難解的中國房地產市場公案兼談思維誤區和解決途徑中金在線從利率上調到嚴控第三套房，再到近日的經濟適用房新規，政府對于被稱為已近瘋狂狀態的房地產市場調控之策頻出，上海、北京、深圳等地的房市交易量也應聲下跌。對此，坊間評論不一。商品房為商品其性質到底如何政府、開發商、投資者和銀行的前期行為都有哪些可指摘之處錢學寧先生為讀者提供一看待房市的新視角，尤其需要指出的是，同各種媒體所示帶有情緒的評論甚至抱怨相比，此文冷靜又不失尖銳的評論尤為顯得更客觀和公正些。中國房地產市場之怪現狀已經成為各方痛苦且困惑的難題。不管是賣地的政府、蓋樓的開發商、貸款的銀行、制定貨幣政策的央行，都受到媒體及大眾的責難。眾說紛紜之下，相信每一個角色都已經茫然失措。“壟斷”、“投機”、“腐敗”儼然已經成為萬眾矚目的主題詞。孰是孰非，莫衷一是。細細看來，這恰是“不識廬山真面目，只緣身在此山中”。要斷這個公案確實不容易。首先應該厘清房子到底是個什么東西，是消費品投資品抑或投機品這個市場運作機制如何而后審察房地產市場監管和參與各方，研究財富與利益的分配機制，審視其是否健康合理，問題出在哪里。然后，剖析問題的核心和本質。這樣抽絲剝繭，才能對房地產業做一個公平的判斷，并理清頭緒，提出解決的途徑。商品房的性質自從20世紀90年代開始進行房改后，房子的商品屬性就“神靈附體”了，而后商品房的開發如火如荼，交易市場也蒸蒸日上。房地產業在為中國城鎮化發展做出巨大貢獻的同時，也打開了價格膨脹的“潘多拉之盒”。房價飆升、民眾訴苦、房地產商叫屈、政府撓頭，成為房地產業“不散之陰魂”。從經濟學角度，作為可貿易商品，一般都具有可消費、可投資、可投機包含價格避險三種性質中的若干特性。作為商品，商品房也不例外，兼具了三種性質。作為消費品的商品房。這是房地產的終極供給與民眾消費需求的結合，如果沒有投機者的參與，這種供需應該形成經濟學上最完美的價值機制。從房子的消費需求看，分為兩種第一種是自購消費房。其每年成本就是房子購買和裝修總值的年折舊忽略日常維護開支，是一筆財富的逐年攤銷。購房人根據自身財富的積累和預期恒常性收入，來決定對房子的需求。中國房地產業的自購房動力來自兩個解放一是商品房出現后國人儲蓄對商品房集中需求的爆發，以20世紀90年代為主，基本圍繞著老一代擺脫老公房的住房改善為目的，形成集中需求。二是銀行對購房按揭貸款的大力推行形成對房地產消費的需求，以21世紀初始十年為主，基本圍繞著相對年輕一代就業住房改善和城鎮化進程為核心，形成旺盛需求。這兩種自購房消費是建立在世代儲蓄積累和對今后的恒常性收入預期上的，基本屬于理性購買和消費房價與收入比的經驗公式。第二種是租賃消費房。其成本自然就是年付的租金忽略日常維護開支。這種消費基本是建立在對當前收入預期和與購房消費的資本機會成本圍繞利率波動的比較上，應當是屬于最理性的消費行為。作為投資品的商品房。投資的經濟學概念是貨幣資本、物化資本與人力資本的結合，經過資本形態的轉化，最終獲取收益的行為。當一個房子被購買且用于租賃時，購買方就置換出了房地產商的投資，結算了各個要素在商品上的收入分配。購房人投資購房，對最終消費者進行租賃，是一種置換投資行為，其收益體現為租金收入，相應機會成本就是市場利率。作為投資品的購房行為，是建立在租賃市場的充分發展和理性的租金預期上，理論上應當屬于理性購房行為。一個理性的商品房租賃市場的投資回報應當略高于市場利率，在當前中國應當合理定位在5左右。但是，目前商品房投資回報卻僅在12，遠低于合理回報。兩方面原因造成了商品房投資需求和租賃市場的扭曲一是投機需求溢出的租賃供給，投機購房者在持有期出租房屋，形成大批供給；二是住房消費觀念形成的租賃需求不足，“居者有其屋”的中國住房觀念形成對租賃房子的不安全與不認同，寧可高價買，不愿低價租。這兩個原因導致中國當前房地產租賃的租金房價比嚴重扭曲，一個理性的商品房投資市場并不存在。