1、關于我市房地產市場調研報告 關于我市房地產市場調研報告 今年以來，在國家擴大內需、促進房地產市場健康發展的一系列利好政策，特別是在我市“房產新政”影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發投資逐漸向好，商品房銷售持續上升，政策效應進一步顯現。 一、 當前我市房地產發展現狀 (一)房地產開發投資處于低位調整中。1-11月，我市房地產開發投資94.9億元，同比下降9.0%，較今年最低點回升近6個百分點，比三季度提高了1.1個百分點(如圖1所示)，占全.固定資產投資的比重為10.0%，比三季度下降0.1個百分點。 市區共完成房地產開發投資56.0億元，同比下降19.7%，占全市房地產開發總量的59.

2、0%;四縣(市)共完成開發投資38.9億元，同比增長12.4%，占全市房地產開發總量的41.0%。投資額與上年同期比較，只有江都、寶應保持增長，降幅較大的有廣陵、開發區和儀征(詳見下表)。 從房地產投資構成情況看，1-11月，商品住宅完成投資78.4億元，同比下降8.7%，占房地產開發投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元，同比下降21.7%;商業營業用房完成投資額10.5億元，同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元，同比增長48.4%。辦公樓、商業營業用房、其他用房分別占房地產開發投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%，商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高(見下表

3、)。 1-11月房地產開發投資結構表 投資額(億元)占開發投資比重(%)比重同比增減(%)房地產開發投資 94.9其中：商品住宅 78.482.60.2辦公樓 1.21.3-0.1商業營業用房 10.511.0-2.1其他用房 4.85.11.9 (二)房地產建設規模“二升一降”。隨著我市六部門促進新開工措施的出臺和銷售市場的不斷升溫，市場供應已經發生積極變化，施工面積、竣工面積保持一定規模的增長，新開工面積同比下降，但下降幅度逐漸收窄。 1-11月，全市商品房施工面積1135.9萬平方米，同比增長13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米，同比增長4.1%;辦公樓26.7萬平方米，同比增長7

4、5.5%;商業營業用房161.7萬平方米，同比增長52.5%。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米，同比增長40.0%;辦公樓5.0萬平方米，同比增長143.2%;商業營業用房25.5萬平方米，同比增長111.1%。新開工面積293.0萬平方米，同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米，同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%;商業營業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。 (三)新政助今年商品房銷售增勢強勁。1-11月，全市商品房共銷售313.1萬平方米，同比增長58.5%。其中，住宅銷售面積286.8萬平方米，同比

5、增長64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米，同比增長92.5%;商業營業用房銷售面積20.3萬平方米，同比增長8.0%。商品房銷售額147.6億元，同比增長92.1%;其中住宅銷網售額130.8億元，同比增長103.2%;辦公樓銷售額2.2億元，同比增長116.9%;商業營業用房銷售額14.0億元，同比增長27.6%。 (四)開發資金到位情況良好，資金緊張狀況有所緩解。今年以來，隨著商品房銷售逐步回升，成交量顯著增加，開發企業資金回籠速度加快，全市房地產開發資金到位情況良好。1-11月，全市房地產開發企業到位資金總量為149.5億元，同比增長12.5%，其中本年到位資金為131.2億元，同比

6、增長13.3%;上年末結余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個百分點。今年開發資金來源數為同期開發投資完成額的1.6倍，高于去年同期1.3倍的水平。再從本年到位資金中的其它資金來源情況看，1-11月，全市房地產開發企業的其它資金來源為76.2億元，同比網增長19.2%，其中定金及預收款和個人按揭貸款同比分別增長32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨著商品房銷售的活躍，企業回籠資金情況良好。 二、房地產新政對市場影響的分析 1、房產新政累積效應得到進一步顯現。去年四季度以來，我市及時出臺了有效的“房產新政”，今年以來各部門又在原有基礎上不斷完善和細化各種

