天天文檔在線HTTP/DOC365TAOBAOCOM最全最具性價比的地產資料大全QQ744421982“青城山谷”項目整體市場研究報告（壹稿）四川廣居民生實業有限公司青城山谷營銷部2008年2月18日前序通過對項目區位、規模、規劃指標及宏觀市場等綜合因素的分析，我們初步判斷該地塊應該開發為“復合型度假地產項目”，有了這個基調后，我們在進行市場研究過程中就可以抓住重點，通過對各種可能規劃的物業形態進行分析，確定可以與本項目結合的相關行業和產業，并且為項目將來的規劃、營銷、運營提供有效的市場支撐。暫定的調研內容如下高端別墅商業發展環境度假型公寓旅游市場及旅游配套商業會議、會務度假項目發展趨勢酒店行業四川廣居民生實業有限公司青城山谷第1頁共135頁目錄第一部分宏觀環境分析6一、政策環境分析61、稅收政策62、金融政策63、環保、節能政策84、房地產政策85、土地政策96、住房保障政策107、外資限入政策109、政策發展趨勢118、小結11二、經濟環境分析121、經濟運行概況122、都江堰經濟運行情況13三、青城山的地理區位171、青城山概況172、都江堰青城山城市規劃18第二部分別墅市場研究22一、成都別墅市場分析221、成都別墅市場開發投資情況222、成都別墅市場發展的5個階段223、別墅發展重點片區分析244、成都別墅現狀255、供給分析266、需求分析26二、都江堰青城山別墅市場分析271、區域房地產整體開發情況272、都江堰青城山住宅供應市場現狀273、青城山目前別墅市場發展的主要特點294、青城山片區別墅市場分析315、青城山典型別墅開發板塊分析32三、典型可類比項目分析341、競爭項目區域分類34四川廣居民生實業有限公司青城山谷第2頁共135頁2、競爭項目分析343、可類比項目個案分析364、青城山片區項目綜合分析455、客群分析46四、總結48第三部分商業地產分析49一、成都市商業概況分析491、成都市商業地產開發情況492、成都市商業地產供需情況503、近幾年成都市區商業地產發展簡析514、代表性商圈鹽市口商業中心535、成都市商業網點發展規劃556、小結57二、都江堰市消費市場分析571、人口狀況572、居民收入水平分析573、居民消費水平及特點分析584、消費指標走勢分析585、都江堰商品零售總額596、結論59三、都江堰及青城山商業市場分析591、都江堰市商業地產發展狀況592、青城山山門附近商業狀況613、清幽街商業狀況624、青城山鎮的商業狀況655、青城山開發物業商業發展態勢分析666、都江堰及青城山商業市場結論68四、總結70第四部分都江堰旅游及酒店分析72一、都江堰旅游市場721、都江堰市旅游市場概況722、都江堰青城山旅游市場發展情況743、城市規劃打造中國最佳休閑度假旅游區754、青城山目前旅游市場開發的局限性與尷尬現狀78二、都江堰酒店調查791、都江堰青城山典型賓館個案調查80四川廣居民生實業有限公司青城山谷第3頁共135頁2、農家樂83三、都江堰青城山規劃中的五星級酒店831、美侖集團都江堰5年投資戰略842、攀煤賓館863、經都五星級酒店864、藍光五星級酒店875、豪森五星級酒店87四、52模式及酒店式公寓調研871、成都酒店式公寓發展簡析872、成都酒店式公寓市場前景及面臨風險883、青城山片區酒店式公寓及相應情況894、青城山片區酒店式公寓發展前景預判89第五部分國際性商務、會務分析91一、國際性商務、會務釋義91二、國際會議（會展產業）市場發展動向911、世界商務、會務、會議市場發展現狀912、我國商務、會務、會議旅游市場的現狀和問題913、國際會議的內涵要求和選址條件92三、成都商務、會務、會議產業發展概況92四、四川典型類比項目分析931、世紀城932、成都沙灣國際會展中心983、九寨天堂101五、小結103第六部分可類比項目分析104一、世紀城1041、項目概況1042、經營理念1063、項目SWOT分析107二、國色天鄉1081、項目概況1082、旅游與地產相結合108三、黃龍溪1091、項目概況1092、項目商業規劃1103、項目SWOT分析113四川廣居民生實業有限公司青城山谷第4頁共135頁四、成都極地海洋公園1141、項目概況1142、項目定位1153、項目SWOT分析117第七部分項目地塊分析118一、都江堰區位1181、都江堰城市性質1182、都江堰功能定位1183、都江堰規劃118二、項目區位119三、地塊地形地貌119四、宗地現狀120五、地塊四至121六、項目用地及各用地區塊分析1211、金石橋區塊1212、上元中段區塊1233、上元西段區塊1244、五顯崗段區塊1255、三溪段區塊126七、地塊SWOT分析127八、結論130第八部分結語131四川廣居民生實業有限公司青城山谷第5頁共135頁第一部分宏觀環境分析一、政策環境分析1、稅收政策時間發文部門政策2005/05/30建設部關于加強房地產稅收管理的通知2005/10/11國務院二手房交易必須交納個人所得稅2006/05/31國稅局加強住房營業稅征收管理有關問題的通知2006/07/26國稅局住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知2006/10/10國土資源局城鎮土地使用稅提高2倍2006/11/07財政部、國土資源部、中國人民銀行關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知2007/01/16國稅局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知（表120052007年房地產稅收政策一覽表）房地產稅作為國家稅務體系的重要組成部分，近幾年隨著房地產業的高速發展，房地產稅收收入占地方財政收入的比重越來越大，如2006年成都房地產稅收占全年稅收的4成，如果加上其它的費用，其比例更高。