1、Copyright 2011,Sunshine Company 世聯地產 規劃方案探討 項目基礎指標：項目基礎指標： 項目基礎 技術指標 總占地面積（）316372 建設占地（）243724 總建筑面積（）236638 其中 綠化用地109畝 建設用地 其中 A地塊（一類居住）13.8萬 D地塊（二類居住）5.49萬 容積率1.0 已有規劃方案技術指標已有規劃方案技術指標 從市場銷售表現來看，稀缺的洋房產品回款及溢價能力偏高，別從市場銷售表現來看，稀缺的洋房產品回款及溢價能力偏高，別 墅產品中聯排及疊拼產品銷售較好、回款能力最強墅產品中聯排及疊拼產品銷售較好、回款能力最強 從市場中高端項目20

2、12年上半年的月均回款表現來看： 兩類產品回款能力最強 n一類是以龍湖滟瀾海岸高層、青特花溪地洋房為代表的性價比產品,具有可比優勢的低單價促成產品 走量 n一類是以海信天悅洋房為代表的高端豪宅產品，稀缺的高單價高總價產品，憑借溢價能力實現高回款 n別墅產品中，聯排、疊拼的銷售速度及回款能力居前列; 2012典型項目市場表現 項目名稱：龍湖滟瀾海岸龍湖滟瀾海岸 所屬板塊：白沙河板塊 產品：高層、聯排、疊拼 均價：高層6000元/ 聯排16352元/ 疊拼9736元/ 銷售： 高層月均184套，月回現15143萬 元 聯排月均3套，回現5088萬元 疊拼月均38套，回現3388萬元 項目名稱：世茂

3、紅墅灣世茂紅墅灣 所屬板塊：城陽板塊 物業類型：聯排 均價： 9500元/ 月均銷售：15套，2199萬元 項目名稱：天泰藍泉天泰藍泉 所屬板塊：即墨板塊 物業類型：獨棟 均價：32115元/ 銷售：25套，1000萬左右 項目名稱：青特花溪地青特花溪地 所屬板塊：城陽板塊 物業類型：洋房、獨棟、 小高 均價：洋房9000元/ 獨棟18000元/ 小高6500元/ 月均銷售：洋房月均25套， 月回現4275萬元 獨棟：5套，1724萬元 小高：18套，1310萬元 項目名稱：萬科紅郡萬科紅郡 所屬板塊：嶗山板塊 物業類型：聯排 均價： 27989元/ 月均去化量：5套，3594萬元 項目名稱：

4、海信天悅海信天悅 所屬板塊：嶗山板塊所屬板塊：嶗山板塊 物業類型：洋房 均價： 50000元/ 月均去化量：10套，15000萬 從市場的存量競爭來看，城陽及即墨成為目前別墅的最大供應區，從市場的存量競爭來看，城陽及即墨成為目前別墅的最大供應區， 存量產品以聯排及獨棟為主存量產品以聯排及獨棟為主 從別墅市場的整體存量競爭來看： n從區域分布來看，即墨高居存量之首，且大部分集中在溫 泉板塊，城陽緊隨其后，兩個區域別墅存量占全市的一半 以上，嶗山區域別墅稀缺 n從產品形式來看，聯排別墅是庫存的主力類型，占到一半 以上，其次為獨棟別墅，獨棟別墅在即墨的存量較高 獨棟 雙拼 聯排 安置房 現 有 規

5、劃 方 案 總建面平米 戶數431戶 容積率0.81 聯排379套 雙拼40套 獨棟12套 從現有規劃方案來看： 規劃形式：平鋪直敘，缺乏組 團及動態，不利于后期分期、 銷售等動作 產品配比：聯排產品占到88%， 有大量六聯排產品，單一的產 品形式對抗整個以聯排存量競 爭為主的市場，壓力較大 產品表現及資源分配：缺乏組 團分配，資源與產品的匹配單 調、密度偏高 山體利用：山體別墅優勢未充 分體現 方案調整探討：方案調整探討： 洋房洋房 獨棟（雙拼）獨棟（雙拼） 聯排聯排 創新高容積別墅創新高容積別墅 快銷回現產 品 稀釋別墅容 積率 保證現金流市場上的稀 缺產品 標桿產品產品定調溢價產品市場上

