1、物業管理服務合同第一章總則第一條本合同當事人委托方（以下簡稱甲方）：名稱：主任：地址：聯系電話：受托方（以下簡稱乙方）：企業名稱：法定代表人：注冊地址：聯系電話：根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。第二條物業基本狀況物業名稱：物業類型：座落位置：建筑面積：平方米委托管理的物業構成細目見附件一。第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人；甲方應當要求本物業的全體業主和物業使用人根據業主公約履行本合同中相應義務，承擔相應責任，并遵守本物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度。第二章

2、委托管理服務事項第四條房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、 。第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、高壓泵房、樓內消防設施設備、電梯、建筑物防雷設施、。第六條附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、 。第七條共用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理、 。第八條公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、 。第九條交通與車輛停放秩序的管理、 。本物業管理區域內的業主、物業使用人在本物業管理

3、區域公共場地停放車輛，停放人應與乙方簽訂專項合同。第十條維護公共秩序，包括巡視、門崗執勤、 。前款約定的事項不含業主、使用人的人身與財產保險和財產保管責任，乙方與業主、使用人另行簽訂合同的除外。第十一條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料、。第十二條根據業主委員會的委托組織開展社區文化娛樂活動。第十三條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方原則上應接受委托，但收費由當事雙方協商。第十四條對業主和物業使用人違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重采取規勸、制止、報告業主委員會或有關執法部門等措施。第三章委托管理期限第十五條委托管理期

4、限為 年。自 年月 日 時起至 年月日 時止。第四章雙方權利義務第十六條甲方權利義務1、代表和維護業主、使用人的合法權益；經常聽取業主、使用人的意見和建議，并及時將這些反饋給乙方；協調業主、使用人、乙方之間的關系；2、監督業主和物業使用人遵守業主公約及物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度；采取措施督促業主、使用人按時交納物業管理公共服務費用；3、審定乙方擬定的物業管理方案；4、檢查監督乙方物業管理方案的實施及制度的執行情況；5、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動及完成物業管理各項管理目標；第十七條乙方權利義務1、根據有關法律法規及本合同的約定，制

5、定物業管理方案，自主開展物業經營管理服務活動；2、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；3、按本合同第十四條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為及時進行處理；4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；5、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關注意事項和禁止行為，訂立書面約定，并負責監督；按養護計劃和操作規程，對房屋共用部位、共用設施設備狀況進行檢查，發現不安全隱患或險情及時排除；6、每月向全體業主和物業使用人公布一次物業管理公共服務費用收支帳目情況；將物業管理服務項目、收費標準在物業管

6、理區域內公示；7、對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或改善配套項目，須與相鄰業主協商同意并征得業主大會同意后報有關部門批準方可實施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；8、建立、妥善保管和正確使用物業管理檔案，并負責及時記載有關的變更情況；9、接受業主、使用人、甲方、物業管理主管部門等的監督，不斷完善管理服務，定期向甲方報告本合同履行情況。第五章物業管理公共服務質量第十八條乙方須按下列約定，實現目標管理：1、房屋外觀；2、設備運行；3、共用部位、共用設施設備的維護和管理；4、公共環境衛生；5、綠化；6、交通秩序與車輛停放；7、公共秩序維護與協助消防；8、房屋共用部

7、位、共用設施設備的急修、小修；9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到： 。上述18項物業管理服務質量為南京市普通住宅物業服務等級和收費標準二級一類的行業指導標準，具體見附件二。第六章物業管理服務費用第十九條物業管理服務費1、本物業的管理服務費用執行國家、省、市有關物業管理服務費用的相關規定；2、本物業管理公共服務費，收費標準執行現行標準，由業主按其擁有建筑面積向乙方交納，具體是;電梯費（包含電梯運行電費、維保費、年檢費，300元以下小零件配件更換費；電梯大、中修及更新費用在維修基金中列支）收費標準執行現行標準，具體是；3、乙方承諾物業管理項目 的物業管理公共服務標準為二級一類（收費標準為多層住

