1、房地產銷售基礎知識培訓資料1房地產銷售基礎知識房地產基礎知識一、房地產：房產和地產的總稱，也叫“不動產”。房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；房地產是土地附在土地上不可分割的建筑物，構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等)房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。房地產產業的主要內容：1、

2、土地的開發和再開發； 2、 房屋的開發和建設； 3、 地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)； 4、房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)； 5、 房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)； 6、 房地產物業管理； 7、房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。二、房地產的特性1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；3、房地產的高質耐久性；4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地

3、有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。五證兩書一、建筑用地規劃許可證建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。二、建設工程規劃許可證有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。三、國有土地使用證經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、建設工程施工許可證建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受

4、法律保護。五、商品房銷售(預售)許可證市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件六、“兩書”商品房質量保證書、商品房使用說明書名詞解釋一、基本參數 復式：區別于躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)； 錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)； 開間：住宅的寬度，一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m3.9m較舒適)； 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m); 靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m); 戶型：根據家庭人口組成情況

5、和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室； 建筑系數：“建筑占地系數”的簡稱，指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建筑系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。 三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。 七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。七、與產權有關的概念 房屋產權：泛指所有者對財產的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權的

6、一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。 房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。 房地產權登記：通常稱“產權登記”(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權后，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所

7、有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。 共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，并承擔相等的義務。 房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。 過戶：即更換房屋承租人姓名。八、與面積有關的概念 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括

8、使用、輔助面積和結構面積 公攤面積：1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50% 商品房銷售面積 = 套內建筑面積 + 分攤公用面積 套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。 使用面積系數：用百分率表示，等于總套內使用面積之和除以總建筑面積。 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等

9、所占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。 實用率：套內建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積 = 套內使用面積 + 分攤的功用建筑面積 套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺面積 套內墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。 公攤的公用建筑面積 = 套內面積 公用建筑面積分攤系數 公用建筑面積分攤系數 = 公用建筑面積 套內建筑面積總和 公

10、用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內建筑面積 不應分攤的建筑面積 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規劃用地之比。 綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。 綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。九、與銀行貸款有關概念 按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。 按揭所用材料：1、 身份證復印件； 2、 戶口本復印件； 3、 結婚證復印件； 4、 收入證明； 5、

11、購房合同復印件； 6、 營業執照復印件； 7、 三個月的連續稅單；十、經濟適用房我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。 經濟適用房享受哪些優惠政策免征城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半征收水電增客費等各種稅費。建設用地采取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限于1%3%，市場利潤被限在3%以下。 經濟適用房價格構成1.住房建設的征地和拆遷補償安置費； 2.審查設計和前期工程費； 3.住宅小區基礎設施建設費；建設工程費；以上4項之和為基礎的1%3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配

12、套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。 經濟適用房與商品房有什么不同獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；成本結構不同；租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。 經濟適用房是什么產權？與商品房有什么不同？居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；房屋的產權分四部分：使用

13、權、占有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有48、對住宅設計中的層高控制有哪些規定？答：多、高層住宅層高為2.80米，不宜高于3.20米，高于3.20米的，應報市規劃局審核。49、對高層建筑的面寬控制有哪些規定？答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高層建筑，其最大連續展開面寬不大于80米。建筑高度大于54米的高層建筑，其最大連續展開面寬不大于65米。50、房地產權利轉移和風險責任轉移的日期有什么規定？答：房地產權利轉移的日期，以房地產交易管理機構受理轉讓當事人過戶申請的日期為準；但房地產交易管理機構審核后作出不予過戶

14、決定的，以轉讓當事人再次提出過戶申請的受理日期為準。51、房地產轉讓人“一屋多售”的，應承擔什么責任？答？房地產轉讓人就同一房地產與第三人簽訂轉讓合同，造成多個轉讓合同并存的，稱為“一屋多售”。房地產轉讓人“一屋多售”的，轉讓應當按照購房人辦理房地產交易過戶手續的先后順序履行合同。對無過錯的第三方造成的損失，由轉讓人承擔賠償責任。52、選購住房時，如何確定需購住房的功能和面積大?。看穑阂话銇碚f，選購住房的目的有兩種，一是購房用于自住，二是購房用于投資。購房用于自住一般也有兩種情況，一種是購房后準備長期居住，即所謂“一步到位”；另一種是購房用于過渡性居住，即所謂分步到位，逐步改善。購房后準備長期

