赤水項目市場研究報告及一期產品初步建議報告上海皓基2012年6月項目報告思路本輪工作節點下階段工作重點城市概況城市格局研究人口與經濟產業與規劃項目SWOT分析住宅物業定位城市旅游環境分析旅游市場研究泛商業物業定位旅游商業市場分析相關理論研究旅游行為特征總體規劃建議總體市場分析高參考案例借鑒開發及運營建議房地產市場研究住宅市場分析財務測算其他市場分析行業發展方向赤水商業分析商貿市場研究專業市場分析商業發展方向項目定位細化及周邊城市個案落地執行項目總體定位第一部分城市格局研究城市概況城市格局研究人口與經濟產業與規劃城市旅游環境分析旅游市場研究旅游商業市場分析旅游行為特征總體市場分析房地產市場研究住宅市場分析其他市場分析赤水商業分析商貿市場研究專業市場分析周邊城市個案城市概況城市格局研究城市概況赤水市位于貴州西北部，隸屬遵義市管轄區，是通往巴蜀的重要門戶，素有“川黔鎖鑰、黔北邊城”之稱。城市地理區位赤水市城區位置在貴州的最赤水市位于貴州省西北部，隸屬遵義市管轄西北端，距四川省只有一河之區，赤水河中下游，東南與貴州習水縣接壤，隔。西北與四川省的古藺、敘永、合江三縣交界。赤水歷為川黔邊貿紐帶、經赤水與周邊城區的距離濟文化重鎮，是黔北通往巴蜀的重要門戶，素有“川黔鎖距瀘州70千米鑰”、“黔北邊城”之稱。距重慶220千米距遵義300千米距成都350千米城市關系圖距貴陽450千米雖然赤水屬于貴州省遵義市管轄區，但其實際城市地理位置距離四川省僅一河之隔，相較省會貴陽與瀘州和重慶則更能體現“近鄰關系”。由于“城市向心力”的影響，本案在整體定位之前將會對重慶和瀘州城市內大型商貿市場進行重點研究，與之錯位經營，以確保項目后期的良好運營。城市格局研究城市特征赤水是以農業和旅游業為主導產業的城市，2011年兩種產業生產總值占到城市生產總值的902011年，全市生產總值（GDP）412932萬元，而僅農業和旅游業總產值就占到城市總生產值的90全市農林牧漁業總產值117571萬元，占城市生產總值的28，分別為農業產值50538萬元；林業產值33552萬元；牧業產值28951萬元；漁業產值2659萬元；全市旅游總收入2566億元,比上年增長402；占2011年城市生產總值的62；而以農業和旅游業為主導產業的城市經濟展則不利于城市商貿業的發展和流通城市格局研究城市區位作為在連接貴陽城市經濟圈和成渝經濟圈中起到重要作用的赤水市，未來在貴州省中將起到黔北城市群的“龍身”作用。赤水、仁懷南接貴陽,北臨重慶,是貴陽與四川省和重慶市連接的重要通道,在貴陽城市經濟圈與成渝經濟圈的連接中起著重要的溝通作用。遵義市將建設以中心城區為中赤水黔北城市群心，桐梓、綏陽、仁懷、赤水、湄潭城區構成的黔北城市群，依托崇遵高速公路和杭瑞、遵桐梓綏、遵赤高速公路建成后形成的一小時經濟圈，推動中心城仁懷綏陽遵義區產業向周邊合理布局和延伸。湄潭未來貴州省將形成以遵義為龍頭,仁懷、赤水市為龍身的黔北城市群,促進產業的空間集聚,以點帶線,由線帶面深層突破,使“黔中黔北”兩大經濟區遙相呼應、雙輪驅動,相互補充、相互促進,協調推進、互動發展,帶動周邊小城鎮發展。城市格局研究城市交通交通條件較差，對外交通主要依賴公路和水路，目前有少數高速公路在建設中，未來將會對城市對外交通條件有所改善。近年開通高速公路共兩條，即遵赤高速和成自瀘赤高速，具體情況如下遵赤高速公路分兩段進行建設，即白臘坎至仁懷段（茅臺高速公路）和仁懷至赤水段（仁赤高速公路）；遵赤茅臺高速白臘坎至仁懷段已于2006年12月開工建設，于2009年完工。由高速于茅臺高速公路僅建設到仁懷市，實現通車后通往習水、赤水及川南地區仍然為交通瓶頸，未能形成高速公路網絡仁赤高速于2009年12月21日，全線建設工期為4年；成自瀘赤高速公路，不僅是四川包括瀘州通過貴州到廣西的一條重要通道，也成自瀘是貴州北部地區大宗貨物實現長江運輸的重要通道。同時這條高速公路通過瀘赤高速州、經過赤水、到遵義，是紅色旅游的一條經典線路；成自瀘高速最快將在2012年底建成通車；現有交通以城市道路和水港為主，交通情況較差赤水是貴州第一大港，碼頭年貨物吞吐能力72萬噸，“黃金水道”赤水河繞城而過，雖然有在建的縱貫赤水南北的瀘赤、仁赤僅60公里匯入長江。城市道路總長達高速公路，但沒有鐵路和航空的支持，商1705公里，形成了“兩橫、三連線”的網絡公路骨架。至2010年末，全市境內公路里程達22195公里，基本實現了村村通公路目標。貿及旅游的發展還是受到很大的限制。人口與經濟城市格局研究城市經濟城市GDP保持穩步上升趨勢，至2011年人均GDP約2500美元，房地產業處于快速發展期。赤水歷年城市生產總值赤水歷年人均生產總值454129200001737240335935296單單150001400730269位244位11356252017元億201000084617704元151050005002011年2010年2009年2008年2007年2006年2011年2010年2009年2008年2007年人均GDP與房地產發展關系小于800800400040008000大于8000啟動期快速發展期穩定發展期減緩發展期城市格局研究城市經濟人口年齡結構類型現有人口中，成年型勞動人口占城市總人口的38，城市經濟發展較慢，城市化發展滯后。