1、隨心編輯,值得下載擁有!YOUR COMPA NY NAME IS HERE專業I專注I精心I卓越【財務會計管理】房地產開發企業會計核算三第三講 開發產品成本的核算一、開發產品成本項目的構成（一）開發產品成本的內容開發產品成本， 是指房地產開發企業， 在房地產開始經營過程中 所耗費的對象化的各項費用。 要核算開發產品的成本， 首先要弄清開 發產品成本的種類和內容。開發產品成本按其用途，可分為以下四類。1土地開發成本土地開發成本，是指房地產開發企業開發土地 （即建設場地 ）所發 生的各項費用支出。2房屋開發成本房屋開發成本， 是指房地產開發企業開發各種房屋 （包括商品房、 出租房、周轉房、代建房

2、等 ）所發生的各項費用支出。3配套設施開發成本配套設施開發成本， 是指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配 套設施及不能有償轉讓、 不能直接計人開發成本的公共配套設施所發 生的各項費用支出。4代建工程開發成本 代建工程開發成本，是指房地產開發企業接受委托單位的委托， 代為開發土地、 房屋以外的其他工程， 如市政工程等所發生的各項費用支出（二）開發產品成本的項目開發產品成本， 在會計核算業務上， 將其費用劃分為如下六個成 本項目。1土地征用補償費 它指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、 安置費，以及原有建筑的拆遷補償費， 或采用批租方式取得土地的批 租地價。2前期工程費 它指土地

3、、房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究，以 及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。3 基礎設施費 它指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、通 訊、照明、綠化、環衛設施，以及道路等基礎設施費用。4建筑安裝工程費 它指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施 工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。主要包括建筑工程費 （建筑、特殊裝修工程費 ）、設備及安裝工程 費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電 等設備及安裝 ）以及室內裝修工程費等5 配套設施費它指在開發小區內發生， 可計入土地、 房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用， 如鍋爐房、 水

4、塔、居委會、派出所、幼托、 消防、自行車棚、公廁等設施支出。6開發間接費它指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地 產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折 舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。二、發包開發工程的核算(一)發包工程內容及價款結算方式1發包工程項目的內容 房地產開發企業的基礎設施和建筑安裝等工程的施工， 如不采用 自營方式，可以采用發包方式。對發包的基礎設施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式。 通過工程公開招標或邀請施工企業議標，將工程發包給施工企業的， 按工程標價進行結算。開發企業要根據工程承包合同條件的規定， 同承包工程

5、的施工企 業簽訂工程承包合同。 承包合同 是發包開發企業和承包施工企業為了 完成承發包工程， 根據批準的設計文件和中標標函內容所簽訂， 明確 雙方相互權利、義務關系的協議。它一般應具備以下 主要內容 ：(1) 工程名稱和地址；(2) 工程范圍和內容；(3) 開、竣工日期；(4) 工程質量、保修期及保修條件；(5) 工程造價；(6) 工程價款的支付、結算及交工驗收辦法；(7) 設計文件和技術資料提供日期；(8) 材料、設備的供應和進場期限；(9) 雙方相互協作事項和違約責任等。 開發企業應將承包合同副本送開戶銀行作為結算工程價款的依 據。2發包工程價款結算的方式 開發企業與施工企業在工程承包合同

6、中規定的工程價款的結算， 應根據國家有關工程價款結算辦法，結合當地的有關規定具體確定。 從目前各個地區所采用的工程價款結算方式來看， 歸納起來， 主要有 如下三種：(1) 按月結算。就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結算。 因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點， 但不同的工程， 都是由一 定的分部分項工程構成的。 每一個分部分項工程， 都有一定的施工內 容、質量標準和統一的計量單位，并在短期內可以完成。國家為了管 理工程造價而制定的工程預算定額和地區預算造價， 都是以分部分項 工程為基礎的。 因此，根據驗收合格的各月份已完分部分項工程的工 程數量和預算單價等計算的工程造價， 就是各月份應結

7、算和支付的工 程款。如果招標發包工程， 工程標價與工程造價不同時，應按工程標 價占工程預算造價的百分比進行調整計算。 在具體做法上， 各個地區 也不盡相同，目前一般都實行月中預付、月終結算。月中預付，指在 月中按照當月施工計劃所列的工作量一半預付； 月終結算， 即在月末 （實際為下月初 ）按照各工程當月實際完成工作量 （即預算造價或調整 計算后的工程標價 ）扣除月中預付款后進行結算。（2）分段結算。 就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段 （部位），如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結 算工程價款。 分段結算也可按月預付工程款， 即在月中按照當月施工 計劃工作量預付， 于工

