1、地址：中國成都市大慈寺路66號中成商務樓4-7F郵編：610016,電話：02886757222886757793 86622108 傳真：02886621766,2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789,謹呈：中信集團,2009年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789,市場研究分析,市場環境研判,成都房地產市場運行周期大概在12-15年之間，跟全國市場運行周期基本一致

2、， 我們需要把握這種節奏順勢而為,市場環境研判,走勢一、這輪始于2007年第四季度的調整，既是房地產市場自身調整的需要，也是宏觀經濟、外部環境加劇惡化的結果，短期內難以根本性好轉；目前整個房地產市場仍處于下降通道當中，2009年市場即使有所好轉也只是階段性觸底的中繼反彈，2010年將面臨方向性抉擇,走勢二、我們預計成都樓市今后的發展路徑可能是：2009年階段性超跌反彈2010年回落盤整2011-2012年探底復蘇2013-2015年緩慢復蘇2015-2020年將迎來新一輪快速發展期,中成研判結論,中成看點】： 基于我們對全國和成都房地產市場中遠期和近期走勢的判斷，市場給我們的啟示和指導企業經營

3、決策的核心思想就是： 長期看好，近期謹慎；為迎接下一輪市場復蘇和高速發展機遇，要先保存自己、積蓄力量，提前布局。 在企業發展戰略決策上的運用是: 在2009-2011年弱市中采取保守策略，靈活開發低風險項目積蓄力量； 在2011-2012年轉折期作好土地儲備、人才儲備和資金儲備，提前布局； 在2015年之后的新一輪快速發展期采取快速攻勢策略，積極拓展和開發,區域發展規劃,郫縣新區 功能定位：西部新城綜合中心，以發展科教文化為高新西區配 人口規劃： 2020年套服務，建設既適宜居住、又適宜創業的綜合性城市片區。 ，郫縣的實際居住人口將達到48萬人，城市用地70平方公里。 固定資產投資快速增長，實

4、現全社會固定資產投資171.99億元，增長40.8%，全年新增固定資產投資110.51億元。全縣含預售在內的商品房銷售面積69.57萬(其中住宅65.45萬)，比上年下降39.4%；實現銷售額23.14億元，下降40.2,區域發展總體格局： “一城一區一園三帶”區域發展總體格局的形成，促進資源的有效整合和合理配置，實現城鎮建設和產業協調發展,區域供給分析,郫縣08年新成交地塊平均地價每畝118萬，地均價按3.0的容積率計，樓面地價僅591元，環比去年的1250元，環比去年下降了53，土地價格的大幅下調也給房價的下調帶來較大的空間，大量低成本項目將本案行成新的沖擊,區域供給分析,未來3年，本區域

5、競爭項目新增供給將在320萬以上，320萬意味著即每年平均105萬的供應量，供過于求的潛在矛盾大，競爭將十分激烈,區域供給分析,供給產品同質化，絕大部分是高層電梯公寓，戶型區間集中在80-90平米，110-130平米,競品項目產品供應結構一覽,中成研判結論,中成看點】： 本區域供給總量大、潛在供應巨大，供過于求，競爭激烈，將長期處于買方市場；同時供給產品類型同質化嚴重,需求及價格走勢分析,緊湊型套三和套二產品是本區域需求主力戶型。年均正常需求總量70萬。成交均價自05年逐年上漲，但08漲幅僅為5%，環比07年漲幅下降15個百分點,需求及價格走勢分析,價格,2006,2009,2007,2008

6、,2000,3000,4000,5000,龍湖弗萊明戈 中鐵瑞景茗城,景尚景 時代花城,6000,中成研判結論,中成看點】： 本區域價格逐年上漲，但08年漲幅僅為5%，環比07年漲幅下降了15個百分比，價格開始理性回調；區域需求戶型呈小型化、多房間、創新化的發展趨勢；正常的年均需求總量為70余萬。需求不足成為各項目的首要難題,客群分析,區域成交客戶分析,客群分析,本區域成交客戶主要來源于郫縣本地，占了52%，是本區域中高檔樓盤主要購買人群； 主要客群置業以公職人員和醫/律/教為主，共占到50%； 最普遍的認知項目渠道為戶外廣告和口碑，分別為44%和28%，另有23%為偶然認知； 90以下戶型成

