用友房地產行業整體解決方案用友集團建筑業務部二00五年三月文檔控制更改記錄日期作者版本更改記錄2005321張澤峰10審核人姓名職位版本審核時間目錄一、行業背景51、房地產業現狀52、房地產行業特點分析53、房地產業管理信息化現狀6二、房地產行業面臨的問題與發展趨勢7三、房地產行業產品應用架構91、系統平臺102、技術平臺103、應用平臺10四、房地產行業項目管理解決方案131、概述132、功能簡介133、功能模塊14項目預算管理15項目資金管理15項目進度管理16項目合同管理16項目日常業務處理16項目成本管理17統計分析17項目招投標管理（網上招投標）174、應用價值19五、房地產行業集中財務管理解決方案191、集團財務管理存在的問題202、房地產行業集中財務管理方案架構與目標2121、財務集中管理架構2122、財務集中管理應用目標223、房地產行業集中財務管理的實現254、應用價值47六、房地產行業客戶關系管理解決方案481、面臨的問題482、應用解決方案483、房地產CRM各個業務模塊功能簡介514、應用價值56七、房地產行業商業智能解決方案571、房地產企業面臨的問題572、企業集團財務分析和績效評估的解決方案593、企業集團合并報表與IUFO匯總報表解決方案664、NCBPM的總體功能705、應用價值71一、行業背景1、房地產業現狀房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。經過十幾年的發展，中國房地產業正處于向規模化、品牌化、低成本、規范運作的轉型時期。隨著國民經濟增長從粗放型向集約型轉變，房地產業的增長方式也正在由速度規模型向總量效益型轉變。房地產業也將從主要靠政府政策調控向依靠市場和自身調節轉變。同時，隨著WTO各項有關條款的實施，包括房地產業在內的我國經濟各方面都將發生新的變化，主要表現是我們必須把著眼點從國內市場競爭擴大到國際市場競爭，競爭對手從國內的企業擴大到國外的企業，競爭規則從國內規則變為國際規則。近幾年國家的相關政策也給房地產業帶來了很大的影響。土地儲備制度實施，“經營性土地必須掛牌拍賣”政策的出臺，使以土地為核心的房地產市場，逐漸走上了健康運行的軌道。2003年6月13日，中國人民銀行公布了關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知，這份被稱為“十年來央行出臺的最嚴厲的一個措施”，也將對房地產界資本運作帶來強烈沖擊。另一方面，高速發展的房地產行業吸引了眾多的投資者進入，房地產行業的區域性、壟斷性逐步被打破，競爭愈演愈烈，利潤豐厚、缺少競爭的局面一去不返。雖然競爭可以導致優勝劣汰，提高行業技術和服務水平，但同時也帶來了成本增高、營銷費用加大、利潤下降的問題。2、房地產行業特點分析房地產業是公認的上下產業鏈長，專業性強，數據量大，投資周期長，風險程度高的資金密集型行業。它具有如下行業特點房地產開發企業的生產經營活動對象是建筑商品，與其他行業的商品產品相比較具有固定性、專門性、單件性、復雜性、長期性等特點。房地產開發業務流程大致分四個階段決策立項，前期開發，工程建設與房屋銷售階段。項目環節多，涉及的單位人員多，開發過程中的不確定因素多。房地產行業按照業務類型可以劃分為五種形態房地產開發、房地產經營、房地產中介、物業管理、房地產行政管理。會計核算一般實行分級核算和管理，分為集團和項目部兩級，集團公司實行獨立核算，是匯總核算單位，項目部實行內部獨立核算，單獨計算工程成本和盈虧。房地產開發企業對于商品房的銷售，一般采取較為靈活多樣的銷售收款辦法，如預收購房定金、一次收款、分期收款、按揭貸款等。因此，房地產企業（集團）的管理，不僅涵蓋一般的企業管理，而且突出強調了對項目的管理。3、房地產業管理信息化現狀企業內部信息化程度普遍提高房地產企業較為重視自身的信息化建設，包括企業對外和對內網站的建設、內部局域網絡、內部辦公自動化系統和建立在總部的數據中心的建設。這些信息化基礎設施的建設，相當于企業的神經網絡，將為房地產企業的升級擴張提供良好的物質基礎；業務軟件化加快由于房地產行業區域和壟斷性強、利潤豐厚、缺少適當的競爭，大多數業務還停留在手工處理的階段，這不僅效率低，而且成本非常高。近年來隨著競爭的加劇，大多數房地產企業內部的多個業務單元也陸續實現了業務的軟件化，用軟件替代傳統的手工處理方式，加快了業務處理的信息化和速度。但這種業務軟件化的趨勢也是值得擔憂的，因為各個業務單元的信息化并不代表整個部門或企業的信息化，這只會在企業內部形成越來越多的信息化孤島，為將來業務的整合和信息系統的整合制造人為的障礙。二、房地產行業面臨的問題與發展趨勢房地產業近幾年開始進入新一輪的發展期，在國家實行貨幣化分房政策之后，消費需求開始逐漸增加，特別是住宅建設受到重視，企業效益趨好。在行業發展看好的同時，企業也面臨一些新的問題1、項目開發利潤持續下滑在銷售面積增加的同時，國內房地產企業的利潤卻僅僅增加甚少，表明項目開發利潤在下降。2、傳統操作流程導致成本居高不下長城地產、深萬科、亞泰集團這樣業績優良、管理完善的房地產公司在多年致力于專業化經營的過程中，也無法迅速擴大市場份額、實現規模開發效應，這主要有房地產開發地域性的原因，但更主要的是傳統操作流程導致成本居高不下，目前還沒有有效的手段來降低。