人口年齡結構的三大類，即年輕型030歲主力成年型3155歲消費老年型56歲以上人群人口年齡類型的轉變過程與城市化各階段的轉變過程之間存在的互動對應關系年輕型人口對應人口城市化初級階段，成年型人口對應人口城市化加速發展階段，老年型人口對應城市化的最高級穩定階段；從世界各國城市化發展道路來看，人口年齡結構在由年輕型步入成年型結構以后，年輕型人口比重明顯下降，老、中、少三個年齡段人赤水目前成年勞動年齡人口少于年輕型人口，與城市化口往往出現“兩頭小、中間大”的狀況，這種低負擔系數的人口結構發展經驗中利于社會經濟發展的”兩頭小、中間大“城對于社會經濟發展極為有利。市人口年齡結構存在偏差；赤水目前人口年齡結構分布年輕型43；成年型38；老年型18城市格局研究城市經濟然而橫向比較，赤水同周邊相鄰城市的人均GDP相比屬于落后水平，同時人口增長緩慢，城鎮化率低，整體經濟實力不占優勢。2010年同區域各城市人均生產總值赤水歷年人口數量4000036626352982992300330173116311530300002727126865單單25位21356位20元20000157171483214007萬15人10100005002006年2007年2008年2009年2010年2011年仁懷重慶貴陽瀘州銅仁遵義赤水2011年年末戶籍總戶數100250戶；年末總人口311493人，其中農業人口237975人，非農業人口73518人。城鎮化率3519。赤水總人口體量不大，封閉落后的觀念使其人口保持著較低的增長；城市格局研究城市人口通過與國內一些商貿流通發達城市橫向比較，赤水極少的外來常住人口比例說明其城市商貿業發展較為滯后。織里鎮專業市場分布全鎮總人口名稱類型織里鎮位于浙江省湖州市，被譽為“中國童裝城”；30萬織里童裝城新專業市場人，其中外來常住人口約20萬人。織里童裝城老專業市場織里棉布城專業市場業的繁榮和快速發展，主要取決于其是否擁有雄厚的產業基場城市商貿流通織里商城專業市礎，而另外一個重要因素是大量的外來商貿人士，在城市產成品與外部需求間毛皮大廈專業市場起到了搭建橋梁的關鍵性作用；織里1號家具城專業市場赤水僅占總人口7左右的外來常住人口與織里鎮約占總人口66的外來人紅門館服裝城專業市場口相比來看，可見赤水的商貿市場發展非常滯后；城市格局研究城市經濟從經濟發展階段來看，赤水應處于大型綜合超市、專業店階段，但其商業業態仍處于傳統形態，赤水商業的消費意識遠滯后于其人均GDP的發展。敏感因素生存需求價格品質便利文化、情感需求人均GDP500以下5001000100030003000500070001000010000以上集市百貨商店大型綜合超倉儲式出現業態沿街商市都市MALL購物中郊區MALL業批發市場專業店心形成傳傳統統形形態態階階段段業態豐富階段業態替代階段條件剛走出農村社會的自給自足，商貿交易信息不充市場需分求多元化，主流產品面臨激烈競爭商業業態細分完全，總量飽和隨傳統商業業態不斷豐富伴隨生活資料相對過剩，各種商業，市場開始細分出服務于不隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，形成業態在城市中心混雜聚集，車水馬龍同人群、經營不同門類的專這時出現在一定輻射范圍內經營相同門過程、景象繁華，形成人們共同認知的生業市場，并帶動其上下游產類、且檔次有重合的不同商圈，相互分活服務和商貿交易聚集區業鏈得以共同發展流客戶，產生替代性競爭市場信息和市場機會被充分階段城市原始商脈的發展和延續，民間自相互具有替代性的不同商圈以整體規模發形成，具備相對集中的商業設施和關注，商家有比較明確的市場綜合性的商業業態，承擔城市商品流目標，經營同類商品的商家群、經營檔次、價格或服務的相對優勢，通特征通中心的基本功能區體匯聚在一起形成行業整體競過更好滿足消費者需求而搶占市場份額爭力赤水城市格局研究城市經濟結合城市化率和約2500美元的人均GDP來看，赤水目前應該處于綜合業種的形態，商業應出現第一次升級。8001500US15004000US40008000US800020000USGDP傳統商業發展綜合業種的業態多選擇，自由購物空綜合性商業形式轉型商業形式消費者價格敏感間多種需求個性消費城市化率2545708595人均GDP位于1500美人均GDP位于1500人均GDP位于2000金以下；城市化水平人均GDP位于4500人均GDP位于80002000美金；城市化水4500美金；城市化水8000美金；城市化水20000美金；城市化在25以下平在45以上70以下平在70以上90以下水平在90以上平在45以下商業處于與農業經濟商業形態出現第一次升商業形態出現飛躍，廣義商業形態出現，廣義性商業的升華轉型，主題性的購物公園等相匹配的原始狀態多樣化、規模化的現級，取代了農業時代的SHOPPINGMALL、大型購代商業出現，如綜合物中心、旅游商業地產地攤、集貿市場，商品極具個性消費的場所出現為城市生活提供基本保大賣場、專賣店、物流等綜合型商業形精品店等態出現障城市格局研究城市經濟人均可支配收入的高低是衡量城市商業發展水平的一個重要依據和借鑒，而赤水較低的人均可支配收入，某種程度上限制了城市的商業發展。