1、2008.3.18 建筑無極限建筑無極限 廣闊新生活廣闊新生活 項目深度解析項目深度解析 市場解讀市場解讀 營銷攻略營銷攻略 銷售目標(biāo)解析銷售目標(biāo)解析 我們的目標(biāo)我們的目標(biāo) 打造廣物地產(chǎn)品牌物業(yè)，展示廣物地產(chǎn)打造廣物地產(chǎn)品牌物業(yè)，展示廣物地產(chǎn) 全新形象全新形象 預(yù)期價格目標(biāo)預(yù)期價格目標(biāo)挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)1000010000元元/m/m2 2 當(dāng)年實現(xiàn)當(dāng)年實現(xiàn)100%100%銷售銷售 工程時間已盡量前提 2008年年3月月7月月 一期開工一期開工 售樓處、樣板房啟用售樓處、樣板房啟用 8月月10月月 開盤開盤 q原計劃原計劃7月開始銷售，現(xiàn)預(yù)計月開始銷售，現(xiàn)預(yù)計10月，可能繼續(xù)前提；月，可能繼續(xù)前提； q

2、加快工期，確保展示形象；加快工期，確保展示形象； 9月月 加推加推 目標(biāo)分解：目標(biāo)分解：精確致導(dǎo)，實現(xiàn)精確致導(dǎo)，實現(xiàn)100100銷售銷售 推售節(jié)點推售節(jié)點推售單價推售單價推售層數(shù)推售層數(shù)推售套數(shù)推售套數(shù)推售面積推售面積銷售金額銷售金額 9月15日8,500 81172 4,692 3,988 10月1日9,000 121690 5,865 5,279 11月15日10,500 172190 5,865 6,158 12月1日11,500 2228126 8,211 9,443 合計：合計：10,095 10,095 378 378 26383 26383 24,868 24,868 價格整體考

3、慮產(chǎn)品特性和層差因素。價格整體考慮產(chǎn)品特性和層差因素。9、10月開售利用黃金周期集月開售利用黃金周期集 中消化中消化816層存在明顯劣勢產(chǎn)品，為后期高層產(chǎn)品拉升價格奠定層存在明顯劣勢產(chǎn)品，為后期高層產(chǎn)品拉升價格奠定 基礎(chǔ)。基礎(chǔ)。 公寓銷售制造稀缺緊張氣氛，每次少量推出單位位，造成推出即售公寓銷售制造稀缺緊張氣氛，每次少量推出單位位，造成推出即售 磬的局面磬的局面. . 認(rèn)籌時即明確單位位，每個單位位至少有一個紅籌、三認(rèn)籌時即明確單位位，每個單位位至少有一個紅籌、三 個籃籌，認(rèn)籌量做為推出房號的參考。個籃籌，認(rèn)籌量做為推出房號的參考。 項目深度解析項目深度解析 市場解讀市場解讀 營銷攻略營銷攻略

4、 銷售目標(biāo)解析銷售目標(biāo)解析 項目情況解析項目情況解析 項目定位項目定位 黃埔核心大沙 地商業(yè)區(qū) 天河、棠下、東圃 本案 黃埔公園 黃埔小學(xué) 黃埔人民醫(yī)院 黃埔區(qū)政府 黃埔區(qū)體育館 黃埔石化工業(yè) 區(qū)、開發(fā)區(qū) 地鐵5號線 琶 洲 項目分期開發(fā)項目分期開發(fā) 本案本案 黃埔黃埔 公園公園 大沙地大沙地 地鐵地鐵5號線，帶動地鐵經(jīng)濟(jì)號線，帶動地鐵經(jīng)濟(jì) 本案本案 項目屬性項目屬性 商圈、口岸、地鐵、公寓商圈、口岸、地鐵、公寓 產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性 未來的商業(yè)金三角之一未來的商業(yè)金三角之一 區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩?安全、穩(wěn)定、升值、長期安全、穩(wěn)定、升值、長期 投資屬性投資屬性 土地性質(zhì)：商業(yè)寫字樓土地性質(zhì)：商業(yè)寫字樓

5、 5050年年 商業(yè)命名商業(yè)命名 總用地面積總用地面積m m2 2 總建筑面積總建筑面積55740m55740m2 2 其中其中 公寓面積公寓面積24633m24633m2 2 商業(yè)面積商業(yè)面積13380m13380m2 2 公寓總套數(shù)公寓總套數(shù)378378 容積率容積率1212 覆蓋率覆蓋率% % 停車位停車位地下，地上地下，地上 土地使用年限土地使用年限4040年年 立面形象國際化，持久性強(qiáng)，在區(qū)域內(nèi)有很好的昭示性立面形象國際化，持久性強(qiáng)，在區(qū)域內(nèi)有很好的昭示性 示意圖示意圖 項目深度解析項目深度解析 市場解讀市場解讀 營銷攻略營銷攻略 銷售目標(biāo)解析銷售目標(biāo)解析 項目情況解析項目情況解析

6、項目定位項目定位 項目不利因素： 項目屬于爛尾樓，閑置多年。對當(dāng)?shù)叵M者 而言，對項目的前身和未來存有顧慮。 產(chǎn)品戶型偏于陳舊. 后期在產(chǎn)品包裝及宣傳中須尋找新的起點， 整個黃埔區(qū)在商業(yè)復(fù)興階段，結(jié)合城市發(fā)展 的觀點來體現(xiàn)項目的未來發(fā)展前景，重塑項 目形象。 定位綜述定位綜述 區(qū)域特征: 1 1、黃埔商業(yè)、行政中心。、黃埔商業(yè)、行政中心。 2 2、黃埔教育、醫(yī)療、休閑（黃埔公園等）中心、黃埔教育、醫(yī)療、休閑（黃埔公園等）中心 3 3、黃埔交通中心：地鐵、黃埔交通中心：地鐵5 5號線、中山大道、廣源快速號線、中山大道、廣源快速 定位綜述定位綜述 隨著地鐵隨著地鐵5號線的開通，以及黃埔商業(yè)、居住的

