1、房地產(chǎn)開發(fā)項目考核管理指引（供參考）年 月曰房地產(chǎn)開發(fā)項目考核管理文件編號AAA-04版本/修訂A/0第一章總則1.第二章考核方法2第三章項目獎金的核定和發(fā)放 3第四章其他5.附件：項目考核要點6.第一章總則第一條 目的 為規(guī)范公司房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱“項目”）的激勵及考核管理，通過科學的績效考核手段，對公司開發(fā)項目進行全面考核和評價，并以此為依據(jù)對項目實施主體給予科學合理的獎勵，充分發(fā)揮項目管理團隊的積極性，按時、保質(zhì)、保量 完成項目建設(shè)計劃，特制定本辦法。第二條范圍本辦法適用于公司總部對實施房地產(chǎn)開發(fā)項目的子公司進行的考核及激勵管理，非房地產(chǎn)開發(fā)項目及子公司內(nèi)部項目管理及考核不在本辦法

2、之列。對整體開發(fā)周期超過 兩年的項目，可依據(jù)實際情況劃分為若干分項目進行考核，有關(guān)項目劃分的方案，以總裁辦公會有關(guān)決議為準。第三條考核原則：權(quán)責利對等原則業(yè)績合同前臵簽訂，考核辦法、指標、標準明確公司提供資源保障與過程指導，共同推動項目開發(fā)目標達成第i頁 共ii頁房地產(chǎn)開發(fā)項目考核管理文件編號AAA-04版本/修訂A/0第二章考核方法第四條考核內(nèi)容組成項目考核分為項目節(jié)點考核和項目結(jié)算考核：項目節(jié)點考核，按項目開發(fā)和銷售的過程，分階段進行，在項目開工、 項目銷售開盤、 項目銷售過 80% 、項目竣工四個關(guān)鍵節(jié)點， 綜合考 核項目 的質(zhì)量管理、進度管理、成本管理、安全文明管理和內(nèi)部管理；項目結(jié)算

3、考核，是在項目銷售完成 95% 以上，按照目竣工結(jié)算完成一個 月 后、業(yè)主入主一年后，分兩次對項目的整體經(jīng)濟收益和項目管理狀 況進 行的綜合評價。第五條 考核結(jié)果的統(tǒng)計與計算項目節(jié)點考核結(jié)果 = 質(zhì)量管理 *30% + 進度管理 *30% + 成本管理 *15% +安全文明管理 *15% + 內(nèi)部管理 *10% ；項目結(jié)算考核結(jié)果 = 項目開工考核 *15% + 項目開盤考核 *20% + 項 目銷 售過80%考核*15% + 項目竣工考核 *50%；項目節(jié)點與結(jié)算考核成績在 90-110 之間。 第六條 考核者職責劃分（一）公司項目管理中心：公司項目管理中心是各項目日常檢查、督導的組織者，按

4、照工作標準和 工作要求，定期或不定期對公司各開發(fā)項目進行檢查，并記錄相 關(guān)檢查 信息，作為項目考核時的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（二）項目考核小組：項目考核小組，在總裁授權(quán)和領(lǐng)導下組織實施項目考核工作的開展，由 公司總裁根據(jù)情況，指定專業(yè)人員組成，建議的成員應(yīng)至少包 括公司發(fā) 展規(guī)劃部、產(chǎn)品研究設(shè)計部、項目管理中心和計劃財務(wù)部的 人員，必要 時可邀請外部專家；項目考核小組為非常設(shè)機構(gòu)，成員可隨實際情況進行調(diào)整；項目考核小組應(yīng)在日常管理工作中，隨時依據(jù)工作需要，要求相關(guān)部第2頁 共11頁房地產(chǎn)開發(fā)項目考核管理文件編號AAA-04版本/修訂A/0做好信息、資料整理保存，以便在組織項目考核時調(diào)用數(shù)據(jù)。（三）子公司總

