1、工程項目投資成本預算與財務分析一個開發項目從可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量資金。為了對項目進行經濟效益評價并作出投資決策，必須對項目的投資進行準確的估算。投資估算篇：投資估算所考慮的范圍包括土地費用、前期工程費、房屋開發費、管理費、財務費、銷售費用及有關稅費等項目全部成本和費用投入。各項成本費用的構成復雜、變化因素多、不確定性大，尤其是依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的項目的成本費用構成有一定的差異。項目開發成本費用構成如下：1、土地費用土地費用是指為取得項目用地使用權而發生的費用。包括（1）土地使用權出讓金、征地費；（2）城市建設配套費；（3）拆遷安置補償費。（1）

2、土地使用權出讓金：土地使用權出讓金的估算一般可參照政府近期出讓的類似地塊金額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓、周圍環境及土地現狀等因素的修正得到；也可以依據政府頒布的城市基準地價，根據項目所處的地段等級、用途容積率、使用年限等因素修正得到。（2）土地征用費：征用農村土地發生的費用主要有土地補償費，土地投資補償費等。國家和各省市對各項費用的標準都作出了具體的規定，因此農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關標準進行。（3）城市建設配套費：指因政府投資進行城市基礎設施如自來水廠、污水處理廠、煤氣廠、供熱廠和城市道路等建設而由受益人分攤的費用，有時該項費用還包括非營業性的配套設

3、施，如居委會，派出所、幼兒園、中小學等的建設費的分攤，統稱配套設施建設費。這些費用的估算可根據各地的具體規定或標準進行。（4）拆遷安置補償費：拆遷安置補償費實際包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。拆遷安置費是指開發建設單位對被拆除房屋的使用人，依據有關規定給予安置所需的費用。拆遷補償費是指開發建設單位對被拆除房屋的所用權人，依據有關規定給予補償所需的費用。2.前期工程費前期工程費主要包括項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察以及“三通一平”等土地開發工程費支出。項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用支出一般可按項目總投資的一個百分比估算。“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原

4、有建筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工程量，參照有關計費標準估算。3.房屋開發費房屋開發費包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費。（1）建安工程費：建安工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明及設備安裝、空調通風、弱電設備及安裝、電梯及其安裝、其他設備及安裝等）和室內裝修家具費。（2）附屬工程費包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調壓站、車棚及信報箱等建設費用。（3）室外工程費包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、室外照明等的建設費用。在可行性研究階段，

5、房屋開發費尤其是其中的建筑安裝工程費的估算，可以工程量來計算。4.管理費管理費是指企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各種費用，包括公司經費、工會經費、職工教育培訓經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、報廢損失及其他管理費用。管理費可按項目投資或前三項直接費用的一個百分比計算。5.銷售費用銷售費用是指開發項目在銷售其產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構的折舊費、廣告宣傳費、代理費等。該項費用一般按銷售收入的一個百分比計算。6.財務

6、費用財務費用是指企業為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構手續費、融資代理費以及企業籌資發生的其他財務費用。7.其他費用其他費用主要包括臨時用地費、臨時建設費、施工圖預算、標底編制費、工程合同預算、標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公正費，工程監理費等雜項費用。這些費用一般按當地有關部門規定的費率估算。8.不可預見費不可預見費根據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用的3%7%估算。9.稅費指項目所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。各項稅費應根據當地有關法規標準估算。財務分析篇：財務分析主要是通過計算項目的財務內部收益率、財務

7、凈現值、投資回收期和成本利潤率等主要技術經濟指標，對開發項目的盈利能力進行分析。1.財務內部收益率財務內部收益率（簡寫為firr）是項目在整個計算期內，各年的凈現金流量現值累計等于零時的折現率。firr是評價項目盈利性的基本指標。這里的計算期，對開發項目而言是指從購買土地使用權開始到項目全部售出為止的時間。firr的計算公式為：(ci-co)t(1+firr)-t=0式中：ci現金流入量；co現金流出量；（ci-co）t項目在第t年的凈現金流量；2.t=0項目開始進行的時間點；n計算期，即項目的開發或經營周期。財務內部收益率的經濟含義是，項目在這樣的折現率下，到項目壽命終了時，所可以被完全收回

