上海某房地產開發貸款項目評估報告項目名稱“”項目企業名稱上海房地產有限公司評估單位二三年十一月二十九日目錄第一章概要一、借款人評價二、項目評價三、市場評價四、投資籌資評價五、財務評價六、貸款風險評價七、評估結論第二章借款人評價一、借款人概況二、經營者素質及管理水平三、信用狀況評價四、資產負債分析五、盈利能力及資產運用效率六、現金流量分析七、信用狀況評價八、企業前景評價第三章項目建設條件評價一、項目建設的必要性二、項目建設內容、規模和建設三、項目實施進程評價四、項目建設條件評價五、設計單位資質評價六、施工、監理單位資質評價七、環境保護評價第四章市場評估一、市場供求狀況及其發展趨勢分析二、城東房地產市場分析三、市場定位分析四、市場預測分析五、項目分析第五章投資估算和籌資評價一、投資估算二、投資來源及籌資評價三、項目投資計劃評價四、有關說明第六章償債能力評估一、項目財務效益預測二、項目財務現金流量分析三、資金來源與運用分析四、項目償債能力評估五、項目敏感性分析第七章貸款風險與效應評價一、定量分析二、定性分析三、貸款擔保評價第一章概要根據上海房地產有限公司開發“”工程申請貸款的需要，經工行支行初審，并報工行分行營業部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于2002年11月24日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為2002年9月30日）。根據項目的現有資料、開發現狀、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產開發貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發項目建設條件、市場及預測、效益、風險等多方面分析得出評估結論，并于2002年11月29日完成評估工作。現將評估報告簡要概述如下一、借款人評價上海房地產有限公司（以下簡稱上海）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產有限公司投資200萬元構成；公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。2001年1月起正式進行“”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發。在近1年的銷售時間里，在上海市激烈的市場競爭中，“”業已取得近25億元的銷售佳績，實際到帳銷售收入為1584889元。截止2002年9月，公司資產總額為21335萬元，負債總額為13482萬元，所有者權益為7852萬元。上海在工行支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，2002年經工行分行審核評定信用等級為未評級。通過資產負債率、盈利能力及資產運用效率、現金流量的分析，得出以下結論企業所有者權益呈現增長趨勢,自身積累增加,對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。二、項目評價“”居住小區項目，位于上海市東南部區鄉村三、四組（村）二環路內側米，地理位置優越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套、復式別墅84套。項目容積率095，綠化率53。項目各項報批手續齊備，建筑勘察、設計、建設、監理單位均具有相應資質。小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。三、市場評價根據企業提供的資料，“”項目定位為大規模高檔聯排別墅和復式別墅小區，該項目具有地理位置優越，小區環境別具一格等優越性，同時存在小區內車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢。通過選取交易實例進行分析，得出聯排別墅平均售價5391元/M2，復式別墅平均售價4183元/M2。本項目可實現銷售收入聯排別墅4346661萬元，復式別墅606117萬元,預計可實現銷售收入4952778萬元。四、投資籌資評價根據企業提供的經規劃局批準的總平方案，參考該開發企業在同類項目上的開發成本以及上海市同類建設項目經濟技術標準，并結合項目自身情況，經測算該項目總投資4057309萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他）3567920萬元，開發費用（財務費用、管理費用、銷售費用）489389萬元。經評定單方成本為349491元/平方米；其中土地148904元/平方米、前期工程費6830元/平方米，房屋開發費為132716元/平方米、費稅主要為綜合報建費、集資費14085元/平方米、期間費用42155元/平方米，其他費用819元/平方米，不可預見費3982元/平方米。企業自籌資金1247855萬元，工行土地儲備貸款7000萬元（到期集團代還，詳見附件集團承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產開發貸款538308萬元，銷售滾動投入1371146萬元。企業自籌資金占總投資的3076，符合規定的貸款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為2922993萬元。五、財務評價經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下（詳見評估主表4項目財務現金流量表）1、項目建成后將實現凈利潤410817萬元；2、內部投資收益率按全部投資計為2677；3、財務凈現值（還原利率10）按全部投資計為334104萬元；4、動態投資回收期還原利率10按全部投資計為203年；由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為10），財務凈現值大于零，說明該項目在計算期內按行財務評價標準可行。六、貸款風險評價通過定性及定量分析，項目財務抗風險能力較強。通過定量計算，本項目風險等級為AA級，貸款項目綜合風險度為025，低于風險度06的界限值。該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方集團股份有限公司2001年所有者權益為168億元，其中未分配利潤為287億元，對外擔保為19億元，且全部為集團內部擔保。