8、程完成驗收后按分段工程預算造價或調整計算 后的工程標價扣除預付款后進行結算。（3）竣工一次結算。 開發項目或單項工程施工工期在 12 個月以 內，或者工程承包合同價值較小的， 可以實行工程價款每月月中預支、 竣工后一次結算。 即在工程開工后， 每月按當月施工計劃所列工作量 預付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預付工程款 后進行結算。不論采用何種結算辦法， 施工期間結算的工程價款一般都不得超 過承包工程合同價值 的 95 。結算雙方可以在 5的幅度內協商確 認尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應專戶存入銀行，俟工 程竣工驗收后清算。 但如承包施工企業已向開發企業出具履約保函或

9、有其他保證的，可以不留工程尾款。（二）發包開發工程的核算在會計業務核算中， 開發企業與施工企業有關發包工程款和預付 備料款、 工程款的核算， 應在“應付賬款應付工程款” 、“預付賬款預付承包單位款”兩個賬戶進行。1、開發企業按照規定預付給承包施工企業的備料款和工程款， 借：預付賬款預付承包單位款貸：銀行存款2、按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業的工程款， 借：開發成本房屋開發成本 貸：應付賬款應付工程款如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時， 應將扣回的 預付備料款和預工程款貸記 “預付賬款預付承包單位款” ，“應付 賬款付工程款” 科目，僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后 應付賬

10、款。借：開發成本房屋開發成本 貸：預付賬款預付承包單位款 貸：應付賬款應付工程款3、支付工程款時，借：應付賬款應付工程款貸：銀行存款例 1 ：某開發企業的青山大廈發包工程年度合同總值為 6000 萬 元。按照合同規定開工前應付預付備料款 1500 萬元，在用銀行存款 支付時，應作如下會計分錄：15 000 000借：預付賬款預付承包單位款貸：銀行存款15 000 0009 月份根據施工企業當月施工計劃所列工作量的二分之一即 350萬元，用銀行存款預付工程款時，作會計分錄：借：預付賬款預付承包單位款 3 500 000 貸：銀行存款 3 500 00010 月初根據施工企業提出 9 月份工程價款

11、結算賬單中的已完工 程價值為 750 萬元，減去應扣回預付備料款 180 萬元。月中預付工 程款 350 萬元，尚應支付工程款 220 萬元 （750 萬-180 萬-350 萬）， 應作會計分錄如下：借：開發成本或生產成本 7 500 000 貸：預付賬款預付承包單位款5 300 000應付賬款應付工程款2 200 000用銀行存款支付應付工程款時，應作會計分錄： 借：應付賬款應付工程款 2 200 000 貸：銀行存款 2 200 000三、開發間接費用的核算（一）開發間接費用的構成 開發間接費用，是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現 場組織管理開發產品而發生的各項費用。 這些費用也

12、屬于直接為房地 產開發而發生的費用， 但它不能確定其為某項開發產品所應負擔， 因 而無法將它直接記人各項開發產品成本。 為了簡化核算手續， 將它先 記入“開發間接費用”賬戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發產品成本開發間接費用的列支項目主要有以下方面：(1) 工資。 指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技 術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。(2) 福利費。 指按上項人員工資總額的一定比例 (目前為 14)提 取的職工福利費。(3) 折舊費。 指開發企業內部獨立核算單位使用屬于固定資產的 房屋、設備、儀器等提取的折舊費。(4) 修理費。 指開發企業內部獨立核算單位使用屬于

13、固定資產的 房屋、設備、儀器等發生的修理費。(5) 辦公費。 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的 文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖 用煤等費用。(6) 水電費。 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的電 費。(7) 勞動保護費。 指用于開發企業內部獨立核算單位員工的勞動 保護用品的購置、攤銷和修理費，供員工保健用營養品、防暑飲料、 洗滌肥皂等物品的購置費用或補助費， 以及工地上員工洗澡、 飲水的 燃料等。(8) 周轉房攤銷。 指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉 使用的房屋計提的攤銷費。(9) 利息支出。 指開發企業為開發房地產借人資金所發生而不能

