1、北京首都開發股份有限公司 2010 年年度報告摘要 1 重要提示 1.5 本公司董事會、監事會及董事、監事、高級管理人員保證本報告所載資料不存在任何虛 假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶 責任。 本年度報告摘要摘自年度報告全文，投資者欲了解詳細內容，應當仔細閱讀年度報告全文。 1.5如有董事未出席董事會，應當單獨列示其姓名 未出席董事姓名 王愛明 李挺偉 未出席董事職務 董事 獨立董事 未出席董事的說明 因公出差 因公出差 被委托人姓名 楊文侃 孫茂竹 1.5 京都天華會計師事務所有限責任公司為本公司出具了標準無保留意見的審計報告。 1.5 是否存

2、在被控股股東及其關聯方非經營性占用資金情況？ 否 1.5 是否存在違反規定決策程序對外提供擔保的情況？ 否 1.5 公司負責人劉希模、主管會計工作負責人邢寶華及會計機構負責人（會計主管人員）容 宇聲明：保證年度報告中財務報告的真實、完整。 2 公司基本情況簡介 2.5 基本情況簡介 股票簡稱 股票代碼 股票上市交易所 公司注冊地址和辦公地址 郵政編碼 公司國際互聯網網址 電子信箱 2.5 聯系人和聯系方式 1 首開股份 600376 上海證券交易所 北京市西城區復興門內大街 156 號招商國際金融 中心 d 座 100031 http:/ 董事會秘書證券事務代表 姓名 聯系地址 電話 傳真 電

3、子信箱 王怡 北京市西城區復興門內大街 156 號 d 座 13 層010-66428061 鐘寧 北京市西城區復興門內大街 156 號 d 座 9 層010-66428061 3 會計數據和業務數據摘要 3.5 主要會計數據 單位：元 幣種：人民幣 2010 年2009 年 本期比上年同 期增減(%) 2008 年 營業收入 利潤總額 歸屬于上市公司股東 的凈利潤 7,765,492,447.22 1,926,917,873.32 1,344,539,666.86 5,194,088,185.67 1,172,670,593.02 93

4、4,858,951.89 49.51 64.32 43.82 5,839,889,930.71 821,472,732.79 572,828,657.30 歸屬于上市公司股東 的扣除非經常性損益1,199,870,319.21474,477,299.15152.88318,398,795.56 的凈利潤 經營活動產生的現金 流量凈額 總資產 所有者權益（或股東權 益） -5,811,195,445.96 2010 年末 42,741,284,220.94 10,473,040,288.18 1,499,327,798.34 2009 年末 33,102,593,683.14 9,353,889

5、,367.81 -487.59 本期末比上年 同期末增減(%) 29.12 11.96 1,088,398,877.60 2008 年末 22,153,697,488.26 3,705,219,138.81 3.5 主要財務指標 2010 年2009 年 本期比上年同期增減 (%) 2008 年 基本每股收益（元股） 稀釋每股收益（元股） 扣除非經常性損益后的基本每股收益（元 股） 加權平均凈資產收益率（%） 扣除非經常性損益后的加權平均凈資產 收益率（%） 每股經營活動產生的現金流量凈額（元 股） 1.1694 1.1694 1.0436 13.55 12.09 -5.05 2010 年 0

6、.9542 0.9542 0.48 14.32 7.27 1.30 2009 年 22.55 22.55 117.42 減少 0.77 個百分點 增加 4.82 個百分點 -488.46 本期末比上年同期末增 0.71 0.71 0.39 15.52 8.62 1.34 2008 年 2 00 00 00 末末減(%)末 歸屬于上市公司股東的每股凈資產（元 股） 9.118.1411.924.58 扣除非經常性損益項目 適用 不適用 單位：元 幣種：人民幣 項目 非流動資產處置損益 計入當期損益的政府補助（與企業業務密切相關，按 照國家統一標準定額或定量享受的政府補助除外） 計入當期損益的對非

7、金融企業收取的資金占用費 除同公司正常經營業務相關的有效套期保值業務外， 持有交易性金融資產、交易性金融負債產生的公允價 值變動損益，以及處置交易性金融資產、交易性金融 負債和可供出售金融資產取得的投資收益 單獨進行減值測試的應收款項減值準備轉回 對外委托貸款取得的損益 受托經營取得的托管費收入 除上述各項之外的其他營業外收入和支出 所得稅影響額 少數股東權益影響額（稅后） 合計 金額 95,440,276.18 2,565,000.00 28,612,690.55 1,016,304.10 13,169,971.92 11,681,682.54 1,250,000.00 -4,040,937

8、.44 -4,338,632.36 -687,007.84 144,669,347.65 4 股本變動及股東情況 4.5 股份變動情況表 適用 不適用 限售股份變動情況表 適用 不適用 單位：股 股東名稱 中國人壽 資產管理 有限公司 鵬華基金 管理有限 公司 雅戈爾投 資有限公 司 年初限售股 數 120,000,000 80,000,000 42,900,000 本年解除限 售股數 120,000,000 80,000,000 42,900,000 本年增加限 售股數 年末限售股 數 限售原因 2009 年非公 開發行限售 12 個月 2009 年非公 開發行限售 12 個月 2009 年

