九洲遠景_四川成都大魔方項目階段商業定位報告會完整稿商業定位報告匯報會成都大魔方項目階段報告會完整稿九洲遠景商業管理機構成都，2010年4月1成都大魔方項目階段報告會完整稿九洲遠景商業管理機構成都，2010年4月2內容目錄項目總體定位3集群式商業概念定位10FACTBOOKA城市及區域分析64B項目立地分析126C商業市場供需分析139D案例研究280本項目咨詢服務方案是專門為成都大魔方文化發展有限公司書寫。除非得到后續的詳細分析和口頭報告的支持，否則本文件不算完整。本文件不得透露給第三方機構，例外情況是事先得到九洲遠景商業管理機構的書面同意。3項目總體定位4大魔方城市綜合體項目將利用其演藝文化標志特色和天府新城區位優勢，建設為“文化休閑、辦公、居住、購物、餐飲、娛樂”功能為一體、滿足城市文化時尚客群的城市演藝綜合體大魔方綜合體項目客群定位城市文化時尚客群，包含中產及以上家庭、時尚青年、商務辦公以及旅游人群大魔方綜合體項目功能定位集“文化休閑、辦公、居住、購物、餐飲、娛樂功能為一體的演藝綜合體”大魔方綜合體項目形象定位城市文化地標城市范兒的時尚生活之城工作與生活無縫隙轉換的SOHO自由空間5項目占地178畝，商業部分不少于10萬平方米，住宅面積為總面積20，演藝中心確定為12萬座室內演出場所項目平面圖項目地塊四至范圍和主要技術指標項目東至濯錦南路，南至錦悅路，西至城市主干道天府大道，北至豐民大道東路；民豐大道住宅占地面積約178畝；容積率486天府演藝2大住宅總建筑面積（待定）約636萬M；中心商業道2其中演藝、影視中心，35萬M；2綜合商業10萬M；住宅2超高酒店5萬M；2超高辦公41萬M；辦公2超高層公寓式辦公13萬M；2住宅9萬M；錦悅路2地下室13萬M資料來源九洲遠景數據庫6城市綜合體的復合效應與整合能力不僅有效的提升物業的商業價值，同時為都市帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會運行效率經濟效益社會效益通過多種功能的聚合，綜合體實都市綜合體不僅是現代國際大都市的標志，更是催生繁榮與文明、現了對城市生活多方面消費需求激發城市活力的發動機的全面滿足都市綜合體很好地克服了純粹居綜合體在經營上有明顯的價值互住、商務所造成未來發展的局限，補優勢，各種功能在一天中的不具有很強的自我成長、自我繁榮、同時段運行，最大限度的提升了持續發展的生命力物業的整體價值和收益作為城市功能集中體現的都市綜各種商業配套的建設為政府帶來合體，對區域經濟具有標識性、對城市中心具有強化作用大量的稅收，并增加就業7資料來源九洲遠景分析城市綜合體由于其功能的綜合性和復雜性，對其選址和建筑標準提出了更高的要求城市綜合體的建設特點選址中心位置城市綜合體通常位于城市或區域的中心位置，并與城市交通干線實現連接擁有完整的工作生活配套運營體系。商務辦公、酒店、公寓、商業、文化娛樂等多功能復合性樣性和復合性建筑風格協調不同功能物業部分在平面和立面的連續性，保持協調一致。各功能在空中、地下和統一地面形成多層次聯系。立體內外部交通過立體交通設計將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與通聯接城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統有機聯系資金渠道多元由于通常建設規模巨大，項目建設除依靠商業貸款外，還常依托于資本市場的多元化化融資模式，如房地產基金、資產證券化、房地產信托等8資料來源九洲遠景分析通過綜合體不同物業的功能作用，增加綜合體資金使用效率，提升項目整體價值，共同推動經濟價值和社會價值完善配套，增加人流提升價值，獲取收益獲取現金流及超額利潤餐飲住宅產業支撐公寓式寫字休閑娛樂部分定制樓寫字演藝樓中心提升價值酒店商業零售升級文化產業、增加稅收，增加文化娛樂目的性高端配套、提升整體價值，獲取收益場所，優化城市功能，成為成都田園城市的核心元素，獲取核心地段土地資源的武器，資料來源ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究9在項目第一階段，項目小組對集群式商業的概念規劃進行了重點研究演藝中心1集群式商業2重點考慮的四種公建物業類型超高層酒店4住宅、公寓式寫字樓3及辦公注酒店部分未列入本次研究內容10集群式商業概念定位11九洲遠景將本項目集群式商業總體定位于娛樂性超級地區購物中心項目類型超級地區中心1項目規模可行性商業規模約1014萬平方米項目主題定位面向中高端家庭的ONEDAYOFF超級文化中心2項目目標消費者本項目面向四類潛在目標消費人群，以家庭消費單元為主，在情感訴求上以生活方式、價值導向為主項目價值定位通過高比例的文化娛樂行業配比、中高檔配比、大型主力店的設置以及半開放式建筑形態打造大魔方項目整體價值項目USP突出家庭式文化休閑行業以及24小時業態的選擇，是本項目建立有效競爭優勢的重要元素項目主題元素全客層文化娛樂元素主要包括影視娛樂、家庭娛樂、青年娛樂、健康休閑和事件主題五大類項目行業組合1）商業組合方案以娛樂元素和主力店及次主力店為核心驅動元素32）集群式商業35面積設置娛樂行業，配合演藝中心，將達到近十萬平米的文化娛樂體量；影視、家庭、青年、健康、事件五大文化娛樂元素實現24小時業態設置，致力于成為