1、第頁1 1/2011 保利達(dá)江北項(xiàng)目產(chǎn)品定位思考保利達(dá)江北項(xiàng)目產(chǎn)品定位思考 第頁2 從江河說起 第頁3 美麗的塞納河畔，奢華、蓬勃、熙熙攘攘的商業(yè)街區(qū)，古老的優(yōu)雅 與現(xiàn)代的富有在這里交相輝映，成為巴黎人的向往 名聞遐邇的泰晤士河上，十幾座風(fēng)格各異的大橋如同史詩般記錄著 倫敦的榮辱、興衰與進(jìn)退，她締造了倫敦長久的繁榮與發(fā)展，也見 證了其世界最大金融中心之一的輝煌 此外，歐洲多瑙河、萊茵河畔、香港維多利亞港、上海黃浦江 這些城市都因水而美，因水沉淀茫茫歷史的巨變滄桑，更演繹生生 不息的都市繁華 第頁4 第頁5 因此，江河比起一座城市的其他任何建筑，更顯她的生命力 江河恒久遠(yuǎn)，文化永流傳 第頁6 正

2、所謂仁者樂山，智者樂水 自古以來臨水而居就是人們世代推崇的理想生活方式 第頁7 一眼江景，價(jià)值何止百萬。 上海、廣州、重慶幾乎每個(gè)有幸擁有江河湖海的城市，無不如此 湯臣一品，相伴黃浦江 金海灣，相伴珠江 廊橋水岸，相伴長江 似乎“江景”兩個(gè)字，已然意味著身價(jià)、地位、品質(zhì) 第頁8 東江東江惠州文化旅游帶封面景觀惠州文化旅游帶封面景觀 第頁9 東江東江惠州江景豪宅核心資源惠州江景豪宅核心資源 從金裕碧水灣，到合生帝景灣，到光耀翡翠灣，再到富力麗港中心，東江美景無疑是他們 成為不同時(shí)間段惠州商品房價(jià)格標(biāo)桿最核心的價(jià)值支撐 隨著東江文化旅游帶規(guī)劃目標(biāo)的進(jìn)一步落實(shí)，東江的資源影響力將得到進(jìn)一步升級。 東

3、江必然成為惠州打造全國東江必然成為惠州打造全國“度假天堂，商旅之都度假天堂，商旅之都”的核心價(jià)值資源，東的核心價(jià)值資源，東 江沿線也必然發(fā)展成為江沿線也必然發(fā)展成為惠州高尚人居的惠州高尚人居的“熱土熱土”。 第頁10 回到項(xiàng)目的本體價(jià)值解構(gòu) 第頁11 項(xiàng)目認(rèn)知：項(xiàng)目認(rèn)知：城市中心區(qū)最后的一線濱江居住地城市中心區(qū)最后的一線濱江居住地 本本 案案 惠城三環(huán)以內(nèi)惠城三環(huán)以內(nèi)最后的城市一線濱江最后的城市一線濱江 區(qū)域區(qū)域，江北最后的濱江豪宅誕生地。，江北最后的濱江豪宅誕生地。 醫(yī)院、學(xué)校等城市配套設(shè)施的設(shè)立，醫(yī)院、學(xué)校等城市配套設(shè)施的設(shè)立， 放大了區(qū)域的城市資源價(jià)值。放大了區(qū)域的城市資源價(jià)值。 第頁1

4、2 逐漸稀缺的濱水資源，永遠(yuǎn)的惠州豪宅標(biāo)簽逐漸稀缺的濱水資源，永遠(yuǎn)的惠州豪宅標(biāo)簽 水運(yùn)財(cái)，臨水而居，是惠州豪宅的水運(yùn)財(cái)，臨水而居，是惠州豪宅的 獨(dú)特標(biāo)簽，隨著濱江地塊的逐漸稀獨(dú)特標(biāo)簽，隨著濱江地塊的逐漸稀 少，昔日唾手可得的濱江資源也日少，昔日唾手可得的濱江資源也日 益稀缺。益稀缺。 項(xiàng)目認(rèn)知：項(xiàng)目認(rèn)知：濱水之都，讓你的生活在此靠岸濱水之都，讓你的生活在此靠岸 第頁13 項(xiàng)目認(rèn)知：項(xiàng)目認(rèn)知：7171萬建面的超級大盤萬建面的超級大盤 占地面積：占地面積：191831191831 建筑面積：建筑面積：710875710875 容積率：容積率：r r3.713.71 一期占地：一期占地：428624

5、2862 一期建面：一期建面：167162167162 本項(xiàng)目規(guī)模較大，相對本項(xiàng)目規(guī)模較大，相對 于片區(qū)周邊的項(xiàng)目，具于片區(qū)周邊的項(xiàng)目，具 有絕對的規(guī)模優(yōu)勢。有絕對的規(guī)模優(yōu)勢。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地占地建面建面 水云居水云居29760297609591795917 盧浮公館盧浮公館23955239556644566445 周邊項(xiàng)目指標(biāo)一覽周邊項(xiàng)目指標(biāo)一覽 第頁14 歷數(shù)惠州的城區(qū)大盤（歷數(shù)惠州的城區(qū)大盤（4040萬平米以上），均已造就市場典范萬平米以上），均已造就市場典范 帝景灣（建筑面積帝景灣（建筑面積4040萬平米）萬平米） 成就惠州第一城市豪宅，惠州市場的標(biāo) 桿典范 荷蘭水鄉(xiāng)（建筑面積荷

6、蘭水鄉(xiāng)（建筑面積6060萬平米）萬平米） 惠州第一城市大盤，光耀藉此躋身品牌 開發(fā)商之列 東湖花園東湖花園（建筑面積（建筑面積63萬平米）萬平米） 惠州第一社區(qū)大盤，18期締造了城市 傳奇 保利達(dá)項(xiàng)目的開發(fā)，必將成就惠州房保利達(dá)項(xiàng)目的開發(fā)，必將成就惠州房 地產(chǎn)市場的又一豪宅巔峰地產(chǎn)市場的又一豪宅巔峰 項(xiàng)目認(rèn)知：項(xiàng)目認(rèn)知：大盤視野，王者風(fēng)范大盤視野，王者風(fēng)范 第頁15 項(xiàng)目認(rèn)知：項(xiàng)目認(rèn)知： 思考：思考： 項(xiàng)目先天素質(zhì)與惠州傳統(tǒng)濱江豪宅資源極為類似，客戶群將有共同之處， 在產(chǎn)品定位上是否可以互相借鑒？ 7171萬建面大盤萬建面大盤/ /城市核心居住區(qū)城市核心居住區(qū)/ /最后一線濱江居住區(qū)最后一線濱