15、居住的，購房時應有前瞻性，在購房能力許可的情況下，適當超前，如三口之家宜購買三室戶（或以上）戶型，其中至少應有一間工作室，面積大小直接關系到房屋的總價，一定要視經濟能力而定。購房用于過渡性居住，一般對功能、面積的考慮，只要未來35年內夠住用即可，除此之外，還應考慮未來幾年較容易轉讓變現或較易出租。53、如何選擇貸款方式和確定貸款總額？答：目前我國住房貸款還款方式有兩種，一種是“等額本金還款法”，另一種是“等額本息還款法”?！暗阮~本息還款法”還款本息總額略高于“等額本金還款法”，但較適合近期能承受，而預期收入較穩定或有所增加的居民；“等額本金還款法”前期償還金額較大，以后逐年減少，較適合現在收入

16、較高，預期收入可能減少的居民。54、房屋使用人能否參加業主大會或業主代表大會？答：業主大會或業主代表大會應按幢邀請或者按業主人數的一定比例邀請非業主的房屋使用人列席會議。列席會議的成員沒有表決權。55、物業管理服務收費包括哪些項目？答：物業管理服務收費包括下列項目：（1） 管理費，用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務；（2） 房屋設備運行費，用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用；（1） 保潔費，用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用；（2） 保安費，用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用

17、；（3） 維修費，用于物業維修服務所需的費用。上述第（1）、（2）、（3）、（4）項費用按月分項計算，第（5）項費用按實際維修項目計算。56、什么叫房地產開發？答：房地產開發是通過土地、建筑材料、市政設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸多方面的資源的組合使用而為人類提供居住空間，并改變人類生存的物質環境的一種活動。57、什么是住宅配套設施？答：住宅配套設施，指為城鎮居民創造衛生、安全、寧靜、舒適的居住環境而必需的住宅附屬設施。住宅配套設施是由多系統組成的，按其服務層次，應包括以下內容：（1） 住宅基本生活單元的配套設施。人口規模為3千人左右的住宅群，其配套設施應有居民服務站、小商

18、店、文化室、兒童游樂場等；（2） 住宅小區的配套設施。人口規模在1萬人左右的住宅群，其配套設施包括托兒所、幼兒園、小學、中學、儲蓄所、郵電所、運動場、糧店、煤店、百貨店、副食品店、菜店、飲食店、理發店、小修理門市部、綜合商店、自行車棚、廢物回收站、居委會、變電所、公共廁所、垃圾站等；（3） 住宅區的配套設施。人口規模在4至5萬人左右，其配套設施包括醫院、門診部、銀行、辦事處、郵電支局、電影院、科技文化館、青少年之家、運動場、多種與生活有關的商店、街道辦事處、派出所、商業管理機構、房屋管養段等；（4） 市政公用設施。指在全市范圍內住宅配套的設施，包括城市公用事業和城市公用設施。前者指城市自來水、

19、煤氣、供熱、公共交通；后者指市政工程設施、園林綠化設施、公共衛生設施等。58、什么叫契稅？答：契稅是在房地產權轉移時向政府交納的稅金，是國家財政的一項稅收。59、什么是商品房成本？答：指在商品房生產過程中實際消耗的生產資料價值和勞動者為自己勞動所創造的價值，以及商品房用地的征拆遷補償費。60、什么叫伸縮縫？答：伸縮縫是指為防止建筑物構件由于氣候溫度變化（熱漲、冷縮），使結構產生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的適當部位豎向設置的一條構造縫。伸縮縫是將基礎以上的建筑構件如墻體、樓板、屋頂（木屋頂除外）等分成兩個獨立部分，使建筑物沿長方向可做水平伸縮。縫寬一般在200400mm。61、什么叫防水層？答：