3、企業內部基礎管理較為薄弱，不夠規范房地產行業發展時間較短，行業積累較少，行業內的企業由于行業發展較快，行業利潤較高，企業對內部管理并不是十分重視，基礎管理較為薄弱，不夠規范；通過對上述問題的綜合分析，為了有利于房地產企業的資本經營和規模化，集團化的實現；未來中國房地產開發企業的發展至少有以下幾個趨勢，即規模化、民營化，制度化、差別化、品牌化，戰略化等。1、規模化。未來中國房地產業競爭加劇，將導致房地產開發企業向規模化、集團化方向發展，逐漸出現一批執市場之牛耳的“房地產航母”。2、民營化，目前民營房地產開發商已經在市場基礎好、發育快的地區如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發而先至”，并逐步從市場的“少壯派”向“實力派”轉變。3、制度化。制度化是企業發展規模化，民營化的制度基礎和保障，加強企業內外制度的建設是中國房地產開發企業下一步發展的重點，加入世貿則加速了這一進程。4、差別化。目前中國城鎮居民已處在一個從追求“量”向追求“質”轉化的時期，研究消費者行為偏好，開發適銷對路的產品，研究細分市場，形成自己獨特的他人無法模仿復制的產品特征和競爭優勢，將是未來中國房地產開發企業必須認真思考的一個主題。5、品牌化。品牌化是產品差別化的進一步深化。品牌是一個企業的實力、產品質量、管理水平等指標的綜合體現，是核心競爭力和綜合素質的外部表現。6、戰略化。未來中國房地產開發企業發展的一個顯著趨勢是，一個房地產項目的開發將不再是一個獨立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業的長遠發展戰略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開發以及企業長遠發展的影響。因此，未來開發商所進行的將不僅僅是產品的競爭、企業的競爭，而更重要的是企業家戰略眼光的競爭。未來中國房地產開發企業將按照現代企業制度的基本原則，加強房地產企業內部管理制度、激勵制度、用人制度、財務制度等的規范化，企業的內部運行和組織管理都將進一步向規范化、制度化方向發展。三、房地產行業產品應用架構用友ERPNC房地產行業解決方案是北京用友軟件股份有限公司向市場交付的房地產企業全面應用解決方案，是在先進的企業管理思想和管理理念指導下，借助于INTERNET平臺，針對中國房地產企業管理的現實需求和管理發展的要求，為房地產企業提供的一套完整的“協同商務，集中管理”的解決方案、軟件產品和應用服務。用友ERPNC房地產行業解決方案，采用平臺化和組件化的設計思想，通過對房地產行業應用與需求的抽象，充分考慮行業的特點，在系統中實現了業務流程、審批等的自由靈活配置，極大的適應了房地產企業跨地域快速發展、企業管理能力快速復制、組織多變的要求。根據房地產行業的特點，突出了集中財務和項目管理的應用，同時它又是一個集成的、全面的解決方案。1、系統平臺用友ERPNC產品支持多種操作系統和多種大型數據庫。2、技術平臺采用EJB、用友中間件、組件技術、移動計算等技術，采用B/S結構。3、應用平臺31參數設置平臺通過參數設置平臺可設置系統所有的參數，實現集團參數的逐級分配，集團企業可以控制一些重要參數，不允許下級公司修改，只能夠使用，以達到集團應用的目的。參數分為本級參數指本公司能夠進行設置的參數，包括對其輸入參數值，選擇是否控制下級。上級參數指只能由上級公司設置的參數，對于下級公司來講，上級參數只能顯示，不能做任何操作。32工作流程配置平臺通過引入工作流，加快流程處理速度，提高企業工作效率和企業市場競爭力，增加對工作流程的控制，便于流程的整合，提升決策質量與正確度。可以根據業務需要，靈活制訂適合企業需要的業務流程。隨著企業發展的需要，可以修改、完善企業的系統業務流程，實現企業業務流程的動態配置。33審批流平臺審批流平臺按照崗位職責和分工設置相應的審批流程，按照預定的審批流程自動進行相應的單據的流轉，保證審核體系嚴密規范，數據信息傳遞安全真實。在審批流平臺進行審批流程的定義包括定義審批的條件以及相應的審批人。審批分為有條件審批和無條件審批，有條件審批是指在系統中設定好滿足怎樣的條件由哪個人進行審批，無條件審批是設定好逐級審批的流程，也就是設置從下級到上級的一個審批過程。審批人可以是跨公司的，即上級公司的人員可以被定義進下級公司的審批流程中。審批流程定義好后，在業務發生時就能進行審批權限控制系統自動將相關的審批信息以交辦事務、待辦事務的形式即時傳遞給相關人員審批。對于審批人員來說，可以在待辦事物工作區，集中對需要他進行審批的各種單據進行審批，并標注各種批語。在待辦事物工作區，提交審批的人員能夠查詢到自己提交的申請目前處于什么狀態。可以進行審批代理人的設置這樣在審批人外出或者其他情況下，可以通過授權給代理人的方式來完成審批流程。針對各系統的主要業務，均能進行審批流的定義例如請款的審批、報銷的審批、請購的審批、資產變動的審批、預算的審批等等。34預警平臺預警平臺對重大事件或者例外事件進行及時的預警，幫助企業提高內部管理，完善內部控制制度。作為一個靈活的、自動的例外信息管理和報告工具，可以始終幫助企業了解運行中的關鍵活動和事件，有助于工作流程的自動化，更快更好的進行經營決策。