2011年同區域各城市人均可支配收入赤水近年人均可支配收入增長25000202497150002000194201258920000184017884174261660010638單93671500位1500010000136012589單元位100010000元50007105005000000002009年2010年2011年重慶貴陽瀘州遵義興義赤水人均可支配收入年增長率至2011年，赤水人均可支配收入12589元，較2010年上漲184；雖然近兩年人均可支配收入增長迅速，但同貴陽其它城市及周邊相鄰城市相比，赤水人均可支配收入仍處于較低水平；城市格局研究城市經濟從消費結構來看，以最基礎的生活貿易為主要消費類型，居民消費層次處于最低端。2011年赤水社會消費結構社會消費品銷售總額131360萬元，比批發貿易零售貿易住宿業餐飲業上年增長284；4211其中批發貿易業零售額5500萬元，零售貿易業零售額97412萬元，住宿業零售74額1230萬元，餐飲業零售額27218萬元；產業與規劃城市格局研究城市產業赤水呈現“二、三、一”的產業結構，第二產業占總產值約半數，為典型的資源性城市產業。2011年，據初步測算，全市生產總值（GDP）12000412932萬元，比上年增長194。10000其中第一產業增加值68768萬元，比上年增288080310040316038303790長13；第二產業增加值187616萬元，比上年60增長288；第三產業增加值156548萬元，比上004380年增長174；40498050900042904540三次產業結構比167454379；200027402011年，全市有規模工業企業30家，實現工業1880175018801670000總產值664474萬元，實現工業增加值122372萬2007年2008年2009年2010年2011年元，比上年增長352；第一業產第二產業第三產業城市格局研究城市產業目前赤水有竹業、旅游、農業、工業四大產業，其中農業和旅游業為城市支柱產業。竹業強市旅游業豐富的竹資源成為赤水“竹業強市”的金鑰匙，旅游業快速發展，已成為赤水市國民經濟和社會發2008年，赤水市竹產業年綜合收入近11億元。竹產展的新興支柱產業。2010年，共接待游客175萬人業列入貴州省“十一五”重大專項科技支撐項目，赤水竹業循環經濟工業園區已建成。次，旅游總收入18億元，旅游業帶動第三產業健康2010年生產漿板1708萬噸已完成。主要發展。農業產業工業2010年，全市農業總產值完成104億元，糧食總產量達1562萬噸，赤水金釵石斛地理和赤水烏骨雞標2010年，全市規模工業企業完成工業總產值456億元，志產品保護均通過國家審查驗收；以化工、竹加工、電力能源為主的三大門類工業已成為金釵石斛全市年產量500噸以上。目前已建成國內最大的國家級石斛生產基地。工業經濟主導力量。城市格局研究城市產業城市工業總產值基數較低，其中竹制品產值所占比例便高達32，形成了“一業獨強”的局勢，但卻難以形成規模化發展。全市共有規模以上企業數23家,全市規模工業總產值456574萬元（規模以下9208），比上年增長177其中規模以上竹制品企業6家，主要有中竹新宇竹業有限公司和新棉竹木制品有限公司；工業總產值213572萬元，比上年增長518；赤水竹業循環經濟工業園區被列入全省重點園區，天竹、赤河、華龍紙業和紅赤水生態食品等6家企業落戶園區，形成竹建材、竹裝飾板材、竹工藝品、全竹造紙、竹家具和竹筍加工6大系列產品300多個品種，實現產銷兩旺，竹產業對工業的貢獻率達到50。城市格局研究城市規劃城市定位國際先進生態立市、旅游興市、休閑度假生態旅游城市竹業強市城市定位目標產業總體發展戰略城市格局研究城市規劃赤水發展的三階段（預測）雖然本案所處區位未來為城市專業市場重點發展方向，但由于時間限制因素，近幾年內享受不到太多利好。本案位于赤水大道和城工大道交匯點，而赤水大道和城工大道未來的城市主軸線和建材、汽車業專業市場的戰略規劃為本案的發展帶來了光明前景；發展階段第一階段第二階段第三階段赤水將建設成為一重點發展城市旅游和商貿業，快速發展以第城市三產業為城市支柱性產業個標準的國際先進形成以赤水大道、城工變化旅游城市大道及萬鏈路為主軸線的城市格局打造赤水農家特色休閑游河濱路成為赤水的居民休閑場所，成為飲食、休閑、茶文化、娛樂一條街旅游產業達到國際先進水平，成為一個標準的形成赤水大道、城工大道（建材），城工大道（汽車業），河濱路、紅軍大具體實施城市縱軸線赤水大道道、赤水大道（旅游配套）三個產業集聚區國際先進旅游城市，成流動人口大規模增加，第三產業增加幅度很大，餐飲、旅游為赤水的第三個支柱產工作城市橫軸線城工大道、酒店將逐漸成為支住性產業；業、萬鏈路。目前2015年20152020年2020年2040年城市格局研究城市規劃未來規劃將形成一個老城商業核心區、一個高端商業核心區、一個工業園區和一條河濱景觀的“四個一”格局。一個老城商業核心區即現有的大橋、五星路口、市醫院、客運站、紅軍大道、西內環路、赤水一中等形成的原有老城區域，即市中辦事處轄區一個檔次最高的商業核心區河濱東路商業區一個工業園區以現有天臺鎮委核心，沿老赤桐公路沿線的扇子田鐵匠爐烏龜橋月亮田百畝大田，擴展到沿萬鰱路及復興太和村一帶。一條河濱景觀從赤天化河濱東路河濱中路河城市規劃未來重點發展區域為老城商業核心區和河濱西路甲子口切角丫復興、大同的10公里亮麗河濱景觀濱路高檔商業核心區城市格局研究城市規劃城市道路網絡的規劃趨于完善，城市對外交通能力得以全面提升。