7、為47%客戶的最愛，80-90平米的套二戶型和90-105的實用型套三將成為市場主流需求,區域成交客戶分析,客群分析,經濟實力,本地私營企主,本地公職人員,二次置業群體,市內白領,區域客戶,外區域客戶,成都市客戶,龍湖弗萊明戈 中鐵瑞景茗城,景尚景 時代花城,二三級城市私營業主、在蓉投資、在蓉為子女購房,周邊企業就業人員,高新西區創智人群,典型項目客戶構成,客群分析,2006,2007,2008,2009,本地改善性需求為絕對主力，小換大、套二換套三，置業范圍集中在郫縣老城區范圍內,投資型需求開始興起，本地改善性需求達到高峰，整體呈現供需兩旺的局面,本地改善性需求開始嚴重萎縮，川西二級城市和本

8、地公職人員等剛性需求開始興起，投資需求被抑制,客群重疊、整體需求量不足等困難重重，未來出路在哪里？客源多元化,區域主力客群發展趨勢,代表項目近況一覽,本區域近期（過去15個月）供給銷售套數4442套，單個項目平均去化速率為20套/月,競品分析,典型樓盤統計：15個在售樓盤； 總體量：約304萬； 近期供需情況：供應總面積約78萬平方米，合7190套，已售面積約45萬平方米,合4442套，套均面積僅101 ，區域戶型呈小型化、多房間、創新化的發展趨勢。區域綜合銷售率約為62； 2009年預計供給量：現有存量房約35萬，新增供給預計約90萬，合計125萬,競品分析,龍湖弗萊明戈項目月均去化速率雖然

9、最高， 是由于其項目定位和產品差異化所尋求的市場空 白點獲得成功，但本區域純高端市場總量相對較 低，該項目53萬的體量也需要消化多年。而景 尚景和時代花城所代表的中高端電梯公寓項目推盤量大、整體去化率高，是適合本案的發展方向,競品分析,景尚景,時代花城,中鐵.伊薩貝拉,中鐵.瑞景茗城,競品項目外立面主要為 現代簡約式：景尚景和時代花城； 歐式：伊薩貝拉和龍湖弗萊明戈； 新古典式： 中鐵瑞景茗城,龍湖.弗萊明戈,競品分析,景尚景,中鐵.伊薩貝拉,中鐵.瑞景茗城,時代花城,就目前所呈現實景的項目來看，景尚景為景觀打造最好的項目，而龍湖弗萊明戈西班牙風格的臺地式景觀也值得期待，而其他項目在景觀打造上

10、的質感和創新上都乏善可陳,競品分析,時代花城88,景尚景84,中鐵瑞景茗城68,伊薩貝拉86,本區域中小型戶型（90平米以下）成為了熱點戶型，而如時代花城項目88平米緊湊型套三和瑞景茗城68平米套一變套二戶型因其實用緊湊受到本地客戶的追捧,競品分析,中成研判結論,高,中,低,中,中高,高,價格,中低,品質檔次,景尚景,錦繡東方,市 場 空 白,時代花城,龍湖.弗萊明戈,萬景峰,中鐵瑞景茗城,華潤.橡樹灣,我們的機會點,市場分析結論回顧,長期看好，近期階段性回暖，中期謹慎,市場環境,供給分析,需求分析,潛在供給巨大，整體轉入買方市場,區域整體內需不足，價格存在回調可能,客群分析,本地改善需求萎縮

11、，投資需求被抑制，剛需成為主力,競品分析,產品同質化，差異化不明顯，客群重疊度高,市場研判結論,區域房地產市場整體進入買方市場 【中成看點,在這樣的市場中我們要達到“熱銷、快銷”的經營目的需要 解決的問題如下： 1、區域現狀不成熟怎么辦？ 2、客戶在哪里？ 3、如何在巨大的供給和激烈競爭中勝出,問題思考,1打造蜀都新城核心啟動區，引領區域整體成熟； 2把握本地的主流客戶，在此基礎上吸引和搶奪周邊產業就業人群和改善性需求客戶,中長期拓展投資客戶； 3稀缺自然資源的占有、區域的發展前景、產品的創新,問題思考,基于以上問題的思考，本案要想突破區域激烈的競爭壓力獲得成功，有以下三個突破方向： 1、依靠