7、再次復(fù)興，天河區(qū)域人號線的開通，以及黃埔商業(yè)、居住的再次復(fù)興，天河區(qū)域人 口東移趨勢更加明顯。口東移趨勢更加明顯。 產(chǎn)品特征: 1 1、商業(yè)：業(yè)態(tài)成熟，與、商業(yè)：業(yè)態(tài)成熟，與“品牌商業(yè)品牌商業(yè)”實現(xiàn)品牌聯(lián)動實現(xiàn)品牌聯(lián)動 區(qū)域唯一品牌綜合店。城市復(fù)興的商業(yè)中心區(qū)域唯一品牌綜合店。城市復(fù)興的商業(yè)中心 2 2、公寓：產(chǎn)品為高檔公寓產(chǎn)品，區(qū)域市場少有同類產(chǎn)品、公寓：產(chǎn)品為高檔公寓產(chǎn)品，區(qū)域市場少有同類產(chǎn)品 3 3、寫字樓：區(qū)域中心，交通、配套便利、寫字樓：區(qū)域中心，交通、配套便利 定位綜述定位綜述 產(chǎn)品類型在黃埔區(qū)域稀少，住宅市場上小戶型產(chǎn)品供應(yīng)少。公寓性產(chǎn)產(chǎn)品類型在黃埔區(qū)域稀少，住宅市場上小戶型產(chǎn)品

8、供應(yīng)少。公寓性產(chǎn) 品投資性強(qiáng)。品投資性強(qiáng)。 錢景錢景6:6: 綜合商業(yè)價值挖掘綜合商業(yè)價值挖掘 具有整體性；具有整體性； 有高度，昭示性強(qiáng)；有高度，昭示性強(qiáng)； 外墻可作為大型廣告位；外墻可作為大型廣告位； 挖掘價值挖掘價值 項目總體定位： 黃埔行政、商業(yè)中心集商業(yè)、公寓、寫字樓 于一體的活力rbd（復(fù)興商業(yè)區(qū)）與town center（城鎮(zhèn)中心） 定位綜述定位綜述 rbdrbd（復(fù)興商業(yè)區(qū)）旗艦商業(yè)綜合體（復(fù)興商業(yè)區(qū)）旗艦商業(yè)綜合體 城區(qū)領(lǐng)袖城區(qū)領(lǐng)袖 釋意：龍頭、綜合功能、整體公建形象 總體定位總體定位 活力復(fù)興商業(yè)區(qū)，黃埔第一活力復(fù)興商業(yè)區(qū)，黃埔第一rbd 我們的標(biāo)簽我們的標(biāo)簽 安全可靠的投

9、資渠道安全可靠的投資渠道 以安全性為訴求，在目前市場背景下，以以安全性為訴求，在目前市場背景下，以 綜合商業(yè)體的形象，樹立穩(wěn)健經(jīng)營、高投綜合商業(yè)體的形象，樹立穩(wěn)健經(jīng)營、高投 資回報的形象資回報的形象 強(qiáng)化安全戰(zhàn)略強(qiáng)化安全戰(zhàn)略 定位解析定位解析 東城國際項目賣點體系東城國際項目賣點體系 地段地段 中山大道旁， 黃埔區(qū)繁華中 心位置 景觀景觀 南鄰黃埔公園，項 目南向單位、部分 東向單位望公園， 并可遠(yuǎn)眺黃埔港 交通交通 中山大道、地 鐵五號線大沙 地站，交通條 件便利 成熟度成熟度 區(qū)域高度成熟， 為黃埔區(qū)繁華 商業(yè)區(qū) 城市配套城市配套 前后依憑黃埔 公園、黃埔小 學(xué)，幼兒園、 醫(yī)院、周邊商 店

10、、食肆眾多 外部賣點 內(nèi)部賣點 戶型戶型 小戶型公寓 為主打，市 場差異，置 業(yè)壓力較小 商業(yè)商業(yè) 廣百（摩登） 一流大型商 場進(jìn)駐項目， 兼得消費配 套與人氣吸 引 服務(wù)服務(wù) 全面性的酒 店式服務(wù)體 系，24小時 服務(wù)與商務(wù) 服務(wù) 投資投資 潛在的旺 盛需求， 具有較強(qiáng) 投資回報 率 建筑建筑 現(xiàn)代感十足 的建筑效果， 可以成為區(qū) 域地段的標(biāo) 志性建筑 多元性多元性 商住性質(zhì)， 適合于多種 置業(yè)需求。 投資/自住 /soho/注 冊辦公 項目賣點提煉項目賣點提煉 2 公寓公寓 東都市圈：地段東都市圈：地段 好，區(qū)域核心好，區(qū)域核心 商業(yè)圈：商業(yè)商業(yè)圈：商業(yè) 氛圍濃厚，廣氛圍濃厚，廣 百商場百

11、商場 消費圈：成熟消費圈：成熟 區(qū)域，消費滿區(qū)域，消費滿 足度高足度高 教育圈：臨近黃教育圈：臨近黃 埔小學(xué)，可為教埔小學(xué)，可為教 育配套育配套 項目核心概念提煉：項目核心概念提煉： 東都會核心生活圈公寓東都會核心生活圈公寓 都會公寓都會公寓 生活主場（主場、主角、主人）生活主場（主場、主角、主人） 業(yè)態(tài)價值線解讀二：多業(yè)態(tài)價值線解讀二：多 重的生活圈，扮演現(xiàn)代重的生活圈，扮演現(xiàn)代 都會璀璨生活的角色都會璀璨生活的角色 我們競爭者 差異 q新業(yè)態(tài)龍頭 q收益穩(wěn)定適中，風(fēng)險 較小 q中心城的發(fā)展?jié)摿?q舊業(yè)態(tài) q高收益高風(fēng)險 q老街的發(fā)展到達(dá)拐點 找到標(biāo)簽：找到標(biāo)簽：differentiatin

