1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2011 報告內容報告內容 頁碼頁碼 a.2011年上半年宏觀市場分析 b.惠州市場2011年上半年表現及下半年展望 c. 附錄：2011年6月份月度數據 3 26 65 code of this report | 2 copyright centaline group, 2011 2011年上半年宏觀市場分析 part a code of this report | 3 copyright centaline group, 2011 three factors(5) 政策 經濟 動態 201

2、0年樓市的逆市走高，迫使2011年年初中央政府再度出手，接連打出房產 稅、限購令、保障房、限價令等一些列組合拳，令房價過快上漲的勢頭得到遏 制，前期調控初顯成效 。 全球經濟復蘇緩慢，美聯儲的量化寬松政策造成全球流動性泛濫，中國面臨的 輸入型通脹形勢加劇，中央政府被迫采取緊縮性的貨幣政策，抑制通脹成為政 策首要任務。 一線城市房價堅挺 下半年迎來調整期 樓市深度調整令房地產行業加速整合 20112011年上半年宏觀市場回顧年上半年宏觀市場回顧 code of this report | 4 copyright centaline group, 2011 政策政策 part a.1 code o

3、f this report | 5 copyright centaline group, 2011 信貸收緊、多套房限購、土地稅清繳2010年，樓市調控力度之大、手段之多、持續 時間之長可謂前所未有，而房價則在調控與通脹的夾縫中不跌反漲，并于年末上演了一 出寅虎擺尾，樓市“空調論”隨之甚囂塵上。 為徹底馴服房價這匹“野馬”，鞏固已有調控成果，2011年新年伊始國務院即掀起了第 三輪調控風暴，在土地、信貸、稅收等市場手段進一步收緊的同時，行政手段亦從幕后 走至臺前，限購令、限價令相繼落地，全國樓市再次進入新一輪的膠著期。 一波波的調控風暴彰顯了中央政府穩定樓市的決心，下半年在政策疊加效應日趨顯現

4、的 同時，樓市調控的主旋律也將逐步從“調”轉向“控”，以往大刀闊斧的全局性政策出 臺的可能性降低，小步快效的微調手段將更受政府青睞。 20112011年上半年政策回顧及預判年上半年政策回顧及預判 code of this report | 6 copyright centaline group, 2011 市場調節市場調節把控信貸杠桿把控信貸杠桿 “國八條”收緊房貸 1 存準率六次上調 2 基準利率二次上調 3 對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率 不低于基準利率的1.1倍； 銀監會加大對商業銀行執行差別化住房信貸政策的監督檢查； 銀行業收緊個人房貸業務，在部分中小銀行

5、暫停個人房貸業務后， 部分銀行也將首套房貸首付上調至四成、五成，并上浮房貸利率； 銀行業嚴控房地產開發貸款，僅向少數優質開發商放行； 惡化行業融資環境，增加了房企的融資成本，利空樓市預期，部分 游資撤離樓市； 增加購房成本，2010年至今四次加息的疊加效應日益凸顯； 上半年不斷惡化的通脹形勢迫使央行一再收緊貨幣政策，以控制貨幣流動性，消除物價上漲的貨幣基礎， 雖非有意針對房地產市場，但間接影響不容小覷。 code of this report | 7 copyright centaline group, 2011 單列保障房用地單列保障房用地 保障性住房、棚戶區改造住 房和中小套型普通商品住房

6、 用地不低于住房建設用地供 應總量的70%的要求。 優先安排民生建設用地，對 保障性安居工程用地、農村 建設用地實施計劃指標單列 土地供應土地供應 改革招拍掛制度改革招拍掛制度 “限房價、競地價”、“限 地價、競房價”、“商品住 房用地中配建保障性住房” 和“土地利用綜合條件最佳” 等四種招拍掛創新做法得到 國土部肯定 市場調節市場調節優化土地供應結構優化土地供應結構 國土部印發的關于下達2011年全國土地利用計劃的通知顯示，2011年我國新增建設用地計劃安 排量比去年略有增加，中央鼓勵地方清理批而未征、征而未供土地，允許依法調整使用，“十二五”期 間土地供求矛盾依然嚴峻。 code of t

7、his report | 8 copyright centaline group, 2011 市場調節市場調節推進房產稅試點推進房產稅試點 1月28日，上海、重慶正式推出房產稅試點，數據顯示，試點房產稅使得商品房銷售出現不同程度的下 滑，但房價并未出現明顯下降，甚至還有微漲，房產稅對于樓市調控并未產生預期效果。由此引發市場 猜測，房產稅會否無疾而終。 4月20日，國務院召開常務會議，研究部署2011年深化經濟體制改革重點工作。會議指出，調整完善房 地產相關稅收政策被列為2011年改革重點工作之一。這是從政策層面上釋放出的最明確信號，作為房地 產宏觀調控中的一條重要措施，房產稅試點將繼續走下去。