在預警平臺上，可以自定義預警事件、預警信息的接收者、接收方式等針對各個系統的主要事件，均可以進行預警定義預警事件采用插件注冊的方式，因此一些二次開發的預警事件能夠輕松的掛接到預警平臺，還可定期從網站下載更多的預警事件在定義好預警條件后，預警平臺采用后臺工作的方式，無須人工干預，按照預定的方式自動產生和發送各類預警信息35動態會計平臺基于動態會計平臺，可以根據各種業務生產會計憑證的要求設計會計憑證模板，當業務發生產時，系統自動生產實時會計憑證或會計憑證。企業決策者和管理者可以及時、全面、準確的了解到企業的會計信息，真正達到財務與業務一體化。36數據交換平臺企業內部應用程序之間以及企業和企業之間應用程序的集成，通常是由企業應用集成解決方案（EAI）來完成。目前主流EAI方案均基于XML技術。XML具有簡單性、開放性、可擴展性和自我描述等特征。用友NC利用XML技術和SOAP協議進行對外的數據交換，使得NC具有更強的開放性和可擴展性。37二次開發平臺NC提供了二次開發平臺，支持基于組件技術進行二次開發，并將二次開發組件掛接到NC系統中。通過二次開發平臺，可以保證集成性實現環境與各種不同業務應用體系的協作。跨平臺性、技術平臺無關性保證業務模型與軟硬件的技術分離。客戶需求的個性化通過二次開發，滿足企業/行業的個性化需求。二次開發平臺提供的開發工具包括可修改的審批流和工作流、外掛功能和產品的整合、動態畫面、動態報表、動態查詢、可視化的開發工具、其他工具四、房地產行業項目管理解決方案1、概述房地產企業的業務核心就是圍繞房地產開發項目所作的一切工作。對于房地產開發項目的管理是一個涉及從財務到業務的管理；財務方面包括預算、資金、成本的監控管理、工程造價的核算、利潤的分析等方面；業務方面涉及投資分析、前期勘探、規劃設計、可行性分析、投資估算、概算、招投標等業務。中國房地產企業項目管理現今面臨的問題主要有如何能把一個復雜多變的項目管理過程變成可控制的過程；資源稀缺，如何對有限資源進行合理整合,提高資源的有效利用率；在項目進程中，如何對項目投入與產出的關系及時的進行評估；如何針對項目投資過程中采集的信息資源進行及時有效的決策；如何定量的預測并降低項目實施過程中的風險。面對經濟全球化和信息化趨勢，房地產行業的信息化管理已是必然的發展趨勢。為使中國房地產企業能及時的掌握先進的項目管理方法與手段，提高企業自身的核心競爭力，用友軟件結合中國項目管理實際以及在中國多家大型房地產公司的實施經驗，成功推出用友房地產行業項目管理系統。2、功能簡介用友房地產行業項目管理系統國內首家推出的房地產行業解決方案，它以國際先進的項目管理理論為基礎，結合中國房地產項目的管理現狀，充分應用現代項目管理的科學理論和先進技術，它涵蓋項目立項、合同管理、工程計劃與進度、資金管理、成本預決算、項目評估與風險分析等功能，具有操作簡單靈活、圖表美觀、自定義圖表格式的特點，為中國房地產行業項目管理的有效決策提供全面的解決方案。用友房地產項目管理以項目生命周期理論為基礎，通過計劃、跟蹤和控制來實現對房地產項目的動態管理；用友房地產項目管理能夠實現對房地產項目的多角度、多要素、多層次管理；用友房地產項目管理涵蓋項目生命周期的全過程項目管理，從項目可行性研究、項目前期、設計規劃、投資管理、項目施工到項目驗收的全過程管理。用友房地產項目管理對項目資金管理予以了特別關注,實現財務業務一體化用友房地產項目管理項目預算功能，使用戶能夠方便地編制項目預算，為項目的成本控制提供了基礎；用友房地產項目管理全面支持網絡環境，可在局域網、廣域網中方便使用，實現遠程管理和數據訪問，尤其適合對分布在不同地理位置的項目的集中統一管理。用友房地產項目管理積累了項目經驗數據，形成企業知識積淀，為大范圍復制成功管理模式打下基礎，有效實現知識管理，減少由于人才流失帶來的損失；3、功能模塊用友房地產項目管理系統涵蓋了項目立項、項目預算、合同管理、項目進度與計劃、資金管理、日常業務、成本管理、統計分析的八大系統。項目立項要對項目進行管理，首先要定義項目，稱之為項目立項工作。為了便于項目的管理，用戶可以對項目進行歸類，系統提供了用戶自定義增加項目類型的功能。用戶對開發的房地產項目要區分管理，則可以為它們設立不同的項目類型，比如住宅、商業建筑、商住混合等類型。不同類型的項目編碼可以分別進行管理。通過項目立項管理，用戶可以維護項目的基本信息，包括項目類型、項目編碼、名稱、負責部門、項目負責人、項目本位幣、立項（創建）公司、立項人、立項日期、最終審批公司、最終審批人、最終審批日期、項目狀態、可接受結轉標志、地區、備注、用地面積、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑面積、可售面積、等信息。還有相應的住宅、商業、會所、幼兒園、社區中心、居委會、文化活動站、老年活動站、管理機構、垃圾收集站、煤氣站等的建筑面積、可售面積等配套信息。項目狀態轉換項目狀態包括創建、立項、投資估算、可執行、執行、正常結項、異常結項、凍結。下表表示由原狀態到目標狀態的方式目標狀態原狀態創建立項投資估算可執行執行正常結項異常結項凍結保存審批創建審核立項棄審狀態維護狀態維護狀態維護凍結投資估算狀態維護狀態維護狀態維護凍結可執行狀態維護狀態維護自動狀態維護凍結執行自動狀態維護狀態維護凍結正常結項反結項異常結項反結項反結項反結項反結項凍結解凍解凍解凍解凍WBS分解項目建立起來后，為了管理的需要，可以把項目的工作分解為更小、更細的工作元素。