作為投機品的商品房。從商品角度看，只要是以商品差價為交易目的的行為都是投機行為，體現在商品房始終的空置與流轉。按照凱恩斯的貨幣需求偏好理論，投機動機是“相信自己對未來之看法較市場上一般人高明而從中牟利”，即出于對商品價格差異的判斷而進行的交易，對商品本身并不創造附加值。這種投機行為分為兩類。第一類是購買后等待升值機會出手轉讓，這是所謂“炒房團”的投機行為，基本以短線操作為主，游走于全國大中城市各樓盤之間，哄抬價格并獲利了結。引人注目的投機主力有“溫州炒房團”、“煤老板炒房團”、“外資炒房團”等。在房地產價格的上升通道中，由于市場預期和“羊群效應”，這種短線投機基本總能全身而退。第二類是基于對上漲預期恐懼而搶先購買，降低未來房價上漲風險的預防性避險行為。這種投機比較隱晦，也比較被動。“為未來計”、“為子孫計”是此類投機的典型心態。體現在小鄉鎮或農村居民儲蓄足夠財力后，在大中城市購房，以供自己或子孫今后進城居住，但當前空置。這種購買，也是不經意中的投機，是對未來房價的不確定進行的避險購買，并不是當前消費需求所體現的必要購買，其投機交易的本質也是預期今后的房價上漲。房地產市場參與各方的行為分析在現有的市場制度下，房地產市場的買賣參與方和政策調控方的一舉一動都對市場供求發生影響。那么，從微觀角度看各個角色的行為表現分析，考察其是否違反了市場原則，或是違反了相關的法律法規，顯然是“擒賊擒王”的必然推理路徑。那么，到底是誰之罪作為土地供給方的政府。不知為何，包括許多經濟學家、學者，諸多媒體評論都把政府和民眾放在一個根本對立的角度去分析經濟問題。從政治經濟學角度分析，政府是全民的信托代理人，受全民委托管理領土安全、經濟發展、社會保障等國家事務。從財產權角度看，政府經營的財產屬于全民所有，當然包括政府土地資產。基于這個邏輯，政府的土地收入越高，全民享有資產價值越大，理應是舉國同慶之舉。至于政府對賣地收入的管理不善和腐敗，是代理機制和法律層面的問題，不可混為一談。再者，高收入者以高支出購買高價商品房，政府獲得土地高價格部分收入作為財政收入或專項基金，以此收入進行基礎設施建設或者進行轉移支付，顯然是一種“劫富濟貧”降低貧富差距的行為。問題似乎并不在政府高價賣地本身。作為商人的房地產開發機構。房地產商作為產品提供者，首先是個商人，是基于房地產買賣博弈的一方代表，利潤最大化是每個企業的本能取向。房地產商捂盤造勢雖然受道德譴責，但在法律上并沒有相關制約條款，無可非議。同樣，在房地產價格下降階段，民眾也持幣待購，沒人能被強迫購買。這種等待行為不構成違法，而在上升階段房地產商捂盤待漲也同樣就順理成章了。所以，在市場經濟體制之下對價格與買賣行為進行行政或人為干預是不妥也無效的。前一陣子，一些國企高價拿“地王”備受指責。但應該相信，這些國企舉牌拿地也是建立在銷售預期與成本核算的商業項目評估基礎上，是典型的企業行為。至于這種行為是否在其董事會授權范圍內，今后項目是否造成不良與虧損或者是否瀆職，那是企業各自經營行為與結果的評價，也不可混為一談。房地產市場既有競爭，也有政府遠期規劃，所以，關注國企金融是否合理，主要評判的是國企是否借助政府的力量獲取不正當的競爭優勢。如果是暗箱操作低價拿地，那么就是典型的政府介入。“地王”卻是公開拍賣高價者得，剛好相反，只能佩服房地產國企的“勇氣”。另外，國企借助政府積威已久的信用，相對容易獲得銀行的信貸資金支持，這是現階段的必然，也是銀行金融意識的本能選擇，這種狀況要隨著金融業的服務發展而改變。雖然說國企退出競爭性行業是大勢所趨，但這回拿“地王”說事卻明顯打錯了板子。作為中間商的房地產投機者。投機者之所以投機，是基于對商品房價格預期上的購買行為。炒作型投機是市場上最活躍的買方，通常以集資或杠桿負債來擴大投機資本，以資金優勢或尋租優勢獲得房源，快進快出謀取收益。