財務狀況良好，擔保方式可行。七、評估結論評估小組經過對企業綜合情況、項目建設條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風險及效應等多方面進行分析測算，認為“”項目建設條件具備，目前，土建已完成90，景觀已完成40，投資計劃可行，財務評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定的抗風險能力，該公司向行提出貸款擔保方式為其母公司集團提供擔保，經對擔保企業提供的經過審計的財務報表分析，擔保方集團股份有限公司2001年所有者權益為168億元，其中未分配利潤為287億元，財務狀況良好，擔保方式可行。由于項目在建設條件和市場銷售等方面存在一定程度風險，應對項目資金專款專用，對房屋開發及銷售回籠資金全程監控，做好貸后管理工作。第二章借款人評價一、借款人概況并通過了“上海房地產有限公司（以下簡稱上海）成立于1999年7月22日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊資本2000萬元，分別由集團股份有限公司投資1800萬元和房地產有限公司投資200萬元構成；該公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。上海房地產有限公司在成立之初就嚴格管理，建立了一整套嚴格的管理制度。作為集團有限公司開拓中國西部市場的橋頭堡，上海在最初的兩年主要代表集團從事戰略性工作，包括市場考察，戰略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進行“”聯排別墅和復式別墅高檔住宅小區項目開發。“”于2001年8月正式開發，2001年12月8日正式開盤發售，在近1年的銷售時間里，在上海市激烈的市場競爭中，“”業已取得近25億元的銷售佳績。售房率已接近50。開盤以來，“”已獲得2001年度“上海市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽亞太村生態住宅小區”的評審、2002年6月份在由建設部主辦的2002年中國住宅創新奪標評選中，獲“創新示范樓盤”綜合大獎。二、經營者素質及管理水平上海房地產有限公司產權明晰，制度完善，對內對外經濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設工程部、配套部、開發部、銷售部、策劃部、行政部和財務部7個部門；現有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中初級職稱28人，公司人員配置優勢明顯，素質較高，具有一定的專業技術水平。上海房地產有限公司主要領導人基本情況如下法人代表，男，39歲，碩士?？偨浝?，男，39歲，碩士。副總經理，男，47歲，博士。財務部經理，男，28歲。三、信用狀況評價該公司在工行支行開有一般結算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。企業無不良信用記錄，經省分行審核評定其2002年度信用等級為未評級。四、資產負債分析企業財務狀況詳見附件企業的資產負債表。公司的資產負債狀況及主要經濟指標如下表資產負債及償債能力指標簡表單位萬元項目2000年2001年2002年9月總資產170002679821335總負債150002544213482流動資產170142667821172流動負債01044213482所有者權益200013567852資產負債率（）889463流動比率（）255157速動比率（）11277（一）、資產負債趨勢分析下表是企業近三年資產負債變化趨勢與上一年比較資產負債橫向變動趨勢表單位萬元項目2000年2001年2002年9月資產增長絕對數1639097985463增長百分比26865720負債增長絕對數149901044211960增長百分比1499006947權益增長絕對長百分比23332479從上表可以看出該企業2000年、2001年總資產增長很快,2000年末比1999年末增長了2868,2001年較2000年末增長了57，2002年9月總資產較2001年下降20，負債較同期下降47，主要是該公司2000年4月代集團在上海建行貸款15000萬元，投入“花園”開發項目，2002年3月集團將“花園”的股份轉讓給了合作方，提前收回投資，歸還了上海建行的15000萬元貸款。因此該企業2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47，相應的減少資產5463萬元，減少20。由于資產減少的比例小于負債減少的比例，因此企業所有者權益呈現增長趨勢,企業的財務狀況越來越好，凈資產的增加，說明企業自身積累增加,對負債的依賴程度減小。（二）、資產負債比例分析項目2000年2001年2002年9月資產負債率（）889463利息保障倍數0122137流動比率（）255157速動比率（）11277資產負債率2000年是88，2001年是94，2002年9月是63，由此可以看出，企業的資產負債率到評估日已經處于一個良好的水平，低于平均值797。企業的流動比率2001年是255，2002年9月是157，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的1659。企業的速動比率2001年是112，2002年9月是77，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值872。因此企業的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業2002年資產負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數2002年9月是137，較平均值16高出121倍，說明企業有較強的付息能力。