2009年2月深圳樓市報告20090406來源深圳市尺度市場策略顧問有限公司一二手房的成交量環比均有較大幅的上升，自去年11月份以來，深圳樓市連續4個月走出了低迷行情。行業動態住房部爭產業振興“第十席”欲借機定調長期規劃住房和城鄉建設部日前匯集行業協會及多位業界人士的意見，起草了一份房地產產業調整規劃，內容包括對房地產各個領域、各個產品結構的發展調整規劃政策。“過去我國房地產業已經習慣以短期調控政策取代產業發展政策，這是相當不合理的。”一位權威人士透露，住房部早在2007年便開始醞釀房地產業發展規劃。而此次恰逢中央提出產業振興規劃，是為房地產業落實“科學發展觀”建立長期規劃的一大契機。地產無緣十大振興規劃運輸物流業搭上末班車一波三折的“十大產業調整振興規劃”方案在最終塵埃落定，國務院會議決定，十大產業振興規劃最后一個名額已經確定為運輸物流業，被炒的沸沸揚揚的房地產業最終落選。國土資源部今年將嚴查官商勾結2月23日上午，國土資源系統黨風廉政建設工作電視電話會議在京召開，部署黨風廉政建設和反腐敗工作，國土資源部稱，今年將加大查辦案件工作力度，嚴肅查處官商勾結。據悉，國土資源部今年將重點查辦領導干部中的濫用職權、貪污賄賂、腐化墮落、失職瀆職的案件，嚴肅查處官商勾結、權錢交易的案件，以及利用行政審批權、執法權索賄受賄、徇私舞弊的案件，認真排查群眾舉報的案件線索。國土資源部部長、黨組書記、國家土地總督察徐紹史強調，要堅定信心，持續推進黨風廉政建設和反腐倡廉建設；要狠抓落實，真抓實干，努力提高國土資源系統黨風廉政建設和反腐倡廉建設工作水平。樓市成交回暖可期券商堅持超配地產股進入2月份，全國各大重點城市的樓市成交量漲跌互現。多數證券分析人士認為，2009年全國成交回暖可期。與一個季度前普遍看空地產股迥異的是，券商已轉為堅持超配地產股。但是，市場仍要警惕年報業績下降對公司股價的影響。截至目前，滬深兩市共有40家房地產上市公司公布了2008年業績預告，其中共有9家預降、8家預虧，“報憂”公司逾四成，預增公司中多數增幅趨緩。業績下降的部分原因是公司計提存貨跌價準備。由于行業特殊的預收款方式和2008年成交量的下滑，2009年的業績壓力增大。深圳國土房產局防止樓市大起大落牛年長假后上班伊始，深圳市國土房產局有關負責人透露，今年要把房地產業作為國民經濟的重要基礎性產業，從維持金融業的穩定、拉動相關產業發展、推動消費結構升級、改善民生的要求出發，采取更加積極、更加穩妥的金融、財稅政策，加強房地產市場監測，進一步鼓勵普通商品房住房消費，增強房地產企業抵御風險的能力和強勁活力，促進房地產業的健康發展，防止房地產市場出現大的波動和起落。平安投資百億建中國第一高樓一棟高達646米、投資逾百億的“平安國際金融中心”將在深圳動工，這一高度將超越在建的632米的“上海中心”。2007年11月，平安在深圳以1657億元投得這塊商業用地。X量聯行房地產公司總經理陳XX推算說，“一般樓盤開發成本在1萬元/平方米，摩天大樓成本更高，可能會上浮10，而且2007年拿地也是屬于高峰期。”按此計算，比照上海中心的造價，“平安國際金融中心”的造價應該超過百億。萬科深圳春節進賬2億元八盤聯動制造規模效應春節期間，包括第五園、金域華府、清林徑、東海岸、棠樾、蘭喬圣菲、天琴灣以及惠州金域華庭在內的八大樓盤展開了多樣的促銷活動，共吸引近2000批次來電來訪，提升了現場人氣和產品關注度。萬科一位負責人表示，深圳萬科能在春節期間取得以上佳績，主要依靠的是八盤聯動的戰略布局、春節期間采取的有效營銷措施以及萬科堅實的產品及品牌實力。據萬科相關人士透露，在2009年1月23日至2月5日兩周中，萬科深圳公司獲得約2億元銷售額。中海地產正在深圳尋求好地塊2008年上半年，中海地產集團進一步完善了全國業務布局。華南區是依然是中海集團的重點區域。2月6日，中海副董事長總經理孔慶平認為內地樓市2009年的發展肯定會好過去年。他表示，內地地產最艱難的時刻已經過去。孔慶平還表示，中海地產集團今年會增加土地的儲備量。在全國開發規模變化不大，華南區依然為重點，但是深圳土地儲備嚴重不夠，今年主要以存量開發為主。據悉，中海正在深圳積極尋求好地塊。