成都市文化娛樂中心3）全品類的餐飲業態選擇將滿足消費者各式美食體驗，強化餐飲休閑的閑暇時光4）45的購物比例是本項目租金收益的保障，增強項目整體商業價值，也是滿足一站式購物中心的必備元素項目主力店、次主力店在品牌選擇上，借助主力店和次主力店的客流驅動力，是保障項目在激烈競爭中實現客流量的有力舉措項目檔次組合檔次配比以中高檔和中檔為主，實現客層的全覆蓋率，也是支撐本項目商業體量的關鍵要素項目模塊組合行業組合布局上設置精品購物、家庭歡樂、活力之夜、健康生活四個模塊為了保障項目報告的科學性，項目小組進行了大量的實地調研、外地考察、內外部訪談、研討會和案頭研究工作項目商圈研究內外部研討會專家及租戶訪談查閱文獻商業概念梳理研討會項目小組走訪了項目商專家訪談中國統計年鑒成都市統計年鑒圈各類項目30余個，其高新區規劃處消費者研究討論會成都市商業網點規劃中高新區國土資源管理處商圈研究討論會此外，還專程考察了上高新區促建辦案例研究討論會成都市城市發展規劃海、蘇州、深圳的新區成都市統計局建筑設計方案研討會商業及多家購物中心成都市規劃局大魔方項目建筑設計同時，項目小組針對消華東設計院初步方案費者研究發放問卷680成都百貨運營商天府新城規劃稿份天府新城規劃項目圖各對比城市統計年鑒及公報131類型和規模經項目組及專家委員會謹慎研究，九洲遠景認為本項目商業類型為超級地區中心娛樂自我實現娛樂中心基本需求購物公園美食中心生活時尚中心專業化一次性購足品種齊全自我實現有限品種城市中心超級地區中心工廠直銷中心地區中心基本需求鄰里中心專業市場能量中心購物注以上定位圖為典型意義的描述，不屬于嚴格定義；實際中，各購物中心會依據具體的內外部因素制定行業覆蓋范圍和功能組合，在定位圖的落位會與上圖有所不同14資料來源九洲遠景分析1類型和規模超級地區購物中心/SUPERREGIONALCENTER通常位于郊區或新區，具有較大的體量，向消費者提供以購物為主的、含有休閑娛樂成份的一站式消費中心商業組合購物與娛樂核心價值選址消費者溝通傾向主力店行業主力店功能組合目標消費者位于郊區、35個主力以封閉型的購物60購物為主，以服裝、家通常為大眾城鄉接合部店獨立建筑體為70體現自我實居、電子、消費群或新區主，有多個中現訴求，感娛樂休閑、折扣型主力餐飲10庭提供以購物城市主干道性與理性購店為主，食品雜貨為20為主的、含或高速公路通常為百物較平衡樓層以三層有餐飲娛樂主出口處休閑娛樂貨、GMS以下為主，主成份的一站超過8萬平米、大賣場15要為二層20式購足的消、品類專費中心核心商圈3公多采用滾梯多與寫字營店、電里，次級商提供社交、交通樓及酒店影院以及圈6公里，家庭活動與形成綜合其他室內多主出入口其他附加價三級商圈30體娛樂值公里或以上停車場巨大，覆蓋三級隨機性消費，1000個停車主力店占比模式目的商圈位以上4060性消費模式資料來源ULI,ICSC,BCSC,外部訪談,案頭研究15支持類型判研項目選型是購物中心定位第一步驟，判研根據城市分析、項目區位、物業條件以及交通條件得出12商業類型初步匹配商業主題概念確定城市發展目標消費者匹配度區位發展競爭優勢物業條件交通條件購物中心類型可選的16資料來源九洲遠景分析支持類型判研通過條件逐一排除，得到本項目類型為超級地區購物中心本項目城市超級地地區鄰里購物能量LS中直銷娛樂美食專業中心區中心中心中心公園中心心中心中心中心中心城市副中城市中心城鄉結合地區中居民區郊區、新郊區富人聚郊區適應性適應性適應性地心區域區域處、郊區心附近區、城鄉集區廣廣廣址、新區結合處城市主干城市主干城市主干城市主區域中心社區主城市主干區域城市/區/社適應性臨近城市適應性交道/高速道旁道/高速路干道/高主干道旁干道旁道/高速區交通域主干廣廣中心主干通路出口出口速路出路出口道旁道干道口市區面155萬約13萬610萬超過8萬58萬平054萬超過10410萬054萬054萬18萬平042萬積平米或平方米平米平米米平米萬平米平米平米平米米郊區48更大面萬積核心商圈可覆蓋可覆蓋可覆蓋可覆蓋3可覆蓋可覆蓋可覆蓋3可覆蓋可覆蓋可覆蓋可覆蓋63公里，40公里10公里公里公里30公里30公里50公里30公里30公里40公里公里或商次級商圈或以上或以上或以上或以上或以上或以上更大范圈6公里圍容積率容積率容積率容積率容積率容積率容積率低容積率可容積率容積率低容積率可物業容積率高高高低低低高可低低高可低條件486171類型和規模基于對于本項目商業體量及人口規模分析,項目小組確定本項目商圈輻射范圍包括天府新城、周邊郊縣及成都市三級商圈項目商圈示意圖項目商圈說明核心商圈客源比重約2535滲透率5878戶籍人口規劃居住人口60萬，辦公人口60萬，目前入住人口約22萬人，辦公人口約69萬人次級商圈客源比重約1020天府滲透率5070新城商圈范圍項目周邊半徑10公里的郊縣范圍，包括雙流航空港、華陽鎮、中和鎮周邊郊縣戶籍人口現有常住人口255萬人，未來規劃導入人口約74萬人擴大商圈客源比重4565成都市滲透率4868戶籍人口戶籍人口1125萬注客源比重商圈客流量/項目總體客流量，商圈客流量商圈人口滲透率/消費頻次資料來源實地調研、九洲遠景分析18支持城市分析核心結論成都市商業發展具備輻射整個西部地區的條件，目前市場正處于向外圍快速擴展的進程成都市城市市場特點分析城市商業需求發展城市商業供給發展其經濟總量和人均社會生產總值在