8、 稅收政策和貨幣政策不一樣，不能馬上顯現其成效，而是像中藥一樣需要一個逐步顯效的過程。 “十二 五”期間房產稅推至全國是大勢所趨，步驟可能是北京先收，再到省會，然后至全國，標準則在借鑒上 海、重慶經驗的基礎上地方政府根據實際情況制定。 城市開征時間征收對象稅率計稅依據 重慶1月28日 獨棟商品住宅，不管存量還 是增量都收稅，個人新購的 高檔住房要征房產稅 3倍以下收0.5%，34倍收1%，4 倍以上收1.2% 以房產交易價為征稅基數，如果三 年、五年以后可能會進入要用評估 的方法 上海1月28日 本市居民家庭在本市新購且 屬于該居民家庭第二套及以 上的住房和非本市居民家庭 在本市新購的住房 適

9、用稅率暫定0.6%，應稅住房每 平米市場交易價格低于本市上年 度新建商品住房平均銷售價格2倍 (含2倍)的，稅率暫減0.4% 參照應稅住房的房地產市場價格確 定的評估值，評估值按規定周期進 行重估，試點初期暫以應稅住房的 市場交易價格作為計稅依據 code of this report | 9 copyright centaline group, 2011 行政調節行政調節升級擴容升級擴容“限購令限購令” 國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（“國八條”）：“已采取住房限購措施的城市 ，凡與本通知要求不符的，要立即調整完善相關實施細則，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列 市、省會城

10、市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。 ” 截止3月10日，全國36個直轄市、計劃單列市、省會城市中的34個已出臺或升級限購令（限購不含拉薩 ，重慶由于房產稅試點而未出臺）。目前樓市僵持不下，政策仍需要進一步落實到位，限購短期內難以 取消。 “廣東省其他城市會不會繼續實施“限購令”，要看各個城市房價上漲的情況，政府部門會繼續跟蹤， 關注各市房價的情況，并實時進行指導”，廣東省住建廳官員。 類別個數/總數頒布限購令的城市列表 直轄市3/4北京、上海、天津、重慶 計劃單列市5/5寧波、青島、廈門、大連 、深圳 省會城市26/27 南京、成都、廣州、長春、南寧、太原、

11、貴陽、哈爾濱、濟南、石家莊、武漢、銀川、西安 、南昌、沈陽、福州、杭州、海口、長沙、昆明、鄭州、合肥、呼和浩特、蘭州、烏魯木齊 、拉薩、西寧 房價過高 上漲過快 未定無錫、蘇州、佛山、四川全省 code of this report | 10 copyright centaline group, 2011 行政調節行政調節祭出祭出“限價令限價令” 參考標準參考標準 截至3月31日，全國657個城市中已有608個公布年度新建住房價格控制目標。而從各城市公布的目標來 看，除北京“穩中有降”外，其他城市普遍將房價控制目標與gdp及人均可支配收入漲幅掛鉤，目標多 在10%上下徘徊，“限價令”蛻變為“漲

12、價令”。 6月上旬，河北省香河縣下發香河縣人民政府關于對新建商品住房實施限價銷售的公告，自此，香 河成為第一個對所有商品住房實施全面限價的地方政府。隨著下半年樓市傳統旺季的到來，各地房價調 控的壓力隨之加大，不排除更多地方政府為完成目標而效仿香河縣的做法。 以往，開發商強勢拿地，甚至不計成本拿地的動力就在于房價可由開發商自己決定，且房價總是水漲船 高。現在，房價不能隨便上漲了，開發商多年來養成的炒概念、做營銷、賣高價的粗放型經營理念亟待 轉變。 參照類型代表城市 gdp和人均可支配收入漲幅上海、廣州、深圳、杭州 人均可支配收入漲幅天津、重慶、南京、濟南 具體漲幅目標蘭州、南昌、東莞、武漢 居民

13、住房支付能力長春 “及時調整”目標西安、貴陽、榆樹 穩中有降北京 code of this report | 11 copyright centaline group, 2011 行政調節行政調節逼簽保障房逼簽保障房“軍令狀軍令狀” 2月21日24日，住建部代表國務院與各省、自治區、直轄市以及計劃單列市簽訂保障性住房目標責 任書，完成了1000萬套保障房的指標分配。責任書明確指出，所有分配完成的目標任務，必須在2011 年10月31日前全部開工，否則主要領導將遭到從約談到行政處分乃至降級、免職的嚴厲處罰。 地方政府保障房建設面臨資金和土地等多重壓力。截至5月底，全國1000萬套保障房建設任務實

14、際開工 率僅34%，不過在強大的行政問責壓力下，相信全年1000萬套保障房的目標能夠實現。 在政策制定者的思路里，保障房建設的長期目標是通過對市場供需結構的重新劃分，逐步將中低端收入 者從市場上分流出來，最終實現“市場歸市場，保障歸保障”的良性循環，進而達到穩定房價的目的。 不過短期內仍難以扭轉供不應求的局面，對整體房價的沖擊有限。 中央政府為保障房建設保駕護航 土地國土部 2011年全國住房用地供應計劃公告要求2011年地方要對保障性安居工程用地實行計劃單列 關于堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見支持“商品房用地中配建保障房”的創新做法 資金 國資委要求各中央企業把積極參與保障性住房開