項目的分解結構可以用戶自己定義，根據房地產企業不同的管理需要，定義任務的層次和細度。在任務上可以定義諸如預算、資金計劃、成本等項目相關信息，滿足房地產企業的不同角度、不同層次的需要。項目預算管理項目預算管理是針對房地產企業各個業務部門（比如投資發展部、工程部、財務部等）對自己部門所管理業務在項目上將要發生的項目成本或者收入的預算管理。一般的流程是各個業務部門根據項目的發展計劃編制各自部門的項目成本預算，在財務部匯總、平衡、審批后形成整個項目的預算；是實現項目成本控制的重要依據。項目預算管理功能支持項目的預算編制、審批、預算控制、預算預警、預算調整等。預算編制提供多種預算編制方法，可以編制項目、任務、要素上的預算，也可以按照部門編制項目、任務、要素上的預算，然后進行匯總，形成項目整個生命周期的預算審批通過應用審批流平臺，預算編制后，可以啟動審批流程，項目預算自動按審批流程在網上供相應的審批權限人進行審批。預算控制項目預算通過審批后，就可以為該預算設立控制方案、控制關系的定義，可以靈活地使預算控制以多種方式予以實現，如鋼性控制和柔性控制，總額控制和分項控制預算預警系統支持對項目預算執行情況進行預警提示。例如，用戶設定了某項目的主體工程超過預算的80就對負責人進行提示，則當該項目的主體工程超過預算的80后，負責人將收到該預警信息。項目資金管理包括資金計劃、資金收支、資金報表等功能資金計劃支持分期間編制，可以按照年、季、月編制；可以以項目、任務、合同作為編制對象。資金計劃控制付款單，支持提示控制和嚴格控制。年度計劃、季度計劃、月度執行計劃之間存在控制關系，年度計劃控制季度、月度計劃，季度計劃控制月度執行計劃；系統可以根據合同和進度計劃等狀況自動計算下月的資金計劃數據全面實時地反映項目資金的流動和使用情況，可自動生成現金流量表，為項目資金的控制與平衡提供決策依據，項目進度管理項目進度計劃為用戶提供項目進度計劃編制的環境；可以設置項目、任務的的開始和結束時間、以任務間的各種前后關系；可以定義項目的里程碑，可以通過里程碑來形成收付款計劃的參考依據。可以通過預警平臺對進度預警。項目狀態維護項目狀態包括創建、立項、投資估算、可執行、執行、正常結項、異常結項、凍結等。實際進度管理維護項目實際進度；對項目/任務的計劃進度和實際進度進行比較。實現完工比率的管理。項目合同管理合同是項目的最重要的控制文件，合同的進度、標的、資金支付條款、質量條款等牽涉到項目的資金、進度、質量要求，是項目管理的依據，合同管理的成功與否，是項目成功與否的必要條件。合同管理主要功能包括合同類型、合同信息維護、合同變更管理、合同的結算、結項管理、合同查詢、統計分析管理等。可以依據實際管理需要，進行合同分類管理，定義合同類型，如工程類合同、材料類合同管理可以完成合同的錄入、保存、廢止、審核、變更、凍結、解凍、終止、查詢、合同的執行情況統計分析等功能。可以維護合同主表、合同明細清單、合同條款、合同收付款協議等。可以完成合同變更的管理，合同變更要按合同版本管理，變更后以新的變更合同作為資金支付計劃、實物交付的依據，并對支付計劃起到約束控制作用；另外，可以把現場簽證、設計變更、補充預算等業務，作為特殊的合同加以管理。通過在預警平臺中設置預警條目，合同管理支持合同生效日期預警、合同失效日期預警項目日常業務處理支持工程量確認單、領料（甲供材）單、工程/材料付款申請單等日常業務的處理，業務單據受到合同、預算、資金計劃、進度計劃（完工比率付款）的控制支持多項目、跨地域、遠程處理日常業務支持業務單據的錄入、參照生成，審核、審批，查詢統計分析支持對零散的付款申請打包共同顯示，一起審批，聯合付款的方式支持甲供材料超供扣款處理，可以選擇按全額累進扣款或超額累進扣款，設置起扣點（允許的材料損耗比例）、加價比例。處理合同的付款、結算業務，并且打印付款單、結算單等。項目成本管理項目成本管理是項目管理的核心之一。通過應用項目成本管理，企業可準確、及時、全面地核算項目的成本和收入。項目成本管理主要有如下功能項目成本和收入的歸集，面向項目成本（收入）單據的管理，如單據的錄入、查詢、審核等。成本動因的定義定義成本動因及其數據來源；成本動因的歸集對成本動因進行歸集成本的分配對于項目執行過程中的一些公共部分的成本，比如公共的管理費用，在發生時難以確指到具體項目或任務的，可以先歸集到某個公共項目上，然后依據成本動因再分配到相應的項目/任務上。成本的結轉如果一個項目享受了其他項目的服務，則需要承擔其他項目的成本，項目之間需要進行成本的轉移。通過成本結轉，可以實現了項目、子項目/任務、項目要素、責任中心之間數據的靈活結轉。系統支持動態成本管理，提供多種方法預測項目動態成本。統計分析提供項目進度分析報告；項目明細情況比如查詢項目的收入、成本明細情況，并可聯查項目單據。項目統計表比如項目成本匯總。項目合同情況項目合同統計表、項目合同執行情況、項目合同按任務命細情況、項目合同分類統計等。項目日常業務執行情況完成工程量確認情況、甲供材料領料量確認情況、付款申請匯總、付款匯總、實付匯總等。提供自定義查詢功能。項目招投標管理（網上招投標）提供項目網上招投標功能，包括工程招投標信息管理和材料招投標信息管理。