9、非公 開發行限售 12 個月 解除限售日 期 2010 年 7 月 19 日 2010 年 7 月 19 日 2010 年 7 月 19 日 3 00 00 00 00 00 00 00 / 泰康資產 管理有限 責任公司 劉益謙 博時基金 管理有限 公司 華寶投資 有限公司 36,000,000 35,000,000 15,800,000 10,250,000 36,000,000 35,000,000 15,800,000 10,250,000 2009 年非公 開發行限售 12 個月 2009 年非公 開發行限售 12 個月 2009 年非公 開發行限售 12 個月 2009 年非公 開發

10、行限售 12 個月 2010 年 7 月 19 日 2010 年 7 月 19 日 2010 年 7 月 19 日 2010 年 7 月 19 日 首開集團承 諾，對本公 北京首都司直接擁有 開發控股 （集團）有 550,000,000550,000,000 權 益 的 股 份，自 2008 2011 年 1 月 12 日 限公司年 1 月 9 日 起 36 個月不 予轉讓。 首開集團承 諾，通過北 京首開天鴻 北京首開 天鴻集團 公司 73,186,81573,186,815 集團公司對 本公司間接 擁有權益的 股份自 2008 2011 年 1 月 12 日 年 1 月 9 日 起 36

11、個月不 予轉讓。 首開集團承 諾，通過深 圳金陽投資 有限責任公 深圳金陽 投資有限 責任公司 6,453,9556,453,955 司對本公司 間接擁有權 益的股份自 2011 年 1 月 12 日 2008 年 1 月 9 日起 36 個 月 不 予 轉 讓。 合計969,590,770339,950,000629,640,770 4.5 股東數量和持股情況 4 0 單位：股 報告期末股東總數 前十名股東持股情況 34,137 戶 股東名稱 北京首都開發控股 （集團）有限公司 北京首開天鴻集團 公司 股東性質 國有法人 國有法人 持股比例 (%) 47.84 6.37 持股總數 550,0

12、00,000 73,186,815 持有有限售條 件股份數量 550,000,000 73,186,815 質押或凍結的股份 數量 無 無 中國人壽保險股份 有限公司分紅 個人分紅005l 其他4.5151,850,0000無 fh002 滬 美都控股股份有限 公司 境內非國 有法人 2.7131,115,384質押22,600,000 中國人壽保險股份 有限公司傳統 普通保險產品 其他1.9522,418,0000無 005lct001 滬 深圳金陽投資有限 責任公司 國有法人1.6919,443,9556,453,955無 交通銀行博時新 興成長股票型證券其他1.4816,999,8860

13、無 投資基金 中國人壽保險 ( 集 團 ) 公司傳統其他0.788,964,7040無 普通保險產品 中國建設銀行股份 有限公司博時策 略靈活配置混合型 其他0.657,498,9210無 證券投資基金 博時價值增長證券 投資基金 其他0.647,329,8030無 前十名無限售條件股東持股情況 股東名稱 中國人壽保險股份有限公司 持有無限售條件股份的數 量 股份種類及數量 分 紅 個 人 分 紅 005l 51,850,000人民幣普通股51,850,000 fh002 滬 美都控股股份有限公司31,115,384 人民幣普通股31,115,384 中國人壽保險股份有限公司 傳統普通保險產品

14、005l22,418,000人民幣普通股22,418,000 ct001 滬 5 交通銀行博時新興成長股票 型證券投資基金 深圳金陽投資有限責任公司 中國人壽保險(集團)公司傳 統普通保險產品 16,999,886 12,990,000 8,964,704 人民幣普通股 人民幣普通股 人民幣普通股 16,999,886 12,990,000 8,964,704 中國建設銀行股份有限公司 博時策略靈活配置混合型證券7,498,921人民幣普通股7,498,921 投資基金 博時價值增長證券投資基金7,329,803人民幣普通股7,329,803 中國農業銀行富國天瑞強勢 地區精選混合型開放式證券

15、投7,162,464人民幣普通股7,162,464 資基金 中國工商銀行上投摩根內需 動力股票型證券投資基金 6,809,947人民幣普通股6,809,947 以上股東中，博時新興成長股票型證券投資基金、博時策略靈活配 置混合型證券投資基金、博時價值增長證券投資基金均為博時基金 上述股東關聯關系或一致行動 的說明 管理有限公司管理的開放式基金。中國人壽保險股份有限公司分 紅個人分紅005lfh002 滬、中國人壽保險股份有限公司傳 統普通保險產品005lct001 滬、中國人壽保險(集團)公司 傳統普通保險產品均為中國人壽資產管理有限公司管理的證券 投資賬戶。 4.5 控股股東及實際控制人情況