12、中信品牌，突出本案作為7000畝大盤“造城運動”的核心啟動區新城中心地位； 2、放大和凸現本案所擁有的稀缺自然資源，充分利用“一河三公園”打造高尚人居環境，同時給客戶傳遞直觀的視覺沖擊及后期規劃想象空間； 3、通過產品創新、總價控制，實現產品在區域市場的差異化競爭，切入市場空白點,項目研究分析,項目四至,項目南臨摸底河，沿河將打造景觀帶，為本案主要外部自然資源。 項目西側緊鄰蜀信路，可直接連接西區大道，是郫縣城區與高新西區的主要聯系通路。 項目北側為龍湖.弗萊明戈項目建設用地，現已開始項目一期施工建設。 項目東側為待開發用地，規劃使用性質為幼兒園建設用地，預計2010年動工。 本案被規劃中的文

13、信路劃為了南北兩塊地塊，北地塊28.56畝難以打造景觀或建筑布局；南地塊83.69畝，緊鄰摸底河景觀帶,本案位于規劃中的城西新中心區域,項目地塊現狀,項目周邊交通路網,本案周邊緊臨的文信路正在管網埋設，尚未路基施工，預計09年內建成通車；周邊區域內的蜀信路、中信大道均為40米寬的城市次干道；以建成的西區大道及南北大道為80米寬城市主干道；道路交通南北縱橫，四通八達,項目SWOT分析,優勢（S,劣勢（W,發揮優勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,機會（O,發揮優勢，轉化威脅,減小劣勢，避免威脅,威脅（T,所在區域外圍有大量高薪就業人口，住宅需求量持續增加，為本案提供剛性需求； 城市化進程加速，大成

14、都規劃出爐，本案所處西部新城市中心區域發展前景可觀； 區域市場具有空白點，產品特性營造空間大,開發商品牌優勢：央企對客戶的信心促進； 區域潛力：區域配套規劃完善、科學，未來區域價值明顯； 區位優勢：位于新城中心和區域核心啟動區； 產品優勢：項目處于產品設計階段，可按市場需求特性打造產品特性,區域發展起步落后于國際城南和高新西區等靠近市區的區域板塊，對市區客戶吸引力相對較弱； 本區域高端物業的強力競爭分流客戶； 本案對區域整體發展的依賴程度很高； 來自區域低價競爭者的威脅分流客戶； 未來各類物業的巨大潛在供給量造成嚴重供大于求帶來的競爭壓力,市區客戶心理距離難以消除； 區域現狀不成熟，需要靠本案

15、加速區域開發進度； 景觀資源有限，僅項目最南側能看到摸底河景觀帶，整體景觀價值提升度較弱； 遠程交通路網尚未完善，地鐵連接城市輕軌建設有待時日,項目SWOT分析,中成看點】： 公共交通等配套現狀不成熟，所以本司認為將項目自身優勢和所具有的自然資源進行充分挖掘和放大是進行定位和后期營銷概念的方向,核心價值提煉,在以差異化形成競爭優勢的思路下，本項目核心價值主要分為現有核心價值和可創造的核心價值兩部分,現有核心價值 區域價值城西新中心規劃帶來的區域發展前景； 項目價值“一河三公園”的稀缺自然資源，中信品牌信譽，7000 畝大盤的完善配套,可創造的核心價值 1、精準的項目定位行成的錯位競爭； 2、產

16、品創新和面積控制所形成的差異化競爭,國內二線城市近郊新城普通商品住房 但是，這樣能夠贏得市場，實現預期目標嗎,顯然不能。但怎么辦呢,項目屬性分析,本案基本屬性： 本項目位于成都市城西近郊縣-郫縣境內，規劃在約7343畝郫縣老城與高新西區之間的新城-中信蜀都新城當中，場地平整，市政基礎設施基本建成，本期擬開發用地合計約112畝，由近30畝和約83畝兩塊地構成，中間被一條30米寬市政道路隔開，規劃為容積率2.5-4.2之間住宅兼容部分商業用地。這意味著本項目最基本的屬性和發展方向是,項目開發及營銷戰略思考,中成對目標的理解,建立轟動效應、樹立信心,持續旺銷,帶動區域一級土地運營,建立和傳播品牌與知

