1、停車場管理作業指導書建家筑城啟未來中南集團用智慧創謹城市生命力1.目的規范管理服務區域內停車場的管理，維護小區車輛行駛與停放秩序。2.范圍適用于管理服務區域停車場的管理3.職責部門/崗位職責綜合運營部部負責停車場作業指導書的編制與修訂，負責檢查洛實情 況。業務部門負責各業務部門停車場管理工作的督導與檢杳，并提出安全管理改善意見；協助業務部門處理突發事件。物業服務中心負責根據本指導書編制、完善小區道路及停車場管理細則，并落實；負責停車場證照辦理、停車場軟硬件維護及日常管理。4.方法與過程控制4.1停車場設施/設備項目要求1）停車場應在明顯位置設置安全防盜提示、價格公示標志牌。設置交通標識、畫車位

2、線、車位號標識。2）道路及停車場合適位置應設置禁停、限速、限高、導向、分道行駛、轉向等交通標識，須有車流導向線。3）在不同路段根據情況設置導向、 分道行駛、限速、轉向、停車場標識禁鳴、禁止駛入、路段標識（學校、幼兒園、商業）。及設施4）在危險、彎道路段和必要的地方，設置警示牌和減速帶。5）在遮擋駕車人視線影響車輛行駛，易發生交通事故的交叉路口及拐彎處須安裝廣角鏡。6）私有車位應有“私家車位”標識與車牌號碼。7）出入口道閘旁邊應有“禁止行人通行”的警示標識；道閘桿上應設置“閘桿下嚴禁行人”標識。停車場照明1）照明燈具配套齊全，燈具完好無損，幵關靈活，照明正 常。2） 根據客戶進入地下室車庫的流線

3、不同，保證主要通道照 明的亮度滿足要求。3）地下室照明系統需配置分回路控制幵關和中控裝置。出入口設備配置1）停車場管理系統主機、讀卡器、紅外線探測器動作靈敏 可靠，具有防砸車、防尾隨紅外對接裝置；快速桿道閘的 落桿速度不應少于2秒；道閘上應裝有防撞膠墊。2）停車場出入口處應安裝用于車輛圖像對比的監控鏡頭，為了能夠有效實施圖像對比， 鏡頭需要調整到合適位置（確 保清晰拍攝到車牌號），輔以補光措施，保障白天和夜間 攝像效果良好；3）在出入口合適位置標明停車處， 停車處使用車位框在地 面標出并保持清晰醒目。停車框位置的設置必須便于發卡、 收費，能夠清晰拍攝到車頭情況并顯示車牌。4） 在停車場出入口以

4、及崗亭內應安裝監控鏡頭， 確保能夠 清楚的監控到安全員發卡及收費行為、 電腦設備使用情況、 廢票箱及錢票存放處位置、車道情況。地樁1）除無人化管理的車庫道閘、有約定的停車場出入口外，其它停車場出入口夜間 23:00-6:00 需使用地樁；道閘發生故障時需使用地樁。2）地樁露出地面咼度不低于 85厘米，地樁孔埋深不少于 15厘米，地樁頭部必須有醒目的提醒標識。3）使用地樁放行車輛時，必須按先拔地樁再幵道閘的順序 操作。停車場設施維護保養參照安防系統維護作業指導書、停車場系統軟硬件 配置及日常維護工作規范執行。4.2管理要求項目要求制 度/資質1）物業服務中心應根據本制度的要求，結合停車場的實際情

5、況編制 管理服務區域的停車場管理細則，對停車場管理的工作要求、實施方 法、防范措施做出詳細規定。2）經營性停車場應有政府頒發的合法證照，并將收費資質證照復印 件懸掛在岡亭內。出入口應設置收費公示牌，購買停車場責任險。車 位 權 屬 分 類1）業主產權車位：屬于業主購置或發展商附送車位，包括地下車庫、 架空層車位、私人獨立車庫、庭院車位等。該部分車位需要與業主簽 訂車位服務協議書，向業主收取車位服務費用。2）發展商或物業公司產權車位：屬于發展商持有或物業公司購置的 車位，包括地下車庫、架空層車位、獨立車庫等。該部分車位需要向 發展商、物業公司收取車位服務費用或在車位租金中扣取車位服務費 用。3）

