左海帝景項目推廣策略構思1左海帝景項目推廣策略構思序從市場寒冷，客戶量驟降，價格漫天飛，傳統的營銷模式已不見功效試以本案08年第四季度至09年初的營銷推廣思路探討本案235套余量單元的銷售問題本案重點從價格策略、營銷定位、宣傳訴求點、銷售策略與推盤控制與活動等方面進行整合，綜合構建本案二次營銷推廣的系統操作。左海帝景項目推廣策略構思2第一問題價格價格策略不是降不降的問題目前的市場狀況是不降價，客戶就不買帳，明著跟你說別人都降你們不降就不買；降價了，客戶還想著再要優惠，覺得等等還會更便宜再降，消費者肯定還能等，這樣是一種惡性循環。不降絕對不行但降了不一定有人買單一的價格策略，會使自身陷入泥潭解決辦法價格策略必須配合營銷手段組合拳，我們要傳達的除了價格，還有在福州唯一的左海安個家，花多少錢值左海帝景項目推廣策略構思3第二個問題銷售策略小目標策略分區處理，個個擊破在集中推廣難以奏效的形勢下，落袋為安的營銷思路更為務實小目標策略，將項目分層，分幢，分戶型分區處理，個個擊破左海帝景銷售單元統計表12345小計三房已售10605612129未售35048421108總數3601086033237銷售率3056933654四房已售3600110未售33840010127總數36900011137銷售率870097五房已售01100011左海帝景項目推廣策略構思4未售070007總數01800018銷售率06100061分析位于2中心景觀區的五房，存量少，正常去化不成問題我們要解決的是127套四房與108套三房的銷售問題各幢樓宇各戶型單元去化情況表樓幢單元面積（平方米）價格房型已售備注101139四房二廳兩衛三陽臺3/180211739略三房二廳兩衛兩陽臺（入戶花園）0/181、入戶花園設計2、客廳面積做到28平方米3、三臥朝南4、獨立餐廚5、無浪費空間0311739略三房二廳兩衛兩陽臺（入戶1/18左海帝景項目推廣策略構思5花園）04139四房二廳兩衛三陽臺0/181、主臥36米開間2、干濕分離客衛3、獨立餐廚4、全明5、三臥朝南6、145平方米以下，契稅減半樓幢單元面積（平方米）價格房型已售備注20115872五房兩廳兩衛三陽臺11/181、緊臨中心景觀花園2、獨立保姆房設計3、四臥朝南02133四房兩廳兩衛兩陽臺（入戶花園）4/181、入戶花園2、儲藏間3、開放式餐廳（格局稍顯雜亂，裝修重點調整與技術處理）03133四房兩廳兩衛兩陽臺（入戶花園）1/1804133四房兩廳兩衛兩陽臺（入戶花園）0/1805133四房兩廳兩衛兩陽臺（入戶花園）1/18左海帝景項目推廣策略構思606133四房兩廳兩衛三陽臺（入戶花園）0/180204單元戶型相似，但與中心景觀位置好差是逐降，與3號樓的樓間距也逐減，所以價格相應逐降。銷售上的小目標策略，明確銷控上分段推出。推出先后為02、05、03、04。06單元也以上述戶型相似，但南北雙飄窗的居住感受明顯好于上述戶型，雙衛的采光大大優于中間戶型。弱點在于內景觀位置較差。西曬可能會影響購房者，但強化保溫材料與設計，反而成為優勢點。明確06單元與中間單元的價格差距后，再在銷控上重新排列，幾十元至100元的價格差，06的優勢明顯。100200元價格，06的戶型競爭平衡。200元以上，競爭力變弱。樓幢單元面積（平方米）價格房型已售備注30113363三房兩廳兩衛兩陽臺（入戶花園）16/181、八角窗客廳2、270度陽臺3、僅余一層二層兩套02127三房兩廳兩衛兩陽臺（入戶花園）13/181、客廳開間47，面積2585（戶型圖處理顯得客廳超大方正，但實際效果可能打折扣）2、余102、202、402、602房兩廳兩衛兩陽臺（入戶花園）13/18103、203、1403、1603、170304127三房兩廳兩衛兩陽臺（入6/18左海帝景項目推廣策略構思7戶花園）0512527三房兩廳兩衛兩陽臺（入戶花園）7/181405為樣板房，4855客廳感覺直接體現0613363三房兩廳兩衛兩陽臺（入戶花園）5/18303、05與02、04戶型相似，但面積少約18平方米，總價約差2萬元左右。在已有銷控基礎上，放開04、05單元銷控。3余房1、2層與14層單元，A、低樓層問題需要解決B、14數字吉祥問題需要解決4其本售罄，余房情況為10977平米,801單元，306單元，506單元三房兩廳兩衛兩陽臺，9633平米105單元，三房兩廳兩衛兩陽臺。