房地產行業的稅收已經成為地方稅務機關重點監管對家。從發展趨勢來看，房地產稅的征收、監管還將更嚴厲。2、金融政策（1）、2007年六次加息次數調整時間調整內容62007/12/21一年期存款基準利率上調027個基準點；一年期貸款基準利率上調018個基準點四川廣居民生實業有限公司青城山谷第6頁共135頁52007/09/15一年期存款基準利率上調027個基準點；一年期貸款基準利率上調027個基準點42007/08/22一年期存款基準利率上調027個基準點；一年期貸款基準利率上調018個基準點32007/07/20人民幣存貸款基準利率027個基準點22007/05/19一年期存款基準利率上調027個基準點；一年期貸款基準利率上調018個基準點12007/03/18上調金融機構人民幣存貸款基準利率027（表22007年央行歷次調整利率時間及調整幅度一覽）2007年進行了6次存、貸款利率調整，從表面上看是由于CPI漲幅過快，中國已經進入了負利息時代，但其實質是投資比重過大，形成了資產泡沫，市場上資金量過大，易形成金融危機，只有通過不斷加息、收緊信貸、回收資金，防止經濟過熱，實現中國經濟的軟著陸。對開發商而言將面臨融資成本的不斷上升、融資難度不斷加大，勢必影響開發商的利潤率，同時對開發商的自有資金要求更高，對消費者而言，不斷上漲的利率，意味著還貸壓力的增大，出現爛帳的幾率明顯加大。（2）、9次提高存款準備金率次數調整時間調整內容92007/11/26存款準備金率調至13582007/10/25存款準備金率調至1372007/09/25存款準備金率調至12562007/08/15存款準備金率調至1252007/06/05存款準備金率調至11542007/05/15存款準備金率調至1132007/04/16存款準備金率調至10522007/02/25存款準備金率調至1012007/01/15存款準備金率調至95（表32007年央行9次提高金融機構存款準備金率一臨覽表）自2000年以來總共進行了14次提高存款準備金率，但2007年就出現了9次，在世界各國都是少見的，這充分說明了監管部門對防范金融風險的高度重視，提高準備金率也意味著銀行可以放貸的規模變小了，開發商能夠貸到的錢更少了。為了保證資金的安全，銀行更愿意將資金貸給信譽好、品牌價值高、實力強的開發企業，開發商的融資難度變大了。四川廣居民生實業有限公司青城山谷第7頁共135頁（3）、央行發行定向票據發行日期名稱發行量（億元）期限（年）票面利率（）調控時間2007/10/112007年第108期央行票據15003年39510/132007/09/072007年第100期央行票據15103年3719/142007/08/172007年第90期央行票據10103年3698/222007/07/132007年第74期央行票據10103年3607/212007/05/112007年第46期央行票據10103年3226/52007/03/092007年第21期央行票據10103年3073/18（表42007年央行發行定向央行票據情況一覽）2007年的金融政策除了加息、提高資金準備率頻率高外，另一個新高就是定向發行央行票據，回收現金的頻率非常高。2007年出現了6次發行定向票據，由此可以看出監管部門對控制流動性過剩的決心。小結系列金融政策的不斷出臺，開發企業的入市門檻不斷提高，勢必會影響房地產行業的競爭格局，弱勢開發企業將不斷被淘汰出市場，市場的28效應正在形成。對消費者而言不斷提高的銀行利率，對普通消費者的影響是比較大的。但對高端的消費人群不會有太大的影響。從近期中央的系列政策來看2008年的金融政策仍然是從緊，這個大的趨勢在未來一、兩年內不會發生改變。如何在緊縮的政策下穩定房地產業的發展，是政府、開發商共同面對的問題。“青城山谷”項目位于青城山版塊，高端的項目定位，系列金融政策其目標消費人群的影響不會太大。3、環保、節能政策頒布住宅節能建設標準，引導住宅行業向環保、節能方向發展。四川廣居民生實業有限公司青城山谷第8頁共135頁4、房地產政策時間發文部門內容2006/12/28國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知2006/05/18八部委促進房地產業健康發展措施審議2005/05/28七部委關于貫徹國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知的通知2007/09/28國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（表5近幾年出臺的系列房地產政策一覽）小結2007年全國各地不斷出現新的“地王”，開發商為了獲取土地使出了渾身解術，對各種新政毫不關心。隨著系列針對房地產行業的新政不斷出臺和落實，開發商以前采用的“八個鍋蓋蓋十口鍋的現象”將難以出現。