14、 直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費， 但應沖使用前暫 存銀行而發生的利息收入。 開發產品完工以后的借款利息， 應作為財 務費用，計入當期損益。(10) 其他費用。 指上述各項費用以外的其他開發間接費用 (二)開發間接費用的歸集與分配1開發間接費用的歸集 開發間接費用的歸集，在“開發間接費用”賬戶進行歸集。 企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用時： 借：開發問接費用貸：應付工資、應付福利費、累計折舊、遞延資產、 長期待攤費用、銀行存款、周轉房周轉房攤銷例 2 ：某開發公司西湖大廈施工現場本月份發生以下經濟業務： 將本月已發放工資 16 000 元，結轉開發間接費用時，借：

15、開發間接費用 16 000貸：應付工資16 000 根據發放工資總額計提員工福利費，計提比例 14 %。借：開發間接費用2 240貸：應付福利費 2 240 本月計提固定資產折舊費，會計分錄如下：借：開發間接費用 20 000貸：累計折舊20 000 攤銷周轉房費用，會計分錄如下：借：開發間接費用21 000貸：長期待攤費用 21 000 購置辦公用品及勞保用品，由支票轉賬，會計分錄如下： 借：開發間接費用 16 460 貸：銀行存款 16 460 攤銷固定資產大修理費用，作會計分錄如下：借：開發間接費用7 000貸：待攤費用7 000開發間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位

16、設置“開發間接費用明細分類賬” ，將發生的開發間接費用按明細項 目分欄登記。必須指出， 如果開發企業不設置現場管理機構而由企業 （即公司本 部）定期或不定期地派人到開發現場組織開發活動， 其所發生的費用， 除周轉房攤銷外，其他開發間接費可記入企業的管理費用。2開發間接費用的分配 每月終了，應對開發間接費用進行分配，按 實際發生數 計入有 關開發產品的成本。 開發間接費用的分配方法， 企業可根據開發經營 的特點自行確定。不論土地開發、房屋開發、配套設施和代建工程， 均應分配開發間接費用。 為了簡化核算手續并防止重復分配， 對應計 入房屋等開發成本的 自用土地 和不能有償轉讓的配套設施 的開發成

17、本，均不分配開發間接費用。 這部分開發產品應負擔的開發間接費用， 可直接分配計入有關房屋開發成本。 也就是說， 企業內部獨立核算單位發生的開發間接費用，可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償 轉讓配套設施及代建工程進行分配。 開發間接費用的分配標準， 可按 月份內各項開發產品實際發生的直接成本 （包括土地征用及拆遷補償 費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設 施費）進行，即：某項開發產品成本分配的開發間接費 = 月份內該項開發產品實際發生的直接成本x （本月實際發生的開發間接費用+應分配開發間 接費用的各開發產品實際發生的直接成本總額 ）例 3：某房地產開發企業某內部獨立

18、核算單位在2003 年 5 月份共發生了開發間接費用 83 200 元，應分配開發間接費用的各開發 產品實際發生的直接成本如下：開發產品編號名稱直接成本101 商品房100 000102 商品房240 000151 出租房150 000181 周轉房140 000201 大配套設施商店160 000301 商品性土地250 000合計1 040 000根據上列公式，即可為各開發產品算得5 月份應分配的開發間接費：101 商品房：100 000 x 83 20(04(000 x 100 %= 100 000X 8 %8 000（元）102商品房：240 000X 8=19 200（元）151出租

19、房：150 000X 8=12 000（元）181周轉房：140 000X 8=11 200（元）201大配套設施：160 000X 8=12 800（元）301商品性土地：250 000X 8=0 000（元）根據上面計算，就可編制開發間接費用分配表開發間接費用分配表2003年5月單位：元開發項目編號名稱直接成本分配開發間接費101商品房100 0008 000102商品房240 00019 200151出租房150 00012 000181周轉房140 00011 200201大配套設施160 00012 800301商品性土地250 00020 000合計1 040 00083 200根

20、據開發間接費用分配表，可將各開發產品成本分配的開發間接費記入各開發產品成本核算對象的“開發間接費用”成本項目，并將它記人“開發成本”二級賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方,作如下分錄：借：開發成本房屋開發成本50 400配套設施開發成本12 800商品性土地開發成本20 000貸：開發間接費用83 200四、土地開發成本的核算（一）土地開發支出劃分和歸集的原則1、土地開發支出劃分 房地產開發企業開發的土地，按其用途可將它分為如下兩種： 一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地 （也叫商品性建設場所 ）； 另一種是為開發商品房、 出租房等房屋而開發的自用土地。 前者是企 業的最終開發產品， 其