（三）、資產負債增減變化原因分析通過對企業近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下近三年企業資產負債簡表單位萬元項目2000年2001年2002年9月項目2000年2001年2002年9月總資產170002679821335總負債150002544213482一、流動資產170142667821172一、流動負債01044213482其中貨幣資金4214972241其中短期借款085009000應收帳款007759應付帳款002短期投資000其他應付013434728其他應收款1659311252424預收帳款07870預付帳款0337存貨01492710711其他000二、長期負、長期投資000三、固定資產0124158三、所有者權益200013567852其中固定資產清理77其中股本200020002000固定資產凈值012481資本公積000四、無形及遞延資產1454未分配利潤06445852變動說明1、應收帳款2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。2、其他應收款2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“花園”的15000萬元收回。3、存貨與在建工程部分2002年企業存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結轉部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉入經營成本部分。4、其它應付款2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業間借款增加500萬元。5、預收帳款2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預收房款確認為收入。6、長期負債2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團在上海建行貸款的15000萬元，提前歸還。五、盈利能力及資產運用效率該企業2002年9月已經實現銷售收入23650萬元，實現利潤5852萬元，銷售利潤率為2782。下表是該企業近三年盈利指標。單位萬元項目2000年2001年2002年9月銷售收入06123650利潤總額06445852銷售利潤率0806562782總資產利潤率0242743凈資產利潤率047427453存貨周轉率0014832成本費用利潤率003493利息保障倍數0122137從上表可以看出企業的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業的盈利能力較強。但2001年企業的利潤總額虧644萬元，銷售利潤率是80656，總資產利潤率是24，凈資產利潤率是4742，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產業的特點是前期資金投入大，生產周期較長。該公司的“”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發的“”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結轉銷售收入，故此次主要對公司2002年9月末利潤表進行分析。從結構上分析企業2002年9月的期間費用為862萬元，占整個銷售收入的364。結合企業銷售情況分析，由于“”項目為聯排別墅和復式別墅小區，開發期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業的營銷能力及內控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為2782（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為3439（行業優秀值）、利息保障倍數為137（行業優秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數超過行業優秀值，說明企業具有較好的成本內控能力，同時也說明企業具有較強的營銷能力和償還債務的能力。六、現金流量分析下表是企業近三年的現金流量表（單位萬元）項目行次金額2000年2001年2002年9月一、經營活動產生的現金流量1現金流入20644235762現金流出3160021438219610經營活動產生的現金流量凈額416002794016152二、投資活動產生的現金流量5現金流入610013現金流出7013724投資活動產生的現金流量凈額81013711三、籌資活動有關的現金流量9現金流入1016400100002000現金流出110184816398籌資活動產生的現金流量凈額1216400815214398五、現金及現金等價物凈增業2000年、2001年、2002年9月現金流量均表現為凈流入，說明企業經營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。七、信用狀況評價該公司至評估基準日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表項目存款貸款備注工行支行557700011月份還款1100萬元，無拖欠本息行支行1420行支行3182000無拖欠本息營業部920銀行10010納稅專戶1300合計22409000經我們在人行查詢系統查詢，上海房地產有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行分行營業管理部指定的資信評估機構評為AA資信等級企業（詳見附件）。八、企業前景評價上海房地產有限公司作為集團公司的全資公司，具有豐富的企業管理和房地產開發經驗，企業目前已具備一定的規模，具有較強的房地產開發技術力量和經濟實力。該公司開發的第一個項目為“”高檔住宅小區?！啊庇?001年8月正式開發，2001年12月8日正式開盤發售，在近1年的銷售時間里，在上海市激烈的市場競爭中，“”業已取得近158億元（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此上海根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發展前景將極其廣闊。