20、為了防止雨水進入屋面，地下水進入墻體、地下室及地下構筑物，室內用水滲入樓面及墻面等而設的材料層。防水層按部位不同分為屋面防水層、樓面防水層及地下室防水層等，按使用材料不同分為油氈防水層、塑料防水層、橡膠防水層、豆石混凝土防水層、防水砂漿防水層、鋼板防水層、涂料防水層等。62、什么叫違約金？答：違約金是指違約方按照法律規定和合同的約定，應該付給對方的一定數量的貨幣。這是違約方承擔違約責任的法定方式之一，是目前普遍采用的方法。違約金是對違約方的一種經濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。違約金的設置，主要是為了用

21、經濟制裁的手段督促合同雙方嚴格信守合同條款和履行合同義務。在物業管理過程中，物業管理企業不履行合同行為表現較為明顯，用戶反映也比較強烈；業主委員會在某些方面未履行合同則較少直接表現在用戶的面前。如某些費用未能及時付給物業管理企業，短時間內未給管理帶來明顯的損失，但肯定會使物業管理企業資金周轉不靈而直接影響物業管理整體工作。用違約金制裁業主委員會，可能會起防止這類事情發生的作用。63、什么叫契約？答：契約即合同，指當事人雙方（或數方）為了確定各自的權利和義務而訂立的共同遵守的協議。契約是雙方的法律行為，其成立須雙方意思表示一致。在先的意思表現為要約，在后的意思表現為承諾?？捎脮?、口頭或其他形式

22、訂立。如買賣、委托、承包、租賃、保管、借貸等契約（合同）一般只要雙方就主要條款（標的、價金、期限以及雙方約定必須遵守的其他條款）達成協議即可成立。合法成立的契約有法律約束力，任何一方無合法原因不履行或不完全履行契約義務時，對方有權要求履行或解除契約；并有權就不履行或延遲履行所造成的損失請求賠償。64、什么叫賠償金？答：賠償金是違約方的違約行為給對方造成損害事實時，單純處罰違約金仍不足以補償其經濟損失，則應由違約方支付給對方一定數額的損失補償費。這是承擔違約責任的法定方式。但這種方式讓違約方承擔責任，必須具備3個條件：（1） 當事人有違約行為；（2） 當事人的違約行為給對方造成損害事實；（3）

23、當事人的違約行為與對方的損害事實之間有因果關系。如有些衛生服務未能達到標準和某些用戶生病，兩者之間未必有因果關系，不能據此處罰賠償金。但如因衛生服務太差而造成蚊蠅孽生，環境惡劣，致使用戶生病，經鑒定確實有因果關系時，應當處罰賠償金。65、什么是住宅用地？答：住宅用地是指住宅建筑及其配套設施所占用的土地，如住宅區、居民點、庭院綠化用地等。66、高層住宅設置消防登高面，應符合哪些規定？答：高層住宅設置消防登高面，應符合下列規定：（1） 塔式住宅的消防登高面不應小于住宅的1/4周邊長度；（2） 單元式、通廊式住宅的消防登高面不應小于住宅的一個長邊長度；（3） 消防登高面應靠近住宅的公共樓梯或陽臺、窗

24、；（4） 消防登高面一側的裙房，其建筑高度不應大于5m，且進深不應大于4m；（5） 消防登高面不宜設計大面積的玻璃幕墻。67、哪些類型的居住區內宜設有消防車道？答：低層、多層、中高層住宅的居住區內宜設有消防車道，其轉變半徑不應小于6 m。68、什么樣的住宅必須設置電梯？答：七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的住宅必須設置電梯。69、住宅內電梯設置的標準是什么？答：十二層及以上高層住宅的每單元設置電梯不應少于兩臺，其中一臺電梯的轎廂長邊尺寸不應小于1.6 m。70、套內建筑面積由哪幾部分組成？答：套內建筑面積由以下三部分組成：（1）套（單元）內的使用面積；（2）套