到目前為止成都已出現多業態和多西部卻名列前茅，人均GDP更居西檔次的零售商業，其中傳統百貨和部之首購物中心、大賣場和街鋪等各種零成都GDP以156的高速增長到08售形式均已出現年人均GDP已突破5000美元，達成都餐飲業雖有較多不同品類，但到中等發達國家水平，中產階層將成都市商業發大量出現仍立足于本地餐飲文化以傳統川菜、展輻射整個西成都人均社會消費品零售額增長迅火鍋、小吃、茶館為主部地區，目前速到08年為14417元，其增長率超市場處于快速從休閑品類看，影院、酒吧發展較過上海、深圳等一線城市發展中為成熟，高檔健身房、美容SPA等2008年成都市人均可支配收入水平業態相對較為欠缺，其他新娛樂業居于西部城市之首；在人均消費性傾向指數水平位列各大城市中第二態市場空白位，反映成都是一個消費性都市從商業布局上來看，零售購物業態成都市旅游業發展良好，其中旅游以市中心向二環沿線擴展，餐飲網收入年平均增長率高于同期國內旅點密集，休閑娛樂網點則更加分散游人次增長率，反映了游客消費拉升幅度較大資料來源城市統計年鑒，實地調研，九洲遠景分析19支持項目區位核心結論而本項目所在區域城南副中心將形成成都市商務商業中心乃至城市中心人口規模和結構按高新區按0408年戶籍人數平均108的增長率計算，預計2015年底人口將達到59萬；高新區的居住人口規劃為60萬；另外60萬就業人口，未來的流動人口主要是服務于軟件、金融產業的員工政府規劃交通便利未來建設中的天府新城金融總部商項目緊鄰成都繞城高速，是進出成務區，將引來一大批商務消費的人都市區的重要交通干道群區域內公交主干道路網基本建設到市政府行政中心的南遷，極大的提位；升、擴大了區域的餐飲、住宿業消費需求地鐵一號線于2010年下半年的運營，極大地改變市民的出行方式和消本項目的演藝中心、影視中心將和費行為高新區政府規劃中的海洋公園、歌劇院形成抱團組合格局，文化娛樂多元化的組合，勢必對整個城市形成獨一無二的地標式的吸引力房地產業的高速增長高新區政府計劃在高新區南部建設總計達2700萬平方米的住宅，按入住率80、每戶120平方米、每戶3人的測算，整個高新區入住人口為54萬人20資料來源市場調研，九洲遠景分析支持項目物業條件項目商業部分建筑面積不低于100000平方米，且不能分割產權項目指標規定GX18211/2522009054號宗地該宗地用于建設大型高端演藝中心、五星級酒店、甲級寫字樓及配套公寓其中獨立大型演藝中心建筑面積不少于56000平方米大型商業建筑面積不少于100000平方米五星級酒店和甲級寫字樓建筑面積不少于91000平方米建成后，演藝中心、五星級酒店和大型商業建筑須按功能統一經營管理，同一功能不能分割產權資料來源九洲遠景數據庫21支持項目交通條件項目左側成都市主干道天府大道，右側緊鄰成都市繞城高速出口，交通條件十分優越項目交通條件示意圖項目交通條件分析三環路距離市中心天府廣場10公里，距離機場、火車站等413公里不等，車行交通非常便繁雄大道濯錦路利民豐大道高新區規劃的十條公交道路主干線目前已繞城高速基本建設完成，外區域交通可達性高盛錦路成都市地鐵1號線貫通后，將直達本項目半小時步行所能覆蓋的區域為南部新會展老雙華路本項目中心和北部海關大樓附近，基本覆蓋天府大道北部金融總部中心區域項目周邊有3個公交站點接駁劍南大道益州大道天府大道221類型和規模通過計算目標消費者的總體購買力和預估租戶經營坪效建議項目可行性商業規模約1014萬平方米商業規模測算購買力測算可行性商業規可行性商業規模目標消費者年總體有效購買力商業租戶年經營坪效模目標消費者有1）目標消費者有效購買力各級商圈目標消費者購買力滲透率效購買力2）各級商圈目標各級商圈目標消費者購買力消費人口數量目標消費者占比競爭吸引力消3消費者購買力費者在購物、餐飲、娛樂休閑方面每年平均支出商業租戶經營4）商業租戶年經營坪效144165元/平方米年坪效注1滲透率取自消費者調研；2）根據商圈競爭模型測算得出3）數據來自2009年成都統計年鑒；4）根據成都市每平方米商業面積銷售額計算得到23資料來源九洲遠景分析支持規模測算根據調研結果測算預計項目目標消費者有效購買力可達到142198億元/年商業規模目標消費者有效購買力測算目標消費者有效購買力測算核心商圈次級商圈擴大商圈總計2012年商圈人口（萬人）182551125目標客群占比625959競爭吸引力（市場份額）702828人均消費性支出919869198691986目標消費者購買力（億元）70388171滲透率587850704868目標消費者有效購買力（億元）4155192782116142198億元注預計項目開業時間2012年，因此人口數量采用2012年的預估數據24資料來源市場調查，消費者調查，九洲遠景數據庫，九洲遠景分支持規模測算成都消費者中等收入及以上群體人口數量占比59,購買力占成都總消費額的78,購物中心應以此人群作為目標客群2008年成都人均可支配收入情況成都市總體購買力為89810861507億元92144980元6134元96827143元根據收入分類，中等收8668元入以上人群人口占比199221123元59，購買力1223億元，11631元2026占比78，是購物中心15276元的目標人群2110最高收入高收入中等偏上收入中等收入中等偏下收入低收入最低收入注購買力人口數量占比人口總量人均消費性支出資料來