1、機器設備評估機器設備評估綜合案例1:被評估對象為甲企業于2010年12月31日購入的一臺設備，該設備 生產能力為年產產品100萬件，設計使用年限為10年，當時的設備價 格為120萬元。甲企業在購入該設備后一直未將該設備安裝使用，并使設備保持在全新狀態。評估基準日為 2014年12月31日。評估人員經調查獲知，目前該種設備已經改型，與改型后的設備相 比，被評估設備在設計生產能力相同的條件下，需增加操作工人2人，在達到設計生產能力的條件下每年增加設備運轉能耗費用4萬元。同時,由于該設備生產的產品市場需求下降，要使產品不積壓，每年只能生產80萬件。經調查，根據有關規定，該種設備自投入使用之日起，10

2、年必須報廢。該類設備的規模經濟效益指數為0.8，評估基準日之前5年內，該設備的價格指數每年遞增 4%行業內操作工人的平均人工費用 為每人每月1200兀（含工資、保險費、福利費等），行業適用折現率為 10%企業正常納稅。求該設備于評估基準日的評估值。機器設備評估綜合案例2 :某被評估的設備購建于2010年6月，賬面原值100萬元，2013年6月對該設備進行了技術改造，以便使用某種專利技術，改造投資10 萬元。2014年6月對該設備進行評估，評估基準日為 2014年6月30 日。調查表明，該類設備的定基價格指數在2010年6月、2011.6 2012.6、2013.6、2014 年6月分別為 10

3、5%、110% , 110%、115%、120%。被評估設備的月人工成本比同類設備節約 1000元，被評估設備所在 企業的正常投資報酬率為 10% ，規模效益指數為 0.7 ，該企業為正 常納稅企業。 經過了解，得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因，其實際 利用率為正常利用率的 60% ，經過評估人員的鑒定分析認為，被評 估設備尚可使用 6年，預計評估基準日后其利用率可達到設計標準 的80%。根據上述調查資料，求待評估設備的價值。參考答案1）估算重置成本重置成本=100 X120% 勻05%+10 X120% 勻15% = 124.72（萬 元）2）估算實體性貶值：實體性貶值=重置成本X實

4、體性貶值率a、加權投資年限=4 X114.29 勻24.72 + 1 X10.43 T24.72 = 3.75年b、實體性貶值率=3.75 X60%-（3.75 X50% + 6） = 27.27%C、實體性貶值=124.72 X27.27% = 34（萬元）3）估算功能性貶值a、被評估設備年凈超額運營成本 二-12000 X（ 1-25%） = -9000 （元）b、功能性貶值額二-9000 X （P/A , 10% , 6）= -3.92 萬4）估算經濟性貶值a、經濟性貶值率=1 （80% 勻00% ） 0.7 X100% = 14.46%b、 經濟性貶值=重置成本X經濟性貶值率=（124

5、.72-34+3.92 ） X 14.46%=13.68（萬元）5）求設備價值待評估設備的價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經濟性貶值=124.72 34+3.92-13.68= 80.96=81（萬元）房地產價值評估 （教材案例）評估案例1. 評估對象房地產概況評估對象房地產為濱海市黃海路80號紅光小區第8號樓一層公建， 建筑面積1400平方米，具體情況如下：（1）位置與環境。評估對象房地產位于濱海市黃海路80號陽光住宅 小區，小區北面靠山，南面俯瞰大海，地勢北高南低，依山望水。小 區南靠濱海市主要交通干道黃海南路，總建筑面積 16萬平方米，各 類住宅共1300套。規劃為南北向30棟多