6、的標 志物業 主力產品主力產品市場上的主 流產品 快銷回現產 品 產品亮點加分產品市場上的稀 缺產品 1.0以下容積率的優勢、可為的產品組合探討： Copyright 2011,Sunshine Company 世聯地產 關于山體別墅的探討 7 山地住宅區：指坡度在10%以上，需要梯級和坡道處理道路高差關系的住 宅區。 因其自然地形的復雜性、規劃建筑設計和空間、環境的特殊要求與特色，山地住宅成為 住宅建筑的一種重要類別。 山地住宅小區涵蓋了從高層、小高層公寓或集合住宅、多層集合住宅、洋房和別墅等各 種住宅產品。 山地別墅作為山地住宅中主要面向中高端客群的產品，一般利用地形高差，有組織的 進行規

7、劃，使每一棟別墅可獲得良好視線及通風采光，更加符合“生態宜居”理念。 概念解讀 8 山地別墅接地技術 主要研究建筑的底部如何與地形基地進行銜接的技術，目前國內山地別墅的主流接地形式為退臺接地式。 退臺接地式： 即將基地處理成階臺狀，建筑各組成部分根據基地形狀呈疊落形式布置在其上的處理手法。 重慶學府大道69 號別墅是掉層式和退臺式相結合很好的例子。設計者把掉層上 面直接做成露臺，可以種花，種樹，形成具有良好生活的情趣的環境，在最底層 的退臺前面有一個很大的私家花園，退臺的后面是一個較私密性的空間。這種布 局方式使得建筑形態非常豐富。 概念解讀 9 山地項目的總體布局 主要有兩種形式，目前國內山

8、地別墅類產品多以以分散式布局為主。 分散式布局 分散式布局能夠與整個地形和場地的環境相互交融。運用這種布局形式可以更好的呼應整個 山形，感覺比較自然。 集中式布局 集中式布局把住宅集中在一起，做成高密度的低層建筑方式，這種方式占地會小一些，但是 也會產生對山體的遮擋，或者產生建筑形態的擁擠感和單調感。 概念解讀 10 山地別墅設計4大要點 要點一：交通組織 流線簡潔 由于山地住宅用地形態復雜，一般占地面積較大，自 成體系，小區內的交通以車行為主，步行為附，所以 最大限度地提高小區內道路的使用效率是構成小區優 雅環境的前提條件。 布置原則：方便居民出入、遷居，滿足消防、救 護需要，減少對住戶的干

9、擾。 道路流線：結合地形，地勢和等高線的變化，因 勢利導，做到流線簡潔，減少道路坡度變化和施工土 方量，還要結合市政管道的敷設進行設計。 杭州 綠城桃花源 11 要點二：豎向設計 合理高差 山地住宅小區的豎向設計應充分利用自然地形，選擇合理的設計標高，盡量減小 土方工程量，利用建筑基礎、地下車庫、路槽及管溝挖方余土，移挖作填，使填 挖方基本平衡，避免出現余土外運現象。 排水暗管均設于路下，然后直接排入市政雨水管網。 管道的敷設方式根據具體情況大致可分為3 種：架空、直埋和地溝。 室外給水管道、污水管道、電氣線路、通訊光纜等均宜采用地下敷設方式。 12 要點三: 空間布局 因地制宜 要滿足住宅日

10、照，通風，密度，朝向，間距等方面 的要求，以利于獲得充足的日照和良好的通風或防風條 件，并能有效地防止噪聲污染。 規劃要“ 因地制宜”、最大限度地保留原生態系統，讓 建筑和自然和諧的融合。 深圳 萬科17英里 13 要點三: 空間布局 因地制宜 別墅的類型也決定了小區的空間形態。 聯排別墅具有線性特點，應因地制宜，根據復雜的地形特點，調整建筑走向，形成彎曲和錯 位，打破空間的單一性。利用山地地形自然形成圍繞山峰布置的組團。 雙拼住宅和獨立別墅以錯落方式布局，創造出整個小區在空間節奏和景觀層次上的變化。 雙拼、聯排山地別墅 獨棟山地別墅 14 要點三: 空間布局 因地制宜 規劃時還應注意到當地的