16、介紹 4.3.1控股股東及實際控制人變更情況 適用 不適用 4.3.2 控股股東及實際控制人具體情況介紹 控股股東情況 法人 單位：萬元 幣種：人民幣 名稱 單位負責人或法定代表人 成立日期 注冊資本 主要經營業務或管理活動 北京首都開發控股（集團）有限公司 劉希模 2005 年 11 月 22 日 房地產開發 100,000 實際控制人情況 法人 單位：元 幣種：人民幣 名稱北京市人民政府國有資產監督管理委員會 4.3.3 公司與實際控制人之間的產權及控制關系的方框圖 6 4.3.4 實際控制人通過信托或其他資產管理方式控制公司 適用 不適用 5 董事、監事和

17、高級管理人員 5.5 董事、監事和高級管理人員持股變動及報酬情況 單位：股 報告期 內從公 是否在 股東單 姓名職務性別年齡 任期起 始日期 任期終 止日期 年初持 股數 年末持 股數 變動原 因 司領取 的報酬 總額（萬 位或其 他關聯 單位領 元）（稅 前） 取報酬、 津貼 2009 年2012 年 劉希模董事長男566 月 296 月 28000是 日日 副董事2009 年2012 年 王少武長、總男496 月 296 月 2800131.19否 經理日 2010 年 日 2012 年 潘利群董事男488 月 316 月 28000是 日 7 日 董事、2009 年2012 年 楊文侃副

18、總經男536 月 296 月 2800116.59否 理日 2009 年 日 2012 年 任景全董事男586 月 296 月 28000是 日 2009 年 日 2012 年 王明董事男566 月 296 月 28000是 日 2009 年 日 2012 年 王愛明董事男336 月 296 月 28000是 日日 孫茂竹 劉云波 王德勇 劉守豹 李挺偉 胡仕林 獨立董 事 獨立董 事 獨立董 事 獨立董 事 獨立董 事 監事會 主席 男 男 男 男 男 男 52 42 37 44 37 54 2009 年 6 月 29 日 2009 年 6 月 29 日 2009 年 6 月 29 日 20

19、10 年 8 月 31 日 2010 年 8 月 31 日 2009 年 6 月 29 日 2012 年 6 月 28 日 2010 年 8 月 31 日 2012 年 6 月 28 日 2012 年 6 月 28 日 2012 年 6 月 28 日 2012 年 6 月 28 日 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 6.5 4.32 6.5 2.18 2.18 0 否 否 否 否 否 是 2009 年2012 年 郭士友監事男536 月 296 月 280031.95否 日 2009 年 日 2012 年 李波監事女386 月 296 月 28000否 日 2010 年 日 20

20、12 年 秘勇監事男418 月 316 月 28000是 日 2010 年 日 2012 年 劉文龍監事男558 月 316 月 280037.56否 日日 潘剛升副總經男502009 年2012 年00102.49否 8 理6 月 29 日 6 月 28 日 潘文 趙龍節 劉安 王怡 胡瑞深 王宏偉 邢寶華 副總經 理 副總經 理 副總經 理 董事會 秘書 總工程 師 總經濟 師 財務總 監 男 男 男 男 男 男 男 47 40 46 44 46 44 47 2009 年 6 月 29 日 2009 年 6 月 29 日 2010 年 9 月 21 日 2009 年 6 月 29 日 20

21、09 年 6 月 29 日 2009 年 6 月 29 日 2010 年 9 月 21 日 2012 年 6 月 28 日 2012 年 6 月 28 日 2012 年 6 月 28 日 2012 年 6 月 28 日 2012 年 6 月 28 日 2012 年 6 月 28 日 2012 年 6 月 28 日 0 0 0 7,410 0 0 0 0 0 0 7,410 0 0 0 105.49 103.49 77.67 103.49 97.49 97.49 50.1 否 否 否 否 否 否 否 合計7,4101076.68 6 董事會報告 6.5 管理層討論與分析 一、報告期內經營情況的回

22、顧： （一）、2010 年宏觀經濟形勢和房地產行業發展回顧 2010 年全球經濟繼續在大復蘇的背景之下運行，其中，中國經濟引領全球。全年國內 生產總值達近 40 萬億元，比上年增長 10.3%，超過日本成為了全球第二大經濟體。隨著國 民經濟由回升向好向穩定增長的轉變，通脹壓力逐步嚴峻，貨幣政策也回歸穩健，同時實施 積極的財政政策，以加快推進經濟結構調整，加大自主創新，抓好節能減排，著力保障和改 善民生。 在此特定經濟環境下，2010 年成為了房地產調控力度空前的一年。為遏制房價過快上 漲，國家和地方政府出臺了一系列房地產調控政策。從 2010 年 1 月國務院發布“國十一條”、 到 4 月份出

23、臺“新國十條”、再到 9 月份出臺的“國五條”，并延續到 2011 年 1 月出臺“新 國八條”，調控措施多管齊下，從限購、限貸、試點征收房產稅、加息、上調存款準備金率、 增加保障房供應、嚴控土地閑置、限制資本市場融資、預售資金監管等方面進行了全方位的 調控。 盡管處于調控風暴的中心，2010年房地產整體市場仍處于高位運行。據國家統計局數據， 全年全國房地產開發投資48267億元，比上年增長33.2%。房屋施工面積40.55億平方米，比 上年增長26.6%，其中新開工面積16.38億平方米，比上年增長40.7%。土地購置面積4.10億 9 平方米，比上年增長28.4%，土地購置費9992億元，