當前的房地產市場已經變成資本的博弈，融資渠道、開發模式已經成為開發商競爭的核心。那些缺少資源的小開發商將不斷的被擠出市場，市場越來越容易形成寡頭局面。5、土地政策時間發文部門政策2008/01/03國務院國務院關于促進節約集約用地的通知2007/11/27七部委關于印發經濟適用住房管理辦法的通知2007/11/27國務院關于加強和規范新開工項目管理的通知2007/09/18國土資源部關于加大閑置土地處置力度的通知2007/08/14五部委五部門部署開展國有土地使用權出讓專項清理工作2007/05/18國土資源部中華人民共和國物權法（2007/04/04國土資源部監察部關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知2007/03/29八部委關于開展房地產市場秩序專項整治的通知2007/03/12國土資源部監察部印發查處土地違法行為立案標準的通知四川廣居民生實業有限公司青城山谷第9頁共135頁2007/08/31國務院國務院關于加強土地調控有關問題的通知（表6近一年出臺的系列土地政策一覽表）小結土地政策不斷緊縮是以后市場發展的必然，對開發商而言優勝劣汰將成為必然。由于土地掌握在政府手里，開發商對土地的爭奪將會更加激烈，同時對開發高的要求也越來越高。融資手段、經營模式成為開發商生存的主要法寶。2007年3月國土資源部正式啟動國土監查制度（必要時可以啟動問責制），在實行土地垂直監管體系中成都成為五個大區域中心之一。對“青城山谷”項目而言由于前幾年的無序開發，土地市場比較混亂，受到中央的直接批評，此次都江堰對整個青城山片區進行統一規劃，土地出讓更加“陽光”。這也加激了市場競爭。6、住房保障政策時間發文部門內容2007/05/23商務部關于貫徹落實關于規范房地產市場外資準入和管理的通知有關問題的通知2007/08/07國務院國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知2007/11/14財政部廉租住房保障資金管理辦法2007/11/27八部委廉租住房保障辦法2007/11/30七部委經濟適用住房管理辦法（表7近一年出臺的系列住房保障政策一覽表）20052007年各地房地產價格上漲過快，為了保障更多低收入人群的住房問題，中央出臺了系列政策，一方面是促進房地產行業的持續、健康發展；另一方面是讓更多消費者能夠買得起適合自己的房子，為創建和諧社會打下良好的基礎。7、外資限入政策時間發文部門內容2007/10/31發改委商務部外商投資產業指導目錄（2007年修訂）2007/07/21建設部商務部發展改革委人民銀行工商總局外匯局關于規范房地產市場外資準入和管理的意見2007/05/23商務部國家外匯管理局關于進一步加強、規范外商直接投資房四川廣居民生實業有限公司青城山谷第10頁共135頁地產業審批和監管的通知（表8近一年出臺的系列限制外資進入房地產領域的政策一覽表）據世界銀行統計目前進入中國進行房地產開發和短期炒作的資金超過4000億美元。特別是隨著中國經濟高速增長，進、出口逆差不斷上升、人民幣升值預期不斷加大的前提下，還有更多的海外游資蠢蠢欲動。從日本、東南亞的金融危機來看，海外資本的豪賭是泡沫不斷吹大的幕后黑手，因此控制海外資本的涌入是控制金融風險的首要問題。9、政策發展趨勢1）、貸幣緊縮的政策在短時間內不會發生改變，而且近兩年還可能會更嚴格；2）、對高端、低密度、大套型物業征收保有環節的物業稅可能會在近兩年“空轉”落地；3）、加快中、小套型住宅的上市量和上市速度，保障中、低收入人群的利益；4）、進一步規范土地市場、投資行為、銷售管理等；促進房地產行業持續、健康的發展；5）、土地增值稅全面開始清算、控制價格過快上漲、增加地方稅收收入；6）、穩定住房價格，合理控制土地上市速度及成交價格，對拍賣土地開發時間進行嚴格的限制；7）、推進個人住房需求，限制投資性住房的需求，從稅收、信貸等方面進行監管；8、小結小結近幾年出臺了系列針對房地產行業的新政，涉及到金融、稅收、環保、國土、房地產開發、商業等領域，可謂五花八門；不管從數量上，還是從涉及范圍來看、都是近年來最嚴厲的一次。縱觀此輪的宏觀調控，主要表現在以下幾個方面1）、控制房地產價格過快上漲；2）、控制低密度、大戶型物業的開發；3）、加快房屋供應速度；4）、保障低收入人群的住房供應；5）、限制外資進入房地產領域；6）、對房地產的投資行業進行打壓、規范房地產市場；7）、收縮“銀根”、加強貨幣、信貸監管力度，促進金融行業穩定發展；8）、加強房地產行業稅收（土地稅、營業稅、土地增值稅等）管理；四川廣居民生實業有限公司青城山谷第11頁共135頁從以上政策來看；根本點就是規范房地產行業，抑制房價過快上漲，預防由開發投資過快增長、價格過快上漲引發的金額風險，從目前來看針對高端物業開發的限制、加快中、小套型住房的供應是一個長期的趨勢。對本項目而言“青城山谷”定位于高端物業，相關宏觀調控對本項目的影響不大（特別是對消費者的影響），由于土地政策的緊縮、低密度物業用的停止審批，對本項目來說是“利大于弊”，只是對開發商的融資要求更高。四川廣居民生實業有限公司青城山谷第12頁共135頁二、經濟環境分析1、經濟運行概況1）、區域市場運行環境（1）成都市場運行環境成都西部大開發的戰略支撐點、西南地區重要中心城市、四川省省會城市、國家歷史文化名城、西部大開發的戰略支撐點、中國最佳旅游城市，具有強大匯聚能力。