源成都大魔方概念規劃完整版2009年成都市統計年鑒支持規模測算通過分析成都居民消費支出結構，測算出與零售商業、餐飲、休閑娛樂相關的消費支出為91986元/人年成都居民零售商業相關消費支出測算2008年成都居民人均與零售商業等相關支與零售商業支出相消費支出元1）消費支出結構出項目關占比（元）食品4803食品1004803衣著1247衣著1001247家庭設備782家庭設備用品及服務100782醫療保健8995教育文化娛樂服務598616交通和通訊19275教育文化娛樂14617文化娛樂用品居住10576文化娛樂服務雜項商品7166雜項商品1007166合計12850成都人均消費支出（購物、餐飲、娛樂相關）為91986元/人年26資料來源成都2009年統計年鑒，九洲遠景分析2項目主題定位根據消費需求和競爭差異化定位，建議大魔方打造成面向中產及以上家庭的ONEDAYOFF超級文化中心成都大魔方廣場（超級地區購物中心）主題概念中產及以上家庭ONEDAYOFF超級文化中心功能性描述圍繞城市生活居民，為其配置追求舒適、服務、體驗、質量的多元素豐富的產品，以文化娛樂元素為主導，綜合規劃購物和餐飲行業，以中檔、中高檔為主場景我路過了，大魔方廣場，看上去很“有感覺”，一切都很有范兒，我想進去看場電影或喝杯咖啡；我進來了，有很多的活動氣氛，讓我有“體驗”的沖動；我體驗了，我發現所有的商品都很有“質量”，包括餐飲和娛樂；嗯，“價格”是我可以接受的范圍，我突然意識到常來這里購物是“明智”的情感性描述熱情、活力、歸屬、經典，這里是時尚文化的地標，這里是家庭和朋友閑暇消遣的理想去處，這里詮釋的是現代家庭的生活方式場景星期一今天很煩，我決定去大魔方，因為在那里我會變得“無憂無慮”星期二今天很累，我決定去大魔方，因為在那里我能感受到更多的“熱情和活力”星期三今天很無聊，我決定去大魔方，因為在那里會有很多和我一樣的人來尋求“歸屬”吧星期四今天想看風景，我決定去大魔方，在那里歇息喝咖啡，“安靜”的看人來人往星期六今天陽光很好，我們全家決定去大魔方，因為在那里總是有著歡樂開心的“經典”星期天今天沒有特別的，我還是決定去大魔方，“純粹”的我在那里感到“自然”272項目主題定位目標消費者本項目面向四類潛在目標消費人群，以家庭消費單元為主，在情感訴求上以生活方式、價值導向為主消費者情感訴求奢侈品/獨特性導向生活方式導向價值/生活方式價值導向價格導向家庭客群類別女性青年商務/旅游資料來源九洲遠景分析282項目價值定位通過高比例的文化娛樂行業配比、中高檔配比、大型主力店的設置以及半開放式建筑形態打造大魔方項目整體價值行業組合檔次組合商業功能的面積配比購物占45，休中檔45，以圖書、休閑餐飲、快餐為代閑娛樂占35，餐飲占20表購物涵蓋精品超市、百貨、服裝服飾、中高檔40，以HBA、百貨、家居、家電HBA、家居、圖書、家電數碼數碼、中餐、休閑娛樂為代表餐飲涵蓋主題餐廳、快餐、休閑餐飲、美食廣場高檔15，以精品超市、服裝服飾休閑娛樂涵蓋影院、運動、兒童主專賣店、家居店、主題餐廳為代表題館、KTV、美容美發大魔方價值定位通過醒目的主題廣場、便捷的交通主力店以大型百貨超市為主，舉例入口和導引標識吸引消費者前往精品超市OLE、BHG百貨三越百貨、太平洋百貨設置寬敞明亮的中庭實現消費者客次主力店以快速時尚店和休閑娛樂為主，舉例流聚散功能，增強消費者舒適度服裝ZARA、UNIQUE、HM、NOVO通過第五立面的呈現營造開闊舒適體驗空間電器百思買選擇彰現核心價值元素的建筑風格、裝修材休閑娛樂影院、溜冰場、兒童主題館料、裝修風格主力店/次主力店消費者溝通資料來源九洲遠景分析292項目USP突出家庭式文化休閑行業以及24小時業態的選擇，是本項目建立有效競爭優勢的重要元素全24客小層時娛業樂態主餐力飲店帶驅動動性資料來源九洲遠景分析302項目主題元素全客層文化娛樂元素主要包括影視娛樂、家庭娛樂、青年娛樂、健康休閑和事件主題五大類2324212225主題影視娛樂主題家庭娛樂主題青年娛樂主題健康休閑主題事件吸引主題核心驅動影視資源驅動型兒童娛樂驅動型設備體驗驅動型健康驅動型知名事件驅動型由兒童娛樂、兒以驚險刺激的游以體育健身、健有影響力事件引童教育帶動整個樂設備吸引年輕提供影視感官享主要特征康養生等為核心致的場館游覽、受體驗家庭參與的體驗人參與體驗式娛要素的健康運動設施參觀等活動式娛樂樂目標客群中青年家庭、少年兒童中青年中青年、老年中青年劇院、影院、4D、星期8小鎮、科錦江樂園、歡樂示例源深體育公園世博、奧運場館IMAX技館、海洋館谷SPA、健康娛樂會兒童體驗館、兒大型聲光電電子演藝中心、電影本項目對應中影電影世界所、滑冰俱樂部童教育游藝設備首發場所（真冰）資料來源九洲遠景分析3121影視娛樂主題影視娛樂主題以高科技影視設備和世界各地片源等資源為核心驅動因素目標客群功能性需求以本地居民為主滿足對夢幻世界的想象和追求客群廣泛，家庭式和朋友聚會式均可覆蓋滿足對世界不同文化的體驗覆蓋年齡層較廣滿足對視覺感官愉悅享受的體驗資源驅動的影視娛樂主題釋放都市生活壓力的需求取決于交通條件與家人、朋友一同游玩的需求商業區均有世界文化的體驗區位特征情感性需求資料來源九洲遠景分析3221舉例中影中影集團是國內唯一一家擁有進口片源的發行商，致力于成為大眾觀看電影的理想場所影院租戶舉例品牌名稱經營理念消費群定位品牌簡介影電影院（CFC）隸屬于中國大眾觀看電影的理大眾消費者電影集團公司，國內唯一一家想場所擁有進口片源的發行商，影院大廳為空腔式吸音墻壁，全國獨一無二。