21、費用支出 單獨構成土地的開發成本； 而后者則 是企業的 中間開發產品 ，其費用支出應 計入 商品房、出租房等有關房 屋開發成本。2、土地開發支出歸集的原則現行會計制度中設置的 “開發成本土地開發成本” 賬戶，它 的核算內容， 與企業發生的土地開發支出并不完全對口， 原則上僅限 于企業開發 各種商品性土地所發生的支出 。企業為開發商品房、 出租 房等房屋而開發的土地， 其費用 能分清負擔對象 的，應直接計人有關 房屋開發成本，在 “開發成本房屋開發成本” 賬戶進行核算。如 果企業開發的自用土地， 分不清負擔對象 ，應由兩個或兩個以上成本 核算對象負擔的， 其費用可先通過 “開發成本土地開發成本”

22、 賬戶進行歸集，待土地開發完成投入使用時，再按一定的標準(如房屋占地面積或房屋建筑面積等 )將其分配計人有關房屋開發成本。如果企業 開發商品房、出租房用的土地屬于企業開發商品性土地 的一部分， 則應將整塊土地作為一個成本核算對象， 在“開發成本 土地開發成本” 賬戶中歸集其發生的全部開發支出， 計算其總成本 和單位成本，并于土地開發完成時， 將成本結轉到 “開發產品”賬戶。 待使用土地時，再將使用土地所應負擔的開發成本，從“開發產品” 賬戶轉入 “開發成本房屋開發成本” 賬戶，計入商品房、出租房 等房屋的開發成本。(二) 地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置1 土地開發成本核算對象的確定

23、為了既有利于土地開發支出的歸集，又有利于土地開發成本的 結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目， 可按下列原則確定 土地開發成本的核算對象。(1) 對開發面積不大、開發工期較短的土地，每一個 獨立 的開發 項目都可作為成本核算對象。(2) 對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以 以 一定區域 作為土地開發成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定， 一經確定就不能隨意改變， 更 不能相互混淆。2土地開發成本項目的設置 企業開發的土地，因其設計要求不同，開發的層次、程度和內 容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物 的拆除和土地的平整； 有的除了場地平整外，

24、 還要進行地下各種管線 的鋪設、地面道路的建設等。 因此，就各個具體的土地開發項目來說， 它的開發支出內容是不完全相同的。 企業要根據所開發土地的具體情 況和會計制度規定的成本項目， 設置土地開發項目的成本項目。 對于 會計制度規定的、 企業沒有發生支出內容的成本項目， 如建筑安裝工 程費、配套設施費，可不必設置。根據土地開發支出的一般情況，企業對土地開發成本的核算，可 設置如下幾個成本項目：(1) 土地征用及拆遷補償費或土地批租費；(2) 前期工程費； ，(3) 基礎設施費；(4) 開發間接費。其中，土地征用及拆遷補償費 是指按照城市建設總體規劃進行土 地開發所發生的土地征用費、耕地占用稅、

25、勞動力安置費，及有關地 上、地下物拆遷補償費等， 但對拆遷舊建筑物回收的殘值應估計人賬 并沖減有關成本。 開發土地如通過批租方式取得的， 應列入批租地價。 前期工程費 是指土地開發項目前期工程發生的費用， 包括規劃、 設計 費，項目可行性研究費，水文、地質堪察、測繪費，場地平整費等。 基礎設施費 是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費，包括道路、 供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。 開發間接費 指應 由商品性 土地開發成本負擔的開發間接費用。 土地開發項目如要負擔 不能有償轉讓的配套設施費，還應設置“配套設施費”成本項目，用 以核算應計入土地開發成本的配套設施費。（三）土地開發成本

26、的核算 企業在土地開發成本過程中發生的各項支出，除可將直接計入 房屋開發成本的 自用土地 開發支出在“開發成本房屋開發成本” 賬戶核算外， 其他土地開發支出均應通過 “開發成本土地開發成 本”賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定 負擔對象自用土地開發成本， 對土地開發成本應按土地開發項目的類 別，分別設置 “商品性土地開發成本” 和“自用土地開發成本” 兩個 二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。1、對發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費 等土地開發支出，可直接記入各土地開發成本明細分類賬，借：開發成本商品性土地開發成本 開發成本自用土地開發成本