樓幢單元面積（平方米）價格房型已售備注50112196三房兩廳兩衛兩陽臺7/1102123三房兩廳兩衛兩陽臺（入戶花園）1/111、客廳23平方，方正帶花園2、餐廚獨立，方正，不穿客廳直接入餐廚設計3、（主臥與客廳隔墻可退至書房墻位置，或在主臥內增衣櫥）左海帝景項目推廣策略構思803123三房兩廳兩衛兩陽臺（入戶花園）4/1104145四房兩廳兩衛三陽臺（入戶花園）1/111、緊臨中心景觀2、但觀景陽臺相接是次臥而非客廳，建議調整分隔方案。客廳與次臥對調四房戶型分布表125小計單元號01單元04單元02單元03單元04單元05單元06單元04單元面積139139133133133133133145待售數量1518141718171810總量1818181818181811戶型對比主臥36米開間干濕分離客衛獨立餐廚全明三臥朝南145平方米以下，契稅減半入戶花園儲藏間開放式餐廳（格局稍顯雜亂，裝修重點調整與技術處理）緊臨中心景觀但觀景陽臺相接是次臥而非客廳，建議調整分隔方案。客廳與次臥對調左海帝景項目推廣策略構思92四房與1四房對比除去東西朝向問題，2四房開間更大，進深更短，面積以小6平方，占優。5四房面積最大，觀景陽臺相接是次臥而非客廳，建議調整分隔方案，將客廳與次臥對調。小目標策略優先推動202、03單元（中間四房）再動206單元，101單元、04單元（兩端四房）504單元，145平方米，以高端客戶需求分級對待。三房戶型分布表1345小計單元號02單元03單元01單元02單元03單元04單元05單元06單元01單元05單元06單元01單元02單元03單元面積1173911739133631271252712712527133631097796331097712196123123待售數18172551211131124107左海帝景項目推廣策略構思10量總量1818181818181818101010111111戶型對比入戶花園設計客廳面積做到28平方米三臥朝南獨立餐廚無浪費空間客廳23平方，方正帶花園餐廚獨立，方正，不穿客廳直接入餐廚設計（主臥與客廳隔墻可退至書房墻位置，或在主臥左海帝景項目推廣策略構思11內增衣櫥）3三房與1三房相比，面積大10平方左右。總價超出很明顯，可視客戶差分級推薦。客廳面寬48大于1三房44米，加上55米的進深，視覺與感覺上寬大很多。5三房與3三房相比大體相當，3入戶花園方正，戶型更為緊湊。5三房（主臥與客廳隔墻可退至書房墻位置，或在主臥內增衣櫥）1三房3三房5三房301、02、03單元，相比04、05、06單元，同層優先推薦去化小目標策略本階段主推33房301、02、0304、05、06第三個問題宣傳策略宣傳策略本案價值核心是地段，是左海左海帝景項目推廣策略構思12由衣錦華庭三期說起“熙世人文大宅一生僅此一次機緣”衣錦華庭為目前福州在售樓盤中地理位置最為優越的項目之一。衣錦華庭三期2008年10月開盤，均價1100012700元/平方米，面積148163平方米，總套數129套，開盤當日成交47套房源，其中近30套為開發商介紹的關系戶等，所以按照實際成交量來看，銷售并不理想。能買得起如此價位的購房者絕不是文化人吸引他們的也絕不是三坊七巷的文化因子而是三坊七巷的地段價值對福州人來說，三坊七巷只是一個地段名詞以歷史文化傳承為營銷標題空而泛，無害但也無益“一生僅此一次機緣”說中要點對衣錦華庭而言，死守三坊七巷三坊七巷板塊中唯一的住宅錯過就沒有，這種豪宅對稀缺資源的占有這個點才是其項目的核心。反觀本案顯然，本案的價值核心在左海左海帝景項目推廣策略構思13靠山吃山，靠海吃海占據左海，并將左海對項目的價值放大，這才是項目的核心，早就要做的功課，現在要補上。第四個問題推廣策略酒香也怕巷子深1、系統搭建本案的核心價值體系左海的核心價值在任何時間都不能放棄，而且在任何時間都要強化表達從這個意義上說，最近提出的“在左海里安個家”簡約而不簡單，回歸到本案的真正價值點上，是完全正確的選擇。左海帝景項目推廣策略構思14但圍繞“左海里的家”這一核心點必須重新搭建整個推廣體系左海規劃戶型景觀用材用料物業配套價格2、系統地展示本案的價值賣