15、發建設作為企業履行社會責任的重要途徑 發改委支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障房項目融資 財政部各地土地出讓凈收入中不低于10%的比例須統籌用于保障性安居工程建設 監管住建部開展保障性安居工程督查、巡查，重點檢查項目建設進度、政策落實、工程質量等情況 code of this report | 12 copyright centaline group, 2011 “限購令”點殺1“限價令”升級2 “商品房反暴利規定”出臺 3“買樓送面積”或叫停4 下半年重在完善落實現有政策，穩字當頭 年初全國各市縣都公布了本地區的房價控制目標， 如今已至年中，各地房價依舊

16、漲勢不減，地方政 府面臨的房價控制壓力進一步加大，不排除在下 半年出臺應急的限價措施。 一二線城市的限購政策致大量資金涌入三四線不限 購城市，使部分城市商品房價格出現非理性上漲， 下半年中央政府或針對特定城市有選擇地推廣限購 政策。 6月1日，廣州市規劃管理建筑面積計算辦法 正式實施， “偷面積”戶型在規劃報建時將不獲 批準，而上海、北京等一線城市也蠢蠢欲動，未 來或得到國內更多城市效仿。 繼發布商品房銷售明碼標價規定后，發改委官 員亦明確表態“正在研究在商品住房領域實施反暴 利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平”， 下半年政策或正式出爐。 下半年政策預期下半年政策預期 code of t

17、his report | 13 copyright centaline group, 2011 宏觀經濟宏觀經濟 part a.2 code of this report | 14 copyright centaline group, 2011 上半年全球經濟復蘇緩慢潛在風險下半年復蘇力度依舊疲軟 全球經濟復蘇放緩，上半年，發 達國家和發展中國家的經濟復蘇 仍呈現分化的態勢，但增速均出 現不同程度的放緩。 通脹壓力由新興市場國家向發達 國家擴散，發達國家的“滯脹” 局面初步形成。因救助金融危機 而大量投放的流動性所引起的國 際市場大宗商品價格的暴漲，令 新興市場國家和發達國家均形成 了較強的通

18、脹預期。 刺激政策到期，經濟仍缺少自主 復蘇的動力。 qe2到期，而美國 經濟仍然增長乏力，表明當前美 國推出的擴張的財政政策和寬松 的貨幣政策無力促使美國經濟恢 復自主增長。 希臘債務危機化解之中，全球債 務風險可能集中引爆。希臘債務 危機愈演愈烈，而上半年暴露出 來的美國和日本主權債務問題也 是世界經濟復蘇所面臨的一個主 要風險。 美國經濟復受高物價影響，下半 年復蘇乏力。 德國經濟將成為世界經濟增長的 亮點，但不足以帶動歐元區整體 經濟加速復蘇。 日本經濟出現衰退。受日本大地 震和核危機的影響，經濟連續兩 個季度負增長，且這種勢頭在下 半年還將持續下去。 新興經濟體增速放緩，下半年為 應

19、對通脹而進一步收緊宏觀經濟 政策，將使經濟增速回落。 全球經濟復蘇緩慢全球經濟復蘇緩慢當前全球經濟形勢仍處于緩慢復蘇之中，但美國量化寬松政當前全球經濟形勢仍處于緩慢復蘇之中，但美國量化寬松政 策帶來的流動性使全球通脹形勢比預期嚴重，下半年全球經濟復蘇力度依然較弱。策帶來的流動性使全球通脹形勢比預期嚴重，下半年全球經濟復蘇力度依然較弱。 code of this report | 15 copyright centaline group, 2011 消費需求走軟1 投資增長走軟2 出口趨勢走軟3 下半年國內經濟增長放緩 一季度，社會消費品零售總額同比回落 2個百分點；汽車消費同比回落25.6個

20、百分點，新的消費增長點短期難以形成。 樓市調控令房地產投資增速下降，產業 轉型升級出現投資新熱點需要一個較長 的過程。 國際經濟復蘇緩慢，外需增長乏力。同 時，受人民幣升值、原材料和人力成本 上升影響，出口疲軟。 中國經濟增長趨緩中國經濟增長趨緩當前經濟總體態勢良好，總體價格水平處在一個可控區間，當前經濟總體態勢良好，總體價格水平處在一個可控區間， 經濟運行正向宏觀調控預定方向發展，預計下半年經濟增長將適度放緩。經濟運行正向宏觀調控預定方向發展，預計下半年經濟增長將適度放緩。 code of this report | 16 copyright centaline group, 2011 6月

21、23日，溫家寶在英國金融時報發表署名文章中明確提到： “從從20102010年年1 1月以來，銀行準備金率和基準存貸款利率分別上調了月以來，銀行準備金率和基準存貸款利率分別上調了 1212次和次和4 4次，貨幣和信貸供應因此恢復到了正常水平。次，貨幣和信貸供應因此恢復到了正常水平。” “中國整體價格水平處于可控范圍內，并預計將穩步回落。中國整體價格水平處于可控范圍內，并預計將穩步回落。” 全年通脹可控全年通脹可控通脹在通脹在6 6月見頂后，因翹尾因素下行，將緩慢回落，全年雖處于容月見頂后，因翹尾因素下行，將緩慢回落，全年雖處于容 忍度以上的水平但基本可控。忍度以上的水平但基本可控。 經濟增速放