17、名度,快速銷售,實現目標的困難,供給總量大,產品同質化,需求不足、客群重疊,如何破題,項發展戰略推導,市場宏觀大勢,項目開發條件,區域市場特征,項目發展定位推導,近期回暖，中期仍不樂觀，長期前景依然看好,建立中信品牌，實現“快銷熱銷”，增強合作者信心，促進土地市場出讓,擁有中信品牌和7000畝大盤優勢，但缺乏一招制勝的資源、環境、地段等先天條件,1、打造為蜀都新城核心啟動區，引出7000畝蜀都新城的大盤概念； 2、產品創新+務實設計，在控制面積和總價區間的前提下通過創新設計提高居住舒適度； 3、通過景觀打造、自然資源利用、外立面等樹立高形象，抬高客戶心理價位,項目經營戰略,供過于求、產品同質化

18、、客群重疊,項目發展戰略思路,2、以7000畝區域運營的高度樹立市場形象,3、務實+品質+差異化的定位策略,務實：控制開發成本，定價適中，控制總價,品質：大盤配套，一河三公園的充分打造，外立面,1、品牌的先期導入,差異化：控制面積、控制總價，即符合目標客群需求，又能切入市場空白點,對目標的理解,項目屬性分析,總體定位,項目戰略思路,定位思路,客群定位,形象定位,產品定位,競爭定位,項目定位,定位目的,解讀：本項目為中信在成都首個作品，蜀都新城的核心啟動區，是市場的引領者,核心目標：以本案二級開發加速中信.蜀都項目整體一級開發進程,帶動區域成熟進度，通過高性價比的創新產品，以較高端的產品形象，實

19、現快銷熱銷，強化消費者、開發商對本區域的信心，使中信在成都實現品牌價值的建立與傳播,我們的原則是以開發商目標為出發點，遵循市場為導向,項目思考,讓我們回歸項目的本質，我們現在有什么？ 1、城西新中心的區位優勢； 2、7000畝蜀都新城大盤帶來的完善配套； 3、300米摸底河景觀帶的稀缺資源占有； 4、中信集團的品牌影響力,我們為什么不回避難以感知的未來，定位現在,總體定位,釋義： 新中心凸顯中信.蜀都區域發展前景及本案區位價值優勢； 7000畝表明本案的大盤概念，盡享大盤完善配套； 公園樣板社區，具備一河三公園的環境優勢，以及作為整個蜀都新城區域開發的核心啟動區地位,新中心.7000畝公園樣板

20、社區,創造客群,基礎客群,成長客群,投資型客戶及周邊企業團購客戶,客群定位,立足郫縣和高新西區的中青年創智客群、公職人員,輻射川西二三級城市及成都大城西范圍的改善型需求客戶,根據本案發展戰略定位和區域市場客群特征分析，本項目的目標客群定位如下三類,郫縣本地及成都高新西區公職人員、醫/律/教等職業、即將進駐或已進駐的企事業單位員工，大城西范圍內的改善型需求家庭，具有較高受教育程度，收入穩定，實用型套三是首選，總價承受范圍30-40萬,看重區域發展潛力，以長線投資為主的投資型客戶；即將搬入或已經搬入產業園區的企業團購,以阿壩、甘孜、西昌等地為代表的二級城市或西藏等人居環境較差的中老年人，置業目的為

21、退休后定居成都或養老的客戶；外地來蓉工作或畢業后留在成都工作的“新成都人”；看重居住環境、生活配套及價格，總價承受范圍25-30萬,客群定位,基礎客群,成長客群,創造客群,釋義,客群定位,無從選擇的被動郊區化與 主動接受城市邊緣化,稀缺驅趕,價格驅趕,自然資源驅趕,他們在理想與現實中尋找新的平衡,他們渴望被這座城市所認同,基礎客群,他們需要一個有品質的家,他們需要一種生活狀態,在人生的五種需求階段實現,他們在精神層面，追求最高人生價值觀,自我實現,生存,安全,歸屬,尊重,所以，我們來了,形象定位,客群定位,他們需要房子,他們需要家,他們需要生活,他們需要認同感、歸屬感，他們需要這個城市有他們的