近三年人口變動情況（數據來源成都市統計局）年份年末總人口（萬人）總戶數（萬戶）機械增長人口（萬人）2003年10443361412004年10603511432005年10823672062006年1103382190（表9近三年成都市人口變化情況）（2）成都經濟運行狀況2006年，成都市地區生產總值達27500億元，并且連年保持13以上的增幅較快發展。產業結構中第三產業比例逼近50，第二產業比例約44。農業所占比例較小，三產結構較為合理。固定資產投資2006年達18996億元，同比增長309，呈快速增長態勢。宏觀經濟運行保持持續、穩健、較快發展態勢。同時良好的經濟運行使居民收入快速提高，2006年城鄉居民儲蓄余額達2411億元，同比增長163，城市居民人均可支配收入達12789元，同比增長126。人民生活水平快速提高。詳見下圖近四年城鄉居民儲蓄余額（單位億元）1494172624112074219015501630202005001000150020002500300020032004200520060005001000150020002500城鄉居民儲蓄余額增長率近四年城市居民人均可支配收入（單位元）96411039411359127891260780750930020004000600080001000012000140002003200420052006000200400600800100012001400城市居民人均可支配收入增長率（圖1近四成都鄉居民儲蓄余額情況情況）（圖2近四年成都城市居民人均可支配收入情況）四川廣居民生實業有限公司青城山谷第13頁共135頁從2006年各大城市GDP來看，成都市經濟發展水平距發達城市還有一定差距。但GDP增長率處于較高水平。2）、成都城市規劃規劃方向國際旅游樞紐城市、西部經濟中心、現代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。成都市規劃發展定位為國際旅游樞紐城市、西部規模最大、最具活力、實力最強的城鎮群，創業環境最優、人居環境最佳、經濟實力最強的現代特大中心城市。未來城市人口為8001000萬人。經濟方面規劃建設成為西部重要經濟中心，重點建設一個基地（現代民用工業和國防工業基地）、二個樞紐（交通運輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個中心（科教中心、商貿中心、金融中心）、四大主導產業（高新技術產業、商貿產業、旅游產業、金融產業）、建設面向我國西部地區的中央商務區，形成西部地區最大規模的第三產業中心。區域空間布局成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮密集區。按照成都市城市總體規劃，成都發展格局將呈現“一主六組團”的局面，即繞城以內的主城區和新都青白江、龍泉、雙流（東升）、華陽、溫江、郫縣六個組團。空間拓展方向近中期（2015年前）空間拓展以向東、向南方向為主，遠期（2020年前）和遠景（2020年后）以向南、北方向為主。2、都江堰經濟運行情況1）、都江堰概況（1）地理、交通概況都江堰市位于成都平原西北，緊鄰西部特大城市成都，扼成都平原進入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環線上的黃金地段、成都平原經濟圈的重要組成部分。距成都56公里，經高速路25分鐘可到達成都。全市幅員面積1208平方公里，人口約60萬，城市人口約20萬，建成區面積20平方公里。（圖3成都市空間發展規劃）四川廣居民生實業有限公司青城山谷第14頁共135頁作為國際旅游名城，都江堰市先后獲得“中國歷史文化名城”、“中國優秀旅游城市”、“國家級生態示范區”、“中國人居環境范例獎”、“迪拜國際改善居住環境良好范例獎”、“長壽之鄉”等稱號，并于2000年11月在聯合國第24屆世界遺產大會上獲得“世界文化遺產”的殊榮。（2）環境、歷史概況都江堰市以世界著名的水利工程都江堰而得名，是一座歷史悠久自然生態環境優越、旅游資源十分豐富的歷史文化名城、國家級風景名勝區。這里環境優美，水質良好，全市森林覆蓋率528，年均氣溫152，環境質量達國家一級標準，地表水質居全省第一，是成都地區環境質量最好的地區。旅游資源豐厚是都江堰市的特色，擁有都江堰、青城山、龍池虹口國家級森林公園、靈巖觀音山等多處在國內外具有較高知名度的景區。（3）城市性質“文化之都、遺產之地、山水之城、長壽之鄉、養生之園”,國家歷史名城和國家優秀旅游城市,是西南唯一獲得雙文化遺產的生態性文化名城），“國家園林城市”,“最佳中國魅力城市”,川西水利樞紐，成都西北部經濟重鎮”。（4）城市功能定位世界遺產為特色的風景旅游城市。成都平原與川西北高原少數民族地區之間的經貿集散地。成都平原經濟圈生態保護屏障，休閑旅游、科研教育、高新技術產業及居住副中心，成都中心城市衛星城。