8、所有的投資。內部收益率也表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內部收益率，項目就會面臨虧損。因此所求出內部收益率是可以接受的貸款最高利率。將所求出的內部收益率與部門或行業的基準收益率或目標收益率ic比較。當firri時，則認為項目在財務上是可以接受的。firr的具體計c算用內插公式求：firr=i+npv(i-i)/npv+11211npv2式中：i當凈現值為接近于零的正值時的折現率；1i當凈現值為接近于零的負值時的折現率；2npv1采用低折現率時的凈現值的正值；npv2采用高折現率時的凈現值的負值；式中i1與i2之差不應超過2%。財務凈現值財務凈現值（fnpv）是開發項目財務

9、評價中的另一個重要的經濟指標。它是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率ic將各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和。其計算公式：fnpv=（ci-co）t(1+ic)-t式中：fnpv項目在起始時間點的財務凈現值；ic基準收益率或設定的目標收益率。如果fnpv0，說明項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的。3.動態投資回收期動態投資回收期（pt）是指項目一凈現值抵償全部投資所需的時間，是反映開發項目投資回收能力的重要指標。對開發項目來說,動態投資回收期自開發投資起始點算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份。其計算公式為：pt=（累

10、計折現值開始出現正值的年份-1）+（上年累計折現值的絕對值/當年凈現金流量的折現值）求出的pt與基準回收期pc相比較，如果ptpc，則項目在財務上是可行的。4.開發商成本利潤率開發商成本利潤率是初步判斷項目財務可行性的指標，其計算公式為：開發商成本利潤率=（項目總開發價值-總開發成本）/總開發成本*100%在計算項目總開發價值是，如果項目是全部銷售，則等于扣除銷售稅金后的凈銷售收入；當項目用于出租時，為項目在整個持有期內所有凈經營收入的現值累計之和。案例篇：某開發商擬在一地塊上開發一多層住宅小區，擬售價2200元/平方米。1.銷售收入表：建筑類型多層單價（元/平方米）2200面積（平方米）40

11、000銷售收入（萬元）88002.成本費用表：項目土地費用前期工程費房屋開發費其他費用管理費用財務費用銷售費用不可預見費總計子項目土地使用權出讓金土地轉讓契稅等城市建設配套費小計規劃勘察設計費可行性研究費三通一平費小計建安工程費附屬工程費室外工程費小計工程質量監督費工程監理費小計/計算過程（單位：萬元）32萬/畝*41畝=13121.3萬/畝*41畝=53.3250元/平方米*4萬平方米=10002365.310元/平方米*4萬平方米=401元/平方米*4萬平方米=430元/平方米*4萬平方米=120164600元/平方米*4萬平方米=240090元/平方米*4萬平方米=360200元/平方米

12、*4萬平方米=80035601元/平方米*4萬平方米=410元/平方米*4萬平方米=4044（2365.3+164+3560+44）萬元*1.3%=80（2365.3+164+3560+44）萬元*5%=3008800萬元*1.36%=120（6133.3+80+300+120）萬元*3%=20068333.利潤表：項目銷售收入開發成本營業稅及附加項目總開發價值稅前利潤所得稅稅后利潤三項基金計算過程（單位：萬元）88006833銷售收入*5.5%=8800*5.5%=484銷售收入-營業稅及附加=8316項目總開發價值-開發成本=8316-6833=1483稅前利潤*33%=1483*33%=

13、490稅前利潤-所得稅=1483-490=993稅后利潤*15%=993*15%=149可分配利潤稅后利潤-三項基金=993-149=844由該表可以求出項目的“成本利潤率”成本利潤率=（項目總開發價值-總開發成本）/總開發成本*100%=（8316-6833）/6833*100%=21.7%4.投資計劃表：（單位：萬元），（）內為投入比例項目土地成本建造成本其他費用管理費用財務費用銷售費用不可預見費各項稅金及基金銷售收入2001年2365（100%）16（20%）60（20%）24（20%）40（20%）2002年3724（100%）44（100%）32（40%）120（40%）48（40%

14、）80（40%）2640（30%）2003年32（40%）120（40%）48（40%）80（40%）1123（100%）6160（70%）合計23653724448030012020011238800由上表可以得出如下現金流量表：（單位：萬元）項目現金流入量現金流出量凈現金流量2001年0-2505-25032002年+2640-4048-14082003年+6160-1403+4757財務分析如下：取基準收益率為10%。財務凈現值（fnpv）：fnpv=（ci-co）t(1+ic)-t=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135萬因為pnpv=1350,說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要求，所以從財務凈現值的角度來看本項目是可行的。1.財務內部收益率（firr）：當i1取12%時，npv1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29當i2取13%時，npv2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21firr=i+npv(i-i)/npv+npv112112=12%+29*（13%-12%）/（29+21）=12.58%由于本項目的貸款利率為