27、 貸：銀行存款應付賬款應付工程款2、發生的開發間接費用，應先在“開發間接費用”賬戶進行核 算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關開發成本核算對象。應 由商品性土地開發成本負擔的開發間接費。借：開發成本商品性土地開發成本” 貸：開發間接費用例 4 ：某房地產開發企業在本月份內，共發生了下列有關土地開發支出：30商品性土地351自用土地支付征地拆遷費156 000 元144 000 元支付承包設計單位前期工程款40 000 元36 000 元應付承包施工單位基礎設施款50 000 元36 000 元分配開發間接費20 000 元合計266 000 元216 000 元1）用銀行存款支付征地拆遷費

28、時，作會計分錄如下：借：開發成本商品性土地開發成本156 000開發成本自用土地開發成本144 000貸：銀行存款 300 000 2）用銀行存款支付設計單位前期工程款時， 作會計分錄如下： 借：開發成本商品性土地開發成本 40 000開發成本自用土地開發成本 36 00076 0003）將應付施工企業基礎設施工程款人賬時，作會計分錄如下：借：開發成本商品性土地開發成本50 000開發成本自用土地開發成本36 000貸：應付賬款應付工程款86 000貸：銀行存款4 ）分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時， 作會計分錄如下：借：開發成本一一商品性土地開發成本20 000貸：開發間接費用2

29、0 000同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自 用土地開發成本明細分類賬。現列示土地開發成本明細分類賬土地開發成本明細分類賬項目編號名稱：301商品性土地單位：元2003憑憑借方貸借方明細科目借方發生額年方證摘要土地征用前期基礎開發口 號及拆遷月日數金額金余額補償費工程費設施費間接費額4、30本年累計1 738 0001 018220 000330000170 000支付征地拆遷費156 0001 894 000O0O支付前期工程費40 0001 934 00c156 O0040 000支付基礎設施工50 O001 986 00050 000程款分配開發間接費20 0002

30、004 00020 000（四）已完土地開發成本的結轉已完土地開發成本的結轉，應根據已完成開發土地的用途，采用不同的成本結轉方法。1 、為轉讓、出租而開發的商品性土地， 在開發完成并經驗收后， 應將其實際成本自“開發成本商品性土地開發成本， ，賬戶的貸 方轉入“開發產品土地”賬戶的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成并驗收， 加上以前月份 開發支出共 2 004 000 元，作會計分錄如下： 借：開發產品土地2 004 000貸：開發成本商品性土地開發成本2 004 0002、為本企業房屋開發用的土地，應于開發完成把土地投入使用 時，將土地開發的實際成本結轉計人有關房屋的開發成本。借：開

31、發成本房屋開發成本 貸：開發成本自用土地開發成本結轉計入房屋開發成本的土地開發支出， 可采用分項平行結轉法 或歸類集中結轉法。 分項平行結轉法 是指將土地開發支出的各項費用 按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的對應成本項目。 歸類集 中結轉法 是指將土地開發支出歸類合并為 “土地征用及拆遷補償費或 批租地價”和“基礎設施費”兩個費用項目，然后轉入有關房屋開發 成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”和“基礎設施費”成本 項目。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關的費用， 均轉入有 關房屋開發成本的“土地征用及拆遷補償費或批租地價”項目；對其 他土地開發支出，包括前期工程費、基礎設施費等，

32、則合并轉入有關 房屋開發成本的“基礎設施費”項目。經結轉的自用土地開發支出， 應將它自“開發成本自用土地開發成本” 賬戶的貸方轉入 “開發成本房屋開發成本”賬戶的借方例 5 ：假如上述開發企業自用土地在開發完成后，加上以前月 份開發支出 1 080 000 元，共計 1 296 000 元。這塊土地用于建造 151 出租房和 181 周轉房，其中 151 出租房用地 3 000 平方米，181 周轉房用地 2 400 平方米，則單方自用土地開發成本為 240 元/ 平方 米1296000/ ( 3000+2400 ) ，應結轉 151 出租房開發成本的土地 開發支出為720 000元(240

33、X (300)，結轉181周轉房開發成本的 土地開發支出為576 000元(240 X 2 400在總分類核算上應作如下 會計分錄入賬：借：開發成本房屋開發成本 181 項目 720 000 開發成本房屋開發成本 151 項目 576 000 貸：開發成本自用土地開發成本1 296 0003、如果自用土地開發完成后，還不能確定房屋和配套設施等項 目的用地，則應先將其成本結轉“開發產品自用土地”賬戶的借 方，于自用土地投入使用時， 再從“開發產品自用土地”賬戶的 貸方，將其開發成本轉入“開發成本房屋開發成本”等賬戶的借 方。借：開發產品自用土地貸：開發成本土地開發成本借：開發成本房屋開發成本貸：