工程招投標信息管理功能如圖材料招投標信息管理功能如圖在網上招投標系統中分為內部用戶和合作伙伴用戶種用戶類型內部用戶操作有以功能下系統登陸、修改個人資料、授權管理系統管理（角色管理、用戶管理、系統日志）基礎資料（公司資料、部門資料、材料信息、項目資料、文檔資料）、合作伙伴管理招標管理（招標需求計劃標書、招標文件）評標議標管理（物資開標管理、工程開標管理）招標預告、招標中標信息發布合作伙伴用戶操作有以功能下系統登陸、修改個人資料、修改注冊資料投標管理（物資招標信息查詢、物資資投標文件管理、工程招標信息查詢、工程投標文件管理）產品信息發布4、應用價值用友房地產行業項目管理系統涵蓋了房地產行業項目的主要業務流程，滿足房地產企業對項目管理的需求。通過應用審批流平臺，只要在審批流平臺設置相應的審批流程，項目立項、項目預算、合同等自動按審批流程在網上供相應的審批權限人進行審批，支持網絡辦公及遠程應用。通過應用預警平臺，可以對項目進度、預算執行情況，合同執行等進行事前預警通過項目預算，系統可以實時對項目成本進行控制，滿足事中控制的需要，降低項目成本。通過定義成本動因，可以對項目管理過程中的各項公共費用進行準確的分配，這種分配在定義好后，由系統自動進行，能夠極大地降低成本核算工作量。通過在線項目報告，項目經理及企業領導層可以及時準確獲取項目的預算執行情況，監控項目進度，進行項目業績評價，支持項目決策。通過網上招投標管理，可以實現招投標的科學、規范的管理。五、房地產行業集中財務管理解決方案隨著經濟體制的改革和市場經濟的完善，面對外部競爭環境。許多房地產企業提出了明確的中長期發展戰略和發展目標，期待著企業能夠得到持續性核心競爭能力，通過提升管理水平為企業發展創造價值。那么，企業財務管理體系如何具體落實戰略目標如何為房地產企業實現戰略的有效管理工具再次，房地產行業是資金密集型的高風險行業，如何構建財務管理體系，才能合理有效的降低經營風險，保障企業安全為此房地產集團企業必須及時、準確、完整地掌握以財務信息為核心的經營管理信息，必須對集團內部的各種資源進行高度集中的管理、控制和配置，必須迅速地對各種財務、管理方案作出科學的、符合企業價值最大化的決策。1、集團財務管理存在的問題財務管理還處于基本的會計核算的階段，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白，財務管理“被動反映型”的現象較突出，大出納的特點明顯11集團企業的的計劃預算體系還不健全手工編制預算周期長，范圍廣、困難大；集團預算的下達、審批、上報周期長；預算的控制作用無法真正實現，形同虛設；預算的協調指導作用沒有充分發揮；無法及時地進行預算分析，以便采取相應的調整措施；集團無法對下級單位預算的執行情況進行實時監控；12資金管理分散，監控不利集團企業資金管理水平落后，突出表現在財務預算管理“虛”，資金結算管理“散”，監督考核環節“弱”和管理方式、手段落后，效率低下等方面。預算制度形同虛設，資金管理有章無序；資金的收支缺乏統一的籌劃和控制，隨意性大，使用混亂；應收帳款居高不下，不良資產有增無減，長期掛帳，資金運作困難；對分子公司的監督、控制、考核不力資金分散，使用效率低下；子公司多頭開戶，資金失控；13財務分析工作難以展開分析體系不完整；分析指標不全面；分析方式不直觀；分析數據無法及時得到；分析結果失真，不具有指導意義；無法及時對下級單位的數據進行綜合分析；2、房地產行業集中財務管理方案架構與目標21、財務集中管理架構組織模式分析圖房地產集團組織模式集團為一級公司，各地區分公司為二級公司，項目部為三級公司。在系統中建立數據賬套供所有公司存放數據，在賬套中分別為每級的各個公司建立日常業務核算賬，各個公司日常核算數據集中存放，日常核算遵守上級公司制定的核算制度。帳套設置圖帳套設置集團財務管理功能組件圖集團財務管理功能組件22、財務集中管理應用目標房地產行業集中財務管理解決方案的總體目標是運用先進的經營管理思想，推行現代化財務管理制度，提高房地產企業財務和業務的綜合管理水平，對整體的企業資源進行有效的配置、管理、控制和優化，從而實現企業價值最大化。集團財務管理的目的一定是圍繞價值最大化，準確的說是為了股東價值最大化，勢必由價值體系和流程體系共同作用，可以將集團財務管理分為三個層面考慮財務核算層面總帳、應付款、應收款、固定資產、成本費用財務控制層面預算管理、績效管理、分析評價財務決策層面資金控制（籌資管理、投資管理、風險管理）以預算管理為核心，建立全面預算管理和控制體系。全面預算管理是財務管理的核心，是實現企業經營目標的根本保證。幫助企業根據自身的資源狀況和發展潛力，制定科學合理的全面預算方案，在企業經營管理的各個環節進行全面控制，是財務管理信息系統的根本任務。通過長期全面計劃的制定，來勾畫企業未來經營的藍圖。在企業戰略規劃的指導下，采用多種編制方法，編制收入預算、成本預算、費用預算、資金預算、投融資預算和各種專項預算。通過全面計劃預算的協調平衡，對企業經營運做各環節進行系統規劃，以確保實際經營活動協調有序進行。根據經營業務實際狀況，可以進行某項計劃的調整、變動，同時相關的計劃相應自動地進行聯動調整。通過預算編制、申報、匯總、審批、下達、調整的完整流程，把預算目標層層下達、落實，實現以預算為主體、各下屬單位、及其各職能部門為預算控制責任中心的全面預算管理體系。