25、內墻體面積；（3）陽臺建筑面積（應算一半）。71、建筑面積由哪幾部分組成？答：公用建筑面積由以下兩部分組成：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的地上部分公共用房和管理用房建筑面積；（2）套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。72、如何計算公用建筑面積？答：凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售

26、或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。73、如何分攤計算公用建筑面積？答：各套（單元）的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數x套內建筑面積。 哪些公用面積不能分攤？答：不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。計算一半的建筑面積有哪些？1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。2）獨立柱在雨篷，

27、單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。3）未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積。4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。5）建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。74、什么叫建筑施工圖？答：建筑施工圖，簡稱“建施”。它一般由設計部門的建筑專業人員進行設計繪圖。建筑施工圖主要反映一個工程的總體布局，表明建筑物的外部形狀、內部布置情況以及建筑構造、裝修、材料、施工要求等，用來作為施工定位放線、內外裝飾做法的依據，同時也是結構施工圖和設備施工圖的依據。建筑施工圖包括建筑設計說明和建筑總平面圖、建筑平面圖、立體圖、剖面圖等基本圖紙

28、以及墻身剖面圖、樓梯、門窗、臺階、散水、浴廁等詳圖和材料做法說明等等。75、什么是土地價格構成？答：土地價格構成指城市土地價格由各要素組成。土地價格的構成要素主要是土地租金的構成要素?，F階段我國城市土地價格的構成應包括絕對地租、級差地租、土地投資補償和土地投資利息4個要素。76、什么是用地許可證？答：用地許可證指經城市規劃主管部門審批并頒發的、允許建設單位或個人使用城市國有土地或征用集體土地的證件。1984年1月5日國務院頒發的城市規劃條例把用地許可證分為建設用地許可證和臨時用地許可證兩種，并分別把領取這兩種用地許可證的程序作了具體的規定。1989年12月26日第七屆全國人民代表大會常務委員會

29、第十一次會議通過的中華人民共和國城市規劃法于1990年4月1日起施行，國務院發布的城市規劃條例同時廢止。城市規劃法不再提建設用地許可證和臨時用地許可證，而提建設用地規劃許可證。并作了如下規定：“在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門申請定點，由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由土地管理部門劃撥土地?！薄芭R時建設和臨時用地的具體規劃管理辦法由省、自治區、直轄市人民政府制

30、定?！?7、什么叫三通一平？答：三通一平是通路、通電、通水和場地平整的簡稱。這是開發土地所進行的基礎工程和配套設施。78、什么是開發商？答：房地產開發商是以房地產開發經營為主體的企業，它們通過實施開發過程而獲取利潤。根據各企業的資本的多少，國家又把開發企業劃為不同的等級資質而進行管理。79、什么叫聯合代理？答：對于功能復雜的大型綜合性房地產開發項目或物業，開發商經常委托聯合代理，即由兩家或兩家以上的物業代理公司共同承擔項目的物業代理工作，物業代理公司之間有分工，也有合作，通過聯合代理合約，規定各代理公司的職責范圍和傭金分配方式。80、什么是獨家代理？答：對一些功能較為單一的房地產開發項目或物業

31、，或者對于綜合性物業中的某一特定用途的部分，開發商常委托某一家擁有銷售此類物業經驗的物業代理公司負責其物業銷售工作，稱為獨家代理。81、什么叫建筑承包商？答：房地產公司往往把自己建設的各類商品房發包給建筑承包商，建筑承包商在商品房建設過程中，對房屋的質量起著十分重要的作用，也是房地產開發過程中的一個重要環節。82、什么叫產籍圖表？答：產籍圖表是指辦理產權登記時，發給產權人的所有證內粘附的”房屋平面圖“及房屋各類的表格。這是經過測繪部門測量繪圖、查丈填表而成的。留有圖底表冊，作為產籍資料，與產籍卡配套，成為較完整的產籍簿冊。圖表是分戶地形圖、房屋平面圖和房屋情況登記表的總稱。83、什么叫他項權利