34、開發產品自用土地五、配套設施開發成本的核算(一) 配套設施的種類及其支出的歸集原則1配套設施的種類房地產開發企業開發的配套設施， 可以分為如下兩類： 一類是在 開發小區內開發 不能有償轉讓 的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居 委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是 能有償轉讓 的城 市規劃中規定的 大配套設施項目，包括：(1) 開發小區內 營業性 公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；(2) 開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化店、醫院等；(3) 開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、 交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入 第一類中，計

35、人房屋開發成本。2配套設施支出的歸集原則按照現行財務制度規定， 城市建設規劃中的大型配套設施項目不 得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資。為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支 出，并準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本， 對配 套設施支出的歸集原則如下：(1) 對能 分清并直接 計入某個成本核算對象的第一類配套設施支 出，可直接計入有關房屋等開發成本， 并在“開發成本房屋開發 成本”賬戶中歸集其發生的支出； (水塔、鍋爐房、幼托、派出所等)(2) 對 不能直接 計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出， 應先在“開發成本配套設施開發成本” 賬戶

36、進行歸集， 于開發完 后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本；(3) 對能有償轉讓 的第二類大配套設施支出，應在 “開發成本 配套設施開發成本” 賬戶進行歸集。(二) 配套設施成本項目的確定與設置 對配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：(1) 土地征用及拆遷補償費或批租地價；(2) 前期工程費；(3) 基礎設施費；(4) 建筑安裝工程費；(5) 配套設施費；(6) 開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。 因為要使 這些設施投入運轉， 有的也需要其他配套設施為其提供服務， 所以理 應分配其服務的有關設施的開發成本。對不能有償轉讓、不能直接 計入各成本核算對象的各項公

37、共配套 設施，如果工程規模較大， 可以以各配套設施作為成本核算對象。如 果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、 并由同一施工單位施工的， 也可以考慮它們合并作為一個成本核算對 象，于工程完工算出開發總成本后， 按照各項目的預算成本或計劃成 本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記人有關房屋等開發成本。 至于這些配套設施的開發 成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：(1) 土地征用及拆遷補償費或批租地價；(2) 前期工程費；(3) 基礎設施費；(4) 建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔， 為簡化核算 手續，

38、對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負 擔的開發間接費用，也可直接分配計人有關房屋開發成本。因此，對 這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩 個成本項目。(三) 配套設施開發成本的核算企業發生的各項配套設施支出， 應在“開發成本配套設施開 發成本” 賬戶進行核算， 并按成本核算對象和成本項目進行明細分類 核算。1、已發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、 基礎設施費、 建筑安裝工程費等支出， 可直接記入配套設施開發成本 明細分類賬的相應成本項目，借：開發成本配套設施開發成本” 貸：銀行存款、應付賬款應付工程款2、對能有償轉讓大配套設施分配的其他

39、配套設施支出，應記人各大配套設施開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，借：開發成本一一配套設施開發成本一一XX（商店、銀行）貸：開發成本配套設施開發成本XX （水塔、鍋爐房）3 、對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配 套設施開發成本明細分類賬的“開發間接費用”項目，借：開發成本配套設施開發成本貸：開發間接用4 、對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完 成等待出售或出租， 而配套設施尚未全部完成的， 經批準后可按配套 設施的預算成本或計劃成本， 預提配套設施費， 將它記人房屋開發成 本明細分類賬的“配套設施費”項目，借：開發成本房屋開發成本貸：預提費用因為一個開發

40、小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業 在開發進度安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房 屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售， 而幼托、消防設施等尚未完工的情況。 這種房屋開發與配套設施建設 的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設 施費，無法按配套設施的實際開發成本進行結轉和分配， 只能以未完 成配套設施的預算成本或計劃成本為基數， 計算出已出售房屋應負擔 的數額，用預提方式記人出售房屋等的開發成本。 開發產品預提的配 套設施費的計算，一般可按以下公式進行計算：某項開發產品預提的配套設施費 = 該項開發產品預算成本或計劃成本）X配

41、套設施費預提率配套設施費預提率=該配套設施的預算成本（或計劃成本）應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合 計 X 10%0式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、 能有償 轉讓在開發小區內開發的大配套設施。例 6：某開發小區內幼托設施開發成本應由101 、102 商品房，151 出租房、 181 周轉房和 201 大配套設施商店負擔。由于幼兒園 設施在商品房等完工出售、 出租時尚未完工， 為了及時結轉完工的商 品房等成本，應先將幼兒園設施的配套設施費預提計入商品房等的開 發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下：101商品房2 000 000元102商品房1