第三章項目建設條件評價一、項目建設必要性“”居住小區項目，位于上海市東南部區鄉村三、四組（村）二環路內側400米，過九眼新橋至順江路可直達一環路和內環線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與上海大學隔河相望，該項目地理位置優越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率095，綠化率53。上海房地產有限公司依托這個強大的母體和借用多年來在房地產開發中積累的經驗，此次推出的“”是上海市唯一的大規模的聯排別墅和復式別墅住宅小區，也是集團決心在上海樹立的樣板工程。上海市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發展戰略，該項目定位符合上海市向東向南發展規劃。隨著國家西部大開發戰略的實施，上海作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發的公司紛紛選擇上海作為在西南地區發展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發商帶來較好的經濟效益和良好的品牌效應。二、項目建設內容、規模和建設方案根據上海市計劃委員會對“”項目建設規模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項目設計開發修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯排別墅和復式別墅，聯排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項目容積率095，綠化率53，戶型和面積為建筑套型建筑面積戶數占比例聯排別墅A22510248聯排別墅C2391373400聯排別墅E2641644069聯排別墅L2988199雙復式別墅N1160421042雙復式別墅N2185421042合計403100該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和上海華宇建筑設計有限公司設計，并經上海市規劃局同意，現將規劃設計方案簡介如下1、“”項目定位為高檔，由47棟三層聯排別墅、5棟四層復式別墅、小區會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53。2、小區在東西南北四面各有一個入口，小區內道路采取人車分流方式；聯排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區的綠地率。小區外圍共提供60個公共車位，非小區住戶車輛不得進入小區，以降低車輛對小區環境的影響。3、“”小區處于兩河交匯的河壩地區，地質情況復雜，所有建筑均采用了框架結構，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設防烈度七度。小區建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。4、整個小區三表出戶，配備光纖網絡系統，采用防污染管道系統，統一空調室外機箱位置，并配備周界防越報警系統、閉路電視監控系統、可視對講系統、保安巡更系統、緊急廣播及背景音樂系統、小區門禁、停車管理系統；充分體現出小區建筑的智能化。5、小區外墻采用外墻漆與石材的結合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。三、項目實施進程評價該項目經上海市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有上海市計委成計投資2000449號“關于上海房地產有限公司、國際投資有限公司聯合開發原商品住宅項目建議書的批復”；上海市規劃局成規管2002第1845號定點通知書；上海市計委成計投資2001272號“關于上海房地產有限公司、國際投資有限公司聯合開發商品住宅項目可行性研究報告暨調整建設規模申請的批復”；上海市國土局成國土錦2000出讓合同第號國有土地使用權出讓合同；上海市規劃局成規管2000第號建設用地規劃許可證；上海市國土局成國用2001字第號國有土地使用證；上海市規劃局成規建管2001號建設工程規劃許可證；上海市規劃局成規建管2001號建設工程規劃許可證；上海市規劃局成規建筑2002號建設工程規劃許可證；上海市規劃局成規建筑2002號建設工程規劃許可證；上海市建委，,號施工許可證。上海市房地產管理局成房（2001）預售證第號、號、號、號、成房（2001）預售證第號、號商品房預售許可證。小區于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。四、項目建設條件評價“”小區建設用地為城市建設規劃用地，由上海道建設指揮部統征并報經上海市國土局批準轉讓給上海房地產開發有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區所在位置臨近二環路，水、電、氣、污水等市政設施均可直接與市政管線碰接。小區采用環狀供水系統，通過一條DN150聯絡管從市政管網配水；小區自建有配電所，設計電容量為3000KVA，并實施一戶一表工程；天燃氣全部到戶；為完成以上各項配套設施建設，公司已取得供水、供電、供氣等相關部門同意，并委托具有專業施工資質的公司實施有關工程設施的建設。五、設計單位資質評價該項目設計方案由新加坡設計公司和上海建筑設計有限公司完成。新加坡設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。上海建筑設計有限公司是國家建設部批準的首批全國十六家民營甲級設計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊結構師，6名設備專業高級工程師，技術人員60余人，各專業配置齊全，公司多項設計獲省市級優秀設計獎和優秀方案獎，承擔的工程設計有青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區50,000平方米等項目。六、施工、監理單位資質評價工程施工由上海市區建筑工程總公司、上海第建筑工程公司等五家公司組織進行，各公司資質等級及所承擔項目建設規模見下表承建單位名稱公司資質等級承建規模（平方米）上海市區建筑工程總公司壹級31,777上海市建筑工程公司16,840上海省建筑工程公司壹級12,690上海市建筑工程公司15,435上海市區建筑安裝工程公司貳級22,336上海市第、第建筑工程公司屬于上海市建總集團，該集團資質等級為壹級項目工程質量監理由資質等級為丙級的上海建設監理有限責任公司和資質等級為乙級的上海工程監理有限責任公司承擔。