22、緩降低通脹壓力。經濟增速放緩降低通脹壓力。“當經濟下行至潛在增長率以下時，通脹水平一般就會隨之下降，因此近期 cpi出現趨勢性轉折的可能性較大。” 貨幣因素不再支持通脹上升。貨幣因素不再支持通脹上升。“貨幣供應通過與貨幣需求的匹配間接影響物價水平是很容易推導出的結論。 如果貨幣政策沒有重大變化，那么持續下降超過一年的m1將制約通貨膨脹的進一步上升。” 輸入性通脹壓力因素緩解。輸入性通脹壓力因素緩解。“從日益全球化的生產和貿易趨勢來看，價格水平的傳導是極為有效的。只要 歐美不再簡單地通過投放貨幣來刺激經濟，則大宗商品價格難以大幅波動，這對全球通脹水平保持平穩都 有正面影響。” code of t

23、his report | 17 copyright centaline group, 2011 繼續貫徹實施穩健貨幣政策繼續貫徹實施穩健貨幣政策在國內外經濟運行不出現重大變化的情況下，穩在國內外經濟運行不出現重大變化的情況下，穩 健貨幣政策這一基調不會在短期內逆轉。健貨幣政策這一基調不會在短期內逆轉。 7月日，央行發布的貨幣政策委員會2011年第二季度例會聲明指出，中國經 濟繼續平穩較快發展，但通脹壓力仍然處在高位，要貫徹實施穩健貨幣政策。 二季度例會強調把握政策的“穩定性”、“針對性”和“靈活性”。對比一季 度例會強調提高貨幣政策的“針對性”、“靈活性”和“有效性”，“穩定性 ”預示著短期內

24、貨幣政策轉向放松的可能性不大。 “抑制通貨膨脹依舊是政府宏觀經濟的首要任務，盡管過程中經濟增長會出現 下滑。”中國人民銀行行長周小川 “中國能夠容忍計劃經濟向市場經濟轉型中所產生的一定程度的額外通脹，央 行已準備好容納這部分通脹。”中國人民銀行行長周小川 面對經濟發展中諸多的不確定性和復雜性，下半年央行在繼續堅持穩健貨幣政策的同時，將更加關注貨幣 政策的執行力度。預計下半年在政策執行的節奏和力度會明顯放緩，此前出手的一些列緊縮措施可能進入 一個相對穩定的效果觀察期，“擇機而動”將是下半年政策調控的主要特點。 code of this report | 18 copyright centalin

25、e group, 2011 2011年，已處于“常態化”增長路徑中的中國宏觀經濟增長動力開始發生變軌，宏觀經濟由復蘇期進 入轉型期。在經濟增長模式期望步入“投資少一點、消費多一點、順差（儲蓄）少一點”的“黃金律” 增長路徑時，短期宏觀政策卻遇到了“控通脹、去泡沫”和“穩增長、防下滑”的兩難選擇，而破解“ 兩難”選擇成為短期和中長期宏觀政策的著眼點。 2011年作為 “十二五”的開局之年，一方面，“收入倍增計劃”、“保障性住房工程”、“社會安全 網構建”、“農村基礎設施建設”以及“減稅計劃”為代表的“民生工程”加速啟動；與此同時，“戰 略新產業規劃”、“區域增長規劃”效應將延續和提速；這些因素形

26、成了2011年中國宏觀經濟的上行 力量。另一方面，“平衡貿易戰略的推進”、“房地產調控政策的持續”、“結構性調整力度的提升” 、“進口通脹壓力的凸顯”、“發達經濟體復蘇緩慢”以及“國際資本移動的不確定性”等因素形成了 宏觀經濟的下行力量。 宏觀政策偏向民生宏觀政策偏向民生宏觀經濟凸顯以增長保民生、以民生促增長的協同發展路徑宏觀經濟凸顯以增長保民生、以民生促增長的協同發展路徑 ，協同增長目標和民生目標是，協同增長目標和民生目標是20112011年中國宏觀經濟政策的主旋律。年中國宏觀經濟政策的主旋律。 上行和下行力量的相互交織決定了2011年中國宏觀經濟將面臨復雜的環境，需要通過尋求增長與民生協同

27、 的機制來破解“控通脹、去泡沫”和“穩增長、防下滑”的兩難格局，從而通過更加積極的偏向民生的財 政政策來對沖緊縮性的貨幣政策。 code of this report | 19 copyright centaline group, 2011 動態動態 part a.3 code of this report | 20 copyright centaline group, 2011 一線城市房價堅挺一線城市房價堅挺 下半年迎來調整期下半年迎來調整期 一線城市房價下行壓力加大 北京：量跌價穩 廣州：量價齊漲 上海：量跌價穩 深圳：量價齊漲 上半年期房、現房庫存處在歷史高位， 而隨著下半年供應量進一