32、登記？答：他項權利登記主要指房產典當與抵押權的登記。分為三種：一是雙方訂立契約后的權利設定登記；二是權利內容變更時權利變更登記（包括存續期的變更和因拆除改建的權利增減）；三是權利消除時的注銷登記（包括存續期滿和權利拋棄）。84、房地產抵押的種類有哪些？答：房地產抵押可按房地產的現狀主要分為：（1）土地使用權抵押；（2）建設工程抵押；（3） 預購商品房期權抵押；（4） 現房抵押。85、什么是商品房銷售？答：商品房銷售，是指商品房權利人將其依法擁有的房地產通過買賣轉移給他人的行為。權利人是指擁有房屋的所有權、土地使用權的單位和個人。這里所說的商品房是指既有一定范圍內的土地使用權，也有該范圍內建造的

33、房屋，即指已有房屋建設的房地產。86、房地產登記主要有哪些類型？答：房地產登記的主要類型有：（1）初始登記；（2） 房地產變更登記；（3）房地產抵押登記；（4） 房地產文件登記備案；87、房地產登記的申請時限？答：新建非商品房屋和新建商品房屋的，應當自房屋竣工交付使用之日起三十日內申請房屋所有權初始登記。88、房地產費的主要類型有哪些？答：房地產費的主要類型包括交易手續費、登記費、測繪費用及公證服務費等幾類。89、房地產買賣合同應當載明哪些主要內容？答：房地產買賣合同應當載明下列內容：（1） 轉讓當事人的姓名或者名稱、住所；（2） 房地產的坐落地點、面積、四至范圍；（3） 土地所有權性質； （

34、4） 土地使用權獲得方式和使用期限；（5） 房地產的規劃使用性質； （6） 房屋的平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況； （7） 房地產轉讓的價格、支付方式和期限；（8） 房地產交付日期； （9） 違約責任；（10）爭議的解決方式； （11）轉讓當事約定的其他事項。90、為什么要對商品房預售進行審核？答：為規范房地產市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權益，由政府出面對商品房預售的條件進行審核。符合預售條件的，發給商品房預售許可證。91、購房自用主要考慮哪些因素？答：人們購房自用的往往需要考慮以下問題：（1）相當的面積，適應家庭人口結構和數量； （2） 合適的房

35、型，滿足生活起居、工作、學習以及社交需要； （3）合理地理位置。符合工作、生活的需要；（4）周邊是否有完善的生活配套設施； （5） 完美的生活環境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活 （6） 相對能夠承受的房價；（7）堅固、耐久的建筑結構。92、如何估計自己的購房能力？答：購房能力一般應從個人的當前資金儲備和未來收益兩方面來綜合考慮。當前資金儲備主要包括家庭金融資產準備變現部分和現有不動產準備變現部分，未來收益主要包括未來工資性收入、投資收益、現有不動產不準備變現而用于出租的租金收益及可以預見的其他收入，如住房補貼等等。93、小產證上的建筑面積是指什么？答：指套內建筑面積與分攤公共面

36、積之和。94、境外人士預出售合同公證需要哪些材料？答：境外人士預出售合同公證需要下列材料：1、 預出售合同（正本）：一式柒份；2、（1）自然人：個人身份證件（護照、綠卡、回鄉證、旅游證）；若是未成年人，應有出生證明、法定監護人證明材料；若委托他人簽訂，委托書需經公證/認證并提交代理人身份證明；（2）法人/其他組織： 營業執照（商業登記證明、公司注冊證明）； 公司章程； 公司代表人身份證明； 委托他人簽訂合同、代辦公證還應提供法定代表人/負責人有效的委托書；法人印章及代表人/負責人簽名樣式；代理人的身份證件等； 公司董事會決議。95、境外人士預出售合同公證采取怎樣的收費標準？答：房價人民幣50萬