24、增長65.9%。商品房銷售面積10.43億平 方米，比上年增長10.1%，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%。其中有三點值得關 注:一是新開工面積增長較多，表明開發商對后市依然看好；二是成交額增長仍高于成交量 增長，表現出房價上漲彈性和下跌黏性的特征；三是開發商資金來源結構發生調整，受銀根 緊縮影響，自籌資金增長較快。 （二）、公司總體經營情況回顧 2010 年是公司全面實現“十一五”發展規劃的收官之年，公司積極推進“雙輪驅動、 穩步擴張”的總體戰略，在房地產調控壓力不斷增加，市場形勢復雜多變的情況下，按照年 初確定的總體工作思路，振奮精神，扎實工作，全年各項主要經營指標都取得了

25、突破，為公 司“十二五”持續發展奠定了堅實的基礎。 報告期內，公司實現營業收入 776,549.24 萬元，比上年增長 49.51；實現營業利潤 192， 779.11 萬元，比上年增長 63.16；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤 134,453.97 萬元，比 上年增長 43.82。 2010 年度，公司共實現開復工面積達 586 萬平米，新開工面積 331 萬平米,竣工 113 萬 平米。銷售簽約面積 91 萬平米，合同銷售金額 134 億元（具體情況詳見公司 2010 年主要 開發項目及合作項目生產經營情況表） （1）積極應對調控政策，靈活調整銷售策略 2010 年是我國房地產行業宏觀調

26、控力度最大的一年，特別是受“限購、限外、限貸” 等政策影響，給經營銷售帶來了巨大壓力。面對挑戰，公司及時采取了以下有效的應對措施： 一是加強對市場走勢的分析和研究，有針對性地調整營銷策略；二是加強計劃的指導作用， 在分解指標落實責任的同時，對有關單位的銷售指標進行了調增；三是加強計劃執行情況的 監控力度，采取多種手段隨時了解銷售狀況；四是積極協調政府部門加快辦理銷售許可證， 全力以赴快速推盤；五是注重提升項目展示形象，強化各種促銷舉措，最大限度提高對客戶 的吸引力；六是加強項目的回款管理，全力協調與各按揭銀行的關系，確保按揭貸款的及時 到位。經過上下共同努力，合同銷售面積、合同銷售金額、回收資

27、金總額等指標達到整體上 市以來的最好成績。 （2）努力排除各種障礙，創造條件保障新開 提高開發項目的周轉率，關鍵在于縮短前期開發周期。公司編制了開發項目前期規劃 工作指導性意見，明確工作標準；積極研發和推廣標準化產品，引導住宅項目使用成熟可 快速復制的戶型；優化項目運作流程，減少內部審批環節，提高方案審批效率；跟蹤控制關 鍵節點，加大考核力度。經過努力，公司全面超額完成全年的新開工指標，其中部分京外公 司超額完成年度指標 100%以上。 （3）及時完善管控模式，切實增強管控能力 為適應公司京外項目規模快速擴張的實際，公司對項目管理模式進行了必要的調整。一 是建立健全高效有序的聯席會議工作機制，

28、增強了總部對全局的把控能力；二是通過分析比 較行業典型企業的管控模式，結合公司實際情況，對京內、京外項目分設專門的項目管理部， 實行統一的項目管控制度、專業化和標準化的管控模式；三是加強職能部門的服務協調職能， 確保總部管控的前瞻性和有效性；四是加強計劃指導，針對計劃的執行情況及時采取有效的 應對策略，不斷完善平衡計分法的考核體系，引導各單位更加關注關鍵性計劃指標的完成情 10 況。 （4）積極拓展后續項目，加快推進商業地產業務 針對 2009 年以來地價飆升、“地王”頻現的狀況，公司始終堅持審慎原則，決不盲目追 漲。一方面，不失時機把握新政后土地供應調整的機會；另一方面，充分發揮公司品牌信譽

29、 和歷史業績的優勢，努力尋求新的項目機會。全年共跟蹤項目 120 余個，最終京內獲得房山 區長陽鎮 2 號地及 3 號地北側、房山區房山線長陽站 8 號地、房山區良鄉高教園區地塊、通 州區馬駒橋項目等四個項目，京外獲得貴陽市南明區龍洞堡片區地塊、綿陽市仙海片區地塊、 揚州市邗江區核心區 639 地塊，同時以項目合作形式取得福州市晉安新城地塊項目部分權 益，總規劃建筑面積超 400 萬平米，全面超額完成新增后續項目資源的目標（新增項目情況 詳見公司 2010 年主要開發項目情況表）。在商業地產業務領域尋求突破是公司 2010 年的重 點工作，目前已經取得階段性成果，設立了商業地產管理部，初步完成