28、步放大，后市 房企出貨壓力加大。 郊區樓盤成交活躍，房價堅挺，而在供 小于求的中心六區，房價上漲動力依然 不減。 樓市成交量大幅下滑37%，市場重現供 大于求的局面，一手商品住宅成交均價 高位僵持。 上半年一手樓價格大幅下降，重現2008 年一二手房價格倒掛的現象，市場調整 在即。 調控高壓之下，上半年一線樓市房價漲幅得到了有效控制，而隨著下半年供求關系出現逆轉， 房價回調屬于大概率事件，進而刺激二三線城市房價出現松動。 code of this report | 21 copyright centaline group, 2011 并購加速 1 聯合拿地 2 多領域發展 3 上半年我國房地產

29、行業并購活躍，數據顯示共發生52起并購交易。 在貨幣政策收緊，融資渠道漸窄的情況下，中小房企生存環境持續 惡化，而大型房企則伺機收購以實現其戰略布局及擴張。 6月份，上海出讓的16幅地塊中，有9幅地塊是企業聯合拿地。 面臨調控持續逼迫，眾多房企頻頻進行戰略聯合，以分攤拿地成本， 降低市場風險，緩解”地根”和“銀根”這兩個根本問題。 今年以來，商業地產、旅游地產、養老地產日益受到青睞，房企投 資礦產、新興產業和金融股權的案例也不一而足。 目前來看，房企在規模擴張時衍生業務、平衡風險的動機愈加明顯。 樓市深度調整促房地產業加速整合樓市深度調整促房地產業加速整合 2011年以來，隨著“國八條”的依次

30、落地，上半年全國樓市持續低迷，房地產開發商資金壓力成倍增加， 房地產行業被迫提前進入整合調整階段。 code of this report | 22 copyright centaline group, 2011 房企深耕二三四線樓市房企深耕二三四線樓市 4月12日，恒大地產董事局副主席兼總裁夏海鈞明確表示：在本輪宏觀調控之下，不受限購影響的三四 線城市和區域，將令恒大繼續保持穩定增長的勢頭，在恒大擁有的112個項目中，39.3%的項目位于三 線城市。 2011年上半年，一線城市樓市面臨重大壓力，而調控相對寬松的二三線城市則成為房企重要的利潤增 長點，大型房企業績增長的主要貢獻來源于二三四線城

31、市。 7月初，中國房產信息集團發布的最新房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前十大房地產開發企業 累計實現銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產分別以644億元、429億元和 421億元的銷售業績位居排行榜前三名，恒大一躍進入前三甲，業績同比增長103% 。 受三四線樓市異常火爆影響，讓一直以來堅守一線和準一線城市的合生創展、金地、龍湖地產和首創置 業等房企，也開始走出“象牙塔”，在城市戰略中出現了一個“三”，而且將越來越重頭。 十二五期間政府的城鎮化戰略將由以往重點打造核心城市向培育中小城市群轉變，未來三四線城市在經 濟建設過程中得到的政策優惠會更多，經濟的持續增

32、長已具備了宏觀基礎。 code of this report | 23 copyright centaline group, 2011 當前，樓市調控使得一些樓盤銷售變得舉步維艱，對一部分項目來說，再不拓寬渠道銷售或許就面臨關 門。 4月23日，soho中國聯合新浪樂居在網上無底價競拍商鋪，5月15日，soho中國再將旗下銀河 soho、三里屯soho、soho北京公館共15套房源放到網上銷售，均順利成交。 正方：正方：地產大亨潘石屹曾高調宣傳，“我們的目標是把所有的房子都放到網上去銷售”。從國內幾個大 城市的經驗看，網絡競價售房模式不啻是一種操作方便的好方式，更是網絡改變房產傳統營銷，跳過中

33、 間商賺取差價環節的新變革。 反方：反方：雖然網上交易較為便捷，但購房者在買房之前的實地看房環節仍不可或缺，另外買房所需的大筆 資金支付、相關手續辦理也是一個問題，目前這些環節都還不能完全通過網絡來完成，因此“網上賣房 ”更多是一種象征性行為。 觀點：觀點：網絡搭臺，開發商唱戲”究竟會有多少人買賬，現仍難以定論。但在虛擬網絡上完成動輒上百萬 、上千萬交易，不少人仍心存顧慮，目前來看，網上賣房更多是一種營銷手段，短期內不可能替代傳統 的銷售模式。 房企試水房企試水“網上售樓網上售樓” code of this report | 24 copyright centaline group, 2011

34、 房地產調控初現成效，房價過快上漲勢頭得到遏制1 下半年房地產調控以落實現有政策為主，政策加碼的可能性較小2 全球經濟復蘇力度減弱，中國經濟增長放緩3 政策調控下，房地產行業加速整合4 宏觀市場小結宏觀市場小結 code of this report | 25 copyright centaline group, 2011 市場上半年表現及下半年展望 part b code of this report | 26 copyright centaline group, 2011 一級市場表現一級市場表現 part b.1 code of this report | 27 copyright ce