把預算控制貫穿于經營運做的全部過程和各個方面，對主要業務都實行嚴格、規范的申請、審批流程。通過實時的匯總各項業務的實際發生數，得以進行及時的預算與實際發生數據的比較和分析，采取相應的調整和控制措施。實現資金的集中管理，對集團的資金運做進行有效監督和控制。資金是企業的血液，健康的資金流對于企業的生存和發展至關重要。企業的資金管理從編制資金計劃開始，到對經營活動、籌資活動和投資活動的資金運做所進行的監督和控制，來達到加速資金運轉，降低資金風險的目的。資金管理是處理集團和分子公司、項目經理部資金流入流出、內外部結算、資金預測及籌投資運作相關業務，管理監控下屬各單位資金運作的集成體。通過集團完善的資金預算體系自上而下配合功能強大的審批流平臺控制分子公司各項資金支出，保證資金支出的合理性；結合全面的計劃體系籌劃和控制資金收支，均衡資金收支，使資金流轉健康、有序、高效；利用數據集中優勢，加強對分子公司資金運作監控，實時查詢分析分子公司運營情況，既促證信息真實又提高效率；支持多種資金管理模式，集中管理資金，在提高資金使用效率、合理利用閑散資金、集中資金于優勢領域的前提下降低資金成本，減少資金使用矛盾；規范集團內部各單位結算體系，使單位間結算及時真實；強化債務管理，嚴格控制擔保業務規模，減少企業風險。加強應收應付管理，及時掌握和控制往來對象的整體應收應付狀況。及時清理往來，減少資金損失；加強帳齡分析，合理提取壞帳，降低資金風險。建立全面成本控制體系，有效控制企業成本。財務管理的另外一個重點內容就是如何合理有效的進行成本費用的管理，即達到滿足經營活動的需要，又能夠有效控制成本，真正實現“開源節流”。用嚴格的業務流程、完善的標準成本建立企業的成本控制體系。合理編制、嚴格執行成本定額。落實責任成本，實行有效的獎優罰劣辦法。按照崗位職責劃分，建立全員參與的成本費用控制流程，嚴格執行審批制度。進行全面的成本核算，從多角度進行成本評價與分析。通過財務分析，及時了解掌握企業的經營狀況和經營業績。財務分析是財務管理的重要組成部分，是利用已有的財務和業務數據對企業過去的財務狀況、經營成果及未來前景的一種分析和評價。建立起一套完整而有效的指標評價體系，據此評價和判斷企業的經營績效、經營風險、財務狀況、獲利能力和經營成果。采用BSC（綜合平衡記分卡）方法，提供財務、內部運營、市場客戶、人力資源等四個方面的指標體系。通過趨勢分析、結構分析、對比分析等多種分析方法，對多期間的數據進行分析。通過數字化、圖形化的表現方式，便捷直觀地進行各種分析。滿足集團公司用戶需求，進行總公司和下屬單位的經營及財務狀況分析、診斷和監控。3、房地產行業集中財務管理的實現31全面計劃預算管理方案311應用模式分析根據房地產行業行業特色或編制內容，企業在編制計劃預算時，常采取如下的計劃體系專項起點型要求以項目總計劃為起點，分解生成子項目進度計劃，再根據子項目進度計劃分解生成其他相關計劃預算。312邏輯角色房地產企業在進行計劃預算編制的過程中，往往會成立一個預算編制委員會，由預算編制委員會的委員來進行預算體系的建立，預算的編制以及相關的協調等工作。該委員會的人員一般包括企業和下屬各單位的負責人等。此外，計劃預算在編制的過程中，會牽涉到下屬各單位的經營運做的各環節和各部門，各部門負責人都要參與到計劃預算的編制過程中來。313應用流程314應用流程說明建立計劃預算體系由預算編制委員會來制定計劃預算體系。包括的內容主要有需要制定哪些計劃，這些計劃的內容，這些計劃之間的關系等等。在進行集團計劃預算編制的過程中，往往首先由集團來確定計劃預算的體系，然后下發給各下屬單位。對于二級單位來說，可以在集團下發的體系的基礎上，增加本單位的內容，然后再下發給下屬的基層單位。上級單位在下發計劃體系的時候，可以根據計劃預算控制的力度，下發不同的內容下發樣表下發核算關系下發預算數據用友房地產行業解決方案把每一種計劃預算都按照預算類型、預算對象、預算元素、預算周期等進行抽象和歸納。下表是方案所提供的主要計劃的一覽表預算類型預算對象預算元素預算周期銷售計劃存貨、存貨分類、地區、銷售結構、部門、業務員、銷售數量、銷售單價、銷售收入、銷售成本、銷售費用、銷售毛利、年、季、月采購計劃存貨、存貨分類、部門、采購數量、采購單價、采購金額、年、季、月人力計劃人員類別、部門、工資項目、人數、工資金額、年、季、月設備計劃部門、資產類、數量、折舊、新增金額、年、季、月費用計劃費用項目、部門、人員、項目、分幣種的金額、年、季、月資金計劃收支項目、現金流量項目、部門、分幣種的金額、年、季、月財務計劃科目、輔助項、分幣種的金額、年、季、月其他計劃可以做專項計劃，或者定額標準等等。金額、數量、年、季、月從計劃預算的是時間來看，用友NC房地產行業解決方案提供長期規劃、年度計劃、和短期計劃。即針對上述這些計劃預算體系中的內容，可以編制35年的長遠規劃，也可以編制年度計劃，還可以編制短期執行計劃。可以用下圖來表示NC的計劃預算體系編制計劃預算NC提供了自上而下的分解預算和自下而上的匯總預算的編制方法。自上而下的分解編制，就是由預算編制委員會先制定出總的計劃，然后逐層分解到各單位，各部門。各單位對計劃進行相應的調整后，再進行匯總。這個過程可能反復很多次。自下而上的匯總編制，就是由各單位、部門負責人先編制計劃，然后匯總生成總的計劃。