5、經(jīng)理，履行以下職責：組織制定本項目內(nèi)部人員的工作計劃和考核標準；組織實施項目內(nèi)部的相關(guān)考核；制定項目內(nèi)部收益分配的原則和分配方案，組織項目獎金分配。第七條 項目考核組織流程項目進展達到項目考核的啟動條件時，子公司通過書面形式向公司考 核 啟動申請，經(jīng)公司總裁同意組織審查確認后，啟動項目考核；公司總裁組織成立并授權(quán)項目考核小組開展項目考核，項目考核小組依 據(jù)項目考核要點收集相關(guān)數(shù)據(jù)并做出項目考核初步評價結(jié)果；項目小組在作出項目考核初評結(jié)果后一周內(nèi)，組織與項目相關(guān)部門（總 部相關(guān)部門、子公司總經(jīng)理及相關(guān)部門）進行考核結(jié)果溝通面 談，總部 總裁辦公室、審計內(nèi)控部參會并對分歧意見重點記錄整理，報 總裁

6、審核；如項目管理團隊對項目考核初評結(jié)果存在分歧意見，總裁應(yīng)根據(jù)實 際情 況組織對分歧考核要點的復評，參與復評的人員除原項目考核小 組成員 外還應(yīng)適當增加外部專家，項目考核復評意見為最終考核意 見；公司計劃財務(wù)部依據(jù)本辦法有關(guān)項目獎金發(fā)放規(guī)定（詳見本辦法第三 章）和項目考核結(jié)果，核定項目獎金發(fā)放數(shù)額，依照公司的相關(guān)審批 程序，向子公司財務(wù)管理部門下達項目獎金發(fā)放通知，準予核發(fā)；子公司總經(jīng)理組織項目的內(nèi)部考核及獎金分配，相關(guān)考核及分配方案報總部人力資源部、計劃財務(wù)部備案第三章 項目獎金的核定和發(fā)放第八條 項目節(jié)點獎金的核定：項目節(jié)點獎金的獎金基數(shù)，按照預(yù)期或?qū)嶋H銷售回款的一定比例提取;項目節(jié)點獎金

7、總額=項目節(jié)點獎金基數(shù)*項目節(jié)點考核結(jié)果；項目節(jié)點獎金，在項目達到考核啟動條件后，根據(jù)項目節(jié)點考核情況 核 定獎金后，在2個月內(nèi)由總部計劃財務(wù)部核準發(fā)放；第3頁 共11頁房地產(chǎn)開發(fā)項目考核管理文件編號AAA-04版本/修訂A/0項目節(jié)點獎金分為項目開工獎、項目開盤獎、銷售過80%獎和項目竣工獎, 對應(yīng)的發(fā)放條件和基數(shù)核定依據(jù)如下：獎金類別發(fā)放條件基數(shù)核定標準注：項目進度獎總額為項目整體銷售回款的5%項目開工獎取得建設(shè)工程施工許可證且 主體開工項目預(yù)期銷售額的0.5%。項目開盤獎取得預(yù)售許可證且開盤后銷 售合同額達到整體預(yù)期10%以上項目預(yù)期銷售額的0.5%。銷售過80%獎銷售面積累積達到80%

8、以上按照銷售回款的2.5%核定獎金總數(shù)，扣 減已發(fā)放的進度獎金后發(fā)放項目竣工獎辦理完成房地產(chǎn)權(quán)初始登記按照項目銷售回款的5.0%核定獎金總數(shù)，扣減已發(fā)放的進度獎金后發(fā)放第九條 項目結(jié)算獎金的核定：項目結(jié)算獎金，是項目團隊通過科學高效的運營，使項目的整體收益提 高后所進行的獎勵；項目的收益指標以項目內(nèi)部收益率為觀測指標；項目結(jié)算獎金總額=項目結(jié)算獎金基數(shù)*項目結(jié)算考核結(jié)果；項目結(jié)算獎金基數(shù) =項目平均投資額*內(nèi)部收益率超值部分*15% =刀 項目投資額*項目投資起點至項目結(jié)算期的年限* （實際內(nèi)部收益率-目標內(nèi)部收益率）*15% ；項目結(jié)算獎金發(fā)放的必要條件是項目完成竣工備案、且項目銷售完成95