安裝有美國“DOLBYSRDEX、DTS、SDDS”三種數字立體聲音響系統、“JBL”5000系列揚聲器及先進的音響帳板，并配有比利時“BARCO”4K型高清晰度數字放映機及模擬放映機影院的售票廳、食品部、風味快餐屋、觀眾休息廳及衛生間寬敞舒適明亮，影片燈箱廣告引人入勝，賞心悅目資料來源九洲遠景分析3321舉例IMAX本項目中影將引入IMAX影廳專利的大膠卷，攝像機，6聲道重低音音箱等高端技術成就成都市民獨一無二的影音體驗IMAX專用拍攝機專利的DMR技術可將普通膠片轉換制為IMAX大膠片效果面積10倍于普通膠片的IMAX膠片六聲道超重低音音響最高可達25米的巨大銀幕IMAX專用放映機資料來源九洲遠景分析3422家庭娛樂主題兒童驅動的家庭娛樂主題由兒童娛樂、兒童教育帶動整個家庭參與的體驗式娛樂目標客群功能性需求以本地居民為主，包含異地游客滿足兒童游玩需求以兒童帶動家庭滿足兒童教育需求覆蓋兒童、家長兩大年齡層滿足兒童及家庭餐飲、購物需求兒童驅動的家庭娛樂主題大都位于交通可達性較強的區位，靠近交通主滿足家長和兒童合家分享快樂和成長的需求干道或軌道交通站點滿足兒童體驗成就感、自信度的需求市郊、市區均有區位特征情感性需求資料來源九洲遠景分析3522舉例兒童職業體驗館以兒童體驗中心為代表的兒童驅動的家庭娛樂形式是當下購物中心選擇的熱點媒體音像服務業公共交通父母寄放處零售業汽車運動文化娛樂餐飲建筑36資料來源九洲遠景分析23青年娛樂主題設備驅動的青年娛樂主題以驚險刺激的游樂設備吸引年輕人參與體驗式娛樂目標客群功能性需求以本地居民為主，包含異地游客滿足年輕一族設備游玩的需求滿足年輕一族餐飲需求以年輕一族為主設備驅動的青年娛樂主題大都位于交通可達性較強的區位，靠近交通主滿足年輕一族體驗驚險刺激的需求干道或軌道交通站點滿足年輕一族與朋友共同游玩的需求市郊、市區均有區位特征情感性需求資料來源九洲遠景分析3723舉例方特樂園方特樂園是國內最先進的、以高科技仿真娛樂項目為主的室內大型主題游樂園設備游藝租戶舉例品牌名稱經營理念消費群定位品牌簡介高科技仿真娛樂主大眾消費者方特樂園是一個國內最先進的題游樂園、以高科技仿真娛樂項目為主的室內大型主題游樂園旗下共推出大型主題娛樂項目、中型主題娛樂項目和小型主題娛樂項目通過各種仿真科技，呈現過去和未來的各種奇幻之旅，為青年一族和家庭消費者提供從未有過的休閑體驗資料來源九洲遠景分析3824健康休閑主題健康驅動的成人健康休閑主題是以體育場、健身場館等為核心要素的健康休閑活動目標客群功能性需求以本地居民為主，包含異地游客滿足健康運動休閑需求滿足配套餐飲需求以中年、青年兩大年齡階段為主健康驅動的成人健康休閑主題滿足釋放都市生活壓力需求大都位于交通可達性較強的區位，靠近交通主滿足追求健康生活需求干道或軌道交通站點區位特征情感性需求資料來源九洲遠景分析3924舉例真冰溜冰場冠軍真冰場式國內首家連鎖溜冰場館，專業運動員組成的教練隊伍和進口頂級設備為消費者提供不一樣的溜冰體驗健康運動類租戶舉例品牌名稱品牌簡介經營理念消費群定位不一樣的溜冰體真冰愛好者冠軍溜冰場國內首家連鎖溜驗冰場館，由眾多全國冠軍、亞洲冠軍、世界滑冰大賽獲獎選手組成一支高水準的優秀教練員隊伍，實行國際標準化規范教學。全套進口頂級制冰設備，充分感受“藝術溜冰”，帶給消費者不一樣的溜冰體驗目前在北京、上海擁有北京新世界冠軍溜冰場、北京金源時代冠軍溜冰場、上海又一城冠軍溜冰場、上海新世界冰上樂園等多家連鎖溜冰場館資料來源九洲遠景分析4024舉例健身會所美格菲健身會所采用先進的器材和專業的服務，提供大眾的運動休閑生活以及親子主題會所健康運動類租戶舉例品牌名稱品牌簡介經營理念消費群定位培養良好生活習追求運動休閑生活MEGAFIT為會員提供先進的健慣，提高生活質的消費者身器材，配合專業化的課程，量加上一流的管理隊伍和員工的熱情，從而營造一個動感的環境，把健康帶給每一位會員以“科學、健康、專業”及個人優質服務為宗旨，讓會員感受在一個充滿朝氣和活力的俱樂部，享有專業服務和優越地位目前在上海、武漢、成都、西安設有分所41資料來源九洲遠景分析25事件吸引主題事件驅動的娛樂休閑主題是由有影響力的事件引致的場館游覽、設施參觀等活動目標客群功能性需求以異地旅游人群為主滿足對于有影響力事件形成的場館游覽、設施參家庭型居多觀等活動需求覆蓋年齡層較廣滿足配套餐飲、購物需求事件驅動的娛樂休閑主題取決于事件發生地的位置滿足游客對于事件型景點的好奇心和求知欲市郊、市區均有區位特征情感性需求資料來源九洲遠景分析4225舉例演藝中心結合本項目演藝中心建筑體，形成文化娛樂組團式亮點，成為成都市文化娛樂的標志項目攜手AEG國際娛成都文化娛樂地標樂賽事承辦機構建筑一周一次不間斷演出室內專業演出場所強大的成都首發陣容12000座巨型容量資料來源九洲遠景分析43支持主題確定項目第二次篩選主題概念定位根據目標消費者匹配度和項目資源競爭優勢得出12商業主題概念確定商業類型初步匹配城市發展目標消費者匹配度區位發展項目資源競爭優勢物業條件購物中心類型可選的44資料來源九洲遠景分析支持主題確定深入分析項目輻射商圈人口所占客源比重以及城市商圈競爭，項目組認為娛樂元素是本項目的核心驅動因素