6、層和小高層住宅。小區中央設有寬闊的中央 公園，各種配套設施齊全，小區內的交通組織體系采用完全人車分 流設計，車道全部設置在社區的外圍，真正確保住宅區內部居住生 活環境的安靜與安全。小區周邊交通發達，通過此地的有十幾路交 通線路。（2）占用土地的基本情況。該評估對象為住宅區，該小區總占地面積98000平方米，其中商業用地9900平方米，住宅用地88100平方米。 ?根據濱海市政府200740號文件，該地塊土地級別為六級。目前 已取得了國有土地使用證，證號為濱海市國用（2009 ）字第188號。（ 3）評估對象房屋的基本情況。 該評估對象房屋是紅光小區第 8 號樓，建于 2006年，一層為公建，

7、8號樓共 13 層，總建筑面積 11 000 平方米，其中一層公建 1400 平方米。公建層高 3.3 米，全部為框架結構，按八級抗震烈度設 防。8 號樓位于整個小區的中心，中央公園的北側。評估對象 房屋的外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進口高檔外墻黏土磚； 內裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白。評估對象房屋有完善 的水、暖、電設施，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進口塑 料管，熱水管采用紫銅管，并設置了結構化布線系統，主干線 采用室外光纜。2. 評估要求評估該房地產 2011年 4月 1日的市場價值。3. 評估過程（1）選擇評估方法。 該類房地產有較多的交易實例，故采用市場售 價類比法進行評估。（2

8、）收集有關的評估資料， 選擇參照物房地產。通過對所選擇的類 似房地產交易資料的分析和篩選， 確定可比性較強的 3 個交易實例作 為參照物。? ? ? ?參照物A:紅光小區乙住宅號樓一層公建。該建筑建于 2009年, 位于評估對象房地產東面， 中央公園的東北角； 框架剪力墻結構； 外裝修為塑鋼門窗， 西班牙瓦， 進口高檔外墻黏土 磚；內裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設施完善， 冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進口塑料管，熱水管采用紫銅管， 并設置了結構化布線系統，主干線采用室外光纜。其售價為 5300 元 /m2成交日期為2008年4月，當時為期房。（2）收集有關的評估資料， 選擇參

9、照物房地產。? ? ? ?參照物B:綠茵住宅小區的步行商業街一層公建。光明小區位于紅光小區東側 500 米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路， 東鄰幸福路， 小區臨幸福路一側有多家店鋪。 參照物房地產位于紅光 小區中部，建于 2009 年，其建筑結構、裝修水平及設備狀況與評估 對象房地產基本相同，售價為 5 800元/ m2成交日期為2010年9 月，交易情況為清盤。? ? ?參照物C:紅光小區西側，靠近黃海南路的一層公建。 該參照物房地產為一臨街公建，建于 2009年，其建筑結構、設備 狀況與評估對象房地產基本相同， 該建筑室內進行了精裝修， 售價為 7000元/m2成交日期為2010年11月

10、。(3) 對參照物房地產進行交易情況、時間因素、區域因素和個別因素修正。 評估對象房地產與三個參照物各種因素比較情況見下表。表 8-1 因素條件說明表 進行交易情況修正。經分析，3個參照物中，參照物A為期房，與正常交易相比，交易 價格偏低10%交易情況修正系數為：100/90 ;參照物B為清盤房, 與正常交易相比， 交易價格偏低 5%，交易情況修正系數為: 100/95； 參照物C為正常交易，交易情況修正系數為：100/100。 進行交易日期修正。經分析，濱海市 2011年4月該類房地產的市場價格與 2008年4月、 2010年 9月和 2010年 11 月相比分別上漲了 15%、5%和 3%

11、。則參照 物A、參照物B和參照物C的交易日期修正系數分別為：115/100、 105/100、103/100。 進行區域因素修正。將參照物A、參照物B和參照物C的各區域因素分別與評估對象房 地產進行比較，然后打分，并通過加權平均分別得到綜合得分，最 后得出參照物A、參照物B和參照物C的區域因素修正系數分別為： 100/100、 100/101.5 、 100/101.6 ，具體打分及計算情況見表 8-2。 進行個別因素修正。將參照物A、參照物B和參照物C的各個別因素分別與評估對象房 地產進行比較，然后打分，并通過加權平均分別得到綜合得分，最 后得出參照物A、參照物B和參照物C的個別因素修正系數