9、%以上，分為兩次進行：項目竣工備案完成一個月后，依據(jù)項目 結(jié)算獎 金計算方式初步核定后發(fā)放獎金的 80% ;業(yè)主入主一年后，扣 除因項目 開發(fā)原因?qū)е碌某杀緭p失后（如賠償、改建、設(shè)備更換等），重 新核定項 目結(jié)算獎金，扣除已發(fā)放的結(jié)算獎金后發(fā)放。第十條 項目獎金的分配原則：承擔項目開發(fā)的子公司經(jīng)營領(lǐng)導班子，分配項目獎金的 30% ；包括方案策劃、前期設(shè)計、項目施工管理、成本管理、采購管理、財務(wù) 部在內(nèi)的業(yè)務(wù)密切關(guān)聯(lián)部門，總計項目獎金為55% ;如在項目開發(fā) 中總部 部門深度參與，則也應(yīng)參與項目獎金的分配，程序上要求在項 目開發(fā)初 期由總裁組織相關(guān)人員與子公司討論確定總部部門與子公司 的獎金分配

10、第4頁 共11頁房地產(chǎn)開發(fā)項目考核管理文件編號AAA-04版本/修訂A/0比例；子公司其他支持部門，包括企管部門、行政部門、人力資源部門等在內(nèi), 總計項目獎金為5%；上述分配比例為一般性比例，特別情況，由子公司總經(jīng)理提出修改建議, 經(jīng)由總部人力資源部審核后報總裁審批。第四章其他第十一條本辦法適用于一般常規(guī)性的工作，不適用于由于個人行為給公司財產(chǎn)、聲譽造成嚴重損失或帶來巨大利益的事件，如違規(guī)、訴訟、為公司創(chuàng)造巨額 收入等，此類重大事件由總裁單獨立案處理，并就處理結(jié)果發(fā)布公 告。第十二條 本辦法，由公司總裁授權(quán)人力資源部解釋。第十三條 各子公司可根據(jù)本公司實際情況制定項目獎勵辦法，報總部人力資源部

11、備案第十四條在不與本辦法沖突、不發(fā)生重復獎罰的前提下，其他專項考核制度作為補充考核繼續(xù)執(zhí)行。第十五條 本辦法自頒布之日起正式執(zhí)行，不溯及頒布前的各項目第5頁 共11頁房地產(chǎn)開發(fā)項目考核管理文件編號AAA-04版本/修訂A/0附件：項目考核要點項目節(jié)點考核要占八、考核內(nèi)容考核要點計算方法得分質(zhì)里官理30%1、現(xiàn)場管理15%詳見項目工作質(zhì)量檢查分項表2、項目實體質(zhì)量檢查10%詳見項目實體質(zhì)量檢查表3、驗收合格率5%一次驗收合格110分二次驗收合格扣90 分，兩次以上計0分4、特別獎勵獲得區(qū)級稱號區(qū)文明、區(qū)觀摩的加 5分， 獲得市級市文明、市觀摩稱號的加 10分進度管理30%1、計劃管理10%詳見計