6、業主共有產權車位：屬于全體業主共有的車位，包括業主共有產 權的人防車位、架空層車位、露天車位、利用小區公共區域改造和劃 定的車位等。該部分車位出租需要和住戶簽訂車位出租協議書， 出租或臨時停放所得收入按照物業服務合同約定使用。4）業主共有產權車位的管理模式包括“固定停放”和“先到先得” 兩種，選用何種模式根據業主大會的決議和物業服務合同的約定。新 建小區車位管理模式傾向于采用“先到先得”模式。車位1）車位出租（含規劃停車位及拓展停車位，固定停車位及非固定停 車位）應與承租人簽訂車位租用協議書，已售車位應與產權人簽 訂車位服務協議書。出 租 及 車 位 管 理2）小區車位嚴禁出租給非小區物業使用

7、人，簽訂車位租用協議書 前必須核實對方的業主身份。屬于租戶或其他非業主使用人需要提供 房屋租賃合同、停放車輛的行駛證、租戶和非業主使用人的身份證方 能簽訂車位租用協議書。簽訂車位租用協議書的期限不能超 過其房屋租賃合同的期限，且不應超過一年。3）物業服務中心應每年至少要盤點一次出租車位的使用情況，逐個 車位核對使用人與業主或租戶的對應關系。業主租用車位但房產已經 轉讓或出租并搬出小區居住的，應及時說服其退租。業主需要將車位 使用權轉移給其租戶的，應符合社區車位租用規則。在符合規則的情 況下與其租戶辦理車位租用協議書。不符合規則的應拒絕業主轉 移車位使用權，采取不對停車卡進行授權等措施。4）根據

8、車位配比情況，應制定單戶業主租用車位的數量限制規則。對擁有產權車位的業主，應根據公共車位配比情況制定其租用車位的 數量限制規則，防止少數人占用大量車位的情況。5）存在露天車位“炙手可熱”，地下車位“乏人問津”現象的社區, 在露天車位供不應求的情況下，應與產權人協商采取降低地下車位租 金等方式引導業主到地下車庫停車，緩解停車矛盾。產權屬于發展商 的地下車庫，發展商僅售不租的，應積極聯絡發展商劃出部分車位出 租并合理制定租賃價格。6）出租車位不宜在租用車位上采用掛牌等方式明確協議期內的車位進出管理使用權歸屬，避免協議續簽、其他車輛占用時產生糾紛。已售車位則 應采取措施保障專用權。車位租用協議書到期

9、后需要續簽的，應 及時知會住戶續簽，停放車輛、駕駛人等情況有變更的，應及時登記 變更。7）對于規劃停車位不足以滿足業主車輛停放需要的小區，物業服務 中心應及時組織研究車輛停放模式和車位規劃方式可改進之處，將停 車場車輛管理改善建議提交業主委員會（或業主大會）審議，經業委 會（或業主大會）批準后實施。對于小區內新增加的停車位應進行劃 線管理，未劃線區域不得安排停車。在停車場管理系統安全員檢查進入車輛的車輛駛出，收回車輛臨車輛崗操作管理要求：A.車輛進出停車場 時，安全員應面向來 車呈立正姿勢，示意 車輛減速停車，并向 車主示意點頭問好。B.外來車輛（含的 士）須核實司機及乘 客身份，外來訪客車輛

10、須經客戶確認方可進入。發現無尾牌車輛，應及時向交管J打幵地樁1丿登記、存放收回的車1）車輛進出時，必須一車一-，過一輛車開一次道閘，嚴禁在未辦 手續前將道閘打幵。2）無牌機動車輛進出服務區域時需登記和核實臨時車牌或車輛行駛 證及車主駕駛證。3）公安、消防、救護、工程搶險、垃圾清運車等需到物業區域工作 的車輛，經核實后可手動幵閘放行。其他政府部門工作人員，本公司 職員因公務進入小區停車場，應核發臨時出入卡，出場時應憑證件進 行登記，可免收停車費，但必須在車輛出入異常情況登記表上登 記未收費原因并請駕駛人簽名確認。4）車輛離幵時，核對刷卡車輛的電腦抓拍圖像與進入車牌是否一致、 月卡資料顯示是否與車