預算編制委員會針對匯總計劃進行調整后，再形成各單位的計劃。這個過程可能反復很多次。對于計劃數據的生成，有如下幾種方式通過預測得到。例如編制銷售計劃，可以基于多種預測模型進行預測，并綜合各次預測結果得到計劃數據。通過公式得到。例如編制資金計劃，根據銷售計劃和收付款協議，資金計劃就能夠自動生成。手工錄入。可以手工錄入計劃數據，或者手工調整計劃數據。對最終的計劃，要經過集團/公司董事會審批，審批后才能生效。經過審批的計劃預算，如果情況變化需要調整，可以通過調整程序進行調整，調整后生成新的版本。計劃預算控制計劃預算審批后，就對經營環節的各項業務運做發生了控制作用。上級單位可以對下級單位進行預算控制的設定，包括控制的內容、控制的方式等等。控制關系的定義，可以靈活地使預算控制以多種方式予以實現鋼性預算和柔性預算。鋼性預算就是要按照預算嚴格執行，超預算就不能通過；柔性預算則在超過預算后，給出提示信息。總額控制和分項控制。總額控制就是可以對若干項預算項目進行綜合控制，只要總額不超出預算即可；分項控制就是對每個預算項目都分別進行控制。此外，還提供了計劃預算的預警功能。可以針對各項預算設置相應的預警條件，由系統自動檢測，并及時生成預警信息傳給相關負責人。計劃預算分析提供了及時、靈活的預算分析。在進行分析的過程中，考慮到異常因素，提供了異常因素剔除的分析。分析內容包括預算數與執行數比較分析，預算數多個版本之間的比較分析等等。分析的方式在數字表示之外，還提供了多種圖形分析。上級單位能夠及時了解到下級各單位預算執行情況，進行分析。315關鍵控制點企業經營模擬集團企業進行計劃預算的編制，就是為了描繪未來的藍圖，并以此來協調各單位、各部門之間的運做，進行考核和評價。通過計劃預算體系的建立，可以對企業的經營活動進行模擬。由于計劃預算的內容含蓋了企業經營活動的各個環節，且計劃之間的關系完全是按照經營活動各環節之間的關系來設立的，因此通過對計劃預算數據的編制，就可以模擬出企業的經營藍圖。在預算編制的過程中，可以進行相關參數的調整，來模擬對企業的影響，例如銷售價格的調整對企業利潤的影響，收付款協議的調整對資金流的影響等等。32完整資金管理方案321應用模式分析在集團企業中，常見的資金管理模式有如下幾種統收統支，企業指定資金管理部門集中管理企業資金及收付款業務，其他各部門不涉及資金收付及其他運作。該模式是指企業的一切現金收付活動都集中在企業的財務部門，一切現金支出都通過財務部門付出，現金收支的批準權高度集中在經營者，或者經營者授權的代表手中。統收統支的方式有助于企業實現全面收支平衡，提高現金的流轉效率，減少資金的沉淀，控制現金的流出。撥付備用金，資金管理部門按照一定的期限統撥給所屬部門一定數額的現金，備其使用。各部門發生現金支出后，持有關憑證到企業財務部報銷以補足備用金。與統收統支方式比較，其特點是企業各部門有了一定的現金經營權。各部門在企業規定的現金支出范圍和支出標準之內，可以對撥付的備用金的使用行使決策權。但是其支出的報銷仍要通過企業財務部門的審核，現金收入必須集中到企業財務部門，超范圍和超標準的開支必須經過經營者或其授權的代表批準。注此模式同樣適合于多地點辦公的單一企業（企業在各地設多個辦事處），圖中“部門X辦事處”。上述兩種方式只適用于同城或相距不遠的非獨立核算的分支機構，至于分子公司通常不適宜該方式。設立結算中心方式。結算中心通常是由企業集團內部設立的，辦理內部各成員或分子公司現金收付和往來結算業務的專門機構。它是一個獨立運行的職能機構。這種現金控制方式具有以下特點各分子公司都有自身的財務部門、有獨立的帳號（通常是二級帳號），進行獨立核算，擁有現金的經營權和決策權。為了減少因分散管理而導致的現金沉淀增加，提高現金的周轉效率，節約資金成本，集團公司對各分子公司的現金實施統一結算。實行收支兩條線。各分公司根據結算中心限定的最高現金保存額（通常按日常零星支出支付需要確定），將每日超出部分的現金收入轉入結算中心設立的專門帳戶，當各分公司超過核定定額的現金時，必須事先向結算中心提出申請。對各分公司提出的申請有兩種管理方式一是逐項審批制。對各項要款必須列明用途、數額、時間，經營者或其授權人批準后方可撥出；二是超權限審批制。超過分公司經理審批權限的部分，必須經過經營者或其授權人批準。權限有三種表達方式一是每筆現金支用的額度；一是一定時間（如日，月）現金支用的額度；一是超過現金流入量的現金支用。由企業集團制定現金管理的規定，包括收入和支出的規定，結算中心根據這些規定監控各分子公司的現金繳納與支用。各分子公司不直接對外直接借款，由結算中心統一對外辦理。可見結算中心方式并不意味著將各分公司的全部現金集中到資金總庫，而是關于資金動員、資金流動和投資等決策過程的集中化，各分公司擁有較大的經營權和決策權。設立內部銀行方式。內部銀行是將社會銀行的基本職能與管理方式引入企業內部管理機制而建立起來的一種內部資金管理機構，主要職責是進行企業或集團內部日常的往來結算和資金調撥、運籌。設立內部銀行是把一種模擬的銀企關系引入到集團內部的資金管理中，各分公司與集團是一種貸款管理關系，內部銀行成了結算中心、貨幣發行中心、貸款中心和監管中心，對現金管理的特征主要表現在各分公司之間的現金收付和結算事項均通過內部銀行統一開立帳號辦理，一般不直接對外進行。各分公司在內部銀行開立存款帳戶和貸款帳戶，實行存貸分戶管理，具有收支兩條線的特征。