這類投機者從人員到資金都難以掌控，是主要由產業發達地區溢出并游離出來的儲蓄資本，從資金來源和買賣行為本身的合法性來說，也無可挑剔。只要是依法納稅，承擔交易成本，盈虧自負，炒樓行為和正常的股市投機一樣，受法律保護。而且，其中壟斷與造市行為難以判定，更缺乏法律法規制約。避險型投機屬于提前買房行為，是購房者為未來計、為子孫計、出于炫耀目的以及其它所謂資產配置行為。這種空置房是投機中的消極者，持有周期也長，其資金來源和購買行為更是合法，難以用市場機制來進行強行制約，也只能根據房地產價格周期的預期來調衡。所以，這類投機者購買房子并空置，雖然造成了社會資源的巨大閑置和浪費，卻也沒有相關法律能夠勸阻或制約。作為真實消費者的城鎮居民。在這場公案中，真正的住房消費者當然是商品房市場的最終真實需求，然而真正需要的也就是最無奈的。在他們生活、學習、就業的有效半徑內，可選擇的余地顯然不是太大，無論自購還是租賃，他們就是價格的接受者，上升的房價不斷擠壓著他們的住房面積，同時耗費著他們在生活工作之間奔波的時間和精力，房價直接影響著他們生活的質量。看來最終消費者是最無辜和最無奈的。但是，殊不知，他們在很大程度上成為房地產價格上漲的最終動因。原因是，在投機者眼中，他們將會是“擊鼓傳花”的最后接盤者，一切的投機炒作是因為相信會有人以更高的價格買走他們手中的商品，否則商品只能在投機者之間轉手。而很多真實消費者也恰恰這么干了，成為投機者掠奪的對象。投機者在炒作過程中，常常制造價格恐慌，引發“羊群效應”。而真實消費者恰恰陷入了這種恐慌，幫助推高了價格，成為投機者的墊腳石。所以，不理智的直接消費者是投機者的心里支柱。同時，在中國“安居才能樂業”的安全保障情結下，真實消費者卻鮮有租賃房子居住者，不安全感和面子問題使得中國自購房比率居高不下，而租賃房子比重只有1520，而且集中在流動工作人員和年輕單身。這種情形很悲哀，但是很無奈。作為信用調節者的央行和信貸金融機構。貨幣政策的收放松緊一直是使房地產業愛恨交加的金融調控利劍。房地產業包含著三個資金流一是開發商的資金供給，這是商品房的賣方支持；二是直接消費者的購房信用支持，這是商品房的買方支持；三是投機者的游資，這也是商品房的買方支持。貨幣政策同時影響著“蹺蹺板”的兩頭，對買賣雙方都存在松緊效應。要同一而論緊縮或放松的貨幣政策如何影響房價是很難的。常理來講，貨幣政策緊縮，一方面，房地產商資金不寬裕，開發能力減弱，商品房供給減少；另一方面，利率提升引發購房按揭成本升高，購房意愿也相應減弱。這樣，買賣雙方同時受制，房地產價格就能夠基本穩定。反之亦然。但市場事實并非如此簡單。1土地供給機制的稀缺性使貨幣政策對土地價格產生影響，使其供求曲線過分陡峭。成本大幅波動傳遞至商品房市場價格，也使其大起大落。2充足的貨幣供應使得房地產商不受流動性限制，在上漲預期驅動下產生囤地和捂盤行為，逆向壓抑供給，變本加厲助長房價上升。在房價下跌周期中的緊縮行為使許多開發商殺跌清盤以保持流動性。3緊縮的貨幣政策使一些實體產業利潤下降，產生資本溢出，進入樓市投機市場，助漲房價。所以，在中國房地產業供求非對稱、投機和投資并存格局下，貨幣政策的影響路徑是復雜的，簡單要求央行緊縮和放松是很難達到控制房價漲跌和投機行為的。簡單地把房地產泡沫歸因于貨幣政策也是不正確不現實的。投機引發有效供給與真實需求對接程度不高是房地產市場的失衡本質根據以上分析，房地產業從開發到銷售的每個環節和每個參與方及調控方，在現有制度和游戲規則下顯然都沒有過錯。2002年以來，國家屢發政策來調控房價，從稅收制度到信貸管控，再到行政命令，基本都在供給方面做文章，認為風漲的房價是開發商造成的。在投機需求旺盛不可遏制時，整治開發商所增加的交易成本無一例外地轉嫁到房價上，調控結果適得其反。對“二套房”的信貸管制雖然抑制了部分購買力，卻根本扼殺不了投機者靈活變通的炒樓智慧。