11、輛一致無誤后放行。5）車輛進出高峰期應在出入口增加崗位人員，加快車輛流通速度， 防止大量車輛滯留。1）停車場月卡：適用于簽訂車位租用協議書或車位服務協議 書的住戶車輛，對應車輛發放。發放時需要在停車場管理系統中登 記住戶房號、姓名、租戶或業主等信息和對應車輛型號、車牌號等信 息。停車場月卡由住戶繳納工本費后長期持有。 對于租用車位的客戶, 繳納車位使用費后按照繳納期限幵通權限，對于私有產權車位客戶，繳納車位服務費后按照繳納期限幵通權限。2）停車場儲值卡：適用于按次計收車位使用費的小區。在客戶出示 相關證明辦理以后幵通權限，余額不足后權限自動停止。3）臨時停車卡：適用于臨時到小區停車或經常停車但

12、沒有簽訂車位租用協議書或車位服務協議書的住戶及外來車輛。臨時停車 卡車輛出場必須收回。如果臨時停車卡遺失的，需要向駕駛人收取臨 時卡工本費。4） 打卡鐘式停車卡（屬于臨時停車卡）：適用于暫未安裝IC卡智能 管理系統或IC卡智能管理系統出現故障的停車場使用。使用打卡鐘式停車卡，必須保證停車卡加蓋公章，同時隨時保障卡鐘時間準確， 打卡鐘和支架需要安裝在防風防雨、雪的位置，便于安全員取用并在 監控范圍內。5）對于月卡車輛，崗位要有車位租用協議書或車位服務協議 書簽訂人房號、姓名、對應車輛車牌號的清冊。月卡進入時如有車 主表示遺忘帶卡，崗位應核對月卡車清冊無誤后手動幵閘放行，不允 許對月卡車發放臨停卡

13、或其他出入憑證。6）臨停車輛進入小區，入口崗位必須在發放臨停卡時及時登記其車 牌號碼。臨停車輛出場，出口管理崗必須核對臨停卡和車輛的對應關 系，發現不符的不得放行并通知班長以上人員前來處理。7）對于使用打卡鐘式停車卡進入小區的車輛，入口崗應在發放停車卡的同時，在車輛出入異常情況登記表 上登記車牌號及入場時間， 以便車輛出場出現異常情況時核對車輛情況并收費。8）居住在本小區的軍官、警察、公務員所駕駛的車輛進出小區停車 場應按照規定繳費，不能減免停車費。特殊情況需減免費用的，應報 公司總經理審批；居住在小區的本公司職員不得減免停車費。9）看房客戶在小區停車，如果幵發商愿意承擔停車費的，需要有幵 發

14、商有關部門提供的代費票據，物業公司定期向幵發商結算停車費。 沒有幵發商出具的代費票據的看房客戶，一律按臨時停車收費標準收 取費用。對于看房客戶收取停車費的相關要求應在停車場出入設置醒 目提示。10）停車場相關記錄應做到格式清晰，填寫完整，裝訂成冊，便于保 存；記錄的保存時間不少于一年。停車場電子、圖像、文字記錄應保 密，未經項目經理許可嚴禁對外提供。11）停放憑證和記錄由專人負責管理。停放憑證和停車費發票保管、領用、交接、銷毀由各公司結合自身情況制定相應的豬肚，確保憑證、記錄在各個環節得到嚴格控制，避免出現冒用、遺失等情況。12）客戶因IC卡損壞、遺失而補辦IC卡時，必須核對確定為車位 使用協

15、議書或車位服務協議書簽訂人。如非本人辦理，應獲得協議簽訂人書面同意；客戶報失的IC卡必須做好登記和及時報廢處c ）、-打幵地樁/道/1）如發生車輛沖崗、從入口繞行等可疑情況，應首先設法截阻車輛， 同時記住其車牌號碼并在第一時間報告部門 /安全負責人處理。2）車場內交通事故等意外情況的處理，按突發事件處理作業指導 書執行。3）臨時停車卡遺失要出場經確認屬于小區住戶的，應核對車輛行駛 證與車輛一致，將車輛駕駛人有效證件號碼和姓名登記在車輛出入 異常情況登記表，由駕駛人簽名確認。在系統中輸入車牌號碼查詢 入場時間，按照系統規定收費標準收費后放行。4）臨時停車卡遺失要出場非小區住戶的，首先向駕駛人的探