12、gdifferentiating區(qū)別區(qū)別 q普及投資知識，倡導(dǎo)穩(wěn)健的投資方式 q中心城、rbd整體規(guī)劃展示建立概念，增強(qiáng)信心 q發(fā)展商實力作為后盾 q旗艦商業(yè)綜合體，產(chǎn)品稀缺性 q地鐵沿線物業(yè)概念 q品牌主力店支持 q“廣物”，“摩登”品牌的宣傳，提高知名度與認(rèn) 可度 傳播一種聲音： 長遠(yuǎn)穩(wěn)健的，才是可以收獲的長遠(yuǎn)穩(wěn)健的，才是可以收獲的 核心賣點核心賣點貼上標(biāo)簽：貼上標(biāo)簽：designingdesigning設(shè)計設(shè)計 項目深度解析項目深度解析 市場解讀市場解讀 營銷攻略營銷攻略 銷售目標(biāo)解析銷售目標(biāo)解析 黃埔片區(qū)分析黃埔片區(qū)分析 普通公寓市場分析普通公寓市場分析 小戶型物業(yè)增值模式小戶型物業(yè)增

13、值模式 視角一視角一 我們屬于黃埔傳統(tǒng)物業(yè)市場嗎？我們屬于黃埔傳統(tǒng)物業(yè)市場嗎？ 項目名稱項目名稱板塊板塊 占地面占地面 積積 總建面總建面 積積 推貨時間推貨時間在售組團(tuán)在售組團(tuán)主力戶型主力戶型均價均價 裝修標(biāo)裝修標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 公園一號公園一號 天河公 園 6000265072007十一3棟 以130-150多m和 170-190多m的 中大戶型為主 折后均 價 150 00 2500 歷德雅舍歷德雅舍 天河公 園 11446146022008.1三期d棟 主力48-88m的loft 復(fù)式 170003000 鋒尚鋒尚車陂8403 26303 2007十一a1、a2棟42-64m投資小戶型9000

14、多毛坯 駿景花園駿景花園車陂2539656664902007.12 天駿帝景ab 棟 168、178、182m四 房、五房 13500- 165 00 2500 半山溪谷半山溪谷奧體70674706742006.10二期141-147m2四房二廳13000毛坯 帝景山莊帝景山莊奧體2353344062752005.1圣美利加 210290平方米聯(lián)排 別墅 35000毛坯 金碧世紀(jì)花金碧世紀(jì)花 園五期園五期 黃埔1658313919682007十一六期1-6棟 160m三房60 120m三房30 200m四房10 8000- 100 00 1000 怡港花園怡港花園黃埔 天倫東時區(qū)天倫東時區(qū) （

15、金港（金港 華園）華園） 黃埔41436 125281. 7 2007.12 b1、b2棟、 a1-a4 棟 50m一房兩廳1/6 77-78m兩房兩 廳33.3 122m三房兩廳 1/3 127m 四房兩廳1/6 8200- 107 00 1200 樓盤名稱樓盤名稱交樓時間交樓時間戶型戶型面積面積租金租金 年資產(chǎn)收年資產(chǎn)收 益率益率 入住率入住率備注備注 萬科城市萬科城市 花園花園 2005年年小復(fù)式小復(fù)式72220090% 住宅物業(yè)主要分布于城市快速路和城市主干道沿線及商住宅物業(yè)主要分布于城市快速路和城市主干道沿線及商 業(yè)中心周邊。業(yè)中心周邊。 市場供應(yīng)謹(jǐn)慎，同時期市場供應(yīng)量低。市場供應(yīng)謹(jǐn)

16、慎，同時期市場供應(yīng)量低。 片區(qū)價格穩(wěn)中有升，但與仍處于天河區(qū)的較低水平。片區(qū)價格穩(wěn)中有升，但與仍處于天河區(qū)的較低水平。 近年推出樓盤的成交均價在近年推出樓盤的成交均價在8000 元元/m2水平。水平。 投資、過渡性居住物業(yè)少，單房和一房占市場供應(yīng)量投資、過渡性居住物業(yè)少，單房和一房占市場供應(yīng)量 少。少。 近年住宅物業(yè)品質(zhì)有較大提升，中等質(zhì)素的樓盤有一定近年住宅物業(yè)品質(zhì)有較大提升，中等質(zhì)素的樓盤有一定 的市場空間。的市場空間。 客戶區(qū)域客戶需求價格承受度 隨著地鐵5號線的開通，城市人口及投資趨向，開始向東擴(kuò)散。天河區(qū) 域和黃埔區(qū)域樓價的差距拉大，黃埔成為吸引外區(qū)及內(nèi)區(qū)客戶的集合 市場。 天河、棠

17、下、 員村、東圃 自住、投資高 黃埔區(qū)域自住、投資 中 開發(fā)區(qū)自住、投資低 用途選擇戶型人口特征（家庭結(jié)構(gòu)、年齡、職業(yè)、 工作地點等） 購買行為特征 過渡單房單身，20-30 歲之間，普通白領(lǐng)， 工作地點在黃埔或黃埔周圍的片區(qū)。 經(jīng)濟(jì)能力差，價格和交通 是首要的考慮因素。 一房一廳， 二房二廳 單身或已婚，部分有3歲以下的子 女，25-35歲之間，職業(yè)以白領(lǐng)、 銀行、醫(yī)院、私營企業(yè)主或其高管 人員、自由職業(yè)者為主，工作地點 在黃埔或黃埔周圍的片區(qū)。 經(jīng)濟(jì)能力一般，考慮因素 較為綜合，價格是其決定 購買的主要因素之一。 自用二房二廳 為主，一 房一廳少， 單房極少 已婚或獨身，28-40歲之間，

18、以在 黃埔及其附近工作的公務(wù)員、銀行、 醫(yī)院、白領(lǐng)、私營企業(yè)主或其高管 人員、自由職業(yè)者為主，工作地點 在黃埔或黃埔周圍的片區(qū)。 經(jīng)濟(jì)能力尚可，對黃埔有 一定的認(rèn)同感。對居住環(huán) 境有較高的要求，其次為 價格和交通。 用途選擇戶型人口特征購買特征 投資單房和一 房一廳， 二房二廳 本區(qū)高收入人群、小商家、 私營企業(yè)主、公務(wù)員、外區(qū) 客戶。主要投資地鐵沿線物 業(yè) 重視價格、位置及發(fā)展前景； 重視投資回報率； 喜購小面積的低層單位； 對年限敏感。 普通白領(lǐng)普通白領(lǐng) 投資客戶投資客戶 價格、交通價格、交通 投資回報率、投資回報率、 價格價格 價格是主流客戶的共同敏感因素價格是主流客戶的共同敏感因素 項