30、商業地產公司的投資 可行性研究報告和投資方案，為 2011 年的正式啟動創造了條件。 11 公司 2010 年度主要開發項目生產經營情況表單位：萬平方米 序 號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 項目名稱 望京 a1 區 c 組團 （國風上觀） 望京 k7 區（知 語城） 回龍觀 d02 項目 （智慧社） 回龍觀 f06 項目 回龍觀 f05 項目 （*） 回龍觀 f01 回龍觀 f03 東-1、 f03 東-2 商業項 目 幸福三村 c 區（鉑 郡） 紫芳園四區（璞 褆） 紫芳園五區（時 代紫芳荊園） 位置 北京市 朝陽區 北京市 朝陽區 北京市 昌平區 北京市 昌平區 北京市 昌平

31、區 北京市 昌平區 北京市 昌平區 北京市 朝陽區 北京市 豐臺區 北京市 豐臺區 項目類 別 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房、 兩限房 商業金 融 商業 商品房 商品房 商品房 項目進 度 竣工 部分竣 工 在建 在建 未開工 在建 在建 在建 在建 在建 權益 （%） 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 96.88 96.88 占地面 積 9.45 13.58 5.22 8.09 16.20 2.20 2.62 2.50 2.82 4.24 規劃建筑 面積 24.89 28.96 20.93 22.04 3

32、9.49 5.50 6.56 14.64 14.98 16.24 總可售面積（不 含車庫） 17.48 18.22 18.44 14.40 38.23 4.40 4.99 10.04 11.16 12.00 當年新開 工面積 0.00 0.00 0.00 15.71 0.00 5.50 6.56 0.00 0.00 0.00 12 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 紫芳園六區二組 團 回龍觀 g 區經濟 適用住房項目 單店住宅小區二 期（常青藤） 機場東路項目 （北京蘇活） 小屯馨城 常營經濟適用房 （暢馨園、東都 匯） 大興榆垡 38#地 項目 大興康莊

33、三期 石榴莊五區（石 榴派） 長陽鎮 2 號地及 3 號地北側 長陽鎮 8 號地東 側 良鄉高教園區 f1 住宅公建（*） 北京市 豐臺區 北京市 昌平區 北京市 朝陽區 北京市 順義區 北京市 豐臺區 北京市 朝陽區 北京市 大興區 北京市 大興區 北京市 豐臺區 北京市 房山區 北京市 房山區 北京市 房山區 商業 經濟適 用房 商品房 商品房 兩限房 經濟適 用房 商品房 兩限房 綜合 住宅混 合公建 商品房 住宅混 合公建 未開工 竣工 在建 在建 在建 在建 在建 在建 在建 在建 在建 未開工 96.88 51.00 100.00 100.00 90.00 100.00 100.0

34、0 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 4.40 55.74 50.29 7.46 14.74 7.60 14.09 20.46 2.44 14.50 12.60 13.60 5.76 81.36 59.24 14.62 23.66 20.50 11.72 29.90 2.77 37.94 21.17 22.13 未定 80.11 46.38 13.39 20.17 18.08 7.02 27.04 2.10 33.44 16.72 22.00 0.00 0.00 17.13 0.00 11.46 0.00 11.72 29.81 0.00 0.00 0.00

35、 0.00 13 23通州馬駒橋項目 北京市 通州區 商品房、 回遷房 在建100.0010.6029.6424.300.00 京內重點項目匯 總 295.44554.6497.89 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 煙臺凱旋城二期 （濱海廣場） 海門理想城 海門錦源國際項 目 蘇州 34#地（國風 華府） 蘇州 69#地項目 （班芙春天） 蘇州 90#地項目 （悅瀾灣） 武漢頤翠苑小區 揚州 421 項目（水 晶城） 揚州 456 項目（水 晶城） 揚州邗江核心區 639 項目（*） 煙臺市 芝罘區 海門市 開發區 海門市 海門港 蘇州市 吳中區 蘇州市 相城區 蘇

36、州市 工業園 區 武漢市 揚州市 邗江區 揚州市 邗江區 揚州市 邗江區 綜合 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 住宅混 合公建 在建 在建 在建 在建 在建 在建 竣工 在建 在建 未開工 100.00 100.00 73.80 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 60.00 1.53 10.83 63.58 9.04 11.33 12.62 2.07 7.25 18.17 16.10 11.89 33.86 91.97 21.50 34.85 24.40 4.85 12.92 40.09 27.34 10.17

37、22.30 68.00 15.47 28.05 19.12 3.99 11.80 31.14 未定 0.00 0.70 0.00 17.67 22.32 11.23 0.00 5.47 21.07 0.00 14 34 35 36 37 38 太原花溪龍苑項 目（*） 廈門領翔國際項 目 沈陽沈北新區項 目（樂活小鎮） 綿陽仙海項目 （*） 貴陽龍洞堡項目 太原市 龍城大 道 廈門市 翔安區 沈陽市 沈北新 區 綿陽市 仙海 貴陽市 南明區 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房 在建 在建 在建 在建 在建 85.00 100.00 95.00 100.00 100.00 55.24 16.

