1、設備、設施的管理,建筑物本體及場 地上的相關供配電、供排水、供氣、供冷(暖)及運輸系統、弱電系統等附屬配套的設備、設施，它們是構成房屋建筑實體的有機組成部份。,批發商業用物業的基本構成,房屋建筑 物業設備組成 停車場配套 其它配套設施,建筑物設備、設施分類,暖通、衛生設備、設施 電氣設備、設施 輔助設備、設施,暖通、衛生設備、設施 給水系統、排水系統、消防水系統； 噴水沖洗機、洗地毯機、洗外墻機械； 供冷系統、通風系統、鍋爐(供熱)系統。,電氣設備、設施 高壓變電系統、供配電系統、應急供電系統； 消防報警系統、安防監控報警系統； 通訊、視像、廣播、智能化網絡系統； 垂直電梯、自動扶梯、液壓客梯

2、/貨梯； 建筑物防雷及接地系統。,輔助設備、設施 油煙處理、潑水處理、噪聲處理； 景觀噴泉、燈飾廣告設施； 體育運動設施、健身器械、娛樂及游戲設施。,物業設備、設施管理的目標 保持設備、設施的完好 保障設備、設施“安全、可靠、經濟、合理”運行 延長設備、設施壽命周期。,管理者應具備的素質 有超前意識和憂患意識； 有良好服務意識和技術素質； 有全面計劃管理意識； 有全面質量管理意識。,設備運行管理的“八字”方針,安全通過對設備(設施)的維修管理，使物業使用人感舒適安全； 可靠設備的運行、維護保養應按相關的規程實施，其內容和質量質量應達到的標準，杜絕組織管理上的疏忽，保證設備無故障可靠運行。 經濟

3、加強維修工程成本管理，維修資金和維修定額管理； 合理合理安排人力、物力、財力，務求少花錢多保養，要制定詳細的維修計劃和方案；,運行巡視檢查“八要決”,看 設備、設施外觀有否異常； 聽 設備、設施運行聲音； 聞 設備、設施有否異味； 摸 設備、設施運行溫感、震感； 測 設備、設施各種參數； 查 設備、設施運行標準； 比 設備、設施運行數據的差異； 記 設備、設施巡檢檢查的情況。,設備故障的規律,初期故障期； 偶發故障期； 磨損故障期。,設備故障率曲線,故 障 率,使 用 年 數,磨損故障期,偶發故障期,初始故障期,設備故障規律,初期故障期。在設備開始運行的初期，由于設備設計制造和安裝調試上存在缺

4、陷問題及操作不熟練等原因所造成，因此故障率較高，這個時期大概是12年。經過一定時期故障已經排除，施工安裝遺留的問題也得到了解決，這樣就進入正常運行階段， 偶發故障期，這一時期的故障較少，大概是58年的時期，大多是因設備零部件某些不可預測的缺陷而引起的，其故障率較平穩。這些故障可由維擭保養工作隨時給予排除，因此這一時期是設備最佳工作期。 磨損故障期，由于設備經過初期的運轉，大部分零件已經磨損嚴重，因此設備的故障率又明顯上升，這時需要進行設備的大修或更新。,故障 可預 見性,故障 處理 總結,發現 故障 “先兆”,及時 處理 故障,能源管理,運用現代化先進科技綜合管理 統計設備、設施運行記錄、分析

5、數據； 合理編排設備、設施運行時段； 不斷改良設備、設施技術狀況； 提高設備、設施運行效率。,能源管理 公共照明耗電報告 中央空調耗電報告 運輸電梯耗電報告,公共能源消耗分析,建筑物平均負荷參數 (KWH/M2),綜合樓,寫字樓,別墅,高層住宅,多層住宅,商業物業節能措施,運行節能制度 節能改造措施,一、注重節能計劃的制定,并狠抓計劃的落實,節能管理中首先應注重節能計劃的制定,較為科學的方法是把各物業上年同期能源消耗數的95%作為本年同期能源使用的計劃數,通過每月能源報表的編制和月度能源分析會對計劃的執行情況進行量化統計和分析,其目的有兩個:一是找出能源消耗中的異常情況,并進行原因分析,制定整