深圳這邊總體約還有4100套共38萬平方米的貨量。據悉，這些存貨大部分都會在今年進入市場，深圳今年要完成的銷售目標是30億元。在價格戰略上，中海華南區的策略是跟著市場走，以實現銷售為主。尺度評析自2008年10月份以來，中央政府拯救樓市的政策不斷出臺，全國樓市成交量出現了不小的反彈，中央政府一改去年一些地方政府救市名不正言不順的身份，主動積極救市，對于推動經濟發展，提振行業信心，激發消費者的置業信心起到了重大的作用。但是一些開發商覺得還不夠，希望能出臺更多的政策以促進房地產行業的發展。適逢國務院提出十大產業振興計劃，一些開發商給住房建設部建議，將房地產行業作為十大振興產業上報國務院，名之以求房地產中長期能得到更好發展。后經媒體透露，原人大副委員長成思危在社科院提到，房地產業已經通過了十大產業振興計劃，一時間輿論嘩然，而房地產股票隨之大漲。開發商們對于房地產的振興計劃充滿期待，深圳有不少開發商拿了預售證后干脆選擇捂盤，等待兩會的利好消息。但最終是竹籃打水一場空，房地產行業最終落選了。經過去年樓市調整，再加上中央政府的救市，全國房地產成交量的大幅上升讓券商們重新看到了希望，再度激發起對房地產的青睞，紛紛超配地產股。比如春節后萬科通過各種營銷活動實行八盤聯動，預計深圳萬科春節2周進賬2億。而面對目前樓市的火熱形勢，一些開發商或者業主選擇要漲價了。在此輪全國房地產調整過程中，深圳的房地產是全國房地產領漲領跌的急先鋒，自2008年以來，深圳房價持續領跌全國，房價有了大幅調整，大約跌去房價高峰期的三四成，目前的房價有了一定的支撐，深圳樓市有望率先走出谷底。于此同時，深圳向來是眾多全國性房企角力的重點城市，如萬科、中海、金地、招商等在深圳都有相當的布局，同時他們都把深圳作為公司獲利的重要渠道，如中海目前在深圳已經沒有土地儲備，正積極地尋找合適的土地。正是深圳這個市場化較高的城市孕育了眾多諸如像萬科、中海等這么優秀的房地產公司，從而奠定了深圳房地產在全國的地位，為此，有深圳市政協委員稱，深圳是全國房地產的總部基地。數據匯總一級市場1月，深圳共有1宗土地掛牌出讓并成交，地塊性質均為工業用地，以底價成交。成交土地面積為1392萬平米，成交金額為836474萬元，平均成交土地地價為60073元/。二級市場（1）預售面積2009年2月，深圳商品房批準預售項目7個，比1月份增加3個。批準預售商品房2491套，環比增加498，同比減少04；批準預售商品房面積為2873萬平米，環比大增1332，同比減少59。其中，批準預售住宅2417套，面積為2775萬平米，環比分別上升460和1451，同比分別增加了122和354。（2）銷售面積按照簽訂商品住房預售合同的數據，2月深圳一手商品房成交5275套，環比大幅增加187，日均成交188套；成交面積為498萬平米，環比大幅上升了246。（3）銷售價格2009年2月，深圳市商品房成交均價為10988元/平米，環比1月小幅下跌了05，同比下跌了244，這是2007年2月份以來的最低價，也是2007年2月以來首次跌破11000元/平米。（4）各區銷售面積和銷售價格分區域來看，1月深圳一手商品房銷售情況如下從銷售面積來看，環比1月，除了羅湖和南山外，銷售面及均有大幅的回升。其中，福田區漲幅最大，達到1036，銷售面積為293萬平米，鹽田區和龍崗區的漲幅也較大，漲幅分別為432和394，銷售面積分別為13萬平米和1362萬平米，寶安區的漲幅也達到了267，銷售面積為2168萬平米，為深圳六區之最，也遠大于銷售面積排第二的福田區。而羅湖區和南山區的銷售面積環比有不同程度的跌幅，分別為276和39，銷售面積分別為079萬平米和851萬平米。從銷售價格來看，鹽田區、龍崗區環比有所下跌，跌幅分別為195和55。其余四個區域均略有上漲。其中福田區的銷售價格最高，為18423元/，環比漲幅為33，漲幅最大。龍崗區銷售價格依然最低，為7892元/，環比下跌55。三級市場（1）二手房價格指數深圳二手房價格指數本月微幅上漲，二手房價格指數為2083點，指數上漲89點，環比漲幅為446；與去年同期比較，指數下降266點，同比降幅為1132。