42、800 000元151出租房1 600 000元181周轉房1 600 000元201大配套設施商店1 000 000元251幼托設施640 000元則：幼兒園設施的配套設施費預提率=640000 000000+1800000+1600000+1600000+1000000 X100%=640 000 吒 000 000 X 100 %8 %各項開發產品預提幼托設施的配套設施費為：101 商品房2000 000x=160 000（元）102 商品房1800 000x=142 000（元）151 出租房1600 0 00x8=128 000（元）181 周轉房1600 000x8=128 000

43、（元）201 大配套設施商店 1 000 000 x 8=80 000（ 元）按預提率計算各項開發產品的配套設施費時， 其與實際支出的差 額，應在配套設施完工時， 按預提數的比例，調整增加或減少有關開 發產品的成本。現舉例說明配套設施開發成本的核算。例 7：某房地產開發企業根據建設規劃要求，在開發小內負責建 設一間超級市場和一座水塔、 一所幼兒園。 上述設施均發包給施工企 業施工，其中商店建成后， 有償轉讓給商業部門。水塔和幼兒園的開 發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發， 幼兒園與商品房等不同步開發， 其支出經批準采用預提辦法。 上述各 配套設施共發生了下列有關支出（單

44、位：元） ：201 超市251 水塔252 幼兒園支付征地拆遷費100 00010 000100 000支付承包設計單位前期工程款60 00040 00060 000應付承包施工企業基礎設施工程款100 00060 000100 000應付承包施工企業建筑安裝工程款400 000490 000380 000分配水塔配套設施費70 000分配開發間接費用110 000預提幼兒園配套設施費 80 000合 計 920 000 600 000 640 0001、用銀行存款支付征地拆遷費時，作如下會計分錄： 借：開發成本配套設施開發成本 210 000 貸：銀行存款 210 0002、用銀行存款支付設

45、計單位前期工程款時，作如下會計分錄： 借：開發成本配套設施開發成本 160 000 貸：銀行存款 160 0003、將應付施工企業基礎設施工程款和建筑安裝工程款時，作會 計分錄如下：借：開發成本配套設施開發成本 1 530 000 貸：應付賬款應付工程款 1 530 0004、分配應記入超市配套設施開發成本的水塔設施支出時： 借：開發成本配套設施開發成本超市 70 000 貸：開發成本配套設施開發成本水塔 70 0005、分配應記入商店配套設施開發成本的開發間接費用時： 借：開發成本配套設施開發成本超市110 000貸：開發間接費用 110 0006、預提應由超市配套設施開發成本負擔的幼兒園設

46、施支出時： 借：開發成本配套設施開發成本幼兒園 80 000貸：預提費用預提配套設施費80 000同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發成本明細分類賬，現列示超市配套設施開發成本明細分類賬，配套設施開發成本明細分類賬項目編號名稱：201超市商場單位：元2003年月日憑 證 號 數摘要借方金額貸方金額借方余額明細科目借方發生額土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費配套設施費開發間接費7、308、313131本年累計分配水塔設施費 分配開發間接費 預提幼兒園設施 費660 00070 000110 00080 000660 000920 00010000060 000100

47、 000400 00070 00080 000110 000(四)已完配套設施開發成本的結轉已完成全部開發工程并經驗收的配套設施，應按其不同情況和用 途結轉其開發成本。(1) 對能有償轉讓的大配套設施，如上述超市商場設施，應在完 工驗收后將其實際成本自“開發成本一一配套設施開發成” 賬戶的貸 方轉入“開發產品一一配套設施”賬戶的借方，作計分錄如下：借：開發產品配套設施（超市）920 000貸：開發成本配套設施成本920 000配套設施有償轉讓收入，應作為 經營收入 處理。（2）按規定應將其開發成本分配計人商品房等開發產品成本的公 共配套設施。對這類設施的水塔，在完工驗收后，應將其發生的實際 開

48、發成本按一定的標準 （有關開發產品的實際成本、預成本或計劃成 本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本，作會計分錄如下： 借：開發成本房屋成本 530 000 （不能轉讓） 開發成本配套設施成本70 000 （有償轉讓）貸：開發成本配套設施成本600 000（分不清對象）（3）對用預提方式將配套設施支出記入有關開發產品成本的公共 配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開發成本 沖減預提的配套設施費，作會計分錄如下： 借：預提費用預提配套設施費640 000貸：開發成本配套設施成本 640 000 如預提配套設施費大于或少于實際開發成本， 可將其多提數或少 提數沖減有關開發產品