7、江居住區(qū) 未來城市頂級濱江豪宅的領(lǐng)軍之作未來城市頂級濱江豪宅的領(lǐng)軍之作 第頁16 個(gè)案分析：合生帝景灣 開發(fā)商開發(fā)商廣東合生帝景房地產(chǎn)有限公司廣東合生帝景房地產(chǎn)有限公司占地（）占地（）2020萬萬 地址地址 惠城區(qū)江北區(qū)文昌一路惠城區(qū)江北區(qū)文昌一路1 1號號 ( (東江大橋北東江大橋北) ) 建面（）建面（）6060萬萬 代理商代理商綠化率綠化率40%40% 物業(yè)管理物業(yè)管理康景物業(yè)康景物業(yè)總戶數(shù)總戶數(shù)15681568戶戶 物管費(fèi)物管費(fèi)1.81.8元元/ /月月均價(jià)（元均價(jià)（元/ /）1600016000（帝（帝1 1號）號） 建筑類型建筑類型高層高層 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格歐式歐式 項(xiàng)目分期項(xiàng)目分

8、期四期四期總棟數(shù)總棟數(shù)3838棟棟 配套配套 中小學(xué)中小學(xué): :惠州一小、黃岡中學(xué)；綜合商場惠州一小、黃岡中學(xué)；綜合商場: :麗日購物廣場江北店；銀行麗日購物廣場江北店；銀行: :中國銀行、工中國銀行、工 商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行；醫(yī)院商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行；醫(yī)院: :第一人民醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院；其他第一人民醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院；其他: :市民樂園、市民樂園、 體育館、博物館、科技館、會(huì)展中心、文化中心體育館、博物館、科技館、會(huì)展中心、文化中心 項(xiàng)目項(xiàng)目 戶型戶型 面積區(qū)間面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù) 套數(shù)占比套數(shù)占比 供應(yīng)面積供應(yīng)面積 面積占比面積占比 銷售套數(shù)銷售套數(shù) 銷售周期銷售周期月

9、銷售速率月銷售速率 存量套數(shù)存量套數(shù) 銷售率銷售率 帝帝1 1號號 五房五房285.68-417.66285.68-417.6631231296.30%96.30%112030.22112030.2294.38%94.38%199199 1717個(gè)月個(gè)月 11.71 11.71 11311363.78%63.78% 復(fù)式復(fù)式460.11-607.03460.11-607.0312123.70%3.70%6667.16667.15.62%5.62%7 70.41 0.41 5 558.33%58.33% 合合 計(jì)計(jì)324324100.00%100.00%118697.32118697.32100

10、.00%100.00%20620612.12 12.12 11811863.58%63.58% 第頁17 個(gè)案分析：金裕碧水灣 開發(fā)商開發(fā)商惠州市金裕房產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司惠州市金裕房產(chǎn)開發(fā)實(shí)業(yè)有限公司占地（）占地（）1717萬萬 地址地址 江北文昌二路惠州大橋北側(cè)江北文昌二路惠州大橋北側(cè) （麗日購物廣場旁）（麗日購物廣場旁） 建面（）建面（）4040萬萬 代理商代理商綠化率綠化率54%54% 物業(yè)管理物業(yè)管理金裕物業(yè)金裕物業(yè)總戶數(shù)總戶數(shù)16001600戶戶 物管費(fèi)物管費(fèi)1.21.2元元/ /月月均價(jià)（元均價(jià)（元/ /）70007000（三景園）（三景園） 建筑類型建筑類型多層、小高層、高層多層

11、、小高層、高層 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格歐式歐式 項(xiàng)目分期項(xiàng)目分期三期三期總棟數(shù)總棟數(shù)4040棟棟 配套配套 內(nèi)部配套：金裕小學(xué)、幼兒園內(nèi)部配套：金裕小學(xué)、幼兒園 中小學(xué)中小學(xué): :惠州一小、黃岡中學(xué)；綜合商場惠州一小、黃岡中學(xué)；綜合商場: :麗日購物廣場江北店；銀行麗日購物廣場江北店；銀行: :中國銀行、工中國銀行、工 商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行；醫(yī)院商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行；醫(yī)院: :第一人民醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院；其他第一人民醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院；其他: :市民樂園、市民樂園、 體育館、博物館、科技館、會(huì)展中心、文化中心體育館、博物館、科技館、會(huì)展中心、文化中心 項(xiàng)目項(xiàng)目 戶型戶型 面積區(qū)間面積區(qū)間

12、 供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù) 套數(shù)占比套數(shù)占比 供應(yīng)面積供應(yīng)面積 面積占比面積占比 銷售套數(shù)銷售套數(shù) 銷售周期銷售周期月銷售速率月銷售速率 存量套數(shù)存量套數(shù) 銷售率銷售率 金裕碧水灣金裕碧水灣 三房三房137.79-142.5137.79-142.5828219.66%19.66%11500.5411500.5415.51%15.51%7474 1010個(gè)月個(gè)月 7.47.48 890.24%90.24% 四房四房127.59-174.65127.59-174.6515215236.45%36.45%22258.8322258.8330.01%30.01%91919.19.1616159.87%59.8

13、7% 五房五房148.32-231.98148.32-231.9816716740.05%40.05%35531.6935531.6947.91%47.91%79797.97.9888847.31%47.31% 復(fù)式復(fù)式251.62-464.12251.62-464.1216163.84%3.84%4877.034877.036.58%6.58%10101 16 662.50%62.50% 合合 計(jì)計(jì)417417100.00%100.00%74168.0974168.09100.00%100.00%25425425.425.416316360.91%60.91% 第頁18 個(gè)案分析：富力麗港銀

14、灣 開發(fā)商開發(fā)商惠州富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司惠州富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地（）占地（）5810158101 地址地址 惠城區(qū)江北東江二路惠城區(qū)江北東江二路1 1號（第一小學(xué)旁）號（第一小學(xué)旁）建面（）建面（）292953292953 代理商代理商綠化率綠化率40%40% 物業(yè)管理物業(yè)管理天力物業(yè)天力物業(yè)總戶數(shù)總戶數(shù)950950戶戶 物管費(fèi)物管費(fèi)2.22.2元元/ /月月均價(jià)（元均價(jià)（元/ /）90009000（帶精裝）（帶精裝） 建筑類型建筑類型高層高層 、超高層、超高層建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代 項(xiàng)目分期項(xiàng)目分期二期二期總棟數(shù)總棟數(shù)2 2棟（住宅）棟（住宅） 配套配套 內(nèi)部配套：萬麗酒店、會(huì)所內(nèi)