城市縱軸線第一縱軸線赤水大道（赤水大橋客運站轉盤林業車隊采氣隊鐵匠爐，建筑紅線為40米，為縣級城市中的最高標準）第二縱軸線紅軍大道文化大道長江新村宋代古墓城城市橫軸線第一縱軸線城工大道市道第二縱軸線萬鏈路路規劃外環路復興鐵匠爐萬鰱路北段鰱魚溪城市景觀路從赤天化河濱東路河濱中路河濱西路甲子口切角丫復興、大同的10公里亮麗河濱景觀第二部分旅游市場研究城市概況城市格局研究人口與經濟產業與規劃城市旅游環境分析旅游市場研究旅游商業市場分析旅游行為特征總體市場分析房地產市場研究住宅市場分析其他市場分析赤水商業分析商貿市場研究專業市場分析周邊城市個案城市旅游環境分析旅游市場研究旅游資源赤水為國務院唯一以行政區命名的國家級風景名勝區，被譽為貴州的“生態邊城”。赤水風景名勝區是國務院唯一以行政區命名的國家級風景名勝區，“千瀑之市”、“丹霞之冠”、“竹子之鄉”、“桫欏王國”、“長征遺址”五大特色。赤水因美麗而神秘的赤水河貫穿全境而得名，更因中國工農紅軍“四渡赤水”以及赤水丹霞世界自然遺產而揚名中外。赤水市歷來重視生態建設，被譽為貴州的“生態邊城”。旅游市場研究旅游資源依托自身擁有的18個獨立景區和世界級的“赤水丹霞”自然遺產，政府規劃未來將重點發展新型生態旅游強市。未來赤水城市“四化一強”建設模式中將重赤水風景名勝區總面積為630平方公里，占市域面積的三分之一，由點建設新型生態旅游強市18個獨立景區組成。現有森林面積214萬畝，全市森林覆蓋率7629，風景區內高達95以上。2010年8月2日赤水丹霞申遺成功，世界自然遺產中國丹霞赤水。赤水擁有中國最好的生態旅游環境和重要的“紅色旅游”標志，旅游將是赤水未來重要的支柱產業之一。旅游市場研究旅游資源擁有多個知名旅游景點，但整體呈現景點等級低、旅游產品類型單一的發展狀態，同時因純粹的觀光旅游而形成以”門票經濟“為主的旅游經濟。風景區名稱景點等級門票價格（元人）旅游目的5A黃果樹景區貴州旅游資龍宮五柱峰景區世界級自然遺產50觀光游源豐富,5A赤水大瀑布（十丈洞）4A60觀光游遵義6家遵義會議會址、赤水大瀑布、級景區有兩遵義市燕子巖國家森林公園、四渡赤水燕子巖森林公園4A25觀光游紀念館、中國丹霞谷、云門囤家，包括其竹海國家森林公園準4A25觀光游貴陽10家黔靈山公園、紅楓湖、青他4A景區多四洞溝景區準4A4A巖古鎮、天河潭、南江大峽谷、野生動物園、保利國際溫泉、天邑森林溫泉、分布集中在30觀光游景區貴御溫泉、泉天下溫泉中國侏羅紀公園25觀光游黔南2家荔波樟江、平塘貴陽及黔南丙安古鎮景區20安順1家夜郎洞景區一帶，對赤觀光游畢節2家織金洞、百里杜鵑大同古鎮免門票觀光游水的旅游造黔西南1家萬峰林楊家巖景區30觀光游黔東南1家西江千戶苗寨成極大分流赤水只有兩個4A級景區，且均是以觀光旅游為主，游客參與性項目少，造成旅游發展速度緩慢，造成游客停留時間短；典型的“門票經濟”，且門票價格偏低，造成旅游經濟低，增長緩慢；旅游市場研究旅游線路受到貴州等城市景點的影響，赤水旅游線路以周邊城市居民的短途旅游為主，長途旅游線路安排較少。短途線一般為赤水周邊城市到赤水的一日游到三日游主要線路重慶、成都、瀘州赤水（四洞溝畫廊、燕子巖幽谷、十丈洞、主要客群為周邊城市居民，便形成以短大同古鎮、赤水大瀑布等景點）重慶、成都、瀘州。其中，留宿赤水或九途旅游為主的路線，停留時間以2天一夜支一到兩晚為主；受到周邊國內知名旅游景點的影響，如遠途線外地入黔游中主要的途徑景點為黃果樹瀑布、花溪青巖天河潭、南貴州黃果樹瀑布，導致赤水在長途旅游線江大峽谷、西江苗寨等，貴州北線游（遵義、茅臺、赤水）是非常稀少的線路路中，對游客的吸引力降低；主要線路第一天各地貴陽短途旅游的特點第二天貴陽仁懷消費力低赤水周邊以中小型城市為主，第三、四天仁懷茅臺赤水與長途旅游來自北京、上海的游客相比整第五天赤水貴陽體消費力較弱第六天貴陽各地。其中，留宿赤水或九支一到兩晚停留時間短一般以住宿一晚為主，游客由于多種原因導致赤水旅游業形成消費低、消費少的旅游行便為無。時間發生其它延伸性消費；旅游市場研究旅游線路長線旅游較少，較遠區域旅游團隊及少涉足赤水市，赤水旅游景點的知名度和消費能級均較低。常規情況下，旅行社的線路景點安排對于提升旅游景點的知名度和人氣是最直接有效的方法；而目前幾大旅行社組織的貴陽長線旅游線路中，均是以黃果樹、南江大峽谷、黔靈公園等景點為主，涉及赤水相關的景點非常少。旅游市場研究旅游發展階段同時結合理論研究可以發現，旅游產品創新化、多樣化是旅游市場發展的必然趨勢，而赤水單一的旅游產品對游客的吸引力將逐漸減弱。1、創新化趨勢2、多樣化趨勢當今，度假旅游已經成為人們一種必不可少的生活方式度假旅游產品在早期傳統的溫泉、礦泉療養出現后，繼而出、度假客源也以團隊為主轉向以散客為主、不帶孩子的現了追求“3S”享受陽光、沙灘、海水的濱海旅游，而后伴侶在度假者中占據越來越大的比重、無主題的度假旅，高山滑雪也成為深受人們歡迎的度假旅游項目，并且迅速游向有主題的度假旅游轉。發展成為一大產業。近年來，一些擁有豐富度假旅游資源、城市設施又較為完善團客散客的城市又逐漸開發出了都市度假旅游形式。濱海、濱湖、高山滑雪、溫泉療養、都市等多種類型旅游度無主題有主題假區的配合，使得度假旅游產品不斷豐富與完善。旅游市場研究旅游發展階段參考國內國際旅游發展的三個不同階段來看，赤水目前處于旅游業的初始期，旅游能級的提升任重而道遠。