8、宅 元/米/月，小高層住宅 元/米/月,不含電梯費），但乙方同時承諾合同期間原定的收費標準維持不變；4、空置房屋的物業管理公共服務費，由 按收費標準的70%向乙方交納；5、業主出租其擁有的物業，其應承擔的物業管理公共服務費由業主交納，業主與承租人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任；6、業主轉讓物業時，須交清轉讓之前該業主應承擔的物業管理公共服務費；7、物業管理公共服務費中未計入的共用設施設備運行、能耗費用（如公共照明、水泵運行電費），按住戶實際用量共同分攤；8、業主和物業使用人逾期交納物業管理服務費的，從逾期之日起按每天應交管理服務費的萬分之交納違約金。第二十條車

9、位使用費不得高于有權核定部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向乙方交納。1、地面固定停車位每月每輛元；2、地下車庫固定停車位每月每輛元；3、臨時車輛收費標準按市交管局核定的臨時收費標準收?。坏诙粭l乙方受業主、物業使用人的委托對其房屋自用部位、自用設備的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。第二十二條乙方向業主和物業使用人提供的特約服務項目的收費標準由雙方協商議定。第二十三條房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用：物業主體及附屬物在維保期內的維修責任和費用由原建設單位負責，物業公司負責協調；本物業的房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的日常養護費用，由乙方

10、在收取的物業管理公共服務費中列支；其大修、中修、更新、改造費用，在本物業維修基金中列支；共用的專項設備運行的能耗，應設獨立計量表核算，據實際用量合理分攤計收費用。第七章違約責任第二十四條乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權督促和要求乙方清退所收費用，退還利息；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第二十五條如乙方未按二級一類的服務等級提供服務，甲方提出書面意見達三次乙方仍不整改的，甲方可召開業主大會，經三分之二以上業主同意，可中止本合同。第二十六條 甲方違反協議，未能讓業主按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業管理公共服務費標準和時間交納費用的，乙方有權要求甲方向業主

11、催促補交并從逾期之日按每天應交管理服務費的萬分之五交納違約金。第二十七條甲乙雙方中任何一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，對超過部分還應給予賠償。第二十八條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發建設單位索賠；因乙方管理不善或操作不當等原因造成重大事故的，由乙方承擔責任并負責善后處理。產生質量事故的直接原因，以相關主管部門的鑒定為準。第二十九條 甲乙雙方如有采取不正當競爭手段而取得管理權或致使對方失去管理權，或造成對方經濟損失的，應當承擔全部責任。第三十條 因違約而需解除本合同的，提出解

12、除合同的一方應及時通知對方，合同自書面通知到達對方時即行解除，并在二十日內辦理交接。如有異議，可請求人民法院或仲裁機構確認解除合同的效力。第八章附則第三十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成業主財產損失的，當事雙方按有關法律規定處理。第三十二條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和補充協議中未規定的

13、事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。第三十四條 本合同正本連同附件共頁，一式三份，甲乙雙方及物業管理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。第三十五條 本合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標，并在同等條件下優先獲得管理權，但根據法規政策或主管部門規定被取消投標資格或優先管理資格的除外。第三十六條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。第三十七條 凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議，均應提交華南國際經濟貿易仲裁委員會，按照申請仲裁時該會實施的仲裁規則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。第三十八條 甲乙雙方應將

14、本物業的業主公約（附件二）作為本合同的附件；業主轉讓物業時，應當將業主公約與本合同作為轉讓合同的附件，并告之受讓人關于物業管理公共服務費用等費用的交納情況。第三十九條 本合同期滿自然終止，雙方如續訂合同，應在本合同期滿天前向對方提出書面意見。第四十條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。甲方簽章： 乙方簽章：代 表 人： 法定代表人：年 月 日附件一：委托管理的物業構成細目附件二：*花園普通住宅小區業主公約附件二：市普通住宅物業服務等級和收費標準（二級一類服務明細內容和標準）附件一：委托管理的物業構成細目1、住宅樓；2、給排水系統及配備設施；3、污水處理設施；4、消防系統及配套設施；5、電梯及配套