16、訪對象核實身份，然后核對車輛行駛證與車輛一致，將車輛駕駛人有效證件 號碼和姓名登記在車輛出入異常情況登記表，由駕駛人簽名確認。在系統中輸入車牌號碼查詢入場時間，按照系統規定收費標準收費后 放行。5）停車場月卡遺失經確認駕駛人是車位租用協議書或車位服 務協議書簽訂人的，將駕駛人姓名和有效證件號碼登記在車輛出 入異常情況登記表上，注明出場時間，請駕駛人簽名確認。駕駛人 非車位租用協議書或車位服務協議書簽訂人的，需要向車位租用協議書或車位服務協議書簽訂人進行電話核實，得到同 意后將駕駛人姓名和有效證件號碼登記在車輛出入異常情況登記 表上，注明出場時間，請駕駛人簽名確認。如果未能征得車位租 用協議書或

17、車位服務協議書簽訂人同意，不能放行。6）儲值卡遺失或欠費經確認屬于小區住戶的，應將駕駛人姓名、車 牌號和有效證件號碼登記在車輛出入異常情況登記表上，注明出場時間、應收費用，請駕駛人簽名確認，后續需向車主收回該筆欠費。7）打卡鐘式停車卡遺失的，應核對進場時填寫的車輛出入異常情 況登記表記錄的入場時間，按照規定的收費標準收費后放行。小1）車流大的雙向行駛的路段，應在道路中間設置隔離樁、隔離帶，防止車輛逆行造成擁堵。發現車輛有逆行等違章行為時，應及時叫停區并提醒駕車人遵守交通規則。發現在停車場內進行試剎車或練習駕駛交的，現場崗位應及時制止。通2）發現車輛裝載出現不衛生、不牢固、超高、超寬等傾向時現場

18、崗位應予指正；行駛過程中可能對行人或道路設施產生破壞的違章裝載及車輛，應及時叫停并要求改正。停3）早晨出車高峰期，主要路口、出車困難位置或容易發生交通堵塞車的位置，應有安全員指揮交通，引導車輛從比較寬敞的道路行駛以及從車流量較少的出入口出車，保障小區車輛迅速駛出。指揮交通的安秩序 管 理全員需要與其他路口安全員、車場出入口安全員保持密切溝通，隨時 了解道路和出入口通暢情況，有效引導車輛。在大型社區，交通容易 擁堵的，控制中心應該起到交通信息傳遞和播報的作用，以協助現場 安全員靈活指揮。4）住宅區停車場不允許提供代客泊車服務，寫字樓停車場確實需要提供代客泊車服務的，報物業事業本部批準，并建立嚴格

19、的管理制度5）安全員巡邏過程中遇到客戶停車較困難時應協助指揮，車輛停穩 以后應提醒駕車人關好門窗、隨身攜帶停放憑證和貴重物品。發現車 輛未關閉門窗的情況，在聯系不到駕車人時安排專人看護車輛或重點 關注。6）安全員巡邏過程中應認真檢視每臺車輛的外觀和輪胎，發現有損 傷時應準確記錄在停車場車輛異常情況登記表上，及時知會駕車 人，必要時應拍照留存。發現輪胎磨損嚴重、氣不足的情況提醒業主 注意駕車安全。7）當車位距離住宅不足 2米或鄰近業主有要求時，應善意提醒車主 停車時車頭朝住宅方向，防止汽車尾氣排放影響住戶。8）發現有跨位停放車輛的傾向時應及時向車輛駕駛人指正。發現有 占用他人車位、占用道路和綠化

20、帶停車的傾向時，應予指正并協助尋 找臨時車位。9）對于消防通道，拐彎處妨礙車輛通行的位置應采取設置禁停標識、放置花盆、放置反光路錐等方式，防止違章停車。已經停放車輛的，應及時聯系車主將車挪到指定停車位置。無法聯系到車主的車輛，應 在車前擋風玻璃位置防止“違章停車提示”，告知相關位置不能停車。10）客戶在物業服務管理范圍之外的市政道路、場地上停車，不提供 服務。不能向客戶做出指引其在非指定區域停車的表示。11）安全員巡查過程中發現車位清潔、停車配套設施等存在的問題， 應及時反饋給相關人員進行處理。12 ）車場內車輛若發生故障，對于不帶污染的小型維修可允許其在車場內進行，維修完后要督促車主清理周圍衛生。13）小區車輛如發生油、氣、水滴漏等異常情況，安全員應立即通知 車主進行檢查并處理，若通知不到車主須將情況上報直屬上級，并做 好