傳統發展階段觀光現代發展階段旅游城市模式城市旅游模式城市即城市、景區即景區旅游單純以景區吸引游客城市即景區、景區即城市復合功能吸引消費者國內趨勢度假休閑旅游城市的四種旅游類型旅游旅游世界趨勢觀光旅游休閑旅游度假旅游背景資料國際慣例表明一國人均GDP達到1000美元時，就進入國內旅游的需求增長期，此時的旅游形態主要是觀光旅游；人均GDP達到20003000美元，旅游形態開始向休閑旅游轉化，進入出國旅游的增長期；人均GDP達到30005000美元，旅游形態開始向度假旅游升級；達到5000美元以上則開始進入成熟的度假經濟時期。旅游市場研究旅游發展階段/案例鏈接案例鏈接單一的觀光旅游景點在國內多個旅游城市均已實現成功升級，如開封清明上河園和杭州西溪濕地。大型宋文化主題公園，以宋功能升級代張擇端的名清明上河圖開封清明主題化、體驗型、上河園初期旅游特點為藍本，集中再現原圖風物人文觀光游互動型景觀的大型宋代民俗風情游樂園。功能升級以打造洪湖濕地生態公園和杭州西溪休閑度假為開發目標的集城濕地初期旅游特點休閑度假游觀光游市濕地、農耕濕地、文化濕地于一體的國家濕地公園。旅游商業市場分析旅游市場研究商業市場/酒店市場現有酒店雖然整體檔次偏低，且以當地私人經營為主，但市場分布量多，基本可滿足旅游客群的需求。名稱平時價格黃金期價格（標間）（標間）可接待人數位置中悅大酒店377628250南正街赤水大酒店180440150人民西路速8酒店198458180河濱西路三江賓館120400168河濱西路金橋賓館6036840康佳路白云賓館9028050人民北路金龍賓館7019840人民北路悅家賓館12012024康佳路順達賓館10039810人民西路凱悅賓館10039860人民西路城市間商務賓館15029880市府路清賢賓館12024636南正街萬豪之星酒店29052870人民街航道賓館33856870河濱路現有酒店分布圖赤水源賓館388568130人民北路現有酒店主要分布在城市核心區域內；以當地私人經營的中端偏下的賓館居多，兼帶少量快捷酒店和中高端酒店；市場現有中檔以上酒店不足20家，赤水雖然是旅游城市，但旅游人口有限，眾多賓館的存在基本可滿足旅游客群的需求；旅游市場研究商業市場/酒店市場目前酒店市場經營情況較為理想，供應與需求基本保持平衡狀態，入住客群以團隊旅游和商務客為主。三星級酒店3家、四星級1家合計約700個床位赤水現有酒店床位約11000個；快捷酒店以上標準入駐客群旅游團隊和商務兩大類客合計約1300個床位群為主，同時兼帶部分自助游客群；賓館、招待所等目前酒店市場經營情況良好，入駐合計約4000個床位率較高，市場供需基本持平衡狀態；鄉鎮賓館、酒店、家庭旅館、招待所等合計約5000個床位旅游市場研究商業市場/酒店市場規劃和在建中酒店主要分布在沿赤水河一帶，以較為高端的四星、五星級酒店為主，總供應量四十多萬平方米，可以預見未來的市場競爭較為激烈。目前赤水在建和規劃中的高星級酒店約9家，主要分布在沿河濱路一帶的赤水河周邊；部分規劃中酒店分布圖分別為四星級酒店5家，五星級酒店四家，總建筑面積約44萬平方米，規劃總床位近5000個。巨洋國際大酒店金黔萬麗大酒店旅游市場研究商業市場/餐飲娛樂餐飲娛樂經營內容單一、經營模式落后，處于城市商業發展的初始階段。無知名商家的入駐經營等級低經營模式市場經營類型落后現狀單一建筑破舊服務水平環境差落后傳統商業經營模式，以沿街商鋪為主；經營業態業種單一，以滿足居民基礎生活需求為主；服務業發展落后，服務意識差；旅游市場研究商業市場/特色購物特色購物由于當地特色購物種類少、規模有限，未形成富有當地特色的主題購物街。除了以滿足居民基礎生活所需的日常用品外，其它相對擁有較多市場份額的便是具有一定特色的竹制品；由于竹制品受工藝、購買量等條件的限制，致使其不會像其它產業可以大規模的開發和銷售，因此雖然在當地市場擁有份額較多，但相對其它城市支柱產業的銷售、經營門店赤水的竹制品市場銷售量即非常少；旅游行為特征旅游行為研究客群特征赤水連年出現旅游收入和游客雙增長的局面，但由于整體基數較低，旅游經濟收入并不理想。300赤水歷年接待游客30赤水歷年旅游總收入2536225662502520017566201831單位139單150位15125萬10951013人億10080元106661461505352002006年2007年2008年2009年2010年2011年2006年2007年2008年2009年2010年2011年至2011年赤水全年接待總游客25362萬人次，旅游總收入2566億元；根據官方統計，游客的人均消費約800多元人民幣；旅游行為研究消費特征通過于國內知名旅游景點旅游人口的人均消費進行橫向對比可以看出，赤水旅游人均消費偏低。35003000單3000赤水于國內各知名景區旅游消費對比位2500元2000200015001500130010008005000赤水麗江張家界九寨溝三亞根據赤水旅游局統計數據，旅游人口人均消費（含往返車費、住宿、餐飲、娛樂、購物、游玩等所有費用）約為800元；與國內知名景區消費額度相比較低60城市旅游消費中休閑、娛樂、購物的比例對比40旅游行為研究消費特征從旅游消費結構可以看出一個城市旅游業的發展階段，赤水休閑、娛樂、購物三類僅占總消費額的26，城市旅游2處于0旅游業發展的初級階段。