2）、都江堰經濟發展狀況（1）GDP增長態勢（圖4都江堰區位示意圖）四川廣居民生實業有限公司青城山谷第15頁共135頁GDP（萬元）人均GDP元2001年617967103952002年698903117452003年801131134172004年931700155712005年840200130162006年96530015159（表10近幾年都江堰GDP變化情況）6179676989038011319317008402009653001039511745134171557113016151590200000400000600000800000100000012000002001年2002年2003年2004年2005年2006年020004000600080001000012000140001600018000GDP（萬元）人均GDP元（圖5近幾年都江堰GDP變化圖）除2005年外，每年GDP的增速都在13以上。（2）消費能力社會消費品零售總額（萬元）2620372966263163513600074104004350000100000200000300000400000500000200120022003200420052006社會消費品零售總額（圖6近幾年都江堰社會消費品零售總額變化）社會消費品零售總額增長較快。每年以10以上的速度增長，居民的收入水平、銷售能力不斷增長。（3）未來發展目標發展內容達到目標發展目標2010年全市人均GDP達4500美元，產業比重調整為54550，城市化水平達50。發展思路立足自身特色，積極主動務實地融入中心城市經濟圈，構建可持續發展的社會、經濟、生態系統，建設具有最佳人居環境和最佳創業環境的生態文化旅游名城。四川廣居民生實業有限公司青城山谷第16頁共135頁發展戰略定位主動融入中心城市經濟圈，當好成都的服務配套區。城市體系架構完善城市功能，增強城市環境競爭力，基本形成中等城市框架。產業格局定位以高新技術產業為主導，以機械制造業和醫藥、新型建材等基礎產業為支撐，以旅游產業為龍頭的服務業和綠色農業全面發展的產業格局。城市特色定位建設具有最佳人居環境和最佳創業環境的生態文化旅游名城。建成4個附中心建成成都市的游泳附中心、休閑附中心、會議附中心、高科技產業附中心。（表11都江堰未來發展規劃）3、城市發展及規劃根據都江堰市土地利用總體規劃（20042020），未來都江堰該市將發展成為一個組團型大城市，并承擔起成都市的部分功能。到2020年，都江堰市城市人口規模將達到43萬人，城市用地規模達到43平方公里。該市將成為成都平原2小時都市圈的核心組成部分，將發展成為以主城區聚源新城為核心，紫坪鋪組團、玉堂組團、蒲陽組團為支撐的組團型大城市。青城山鎮經濟發展戰略為以農業為輔助，依托世界文化遺產青城山，大力發展以旅游業為龍頭的第三產業。按照“大產業、大市場、大旅游”的思路發展旅游。青城山鎮經濟發展布局全鎮分為西部、中部、東部三個經濟綜合區，同時以青城山鎮區為中心，以川西旅游環線省道106（S106）、景區道路為軸線，形成“一核、二軸、三區”點、線、面結合的產業空間布局結構。（圖7都江堰空間發展規劃）四川廣居民生實業有限公司青城山谷第17頁共135頁4）、都江堰經濟發展現狀（1）都江堰城市概況城市性質成都遠郊特色旅游城市，是國家歷史名城和國家優秀旅游城市,是西南唯一獲得雙文化遺產的生態性文化名城；城市區位都江堰位于成都平原西北，距成都48公里，扼成都平原進入川西北高原的交通要沖，是川西旅游環線上的黃金地段、成都平原經濟圈的重要組成部分。城市交通都江堰城市交通便捷。城區由成灌高速直接與中心城市聯結，距成都車程約30分鐘。成都目前正在形成以成都中心城區為核心，周邊30分鐘車程為輻射半徑的“大成都”。即，除了外環路以內的主城區外，成都周邊的如新津、新都、郫縣等縣、市將成為大成都的外圍功能片區。外圍功能片區接受中心城市輻射，同時根據自身特點及優勢形成產業跟生活配套的格局。城市規模都江堰市幅員面積1207平方公里，轄28個鄉鎮和1個工業區，人口60萬，城市人口近20萬，建成面積約26平方公里。城市資源都江堰市不僅有“六山一水三分田”的特色地貌，而且有從海拔500余米到4500余米的巨大高差，形成了多個垂直氣候帶，產生了生物物種的多樣性，被譽為“生物基因庫”；同時，還有極其豐富優質的水資源和農產品資源，具有發展中藥材種植、開發、生物制藥和發展綠色食（飲）品、有機食（飲）品等產業的良好自然條件。都江堰的旅游資源最為豐富。全市擁有都江堰、青城山、龍池虹口國家級森林公園、靈巖觀音山等多處在國內外具有較高知名度的景區、景點，山景、水景、洞穴景觀、生物景觀、人文景觀特色突出。（2）城市經濟發展概況近年來，都江堰市的國民經濟保持較為快速的增長態勢。2006年全市實現地區生產總值（GDP）9653億元，按可比價格計算增長131。全市按常住人口計算的人均GDP達15159元（按現行匯率折算達1956美元）比2005年增長135。全市第一產業實現增加值1255億元，增長62；第二產業增加值3511億元，增長155，其中工業增加值2226億元，增長17；第三產業增加值4887億元，增長132。三次產業結構為130364506，二三產業比重比2005年提高07和02個百分點。（圖82006年成都近郊區縣GDP發展對比）四川廣居民生實業有限公司青城山谷第18頁共135頁但從上圖可以看出，都江堰的GDP低于雙流、郫縣、溫江等，經濟發展水平在成都地區處于中等地位。都江堰總體經濟水平還有待提高。三、青城山的地理區位1、青城山概況1）、青城山簡介青城山位于成都平原西北部邊緣，都江堰風景區內，東距成都市區68公里，距都江堰僅10多公里。青城山背靠千里岷江，俯瞰成都平原，林木青翠，四季常青，諸峰環峙，狀若城廓，故名青城山，素有“青城天下幽”的美譽。