項目輻射商圈客源比重分析項目商圈競爭分析項目目前所在高新南區人口22萬人，按照項城市中心商圈目前購物行業齊全，檔次齊全，目預計開業時間2012年計算，核心商圈人口隨著新型商業不斷投入市場，升級消費將強14萬人，占項目整體客流量的2535化其中心商圈地位擴大商圈成都市戶籍人口1125萬人，占項目二環區域商圈以大型綜合體為主要商業類型，整體客流量4565基本滿足周邊居民的一站式消費因此，項目重點考慮成都市民隨機消費特點，區域內商業項目較為分散，零售購物商業項到達性消費業態是本項目核心競爭力目較多，文化娛樂項目以青年娛樂商業為主家庭娛樂元素是本項目的核心驅動因素45支持主題確定根據客源比重測算，本項目為擴大商圈項目，到達性業態元素是本項目成功必須具備的要素核心商圈項目周邊居民和商務辦公人群項目商圈示意圖客源比重占總體客源2535商圈范圍以項目所在地為圓心，半徑3公里范圍內；包括天府新城內的全部區域交通前來時間步行30分鐘以內車行5分鐘以內次級商圈高新區居民和郊區居民客源比重占總體客源1020商圈范圍以項目所在地為圓心，半徑10公里范圍內；包括天府高新區主要區域和周邊雙流、華陽等郊區新城交通前來時間車行20分鐘以內1級高新區及郊區擴大商圈成都市隨機消費者2級客源比重占總體客源4565商圈范圍以項目所在地為圓心，半徑30公里范圍成都市內；包括成都市的隨機消費者交通前來時間3級車行60分鐘以內46支持主題確定根據消費者調查問卷結果，目標消費者對可到達性高以及齊全品類的商業更感興趣，本項目文化娛樂配比對其吸引力明顯方便到達、品類齊全、價格是消費者普遍驅動因素，富裕人士更強調商場環境和停車問題近一半的目標人群對城南區域表示看好，同時67年輕白領、58中產階級、78富裕人士表示對集演出、零售購物、就餐和娛樂為一體的商業場所的光顧意愿電影院、茶館、卡拉OK受大眾歡迎程度最高，其次是健身房、兒童活動中心百貨商場和綜合超市受到普遍的認同，富裕人士和年輕白領更關注時尚服飾、休閑服裝品牌、名品折扣店以及個人護理用品店火鍋和中式正餐受到普遍的歡迎，富裕人士對餐飲的多樣化需求明顯要比其他人群更高，中產階級也關注中式快餐47支持主題確定考慮城市中心商圈交通問題，本項目交通優勢明顯，同時需要加強公共交通的吸引力優勢劣勢對于南部新城居民，距離更近對于城市中心商圈集中度較高的購物項目（比如停車方便，交通亦不擁擠服裝類）對于顧客的吸引力較小新業態帶來的新購物體驗對消費者的吸引力對于旅游人群，知名度較低更新的商業硬件設施帶來更好的購物環境可能比城市中心商圈能提供更高的服務水平城南副中心商圈VS城市中心商圈城市中心商圈擁擠的交通和停車位緊張給城南副中心商圈帶來機會地鐵1號線的建設使副中心商圈能擴展至更大的范圍，與城市中心商圈展開直接競爭城市中心商圈會繼續改造擴大范圍和影響力以辦公、科研功能為主的城南副中心消費人群具城市中心商圈可能會建設新的商業，以滿足消費有更高的消費能力者對中高檔休閑娛樂的需求和對體驗式購物的需城市中心商圈的以提供傳統購物服務為主，現代求商業業態缺失，將無法滿足新的消費需求機會威脅48支持主題確定而隨著區域商圈新型綜合體商業的投入，城南副中心商圈對南二環內居民的輻射競爭更加激烈優勢劣勢對于二環路以南的南部新城居民，距離更近由于二環沿線區域商圈的存在，使得二環內居民越過區域商圈到副中心商圈消費的客流量降低新商業業態帶來的新購物體驗對中高端消費者具有更強的吸引力最新的商業硬件設施帶來更好的購物環境城南副中心商圈VS區域商圈地鐵1號線的建設使副中心商圈能擴展至更大的范圍，并分薄南二環區域商圈的客流區域購物中心為主體的商圈在交通便利性方面，三環以南的以辦公、科研功能為主的城南副中心對周邊居民有一定的吸引力消費人群具有更高的消費能力新發展的項目以大型綜合體為主，逐漸完善區域二環沿線區域商圈商業分散，難以形成對南二環消費者各種消費需求高檔消費者的整體吸引力機會威脅49支持主題確定高新區內商業購物比重較高，同時也出現了大型綜合體項目，青年和家庭是其共同的消費客群高檔商務商業美美仁和高百貨春天中航城市海洋公園廣場保利國際凱丹王府井大鼎廣場美嘉森奧MAX凱德預計功能的商業特萊斯紫荊檔次電影城中伊藤洋華堂富森美確定功能的商業宜家迪卡儂南城都匯社區商業項目市場機會歐尚低基本購物需求購物餐飲娛樂一體餐飲娛樂需求消費需求資料來源九洲遠景分析50支持主題確定成都市目前娛樂型態以傳統娛樂為主，新型娛樂目前屬于市場空白娛樂休閑場武侯區錦江區金牛區青羊區主題分類成華區（家）近郊（家）總計所（家）（家）（家）（家）影視主題影院11124113445兒童主題兒童體驗館KTV41243029166146青年主題酒吧76191418112140健身房281712195081健康主題美容SPA6591320133123大型演藝中事件主題心資料來源大眾點評網，實地調研，九洲遠景分析51支持主題確定盡管潛在競爭對手也以娛樂作為吸引消費者主題元素，大魔方項目仍應該通過強化影視及文化事件主題，打造全客層娛樂消費新概念項目名稱影視娛樂主題家庭娛樂主題青年娛樂主題健康休閑主題事件吸引主題大魔方天堂島海洋樂園保利國際廣場紫荊電影城N/A資料來源九洲遠景分析523項目功能組合行業組合根據前期制定的競爭策略，商業組合方案以娛樂元素和主力店及次主力店為核心驅動元素功能組合行業組合描述娛樂驅動主力店次主力店娛樂以影院（包