12、分別為： 100/99.6、100/100.2、100/101.4，具體打分及計算情況見表8-3表8-2區域因素直接比較表區域因素權重評估對象參照物A參照物B參照物C商務繁華度0.15100100105103離市中心距離0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通達度0.11100100102105土地級別0.07100100100100環境質量優劣度0.10100100100100綠地覆蓋度0.08100100100100基礎設施完善度0.10100100100100公用設施完備度0.09100100100100規劃限制0.05100100100100比較

13、結果1100100101.5101.6表8-3個別因素直接比較表個別因素權重評估對象參照物A參照物B參照物C小區內所處位置0.1210098100105臨街狀況0.1510099101105新舊程度0.10100100100100朝向0.07100100100100建筑結構0.13100100100100建筑質量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100權力狀況0.06100100100100裝修水平0.02100100100103設備狀況0.05100100100100物業管理0.03100100100100比較結果110099.6100.2101.4計算評估

14、對象房地產價值。首先計算三個參照物的比準價值，計算過程見表8-4表8-4房地產價值計算表項目參照物A參照物B參照物C實際成交價格（兀/平方米）530058007000交易情況修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100區域因素修正100/100100/101.5100/101.6個別因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比準價值（元/平方米）679963036998通過對三個參照物的可比性分析，對參照物A、參照物B和參照物C分別給出不同的權重0.5、0.2、0.3，采用加權平均法計算評估對象房 地產的單價為：6 799

15、X 0.5+6 303 X 0.2+6 998 X 0.3=6 760 （元/ 平方米）4. 評估結果房地產單價：6760元/平方米。房地產總價：1400X 6760=9464000 （元）。企業自由現金流量估價模型的運用大江公司2010年的息稅前利潤為5.32億，資本性支出為3.1 億，折舊為2.07億，銷售收入為72.3億，營運資本占銷售 收入的比重為20%，稅率為25%，稅前債務成本為9.5%， 負債比率50%。5年后公司進入穩定增長期，穩定增長階段 的增長率為5%，公司bata值為1.2，稅前債務成本為8.5%， 負債比率為25%，市場平均風險報酬率為 6%。無風險報酬 率為6%。假設

16、資本支出、折舊與收入保持同步增長。參考答案：1.自由現金流量的計算見下表:項目2010（基期）201120122013201420152016銷售收入72.381.090.7101.6113.8127.4133.8營運資本占收入 比重20%20%20%20%20%20%20%所得稅率25%25%25%25%25%25%25%增長率12%12%12%12%12%5%EBIT5.36.06.77.58.49.49.8EBIT（ 1-t）4.04.55.05.66.37.07.4折舊2.12.32.62.93.33.63.8運營資金投資14.516.218.120.322.825.526.8追加運營

17、資金1.71.92.22.42.71.3資本支出3.13.53.94.44.95.55.7自由現金流量1.61.82.02.22.54.22加權平均資本成本的計算見下表:項目201120122013201420152016稅前債務成本9.50%9.50%9.50%9.50%9.50%8.50%稅后債務成本7%7%7%7%7%6%債務比例50%50%50%50%50%25%股權成本13.20%13.20%13.20%13.20%13.20%13.20%WACC10.2%10.2%10.2%10.2%10.2%9.8%3企業整體價值評估見下表:項目2010 （基期）201120122013201420152016自由現金流量1.61.82.02.22.54.2WACC10.2%10.2%10.2%10.2%10.2%9.8%折現系數0.9080.8240.7480.6790.616預測期現值7.411.431.461.481.511.53后續期現值54.11十 87.79企業整體價值61.532016年至永 續的價值。僅供個人用于學習、研究；不得用于商業用途。For personal use only in study and research; not for commercial use.Nur f u r den pers?nli