11、地質結構。因為，這些過程確立了不同場地的穩定性、承載力以及開挖 和整坡的難易。 住宅小區以居住為主體，公共服務設施尤其是體育鍛煉、老人休閑、兒童游戲活動場地，既要適 當靠近居住區域，方便居民使用，也要防止對住宅的干擾。 15 要點四：景觀設計 天人合一 山地住宅的生態景觀設計原則是應該做到景觀先行、人工與 自然和諧。 景觀組織方式與處理手法： 結合建筑的布局方式，景觀組織沿建筑而設置，并在建筑 間較開闊的地方設置景觀節點，形成空間趣味點。 設置視覺通廊，通過對建筑合理組織，形成無視線障礙的 景觀通廊，使整個小區空間通達舒展。 發展立體綠化，營造空中景觀。這是有效增大住區綠化面 積，改善環境，美

12、化住區的重要措施之一。 水體設計中，考慮到岸邊濕地對水體凈化價值的可利用性， 故應對濕地加以保護，在湖岸設置木棧道和休閑平臺，增加 行走湖岸的樂趣。 宅旁景觀設計要結合建筑布局和地形特點，注重創造居民 可以聚集活動的場所，創造別具特色的“ 環境節點”，使居 民感受到交往帶來的情誼、溫暖、祥和的大家庭氣氛。 16 山地別墅成本控制4個關鍵點 為發揮最大的社會效益和景觀效益，在山地別墅建設成本控制 中需要重點注意的以下四點： 關鍵一、 控制土石方最小化 關鍵二、 合理設置擋土墻高度 關鍵三、 控制路網系統總長度 關鍵四、 優化管網系統設置 17 關鍵一、控制土石方最小化 要把土石方控制到最小，盡量

13、不做大量的挖土和填土， 在設計上對每一棟樓的標高都要進行核實，同時仔細 計算道路標高和坡度。學府大道 69 號主干道路 （坡度8） 學府大道 69 號非主干道路 （坡度15） 重慶學府大道69 號 小區主干的坡度不能超過8%，但是如果完全按照這個標準 來做，可能局部會產生很大的成本。 所以在非主要路段上 把道路的坡度最大放到15%，平均來分開處理之后，總體上 達到把道路的成本降到最低。 18 關鍵二、合理設置擋土墻高度 由于擋土墻本身的造價很高，包括挖土和填土的造價 都非常高，因此合理控制擋土墻的高度十分重要。 方法一：分臺式設置擋土墻 可將一個10 米的擋土墻，分成兩個5 米的擋土墻，一 般

14、采用重力式的擋墻。如萬科十七英里； 方法二：退臺式設置擋土墻 一般是退掉6-7 米為宜。 6-8 米以上的擋墻，不宜采用重力式的擋墻，用其他的 擋墻形式更為劃算，如采用頂部放坡的方式，在建筑 密度相對寬松的時候，可以采用這種方式。 萬科十七英里采用分臺的方式設擋土墻 學府大道 69 號，局部建筑 密度相對寬松，且坡高較 高，擋土墻就采用了頂部 放坡的退臺方式，既有效 利用土地景觀資源，又節 省了擋土墻高額成本。 19 關鍵三、控制路網系統總長度 在和總圖布局和場地情況相結合下，對道路的總長度和寬度進行嚴格的控制，采用適合場地特點的 路網結構和斷面設計，一般采用自由式的路網。 經測算，在一塊地上

15、，采用相對的方格網絡路網和采用環線加盡端路，后者的總長度至少可以短1/3。 所以道路的長度越短，那么成本就越低，道路的長度跟投資成本成正比的關系。 坡地道路的四種做法 20 關鍵四、優化管網系統設置 在坡地上做設計管網時，要非常注意管網的走向，有的地方管網不能走，此時排水管要做很大的 跌落井。 盡量發揮坡地的優勢，利用天然的排水系統，把雨水管網盡量減少，甚至還可以把雨水在場地需 要的情況下做成路邊淋溝的排水，達到經濟效益的目的。 21 國內典型山地別墅項目國內典型山地別墅項目 重慶 棕櫚泉國際花園二期 重慶 藍湖郡3、4組團 深圳 萬科17英里 重慶 中安翡翠湖 北京 西山美廬 杭州 綠城桃花