35、ntaline group, 2011 2011年上半年，惠州土地市場較為冷清，無論工業、住宅或是商業用地成交，均明顯萎縮。 使得土地市場成交下降的原因主要有三點：第一，樓市調控令房地產市場的不確定性增加，房 企預期動搖；第二，政府加大了土地市場的監控力度，囤地炒地風險加大；第三，貨幣政策收 緊，開發商資金鏈緊張，拿地謹慎。 土地財政的惡化，保障房的資金缺口，勢必迫使政府在未來加大土地供應力度，而房企則一直 在靜待逆市抄底的機會，預計下半年惠州土地市場成交將迎來井噴。 一級市場上半年總結一級市場上半年總結 code of this report | 28 copyright centaline

36、 group, 2011 土地市場供應土地市場供應 2011年上半年惠州市經營性商住用地掛牌共79 宗，其中以惠陽區最多，占比28%。 2011年上半年惠州市經營性用地共掛牌約 306.99萬平米，其中以惠陽區占比達35%。 20112011年上半年惠州市各區縣商住用地掛牌宗數年上半年惠州市各區縣商住用地掛牌宗數 （單位：宗）（單位：宗） 20112011年上半年惠州市各區縣商住用地掛牌面積年上半年惠州市各區縣商住用地掛牌面積 （單位：萬平米）（單位：萬平米） code of this report | 29 copyright centaline group, 2011 土地市場供應土地市場

37、供應 2011年上半年惠州市經營性商住用地掛牌均價 為1009元/平米;以惠城區最高，其次是大亞灣 區。 2011年上半年惠州市經營性商住用地掛牌共約 29.38億，其中以博羅縣最多，占比24%。(其 中惠東縣有兩宗土地未公示掛牌金額) 20112011年上半年惠州市各區縣商住用地掛牌金額年上半年惠州市各區縣商住用地掛牌金額 （單位：億）（單位：億） 20112011年上半年惠州市各區縣商住用地掛牌均價年上半年惠州市各區縣商住用地掛牌均價 （單位：元（單位：元/ /平米）平米） code of this report | 30 copyright centaline group, 2011 土

38、地市場成交土地市場成交 2011年上半年惠州市土地經營性商住用地成交 共111宗，其中以博羅縣最多，占比29%。 2011年上半年惠州市土地經營性用地共成交約 412.08萬平米，其中以惠東縣最多，占比25%。 20112011年上半年惠州市各區縣商住用地成交宗數年上半年惠州市各區縣商住用地成交宗數 （單位：宗）（單位：宗） 20112011年上半年惠州市各區縣商住用地成交面積年上半年惠州市各區縣商住用地成交面積 （單位：萬平米）（單位：萬平米） code of this report | 31 copyright centaline group, 2011 土地市場成交土地市場成交 2011

39、年上半年惠州市經營性商住用地成交均價 為798元/平米;以惠城區最高，其次是大亞灣區。 2011年上半年惠州市經營性商住用地成交共約 32.87億，其中以博羅縣最多，占比34%。 20112011年上半年惠州市各區縣商住用地成交均價年上半年惠州市各區縣商住用地成交均價 （單位：元（單位：元/ /平米）平米） 20112011年上半年惠州市各區縣商住用地成交金額年上半年惠州市各區縣商住用地成交金額 （單位：億）（單位：億） code of this report | 32 copyright centaline group, 2011 二級市場表現二級市場表現 part b.2 code of

40、this report | 33 copyright centaline group, 2011 供求 價格 2011年上半年商品房供應同比略有下降，交易量受政策影響，同比下跌2 成，呈現供求相對平衡的局面。 市場成交以60-144平米以下的中小戶型為主，以剛需為主，投資投機需求 受政策限制，逐漸撤離市場。 中等戶型去化較快，市場依舊存在結構性過剩的情況。 2011年上半年惠城區實現住宅成交均價6274元/平米，同比10年上半年上 漲24%，環比10年下半年上漲11%。 上半年新品的陸續入市，帶動整體房價穩步上揚。 惠城區二級市場上半年總結惠城區二級市場上半年總結 code of this r

41、eport | 34 copyright centaline group, 2011 惠城區二級市場供應量惠城區二級市場供應量 2011年上半年惠城區住宅供應10792套，同比 10年上半年減少19%，環比10年下半年減少 37%。 2011年上半年惠城區住宅供應面積139.36萬平 米，同比10年上半年減少3%，環比10年下半年 減少25%。 歷年惠城區住宅供應套數（單位：套）歷年惠城區住宅供應套數（單位：套）歷年惠城區住宅供應面積歷年惠城區住宅供應面積 ( (單位：萬平米）單位：萬平米） code of this report | 35 copyright centaline group,

42、 2011 惠城區二級市場供應量惠城區二級市場供應量 從住宅供應情況看，4月份是市場供應的高峰期，2011年供應住宅戶型結構偏向于大戶型產品。 歷年惠城區逐月住宅供應套數（單位：套）歷年惠城區逐月住宅供應套數（單位：套）歷年惠城區逐月住宅供應面積歷年惠城區逐月住宅供應面積 ( (單位：萬平米）單位：萬平米） code of this report | 36 copyright centaline group, 2011 惠城區二級市場供應戶均面積惠城區二級市場供應戶均面積 2011年上半年市場住宅供應單位戶均面積131平米，比10年上半年增加23個平方，比10年下半年增加22個 平方，上半年大