37、元以下，按總房價的3100元收取；房價人民幣50萬元以上，按總房價的2.5100元收取。96、得房率的計算方法有哪些？答：目前市場上有兩種計算得房率的方法：方法一：得房率套內建筑面積/房屋建筑面積；方法二：得房率套內實用面積/房屋建筑面積。97、如何計算投資回報率？答：投資額買價交易稅費裝修及配置費年實際收入年租金收入租賃稅（租金收入5%）管理費（不包的情況）回報率年實際收入/投資額98、哪些人可以享受個人所得稅稅基抵扣？答：在1998年6月1日至2003年5月31日期間，購買本市商品住宅，并在產權證上列名的產權人可享受個人所得稅稅基抵扣。99、房屋的性質有哪些？答：房屋的性質有純住宅、純辦公

38、及商業三種。100、辦理個人所得稅稅基抵扣的須知有哪些？1、1998年6月1日2003年5月31日期間購買商品房（包括二手房、拍賣房）住宅的購房者，其產權證列舉的產權人及共有人可享受個人所得稅稅基抵扣，稅基抵扣采取”當年登記，次年退稅“的辦法。2、購房者必須在產權證發證日期后的六個月內辦理登記，登記需帶齊以下資料：（1） 購房合同（購房者簽訂過的所有合同，如：預售合同、出售合同）；（2） 購房發票；（3） 產權證（產權證抵押在銀行的購房者，應提供本年度開具的貸款銀行證明，以及加蓋銀行紅公章的產權證復印件）；（4） 抵押合同、借款合同（由貸款者提供）；（5） 身份證、護照（產權證為多人時應同時提

39、供）；（6） 以上資料一套正本（原件），一套復印件（身份證復印件二張）。3、為方便購房者辦理退稅，2002年抵扣退稅設置20個受理點。已辦理登記的購房者，在收到退稅預約通知單后，按指定時間到指定的地點辦理退稅手續。并帶齊以下資料：（1） 預約通知單；（2） 登記卡；（3） 身份證（護照）原件；（4） 退稅專用存折；（5） 納稅憑證原件；（6） 產權證原件（產權證抵押在銀行的購房者，應提供本年度開具的貸款銀行證明，以及加蓋銀行紅公章的產權證復印件）。房地產價格的種類：進行房地產估價，必須弄清楚房地產價格的種類和每一種房地產價格的確切含義。不同的房地產價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據和

40、考慮的因素也不盡相同。1、市場價格、理論價格、評估價格a市場價格房地產的市場價格，簡稱市價，是房地產交易雙方的實際成交價格。它是已經完成了的事實。房地產銷售基礎知識培訓資料2這種價格通常隨著時間、供求關系的變化及交易雙方的心態、偏好、素質的不同而經常波動。市場價格可分為公平市價和非公平市價。公平市價，是指交易雙方在正常情況下的成交價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、強迫交易等的影響。這個價格對交易雙方來說也是經濟合理的。反之則為非公平市價。公平市價又可以說是賣方只按其要求的價格出售，買方只按其愿付的價格購入，賣方認為是最高價而買方認為是最低價，雙方均認為該項交易對己有益而自愿成交所

41、形成的價格。公平市價形成的條件歸納起來有下列七個(a)公開市場； (b)交易對象具備市場性 (c)交易雙方具備充分信息 d)交易雙方不受任何壓力(e)理性的經濟行為 (f)適當的期間完成交易 ( g)正常合理的付款方式 b理論價格房地產的理論價格，是如果將房地產放在合理的市場上交易，它應該實現的價格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。c評估價格房地產的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。在評估市價時，房地產的評估價與市價有著密切的關系。由于房地產缺乏完全市場，在許可買賣的制度下，專門有估價機構為交易雙方提供服務，這種情況下的評估

42、價往往會成為市價。值得注意的是，由于估價者的經驗、知識、愛好、利害關系等的不同，同一宗房地產，不同的估價者評估出來的價格可能不完全相同。所以為求評估價格客觀合理，必須建立健全估價制度，制定估價技術標準和估價人員的職業道德準則。一般來說，具有豐富經驗的估價人員評估出的價格，較接近于市價。評估價還可根據評估時采用的評估方法不同而有不同的稱呼。如用市場比較法評估求得的價格稱為比準價格，用成本法評估求得的價格稱為積算價格，用收益法評估求得的價格稱為收益價格。由上可見，需要評估的是客觀合理的價格，而實際評估出的可能是帶有估價人員主觀因素的價格，這兩者又都可能與估價對象在市場上真正交易起來的成交價格不同。