七、環境保護評價“”項目周邊環境良好，三面臨水，特別是北面是環境優美的公園，附近也沒有產生對空氣、水源造成污染的單位。工程建設施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環境污染、破環。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經凈化分解達到國家二級排放標準后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網，雨水則順城市雨水管網排放。宅間距設計符合城市規劃的要求，住宅區各戶均有直接采光、通風，具有良好的自然采光和通風條件，同時以天然氣為燃料，加上較完善的戶內設施，室內外環境較為理想。該小區環境綠化由專業園林公司設計施工，遵循現代城市建設與環境協調發展的關系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達到相互交融的境界，使整個項目區域為一個環境較為舒適、優美、寧靜的住宅區域。綜合以上分析認為，上海房地產有限公司的“”項目建設符合國家產業政策和上海市政府支持范圍，且地域位置優越，交通方便，規劃設計合理，各項報批手續齊備，項目建設條件具備，現土建已完成90，景觀已完成40，評價可行。第四章市場評估一、市場供求狀況及其發展趨勢分析（一）宏觀經濟政策和產業政策導向2001年全球經濟增長速度放緩，在這種外部經濟環境不利的條件下，中國經濟以高于7的增長速度受到世界各國普遍關注。在北京申奧成功和中國成功加入WTO，國際地位顯著上升的基礎上，中國政府依靠積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持宏觀經濟環境穩定的前提下，通過實施西部大開發，加大基礎設施建設力度的擴大內需的經濟政策，充分挖掘國內經濟的潛力，維持了國民經濟的高速增長。中國的房地產業在經歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經濟的調控進入了低谷。為擴大內需、拉動經濟增長，中央提出要把住宅建設培育成為新的經濟增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率，商業銀行為購房提供的按揭貸款，激發了房地產市場特別是住房市場的啟動。為進一步規范房地產市場，2001年從中央到地方各級房地產主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產投資體制、土地取得、規劃設計、建筑施工、銷售管理、物業管理等房地產開發經營的各個環節的政策作了修改和調整。從而，一方面保護了消費者的合法權益，有效刺激了房地產消費需求；另一方面規范了房地產企業的經營行為，提高了房地產業的市場準入門檻，促進房地產市場優勝劣汰機制的形成，為房地產業的持續、健康發展起到了積極的推動作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設部降低房地產交易費用，有利于房地產市場的發展。（二）上海市經濟發展水平和房地產市場狀況作為西部大開發的戰略要地，依托于國內良好的經濟環境，上海市人民政府從兩方面入手加速上海經濟的快速增長。對外，上海市人民政府積極改善上海的投資環境，整頓和規范投資體制，吸引外資的大量進入；對內，加大經濟結構的調整力度，加快產業結構升級，實現產業結構逐步優化，搞活中小企業，提高企業的競爭力。2001年全年完成國內生產總值（GDP）1491億元，超額完成目標任務31百分點，增幅達131；實現全年財政收入1454億元，比上年增長225，其中地方財政收入776億元，比上年增長了321。為“十五”期間上海經濟快速發展奠定了良好的基礎。2001年上海房地產業保持了良好的發展形勢，全年實現房地產開發投資17076億元，同期增長322；人均購房和建房支出達到34553元，較上年同期增長591，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了263倍和14倍。2000年上海市區人均居住面積116平方米，據預測到2005年末人均住房居住面積將達到205平方米。目前上海市567的家庭已經購房，居民購房呈上升趨勢。從房屋產權看，674的城鎮家庭住房產權屬于個人，其中491是房改房，居各類產權房之首，76是原有私房，107是商品房。因此，上海市居民購房空間廣闊，開發商品住宅極具市場潛力。2001年上海市政府加大了市政建設力度，市政府自3月份在上海市區全面展開了城市環境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日上海市規劃局公布了東郊工業區結構調整的規劃方案，并開始逐步實施，2002年將是東郊工業區的結構調整特別是企業搬遷改造的關鍵一年，全年將完成15戶企業搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動，2002年春節后開始工程建設，預計用35年的時間對沙河規劃整治區進行全面綜合治理。在近35年的時間內還將進一步完成舊城改造、低洼棚戶區改造，截止2001年12月底共累計完成基本建設投資28155億元、更新改造投資6491億元，分別比去年同期增長233、326,使城市的居住水平和投資開發環境得到了明顯改善。城市經濟的發展及居住投資環境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向對居住文化、居住環境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉變，開發商在產品定位上更加注重市場調研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習慣，以及競爭對手的情況。在產品營銷上開始由粗放經營轉向集約化經營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產品特色創造上，開發商的創新意識增強，開發商逐漸意識到差異化發展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，上海房地產市場的產品逐步向個性化、多元化發展，主題概念日趨明顯，建筑風格愈顯多樣，住宅設計更加關注細部的創新。