49、成本或作追加的分配。 如有關開發產品已完工 并辦理竣工決算， 可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的 開發產品的成本。六、房屋開發成本的核算（一）房屋開發的種類及其核算對象1開發房屋的種類開發企業開發的房屋，按其用途可分為如下幾類：(1) 為銷售而開發的商品房；(2) 為出租經營而開發的出租房；(3) 為安置被拆遷居民周轉使用而開發的周轉房。 此外，有的開發企業還受其他單位委托開發的住宅等 代建房 。這些房屋，雖然用途不同， 但其所發生的開發費用的性質和用途都大 體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。 為了既能總括反映房屋 開發所發生的支出，又能分門別類地反映企業各類房屋的開發支出，

50、并便于計算開發成本，在會計上除設置“開發成本房屋開發成本” 賬戶外，還應按開發房屋的性質和用途，分別設置 商品房、出租房、 周轉房、代建房等三級賬戶， 并按各成本核算對象和成本項目進行明 細分類核算。2 開發房屋核算對象的確定 、 房屋的成本核算對象，應結合開發地點、用途、結構、裝修、 層高、施工隊伍等因素加以確定：(1) 一般房屋開發項目，以每一獨立編制設計概 (預)算，或每一 獨立的施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象。(2) 同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間 相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發 完成算得實際開發成本后，再按各個單項工程概

51、 (預)算數的比例，計 算各幢房屋的開發成本。(3) 對于個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發項目的位置劃分成本核算對象3開發房屋成本核算的項目 開發企業對房屋開發成本的核算，應設置如下幾個成本項目：(1) 土地征用及拆遷補償費或批租地價；(2) 前期工程費；(3) 基礎設施費；(4) 建筑安裝工程費；(5) 配套設施費； ，(6) 開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發中征用土地所發生的 土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆 遷補償費，或批租地價。 前期工程費是指房屋開發前期發生的規劃設 計、項目可行性研究、水文地質勘察

52、、測繪等支出。基礎設施費是指 房屋開發中各項基礎設施發生的支出， 包括道路、 供水、供電、供氣、 排污、排洪、照明、綠化、環衛設施等支出。建筑安裝工程費是列入 房屋開發項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出 (包括設備 費用 )。配套設施費是指按規定應計入房屋開發成本 不能有償轉讓 公 共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車 棚、公廁等支出。 開發間接費是指應由房屋開發成本負擔的開發間接 費用。(二)房屋開發成本的核算1土地征用及拆遷補償費 (或批租地價 ) 的核算房屋開發過程中發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算

53、對象的 “土 地征用及拆遷補償費”成本項目，借：開發成本房屋開發成本貸：銀行存款房屋開發過程中發生的 自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成 本核算對象的，應將其支出先通過“開發成本自用土地開發成本” 賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配 記人有關房屋開發成本核算對象，借：開發成本房屋開發成本貸：開發成本 自用土地開發成本房屋開發占用的土地，如屬企業綜合開發的商品性土地的一部 分，則應將其發生的土地征用及拆遷補償費， 先在“開發成本一一商 品性土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再 按一定標準將其分配計入有關房屋開發成本核算對象，借：開發成本房屋開發成本

54、貸：開發成本一一商品性土地開發成本如開發完成商品性土地已經轉入“開發產品”或“庫存商品”賬 戶，則在用以建造房屋時，直將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記 入有關房屋開發成本核算對象，借：開發成本房屋開發成本2前期工程費的核算房屋開發過程中發生的規劃、 設計、可行性研究以及水文地質勘 察、 測繪、場地平整等各項前期工程支出， 能分清成本核算對象的， 應直接記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目， 借：開發成本房屋開發成本貸：銀行存款 應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一 定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的 “前期工程費” 成 本項目，借：開發成本房屋開發成本貸：銀行存款3基礎設施費的核算房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、 綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出， 一般應直接或分配記入有 關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，借：開發成本房屋開發成本貸：銀行存款 如開發完成商品性土地已轉人“開發產品”賬戶；則在用以建造 房屋時，應將其負擔的基礎設施費 （按歸類集中結轉的還應包括負擔 的前期工程費和開發間接費用 ）計人有關房屋開發成本核算對象，