22、位置,高性價比的產品,景觀及社區氛圍營造,大盤的配套,體驗與成都文化附加值,全面超越客戶期望，挖掘他內心深處最深刻的期許,客戶需求分析,競爭力要素,引導與迎合并重,形象定位,釋義：叢案名起開始導入中信品牌概念 西湖灣即體現大城西概念，又暗示本案所具有的優質水景景觀，并適時的引入灣與家的類比，借以獲得與我們的主力客群心里共鳴,案名思考： 中信.西湖灣 生活是海，家是灣,讓資源優勢現在，讓區域優越未來,競爭定位,領秀城西新中心,產品定位,公園中的人文社區,位于7343畝蜀都新城核心啟動區域，并擔當代表整個7000余畝大盤的核心啟動區； 首先以中小型實用戶型+創新設計打造差異化與高性價比產品滿足主力

23、客群需求特征； 以優質景觀、高尚建筑風格滿足目標客群心理追求和對家的理解。、； 具備輻射周邊和二三級城市改善客群的高尚人居環境的規模化公園社區； 多元化的產品類型滿足目標的客群來源的多元化（包括多地域、多年齡層次、各類職業客戶,產品定位,產品檔次、功能及特征定位,首先主要滿足郫縣本地公職人員、醫/律/教等職業以及現代工業港內即將進駐或已進駐的企事業單位就業者基本的居住需求。 輔以滿足大城西范圍內的高新技術人才和川西二三級城市改善性需求客群。 爭取吸引看重蜀都新城及成都西部新城未來發展前景和良好居住環境、較有實力的投資客戶群體的投資需求，考慮長線投資較多,本區域內中高檔項目，電梯公寓物業中的高檔

24、物業，通過濱河景觀示范區的極致打造和適時展示體現本案檔次,項目開發策略初步思考與建議,開發思路建議,開發經營策略,開發時序建議,開發節奏建議,開發物業建議,分組團分期分批次適量開發，多層次、小批量、快節奏推售,開發策略建議,根據區域目前房地產市場消化量、項目開發條件和同類項目銷售周期，按照項目初步設想，本項目112.25畝開發用地及規劃條件，可開發商品房規模在18.7-*31.4萬平方米之間，若按照容積率4.0左右計算，住宅面積30萬平方米左右，現按照區域同類物業銷售速率來計算，我們初步判斷如下,周期：約3-5年， 開發節奏：年均6-10萬左右，約660-1100套,注：具體每年開發和銷售量只

25、有在項目方案確定后，待市場進一步調研后方能確定，后期可提供詳細方案,開發時序建議,2組團,1組團,一期,三期,二期,一期西側地塊和沿摸底河景觀帶可先期打造景觀示范區，需要與蓄客啟動同期呈現,建議：多采用板式、蛙式和部分蝶式設計，在不過多損失經濟指標的前提下提高項目舒適度、差異化和競爭力，并以此凸出高層洋房的概念；通過戶型創新設計即滿足目標客群需求，又保證居住舒適性，為區域塑造一座體現未來居家理念的高層洋房樣板社區,1、整體規劃設計原則建議,以目標客群需要和整體開發策略為出發點， 以臨河景觀與中庭景觀利用價值最大化指導， 根據項目地塊特征，分組團階梯式布局,規劃建議,12-18F點板式,25F蛙

26、式,18F板式,32F板式,臨街底商,臨街底商,規劃建議,2、建筑形態組合示意圖,規劃建議,2、建筑形態組合參考圖,北地塊：12-18F點板式結合（可考慮結合渠道營銷為團購企業定制設計) 南地塊：18F中庭板式+25F蛙式+32F板式 +底層臨街商鋪,規劃建議,3、建筑形態建議,從國內一、二線城市高層住宅的建筑風格來看，主要有兩種：最流行的現代風格，做法上有三種方式：外立面貼磚、刷漆、玻璃幕墻或結合使用；第二種就是新古典主義風格。而消費者的角度來看，不太在意具體哪種風格，關鍵是要作出來的外立面耐看和有檔次。但按照目前區域市場在售高層住宅外立面風格來看，多以現代為主。而為了加以區別和提升項目檔次