19、目深度解析項目深度解析 市場解讀市場解讀 營銷攻略營銷攻略 銷售目標(biāo)解析銷售目標(biāo)解析 黃埔片區(qū)分析黃埔片區(qū)分析 普通公寓市場分析普通公寓市場分析 小戶型物業(yè)增值模式小戶型物業(yè)增值模式 視角二視角二 廣州東部普通公寓小戶型市場分析廣州東部普通公寓小戶型市場分析 地鐵、商圈、口岸地鐵、商圈、口岸 本案 怡港花園怡港花園 翠擁華亭翠擁華亭 勤天勤天e品品 mba國際公寓國際公寓 威尼國際威尼國際 1800020000 （5月） 22000 （3000） 14000 （均價） 11000 （毛坯） 結(jié)結(jié) 論論 黃埔片區(qū)市場現(xiàn)有的客戶資源難以支撐項目黃埔片區(qū)市場現(xiàn)有的客戶資源難以支撐項目 的預(yù)期價格。的

20、預(yù)期價格。 本項目的形象和整體質(zhì)素已超出黃埔市場傳本項目的形象和整體質(zhì)素已超出黃埔市場傳 統(tǒng)模式。統(tǒng)模式。 在保證啟動本地消費群體的基礎(chǔ)上在保證啟動本地消費群體的基礎(chǔ)上, ,通過通過地地 鐵沿線物業(yè)鐵沿線物業(yè)、旗艦商業(yè)綜合體旗艦商業(yè)綜合體概念概念, ,拉動拉動 天河客戶天河客戶. . 1、從目前獲知的情況來看，08年天河?xùn)|部、黃埔區(qū)、 開發(fā)區(qū)內(nèi)公寓型產(chǎn)品供應(yīng)稀少。 2、片區(qū)內(nèi)住宅項目戶型偏大，小戶型供應(yīng)量少。 3、地鐵5號線08年12月開通，地鐵沿線物業(yè)的投資需 求會出現(xiàn)上升的空間 項目深度解析項目深度解析 市場解讀市場解讀 營銷攻略營銷攻略 銷售目標(biāo)解析銷售目標(biāo)解析 黃埔片區(qū)分析黃埔片區(qū)分析

21、 普通公寓市場分析普通公寓市場分析 小戶型物業(yè)增值模式小戶型物業(yè)增值模式 視角三視角三 小戶型物業(yè)增值模式小戶型物業(yè)增值模式 優(yōu)勢：優(yōu)勢： 面積在面積在40704070房之間，屬于典型公寓房之間，屬于典型公寓 產(chǎn)品產(chǎn)品. .偶數(shù)層有公共花園偶數(shù)層有公共花園. . 劣勢：劣勢： 結(jié)構(gòu)柱影響戶型使用。結(jié)構(gòu)不夠合結(jié)構(gòu)柱影響戶型使用。結(jié)構(gòu)不夠合 理，部分單位梁、柱影響。造成層理，部分單位梁、柱影響。造成層 高偏低，入戶高度為高偏低，入戶高度為2.42.4米米. .部分單部分單 位受圓柱影響位受圓柱影響, ,空間局促空間局促. .公共走廊公共走廊 狹窄狹窄, ,僅有僅有1.31.3米米. . 項目深度解

22、析項目深度解析 市場解讀市場解讀 營銷攻略營銷攻略 銷售目標(biāo)解析銷售目標(biāo)解析 產(chǎn)品攻略產(chǎn)品攻略 服務(wù)攻略服務(wù)攻略 營銷攻略營銷攻略 商業(yè)展示帶動公寓銷售 消費 者能夠 感知到 未來的 生活愿 景，繼 而引發(fā) 買房的 沖動 商業(yè)街 展示餐飲、 零售、文化、 娛樂等為一 體的歐美風(fēng) 格街區(qū)商業(yè)， 主要突出時 尚生活和體 驗式消費 櫥窗展示已確定商家業(yè)態(tài)，給客戶信心 售樓處前廣場 關(guān)鍵點：關(guān)鍵點：1 1、增加可參與性、增加可參與性 2 2、體現(xiàn)生態(tài)、自然，多布置植物、體現(xiàn)生態(tài)、自然，多布置植物 3 3、完善導(dǎo)示系統(tǒng)、完善導(dǎo)示系統(tǒng) 廣場可作為公眾休憩場所，提供小型表演舞臺和臨時的展示空間廣場可作為公眾

23、休憩場所，提供小型表演舞臺和臨時的展示空間 / /給街區(qū)公民提供一種給街區(qū)公民提供一種“人居人聚人居人聚”的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一的雙優(yōu)空間，為他們創(chuàng)造一 種差異化城市生活體驗的價值種差異化城市生活體驗的價值 售樓處售樓處客戶體驗客戶體驗 概念展廳概念展廳 關(guān)鍵點：關(guān)鍵點： 1 1、保證有足夠的空間擺放展品、保證有足夠的空間擺放展品 2 2、考慮沒有展示活動時，展廳的布置植物造景，、考慮沒有展示活動時，展廳的布置植物造景， 3 3、開辟時光展板，展示御用攝影大師隨時拍攝的、開辟時光展板，展示御用攝影大師隨時拍攝的 記錄項目歷程的照片記錄項目歷程的照片 vipvip服務(wù)區(qū)服務(wù)區(qū) 關(guān)鍵點：關(guān)鍵點：