7、政策措施，共出臺四項樓市新政，其中包括關于調整市區房地產交易環節稅收政策、關于進一步降低居民購買和轉讓住房稅收負擔政策、關于促進我市房地產業健康穩定發展的實施意見、關于促進項目新開工的政策措施，同時加大金融支持服務力度，降低公積金貸款首付比例，首付房款比例由30%調整為20%，貸款最高額度由25萬元調整為35萬元，貸款最長期限由20年調整為30年，縮短二套房貸和二手房交易營業稅免征年限，并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現，有效降低了購房者的購房成本，緩解了開發商的資金壓力，無論是對房地產開發企業還是消費者來說都是一種利好，增強了信心、得到了實惠。從目前的情況來看，在經過幾個月

8、的運行后已產生了積極的效果，為房地產市場快速回暖起到了積極的推進作用。 2、房地產開發企業應對市場變化措施積極有效。去年下半年以后，針對房地產市場出現的房產投資、商品房銷售持續下降的新情況，全市房地產開發企業主動調整開發戰略和市場營銷策略，采取了各種優惠促銷措施，極大地刺激了居民的購房欲望和消費熱情，使得成交量大幅增長。 3、城鎮居民收入增長較快，消費信心和購買力有所增強。全市城鎮居民人均可支配收入保持較快增長態勢，XX年1-11月，人均達17878元，同比增長12.0%。居民收入的增長，加上“80后”的結婚用房，另一方面，積累了去年處于觀望狀態的剛性需求，再加上一系列暖市新政的進一步落實到位

9、，今年以來全市居民的消費信心、還貸能力和購房能力顯著提升，使得購房欲望和意愿得到進一步釋放。 三、當前值得關注的兩個問題 首先，商品房新開工面積近幾年首次出現下降之勢。受去年商品房銷售持續下降的影響，今年1-11月累計，全市商品房新開工面積為293.0萬平方米，同比下降22.7%，降幅比三季度僅縮小了14.1個百分點。據分析，今年以來商品房新開工面積出現下降的主要原因，一是當前部分開發企業對當前經濟形勢判斷較為保守，投資比較謹慎，開發速度明顯放慢;二是由于去年同期基數增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現持續下滑態勢，不但會影響到今后的市場供應量，也會影響

10、到房地產開發投資的總量規模和速度，對全市保投資、促增長也會造成不利的影響，因此，值得引起我們高度關注和重視。 其次，房價高位運行，可能對商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長，市場回暖跡象趨于明顯，部分開發企業和新增樓盤出現了價格上漲。據反映，在成交量稍有起色之后，從3月份開始，有部分樓盤開始提價，到了8月份，一些樓盤出現了“坐地漲價”的現象。從市區商品房平均成交價格來看，今年1-11月市區商品房平均合同成交價格為5375.35元/，同比增長12.3%，其中商品住房平均合同成交價格為5254.95元/，同比上漲17.62%。在市區，出現了諸如：帝景藍灣、桐園、運河壹號公館、江南一品、

11、公園一號等7000-8000元/的高價樓盤。商品房價格的上漲大大超過了人民收入的增長，勢必對銷售形成新的制約。 四、促進我市房地產健康發展的幾點建議 1、加快政策調整，給予行業寬松發展空間。目前市出臺的關于促進我市房地產市場平穩健康發展有關問題的通知，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅費、住房貸款等方面內容，政策帶有放松行業發展環境的性質。因此，政府在引導輿論、制定政策方面應該更堅定地用市場化標準，給行業和企業的發展一個寬松穩定的環境，為未來房地產行業繼續繁榮穩定奠定基礎。 2、政府應規范土地市場，引導房地產企業合理科學利用現有的可開發土地。從規劃、用地及稅費優惠等方面引導鼓勵.投資，發展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產項目，加大廉租房和政府保障性住房建設，以滿足絕大多數市民的住房需求。房價過高依然是阻擋市場成交有效放大的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者依然無法承受當前的房價，而事實上當前的房價仍然包含著較大的利潤，一方面如果開發商愿意讓利于消費者，二者之間的訴求達到一個合理的平衡，房地產長期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發商還需要在土地儲備和房屋開發上進行合理規劃，防范資