休閑、購物、娛樂等約占整體消費的026赤水北京上海河南海南重慶由于缺乏良好的旅游配套建設和旅游環境整體包裝，游客在赤水城市休閑、購物的花費非常低下。在于多個其它城市相比可以看出，赤水旅游消費支出中以住宿、出行、餐飲三種基礎類為主，而休閑、購物、娛樂三類總合僅點總消費支出的26；旅游行為研究階段性總結階段性思考綜上所述，對本案開發方向的初步判斷提出如下建議赤水旅游人口逐漸增多，對于具有城市特色的餐飲和特色購物需求日益增多，可經過商家資源整合，建議可重商貿型商業點發展此類商業；發展機會點隨著城市經濟的逐步提高，商旅游型商業基本概貿型商發展機會點況業應迎來首次發展期，但赤水目前流動人口少、產業基礎不足，此類商業建議謹慎或少量開發；酒店發展目前市場酒店擁有量與住宿客群需求量基本處于機會點平衡狀態，但未來兩年有大量高星級酒店產品入市，激烈的市場競爭可想而知，建議謹慎開發，或經過產品細分進行差異化經營；旅游行為研究階段性總結/酒店發展機會酒店發展機會點通過與其它城市的橫向對比及考慮未來赤水高星級酒店的入市量，建議本案慎重開發高星級酒店產品。2011年赤水與同等級城市旅游總收入比城市名稱酒店數量游客逗2011年旅游2011年接待游客留時間總收入（億元）（萬人）開封四星級以上酒店4個13天155239016單位億元自貢四星級以上酒店5個15天11099138178赤水四星級以上酒店2個12天2566253622011年赤水與同等級城市旅游總人數比通過與同等級旅游城市的相關數據相比可以看出，赤水旅游總收入和旅游接待人數均較低，對于酒店的需求量有限；單位萬人赤水酒店擁有量卻與其它兩個城市相差不多，同時考慮赤水未來規劃和已在建的9個四、五星級酒店，可以預見未來幾年，赤水星級酒店的經營市場將異常困難；旅游行為研究階段性總結/酒店發展機會赤水未來五年高星級酒店市場需求與供應目前已基本持平，若再開發同類產品，將面臨后期經營困難的問題。未來五年旅游客群增長量25362萬（2011年旅游人數）（1305）25338043萬（旅游人數）未來五年高星級酒店客房需求量38043萬（2030）/365/2/8013021954（房間數）未來五年高星級酒店需求量赤水20072011年旅游人數的平均每年增長率為30左右；（13021954）/300間/酒店457（家酒店）基于每年30的旅游客群增長率預計未根據未來五年赤水旅游人群的增長進行推算，赤水未來五年對于高星來五年赤水年均旅游人數增長率30左級酒店的需求量為457家，但目前市場上已規劃和在建的四、五星右，旅游具體旅游客群增長量為級酒店為9家，可以預見未來競爭較為激烈。可在同一業態領域內產品細分，以服務不同客群為目標，進行差異化經營旅游行為研究階段性總結/旅游商業發展機會旅游商業發展機會點處于旅游商業發展初期，特色餐飲和購物均亟待統一規劃和打造，樹立新的市場形象。旅游商業現狀餐飲娛樂特色購物雖然赤水餐飲具備一定的當地特當地特產竹制品經營商家、種類在旅游地產“吃、住、游、娛、購、行”六色，但整體經營市場層次低、類均較少，同時未經過統一打造，大要素中，“住、游、行”是旅游城市的基型單一，未經過包裝和規劃，因形成市場規模，對游客不具備吸本要求，也是必要條件；此沒有形成良好的形象；引力；而在旅游業發展初期，除景點外，吃和購便是吸引游客的另外重要因素，隨著旅游地產的進一步發展，“娛樂”功能也逐步豐富起來，如主題游樂廣場等；而赤水目前旅游市場連基礎型的餐飲和購物仍未形成具有吸引力的旅游目的地；旅游行為研究階段性總結/旅游商業發展機會特色餐飲案例鏈接（開封夜市小吃）開封的特色夜市小吃，雖為當地居民自發形成，但如今在國內已享有較高的知名度。通宵達旦、熱鬧異常的小吃夜市是開封這座古城的一大特色之一；鼓樓夜市因其濃郁的地方傳統特色，被中央、地方、港澳臺以及海外的百余家媒體廣為報道。到開封鼓樓吃夜市成了海內外來汴游客晚間的主要旅游項目，每逢節假日，鼓樓夜市的客流量可達數萬人之多。旅游行為研究階段性總結/旅游商業發展機會特色餐飲案例鏈接（長沙坡子廟火宮殿）以古樸典雅的建筑為載體，開發集民間藝術、風味小吃于一體的長沙持色美食街。位于長沙湘江河畔的坡子街是長沙特色美食火宮殿人繼承了傳統的特色小品，同時一條街于2004年10月動工改造，改造后的坡兼收并蓄，制作供應各地的特色小吃，時子街占地面積74畝，總規劃面積164萬平方令小品，小吃的花色品種多樣。米，其中商業面積8萬平方米。以小品為主的早茶夜市，以湘菜為主的建成后的坡子街融古樸典雅、民間藝術及老點菜、宴席，獨具特色且質量保證、消費字商行于一體，是聚集長沙乃至湖南各地的方便、價格適中深受廣大消費者歡迎。風味小吃的美食一條街旅游行為研究階段性總結/旅游商業發展機會民俗購物案例鏈接（鳳凰古城）將特色購物作為城市旅游開發的重點工作之一，深挖當地特產、工藝品，如今民俗購物街已成為古城集聚人氣的重要場所。在古城每條街上，均是當地各種各樣的工藝品，包括織錦、蠟染、扎染、銀飾等做工獨特，具有濃郁的地方特色和較高的藝術價值。鳳凰古城姜糖、蠟染、扎染、紙扎、銀飾、湘西臘味等旅游商品經營規模逐漸壯大，僅姜糖一項就發展成為億元產值的“大產業”。目前以姜糖、銀器、苗酒、臘肉、臘染等為代表的地方民族品牌獲取得了游客及市場的認可，成為了游客來鳳凰旅游帶回家不可或缺的特產。旅游行為研究階段性總結/旅游商業發展機會民俗購物案例鏈接（西安書院門）打造集特色民俗、古玩、字畫為一體的仿古旅游購物街，是西安的書畫薈萃之地。