二手房掛牌均價12374元/平方米，比上月上漲530元/平方米。（2）各區二手房價格指數2009年2月，多數區域的掛牌均價開始回升。其中羅湖區指數環比下跌36；龍崗區環比下跌01。此外，鹽田區環比上漲81；寶安區環比上漲19；福田區環比上漲13；南山區環比下跌07。本月各城區二手房掛牌均價較上月相比，多數城區掛牌均價開始回升，其中鹽田區二手房掛牌均價漲幅最大，本月掛牌均價為17604元/平方米，較上月上漲1318元/平方米；福田區二手房掛牌均價漲幅次之，本月掛牌均價為14210元/平方米，較上月上漲194元/平方米；寶安區上漲134元/平方米；南山區上漲86元/平方米。本月羅湖區二手房掛牌均價仍舊下跌，且下降的幅度為全市之最，其本月掛牌均價為11169元/平方米，較上月下降416元/平方米；而龍崗區本月掛牌均價為7181元/平方米，較上月下降僅10元/平方米。2009年2月深圳各區二手房價格指數和掛牌均價（3）二手房成交面積按照簽訂預售商品住房合同的數據，2月深圳二手房成交套數和面積均有較大的漲幅。2月份共成交5380套，環比1月上升了139；成交面積為4742萬平米，環比1月上升了119。分區域來看，鹽田區再次出現成交情況，成交2套，面積為15681平米，其余五個區域的成交面積除了福田有小幅下跌外，其余均有較大幅度的上升。但是，成交套數最多的依然是福田區，共1310套，環比上漲75，成交面積為112萬平米，環比下降41；成交套數羅湖區緊隨其后，共成交1250套，成交面積為97萬平方米，上漲幅度均為2成左右。龍崗區和南山區的成交套數均在1000套左右，成交面積也都約在10萬平米左右；寶安區成交759套，69萬平米，環比漲幅分別為155和145。新開樓盤2月新開（或加推）樓盤6個，比1月減少2個。在新增的產品類型中，有3個樓盤的產品是高層和TOWNHOUSE組合，有2個樓盤是高層，還有一個是小高層。價格方面，因為推出的主要是中端產品，所以價格相對不高，其中以萬科金域華府的價格最高，為13000元/平方米，其次為溪山，價格為11000元/平方米，鼎太風華七期沙發也達到了10000元/平方米。其余樓盤每平方米均在10000元以下，而萬象天成的價格最低，沒有突破7000元/平方米，主要原因是該樓盤地處龍崗中心城，離關內較遠，而且目前該片區供應量比較龐大，競爭很激烈。總體來看，2月特區內新開（或加推）樓盤有所減少，僅有1個，比1月份減少2個，其中羅湖區、福田區和鹽田區沒有新開（或加推）樓盤，關外已經成為深圳新房源的絕對主力。市場綜述2009年2月，深圳樓市再度續寫成交放量的篇章。一二手房的成交量環比均有較大幅的上升，自去年11月份以來，深圳樓市連續4個月走出了低迷行情。從土地市場來看，深圳市的土地成交依然比較低迷，2月僅成交1宗土地，依然是工業用地，深圳已經連續8個月沒有居住用地通過招拍掛成交了，甚至沒有居住用地招拍掛出讓信息，無疑這將會對未來一兩年的商品住宅供應形成較大的影響，不過鑒于目前依然有龐大的可售商品房面積，超過了500萬平米，按照目前的消化速度也需要10個月以上才能消化完畢，這還不算未來新增的供應量，所以明年的住宅供應還不會出現太大問題，但是對2011年的影響就要看今年的居住用地的成交情況了。從一手房市場來看，2月份的預售商品房項目比1月份多了3個，商品房和商品住宅的批準預售面積和批準預售套數環比都有了大幅的增加，一手房的成交依然保持高位，2月份共成交商品房5275套，日均成交188套，成交量的持續放大似乎給人感覺樓市的春天已經來臨。價格方面有所下跌，為10988元/平方米，這是自2007年2月以來的最低價，首次低于11000元/平方米，價格已經經歷大幅調整，從歷史最高點已經下滑了三成左右。從二手房市場來看，2月份二手房的成交套數繼1月份以后再度超過一手房的成交套數，為5380套，環比和同比均有大幅上升，二手房市場目前表現比較活躍，關內成交是主流，關內3區（羅湖區、福田區和南山區）的成交量約占了總成交量的三分之二，其中羅湖區和福田區的成交依然是最活躍的，成交套數均超過了1200套，大幅領先其余四區，兩區的成交以中小戶型為主。總的來看，2月份深圳的一二手房的成交量依