15、部配套：萬麗酒店、會(huì)所 中小學(xué)中小學(xué): :惠州一小、黃岡中學(xué)；綜合商場惠州一小、黃岡中學(xué)；綜合商場: :麗日購物廣場江北店；銀行麗日購物廣場江北店；銀行: :中國銀行、工中國銀行、工 商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行；醫(yī)院商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行；醫(yī)院: :第一人民醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院；其他第一人民醫(yī)院、婦女兒童醫(yī)院；其他: :市民樂園、市民樂園、 體育館、博物館、科技館、會(huì)展中心、文化中心體育館、博物館、科技館、會(huì)展中心、文化中心 項(xiàng)目項(xiàng)目 戶型戶型 面積區(qū)間面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù) 套數(shù)占比套數(shù)占比 供應(yīng)面積供應(yīng)面積 面積占比面積占比 銷售套數(shù)銷售套數(shù) 銷售周期銷售周期 月銷售速月銷售速 率率

16、 存量套數(shù)存量套數(shù) 銷售率銷售率 富力富力 麗港銀灣麗港銀灣 三房三房145.29-151.7145.29-151.729297.71%7.71%4392.894392.895.10%5.10%2929 2121個(gè)月個(gè)月 1.38 1.38 0 0100.00%100.00% 五房五房184.2-314.88184.2-314.8834734792.29%92.29%81666.9581666.9594.90%94.90%32632615.52 15.52 212193.95%93.95% 合合 計(jì)計(jì)376376100.00%100.00%86059.8486059.84100.00%100.

17、00%35535516.90 16.90 212194.41%94.41% 第頁19 個(gè)案分析：光耀翡翠灣 開發(fā)商開發(fā)商光耀集團(tuán)有限公司光耀集團(tuán)有限公司占地（）占地（）3349433494 地址地址 惠城區(qū)東平半島惠城區(qū)東平半島1313號小區(qū)號小區(qū) （鄰近東平公園）（鄰近東平公園） 建面（）建面（）113554113554 代理商代理商綠化率綠化率34.7%34.7% 物業(yè)管理物業(yè)管理第一太平戴維斯第一太平戴維斯總戶數(shù)總戶數(shù)383383戶戶 物管費(fèi)物管費(fèi)2.32.3元元/ /月月均價(jià)（元均價(jià)（元/ /） 聯(lián)排別墅：聯(lián)排別墅：1200012000 高層：高層：80800000 建筑類型建筑類型聯(lián)

18、排別墅、高層聯(lián)排別墅、高層建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格 洋房：歐式洋房：歐式 別墅：現(xiàn)代別墅：現(xiàn)代 項(xiàng)目分期項(xiàng)目分期荷蘭水鄉(xiāng)第四期荷蘭水鄉(xiāng)第四期總棟數(shù)總棟數(shù)1111棟棟 配套配套 內(nèi)部配套：荷蘭藝術(shù)廣場、休閑會(huì)所內(nèi)部配套：荷蘭藝術(shù)廣場、休閑會(huì)所 中小學(xué)中小學(xué): :北師大附小、惠陽高級中學(xué)；綜合商場北師大附小、惠陽高級中學(xué)；綜合商場: :吉之島；銀行吉之島；銀行: :中國銀行、工商銀行、中國銀行、工商銀行、 建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行；醫(yī)院建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行；醫(yī)院: :第三、第四人民醫(yī)院；其他第三、第四人民醫(yī)院；其他: :東平公園、濱江沙公園東平公園、濱江沙公園 項(xiàng)目項(xiàng)目 戶型戶型 面積區(qū)間面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套

19、數(shù) 套數(shù)占比套數(shù)占比 供應(yīng)面積供應(yīng)面積 面積占比面積占比 銷售套數(shù)銷售套數(shù) 銷售周期銷售周期 月銷售速月銷售速 率率 存量套數(shù)存量套數(shù) 銷售率銷售率 光耀翡翠灣光耀翡翠灣 五房五房192.79-255.04192.79-255.0434034088.77%88.77%72408.0972408.0988.50%88.50%308308 1616個(gè)月個(gè)月 19.25 19.25 323290.59%90.59% 別墅別墅203.1-250.24203.1-250.24434311.23%11.23%9409.679409.6711.50%11.50%42422.63 2.63 1 197.67%

20、97.67% 合合 計(jì)計(jì)383383100.00%100.00%81817.7681817.76100.00%100.00%35035021.88 21.88 333391.38%91.38% 第頁20 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱戶型戶型面積面積銷售套數(shù)銷售套數(shù)所用時(shí)間所用時(shí)間銷售率銷售率均價(jià)均價(jià) 帝一號帝一號 復(fù)式復(fù)式460.11-607.03460.11-607.037 7 1717個(gè)月個(gè)月 63.7863.78% %1 16 6000000 五房三廳五房三廳285.68-417.66285.68-417.6619919958.6358.63% %1 14 4000000 富富力力麗港中心麗港中心

21、三三房二廳房二廳145.29-151.7145.29-151.72929 21個(gè)月 100100% % 90900000 五房二廳五房二廳184.2-314.88184.2-314.8832632693.9593.95% % 翡翠灣翡翠灣 五房二廳五房二廳192.79-255.04192.79-255.043083081616個(gè)月個(gè)月90.5990.59% % 8 8000000 金裕碧水灣金裕碧水灣 三房二廳三房二廳137.79-142.5137.79-142.57474 1010個(gè)月個(gè)月 94.24%94.24% 70007000 四房二廳四房二廳127.59-174.65127.59-1

22、74.65919159.87%59.87% 五房二廳五房二廳148.32-231.98148.32-231.98797947.31%47.31% 復(fù)式復(fù)式251.62-464.12251.62-464.12101062.50%62.50% 惠城傳統(tǒng)濱江豪宅銷售回顧惠城傳統(tǒng)濱江豪宅銷售回顧 銷售速率統(tǒng)計(jì)：銷售速率統(tǒng)計(jì)： n合生帝景灣合生帝景灣帝一號整體銷售速率：帝一號整體銷售速率：12.1212.12套套/ /月月 n富力麗港中心富力麗港中心產(chǎn)品整體銷售速率：產(chǎn)品整體銷售速率：16.9016.90套套/ /月月 n光耀翡翠灣整體銷售速率：整體銷售速率：21.8821.88套套/ /月月 n金裕金

23、裕碧水灣碧水灣整體銷售速率：整體銷售速率：25.425.4套套/ /月月 惠城區(qū)傳統(tǒng)的濱江豪宅主要以惠城區(qū)傳統(tǒng)的濱江豪宅主要以137151137151的三房、的三房、127174127174的四房、的四房、184400184400 的五房大平層為主。整體銷售率尚可，但隨產(chǎn)品面積的加大，銷售速率在下降。的五房大平層為主。整體銷售率尚可，但隨產(chǎn)品面積的加大，銷售速率在下降。 第頁21 在目前市場前景不明情況下，低風(fēng)險(xiǎn)在目前市場前景不明情況下，低風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)模式是市場條件下的必然目標(biāo)開發(fā)模式是市場條件下的必然目標(biāo) 項(xiàng)目必須快速銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自身的項(xiàng)目必須快速銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自身的 資金鏈內(nèi)部循環(huán)，保證后