24、 1 1、高檔家私、增加品質(zhì)感、高檔家私、增加品質(zhì)感 2 2、配置電腦，方便網(wǎng)絡(luò)查詢、配置電腦，方便網(wǎng)絡(luò)查詢 3 3、提升服務(wù)品質(zhì)，體現(xiàn)尊貴感、提升服務(wù)品質(zhì)，體現(xiàn)尊貴感 訂單式交樓標(biāo)準(zhǔn)訂單式交樓標(biāo)準(zhǔn) 樣板層樣板層 = 交樓標(biāo)準(zhǔn)區(qū)交樓標(biāo)準(zhǔn)區(qū)+個性展示區(qū)個性展示區(qū) 個性展示區(qū)是就像一場真人個性展示區(qū)是就像一場真人show。運作中的工作櫥窗、運作中的工作櫥窗、 攝影工作室、主題工作室，人們可以感受到創(chuàng)意磁場的力攝影工作室、主題工作室，人們可以感受到創(chuàng)意磁場的力 量。樣板層成為泛銷售區(qū)。量。樣板層成為泛銷售區(qū)。 創(chuàng)意收納空間，人們可以隨意移動室內(nèi)創(chuàng)意收納空間，人們可以隨意移動室內(nèi) 的隔斷、飾品、家具，

25、營造心儀的空間。的隔斷、飾品、家具，營造心儀的空間。 打破傳統(tǒng)意義上的打破傳統(tǒng)意義上的“廳房概念廳房概念”： 創(chuàng)造完整流動的室內(nèi)空間，客戶可創(chuàng)造完整流動的室內(nèi)空間，客戶可 根據(jù)實際所需與個性表達(dá)自行設(shè)計根據(jù)實際所需與個性表達(dá)自行設(shè)計 空間劃分。室內(nèi)隔斷墻可演化成各空間劃分。室內(nèi)隔斷墻可演化成各 種形式種形式大面透明玻璃、金屬構(gòu)大面透明玻璃、金屬構(gòu) 架架 少量家私點綴少量家私點綴 該戶型其它交樓套餐的效果圖該戶型其它交樓套餐的效果圖 項目深度解析項目深度解析 市場解讀市場解讀 營銷攻略營銷攻略 銷售目標(biāo)解析銷售目標(biāo)解析 產(chǎn)品攻略產(chǎn)品攻略 服務(wù)攻略服務(wù)攻略 營銷攻略營銷攻略 ，信心保證，信心保證

26、項目深度解析項目深度解析 市場解讀市場解讀 營銷攻略營銷攻略 銷售目標(biāo)解析銷售目標(biāo)解析 產(chǎn)品攻略產(chǎn)品攻略 服務(wù)攻略服務(wù)攻略 營銷推廣攻略營銷推廣攻略 銷售節(jié)點 2008年年7月月9月月15日日 售樓部、售樓部、 兩點一線兩點一線 開放開放 開售開售 10月月1日日 加推加推 12月月15 加推加推 q原計劃原計劃7月開始銷售，現(xiàn)預(yù)計月開始銷售，現(xiàn)預(yù)計10月，可能繼續(xù)前提；月，可能繼續(xù)前提； q加快工期，確保展示形象；加快工期，確保展示形象； 11月月15日日 加推加推 一期入市策略一期入市策略 1 1）公寓銷售時機(jī)： 樣板房、售樓部、外立面效果展示。 2）先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌： 公寓進(jìn)行充分的市

27、場預(yù)熱和展示后再認(rèn)籌。 3）入市產(chǎn)品： 公寓產(chǎn)品。 4）推售節(jié)奏： 多次分批少量推出，力爭推出即售磬，制造市場的需求 緊張度。期間價格實現(xiàn)逐步拉升。 5）制造營銷熱點，持續(xù)舉行活動： 不斷制造營銷熱點，持續(xù)舉辦體驗式營銷活動，持續(xù)制 造區(qū)域人氣，提高社會關(guān)注度。 活動營銷活動營銷搭臺唱大戲搭臺唱大戲 渠道營銷渠道營銷直效客戶資源直效客戶資源 事件營銷事件營銷引領(lǐng)銷售高潮引領(lǐng)銷售高潮 體驗營銷體驗營銷完全展示攻略完全展示攻略 入市策略與推售入市策略與推售 營銷推廣攻略營銷推廣攻略 廣物傳遞項目信息，儲備客戶廣物傳遞項目信息，儲備客戶 載體：物資集團(tuán)會刊載體：物資集團(tuán)會刊 內(nèi)容：內(nèi)容： 前期以前期

28、以廣物地產(chǎn)品牌推廣為主要內(nèi)容，從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、廣物地產(chǎn)品牌推廣為主要內(nèi)容，從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、 品牌內(nèi)涵等方面與會員溝通。品牌內(nèi)涵等方面與會員溝通。 之后的會刊，應(yīng)針對項目推廣需要，以區(qū)域發(fā)展前景、項之后的會刊，應(yīng)針對項目推廣需要，以區(qū)域發(fā)展前景、項 目投資前景分析和產(chǎn)品訴求為主要內(nèi)容，成為項目信息的目投資前景分析和產(chǎn)品訴求為主要內(nèi)容，成為項目信息的 主要傳播媒體。主要傳播媒體。 通過物資集團(tuán)將廣物地產(chǎn)品牌、項目信息最大程度傳遞給通過物資集團(tuán)將廣物地產(chǎn)品牌、項目信息最大程度傳遞給 物資會員，為后期的項目銷售儲備客戶。物資會員，為后期的項目銷售儲備客戶。 目的：實現(xiàn)重復(fù)購買以及推薦購買目的：實現(xiàn)重復(fù)

29、購買以及推薦購買 物資集團(tuán)物資集團(tuán) 業(yè)主資源利用業(yè)主資源利用 對象：汽車、木材、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)客戶聯(lián)動推廣對象：汽車、木材、鋼材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)客戶聯(lián)動推廣 方式：短信、直郵、電話通知、物資集團(tuán)會刊方式：短信、直郵、電話通知、物資集團(tuán)會刊 內(nèi)容：內(nèi)容：針對項目推廣需要，以區(qū)域發(fā)展前景、項目投資前景分針對項目推廣需要，以區(qū)域發(fā)展前景、項目投資前景分 析和產(chǎn)品訴求傳遞給客戶，為后期項目銷售儲備客戶。析和產(chǎn)品訴求傳遞給客戶，為后期項目銷售儲備客戶。 目的：實現(xiàn)重復(fù)購買以及推薦購買目的：實現(xiàn)重復(fù)購買以及推薦購買 客戶資源利用客戶資源利用 方式：短信、直郵、電話通知方式：短信、直郵、電話通知 范圍：二三級市場