38、53 41.74 121.14 74.20 130.51 40.86 64.60 62.78 165.10 101.80 33.90 未定 42.00 102.00 62.50 31.24 22.16 0.00 0.00 京外重點項目匯 總 重點開發項目匯 總 461.37 756.81 767.52 1322.16 194.36 292.25 其他零星銷售項 目 全年完成匯總756.811322.16292.25 注：標*號的項目其規劃建筑面積指的是地上建筑面積。 15 1 3 4 5 公司 2010 年度主要合作項目生產經營情況表單位：萬平方米 序號 2 6 項目名稱 奧運村項目（國奧 村

39、） 昌平新區 0302-122 地塊項目（*） 重慶國奧村項目 成都國奧村項目 桂林國奧體育城項 目（*） 天津灣 位置 北京市朝陽 區 北京市昌平 區 重慶市江北 區 成都市雙流 區 桂林市疊彩 區 天津市河西 區 項目類 別 商品房 限價房 商品房 商品房 住宅混 合公建 綜合 項目進 度 竣工 在建 在建 在建 在建 部分竣 工 項目主 體 國奧投 資公司 國奧投 資公司 國奧投 資公司 國奧投 資公司 國奧投 資公司 天津海 景公司 權益 （%） 46.00 46.00 46.00 46.00 46.00 50.00 占地面積 27.55 4.86 33.00 20.00 46.69

40、60.00 規劃建筑 面積 53.44 12.44 75.00 56.80 70.00 112.64 總可售面 積（不含 車庫） 40.00 12.44 66.00 41.00 70.00 57.15 16 7 8 廣渠路 36地項目 （首城國際） 福州晉安新城項目 （*） 北京市朝陽 區 福州市晉安 區 商品房 商品房 在建 未開工 首城置 業公司 福州中 鼎公司 50.00 40.00 23.25 21.30 59.46 70.00 37.00 70.00 主要合作項目匯總236.65509.78 注：標*號的項目其規劃建筑面積指的是地上建筑面積。 17 （三）報告期內公司主營業務收入、成

41、本情況： （1）主營業務分行業、產品情況 單位:元 幣種:人民幣 分行業 或分產 品 營業收入營業成本 營業利 潤率(%) 營業收 入比上 年增減 (%) 營業成 本比上 年增減 (%) 營業利潤率 比上年增減 （%） 分產品 房 產 銷 售 土 地 開 發、轉讓 酒 店 物 業 經 營 等 合計 5,013,473,366.46 2,465,839,275.60 278,584,931.52 7,757,897,573.58 2,975,201,773.56 1,001,561,120.80 133,631,845.08 4,110,394,739.44 40.66 59.38 52.03

42、47.02 22.92 184.52 13.90 49.48 6.36 121.72 17.22 22.23 增加 9.24 個 百分點 增加 11.50 個 百分點 減少 1.36 個 百分點 增加 11.81 個 百分點 （2）主營業務分地區情況 單位:元 幣種:人民幣 北京地區 京外地區 地區營業收入 7,004,995,033.63 752,902,539.95 營業收入比上年增減（） 43.57 142.28 （四）報告期內公司總體財務情況： （1）報告期內公司資產構成同比發生較大變動的說明 單位：萬元 報表項目2010 年期末數2010 年期初數增減比例(%)變化原因 本期新增關聯

43、方 其他應收款217,519.3854,189.26301.41借款,項目履約金 保證金等 存貨2,506,500.67158,608.7158.03 本期新增項目儲 備較多 期初對耀輝置業 其他流動資產50,458.7499,901.81-49.49的委托貸款本期 收回 本期權益法核算 長期股權投資183,683.52132,377.3838.76 單位國奧投資、首 城置業、天津海景 凈資產大幅增長 本期新項目預售 預收款項745,227.41522,681.6842.58 款增加大于完工 交用項目結轉收 入金額 長短期借款合 計 1,872,067.651,377,90035.86 金融借

44、款凈增加 18 （2）報告期內利潤表數據同比發生變化的說明 單位：萬元 報表項目 營業收入 2010 年 776,549.24 2009 年 519,408.82 增減比例(%) 49.51 變化原因 土地轉讓和房屋銷 售結算收入增加 結算收入增長幅度 營業稅金及附 加 94,657.4544,344.82113.46 超過成本增長導致 提取土增稅增加，結 算收入增加導致提 取的營業稅增加 在售項目數量和規 銷售費用23,873.3716,987.8440.53 模增加導致售樓處 費用、廣告宣傳費等 增加 財務費用60,164.6536,543.5264.64 金融借款規模增加 較多 土地轉讓

45、和房屋銷 售結算收入的增長 營業利潤192,779.11118,153.0063.16幅度超過營業成本、 稅金及期間費用的 增長 利潤總額 所得稅費用 歸屬于母公司 股東的凈利潤 192,691.79 58,953.38 134,453.97 117,267.06 26,717.87 93,485.90 64.32 120.65 43.82 報告期公司營業利 潤增加 報告期公司利潤總 額增加 報告期公司利潤總 額增加 （3）報告期內公司現金流量表同比發生變動的情況說明 單位：萬元 報表項目 經營活動產生 的現金流量凈 額 投資活動產生 的現金流量凈 額 籌資活動產生 的現金流量凈 額 2010