16、源 蘇州 碧瀛谷 武漢 岳麓山公館 22 重慶棕櫚泉國際花園二期 合理整理并利用好地形標高差，營造山地生態住宅社區。 實踐一：豎向高程規劃設計 尊重基地現狀標高，適當整理地形，使基地得以充分利用，把落差50m的基地自高至低 分為七個臺階布置建筑和道路，臺階高差小于8m，在每個臺階上由上坡式和下坡式別墅 建筑分別布置在道路兩側。 消化高差的措施有兩個，一是建筑自然錯層，上坡式和下坡式各消化3m高差；二是庭院 擋墻和地面坡度，消化2m高差，對所有擋墻用退階和綠植處理，弱化其生硬的視覺效果。 二期湖濱及坡地別墅區,用地面 積20.5萬平方米（307畝），總建 筑面積2000m2，為面向湖面的西 南向

17、坡地，落差達50m，坡度約 90100，具有良好的自然景觀 資源。 23 實踐二：道路網： 采用枝狀道路系統，主干道采用“之”字型平面方式斜切 等高線隨地勢蜿蜒而下，為6m寬雙車道，最大坡度8%， 平均坡度為4.1%，從主干道派生出多條枝狀盡端式支道為 5.5m寬雙車道，盡端式支道均設路端回車場，別墅區的道 路總長度為2.25km。道路占地率約6.6%。 實踐三：停車方式 采用按戶分散停車的方式，獨棟別墅每戶設有室內雙車庫，雙拼別墅每戶設有室內單車庫， 每戶車庫門前留有臨時小型車停車位，共有停車泊位437個，其中臨時室外泊位173個，平均 泊位率為2.5。 24 實踐四：環境景觀設計 建筑與湖

18、景、山體、生態公園相融合的環境景觀格局。 別墅區景觀： 第一類是建筑硬景，每一棟別墅都以各異的構成、形狀、 尺度、質地、色彩，坐落于曲折道路的兩側，與山體有機 結合。 第二類是環境景觀，戶外依山順路的疊級擋墻，以其天然 質樸粗獷的石材面，與精致的護欄桿，S形流暢的道路， 各戶入口前的臺階、燈飾及小品構件、綠植，配合成園林 般的室外景象。 每戶均有前庭后院，私家花園尺度較大，少則1畝，多則2畝，前 庭后院的布置，前面的庭院較為開放，后院私密性較強。 借助上下坡戶型設計的特點，各戶主花園均與道路處于不同標高， 確保花園的安靜、私密，不受道路車輛的干擾。 前庭同時也成為組團景觀的有機組成部分，平整的

19、草坪，親切的 入戶小院墻，賞心悅目搭配有序的高大喬木，與小區公共景觀聯 成一個整體的大花園。 25 實踐一：總圖布局 組團四聯排別墅：垂直等高線的布置。 每棟聯排別墅由713戶組成。每戶面寬6.9m, 其道路坡度一般 為5%6%,每兩戶地形高差0.7m左右。 在設計中, 為順應道路坡度, 每兩戶別墅設計一個入戶標高, 則 一棟聯排別墅有47個入戶標高。同時, 每棟別墅采用了34種 單體戶型, 同一種單體戶型還設計了不同的立面形式。接合弧 形道路的走勢, 每棟別墅戶與戶之間采用了前后錯位的設計手 法。 建成效果：雖然每棟聯排別墅組合戶數較多, 長度達到48m 90m, 但由于有高低和前后錯落的變

20、化, 組合的戶型和立面形式 也多種多樣, 小區道路兩旁的建筑景觀效果是極為豐富多彩的。 聯排別墅高低起伏, 錯落有致, 與山勢和環境融合在一起, 山地 建筑特征得到了極大的體現。 。 重慶 龍湖藍湖郡 三、四組團聯排別墅區 兩種各具特色的坡地處理方式 26 組團三聯排別墅：平行等高線布置。 每棟建筑的單體戶型一般為兩種, 組合戶數主要是4戶和6 戶, 最多也不超過8戶。在坡度較大的地方, 均采用4戶的組 合方式。這樣, 每棟建筑就可以控制在一個入戶標高。 利用地形高差： 多棟別墅圍合成半私密的內部庭院, 庭院局部設置地下車 庫及工人房等輔助房間, 其標高與較低一面的道路標高接 平。這樣, 庭院