青城山還是中國四大道教名山之一，被稱為“第五洞天“，道教創始人張道陵曾在此修煉并羽化；青城道家氣功聞名遐爾，是中國道教文化、養生文化的發源地。青城山，是我國著名的國家級風景名勝旅游地。杜甫、陸游、張大千、馮玉祥等仁人志士曾在此駐足留連。青城山大觀鎮更享有“中國長壽之鄉”的美譽。青城山具備人文、地理結合絕佳的“先天優勢”。2000年11月澳大利亞凱恩斯CAIRNS舉行的聯合國教科文組織第二十四屆世界遺產委員會全會上，青城山作為世界文化遺產被列入了世界遺產名錄。2）、環境質量都江堰市具備優越的人居環境，背靠千里岷山，前擁萬頃平疇，風光旖旎，氣候宜人，年均氣溫152（如下表1268月成都不同區域平均氣溫），空氣質量和地表水質常年保持在國家一級標準，全市森林覆蓋率528，城市森林覆蓋率404，是長江上游重要的生態屏障、國家首批生態示范區，被譽為“天然氧吧”。由于夏季平均溫度遠底于成都市區，近幾年青城山成為休閑、度假、避暑的上佳選擇。區域成都市區華陽都江堰市區青城山下青城山上68月平均氣溫3534322620（表12成都近郊68月平均氣溫對比）3）、交通情況（1）、成灌高速公路通過對現有高速公路出口進行改造，加快了車量通行速度；同時對沿線景觀進行打造，增加了沿途風景的觀賞性；（2）、成都青城山旅游快速通道2006年9月成都至青城山的旅游快速通道已經開通，四川廣居民生實業有限公司青城山谷第19頁共135頁成都市區到青城山的車程由原來接近1個小時縮短為半個多小時。快速通道對青城山來說具有兩大意義一是有效地縮短了交通時間，青城山將從傳統的第二居所轉變為第一居所；二是降低了出行成本（走成灌高速到青城山需要40元的過路費，成青快速通道是全免費的），它的開通必然將帶來青城山地產開發的熱潮。同時區域內的競爭格局將發生根本性的改變。（3）、沙西線延伸段的修建。將成都沙西線延伸至天馬。三條縱向道路以及規劃中的輕軌交通建設，使青城山都江堰與成都市區形成多通道的有機聯系；通過修建跨越岷江的4座（其中兩座于2007完工）橋梁，連通都江堰市域內三條橫向道路，為旅游、居家提供良好的保障。2、都江堰青城山城市規劃根據青城山都江堰國際休閑度假旅游區概念規劃綱要。都江堰的目標是通過12年的努力，使青城山都江堰成為在亞洲地區具有一定國際競爭力的中國最佳休閑度假旅游區。規劃中提到，打造休閑度假區時將建設相應的輕軌，為游客提供更良好的交通條件（如圖9）。重點發展區域城市西區趙公山風景區都江堰風景區靈巖山旅游區紫坪鋪旅游區龍池風景區青城橋工業區川蘇工業區青城山風景區都江堰新區都江堰舊區蒲陽片區本案（圖9都江堰青城山周邊景點分布示意）四川廣居民生實業有限公司青城山谷第20頁共135頁核心區包括兩組團一軸線，即都江堰組團和青城山組團，一軸線即省道106線青城山大道和環山健康通道特色景觀帶，總面積93平方公里。拓展區包括虹口、龍池和柳街青城湖三大運動體驗功能區。保護區包括紫坪埔庫區、青城山大熊貓棲息地邛崍山系、龍溪虹口自然保護區和大熊貓棲息地岷山山系。2）、青城山的規劃都江堰最新完成的青城前山新山門片區旅游規劃和城市設計，其規劃范圍為西至環山渠，東連青城白鷺洲居住區，北到青正街，南臨東軟大道，規劃用地面積約102平方公里。本次委托規劃用地范圍把前山門片區打造成為國際一流的集自然觀光、文化朝圣、生態康體、休閑娛樂、度假生活于一體的體驗型旅游度假小鎮游憩中心區國際假日HOPSCA。同時此次出臺的還有規劃面積200平方公里的控制性詳規，該規劃有意將青城山打造成中國西部中央旅游度假養生區規劃區。該詳規將以保護青城山風景名勝區和世界遺產為前提，以“天人合一，生態營城”的思想，將青城山建設成為中國西部的中央旅游度假養生區。這將引發青城山區域房地產開發的裂變式革命。按照青城山的控制性詳細規劃，青城山區域將從土地使用控制、地塊開發控制、配套設施規劃、綠地及空間景觀規劃控制、道路交通控制、生態環境保護等各個方面，使整個青城山在“二縱二橫”開闊生態廊道的覆蓋下，實現田園風光、生態度假旅游區和青城山自然人文風光的自然融合。按照詳規青城山將以山地景區為依托，平壩田園穿插環抱，水渠為脈絡，主干路為骨架，玉堂鎮、中興鎮、青城鎮、大觀鎮、街子鎮等5個旅游組團呈沿山帶形“串珠狀分布”。此外，青城山控制性詳規對土地使用方面要求非常嚴格，其中對土地的密度、高度、景觀和配套設施等方面都作了嚴格的硬性規定和要求。（圖10青城山周邊發展規劃示意圖）四川廣居民生實業有限公司青城山谷第21頁共135頁規劃對今后區域房地產開發的影響在青城山的發展規劃中，景區保護與房地產開發的協調被放在重要位置，在“合理、適度、有序”的發展指導思想下，擴展生態居家、度假住宅和旅游新村。按照青城山控制性詳規，將以保護青城山風景名勝區和世界遺產為前提，在保護自然山水田園生態及獨特文化的基礎上，以“天人合一，生態營城”思想發展建設青城山。用地調整措施方面第一是將加強旅游服務、文化娛樂、商業服務、停車設施及市政配套等公共設施設置；第二是調整現有部分用地為公園綠化用地，新增部分公園綠地，大力提高綠化用地比例，做到生態營城；第三是逐步改造工業用地為旅游服務用地。用地發展方向上將引導向東遠離景區發展利于在保護景區前提下的城鎮持續發展。控制其向南向北發展以露出更多的山體界面。以青城鎮為例，在總計約828平方公里的可開發用地中，控制性詳規明確規定其34的比例將用于綠化用地，9的比例用于道路建設，5的比例用于旅游設施配套等，最終用于度假住宅開發的用地僅占828平方公里的20左右，即165平方公里。