6、改措施予以消除;二是對節能管理做得較好或值得推廣和學習的地方,進行細化總結,并積極在其他的商業物業的管理中進行推廣,以達到用好能、節好能的效果。,二、 加強培訓和巡檢,消除浪費源頭,日常管理中,可通過各種方式和途徑,加強對員工節能意識的教育和培訓,讓節能管理成為員工的自覺行為。通過日常的巡視和對用水設備的檢查,消除系統設備運行中的跑、冒、滴、漏等現象,杜絕無人燈、長流水和無人空調;在條件許可的情況下,還可以適度降低座便器水箱水位,適時調節延時水龍頭,更換座便器橡皮旋塞等方法來消除各類能源使用中的浪費源頭。,三、 每天抄錄水、電、油、氣消耗量,及時制止非正常情況的發生,每天抄錄水、電、油、氣消耗

7、讀數,其優點就在于:第一,積累原始數據,為統計分析提供第一手的分析資料;第二,能及時發現能源使用中的異常情況, 發現及時,避免造成大的浪費。,四、 重視系統設備的維護保養,最大限度地發揮設備的使用效能,現今商業物業多采用中央空調系統,而中央空調系統能源消耗最大的設備主要是空調主機、水泵和末端設備,所以定期清洗制冷主機冷凝器、蒸發器水管,對銅管束內壁水垢進行通炮,并清洗各溫度探測器,對冷凍水、冷卻水系統進行水質處理,對變風量、風機盤管機組翅片進行清潔等,就顯得十分重要。因為上述工作做好了,不僅能夠確保系統和設備的正常運行,更關鍵的是能夠提高主機和末端設備的熱交換效率,從而能夠最大限度地發揮設備的

8、使用效能。,五、 定期監控賣場溫濕度狀況,適時進行設定中的調節,對賣場溫度狀況每天多次進行監控抄錄, 對每層按多處固定測溫點進行溫濕度記錄,并將所測溫濕度及時反饋給空調班,操作人員則根據反饋溫濕度狀況及時進行空調出水、回水溫度的修正設定,調整溫度循環水泵開啟臺數,并對末端設備及新風、回風的開啟進行調節,以達到既能保證賣場的舒適度,又能最大限度地降低能源消耗。,六、 完善計量管理網絡,定期校驗、更換計量表計,理順商業物業能源使用中計量表計的邏輯關系,對計劃性、合理性管理使用能源有著十分重要的作用。邏輯關系搞不清,不僅最終的統計數據不準確,而且還會造成損失和浪費,甚至還會出現“別人用能,你來買單”

9、的狀況。 日常管理中,不僅要讓相關人員熟知、理清計量網絡的邏輯關系,還應該定期對水表、電表、油表、蒸汽汽量計進行定時校驗或更換。一些普通的電表和流量表使用幾年后,計量誤差較大,通常采取的有效方法是逐步更換,雖然會發生一些費用,但經驗告訴我們,這種投入是非常值得的。,七、 加強夜間用電的管理,杜絕樓面通亮狀況的發生,每天夜間時段內,商場都處于停止營業的狀態,所以這個時段各樓層(應急)照明亮度應降至最低,即以滿足賣場主通道和夜間監控攝像所需亮度的情況時為宜。 通常情況下,商業物業會利用夜間時段進行專柜調整、系統設備維護和改造,以確保其形象和功能的完善,所以夜間對施工用電的管理就顯得十分重要,具體管理中特別要避免一個施工點作業,整層樓面通亮的狀況。夜間值班電工要加強巡視,及時關閉多開的燈具,必要時可采用移動照明的方式來減少照明電量。,八、 根據季節變化,合理運行變壓器的臺數,變壓器的運行會產生電損,在中央空調停用和相關條件許可的情況下,停用空調運行專用或部分動力所用的變壓器能夠大幅降低運行成本,減少電能的損耗。一般情況下,一臺1600KVA