30、聯(lián)動，客戶資源最大化挖掘利用范圍：二三級市場聯(lián)動，客戶資源最大化挖掘利用 目的：拓寬客戶層面、儲備誠意客戶目的：拓寬客戶層面、儲備誠意客戶 代理商客戶資源利用代理商客戶資源利用 廣物地產(chǎn)會員拓展廣物地產(chǎn)會員拓展 會員職能會員職能 為物業(yè)投資客戶提供市場上第一手樓盤咨詢，為物業(yè)投資客戶提供市場上第一手樓盤咨詢， 造就地產(chǎn)投資增值機(jī)會造就地產(chǎn)投資增值機(jī)會 長三角、珠三角各大城市投資物業(yè)咨詢互動，長三角、珠三角各大城市投資物業(yè)咨詢互動， 以最快的速度為會員提供國內(nèi)各大城市以最快的速度為會員提供國內(nèi)各大城市房產(chǎn)投資房產(chǎn)投資 訊息訊息 會員優(yōu)惠會員優(yōu)惠 享受享受2424小時免費物業(yè)估價咨詢服務(wù)小時免費物

31、業(yè)估價咨詢服務(wù) 享受廣物地產(chǎn)與相關(guān)大型公司聯(lián)手推出的優(yōu)質(zhì)享受廣物地產(chǎn)與相關(guān)大型公司聯(lián)手推出的優(yōu)質(zhì) 服務(wù)服務(wù) 自由參加本會舉辦的多元化活動自由參加本會舉辦的多元化活動 獲得尊貴會精選商家購物優(yōu)惠獲得尊貴會精選商家購物優(yōu)惠 享受購買、租賃物業(yè)及按揭優(yōu)惠折扣享受購買、租賃物業(yè)及按揭優(yōu)惠折扣 目的：為本項目目的：為本項目拓寬客戶來源，儲備誠意客戶拓寬客戶來源，儲備誠意客戶 活動營銷活動營銷搭臺唱大戲搭臺唱大戲 渠道營銷渠道營銷直效客戶資源直效客戶資源 事件營銷事件營銷引領(lǐng)銷售高潮引領(lǐng)銷售高潮 體驗營銷體驗營銷完全展示攻略完全展示攻略 入市策略與推售入市策略與推售 營銷推廣攻略營銷推廣攻略 根據(jù)對本項目

32、的作用確定根據(jù)對本項目的作用確定“唱大戲唱大戲”的的3 3大原則：大原則： 1.1.主題系列化主題系列化原則原則結(jié)合商業(yè)的業(yè)態(tài)，結(jié)合商業(yè)的業(yè)態(tài)，“大戲大戲”貫串某貫串某 一主題，形成系列化；一主題，形成系列化； 2.2.配合銷售配合銷售原則原則重要重要“大戲大戲”的參與群體，盡量能與的參與群體，盡量能與 項目的目標(biāo)客戶群相符；項目的目標(biāo)客戶群相符； 3.3.規(guī)格檔次搭配規(guī)格檔次搭配原則原則合理分配推廣費用，以少量合理分配推廣費用，以少量“大大 戲戲”建立影響力，以大量建立影響力，以大量“中、小戲中、小戲”使客戶使客戶“習(xí)慣性習(xí)慣性” 的來到本項目的來到本項目； 共享與參與，貼近年輕人的生活方式

33、共享與參與，貼近年輕人的生活方式 揉和科技與自然的揉和科技與自然的gamepark （運動公園運動公園） 一個工作之余放松和休閑的場所一個工作之余放松和休閑的場所 可在黃埔公園內(nèi)舉行可在黃埔公園內(nèi)舉行 配合銷售進(jìn)度，制造體驗節(jié)點配合銷售進(jìn)度，制造體驗節(jié)點 文化藝術(shù)展覽、賽事、創(chuàng)富論壇文化藝術(shù)展覽、賽事、創(chuàng)富論壇 品牌體驗、同品牌商業(yè)聯(lián)動品牌體驗、同品牌商業(yè)聯(lián)動 藝術(shù)展藝術(shù)展 美國國家地理雜志百年攝影作品展美國國家地理雜志百年攝影作品展 配合本項目綜合商業(yè)休閑娛樂 唱大戲主線黃埔一線品牌聯(lián)盟 居住生活藝術(shù) 配合元素 明星/時尚/潮流 活動營銷活動營銷搭臺唱大戲搭臺唱大戲 渠道營銷渠道營銷直效客戶

34、資源直效客戶資源 事件營銷事件營銷引領(lǐng)銷售高潮引領(lǐng)銷售高潮 體驗營銷體驗營銷完全展示攻略完全展示攻略 入市策略與推售入市策略與推售 營銷推廣攻略營銷推廣攻略 投資手冊投資手冊、樓書樓書、 廣物地產(chǎn)專刊廣物地產(chǎn)專刊 目的：目的：使客戶充分了解項目的優(yōu)勢和亮點使客戶充分了解項目的優(yōu)勢和亮點 時間：時間：2008.62008.6月完成月完成 內(nèi)容規(guī)劃：內(nèi)容規(guī)劃： 1 1、片區(qū)未來規(guī)劃、片區(qū)未來規(guī)劃 2 2、項目規(guī)劃、項目規(guī)劃 3 3、賣點提煉、賣點提煉 4 4、投資案例講解、投資案例講解 另備：海報、折頁另備：海報、折頁 宣傳物料宣傳物料 系列影視宣傳片：見證項目成長史系列影視宣傳片：見證項目成長史