可以看出，控制性詳規的制定使青城山的地產開發用地限制于“稀缺“范圍之內。開發方向該控制性詳規明確規定，規劃區內所有建構筑物設施為低層建筑，建筑體量化整為零，要求單幢建筑屋頂錯落有致，體量有進有退，形成豐富小巧的建筑體量與立面景觀。每幢建筑在滿足風貌特色分區的統一要求下，以川西民居為主，又必須與相鄰建筑立面風格有所差異，以形成整體有機、個性豐富的建筑景觀。重要景觀廊道控制上詳規確定了四橫四縱景觀廊道，橫向廊道是垂直于山體的重要觀山廊道，縱向廊道為健身景觀廊道。廊道兩側按綠化控制要求控制出綠帶。綠帶內為游憩休閑步道。廊道兩側地塊設地塊主入口，建筑主立面朝向廊道，廊道兩側建筑景觀通透，嚴禁形成建筑“墻“，以此將青城山的住宅掩映在生態景觀中。四川廣居民生實業有限公司青城山谷第22頁共135頁第二部分別墅市場研究一、成都別墅市場分析1、成都別墅市場開發投資情況從2000年至2002年，成都市別墅的開發投資呈持續上升勢頭（如下圖11），2003年投資勢頭有所回落。2004年2005年又回復上升勢頭。20022006年，成都市別墅市場的發展基本保持與整個房地產業發展同步，歷年來均呈不斷上升的勢頭。歷年成都別墅開發投資情況808881843652142782021792689783765698675611228045148883411086591896134293920012916111707554203310414384972914125450540005000001000000150000020000002500000300000035000004000000450000050000002000年2001年2002年2003年2004年2005年萬元別墅住宅總額（圖11歷年成都別墅開發投資情況）20042006年，隨著成都市房地產市場的空前繁榮，造就了成都房地產投資額的巨額增長，別墅物業的開發也得到了迅速的提升。2、成都別墅市場發展5個階段成都別墅市場經過近二十年的發展，從無到有，市場也不斷走向成熟，成都的別墅市場也走過了幾個不同的發展階段其主要由以下幾個階段1）、城市別墅領風騷這個時期主要是在1992年左右，其實這個時期的別墅不能完成稱為城市別墅，在當時桐梓林片還處于城市的邊緣區域，但隨著城市化進程的不斷加快，城市不斷的邊緣化，這個時期四川廣居民生實業有限公司青城山谷第23頁共135頁的“錦繡花園”就成為了現在的城市別墅。在那個時期，住宅體制正是進行深化改革的時期，住房由傳統的公房向商品房進行轉變，雖然在當時錦繡花園第一個在成都推出別墅項目，它的出現價格雖然一開始就拉到七八千元、一萬多元的高位，卻因為市場無同類產品供應，先富起來的人們又期待住進別墅的大好環境下而迅速賣光。天府花園隨之出擊，六七千元/的別墅銷售也還不錯。城市別墅一開始就價格不菲，滿足著社會暴富群體的炫耀心態。錦繡花園等城市別墅項目的成功，讓成都開發商也從此認識到別墅市場的巨大潛力。伴隨著這幾個項目的出現，借助周邊便捷的交通（臨近機場），在機場路兩旁刮起了別墅旋風，南洋花園、巴黎花園、順風苑等項目，但是隨著機場路高架橋的修建這部分項目也相繼死去，成為成都最大的爛尾樓聚集區。這個時期的別墅大部分為純別墅社區，戶型和物管、環境均說不上盡善盡美，價格卻與現在的頂級豪宅不相上下。2）、低價別墅崛起成都1994年，中央花園劃出一塊土地，規劃了20多棟別墅，讓購房者自己設計修建，這種自建房形式的別墅一搶而空，令開發商看到了低價別墅的曙光。這個時期的別墅與1992年出現的“豪宅”相比，在品質、價格上更低，但是良好的的銷售讓開發商嘗到了甜頭。隨后陸續出現我武侯庭院、武侯山莊、紅運花園、皇家花園、名流花園等項目。此部分項目最大的特點是處于城市的近郊區（距二環路僅35公里的距離），此部分項目的戶型基本上在從170到250多這個時期的別墅大部分環境十分糟糕，很多項目混雜于低價房小區中，滿足了不夠錢買錦繡等高價別墅，又看不上公寓房的中產階級的夢想，所以五大花園類型的別墅走勢仍然不錯。3）、TOWNHOUSE魅力四射“離自然很近，離紅塵不遠，上有天下有地”的TOWNHOUSE住宅，在2000年開始殺入成都。讓買不起別墅，又向往有天有地居所的人們精神一振，隨之出現的風格雅園、園首山莊、成都花園、君臨天下、錦城豪庭、河濱印象、以及溫江的邊城水戀、森宇音樂花園；華陽的綠水康城、翠擁天地等，TOWNHOUSE一呼百應，大有橫掃別墅市場之勢。TOWNHOUSE實際上就是聯排別墅，它位于城市邊緣地帶，交通方便，頂天立地，低密度、低容積率，花園不大卻每戶都有，總價界于公寓和純別墅之間，都因為對別墅的向往心理而使它走俏。這個時期的別墅最大的特點在于大分采用聯排形式，滿足了消費者有天又有地、價格不高的雙重享受，這部分項目大部分集中在交能便利、環境優美的近郊區（離市區在20公里左右），同時這部分項目在環境、物管、建筑風格、立面上都趨于多樣化。品質有了相當大的提升。四川廣居民生實業有限公司青城山谷第24頁共135頁4）、郊縣別墅走向繁榮應該說此時期的別墅更多的是理念的創新，成都的別墅由傳統的近郊向遠郊區域發展，此時期最著名的項目是“青城白鷺洲”，它的出現引起了業界的嘩然，也標志著旅游、休閑、度假地產浪潮的到來。從此，郊縣別墅與城市的交鋒不再是“第一居所”與“第二居所”的爭奪，休閑、度假項目以“陽光、空氣、青山綠水”向渴望自然的都市人拋去了繡球，一時間成都人恍然大悟。