43、但從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格2、土地價格、建筑物價格、房地價格這是一組按照房地產的存在形態來劃分的價格。房地產的存在形態有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。a土地價格土地價格，簡稱地價。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產中純土地部分的價格。同一塊土地，在估價時考慮（或假設）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列六種：(a)未征用補償的農地。購此土地者需進行征用補償，支付征地補償費；(b)已征用補償但未做三通一平的土地。所謂“三通一平

44、”，通常是指路通、水通、電通和場地平整；(c)已做三通一平的土地(e) 已做三通一平以上的開發土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等設施和條件，“一平”是指土地平整；(d)在現有城區內附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進行拆遷安置，支付拆遷補償安置費(f)已做拆遷安置的城市空地。建筑物價格建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內，與這里的建筑物價格的含義不同。房地產價格房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格

45、，往往同于上述人們平常所說的房價。對于同一宗房地產來說：房地價格土地價格建筑物價格 土地價格房地價格建筑物價格建筑物價格房地價格土地價格3、總價格、單位價格、樓面地價這是一組按照房地產價格的表示單位來劃分的價格。總價格房地產的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產的整體價格。根據情況不同，房地產總價格的內容也不容，它可能是一塊面積為500m的土地價格，一套面積為200m的高級公寓的價格，或一片km的土地的價格，也可能是一個地區范圍內的全部房地產的價格，或者是一國全部房地產的價格。房地產的總價格一般不能說明房地產價格水平的高低。單位價格房地產的單位價格，簡稱單價。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積

46、的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產的單位價格可以反映房地產價格水平的高低。認清單位價格，要認清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關系為：土地單位價格土地總價格土地總面積由于各國或個地區的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（10.764平方英尺合1平方米），臺灣采用每坪地價（大約0.303坪和1平方米）。有時土地面積單位還采用畝、公頃等。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之

47、分。樓面地價樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關系為：樓面地價土地總價格建筑總面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：樓面地價土地單價容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。4、所有權價格、使用權價格、其他權利價格這是一組按照所交易的房地產的產權來劃分的價格。同一房地產，在交易中交易的可能是所有權，也可能是使用權，還可能是其他權利，如地上權、永佃權、地役權、典權、采伐權、采石權、耕作權等。中國當前主要是所有權和使用權。所有權價格房地產的所有權價格

48、，是指交易房地產所有權的價格。房地產所有權價格還可依據所有權是否完全再細分。如根據“權利束“理論，所有權為占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權上設定了他項權利，則所有權變得不完全，其價格因此而降低。使用權價格房地產的使用權價格，是指交易房地產使用權的價格。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權價格。中華人民共和國城市房地產管理法第7條規定：“土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?！睋?，從國家那里獲得的土地使用權的價格的法定名稱為出讓金。但現實中

49、有各種演變，多稱為地價款、各地的內容也不盡相同。土地使用權可因使用權年限的長短區分為各種使用權價格，如30年、50年、70年的使用權價格。c其他權利價格其他權利價格未具體列明，泛指除上述所有權價格和使用權價格以外的權利價格，如地上權的價格、永佃權的價格等。5、買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格a買賣價格買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。b租賃價格租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。中國目前的房租有市場租金（或稱協議租金）、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。c抵押價格抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地

50、產價格。由于要考慮抵押貸款清償的安全性，抵押價格的評估應基于：(a)到期不能償還需要強制出售時該房地產的價值可達到的數額。因為是強制出售，不能將該房地產放在較理想的市場背景下評估。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。從理論上講，抵押價格評估是一種預期價格的評估(b)避免貸款人承擔任何不必要的風險，所以抵押價格應是扣除強制處置稅費后的價值，即抵押價格=預期價值-處置稅費這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據約定從抵押的房地產中收回貸出的資金。d課稅價格課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產課稅基礎的價格。具體的