書院門位于西安市老城區內，借助于西安老城內觀光旅游人群及其具備的文化底蘊優勢，將其打造成以特色民俗、古玩、字畫為一體的明清建筑風格仿古旅游購物商業街；主要經營內容文房四寶、字畫、青銅器、玉器，還有很多民間特色藝術品，如皮影、剪紙、手工編織等，具有濃厚的文化氣息，是西安的書畫薈萃之地。旅游行為研究階段性總結/商貿市場發展機會商貿市場案例鏈接從城市產業基礎分析，在某一行業沒有足夠量的企業數和年產值，難以積聚形成規模化的商貿流通市場。赤水竹案例一（南通）對應市場（疊石橋）發展歷程制1992年，合計建筑面積25萬家紡生產企業數量品3000家形成家1997年，合計建筑面積41萬企規模以上企業1500家紡市場2001年，合計建筑面積196萬業家紡年產值600多億元目前，規劃在建第三期約58萬僅5家,案例二（東陽）年產木雕、根藝、紅木家具企業形成木對應的東陽木雕城發展歷程值（不包括作坊式企業）2000多家雕市場2007年，建成市場一期，建筑面積41只萬平方米有木制品年產值目前，二期規劃占地面積607畝150億元21億元旅游行為研究階段性總結/商貿市場發展機會商貿市場理論分析比照商貿流通市場形成的理論，赤水的竹制品產業不具備形成大規模產地型專業市場的條件。生產者研究當地生產企業數量少，規模不大短期內交通條件難以改善，無法吸消費者研究引大量采購者供銷關系研究產品種類少，款式型號不豐富結合之前的特色產業城市形成商貿市場的量化關系對比研究，我們可以初步判斷，近35年內赤水發展竹制品市場的總體規模在14萬方之間。因此，建議與民俗文化購物市場共存發展。第三部分房地產市場研究城市概況城市格局研究人口與經濟產業與規劃城市旅游環境分析旅游市場研究旅游商業市場分析旅游行為特征總體市場分析房地產市場研究住宅市場分析其他市場分析赤水商業分析商貿市場研究專業市場分析周邊城市個案總體市場研究房地產市場研究總體市場研究綜述赤水市地產開發規模龐大，增長速度迅猛。截至2012年4月規劃批準面積為21088萬平方米；2011年度開發建設總量完成4084萬平方米，其中赤水市區開發建設總量為26萬方；2012年度完成開發建設總量2501萬平方米。2012年13月，全市在建項目168個，完成投資28億元，同比增長1594，以上數據來自住建局統計數據及互聯網公開資料。房地產市場研究總體市場研究綜述以赤水30萬人口總數計算，赤水年開發量與人口對比數非常高城市開發建設面積（萬平方米）現人口數（萬）比例赤水403013上海12002500048重慶1400280005廣州820130006蘇州4801050045赤水開發建設面積與人口數比例已經超過一般大、中城市的23倍，開發量遠遠超過城市人口所能承載的范圍。房地產市場研究總體市場研究綜述赤水開發中的地產項目主要集中在三個板塊赤水大道板塊以赤水大道為軸線分布的新開發區域，目前規劃檔次最高檔的樓河濱板塊盤都集中于此，有規劃相對現代以河濱西路為主的河濱的集中商業以及星級酒店項目；區域板塊，多以住宅赤水大道延伸段另有規劃中項目底商構成，部分酒店產（包含本案）；部分年內交房，品；大部分已交房大多剛啟動或待啟動。紅軍大道板塊以紅軍大道為軸線分布的區域，集中約9個開發建設中的樓盤，多為住宅底商構成，一個五星級酒店；多為年內或明年交房。房地產市場研究總體市場研究價格分析三大板塊價格存在差異，距離市中心遠近、開發成熟度、公開發售時間等因素是導致價格形成差異的重要原因。河濱板塊價格（元平紅軍大道板塊價格米）（元平米）住宅24003200住宅27003800商業1200018000商業1500024000赤水大道板塊價格（元平米）住宅30003800商業1500018000房地產市場研究總體市場研究三大板塊指標分析三大板塊產品形態存在明顯差距，與開發時間的關系最為直接拿地時間相對較早，成本相對較低河濱路板塊目前在售的幾個項目多為2010年開盤的項目，建筑規劃形態及品質相對落后紅軍大道板塊開發時間略后，成本有所增加在售樓盤綜合性強，建筑規劃形態及品質相對有所提高開發時間最晚，土地成本最高赤水大道板塊多為高容積率的高層、小高層底商建筑，呈現大規模的中央居住區房地產市場研究總體市場研究三大板塊指標分析受開發時間和經濟發展等因素影響，三大板塊開發規模、配套等方面差異明顯物業管理幾乎沒有物業管理傳統物業管理形態智能化物管開始出現社區配套缺乏綠化、停車等相關配配套設施有所完善，基本部分項目出現了會所、高套滿足當下城市需求綠化等高端配套開發規模多為12萬的開發規模除個別樓盤外，大多為5萬基本都超過5萬的開發量，甚至平方以下開發規模出現了25萬方的中央居住區河濱路板塊紅軍大道板塊赤水大道板塊房地產市場研究總體市場研究三大板塊指標分析三大板塊樓盤的營銷水平也存在明顯差異售樓處非常簡陋比較一般有一定的形象、管理、智能化及團隊培訓人員素質比較差有基本接待能力有專業化的銷售人員形象包裝基本無包裝有簡單包裝產品形象包裝上整體出現很大提升河濱路板塊紅軍大道板塊赤水大道板塊房地產市場研究總體市場研究總結開發赤水現有開發建設項目已經超出城市人口所能承載的范圍，競爭日益激烈；去化許多2010年開盤的樓盤仍在銷售，項目去化率并不理想形態受經濟發展滯后、交通不便等因素限制，地產形態過于單一，基本以住宅底商形態為主項目對于居住部分的開發應把握時