含IMAX廳）、真冰室內溜冰場、35兒童主題館、酒吧等娛樂元素為驅動由百貨及多個次主力店專賣店形成整體服裝、數碼供應45購物輔以餐飲等品類，形成豐富的商品供應20商業模塊將脫離品類、更多的以消費群或消餐飲費行為作為設計原則說明該品類組合充分考慮到購物中心收益與概念的有機結合資料來源九洲遠景分析成都大魔方概念規劃完整版533項目功能組合行業組合集群式商業35面積設置娛樂行業，配合演藝中心，將達到近十萬平米的文化娛樂體量，影視、家庭、青年、健康、事件五大文化娛樂元素實現24小時業態設置，致力于成為成都市文化娛樂中心娛樂營業面積約49000平方米，占35娛樂子行業占比2子行業品類占比建筑面積（M）酒吧電影院431500014兒童主題館17酒吧164500兒童教育兒童主題館2010000兒童攝影32兒童教育32000兒童攝影21500綜合健身會所63000綜合健身會所電玩城5電玩城42000電影院437溜冰場84000溜冰場7KTV63000美容美發KTVSPA35美容美發315003SPA31500資料來源九洲遠景分析543項目功能組合行業組合同時，全品類的餐飲業態選擇將滿足消費者各式美食體驗，強化餐飲休閑的閑暇時光餐飲共27400平方米，占20餐飲子行業占比2日韓及東南亞子行業品類占比建筑面積（M）火鍋店菜12中式正餐720004主題餐廳298000西式簡餐7中式快餐4800西式快餐火鍋店1232007日韓及東南亞菜41200休閑簡餐西式簡餐720006主題餐廳甜品店西式快餐72000131中式茶樓休閑簡餐612003甜品店1280自助餐中式茶樓356011中式正餐美食廣場自助餐11300077美食廣場72000資料來源九洲遠景分析553項目功能組合行業組合45的購物比例是本項目租金收益的保障，增強項目整體商業價值，也是滿足一站式購物中心的必備元素1購物共63000平方米，占總集群商業45購物子行業占比2子行業品類占比建筑面積（M）百貨公司3220000電子家電數碼,10珠寶及配精品超市116500飾,2服裝服飾,23服裝服飾2314000家居,10電子家電數碼106000圖書音像,3禮品及玩珠寶及配飾21500具,3HBA,4家居106000精品超市,11圖書音像32000禮品及玩具32000百貨公司,32HBA43300注1以項目整體建筑面積14萬平方米估算資料來源九洲遠景分析成都大魔方概念規劃完整版563項目功能組合主力店/次主力店組合在品牌選擇上，借助主力店和次主力店的客流驅動力，是保障項目在激烈競爭中實現客流量的有力舉措主力店/次主力店/一般店鋪占比主力店/次主力店品牌展示一般店鋪204040主力店次主力店資料來源九洲遠景分析成都大魔方概念規劃完整版573項目功能組合檔次組合檔次配比以中高檔和中檔為主，實現客層的全覆蓋率，也是支撐本項目商業體量的關鍵要素項目檔次占比檔次說明中檔占比約45，主要聚集在購物及餐飲業態高檔購物圖書音像、休閑運動服飾等餐飲快餐、火鍋、美食廣場等15休閑娛樂攝影、KTV、真冰溜冰場中高檔中高檔占比約40，主要聚集在餐飲及娛樂業態餐飲中式正餐、日韓及東南亞菜、自助餐、甜45品店、茶樓40娛樂影院、健身會所、SPA、兒童主題館、美中檔容美發等購物HBA、家居、家電數碼等高檔占比15，以精品超市、服裝服飾、家居、主題餐廳為主資料來源九洲遠景分析成都大魔方概念規劃完整版583項目功能組合模塊組合根據項目不同消費群品類偏好、業態行業偏好和租金收益原則，我們在行業組合布局上設置精品購物、家庭歡樂、活力之夜、健康生活四個模塊6F成都大魔方5F4F精品購物家庭歡樂活力之夜健康生活格調衣櫥休閑生活繽紛美食健康時刻3F時尚服飾中式茶樓美食廣場健身會所精品配飾時尚家居甜品店美容美發精品超市主題餐廳娛樂空間SPA2F量販式KTV運動體驗品味生活兒童世界電玩城真冰場百貨兒童體驗酒吧運動小百貨HBA兒童教育1F品牌旗艦兒童玩具資料來源九洲遠景分析59模塊一精品購物以精品超市、中高檔百貨、時尚服飾品牌店、國際品牌服裝店以及HBA等行業提供全品類的世界購物體驗描述模塊一位于13層格調衣櫥品位生活營造一個以中高檔為主的，選擇豐富的購物場所，以主力百貨、品牌專業店組團成為時尚消費首選場所都市時尚風格及國際品牌服裝服飾為主目標品牌百貨太平洋、三越百貨精品超市OLE服裝服飾MANGO、ESPRIT、MARISFROLG、MISSSIXTYHBA千色店、SEPHRO、屈臣氏餐飲STARBUCKS、哈根達斯覆蓋中檔、中高檔，以中高檔為主資料來源九洲遠景分析60模塊二家庭歡樂圍繞聚會、兒童、娛樂和餐飲，營造全方位、豐富的三代同樂消費空間模塊二功能組團說明模塊二位于36層娛樂空間兒童世界營造家庭消費空間，圍繞聚會、兒童、娛樂和餐飲，提供全方位、豐富的品牌組合店鋪采用次主力店和小型租戶組合方式目標品牌家居特力屋、伊利諾伊家電數碼百思買主題餐廳老房子、四海一家兒童游樂園WEEWORLD兒童玩具玩具反斗城兒童教育金寶貝、紅黃藍覆蓋中檔、中高檔，以中檔為主資料來源九洲遠景分析61模塊三活力之夜以青年娛樂為主題，營造一個輕松、優質、時尚的派對空間，成為目標消費者休閑娛樂的首選場所模塊三功能組團說明模塊三垂直樓層分布繽紛美食娛樂空間營造輕松環境，成為周圍居民、商務人士娛樂活動的首選場所以知名連鎖酒吧、KTV、電玩城、美食廣場形成活力四射的生活空間目標品牌美