43、戶型產品集中供應，預計下半年市場仍以大戶型為主打產品。 歷年惠城區逐月住宅供應單位戶均面積（單位：平米歷年惠城區逐月住宅供應單位戶均面積（單位：平米/ /套）套） code of this report | 37 copyright centaline group, 2011 惠城區二級市場供應結構（按套數）惠城區二級市場供應結構（按套數） 從供應套數看，2011年上半年市場住宅供應以60-144平米的戶型為主，占總供應量的65%，對比10年下半 年，中小戶型供應明顯下降，180平米以上大戶型供應大幅上漲。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平

44、米180平米以上合計 10年上 半年 套數2667209536612753114499813318 百分比20%16%27%21%9%7%100% 10年下 半年 套數1091522843974432124969517092 百分比6%31%26%26%7%4%100% 11年上 半年 套數8682422208525041213163210724 百分比8%23%19%23%11%15%100% code of this report | 38 copyright centaline group, 2011 惠城區二級市場供應結構（按面積）惠城區二級市場供應結構（按面積） 從供應面積看，201

45、1年上半年市場住宅供應以180平米以上的大戶型為主，占總供應量的30%，對比10年下 半年，中小戶型供應明顯下降，180平米以上大戶型供應大幅上漲。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上合計 10年上 半年 面積113030.62165276.72381707.79362175.41184521.81232948.651439661 百分比8%11%27%25%13%16%100% 10年下 半年 面積54073.37416895.1473441.35572355.55196570.48156504.061869839.9 百分

46、比3%22%25%31%11%8%100% 11年上 半年 面積40914.02191655.43222425.31329913.68192940.27415724.911393573.6 百分比3%14%16%24%14%30%100% code of this report | 39 copyright centaline group, 2011 惠城區二級市場成交量惠城區二級市場成交量 2011年上半年惠城區一手住宅成交11520套，同 比10年上半年增加8%，環比10年下半年減少19 。 2011年上半年惠城區一手住宅成交面積132.3萬 平米，同比10年上半年增加9%，環比10年下半

47、 年減少20%。 歷年惠城區住宅成交套數（單位：套）歷年惠城區住宅成交套數（單位：套）歷年惠城區住宅成交面積歷年惠城區住宅成交面積 ( (單位：萬平米）單位：萬平米） code of this report | 40 copyright centaline group, 2011 惠城區二級市場成交量結構（按套數）惠城區二級市場成交量結構（按套數） 從成交套數看，2011年上半年惠城區市場成交以60-144平米以下的中小戶型為主，占總成交量的76%，對 比10下半年，除90-144平米戶型成交略有漲幅外，其他各面積段成交均小幅下降。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-

48、144平米144-180平米180平米以上合計 10年上 半年 套數1692240427781600932127910685 百分比16%22%26%15%9%12%100% 10年下 半年 套數15173400333231691299146314180 百分比11%24%23%22%9%10%100% 11年上 半年 套數90230492887292388287711520 百分比8%26%25%25%8%8%100% code of this report | 41 copyright centaline group, 2011 惠城區二級市場成交量結構（按面積）惠城區二級市場成交量結構（

49、按面積） 從成交面積看，2011年上半年惠城區市場120-144平米的中等戶型成交活躍，占總成交量的29%，其次是 90-120平米的戶型，占總量的23%。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上合計 10年上 半年 面積71559.31185507.8291842.4209845.2149934.1302417.51211108 百分比6%15%24%17%12%25%100% 10年下 半年 面積65248.89269981.41350323.81411250.58208411.77347931.93 1653148. 4 百

50、分比4%16%21%25%13%21%100% 11年上 半年 面積41351.6243511.77308390.67381912.62138898.28208952.061323017 百分比3%18%23%29%10%16%100% code of this report | 42 copyright centaline group, 2011 惠城區二級市場供求比惠城區二級市場供求比 2011年上半年惠城區住宅套數供求比為0.93， 供小于求。 2011年上半年惠城區住宅面積供求比為1.05， 供大于求。 惠城區住宅套數供求比惠城區住宅套數供求比 （單位：套）（單位：套） 惠城區住宅面積

51、供求比惠城區住宅面積供求比 （單位：萬平米）（單位：萬平米） code of this report | 43 copyright centaline group, 2011 惠城區二級市場存量惠城區二級市場存量 截止2011年6月30日，惠城區住宅套數存量 18416套，同比增加17%，本月消化率10%。 截止2011年6月30日，惠城區住宅面積存量 238.37萬平米，同比增加18%，本月消化率9%。 惠城區住宅面積存量消化率惠城區住宅面積存量消化率 （單位：萬平米）（單位：萬平米） 惠城區住宅套數存量消化率惠城區住宅套數存量消化率 （單位：套）（單位：套） code of this re