15、設施；6、變電系統及配套設施；7、防盜系統、監控系統及配套設施；8、電話、有線電視、寬帶網等通信配套設施；9、室外行車道路、停車場（車棚、車庫）配套設施及標志；10、綠化及其養護設施；11、垃圾中轉站或處理設施；12、幢、戶編號及郵政設施；13、物業管理用戶；14、宣傳告示窗欄及公益性文體設施；15、各專業部門驗收資料。附件二：普通住宅小區業主公約附件三：市普通住宅物業服務等級和收費標準(多層 元/月；高層元/月)一、綜合管理服務標準與收費標準（元/月）服務項目序號內容服務標準機構設置1管理處設備（1）小區內設備接待地點。（1）配置電話等簡單的辦公設備。2人員要求1、小區經理和管理人員有經從業

16、資格培訓獲取的上崗證，統一著裝，掛牌上崗。2、小區技術作業人員按照有關規定取得崗位證書，掛牌上崗。3服務時間周一至周五在小區管理處進行業務接待并提供服務，周六、周日在接待地點進行業務接待。日常管理與服務4工作計劃制定小區物業管理與物業服務工作計劃并組織實施。5服務規范服務規范可參照南京市物業管理行業規范執行。6管理制度有明確的值班制度和交接班制度，工作有記錄。7制度公示服務場所公示辦事制度、辦事規章、收費依據、收費標準。8報修、投訴受理（1）24小時受理業主或使用人報修。急修一小時內到達現場查看處理，小修四天內修復。（2）對業主或使用人的投訴在三天內答復處理。9服務費收支物業服務費收支每年向業

17、主公布一次，公共水電費分攤每半年向業主公布一次。10滿意度調查采取多種形式與業主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區住戶的50%，促進服務工作的改進和提高。11檔案管理建立小區物業管理基礎檔案（包括設備管理檔案、業主資料檔案等）12維修資金對小區房屋維修資金按照政府規定運作。13裝修事項告知業主或使用人裝修須知，對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。14接管項目承接項目時，對小區共用部位、共用設施設備進行檢驗。注：1、凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇一或二級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養、維修服務標準應在一類中選擇，但其中高層（含小高層）的供水系統及消防系統應在二

18、類中選擇；2、凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇三級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養、維修服務標準應在二類中選擇；3、凡綜合管理、秩序維護服務標準選擇四或五級的，共用部位、共用設施設備的日常運行、保養、維修服務標準應在三類中選擇。二、公共區域秩序維護服務標準與收費標準（元/月）服務項目序號內容服務標準人員要求1人員配備配備安全護衛人員，身體健康，工作認真負責。2技能培訓安全護衛人員接受過安全技能訓練（專項訓練、崗中持續培訓）的比例為30%以上。3技能水平對日常護衛事項能做出正確反應，能正確使用消防器材。4服裝儀容上崗時佩戴統一標志，穿戴統一服裝。門崗5出入口值守主出入口24小時有人值守

19、，次出入口定時開放，門衛有交接班記錄。6進出人員管理阻止小商小販隨意出入小區。7車輛疏導對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。巡邏崗8巡邏要求白天巡邏次數不少于三次，夜間重點部位巡邏不少于三次，有巡視記錄。9應急處理在遇到突發事件時，采取必要措施并及時報告管理員和相關部門。監控崗10技防設施對可監控的電子防盜門實施監控。專項車輛管理11露天車位設置簡易的交通標志，車輛停放有序。12收費車庫（棚）有專人管理，車輛停放有序，備有必要的消防器材，車庫（棚）場地整潔，有照明，無易燃、易爆及危險物品存放。三、公共區域清潔衛生服務標準及收費標準（元/月）服務項目序號內容服務標準樓內公共區域1生活垃

20、圾收集業主或使用人送至小區指定垃圾堆放點。2通道及樓梯臺階每周清掃二次,其中單元門廳每天一次，每周拖洗一次。3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦抹一次。4門、窗等玻璃每季度擦拭一次，其中底層門廳玻璃每月擦抹一次。5天花板、公共燈具每季度除塵一次。6電梯及電梯廳每天清掃一次，每月一次擦拭、清潔電梯內墻面和地面。7消火栓、指示牌、信報箱每月擦抹兩次。樓外公共區域8道路地面每天清掃一次。9綠地、明溝明溝每周清掃二次，綠地每周撿拾二次，目視無雜物。10垃圾箱（桶）、果皮箱每天清運一次，垃圾箱（桶）、果皮箱周圍地面每天清掃一次。11消滅鼠害蚊蠅夏季（6月、7月、8月）每月對窨井、明溝、垃圾箱噴灑藥水一次，