27、，我們建議： 新古典主義， 并在用材上體現品質感,建筑風格建議,本區域客戶對立面風格的喜好程度,參考圖片,新古典主義風格（更沉穩和大氣,新古典主義風格（更時尚和合現代,建筑風格建議,戶型設計建議,戶型配比建議,以上配比建議的套數是結合了相應戶型在總平建議中的擺放和其建筑形態所提出的,戶型設計指導思路建議,空間構成豐富、具有層次特色和文化品位 空間功能分區極為明顯，無干擾空間、過渡空間充足 公共空間的集中性和私人空間的隱密性突出 高度講究空間的舒適性和享受性 具有良好的改造條件和復合利用條件,戶型設計建議,戶型參考圖片,開發物業建議,77平米2-2-1,可隔出陽光書房,二室二廳一衛 建筑面積：8

28、4 客廳：大氣，開敞明亮，開間3.9米，進深6.3米； 臥室：私密獨立，主臥配備5情景花園 入戶花園：景觀入戶花園，引領舒適型中小戶型潮流。 陽臺：大面積陽臺，或贈送或半面積計算,戶型參考圖片,開發物業建議,5.8米高的25空間功能轉換靈活,二室二廳一衛 建筑面積：89 客廳：大氣，開敞明亮，開間4.0米，進深5.8米，挑高5.8米超高客廳雙層空間，以奇偶層間隔布置； 臥室：私密獨立，主臥配備5情景花園； 入戶花園：入戶不計面積3花園，有效進行空間緩沖,戶型參考圖片,開發物業建議,三室二廳一衛 建筑面積：109 客廳：大氣，開敞明亮，開間4.5米，進深6.6米； 臥室：私密獨立，配備大面積花園

29、 陽臺：大面積景觀陽臺，與客廳緊密銜接,戶型參考圖片,開發物業建議,130三室兩廳兩衛,標準躍式戶型,超大6米挑高贈送空間,戶型參考圖片,開發物業建議,145平米3-2-2+入戶花園+3露臺,大量可變空間與空中花園,戶型參考圖片,開發物業建議,可變空間-陽光房,以陽光房的設置充分滿足不同業主親山親水親自然的意愿,以陽光房的設置充分滿足不同業主親山親水親自然的意愿,戶型參考圖片,開發物業建議,項目主要經濟技術指標初步測算表,經濟技術指標測算,項目兩個方案經濟效益初步測算,經濟效益測算,兩個方案按照目前這個取費標準和售價來計算，投資回報率也相差不大。這說明在項目地價較高、市場環境不好的時候投資開發

30、，若不通過提高項目附加值來提升項目售價，則利潤微薄，風險較大,戶型設計五個分區的合理安排建議,禮儀區：入口、玄關、起居室、過廊等 交往區：客廳、中餐廳、西餐廳、廚房、陽光室等 私密區：主臥（化妝間）、次臥、客人房、衛生間、書房等 功能區：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、閣樓、健身房、 傭人房、多功能活動廳等 室外區：外立面、前院、后院、親水平臺、屋頂露臺等,戶型設計建議,景觀參考圖片,景觀建議,臨河面打造濱河公園可作為小區配套景觀，以水和休閑健身為主題設置雕塑小品等，可多設置休息設施,景觀參考圖片,利用項目東側待開發用地和臨河面寬闊的景觀配套聯合打造景觀示范區或意境區，可大面積采用高質感的果

31、嶺式草皮，使景觀意境區看上去視野寬闊能給客戶帶來直觀的視覺沖擊，有利于提高客戶心理價位和產生購買沖動。示范區必須在項目整體亮相蓄客同期打造呈現,景觀建議,物業管理建議,參考標準 1.常規的保潔、安保服務； 2.物業管理服務：公共性服務收費（物管費）、公眾代辦性服務收費（水、電、氣、供熱、 電視、通訊等）、特約服務收費、轉售與租賃中介服務，代管房屋服務，裝修套餐及配套 服務，管家式延伸服務等； 3.設備、設施管理維修上門服務：專業人員負責機電設備、設施管理維修；4.安全維護服務：24小時值班守衛監控系統，小區內消防管理、車輛、交通等秩序管理；5.保姆式家政服務:家居清潔維護服務，車輛清洗，家電維