中國青城舉起青城大旗，青城白鷺洲的運動休閑公園、青城高爾夫的高爾夫山莊、假日青城的百姓度假小屋一大批度假別墅產品涌現和熱銷，讓人意識到旅游地產的蓬勃生機。同時也刺激了成都的別墅市場。這個時期雖然是成都別墅市場發展的小插曲，但是它的出現卻引領了一種享受生活、自然、美景的風尚。這部分項目大部分處于風景名勝區，擁有得天獨地的自然、人文、景觀；同時它的出現也帶了青城山、都江堰、西領雪山、牧馬山、龍泉山的別墅開發。它們的共通點是別墅的開發更趨于低密度、高綠化、高配套、高品質。5）、別墅的創新時間來臨自2002開始成都的別墅開發量達到一個頂峰頂峰，別墅物業在創新、個性方面得到了加強，這一時期出現了芙蓉古城、天泉聚龍、金林半島、牧馬山高爾夫、麓山國際社區、高山流水、天下青城、香頌島、易城、芙蓉青城、香頤麗都等一大批高品質的別墅項目。它們的分布區域更廣。援用較好的自然景觀、交通、人氣資源的都江堰、龍泉、華陽、雙流、溫江等地都成為開發的熱點區域。同時這個時期的別墅在創新上也下足了功夫，不同建筑風格的項目層出不窮、別墅的形態也更趨于豐富，如三環路以內以聯排、疊拼、錯疊拼別墅為主，近郊區（離成都20公里以內的區域）則以聯排、獨棟別墅為主，遠郊區（離成都20公里以上的區域）則以聯排、獨棟別墅、度假、商務別墅為主。這個時期的別墅項目大部分擁有獨特的地理位置、自然環境，同時別墅的功能也由傳統的居家功能向旅游、度假、休閑、商務等方向發展。3、幾個別墅發展重點片區分析地理價值環境價值價位（元/）項目定位代表項目主城區成都市區公園名勝古跡20000以上居家型高檔別墅翡翠城、尊城、龍灣半島、中海國際社區等華陽距市區30分鐘車程山丘森林河流高700028000元/以休閑居家型別墅為主麓山國際社區、麓港18英里、慰籃卡地亞、四川廣居民生實業有限公司青城山谷第25頁共135頁臨近機場爾夫球場雅居樂花園等龍泉驛距市區30分鐘車程淺丘地帶森林湖泊600012000/休閑居家型別墅為主天泉聚龍、國一澳鄉、玉龍山莊、盛世中華、等溫江距市區1530分鐘田野河流原生態自然環境800018000元/休閑居家型別墅為主香頌島、疊彩園、香頤麗都、春天大道等；青城山距市區50分鐘車程青城山森林河流高爾夫文化歷史650018000元/休閑度假和商務型別墅為主高山流水、天下青城、高爾國際、芙蓉青城、上善棲等（表13成都近郊幾個重點別墅發展區別墅開發形勢對比）由于城市土地價格不斷攀升，城市別墅已經成為一種奢侈品，價格高昴，能買起的消費人群絕對是金字塔尖的人群，隨著城市規劃、發展，別墅開發越來越向華陽、溫江、青城山轉移。華陽、溫江已經成為居家型別墅的第一選擇，青城山成為度假、休閑別墅的第一選擇。4、成都別墅現狀隨著國家對別墅用地的調控和成都房地產市場的發展，成都別墅已經成呈現出以下特征1）、供地稀缺和產量遞減自2003年以來,國家停止了別墅用地的供給,使別墅項目特別是獨棟別墅呈現供應量遞減的趨勢，在這幾年中，別墅開發用地主要是消化以前的存量用地，在不久的未來，別墅，特別是獨棟別墅將會成為市場的稀缺品，價值會得到很大的提升。2）、外觀獨具個性，川西風格和草原風格別墅是目前市場的主流風格目前，成都市別墅建筑風格種類較多，每個項目在大的風格中都有自身的一些特點，大露臺、私家花園、坡屋頂、各種中西文化元素都大量的運用與別墅中，使成都別墅在大的川西風格和草原風格的主題下，形成一些其它的產品訴求點。3）、建筑材料考究，具有良好的使用性別墅是人類居住的最高表現形式。必須奢華的價值感和高貴的氣質,才能獲得消費者的認同。因此，別墅的做工、用料上十分考究。高級外墻磚、高級文化石、高級涂料，甚至是高級玻璃和鋼材，都在別墅中有大量的運用。通過這些來彰顯別墅的高貴和奢華一面。四川廣居民生實業有限公司青城山谷第26頁共135頁4）、情感附加值高奢侈品賣的不是他那產品本身,而是賣產品所富含的,能夠帶給消費者的各種各樣的情感。因此，別墅除了營造產品本身的品質以外，同時也注重產品文化的挖掘和演繹。例如“高爾夫文化”、“蜀文化”、“院落文化”、“生態”等等，通過對這些文化與別墅結合，使別墅富含情感，彰顯擁有者的文化層次和境界。5）、別墅戶型面積多樣化從80多、100200多的聯排別墅到300400的獨棟別墅，大小戶型在平面布置上都十分合理，目前，100200多的聯排別墅是別墅市場中的主流戶型，90左右的小戶型聯排在市場中也很受客戶追捧，大戶型獨棟由于“禁獨令”的出臺，目前市場中獨棟放量較小，因此，別墅已經開始轉向小戶型別墅發展，小戶型聯排別墅在設計上已經日趨完善。5、供給分析截止到2007年，成都市共有21個在售別墅項目，其中郊區占到了19個之多，在售別墅的總體供應量達到270萬，別墅供應戶數達到8268戶，其中郊區在售別墅的總供應量為119萬，別墅供應戶數為7857戶。由此可看出，成都市郊區別墅為別墅規劃主流。成都郊區別墅土地目前已推出5170余畝，后期土地儲備量為5229畝，儲備量占整個規劃量的506，郊區別墅還有較大的發展空間，但后續土地儲備不樂觀。最近，成都及郊縣具有別墅形態的項目總共53個，目前亮相及在售別墅項目48個，已經開發目前亮相及在售別墅面積3000畝左右，其中面積在130280之間，總價在90200萬元/套市場反映良好。從價格分布的供求關系來看，成都市場上供應的別墅量較多集中在100萬200萬元和200300萬元兩個的價格段，分別占到了供應總量的35和30，而總價在100萬元以下的經濟型別墅和