24、續(xù)的滾動(dòng)開發(fā)資金鏈內(nèi)部循環(huán)，保證后續(xù)的滾動(dòng)開發(fā) 一切基于開發(fā)商的目標(biāo)一切基于開發(fā)商的目標(biāo) 利潤最大化 項(xiàng)目要在快速銷售同時(shí)保證合理價(jià)格以項(xiàng)目要在快速銷售同時(shí)保證合理價(jià)格以 及盡可能的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)層面的豐收及盡可能的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)層面的豐收 迅速回籠資金 保利達(dá)在惠州的首個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，保利達(dá)在惠州的首個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 項(xiàng)目形象和企業(yè)形象均有要求項(xiàng)目形象和企業(yè)形象均有要求 低風(fēng)險(xiǎn)開發(fā) 高形象高形象 惠城區(qū)傳統(tǒng)濱江豪宅的銷售速度無法滿足項(xiàng)目迅速回籠資金及低風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)的 需要，項(xiàng)目需打造出與眾不同的產(chǎn)品類型，建立起高端的物業(yè)類型和新的價(jià) 格評判體系 第頁22 基于回籠資金及保證利潤的開發(fā)目標(biāo)之下，本案的一期開發(fā)

25、策略需基于回籠資金及保證利潤的開發(fā)目標(biāo)之下，本案的一期開發(fā)策略需穩(wěn)健為主穩(wěn)健為主 作為城市核心居住區(qū)最后的濱江居住區(qū)，產(chǎn)品宜以作為城市核心居住區(qū)最后的濱江居住區(qū)，產(chǎn)品宜以舒適型豪宅產(chǎn)品為主舒適型豪宅產(chǎn)品為主 較快的銷售速度是后續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)，產(chǎn)品需較快的銷售速度是后續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)，產(chǎn)品需以主流的戶型產(chǎn)品入市以主流的戶型產(chǎn)品入市 產(chǎn)品定位策略產(chǎn)品定位策略 第頁23 第一部分一期產(chǎn)品定位 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 content 第頁24 如何定位產(chǎn)品，通過一期建立起項(xiàng)目整體豪宅形象如何定位產(chǎn)品，通過一期建立起項(xiàng)目整體豪宅形象 1、隨大勢 2、借熱點(diǎn) 先看市場的熱銷產(chǎn)品 一期產(chǎn)品定位一期產(chǎn)品定位 第頁25 時(shí)

26、間時(shí)間 戶型戶型 20072007年供應(yīng)年供應(yīng)20082008年供應(yīng)年供應(yīng)20092009年供應(yīng)年供應(yīng)20102010年供應(yīng)年供應(yīng) 面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比 單房2%2%5%5%2%2%5%5%3%3%9%9% 一房6%6%15%15%8%8%18%18%6%6%13%13%5 5% %1212% % 兩房9%9%14%14%13%13%19%19%15%15%22%22%2424% %2929% % 三房37%37%37%37%38%38%35%35%32%32%32%32%4242% %4040% % 四房19%19%

27、15%15%13%13%10%10%17%17%12%12%1616% %1111% % 五房7%7%4%4%11%11%6%6%8%8%4%4%2 2% %1 1% % 復(fù)式8%8%4%4%7%7%3%3%5%5%2%2%3 3% %3 3% % 別墅11%11%5%5%8%8%3%3%7%7%3%3%6 6% %3 3% % 根據(jù)2007年-2010年惠城區(qū)市場供應(yīng)的情況來看，市場主流供應(yīng)的產(chǎn)品為三房，且每年供應(yīng)占比變化不 大；兩房產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，正在成為僅次于三房的市場主流供應(yīng)產(chǎn)品； 單房及一房產(chǎn)品每年市場供應(yīng)量較穩(wěn)定，面積占比較少，均在10%以下； 四房產(chǎn)品每年市場供應(yīng)占比

28、在10%-20%之間，從近幾年的面積、套數(shù)占比情況來看，還是略有所降低略有所降低； 五房、復(fù)式產(chǎn)品以及別墅產(chǎn)品每年市場供應(yīng)占比在10%左右，從面積占比上來看，別墅產(chǎn)品在逐年下降， 套數(shù)比也在逐漸下降。 近年市場供應(yīng)戶型占比變化趨勢1 1 第頁26 時(shí)間時(shí)間 戶型戶型 20072007年成交年成交20082008年成交年成交20092009年成交年成交20102010年成交年成交 面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比 單房單房2%2%5%5%2%2%5%5%3%3%10%10% 一房一房6%6%15%15%8%8%18%18%7%7%1

29、3%13%4 4% %9 9% % 兩房兩房10%10%14%14%14%14%20%20%19%19%24%24%2525% %3131% % 三房三房38%38%38%38%42%42%37%37%36%36%33%33%4343% %4040% % 四房四房20%20%15%15%14%14%10%10%18%18%12%12%1 17 7% %1212% % 五房五房7%7%4%4%10%10%6%6%8%8%4%4%2 2% %1%1% 復(fù)式復(fù)式7%7%4%4%4%4%2%2%3%3%1%1%2 2% %3 3% % 別墅別墅11%11%5%5%6%6%3%3%7%7%3%3%7 7

30、% %3 3% % 根據(jù)2007年-2010年惠城區(qū)市場成交的情況來看，市場主流需求產(chǎn)品為三房，且每年成交需求較穩(wěn)定；而 兩房產(chǎn)品需求比例呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢，正在成為僅次于三房的市場主流需求產(chǎn)品； 單房、一房產(chǎn)品每年市場成交面積占比均在10%以下且需求較穩(wěn)，但2010年出現(xiàn)了幅度下滑； 四房產(chǎn)品每年市場成交占比在15%上下，需求較穩(wěn)；五房產(chǎn)品在10%以下，需求呈明顯遞減； 別墅產(chǎn)品每年市場成交占比在10%以下，且呈現(xiàn)每年微量下滑的趨勢。 近年市場成交戶型占比變化趨勢1 1 第頁27 惠城市場供需趨勢小結(jié) u惠城區(qū)市場自07年10年，市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品均是三房，每年的占比相對相對穩(wěn)定。 兩房產(chǎn)品

31、的占比在逐年增加，成為市場僅次于三房的主力產(chǎn)品。 u四房及以上大平面產(chǎn)品、別墅產(chǎn)品的套數(shù)與面積占比在供需兩端均呈現(xiàn)微量下滑的趨勢 【從整體市場供需發(fā)展趨勢的角度出發(fā)，市場需求最大的是三房， 其次為兩房，四房及以上大平面產(chǎn)品有微量下滑的趨勢。 第頁28 u2010年江北片區(qū)總供應(yīng)套數(shù)6616套，總供應(yīng)面積63.4萬?？偝山幻娣e4301套，總成交面積40.6萬。 u根據(jù)2010年江北市場的供應(yīng)與銷售的情況，可以看到片區(qū)內(nèi)主要供應(yīng)與需求戶型均為100120100120與與120144120144面面 積段的三房產(chǎn)品為主，合計(jì)近五成半，其次為積段的三房產(chǎn)品為主，合計(jì)近五成半，其次為60806080及及