21、每年滅鼠二次。12公共燈具、宣傳欄每月擦抹一次（2米以上部分每季度擦抹、除塵一次）。13設施設備用房每周清掃二次。14休閑娛樂健身設施每月清潔二次（擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅）。15停車場或共用車庫（棚）每周清掃三次，及時清除地下室進出口的垃圾，地面無明顯垃圾。四、公共區域綠化日常養護服務標準與收費標準（元/月）服務項目序號內容服務標準草坪1保存率保存率不低于85%。2修剪每年二次對草坪整治修剪。3清雜草每年適時清除雜草四遍以上。4灌、排水干旱、高溫季節基本保持有效供水；雨季及時排出積水。5病蟲害防治發生病蟲害時及時滅治。，控制大面積病蟲害發生。樹木6保存率保存率不低于90%。7修剪灌木

22、每年適時整形修剪一次，籬、球每年修剪二次以上。8清雜草樹下無大面積雜草，無雜物。9病蟲害防治有針對性及時滅治病蟲害，每年噴灑農藥不少于一次，控制大面積病蟲害發生。10其它因人為或風害等因素造成樹木傾斜及時予以扶正。五、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修服務標準與收費標準（元/月）服務項目序號內容服務標準備注公共部位1房屋結構每年一次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄，發現損壞及時告知相關業主、使用人并安排專項維修。1、該費用用于共用部位零星修理和常規養護。2、一類零星修理的范圍包括：（1）內外墻面（墻面磚、涂料）小面積修補（每處1平方米以下）。（2）更換公共走道門窗五金件。

23、（3）疏通落水管、污水管等排水、排污管道。（4）更換公共走道門窗玻璃（單塊面積小于1平方米）。（5）街坊道路側石、路面修補（單塊長度小于1米或面積小于1平方米）。（6）設施、設備標識修補。2門窗每月一次巡視樓內公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，開閉正常。3道路、路面、側石、窨井蓋每兩個月一次對路面、側石、窨井蓋等設施進行巡檢，發現損壞及時告知相關業主、使用人并安排專項維修，要求窨井不漫溢，井蓋不缺損，能正常使用。4層面泄水溝、樓外排水管理及化糞池每半年對屋面泄水溝、樓處排水管道清掃、疏通一次；適時清掏化糞池。5地面排水溝每半年巡查一次，清理地面排水溝的泥砂與雜物。6樓梯間、公用走廊的室內墻

24、地面樓內墻面、頂面粉刷層無大面積剝落，地坪、地磚平整，有缺損及時修補（修補范圍見備注）。7安全標志對危險隱患部位設備安全防范警示標志。排水（元/月）1、每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年潤滑加油一次。2、污水處理系統每年全面保養一次。3、暴氣機空氣過濾網每半年清洗一次。供水系統（多層元/月，高層元/月）服務標準備注1、總體供水設施每季度檢查一次。2、泵每兩年油漆一次。3、水泵和飲用水池（箱）：水泵每年保養一次，飲用水水池（箱）每年清洗、消毒、水質化驗一次，水質符合國家標準。4、水箱蓄水池應蓋板加鎖，溢流管口安裝金屬防護網。做好冬季防凍處理。5、高層房屋減壓閥調壓每半年一次測壓并做好記錄。供水系統成本構成：1、普通水泵：（1）供水設備保養。（2）水池、水箱的清洗、消毒并進行水質抽樣化驗。2、變頻水泵：（1）供水設備保養。（2）水池、水箱的清洗、消毒并進行水質抽樣化驗。3、若為小高層與高層，標準從二類開始選擇公共照明（多層元/月、高層元/月）服務標準備注1、樓道燈、道路燈完好率為70%左右。2、景觀燈、節日彩燈完好率為70%左右。3、室內、室外公共電氣柜每月巡查一次。公共照明成本構成：1、零星更換燈泡、燈頭、燈座、開關等。2、設備的養護。說明：公共照明的電耗費用未包括在此價格中，應單獨列帳，按實際發生費用由使用人合理分攤。消防系統（