間節點，并在產品形態、功能形態、產品組合等方面有所突破，形成差異化，避免惡性競爭住宅市場研究房地產市場研究住宅市場研究綜述赤水開發項目基本以住宅底商形式為主，通過走訪調查目前赤水在建和待建的大約有以下在售項目紅軍大道板塊赤水大道板塊市中心及河濱板塊赤水四季城御園中央國際（望江樓）（恒大雅苑）天臺麗都嘉壕國際富城花園丹霞金邸（泰和園）（君豪城市花園）日盛啟典山水麗城（宜佳苑）（金赤世家A）赤天化荷塘曉月（逸景苑）金赤世家B太平大廈金水灣總計19個，其中帶（）的7個屬于2010年即開盤售賣的尾盤房地產市場研究住宅市場研究個案赤水四季城御園位置紅軍大道新行政區規模10萬平米物業類型多層住宅底商價格范圍3800左右均價主力面積80145平米工程進度在建開盤時間未開盤，接受預定去化情況預定比較多營銷水平較好開發商貴州群立房地產開發公司綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區，臨赤水河房地產市場研究住宅市場研究個案恒大雅苑位置紅軍大道規模占地面積約1萬平米物業類型多層住宅底商價格范圍住宅2900左右均價；一樓底商18萬左右主力面積住宅80120平米；商鋪80265平米工程進度在建開盤時間未開盤，接受預定去化情況預定比較多營銷水平一般開發商綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區房地產市場研究住宅市場研究個案富城花園位置紅軍大道中段規模一期約8萬平米物業類型多層住宅底商價格范圍住宅2900左右均價；一樓底商19萬左右主力面積住宅88120平米；工程進度在建開盤時間2011年去化情況住宅大多本地去化，商業外地人購買較多營銷水平一般開發商綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區房地產市場研究住宅市場研究個案君豪城市花園位置紅軍大道中段規模約3萬平方物業類型多層住宅底商價格范圍住宅73080左右均價；一樓底商16萬左右主力面積住宅120平米；工程進度在建開盤時間2010年底去化情況商鋪已完全去化，住宅一般營銷水平一般開發商綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區房地產市場研究住宅市場研究個案宜佳苑位置紅軍大道南橋路規模二期約4萬平米物業類型多層住宅底商價格范圍住宅3000左右均價；一樓底商18萬左右主力面積住宅65平米；工程進度在建開盤時間2010年去化情況一期已去化，二期未開盤營銷水平較差開發商綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區房地產市場研究住宅市場研究個案逸景苑位置紅軍大道南橋路規模約6萬平米物業類型多層住宅底商價格范圍住宅3070左右均價；一樓底商248萬左右主力面積住宅120平米；工程進度準現房開盤時間2010年去化情況住宅大部分去化，商業不夠理想營銷水平較差開發商綜合評述項目屬紅軍大道密集居住區房地產市場研究住宅市場研究個案中央國際位置赤水大道城工大道規模25萬平米，其中5萬平米商業街物業類型高層住宅商業街價格范圍住宅3800左右均價；一樓底商2萬左右主力面積工程進度未開建開盤時間未開盤，接受預定去化情況預定比較多營銷水平基本屬于赤水最好開發商赤水市飛龍房地產開發有限公司綜合評述項目屬赤水大道密集居住區，地段好房地產市場研究住宅市場研究個案天臺麗都位置赤水大道城工大道規模物業類型小高層高層住宅底商價格范圍住宅3000左右均價；一樓底商16萬左右主力面積73130平米工程進度在建，近結構封頂開盤時間即將開盤，接受預定去化情況預定比較多營銷水平一般開發商益民地產綜合評述項目屬赤水大道密集居住區，地段好房地產市場研究住宅市場研究個案丹霞金邸位置赤水大道赤金大道規模約50000平方物業類型高層住宅底商價格范圍住宅3400左右均價；一樓底商18萬左右主力面積120平米工程進度在建開盤時間即將開盤，接受預定去化情況周邊樓盤較多，壓力較大，由于總價低去化一般營銷水平一般開發商赤水金赤地產綜合評述項目屬赤水大道密集居住區，地段好房地產市場研究住宅市場研究個案日盛啟典位置赤水大道赤金大道規模物業類型高層住宅底商價格范圍住宅3800左右均價；主力面積44125平米工程進度在建開盤時間2011年去化情況營銷水平較差開發商貴州九信房地產綜合評述項目屬赤水大道密集居住區，地段好房地產市場研究住宅市場研究個案望江樓位置河濱西路規模建筑面積2萬平方米物業類型多層住宅底商價格范圍住宅3000左右；商業158001600主力面積住宅123138平米工程進度已完工開盤時間2010年去化情況商業50；住宅90營銷水平一般開發商貴州天地美房地產開發有限公司綜合評述地處赤水南側河濱路，景觀好，未來價值大房地產市場研究住宅市場研究個案嘉壕國際位置人民街規模建筑面積約35萬平米物業類型高層住宅底商價格范圍住宅3800左右均價；一樓底商2萬左右主力面積工程進度在建，部分結構封頂開盤時間未開盤，接受預定去化情況營銷水平較差開發商赤水市嘉壕房地產開發公司綜合評述老城區中心區域，配套成熟，交通便捷房地產市場研究住宅市場研究個案泰和園位置人民南路嘉聯賓館旁規模建筑面積約4萬平米物業類型多層住宅底商價格范圍住宅3400左右均價；一樓底商8000左