32、8010080100。144144以上的大戶型供應(yīng)較少，約占以上的大戶型供應(yīng)較少，約占16%16%。 u【江北片區(qū)的主流需求面積段較整個(gè)惠城區(qū)的面積段大，但主流 供需的戶型仍為三房，其次為兩房與四房。 2010年江北片區(qū)主流供需產(chǎn)品2 2 第頁29 市場供需趨勢對本案產(chǎn)品的啟示 【以市場需求量最大的主流產(chǎn)品為開發(fā)的方向，將能有利于規(guī)避未 來市場的風(fēng)險(xiǎn)，因此從惠城整體市場及江北片區(qū)整體供需趨勢的角 度出發(fā)： 本案戶型初步研判：本案戶型初步研判：一期作為項(xiàng)目首次入市的產(chǎn)品，需保證較快的銷售速度，一期作為項(xiàng)目首次入市的產(chǎn)品，需保證較快的銷售速度， 建議以市場主流的三房為主，搭配部分兩房、四房及復(fù)式產(chǎn)

33、品建議以市場主流的三房為主，搭配部分兩房、四房及復(fù)式產(chǎn)品 第頁30 如何定位產(chǎn)品，通過一期建立起項(xiàng)目整體豪宅形象如何定位產(chǎn)品，通過一期建立起項(xiàng)目整體豪宅形象 1、隨大勢 2、借熱點(diǎn) 借鑒近期市場熱點(diǎn)項(xiàng)目戶型 一期產(chǎn)品定位一期產(chǎn)品定位 第頁31 萬科城 中信水岸城一期中信水岸城一期33次開盤，銷售次開盤，銷售480480套，銷售率套，銷售率87%87% 基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料 位置：東江新城 規(guī)模：總建153萬 容積率：2.3 建筑類型：高層 首次開盤：2010年10月1日 總推售套數(shù)：550套 總銷售套數(shù)：480套 整體均價(jià)：5800元/ 銷售成功分析 一線西枝江江景一線西枝江江景 + +超大規(guī)模社

34、區(qū)超大規(guī)模社區(qū) + +中信品牌號召力中信品牌號召力 + +滿足中產(chǎn)階級的購買力滿足中產(chǎn)階級的購買力 1 棟 2 棟 3 棟4 棟 5 棟 6 棟 7棟 戶型戶型面積區(qū)間面積區(qū)間 供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比 兩房84-8835046.17% 三房103-10921428.23% 四房116-13516021.11% 復(fù)式133-243344.49% 合計(jì)758100% 第頁32 萬科城 瓏湖灣一期瓏湖灣一期22次開盤，勁銷近次開盤，勁銷近6 6億億 一期一期 二期二期 基礎(chǔ)資料基礎(chǔ)資料 位置：惠沙堤二路 規(guī)模：總建27.6萬 容積率：2.0 建筑類型：別墅、小高層、高層 首次開盤時(shí)間：2011

35、年1月1日 整體均價(jià)：8500元/ 形象定位：世界級中央湖灣別墅區(qū) 主力戶型：主力戶型：130150130150占占30%30%，其次為，其次為120130120130占占24.4%24.4%， 110-120110-120占占21.1%21.1% 銷售成功因素分析銷售成功因素分析 因素一：金山湖、西枝江雙水景，自然資源極為優(yōu)越因素一：金山湖、西枝江雙水景，自然資源極為優(yōu)越 因素二：創(chuàng)新性產(chǎn)品，南北通透、贈(zèng)送入戶花園及內(nèi)庭院因素二：創(chuàng)新性產(chǎn)品，南北通透、贈(zèng)送入戶花園及內(nèi)庭院 因素三：高端形象展示，滿足惠州高端置業(yè)客戶身份需求因素三：高端形象展示，滿足惠州高端置業(yè)客戶身份需求 因素四：五星級會(huì)所

36、，五星級的后勤服務(wù)因素四：五星級會(huì)所，五星級的后勤服務(wù) 第頁33 中信水岸城與瓏湖灣位置較為接近，瓏湖灣資源與市政配套資源優(yōu)于水岸城，而中信地產(chǎn) 品牌遠(yuǎn)超方直地產(chǎn)，但瓏湖灣卻以超出水岸城近3000元的價(jià)格，且銷售速度快于水岸城； 產(chǎn)品方面，水岸城以84120經(jīng)濟(jì)居家型的兩房三房為主，而瓏湖灣則以110150的 舒適型三房、四房為主，瓏湖灣的豪宅居氛圍更加純粹； 從瓏湖灣與水岸城的銷售比較，對惠城區(qū)豪宅客戶進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)惠城豪宅客戶對于價(jià)格 的敏感度較低，但對于居住純粹度、項(xiàng)目形象及配套有較高的要求。 本案戶型二次修正：本案戶型二次修正：項(xiàng)目的擁有惠城最佳的一線江景，自然資源超越水岸城，媲美瓏湖

37、灣，項(xiàng)目的擁有惠城最佳的一線江景，自然資源超越水岸城，媲美瓏湖灣， 具備打造惠州頂級豪宅的基本素質(zhì)。戶型產(chǎn)品建議以舒適型三房、四房的大戶型為主，打具備打造惠州頂級豪宅的基本素質(zhì)。戶型產(chǎn)品建議以舒適型三房、四房的大戶型為主，打 造純粹的高端居住社區(qū)，滿足市場高端自住客戶需求。造純粹的高端居住社區(qū)，滿足市場高端自住客戶需求。 借鑒熱點(diǎn)項(xiàng)目對本案產(chǎn)品的啟示 第頁34 戶型定位推導(dǎo)總結(jié) u 目前市場的主流產(chǎn)品三房的面積段在115122，兩房在7787，四房在 155以下。建議本案以市場主流的三房搭配部分四房及頂層penhouse產(chǎn)品 入市，在市場主流面積段基礎(chǔ)上適當(dāng)增加10%20%，提高其舒適度； u

38、市場平面產(chǎn)品的面積在縮小的同時(shí)，功能正在多樣化。同面積多功能化及少面 積同功能是創(chuàng)新的方向；本案在戶型設(shè)計(jì)方面需吸取最新的戶型創(chuàng)新方向，建 議戶戶帶入戶花園，增加贈(zèng)送面積； u外立面、園林及部分產(chǎn)品需增加豪宅符號，提高市場的關(guān)注度。 第頁35 一期產(chǎn)品的面積段建議 第頁36 舒適型居家型經(jīng)濟(jì)型過渡型 四房170-180150-165135-145125-135 三房125-135110-12585-10076-85 二房85-9570-8560-6955-60 平面產(chǎn)品的面積段建議平面產(chǎn)品的面積段建議 各戶型面積段市場定位分析圖 以上面積段均為可售的建筑面積； 舒適型居家型經(jīng)濟(jì)型過渡型 四房主