各分公司與內部銀行是存貸關系，實行有償存貸制度。各分公司在財務上享有獨立財權，對貸款有權按用途自行安排使用，也即各分公司享有現金經營權和決策權。在實踐中，內部銀行按對資金管理的集中程度又具體分為高度集中模式。該模式是在內部銀行開始實行時采用的管理模式，現在在許多企業集團仍具有生命力。主要體現在資金使用權的高度集中，統一主要原材料采購等重要資金使用。集權模式的使用需要有暢通的信息渠道和有效的控制監督手段，保證資金決策的效率和正確性。這種模式適用于集團中各分公司地理位置比較集中，各子公司之間關系密切，集團領導層決策手段先進，管理水平高的情況，以保證集權的管理層能夠靈活反映，快速決策，降低管理成本。相對分散的模式。該模式是指集中控制重大投資權，集中對外融資及納稅，內部單位集中在內部銀行開戶，使用權分散，各單位對存放在內部銀行的流動資產使用完全負責。該模式適用于特大型企業集團各子公司在生產經營內容上有較大差異的情況。松散模式。在該模式下，不要求企業集團的成員把現金形態的流動資產全部存入內部銀行，而采用類似銀行往來結算中心的做法，僅在內部銀行開立結算帳戶，存放結算準備金，以保證集團內部結算的順利，并使集團對下屬單位的獎懲有資金的基礎。由于這種模式下成員的流動資金管理有更大的自由度，因此當他們需要在內部銀行貸款時可采取不同于資金全部集中在內部銀行的成員的利率計算。針對以上幾種房地產企業集團資金管理模式，用友NC均提供了相應了解決方案。323應用流程3231統收統支制/撥付備用金制部門或員工借款、報銷流程說明NC提供了功能強大的審批流平臺，可進行單據的大額單筆審批或結合預算體系進行預算控制，從而嚴格控制資金支出，使各項資金支出在既定的規則內實時接受監控；部門經辦或員工提交的借款單和報銷單，經過預定的審批流審批后，通過動態會計平臺可自動生成會計憑證傳至總賬。審批流可以提供跨公司的審批。應收應付與籌投資集成管理流程說明應收會計所管理的應收單一部分是在銷售系統進行收入確認的同時形成，此外也可以錄入其他內容的應收單，例如應收員工的各種款項等等。根據應收單的到期情況進行催收工作，同時進行收款處理。應付會計所管理的應付單一部分來自于采購系統的采購發票的確認，同時也可以錄入一些其他內容的應付單。根據應付單的到期情況進行支付，并在支付的同時進行嚴格的控制。對需要計息的應收、應付、籌投資單據、以及各資金賬戶利用系統預置的計息公式編制利息單；將各類需要財務計量的單據通過動態會計平臺傳至總賬。3232結算中心對外結算流程說明根據應用架構，集團設立外部賬號，分子公司設立分賬號；集團核定分子公司外部賬號限額，并撥付；分子公司在限額內安排資金支出，但各項支出須經預置審批流審批，當日收入存入外部銀行分賬號，當日超出限額部分上繳給集團，存入其在集團的內部銀行賬號；分子公司獨立處理對外收付。內部結算流程說明根據應用架構，集團設立外部賬號，分子公司設立分賬號；分子公司在限額內安排資金支出，但各項支出須經預置審批流審批。內部單位結算收支額，由集團辦理內部的收付結算，從內部單位的內部賬號中劃撥；分子公司的收付款單與內部結算單可經協同生成。3233內部銀行外部結算內部結算流程說明按照應用架構各分子公司在集團內部銀行開戶；分子公司發生應收、應付款項后，按正常結算程序確認應應收付，形成應收、應付單。外部結算集團內部銀行負責與客戶、供應商結算，形成外部結算單。內部結算如客戶、供應商為其他分子公司（內部單位），同樣由集團內部銀行負責與其結算，但形成的單據為內部結算單。內部協同集團內部銀行形成的內外部結算單通過內部協同自動形成相應分子公司的收付款單；核銷將收付款單與應收應付單核銷。內部銀行定期出對賬單，與各分子公司核對內部銀行賬戶余額及發生額信息。324關鍵控制點多模式的資金集中管理支持多種集團資金監控的模式；有效控制資金支出，降低資金使用成本；明確資金使用與資金成本配比關系，避免資金缺口，均衡調劑資金使用，提高資金周轉率。嚴格的資金支付控制對單筆資金的審批流控制。根據單據發生金額及預先設定的不同級別主管的審批權限進行控制，此單據發生金額對應的最后一位審批主管可根據已有的審批意見進行裁決，最終審批后，財務部門才能根據單據付款。對資金的預算控制。配合NC系統的全面計劃預算管理對各項資金支出進行控制，控制方式可選超預算后嚴格控制，追加預算后方能審批。或是超預算后另走特批流程，由具有特批權限的主管特批后辦理付款。應收賬款的管理信用控制。設定企業往來客戶的信用限額，配合預警機制，當企業應收款超過此客戶的信用額時，系統預警，據此可提醒業務部門停止或減少對其業務發生，從而降低風險。賬齡分析。通過NC系統可較準確地對企業發生的各類應收款進行賬齡分析，便于企業管理應收款，及時調整債權政策，降低風險壞賬風險。到期款項的自動預警、催收。到期款項，NC系統自動預警并及時生成催收函寄給相應客戶，配合企業催收工作。壞賬提取。精確的賬齡分析為壞賬準備金提取提供依據。應付款管理及時獲取現金折扣。根據付款合同的付款條件，提醒企業在最佳時間付款，利于獲得最優惠的折扣。資金流量流向及時監控實時的現金收支分析。可以對現金的流入、流出按照收支的項目進行分析，隨時的查詢現金流量表的情況。及時的資金預測。通過應收、應付及收付款的集成處理，可進行短期或中長期的資金預測，從而減少資金缺口，使資