根據上海市“九五”及2010遠景發展規劃，市房管部門預測20002010年我市住宅需求量約需46004800萬平方米，特別是進入新世紀以來，國家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設、住房金融、住宅管理和住房中介服務等方面有利于擴大住房需求的政策，將使我國房地產業進入一個新的快速發展期，因此上海市房地產產業，若干年內仍將具有廣闊的發展空間，上海房地產業將面臨更大發展前景和前所未有的機會。據上海市統計局統計，上海市1996年至2000年住宅開發竣工及銷售量統計如下表41上海市1996年至2000年住宅開發竣工及銷售量統計表表41單位萬平方米名稱1996年1997年1998年1999年2000年住宅施工面積630207301372653100357124438住宅竣工面積2354031445359903751846477住宅銷售面積2084326262310923369140012住宅銷售額（億元）27263530431454436432住宅空置面積8242122376199859010075據上海市統計局統計，上海市1996年至2000年商業營業用房開發竣工及銷售量統計如下表42上海市1996年至2000年商業營業用房開發竣工及銷售量統計表表42單位萬平米名稱1996年1997年1998年1999年2000年商業營業用房施工面積1340816494197161721918389商業營業用房竣工面積30992504532449784832商業營業用房銷售面積16261712119722282209商業營業用房銷售額（億元）301544399867957商業營業用房空置面積871781183025502278從上表可看出從1998年國家作出擴大內需、拉動經濟增長的戰略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經濟增長點開始，上海市住宅施工面積以30的平均增長率高速發展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長425、2339，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長836、1876，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長2617、1817。在過去的2001年房地產共完成投資17076億元，銷售70121萬平方米，分別比去年同比增長322、617，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長5945。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長7535，房屋空置面積18824萬平方米，比上年增加236。由以上數字可看出2001年房地產發展速度明顯快于前幾年，房地產增長速度大大高于上海市居民收入增長水平，有一定的過熱現象，宏觀市場風險加大，競爭激烈。上海市近幾年住宅房地產價格水平見表43。表43上海市房地產價格水平表1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指數966970994993983996辦公指數10071006984964946947商用指數965948925911910909城市綜合指數965956973980972982從成房價格指數近年變化可看出上海市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩，略有上升，在966點至996點之間變動，具體走向如下圖（略）上海市商業用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩定，在965點至909點之間變動，具體走向如下圖（略）（三）上海市2002年110月房地產市場狀況2002年上半年，上海市宏觀經濟運行良好，外商投資增速平穩，房地產開發投資繼續加大。據上海市統計局統計數據顯示，今年上半年，上海市房地產完成投資7145億元，比去年同期增長427；住宅投資比重繼續加大，完成投資5408億元，增長496，占房地產投資額的755。橫向比較，上海市房地產開發投資總量在15個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。上半年上海市商品房銷售22331萬平方米，比去年同期增長141。其中住宅銷售2118萬平方米，增長153，商業用房銷售884萬平方米，下降92。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內）比同期增長一倍，達11274萬平方米，短期供需矛盾顯現。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢。與此同時，房產商土地購置大幅增長，上半年購置土地達4011萬平方米，增長18倍。開發面積超過10萬平方米的企業達20家，其中上?；▓@、置信實業、華盛實業開發面積均超過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數出現輕微波動，但波動幅度不大，總體走勢平穩。上海市商品房銷售經過去年下半年的持續火爆和強力擴張后，今年明顯降溫，前幾個月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩。1至10月，成房住宅指數走勢相對平穩，沒有出現大的波動。受銷售下降的影響，前幾個月出現小幅回落，6月份開始呈現回升的趨勢，7月份一路走高，8至9月保持平穩。成房商業指數顯示2002年上半年成房商指數呈現下跌趨勢，在6月份有所回升，但仍比去年同期價格指數高。自今年銀行利息下調以來，商業物業市場出現了新的特點，以營業為目的的傳統形式逐漸轉變為以投資為目的。成房辦公物業指數自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業進駐上海，設立辦事機構，將給上海寫字樓帶來利好。