39、主 三房主輔 二房主輔 各產(chǎn)品的組合策略 主要以舒適型的面積段為主，適當(dāng)增加進(jìn)深 與開間，提高舒適度； 兼顧部分居家型產(chǎn)品，擴(kuò)大客戶面 第頁37 戶型類型 建筑面積 （ 3） 附加值競爭力 空中別墅舒適型220-300 帶入戶花園、采用凹陽臺贈(zèng)送餐廳或者次 臥/雙陽臺，部分樓層可考慮贈(zèng)送露天花園 四房 4房2廳3衛(wèi)+ 工人房 舒適型170-180 帶入戶花園、采用凹陽臺贈(zèng)送餐廳或者次 臥/雙陽臺，錯(cuò)層陽臺 4房2廳2衛(wèi)居家型150-160 帶入戶花園、采用凹陽臺贈(zèng)送餐廳或者次 臥/雙陽臺，錯(cuò)層陽臺 三房 3房2廳2衛(wèi)舒適型135-144 采用凹陽臺贈(zèng)送一個(gè)次臥/入戶花園/雙陽 臺 3房2廳2衛(wèi)

40、居家型120-135 采用凹陽臺贈(zèng)送一個(gè)次臥/入戶花園/雙陽 臺 平面產(chǎn)品的面積段建議平面產(chǎn)品的面積段建議 面積贈(zèng)送方式需設(shè)計(jì)院參照最新民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范； 第頁38 各類面積段的配比建議 第頁39 各類型產(chǎn)品的面積占比確定各類型產(chǎn)品的面積占比確定 u由于項(xiàng)目涉及三房、四由于項(xiàng)目涉及三房、四 房及復(fù)式產(chǎn)品，因此從房及復(fù)式產(chǎn)品，因此從 0707年年1010年的總成交統(tǒng)年的總成交統(tǒng) 計(jì)中抽出這三種產(chǎn)品作計(jì)中抽出這三種產(chǎn)品作 為統(tǒng)計(jì)主體進(jìn)行比例統(tǒng)為統(tǒng)計(jì)主體進(jìn)行比例統(tǒng) 計(jì)計(jì) u0707年年1010年成交面積占年成交面積占 比，三房為比，三房為65.16%65.16%，四，四 房為房為28.28%28.2

41、8%，復(fù)式為，復(fù)式為 6.56%6.56%。 【對本案的啟示：【對本案的啟示： l考慮到豪宅項(xiàng)目需適當(dāng)考慮到豪宅項(xiàng)目需適當(dāng) 提高各類產(chǎn)品的舒適度，提高各類產(chǎn)品的舒適度， 建議三房的比例建議為：建議三房的比例建議為： 5055%5055% l市場趨勢中，四房比例市場趨勢中，四房比例 建議為建議為40%.40%. l復(fù)式的比例控制在復(fù)式的比例控制在5-8%5-8% 以內(nèi)以內(nèi) 100%100%范圍內(nèi)的校正范圍內(nèi)的校正 時(shí)間時(shí)間 戶型戶型 20072007年成交年成交20082008年成交年成交20092009年成交年成交20102010年成交年成交 面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比面

42、積比面積比套數(shù)比套數(shù)比面積比面積比套數(shù)比套數(shù)比 單房單房2%2%5%5%2%2%5%5%3%3%10%10% 一房一房6%6%15%15%8%8%18%18%7%7%13%13%4 4% %9 9% % 兩房兩房10%10%14%14%14%14%20%20%19%19%24%24%2525% %3131% % 三房三房38%38%38%38%42%42%37%37%36%36%33%33%4343% %4040% % 四房四房20%20%15%15%14%14%10%10%18%18%12%12%1 17 7% %1212% % 五房五房7%7%4%4%10%10%6%6%8%8%4%4%2

43、 2% %1%1% 復(fù)式復(fù)式7%7%4%4%4%4%2%2%3%3%1%1%2 2% %3 3% % 別墅別墅11%11%5%5%6%6%3%3%7%7%3%3%7 7% %3 3% % 第頁40 戶型類型 建筑面積 （ 3） 功能面積占比 空中墅 空中并 聯(lián)單位 240270支撐項(xiàng)目形象，提升利潤24% 48% 空中復(fù) 式 220-300支撐項(xiàng)目形象，提升利潤24% 四 房 4房2廳3衛(wèi)+ 工人房 舒適型170-180支撐項(xiàng)目形象，后期提升利潤15% 40% 4房2廳2衛(wèi)居家型150-160現(xiàn)金牛產(chǎn)品，迅速回收資金25% 三 房 3房2廳2衛(wèi)舒適型135-144現(xiàn)金牛產(chǎn)品，迅速回收資金35%

44、 5255% 3房2廳2衛(wèi)居家型120-135現(xiàn)金牛產(chǎn)品，迅速回收資金1720% 一期產(chǎn)品面積配比建議 1.建議至少贈(zèng)送15%左右的面積，提高產(chǎn)品的附加值,戶戶贈(zèng)送入戶花園，雙陽臺； 2.頂層復(fù)式建議設(shè)計(jì)成penhouse單位，贈(zèng)送游泳池及私家花園； 3.此戶型配比僅供參考，具體各戶型面積配比由設(shè)計(jì)院根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案最終確定。 第頁41 主要內(nèi)容 content 第二部分項(xiàng)目規(guī)劃建議 第頁42 133米 201米 91米 192米 92米 154米 188米 154米 園園 林林 園園 林林 1.1.一期建筑排布建議一期建筑排布建議 高度高度8080米米，建建 議議3232層層, ,碟狀樓，碟

45、狀樓， 兩梯四戶，兩梯四戶，三房三房 為主為主 東南東南 高度高度4545米米，此四棟，此四棟建議建議11+111+1 層，頂層層，頂層penhousepenhouse。每大棟。每大棟 包含兩個(gè)板式兩梯兩戶的單元，包含兩個(gè)板式兩梯兩戶的單元， 戶型由戶型由150160150160及及170170 180180的四房組成的四房組成 東東 江江 項(xiàng)目主會(huì)所項(xiàng)目主會(huì)所 建議項(xiàng)目采用并排式點(diǎn)狀布局形 式，保證戶戶可望江景，以住宅 與住宅中間構(gòu)成一個(gè)內(nèi)部院落空 間，有利于內(nèi)部景觀環(huán)境的營造 同時(shí)保證每戶單位的景觀均好性； 結(jié)合項(xiàng)目地形條件，建議住宅主 要以東南向?yàn)橹?，保證通風(fēng)與采 光； 小區(qū)主會(huì)所位于j