最近由于輿論對“地王”的批判，政府利用行政命令勒令央企退出房地產業，更是讓人驚詫莫名之舉。在現有市場環境下，此舉明擺著是代表全民利益的政府把機會讓給了代表局部富豪利益的民營房地產商，對房價的影響微乎其微。房子作為一種商品，必須遵循市場正常的交易規律，不同的地段、品質對應不同的消費者，有著價位層次的分別。在大城市好地段，“房子是給有錢人蓋的”，任志強的話并沒有錯。每個城鎮居民、百姓應該按照各自的財富積累和收入水平對號入座，買不起是相對的，買不起并不等于住不起，可以把需求轉向租賃市場。大城市的供給能力是有限的，在有限的土地區域內不可能讓所有低收入者都買得起房，畢竟大部分房子還屬于“高檔消費”。既然房地產業各方在現有框架下都無可指責，那么只有兩種可能。一種可能是市場現狀本身具有合理性。房價的爆發性上漲是現階段居住文化和經濟發展的必然產物，只能在今后發展中逐步解決問題。房改革命、住房觀念革命、儲蓄資產化運動等非正常需求，是這二十年累積購買力的集中爆發，并非全是成熟市場恒常性收入決定下的理性消費購買，這種需求超出了城鎮化的推進速度，導致的供求關系暫時性嚴重失衡。這種集中式購買力爆發加上投機因素的渲染和裹挾，使得十余年來房價走入強勁的上升通道。這是歷史的必然結果，是商品房出現后開始階段的必然反應，在很大程度上只有靠商品房市場的供需雙方逐步回歸理性，降低商品房的稀缺性和房價不合理預期，才能使供需達到均衡，價格也才能趨于理性，真正反映國民收入水平和居住成本的合理關系。另一種可能是制度整合和調節上出現了問題。房地產市場供需失衡是市場失靈的集中反映，包括土地的供給方式、城鎮化模式、開發商的壟斷行為監管、投機資金合法性監管等。首先，“土地財政”是現有地方發展評價體系下的必然選擇，但這種供給制度是一種壟斷管理，沒有建立在城鎮化的長遠規劃安排之上，而是以財政收支平衡來制約供給數量與價格，顯然有悖市場的自然選擇。在壟斷權利支配下的供給，自然就會有尋租和腐敗的存在。其次，對房地產行業的不合理整治措施使得資本進入門檻越來越高，從而促使了壟斷產生，中小房地產開發商生存困難，形成結構性供給不足。再次，由于對投機沒有合適有效的制約手段，這種市場上自發的過度投機行為就不可避免地引發預期錯位和價格嚴重偏離，對投資收益的期望沖垮了正常的收入消費系數和投資回報曲線，使理性的消費行為和投資市場難以為繼。扶持房地產投機需求的兩大誤區投資需求與投機需求有著本質不同，投資需求是給市場的種種需求提供供給，是房地產商投資的資本置換，其行為是受市場最終消費能力的制約。投機需求則不然，其實是一種囤積壟斷行為，以空置為要挾，空占資源，減少對市場的有效供給，達到抬升房價最終出售獲取價差利潤的目的。這幾年房地產業投機需求驟然上升，其根本原因是市場陷入了兩大誤區。財產性收入的誤區。2007年左右，財產性收入成為熱門話題。諸多論調呼吁增加國民財產性收入，認為內需不足的主要原因在于民眾收入偏低，消費不足。而其根本原因是缺乏財產性收入。這是典型的美國式消費刺激理論。美國的住房消費習慣和證券化的信貸制度使美國人獲得“資產型儲蓄”，并以此為消費根基。在這種論調的宣揚下，中國許多城鎮居民進入了股市與樓市，雖然在股市上遭遇了2008年的“滑鐵盧”，但樓市似乎是成功的典范。然而，奠定在投機市場資產價格增值之上的財富效益是暫時的，難以持續的，如果資產價格陷入下跌周期，由此引發的家庭入不敷出、房地產業過度蕭條將對國民經濟發展和社會穩定造成巨大沖擊。所幸是美國次貸危機應時爆發，財產性收入消費模式破產，并波及全球。雖然次貸危機的誘惑者是華爾街金融機構，但是不應該忘記其本質是建立在財產性增值收入上的不確定性危機。而今已經看不見中央論調中提及“財產性收入”字眼，相信已經知曉其弊端。但是，前些年形成的導向性流毒已經造成惡果，許多城鎮居民、農民已經嘗到了“財產性收入”的甜頭并樂此不疲。