46、 年 -581,119.54 52,556.57 377,062.33 2009 年 149,932.78 -23,664.82 797,893.95 增減比例(%) -487.59 -322.09 -52.74 變化原因 擴大存貨規模支付 的現金增加較多導 致經營活動現金流 量凈額減少較多 報告期收回耀輝公 司委托貸款余款導 致投資活動現金流 量凈額增長較多 09 年定向增發籌集 資金 46 億多導致 10 年籌資活動現金流 量凈額減少較多 19 1 2 3 4 5 6 7 8 9 （4）公司主要控股、參股公司的經營情況及業績 單位：萬元 本公司 序號公司名稱經營范圍 直接持 股比例 期末凈

47、資產營業收入凈利潤 北京城市開發集團 有限責任公司 海門市融輝置業有 限公司 北京天鴻集團煙臺 天鴻時代房地產開 發有限責任公司 北京首開立信置業 有限公司 三亞天鴻度假村有 限公司 北京寶辰飯店有限 公司 北京燕華置業有限 公司 京華房產有限公司 北京聯寶房地產有 限公司 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 酒店物業 經營 酒店物業 經營 房地產開 發經營 物業經營 物業經營 100.00 90.00 90.00 76.39 95.89 80.00 75.00 70.00 30.00 679,520.82 33,966.96 19,483.41 11,78

48、3.88 1,809.37 201.67 15,898.83 15,624.44 13,541.99 636,054.64 12,175.72 37,612.70 1,773.08 1,949.16 5,949.53 1,099.11 4,731.11 988.24 171,702.77 -759.36 8,066.98 -1,385.35 198.92 89.62 1,466.80 -76.84 325.57 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 北京首開天成房地 產開發有限公司 北京天鴻嘉誠房地 產開發有限公司 蘇州首開嘉泰置

49、業 有限公司 蘇州首開永泰置業 有限公司 揚州首開衡泰置業 有限公司 北京首開瑞泰房地 產開發有限公司 太原首開龍泰置業 有限責任公司 沈陽首開盛泰置業 有限責任公司 廈門首開翔泰置業 有限公司 貴陽首開龍泰房地 產開發有限公司 北京首開榮泰置業 有限公司 綿陽首開興泰置業 有限公司 北京首城置業有限 公司 天津海景實業有限 公司 北京中關村農林科 技園有限責任公司 北京發展大廈有限 公司 國奧投資發展有限 公司 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房

50、地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 寫字樓物 業經營 房地產開 發經營 100.00 51.00 100.00 100.00 100.00 100.00 85.00 95.00 100.00 100.00 100.00 100.00 50.00 50.00 50.00 50.00 46.00 17,678.59 7,454.23 18,480.88 9,577.98 19,416.73 3,007.37 29,565.34 29,795.91 29,439.78 19,695.60 19,880.77 19,793.35 39,752.06

51、58,575.07 7,139.60 50,941.73 205,783.24 104,354.30 18,063.15 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 265,828.10 45,689.90 9,111.70 9,954.86 268,711.36 12,614.23 -479.23 -2,715.24 -353.15 -944.56 2.51 -438.01 -200.09 -560.22 -304.40 -119.23 -206.65 49,507.68 11,738.12 943.12 526.35 31,378.4

52、1 20 27 28 29 30 31 福州中鼎投資有限 公司 北京方莊物業管理 有限責任公司 北京鴻云投資有限 公司 北京東銀燕華有限 公司 北京蘇江聚富房地 產開發有限公司 房地產開 發經營 物業管理 房地產開 發經營 房地產開 發經營 房地產開 發經營 40.00 36.00 33.00 40.00 30.00 9,923.35 2,005.74 2,497.46 -1,852.27 6,704.40 0.00 10,515.83 0.00 0.00 497.54 -76.65 482.28 -81.80 -577.46 654.33 二、公司未來發展的展望 （1）公司所處行業的發展趨勢

53、及面臨的市場格局 從宏觀層面看，盡管宏觀經濟短期面臨錯綜復雜的局面，但中長期發展仍然看好，為房 地產行業發展提供了長期穩定的大環境。“十二五”期間城鄉一體化加快，北京正逐步向世 界城市邁進，為房地產企業提供了廣闊的發展舞臺。 從行業層面看，一方面，本輪房地產調控力度前所未有，為遏制房價過快上漲，各級政 府部門將繼續通過土地、財稅、金融、行政等手段進行調控，房地產企業將繼續面臨嚴峻的 政策挑戰。另一方面，中央經濟工作會議明確提出“加快推進住房保障體系建設”，住建部 提出 2011 年建設保障性安居工程任務是 1000 萬套，且公共租賃房占主要部分，可以預見在 未來幾年中保障性住房的建設將成為各級