46、bn37-5#的南 端，以休閑、娛樂、文化、交流 類別功能為主，對外營業(yè) 建議頂層設(shè)置penhouse 此排布圖僅為建議，最終排布方 式以設(shè)計(jì)院最終規(guī)劃設(shè)計(jì)為準(zhǔn) 主入口主入口 主入口主入口 高度高度8080米米，建建 議議3232層，層，3 3個(gè)板個(gè)板 式兩梯兩戶的單式兩梯兩戶的單 元并聯(lián)，三房為元并聯(lián)，三房為 主主 高度高度8080米米，建建 議議3232層層, ,碟狀樓，碟狀樓， 兩梯四戶，兩梯四戶，三房三房 為主為主 高度高度8080米米，建議建議 3232層層, ,碟狀樓，碟狀樓，兩兩 梯四戶，居家型梯四戶，居家型三三 房為主，建議可做房為主，建議可做 部分樓層兩套拼成部分樓層兩套拼成

47、 一套的一套的并聯(lián)大平層并聯(lián)大平層 高度高度8080米米，建建 議議3232層，層，3 3個(gè)板個(gè)板 式兩梯兩戶的單式兩梯兩戶的單 元元并聯(lián)而成并聯(lián)而成，三，三 房為主房為主 高度高度8080米米，建建 議議3232層層, ,碟狀樓，碟狀樓， 兩梯四戶，兩梯四戶，三房為三房為 主主 第頁43 惠城濱江豪宅樓盤的建筑風(fēng)格分析： 目前，惠城區(qū)沿江樓盤漸趨高檔品質(zhì)，尤其是沿江畔的樓盤，都十分追求立面形象給人的 整體品質(zhì)感整體品質(zhì)感； 建筑風(fēng)格上多為傳統(tǒng)的豪宅歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格，而瓏湖灣則為art-deco風(fēng)格風(fēng)格，水岸城為現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約； 但大部分樓盤對于立面材質(zhì)的處理還僅局限于粉刷涂料和普通外墻瓷磚

48、粉刷涂料和普通外墻瓷磚的層次。 水岸城現(xiàn)代簡約帝景灣歐式翡翠灣歐式 2.2.建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議 瓏湖灣art-deco 第頁44 2.2.建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議 1、立面造型簡約造型簡約，商業(yè)裙樓采用幕墻系統(tǒng)，塔樓采用大分格 墻面瓷磚與優(yōu)質(zhì)涂料搭配， 充分表達(dá)建筑端莊大氣的品質(zhì)； 2、陽臺或臥室玻璃窗可采用大面積落地弧形窗大面積落地弧形窗，這樣可視覺 會(huì)更廣闊、外觀會(huì)更氣派、而且采光效果會(huì)比較好； 3、在一些影響立面效果的設(shè)備間設(shè)置百頁隱形窗百頁隱形窗，如空調(diào)位、 相關(guān)管線的“隱藏”； 4、 高層并聯(lián)單元建議設(shè)計(jì)成波浪形陽臺，提高立面的美觀度高層并聯(lián)單元建議設(shè)計(jì)成波浪形陽臺，提高立面的

49、美觀度 建議：建議：現(xiàn)代簡約風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格，注重品質(zhì)的打造，注重品質(zhì)的打造 第頁45 2.2.建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建議 立面時(shí)尚、現(xiàn)代，極具視覺沖擊力，標(biāo)識性、昭示性十足。線條簡潔明快、局立面時(shí)尚、現(xiàn)代，極具視覺沖擊力，標(biāo)識性、昭示性十足。線條簡潔明快、局 部適當(dāng)弧度元素。部適當(dāng)弧度元素。 第頁46 3.3.會(huì)所建議會(huì)所建議 1、本案總建面達(dá)71萬，分為四期開發(fā)，每一期的體量巨大，且本案未來會(huì)所將兼顧項(xiàng)目 業(yè)主及周邊商務(wù)接待的功能，因此建議采取主會(huì)所+分會(huì)所的形式，滿足未來的商務(wù)休閑需 要； 2、一期作為項(xiàng)目的首次啟動(dòng)，需要以較高的形象入市，因此建議項(xiàng)目主會(huì)所設(shè)置在一期 jbn37-5#地塊

50、的主入口旁，面積約3000，體現(xiàn)項(xiàng)目的豪華與大氣，同時(shí)二、三、四期 每期均設(shè)分會(huì)所； 3、分會(huì)所建議設(shè)置在架空層利用架空層的空余面積實(shí)現(xiàn)泛會(huì)所功能的配置，約1000。 主會(huì)所整體風(fēng)格打造 會(huì)所作為樓盤的重要組成，合縱聯(lián)行建議： 本項(xiàng)目會(huì)所的裝修風(fēng)格要具有現(xiàn)代簡約式風(fēng) 格，融入西方古典文化元素。 通過古典的一 些符號和元素，更加反襯出現(xiàn)代簡約風(fēng)格的 高雅與時(shí)尚。 分會(huì)所功能分布建議 功能功能位置位置面積面積 游泳池游泳池 1樓（室外）約300平米 臺球室臺球室2樓架空層約400平米 健身房健身房2樓架空層約100平米 兒童樂園兒童樂園2樓架空層約70平米 乒乓球室乒乓球室2樓架空層約80平米 棋

51、牌室棋牌室2樓架空層約50平米 會(huì)所服務(wù)辦公室會(huì)所服務(wù)辦公室2樓架空層約50平米 總計(jì):約1000平米 第頁47 一般歐式園林需要較大的中心廣場，用以體現(xiàn)皇家的奢華與氣度，而本項(xiàng)目的地塊較為 狹長型，無法滿足歐式大廣場的場地需要，因此歐式園林不適合本項(xiàng)目； 東南亞風(fēng)格園林對項(xiàng)目地塊的要求不高，主要通過小品、雕塑及水系來展示園林的精致 及美觀，并體現(xiàn)其實(shí)用性； 東南亞園林目前在惠州被廣泛應(yīng)用，市場接受度較好，建議本項(xiàng)目采用此種園林。 主題式園林規(guī)劃主題式園林規(guī)劃東南亞風(fēng)格園林東南亞風(fēng)格園林，通過小品、硬質(zhì)和水系進(jìn)行整體打造，通過小品、硬質(zhì)和水系進(jìn)行整體打造 4.4.園林規(guī)劃建議園林規(guī)劃建議 第頁