食廣場大食代、美樂匯酒吧南京1914連鎖合作品牌電玩城湯姆熊、卡通尼KTV錢柜以中高檔為主資料來源九洲遠景分析62模塊四健康生活以健康為主題，以健身、運動百貨、戶外體驗打造目標消費者健康生活的首選場所模塊四功能組團說明模塊四垂直樓層分布健康時刻運動體驗營造輕松環境，成為周圍居民、商務人士健康生活的首選場所以運動小百貨次主力店、知名大型健身和美容SPA品牌為主目標品牌運動小百貨NOVO戶外體驗館輪滑小廣場、BIKE風云場健身會所一兆韋德、威爾士美容美發思妍麗、美麗田園以中高檔為主資料來源九洲遠景分析63為了保障項目報告的科學性，項目小組進行了大量的實地調研、外地考察、內外部訪談、研討會、和案頭研究工作項目商圈研究內外部研討會專家及租戶訪談查閱文獻商業概念梳理研討會項目小組走訪了項目商專家訪談中國統計年鑒成都市統計年鑒圈各類項目30余個，其高新區規劃處消費者研究討論會成都市商業網點規劃中高新區國土資源管理處商圈研究討論會此外，還專程考察了上高新區促建辦案例研究討論會成都市城市發展規劃海、蘇州、深圳的新區成都市統計局建筑設計方案研討會商業及多家購物中心成都市規劃局大魔方項目建筑設計同時，項目小組針對消華東設計院初步方案費者研究發放問卷680成都百貨運營商天府新城規劃稿份天府新城規劃項目圖各對比城市統計年鑒及公報A城市及區域分析65A城市及區域分析A1成都宏觀經濟分析A2區域宏觀經濟分析A3成都市商業格局分析66A11城市概況成都市位于中國西部，是西部地區重要的政治、經濟、歷史文化名城成都市地理位置圖成都市概況成都市是四川省的省會城市，位于四川省中部、四川盆地西部，距離重慶市的鐵路里程為315公里；2008年末全市戶籍人口11250萬人,常住人口12706萬人；成都經濟快速發展，綜合實力顯著增強。2008年全市GDP達3901億元，在全國15個副省級城市中位居第七成都是一座有2300歷史的古城，自古人才薈萃，如漢賦四大家中就有司馬相如和楊雄。深厚的古蜀文化綿延至今，得到傳承和發揚。但成都同時也是一個融合百流、善于吸納、富于創新的城市，2000多年來一直在吸收引進全國各地先進的文化和人才，截止2009年底，在成都的境外500強企業已逾130余家。全市現轄9區4市6縣，面積12390平方公里。67資料來源INTERNET，九洲遠景分析A12經濟總量雖然成都GDP與我國主要一線城市尚存差距，但其經濟總量和人均社會生產總值在西部卻名列前茅，人均GDP更居西部之首1）億元，主要城市2008年人均GDP比較元，主要城市2008年GDP比較CARG23342285CARG2120136981920181917161617171615141413414114780711635485099478199911443689826396039017055665586582524752621903467728357257321605156015655昆明廈門深圳成都上海重慶杭州西安青島武漢天津武漢上海昆明廈門成都重慶杭州西安青島天津深圳說明1按照戶籍人口計算資料來源各城市統計年鑒，九洲遠景分析成都大魔方概念規劃完整版68A12經濟總量成都GDP以156的高速增長到08年人均GDP已突破5000美元，達到中等發達國家水平，中產階層將大量出現成都市20042008年GDP增長情況億元CARG按照156的復合增長率，預計156到2015年成都市GDP總量將達到10751億元；10751按USD1RM8B682的匯率計算，2008年成都市人均GDP已達到人均50835083美元，按照世界銀行統計美元標準，人均GDP達5000美元，意390134523324味著達到了中等收入國家和地30712693區的平均水平200420052006200720082015E資料來源各城市統計年鑒，九洲遠景分析成都大魔方概念規劃完整版69A13人口建國以來成都市人口數量持續微幅增長為14，2008年末總人口達1125萬人，預計在2015年將達到1250萬左右1成都市19492008人口增長情況萬人CGAR15CGAR14CGAR15124911251112110310821060104450119492003200420052006200720082015注1該處以戶籍人口計算，2008年常駐人口1280萬，戶籍人口1125萬，可知成都以本地人口為主導，戶籍與常駐人口差距不大資料來源統計年鑒，九洲遠景分析成都大魔方概念規劃完整版70A13人口成都城市化進程快速，在人口整體15微幅增長下非農人口呈78顯著增長，從三產從業人員看尤以第三產業從業人口增長較快0408年成都市城市化率變化趨勢萬人0408年成都市三產就業人口變化率萬人80第三產業1,1251,1121,1031,0821,06070352369398433CARG449605445361551950350428第二產業612405965722995443083030745430630520CARG第一產業781034932302952612461020042005200620072008200420052006200720081）戶籍人口非農業人口城市化率注1城市化率指數年非農業人口/年末總人口資料來源成都市統計年鑒，九洲遠景分析成都大魔方概念規劃完整版71A14產業結構工業成都工業以高技術和現代制造業為主，在工業總產值中交通運