54、政府部門工作的重中之重，這將促使房地產市場結 構出現較大的分化。 受政策調控影響，房地產行業內部競爭將進一步加劇。資金壓力將迫使開發商拿地變得 謹慎，開發和銷售速度加快。優質地塊將有可能進一步流向銷售速度快、融資能力強的行業 領先企業，行業集中度將進一步提高。另一方面，行業領先企業在布局方面有可能進一步進 入更多的受限購政策影響比較小的二三線城市，加大這些城市的競爭程度。 （2）公司面臨的發展機遇、挑戰和發展戰略 從整體來看，我國房地產住宅市場的剛性需求在未來將保持強勁，是中國房地產開發企 業保持長期穩定發展的根本保障。公司將順應宏觀經濟發展和房地產調控的形勢，進一步加 強市場研究，利用自身優

55、勢，抓住機遇，保持公司健康持續發展。首先，在行業發展長期向 好的大環境中要積極參與城鄉一體化進程建設，扎根北京分享世界城市的建設機會；其次， 在房地產行業調整階段，審時度勢，以合理成本增加公司優質土地儲備，適時通過兼并收購 等方式擴大公司規模；再次，抓住政策變化契機，適度加大保障性住房規模，為保障和改善 民生貢獻公司的一份力量。 在諸多發展機遇面前，公司也面臨著一些挑戰。除了房地產調控的外部挑戰以外，公司 當前也存在一些制約發展的內部問題，主要有：1）目前，公司對調控形勢和市場走勢的判 斷和應對能力有待于進一步的提高；2）公司項目定位、項目整體運作及溢價能力有待于進 一步提高；3）公司應加快適

56、應產業布局和開發規模不斷擴大的現狀，管理能力和區域管控 能力有待于進一步提高；4）公司應在人力資源方面加強對京外快速拓展的支撐作用，市場 化的用人機制有待于進一步的提高。 基于行業外部形勢和公司內部資源與能力分析，著眼于公司未來可持續發展，公司確定 2010-2015 年的總體發展戰略是：肩負“踐行責任地產、構筑美好生活”的企業使命，堅持 以“以人為本，責任為先，追求卓越，創造價值”的核心價值觀為指導，致力于成為中國最 受信賴與尊敬的房地產企業；到 2015 年，實現合同銷售規模達到 300 億元。在業務結構上， 實現房地產開發和持有型物業兩大業務的協調發展和良好互動；在經營模式上，形成資本運

57、 營與產業經營的協調發展和相互促進；實施“轉型、強體、跨越”三步走的戰略部署，通過 全面市場化轉型，強化提升戰略指導、產品溢價、成本控制和開發速度等核心競爭能力，全 面提升首開品牌價值；在區域選擇上，堅持“鞏固根基、擇機布點、選點帶面”的區域發展 戰略。 （3）公司 2011 年度業務發展計劃及措施 21 公司 2011 年度業務發展綜合計劃是：實現開復工 851 萬平米左右，其中新開工 381 萬 平米左右，竣工 100 萬平米左右，銷售面積 177 萬平米左右，實現新增建筑面積 200 萬平米 以上的項目儲備。（詳見公司 2011 年度主要開發和合作項目生產經營計劃表） 為確保 2011

58、年計劃的全面實現，公司擬采取的措施有： 1）強化戰略指導作用，根據公司“十二五”總體發展戰略，編制 2011 年度綜合計劃作 為公司的年度戰略目標，以此為作為公司內部各經營單位、各職能部門的考核指標。 2）加強項目營銷工作。加大對價格策略的把握，提高項目推廣的效果和力度。 3）加強資金與融資管理。按照年度計劃統籌安排資金，保證資金安全；加強資金集中 管理，統一融資管理，降低資金成本；建立風險保證金制度，抵御資金風險；進一步完善全 面預算管理。 4）完善項目管控模式，積極推進業務拓展，加快提高項目開發速度。 5）強化基礎性管理。在人力資源、績效激勵、產品質量控制、風險控制等方面，堅持 以制度為保

59、障，創新為動力，進一步提升基礎管理水平。 22 2 4 5 6 8 公司 2011 年度主要開發項目生產經營計劃表單位：萬平方米 序號 1 3 7 9 10 11 項目名稱 望京 a1 區 c 組團（國 風上觀） 望京 k7 區（知語城） 回龍觀 d02 項目（智 慧社） 回龍觀 f06 項目 回龍觀 f05 項目（*） 回龍觀 f01 回龍觀 f03 東-1、f03 東-2 商業項目 幸福三村 c 區（鉑郡） 紫芳園四區（璞褆） 紫芳園五區（時代紫芳 荊園） 紫芳園六區二組團 位置 北京市朝 陽區 北京市朝 陽區 北京市昌 平區 北京市昌 平區 北京市昌 平區 北京市昌 平區 北京市昌 平區 北京市朝 陽區 北京市豐 臺區 北京市豐 臺區 北京市豐 臺區 項目類別 商品房 商品房 商品房 商品房 商品房、兩限房 商業金融 商業 商品房 商品房 商品房 商業 項目進度 竣工 部分竣工 在建 在建 在建 在建 在建 在建 在建 在建 未開工 權益（%） 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 96.88 96.88 96.88 項目儲備 0.00 10.48 20.93 22.04 39.49 5.50 6.56 14.64 14.98 16.24 5.76 當年新開工 面積 0.00 0.00 0.00 0