52、48 旱溪、旱湖就是在人造溪、人造湖設(shè)計(jì)建造時(shí)候， 先是素土搗實(shí)，再碎石墊層，最后混凝土， 最后把天然石頭放在之上， 無論是溪流底部、還是湖泊底部都是這么施工。 這樣一來，即使在沒有水的時(shí)候，露出來的依然是一種景觀： 天然原石景觀，就避免沒水時(shí)難看的狀況出現(xiàn)。 第一重第一重社區(qū)景觀空間社區(qū)景觀空間 純公共領(lǐng)域，由商業(yè)街、主出入口等組成，鼓勵(lì)人們停留交往。 第二重第二重鄰里組團(tuán)庭院鄰里組團(tuán)庭院 半公共領(lǐng)域，為組團(tuán)內(nèi)住戶所享有，由步行系統(tǒng)串聯(lián)，形成序列式園林空間。 第三重第三重私家立體綠化私家立體綠化 純私家空間， 每三層設(shè)置的空中花園、架空層園林、屋頂花園， 花臺、小椅、秋千、石幾讓生活情趣昂然

53、。 結(jié)合每期的組團(tuán)特色，延伸景觀支線，構(gòu)筑結(jié)合每期的組團(tuán)特色，延伸景觀支線，構(gòu)筑“三重三重”生態(tài)景觀生態(tài)景觀 4.4.園林規(guī)劃建議園林規(guī)劃建議 第頁49 架空層園林（未來將構(gòu)成看樓通道的重要組成部分）架空層園林（未來將構(gòu)成看樓通道的重要組成部分） 通過通過木格柵、盆栽小品、休閑桌椅、壁畫、精致燈具、小水景、汀步木格柵、盆栽小品、休閑桌椅、壁畫、精致燈具、小水景、汀步處理方式結(jié)合處理方式結(jié)合 全面展現(xiàn)主題園林全面展現(xiàn)主題園林+ +泛會(huì)所的健康人居生活氛圍泛會(huì)所的健康人居生活氛圍 4.4.園林規(guī)劃建議園林規(guī)劃建議 第頁50 商業(yè)形態(tài)定位：商業(yè)形態(tài)定位：外向型社區(qū)商業(yè)街外向型社區(qū)商業(yè)街 業(yè)態(tài)定位：業(yè)

54、態(tài)定位：一層純街鋪一層純街鋪 面積結(jié)構(gòu)建議面積結(jié)構(gòu)建議 商鋪?zhàn)龅娇梢宰杂煞指睢⒔M合，高度為6米左右的街鋪形式， 寬度3-4米，進(jìn)深在12米左右。 定位說明：定位說明： 項(xiàng)目周邊環(huán)境不具備設(shè)置中大型商業(yè)的條件 沿街商鋪為主要特點(diǎn)，可租可售，體現(xiàn)經(jīng)營靈活的特點(diǎn)； 休閑性、餐飲類中高檔服務(wù)性商業(yè)為主； 主要以滿足社區(qū)自身居民生活配套需求為主； 盡量避免中大型集中式商業(yè)設(shè)置，不利于今后的經(jīng)營管理，經(jīng)濟(jì)效益也 相對不高。 5.5.商業(yè)定位建議商業(yè)定位建議 2009 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來 2010，回顧惠州樓市回顧惠州樓市 附件1

55、accessories 2009 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來 惠城區(qū)房地產(chǎn)市場2010年總結(jié) 截至截至20102010年年1212月下旬，惠城區(qū)月下旬，惠城區(qū)20102010年共成交住宅面積約年共成交住宅面積約280280萬平米，較萬平米，較20092009年的年的319319萬萬 環(huán)比下降了環(huán)比下降了15.06%15.06%。周期內(nèi)成交量波動(dòng)較大，。周期內(nèi)成交量波動(dòng)較大，進(jìn)入進(jìn)入1010月份以后，成交量快速下滑月份以后，成交量快速下滑。 截至截至20102010年年1212月下旬，惠城區(qū)月下旬，惠城區(qū)20102010年共成交

56、住宅整體均價(jià)約為年共成交住宅整體均價(jià)約為53875387元元/ /，最高價(jià)，最高價(jià)57465746元元/ / ，最低價(jià)為，最低價(jià)為49144914元元/ /。周期內(nèi)市場成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)周期內(nèi)市場成交均價(jià)穩(wěn)步上揚(yáng)。 2009 union property, all rights reserved 思 想 踐 行 未 來 戶型戶型供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積（）供應(yīng)面積（）套均面積套均面積( () )面積占比面積占比 一房一房36533653182954.1182954.150.0850.085.47%5.47% 兩房兩房87168716782297.03782297.0389.7589.7523.4

57、3%23.43% 三房三房11964119641376600.311376600.31115.06115.0641.22%41.22% 四房四房34553455536575.14536575.14155.3155.316.06%16.06% 五房五房39839882133.0982133.09206.36206.362.45%2.45% 復(fù)式復(fù)式12031203114088.81114088.8194.8394.833.41%3.41% 別墅別墅10551055260842.93260842.93247.24247.247.80%7.80% 其他其他12125257.875257.87438.

58、15438.150.16%0.16% 合計(jì)合計(jì)30456304563340749.283340749.28109.69109.69100%100% 惠城區(qū)房地產(chǎn)市場2010年總結(jié)新增供應(yīng) 新增供應(yīng)的產(chǎn)品中，以兩房、三房為主，分別有新增供應(yīng)的產(chǎn)品中，以兩房、三房為主，分別有87168716套和套和1196411964套，兩者合計(jì)套，兩者合計(jì) 供應(yīng)面積約供應(yīng)面積約73.2173.21萬，占整體供應(yīng)量的萬，占整體供應(yīng)量的73%73%，以滿足自住需求的中等戶型依以滿足自住需求的中等戶型依 然是市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品然是市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品。 2009 union property, all rights r

59、eserved 思 想 踐 行 未 來 面積段面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積供應(yīng)面積 6060平米以下平米以下35573557157064.13157064.13 60-8060-80平米平米36173617259816.83259816.83 80-10080-100平米平米68776877613792.59613792.59 100-120100-120平米平米48824882542338.45542338.45 120-144120-144平米平米71537153929678.58929678.58 144-160144-160平米平米13901390208936.67208936.67

60、 160-180160-180平米平米11951195201601.4201601.4 180180平米以上平米以上17851785427520.63427520.63 合計(jì)合計(jì)30456304563340749.283340749.28 惠城區(qū)房地產(chǎn)市場2010年總結(jié)新增供應(yīng) 可以看出：可以看出：60608080的創(chuàng)新型兩房（一般通過偷面積實(shí)現(xiàn)）、的創(chuàng)新型兩房（一般通過偷面積實(shí)現(xiàn)）、8080100100的舒的舒 適型兩房、適型兩房、100100120120平米的緊湊型三房以及平米的緊湊型三房以及120120144144的舒適型三房均為市的舒適型三房均為市 場供應(yīng)的主流產(chǎn)品場供應(yīng)的主流產(chǎn)品。