21、標高高于道路3m左右。別墅人行主入口由 內部庭院進入, 車輛進入地下車庫, 住戶還可從每戶的輔助 入口進入。人行和車行組成立體的交通系統, 互不干擾。 庭院高于道路, 免受道路和車行的干擾, 其人行、休閑娛樂 的功能更加突出。而通過在庭院設采光井和局部下沉式花 園, 地下車庫也能自然采光通風, 不會感到壓抑,同時也消化 了地形的高差。 由于組合戶數和單體戶型不多, 每棟建筑的入戶標高只有 一個, 在進行建筑形體設計時, 比較容易控制和把握, 設計 的整體感也更強。 重慶龍湖藍湖郡 三、四組團聯排別墅區 27 實踐二：單體戶型的設計 根據不同的地形高差, 3、4組團采用了上坡、下坡等多種 戶內錯

22、層設計平面，巧妙地消化了高差, 而且也使別墅的 內部空間富于變化。 上坡戶型布置在場地高于道路的地方, 一般由前花園入戶 上半層進入客廳及后花園, 然后上半層到達餐廳、廚房等 房間, 再上一層則進入主臥。這樣, 客廳為一層半的高度, 前后花園消化了1.5m左右的高差; 另一種平面設計是一層 為車庫和輔助房間, 直接由室外樓梯上二層進入客廳, 客廳 與后花園相通, 這樣的平面可消化3m左右的高差。 下坡戶型一般布置在戶型用地低于道路的情況下, 此時由 前花園入戶進入門廳, 門廳下半層到達客廳及后花園, 或是 由門廳上一層進入二, 三層臥室。這樣在保證客廳的高度 外, 還可消化半層的高差。下坡戶型

23、也可以由入戶門廳上 半層進入客廳或下半層到達多功能廳, 由多功能廳出后花 園。客廳上一層布置臥室, 主臥室等房間。 28 實踐三：景觀設計 區內景觀綠化由集中綠地院落空間私家綠地三級構成，集中綠地主要有四處，面積最大處 位于用地中部，居于兩條區內主干道之間，包括水體、造型庭園、草坪等，作為小區內的公共 開放空間。 實踐四：道路網 聯排別墅順應地勢及道路，采用錯落有致的組合形式，34棟形成半圍合的院落空間，同時每 戶別墅均有自己的私家花園，入口道路寬8m，內部道路寬為6m，道路最大縱坡4.8%，最小縱坡 為0.4%。 29 深圳 萬科 17英里 “17英里”項目位于深圳市龍崗區葵涌鎮。用地屬于海

24、邊坡地類型，三面環海，背靠青山，高差約50米。 地塊形狀呈面向西南方向的內弧形狀，由此在西向和南向形成兩個犄角狀半島。 住宅組群的規劃盡量利用基地本身沿著海岸線迂回彎曲的地形及由高而下的天然山勢，營造建筑與自然的整體協調氛圍。 以高低錯落有序的幾何立體組合，從而創作出一個富時代感的海岸建筑群。 萬科萬科 深圳深圳1717英里英里 建筑形態4棟純板式建筑及5棟板式塔樓 總占地面積67571.1平方米 總建面積 50678平方米、住宅48678平方米，商業（含 會所）2000平方米 容積率0.75 為減少對原始地貌的破壞，車行道只組織于 山坡之上，并盡早地將車輛引下車庫。車道 的盡端開放出回車用的

25、廣場。 1、人行系統：作為補充，小區的人行交通 系統完善而發達，回家的路主要以寬闊的木 棧道牽引，垂直的交通則由室外電梯承擔， 將住戶由主路送至家門前的花園廣場。另一 人行交通是橫貫小區的休閑步道：分為山間 小徑和沙灘小徑，分別設于不同層面上，讓 人感受全然不同的郊外景致。 2、小區停車：小區地面上預留一道橫向的 地面停車帶，地下車庫設于高層住宅地下室。 交通系統交通系統 3、消防設計：對于多拼并聯住宅，沿建筑一側做消防車道，并可沿棧道接近多拼和雙拼住宅。盡端路的 盡頭設回車廣場供消防車掉頭。高層公寓住宅則沿周邊布置環繞車道。 為爭取戶戶海景，多拼的住宅之間有局部側墻間距不足6米，較高的一側墻設計為防火墻。 消防系統消防系統 經濟技術指標經濟技術指標數值數值 總占地面積總占地面積1411.57畝 總建筑面積總建筑面積 300000平方 米 容