35、 目的：目的：給到客戶最直觀的對未來生活形態(tài)感受，給到客戶最直觀的對未來生活形態(tài)感受， 同時可以作為紀(jì)念品贈送給客戶同時可以作為紀(jì)念品贈送給客戶 時間：時間：影視系列一影視系列一7 7月制作完成月制作完成 規(guī)劃：規(guī)劃：新的傳播模式的應(yīng)用，根據(jù)項目進(jìn)展的不新的傳播模式的應(yīng)用，根據(jù)項目進(jìn)展的不 同階段推出不同主題的宣傳片同階段推出不同主題的宣傳片 宣傳物料宣傳物料客戶體驗客戶體驗 服務(wù)人員類別服務(wù)人員類別工作工作服裝服裝 置業(yè)顧問置業(yè)顧問接待客戶，介紹項目，銷售接待客戶，介紹項目，銷售深色西裝深色西裝1、工牌、工牌 售樓處大堂經(jīng)理售樓處大堂經(jīng)理負(fù)責(zé)整個售樓處服務(wù)人員的管理和安排負(fù)責(zé)整個售樓處服務(wù)人

36、員的管理和安排深色西裝深色西裝2、工牌、工牌 售樓處保安人員（停車場、入售樓處保安人員（停車場、入 口接待人員）口接待人員） 引導(dǎo)客戶停車、前往售樓處和帶領(lǐng)客戶就引導(dǎo)客戶停車、前往售樓處和帶領(lǐng)客戶就 座座 統(tǒng)一制服統(tǒng)一制服1、工牌、工牌 售樓處保潔人員售樓處保潔人員整個售樓處的清潔工作整個售樓處的清潔工作統(tǒng)一制服統(tǒng)一制服2、工牌、工牌 售樓處吧臺服務(wù)人員售樓處吧臺服務(wù)人員專門負(fù)責(zé)洽談區(qū)及專門負(fù)責(zé)洽談區(qū)及vip區(qū)的酒水餐飲服務(wù)區(qū)的酒水餐飲服務(wù)統(tǒng)一制服統(tǒng)一制服3、工牌、工牌 樣板房保潔人員樣板房保潔人員負(fù)責(zé)樣板房的清潔工作負(fù)責(zé)樣板房的清潔工作統(tǒng)一制服統(tǒng)一制服2、工牌、工牌 樣板房示范大使樣板房示范

37、大使負(fù)責(zé)樣板房內(nèi)的接待和講解負(fù)責(zé)樣板房內(nèi)的接待和講解統(tǒng)一制服統(tǒng)一制服6、工牌、工牌 綜合服務(wù)大使綜合服務(wù)大使為客戶提供按揭、二三級市場聯(lián)動服務(wù)為客戶提供按揭、二三級市場聯(lián)動服務(wù)職業(yè)套裝、工牌職業(yè)套裝、工牌 客戶服務(wù)中心接待大使客戶服務(wù)中心接待大使負(fù)責(zé)接待業(yè)內(nèi)、相關(guān)行業(yè)參觀團(tuán)負(fù)責(zé)接待業(yè)內(nèi)、相關(guān)行業(yè)參觀團(tuán)職業(yè)套裝、工牌職業(yè)套裝、工牌 銷售服務(wù)銷售服務(wù)專業(yè)團(tuán)隊專業(yè)團(tuán)隊 綜合服務(wù)大使綜合服務(wù)大使 目的：目的：人性化服務(wù)體系，創(chuàng)新模式，建立項目的第一人性化服務(wù)體系，創(chuàng)新模式，建立項目的第一 形象，給與客戶專業(yè)的高品質(zhì)售后服務(wù)，形形象，給與客戶專業(yè)的高品質(zhì)售后服務(wù)，形 成口碑傳播成口碑傳播 時間：時間：2

38、008.72008.7到位到位 服務(wù)內(nèi)容：服務(wù)內(nèi)容：1 1、針對律師、保險、公正、備案、抵押、針對律師、保險、公正、備案、抵押 登記、催款等一系列按揭手續(xù)提供一條龍服務(wù)登記、催款等一系列按揭手續(xù)提供一條龍服務(wù) 2 2、提供代客招租等專業(yè)服務(wù)、提供代客招租等專業(yè)服務(wù) 銷售服務(wù)銷售服務(wù) 品牌物管，公共契約模式品牌物管，公共契約模式 目的：目的：給到客戶最安全最人性化的物管信心給到客戶最安全最人性化的物管信心 時間：時間：2005. 62005. 6月確認(rèn)完成月確認(rèn)完成 關(guān)鍵要求：關(guān)鍵要求：1 1、擬定物管公共契約條款、擬定物管公共契約條款 2 2、法律確認(rèn)公共契約、法律確認(rèn)公共契約 品牌物管品牌物

39、管 廣物廣物 東城國際東城國際 活動營銷活動營銷搭臺唱大戲搭臺唱大戲 渠道營銷渠道營銷直效客戶資源直效客戶資源 事件營銷事件營銷引領(lǐng)銷售高潮引領(lǐng)銷售高潮 體驗營銷體驗營銷完全展示攻略完全展示攻略 入市策略與推售入市策略與推售 營銷推廣攻略營銷推廣攻略 7 7月月 8 8月月 9 9月月1010月月1212月月 9.25廣物會員、vip客戶參觀示范區(qū) 主力店簽約新聞發(fā)布 9 9月月1010月月1111月月1 15 5月月 投資論壇 項目啟動新聞發(fā)布會 事件營銷安排事件營銷安排 不斷制造不斷制造 銷售高潮！銷售高潮！ 9.18發(fā)售公寓vip卡 10.2公寓解籌 周末樓盤活動 招商會/vip認(rèn)籌 開

40、街慶典/主力店開店 慶典 外展 事件營銷事件營銷1：外展外展 2008.7.12008.7.1外展外展 項目首次登場項目首次登場 目的：提升項目市場認(rèn)知度、知名度，為后目的：提升項目市場認(rèn)知度、知名度，為后 期項目儲備客戶期項目儲備客戶 事件營銷事件營銷2：廣物廣物 東城國際項目啟動新聞發(fā)布會東城國際項目啟動新聞發(fā)布會 代言人提前在公眾媒體亮相發(fā)表言論代言人提前在公眾媒體亮相發(fā)表言論 7 7月初主流媒體開始炒作、路牌廣告信息發(fā)布月初主流媒體開始炒作、路牌廣告信息發(fā)布 關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作: : 項目現(xiàn)場項目現(xiàn)場地點地點: : 項目預(yù)熱，項目整體推介項目預(yù)熱，項目整體推介目的目的: : 邀請嘉賓：各