51、課稅如何，要視課稅政策而定。e征用價格征用價格，是為政府征收房地產補償而評定的價格。6、拍賣價格、招標價格、協議價格這是一組與房地產交易（或出讓）所采用的方式相聯系的價格分類。a拍賣價格房地產的拍賣價格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產的成交價格。b招標價格房地產的招標價格，是指采用招標方式交易（或出讓）房地產的成交價格。c協議價格房地產的拍賣價格，是指采用協議方式交易（或出讓）房地產的成交價格。d上述三種價格的關系從中國目前城鎮國有土地使用權出讓來看，拍賣出讓土地使用權，是指在指定時間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統一編號的牌子應價，土地最終由出價最高者獲得；招標出讓土

52、地使用權，是指在指定的期限內，由符合指定的單位或個人以書面投標的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標價格，還考慮其他條件，如規劃建設方案和企業資信，但投標內容也有僅限于出標價的；協議出讓土地使用權，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協商確定出讓價格。協議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業或教育、衛生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標方式由于不僅考慮報價，通常開要考慮開發方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式投標有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，

53、所以最能抬高地價。因此，通常情況下采用協議方式出讓的地價最低，其次是招標，拍賣的最高。7、基準地價、標定地價、房屋重置價格這是中華人民共和國城市房地產管理法中提到的三種價格。該法第三十二條規定：“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布?！盿基準地價城市基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然后調查評估出的個地價區段在某一時點的平均水平價格。b標定地價標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。c房屋重置價格房屋重置價格，簡單地說，是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利

54、潤。具體地說，是指按照估價時點當時的社會正常的建筑技術、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結構、式樣、質量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。8、底價、期望價、補地價a底價底價，是指政府、企業或私人出售（尤其是拍賣）房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價），若低于這個價格則可不出售。b期望價期望價，一般是指政府、企業或私人出售房地產時希望賣出的滿意價格。如在底價基礎上上漲15%，即可視為期望價。c補地價補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。對于改變用途來

55、說，補地價的數額通常等于改變用途后與改變用途前地價差額，即：補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價對于增加容積率來說，補地價的數額可用下列公式計算：補地價=（增加后的容積率-原容積率）原容積率原容積率下的地價9、其他價格除以上八個方面以外，還有一些其他房地產價格名稱，如現房價，期貨價、最高限價、最低限價。在政府有關部門制定的房地產法規中，還有房地產的計劃價格、指導價格、平均價格、成本價格、商品價格等。其中，現貨價格是指錢貨即期兩訖的價格，期貨價格是指房地產的預售價格。兩者的關系是：期貨價=現貨價-相應的投資利息銷售風險預期損益值。第二節 房地產價格的影響因素房地產價格水平，是眾多影響房地產

56、價格的因素相互作用的結果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。房地產銷售基礎知識培訓資料3要把握影響房地產價格的因素，首先應在觀念上有下面四點認識：l 各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響方向是不盡相同的：有的因素降低房地產的價格的，有的因素則提高房地產的價格l 各種影響房地產價格的因素對房地產的價格的影響程度也是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響較大（即隨著這種因素的變化而引起的房地產價格的升降幅度較大），有的因素則影響較小。但是，隨著時期的不同，地區的不同，或者房地產的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素有可能成為主要的影響因素。l 各種影響房地產價格的因素與房地產價格之間的影響關系是不盡相同的：有的因素對房地產價格的影響是一向性的，即隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格；有的因素在某一狀況下隨著這種因素的變化而提高（或降低）房地產的價格，但在另一狀況下卻隨著這種因素的的變化而降低（或提高）房地產的價格；有的因素從某一角度看會提高房地產的價格，但從另一角度看卻會降低房地產的價格，其對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合理決定的。l 某些因素對房地產價格的影響是完全可以用數字模型來度量的，但更多的因素對房地產