12、劃管理檢查表2、計劃完成率20%計劃工期/實際工期，最高不超過120分成本管理151、標成本實現(xiàn)率15%實際成本/目標成本，+%以內(nèi)為滿分，之 外每偏差0.5%扣減10分，超過5%記0分安全文明管理15%1、安全文明管理15%詳見安全文明管理檢查表注：發(fā)生重大安全文明事故，或累積事故發(fā)生額超過萬，此項記0分內(nèi)部管理10%1、團隊建設(shè)5%各專業(yè)崗位配置齊全，核心崗位的人員輪 換率不大于2次/年2、專業(yè)能力3%優(yōu)秀110分、良好100分、基本滿足要求80分、急需改進0分，評議時應(yīng)征求總部、銷售、物業(yè)等相關(guān)部門/公司的意見3、內(nèi)部協(xié)作溝通2%第6頁 共11頁房地產(chǎn)開發(fā)項目考核管理文件編號AAA-04

13、版本/修訂A/0表1 ：項目工作質(zhì)量檢查分項表項目分項內(nèi)容主要檢查內(nèi)容檢查的問題及評述得 分對總包 的管理30分組織架構(gòu)15分項目經(jīng)理到位良好，崗位設(shè)臵合理； 管理人員數(shù)量和資質(zhì)滿足合冋要求。質(zhì)保體系15分施工組織設(shè)計和施工方案及時上報； 重要的工序和流程符合合冋、規(guī)范、 施工組織設(shè)計；質(zhì)檢體系有效運作，程序得到規(guī)范執(zhí) 行；公司對項目的 支持，對分包單位的管 理到位。對監(jiān)理 的管理40分監(jiān)理組織10分監(jiān)理管理架構(gòu)合理，總監(jiān)常駐現(xiàn)場； 監(jiān)理人員數(shù)量和資質(zhì)滿足合冋要求； 監(jiān)理各項管理制度齊全；辦公設(shè)施、上墻資料滿足合同和公司 要求； 檢測儀器和工具滿足合同和現(xiàn)場 的需。技術(shù)管理10分監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理

14、細則審核后及時 上報、批準；總包、甲方指定分包等合同文件 齊 全；施工圖紙、設(shè)計變更清單現(xiàn) 行有效； 相關(guān)的施工規(guī)范、標準和圖 集清單；IS09001質(zhì)保體系正常運 作。現(xiàn)場監(jiān)督 管理20分重點部位1 00%檢查，旁站記錄； 現(xiàn) 場問題及時發(fā)現(xiàn)與落實整改監(jiān)理備 忘 錄、通知單；隱蔽工程驗收及時；進場材料設(shè)備等質(zhì)保資料齊全； 進度、方案、簽證等審 核正確、及時。項目部 內(nèi)部管 理30分合同管理5分建立合同臺帳和合同款支付臺帳，完整及時；合冋交底記錄齊全；合冋重要條款得到嚴格執(zhí)行；對分包、材料供應(yīng)商進 行履約評估及時真實；滿足合規(guī)程序要求。第7頁 共11頁房地產(chǎn)開發(fā)項目考核管理文件編號AAA-04

15、版本/修訂A/0技術(shù)管理8分公司制度合同文件齊全，上墻資料滿 足要求；工程管理指導書、質(zhì)量通病 防治、防裂防滲漏方案及時編制上 報；項目信息管理辦法執(zhí)行情況； 建立簽證臺帳，簽證及時合理；簽證 符合操作流程；工序控制流程編制。甲供、甲 指乙供材 料管理5分材料倉庫滿足公司要求； 材料進場 驗收及時，記錄完整； 材料封樣及 時，手續(xù)完備、及時。現(xiàn)場監(jiān)督 管理10分明確界定重要工序，落實監(jiān)理100% 檢查，進行10%抽查； 對施 工、監(jiān)理單位定期進行評估；參加監(jiān)理主持的各種會議，并及時協(xié)調(diào)解決。質(zhì)量通病 防治2分根據(jù)實際情況列明。評分辦法:以分項內(nèi)容為單位，主要檢查內(nèi)容中每一小點作為扣分點，每存在