41、報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者 公司領(lǐng)導(dǎo)公司領(lǐng)導(dǎo) 政府部門領(lǐng)導(dǎo)政府部門領(lǐng)導(dǎo) 業(yè)內(nèi)人士業(yè)內(nèi)人士 物資集團(tuán)業(yè)主、物資集團(tuán)會員邀請物資集團(tuán)業(yè)主、物資集團(tuán)會員邀請 主持：廣物地產(chǎn)主持：廣物地產(chǎn) 主題：項目開發(fā)理念介紹，項目推介主題：項目開發(fā)理念介紹，項目推介 2008.7.152008.7.15（項目啟動新聞發(fā)布會）（項目啟動新聞發(fā)布會） 事件營銷事件營銷3：投資論壇投資論壇 形式：論壇形式：論壇/ /發(fā)布會發(fā)布會/ /講座講座 主題：中國舊城區(qū)商業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式探討主題：中國舊城區(qū)商業(yè)經(jīng)營發(fā)展模式探討 重要舉措：成立廣物商業(yè)投資機(jī)構(gòu)重要舉措：成立廣物商業(yè)投資機(jī)構(gòu)/ /

42、投資會投資會 邀請嘉賓：邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記 廣物公司領(lǐng)導(dǎo)廣物公司領(lǐng)導(dǎo) 物資集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)物資集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 商業(yè)投資分析專家、權(quán)威人士商業(yè)投資分析專家、權(quán)威人士 物資集團(tuán)業(yè)主、物資集團(tuán)會員邀請物資集團(tuán)業(yè)主、物資集團(tuán)會員邀請 2008.8.182008.8.18（投資論壇）（投資論壇） 事件營銷事件營銷4：vip認(rèn)籌認(rèn)籌 2008.7.12008.7.1（招商會（招商會/ /商鋪商鋪vipvip認(rèn)籌）認(rèn)籌） 目的：積累商業(yè)客戶目的：積累商業(yè)客戶 時間：時間：2008.62008.6月底設(shè)計制作完成月底設(shè)計制作完成 權(quán)益內(nèi)容：權(quán)益內(nèi)容： 1 1、5000050000

43、元紅籌，元紅籌，50005000元藍(lán)籌（一個公寓至少有元藍(lán)籌（一個公寓至少有 一個紅籌三個籃籌）一個紅籌三個籃籌） 2 2、卡號、卡號= =順序號順序號( (紅籌客戶選完籃籌客戶再選紅籌客戶選完籃籌客戶再選 3 3、當(dāng)日成功選房者額外優(yōu)惠、當(dāng)日成功選房者額外優(yōu)惠 4 4、積分增值優(yōu)惠（廣物會員購買、老帶新等、積分增值優(yōu)惠（廣物會員購買、老帶新等 積分）積分） 宣傳物料宣傳物料 廣物地產(chǎn)廣物地產(chǎn) 招商專刊招商專刊 目錄目錄 1.您為什么選擇中國？您為什么選擇中國？ 中國經(jīng)濟(jì)及零售消費業(yè)發(fā)展分析中國經(jīng)濟(jì)及零售消費業(yè)發(fā)展分析 2.您為什么選擇黃埔？您為什么選擇黃埔？ 黃埔國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及零售業(yè)發(fā)展分析

44、黃埔國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及零售業(yè)發(fā)展分析 3.項目所在片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費力增長、商業(yè)項目所在片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費力增長、商業(yè) 現(xiàn)狀分析現(xiàn)狀分析 4.您為什么選擇本項目？您為什么選擇本項目？ 項目分析、定位項目分析、定位 5.本項目招商意向本項目招商意向 6.合作方式合作方式 事件營銷事件營銷5：主力店簽約儀式暨招商推介會主力店簽約儀式暨招商推介會 主力店確定主力店確定 廣百、摩登等品牌商家廣百、摩登等品牌商家關(guān)鍵工作關(guān)鍵工作: : 某五星酒店某五星酒店地點地點: : 展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心，展示項目商業(yè)前景，提升其它商家及投資者對項目的信心， 促進(jìn)后續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷售促進(jìn)后

45、續(xù)招商，促進(jìn)商鋪銷售 目的目的: : 邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請邀請嘉賓：各報社、電視臺和網(wǎng)絡(luò)媒體記者邀請/ /集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)邀請集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)邀請 / /業(yè)內(nèi)人士邀請業(yè)內(nèi)人士邀請/ /會員邀請會員邀請 主持：廣物地產(chǎn)主持：廣物地產(chǎn) 主題：簽約儀式，招商推介主題：簽約儀式，招商推介 2008.2008.（待定）（待定） 主力店簽約儀式暨招商推介會主力店簽約儀式暨招商推介會 視客戶儲備進(jìn)展情況具體確定視客戶儲備進(jìn)展情況具體確定時間時間: : 后續(xù)新聞及軟文報道后續(xù)新聞及軟文報道 事件營銷事件營銷6：公寓公寓vip卡認(rèn)籌卡認(rèn)籌 2008.72008.7（發(fā)售公寓（發(fā)售公寓vipvip增值卡）增值卡） 目的：積累客戶，整合物資集團(tuán)、代理商資源，突破地產(chǎn)預(yù)售限制目的：積累客戶，整合物資集團(tuán)、代理商資源，突破地產(chǎn)預(yù)售限制 時間：時間：2008.62008.6月底設(shè)計制作完成月底設(shè)計制作完成 權(quán)益內(nèi)容：權(quán)益內(nèi)容：1 1、30003000元購卡元購卡 2 2、卡號、卡號選房順序號選房順序號 3 3、選房當(dāng)日成功選房者額外優(yōu)惠、選房當(dāng)日成功選房者額外優(yōu)惠3 3 4