這種行為既對居民今后的收入消費行為產生威脅，又對實體經濟中的民間資本造成產生誤導，最后傷害的是國家經濟安全。房地產稀缺性誤區。“182億畝”的農業用地紅線一直是懸在房地產業頭上的達摩克利斯之劍。農業是中國人口眾多特點下的“立國之本”，是不可動搖的國策。這是沒有錯的。房地產用地與農業用地的直接沖突是東部發達地區的特征，并非全國土地供給的共性。隨著中西部城鎮化推進，能夠大大提升土地有效供給。同時，農業集約化經營和農業科技的運用也能夠逐步縮減農業必須用地，增加房地產供給。作為土地大國的中國，并不具備投機的兩個要素資源的稀缺性和居民財富的迅速膨脹。日本和香港地區當年的投機土壤只有在中國有限的局部城市存在。從房產的供給角度看，中國房地產也在總量上是完全能夠滿足需求的。據國家統計局等機構調查估計，2008年、2009年兩年，我國城鎮商品房空置面積在12億至15億平方米，占全國150億平方米的商品房存量來講，是很低的。但這只是統計部門的空置面積概念，即建成未出售的部分，不包括已售房產的空置。按照中國社科院城調隊2010年3月份發布結果顯示，以每戶每月電表零讀數且持續六個月以上為空置標準，全國有6540萬套空置房，且在建商品房還有1250萬套。筆者無法證實數據的可靠性，但按照世界上繁榮的房地產市場經驗值，以及大中城市房地產住宅入住率的估計，25的空置率按照每套平均120平方米估計，折合3000多萬套房子空置是不夸張的。這是驚人的社會資源浪費。一邊是房價的暴漲，一邊是閑置的激增，顯然，供需見面有相當部分停滯在投機者手中。房地產投機之罪過可見一斑。房地產業健康發展的解決路徑研究上述分析可以看出，房地產市場失衡的本質是有效供給不足和真實需錯位之間的矛盾，市場本身理性的對稱機制遭受破壞。其根本原因和核心問題是不合理預期和投機沖擊。城鎮化步伐落后導致有效供給不足；投機空置行為導致真實需求在數量上被擠占，價格上被綁架。所以，解決的根本是從不同的角度使有效供給和真實需求理性對接，降低房價上漲的泡沫預期，打擊投機需求，減低空置率，從而達到達到整個社會土地資源和房產財富優化利用。解決途徑之一回歸理性消費，提倡租賃觀念，拋棄財產性收入誤區，減少避險投機行為，減少空置。由于歷史文化的原因，大部分中國人認為只有房子才能帶來最大的安全感，才能有一個“家”的感覺。但是，經濟發展已經逐漸改變了固定的生活模式。實際消費中，這種矛盾一方面造成搬遷成本的上升，另一方面也產生了許多無效的空置浪費。所以，觀念的改變和生活方式改變應該相輔相成，當今社會要求更靈活的地域流動性和更快的改善性需求，所以，租賃市場的快速發展應該勢在必行，人們也必須在觀念上接受租賃行為，是租賃市場的租價比回歸合理水平。另外，必須摒棄財產性收入的錯誤期望，不把財富建立在風險性極高的資產價格上，以求穩定恒常性收入，穩定財富預期，合理安排住房消費比率。同時，隨著不合理房價預期的降低和社會保障程度的提高，民眾避險型投機也會逐步降低，不為未來或子孫提前購房并空置，提倡即期需求的購買。這樣，才能是有效供給盡可能地貼近真實需求。解決途徑之二重新審視土地政策，進行全國土地的科學規劃，加快城鎮化進程，提高農村土地的集約利用，減少土地稀缺預期。1把農業發展與城鎮化建設協同起來。中國的農業在很大程度上還是小農經濟，作業分散，造成農民居住的宅基地非常分散，土地利用率不高，造成資源的巨大浪費。如果能在城鎮化健康推進過程中，同時進行非農居民原宅基地的綜合利用，無疑能夠提高土地供給。同時，加快城鎮化建設，可以從大中城市移植出部分產業城市功能，從而減輕其居住人口壓力，對大中城市的房價起到很好的平抑作用。2把農業用地和農作物產量協同起來。在科學合理評估國家糧食安全的前提下，加強農業集約化科學經營，合理規劃農地用途和輪種制度，保障農作物生產的總量和結構，逐步