16、一個冋 題的扣2分,情況嚴重的加倍扣分，該分項扣完為止。表2 :項目實體質(zhì)量檢查分項表基礎(chǔ)施工20土方及支護基礎(chǔ)工程樁頭保護，土方開挖 和回填，地基 處理。樁頭處理，地梁、承臺施工，基坑排 水。實體質(zhì)尾鋼筋、模板主體施工20混凝土工程砌筑工程模板配備套數(shù)，模板支設(shè)，模板拆除, 鋼筋焊接與綁扎，預(yù)留插筋。混凝土運輸、澆筑、養(yǎng)護，砼觀感、 缺陷。砌塊質(zhì)量，砌筑砂漿，灰縫飽滿度， 體平整度及垂直度，穿墻螺桿設(shè)臵。防裂防滲漏30門窗安裝洞口尺寸，窗框固定，發(fā)泡劑施工， 抽 硅膠槽及硅膠打注，窗臺泛水節(jié)點， 成 品保護，淋水試驗。項目分項工程主要檢查內(nèi)容檢查情況得分樁基工程測量定位，進場驗收，預(yù)制樁堆放

17、， 焊接，樁頂標高，樁身偏位。第8頁 共11頁房地產(chǎn)開發(fā)項目考核管理文件編號AAA-04版本/修訂A/0屋面、露臺 施工基層處理，卷材鋪貼，保溫層，細石砼面層，水落口，分倉縫，盛水試驗。仝廚衛(wèi)、陽臺衛(wèi)生間管道封堵，給水管打壓試驗， 成品保護，蓄水試驗。內(nèi)外粉刷孔洞封堵，鋼絲網(wǎng)片鋪貼，界面劑， 分層施工，觀感質(zhì)量。道路工程基層處理，標高控制，面層厚度，分 倉縫、養(yǎng)護，管井處理、成品保護。室外工程15綠化工程按圖施工樹型、大小等、整體效果有 無枯委，土方質(zhì)量，田木種植，養(yǎng)護 措施，成品保護。泳池、景觀、 河道、入口原材料質(zhì)量，觀感質(zhì)量，細部質(zhì)量。裝修工程5精裝修、示 范單位會所、公用部位、全裝修、

18、示范單位、 工序樣板間等材料、工藝、觀感質(zhì)量， 上人屋面觀感，毛坯房觀感。成品保護5分成品保護措施得力，預(yù)計不會出現(xiàn)大面積的半 成品、成品損壞和污染；進場及已安 裝的材料、設(shè)備保護，工序保護。重復犯錯5分重復犯錯前期問題得到整改預(yù)防得力。評分辦法：以分項內(nèi)容為單位，主要檢查內(nèi)容中每一小點作為扣分點，存在質(zhì) 量問題的扣1分,情況嚴重的加倍扣分，有重大影響的該分項的得 分為0。合計得分表3 :計劃管理檢查表進度 控制30%計劃管理15分總進度計劃及其調(diào)整計劃得到公司批準；每月日前上報月進度計劃；月施工進度計劃與報計劃財務(wù)部的月工作計 劃表計劃評估內(nèi)容一致；月進度計劃滿足公司階段節(jié)點要求。發(fā)現(xiàn)一處 不合要求 扣2分計劃執(zhí)行70分檢查月工作計劃計劃評估實際完成情況，（以計劃財務(wù)部月度任務(wù)考核為準,項目管理 中心現(xiàn)場抽查）履約率*70進度控制15分上月滯后進度追趕措施適當、有效，已落實 合作單位的進度控制措施；進度狀況在控制范圍內(nèi)，未進入預(yù)警；計劃調(diào)整3天內(nèi)上報公司，調(diào)整理由充分，并得到領(lǐng)導批準。每發(fā)現(xiàn)一 處不合要 求扣2分第9頁 共11頁房地產(chǎn)開發(fā)項目考核管理文件編號AAA-04版本/修訂A/0評分辦法：以分項內(nèi)容為單位，主要檢查內(nèi)容中每一小點作為扣分點，存在質(zhì)量問題的扣2分,情況嚴重的加倍扣分，有重大影響