32、修，代送修各類物品，影碟租 賃，請星級廚師上門烹調，提供美容健康護理，代請保姆、鐘點工、照看（接送）幼兒服 務，報刊訂閱服務、代辦各類宴會服務等；6.特約家庭醫療保健服務（特約家庭醫生、上門體檢、各科醫生專家上門咨詢服務、電話醫 療保健咨詢服務等,如果現在可以震撼過去， 那么未來將帶給我們什么？ 創新，改變世界,開發物業建議,2、產品建議,科技智能的應用,新風系統,水處理系統,外墻系統,防噪音系統,規劃高起點,產品高規格,外窗系統,開發物業建議,擊博力虹式屋面雨水排放系統,進水,調節池,組合式生化處理設備,鼓風機,過濾器,消毒裝置,回用,將洗浴、洗衣等生活用水回收，用于,澆灌綠地,沖洗園區道路

33、,洗車,補充人工湖蒸發掉的水分,中水處理示意圖,傳統的重力式雨水排放系統,雨水排放系統示意圖,1、水處理系統,采用瑞吸式屋面雨水排放系統 屋面雨水斗及高密度聚乙烯排水管道完全隔絕空氣、只允許雨水進入 利用重力形成局部真空產生虹吸現象 比傳統的雨水排放方式減少大量雨水斗和立管 不需要任何坡度快速徹底排清屋面積水,開發物業建議,同層排水系統,同層排水又稱之為墻排水，與傳統的地排水不同，同層排水的管道布置方式，讓排水支管不穿越樓板，在同樓層內連接到排水立管進行排放； 清潔衛生，便于打掃； 消除噪音； 衛生間用水設備提高靈活性； 安全高效； 節省空間,馬桶污水在同層向后排入隱蔽在墻體里的立管中，立管中

34、雙路排水，避免樓間噪音、無漏水、無串味摒棄傳統的水封彎頭，不占用地下空間,1、水處理系統,開發物業建議,2、外墻系統,1、墻面基層,2、界面劑,3、聚合物砂漿,4、背膠,5、保溫板,6、聚合物砂漿,7、玻璃纖維網格布,8、聚合物砂漿,9、石材墻磚,案例：萬科朗潤園的外墻保溫系統共5層工藝，墻的厚度增加了56公分，加上窗戶和玻璃保溫措施，空調能耗可以節約30左右,開發物業建議,斷橋鋁合金窗框,LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃輻射率從0.84降低到0.04至0.12，可通過可見光而阻擋遠紅外線(人體所感受的熱即是遠紅外線) 起到了更好的隔音與隔熱的作用。獨特的鍍膜層隔絕紫外線輻射,LOW-E鍍銀膜（

35、內充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱,窗框與窗洞之間采用美國歐文斯克寧保溫板做隔熱處理,世界頂級德國 SCHCO （旭格）斷熱鋁合金窗框結構。雙面膠條咬口，窗框內、外鋁皮之間有硬尼龍斷熱層,Low-E玻璃,3、外窗系統,開發物業建議,采用22厘米陶粒混凝土加厚樓板，一方面可以有效節能，另一方面也使樓板的隔音效果從通常的75分貝減小到30分貝，達到歐洲標準。 分戶隔墻上增加了10公分厚的擠塑聚苯做保溫、隔音,門設計加厚一倍的戶門、室內門，門窗內暗藏隔音、 隔熱膠條，多個細部共同為減耗起到良好作用,以不同日照角度設計的不同傾角的外窗和低輻射中空LowE玻璃,擠塑聚笨板是以聚苯乙烯樹脂為原料，經由特殊

36、工藝連續擠出發泡成型的硬，質板材,其內部為獨立的密閉式氣泡結構，是一種具有高抗壓、不吸水、防潮、不透氣、輕質、耐腐蝕、使用壽命長、導熱系數低等優異性能的環保型保溫材料,陶粒混凝土比普通混凝土的優勢有：重量輕，保溫性能好、抗滲性好，耐火性能好，施工適應性強,4、防噪系統,開發物業建議,運用法國ALDES （愛迪士）自平衡式通風系統； 室內90以上的空間實現自然通風，“會呼吸的窗”。中央式機械通風系統原理：VMPK 系統能保證室內高質量、持續、無噪音通風，尤為適用新建的住宅。風機通常安裝于屋頂，用于排出污濁空氣，室外新鮮空氣通過自平衡式進風口進入各主要房間內。異臭味、懸浮顆粒物、水蒸氣，引入室外自然新