52、port | 44 copyright centaline group, 2011 惠城區二級市場成交均價惠城區二級市場成交均價 2011年上半年惠城區實現住宅成交均價6274元/平米，同比10年上半年上漲24%，環比10年下半年上漲11%， 受新品入市的影響，上半年惠城區住宅成交價格穩步上漲。 1010年至年至1111年逐月惠城區住宅成交均價（單位：元年逐月惠城區住宅成交均價（單位：元/ /平米）平米） code of this report | 45 copyright centaline group, 2011 供求 價格 2011年上半年市場供應同比下降3.7%，環比下降37.8%；市

53、場成交量同比 基本持平，環比下降21.4%。 市場成交以中小戶型為主，自住兼投資功能的戶型產品受到市場熱捧； 深圳客戶占據著市場重要地位，市場供求受宏觀政策影響明顯。 2011年上半年惠陽區住宅成交均價5632元/平米，同比10年上半年上漲 10.4%，環比10年下半年下降9.7% 。 別墅產品成交占比的變化，是房價波動的主因。 惠陽二級市場上半年總結惠陽二級市場上半年總結 code of this report | 46 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場供應量惠陽二級市場供應量 2011年上半年惠陽區商品房供應4678套，同比10 年上半年增加14

54、.9%，環比10年下半年減少45.4%。 2011年上半年惠陽區商品房供應面積49萬平米， 同比10年上半年減少3.7%，環比10年下半年減少 37.8%。 歷年惠陽區住宅供應套數（單位：套）歷年惠陽區住宅供應套數（單位：套） 歷年惠陽區住宅供應面積（單位：萬平米）歷年惠陽區住宅供應面積（單位：萬平米） code of this report | 47 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場供應量惠陽二級市場供應量 從住宅供應情況看，4月份是市場供應的高峰期，而2011年的2月、6月市場供應則接近于零，依賴于深圳客 的惠陽市場受政策影響波動較大。 歷年惠陽

55、區逐月住宅供應套數（單位：套）歷年惠陽區逐月住宅供應套數（單位：套）歷年惠陽區逐月住宅供應面積（單位：萬平米）歷年惠陽區逐月住宅供應面積（單位：萬平米） code of this report | 48 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場供應戶均面積惠陽二級市場供應戶均面積 2011年上半年市場住宅供應戶均面積108平米，比10年上半年減少26個平方，比10年下半年增加10平方。 上半年中小戶型集中供應，預計下半年大戶型單位將集中面市。 歷年惠陽區逐月住宅供應單位戶均面積（單位：平米）歷年惠陽區逐月住宅供應單位戶均面積（單位：平米） code of t

56、his report | 49 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場供應結構（按套數）惠陽二級市場供應結構（按套數） 從供應套數看，2011年上半年市場住宅供應以60-90平米的投資兼自住的戶型為主，占總供應量的52%， 對比10年下半年，60平米以下戶型跌幅明顯。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上合計 10年上 半年 套數72613334836102556934070 百分比18%33%12%15%5%17%100% 10年下 半年 套數24883355114484418755385

57、71 百分比29%39%13%10%2%7%100% 11年上 半年 套數6082427696510923454678 百分比13%52%15%11%2%7%100% code of this report | 50 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場供應結構（按面積）惠陽二級市場供應結構（按面積） 從供應面積看，2011年上半年市場住宅供應以60-120平米的中小戶型為主，占總供應量的52%，對比10年 下半年，60平米以下小戶型跌幅明顯。 年度面積段60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上合計 1

58、0年上 半年 面積 31937105842491507961736772205812509130 百分比6%21%10%16%7%40%100% 10年下 半年 面積11192625061312121211275728590163684788783 百分比14%32%15%14%4%21%100 11年上 半年 面積31042183800708716692213733123200489568 百分比6%38%14%14%3%25%100% code of this report | 51 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場成交量惠陽二級市場成交量 20

59、11年上半年惠陽區住宅成交3925套，同比2010 年上半年增加21%，環比2010年下半年減少7。 2011年上半年惠陽區住宅成交面積36.8萬平米， 同比2010年上半年增加1.6%，環比2010年下半年 減少21.4%。 歷年惠陽區住宅成交套數（單位：套）歷年惠陽區住宅成交套數（單位：套） 歷年惠陽區住宅成交面積（單位：萬平米）歷年惠陽區住宅成交面積（單位：萬平米） code of this report | 52 copyright centaline group, 2011 惠陽二級市場成交量結構（按套數）惠陽二級市場成交量結構（按套數） 年度面積段60平米以下60-90平米90-1

60、20平米120-144平米144-180平米180平米以上合計 10年上半 年 套數53010946134891643593249 百分比16%34%19%15%5%11%100% 10年下半 年 套數79816186264821355494208 百分比20%38%15%11%3%13%100% 11年上半 年 套數45422685713501081743925 百分比12%58%14%9%3%4%100% 從供應套數看，2011年上半年惠陽區市場成交以60-90平米的中小戶型為主，占總成交量的58%，對比2010 下半年，180平米以上大戶型跌幅明顯。 code of this repor