二、城東房地產市場分析城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環路。境內有沙河、東風渠兩大干河穿過，河網密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經濟和城市化的發展，城東在走向市場的同時，發展具有城東特色的新經濟，商業經濟、物流業和大型專業市場，形成了城東新的經濟格局和獨特的產業結構，為房地產業發展提供了產業支持。隨著東郊工業結構調整規劃出臺，給城東的房地產業發展帶來了歷史性的機遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認識，使城東房地產市場逐漸活躍起來，城東房地產開發進入了一個新階段，出現了以下的趨勢1、樓盤品質高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結構為主，而且少有車庫，小區環境一般，根據市場的需要，多層和中高層住宅小區及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。2、開發規?；?。早期項目因為可開發用地小而分散，沒有形成規模開發。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規模效應，市場反應良好。3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規劃的出臺，城東房地產開發逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態和居住環境，沿岸的土地具有巨大的升值空間?？偠灾?，政府政策上的大力支持、城東本身優越的自然人文環境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有開發潛力的區域。三、市場定位分析地處城東，位于二環路內側，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側其他項目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實施，上、下河心村及東湖風景區一帶將形成環境優良的居住區。而就目前該區域的房地產開發狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收入消費者所需要的大規模綜合性配套設施齊全的高檔居住小區還是空白，的修建正好彌補了這一市場盲點。隨著上海經濟的發展和人民生活水平的提高，人們對居住環境的要求逐漸提高，環境優美，配套設施齊全的別墅小區逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應較好，同時隨著國家西部大開發戰略的實施，上海作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發的公司紛紛選擇上海作為在西南地區發展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區仍有較大的發展空間。聯排別墅在上海興起時間不長。目前，上海市聯排別墅主要集中在城南、二環路南段外側及城西浣花風景區，主要有花園、園、花園、新城、花園等。聯排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環境、質量的高要求。因此選擇聯排別墅有一定的市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。根據估價人員的市場調查，目前市場上類似高檔別墅單價多在40007000元/平方米之間，而這些別墅所在小區多為分期建設，除了聯排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“”為大規模聯排別墅和復式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區內的同類型房地產，居住環境和質量更有保障。同時有著較優越的地理位置、頗具特色的環境設計、專業的物管及集團的品牌保障，與同類型物業相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225298平方米的聯排別墅及160、185平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。由于能購買該類物業的消費者多數為二次置業者，年收入較高，且更加重視小區環境、物業管理等，故將目標市場定位于高收入有車家庭、公司企業的高層管理人士和部分白領階層、高等學府科研院所部分事業有成者、在上海經商創業收入較高者。四、市場預測分析1、項目基本情況位于二環路以內，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近公園。周邊有大學、上海中、上海七中、朝陽名宅、嘉苑等，公共配套設施較齊全，交通較便利。小區總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規劃設計小區設有會所、幼兒園、網球場等，除北、南、西側入口各有一條主要道路，社區內每一組團之間形成環行道路，實現人車分流。根據上海市計劃委員會對“”項目建設規模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項目容積率095，綠化率53。項目規劃設計共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯排別墅319套，復式別墅84套。2、售價的確定本次項目評估預期售價的確定，采用房地產估價的方法進行分析，得出其公開市場價格，結合企業實際營銷策略，本著謹慎原則確定測算價格。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）（1）、聯排別墅根據“”項目特點，從市場資料中選取A城市花園、B花園、C園、D花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區域因素、個別因素修正得出比準價詳見輔表。采用簡單算術平均法，得評估單價為5391元/平方米（2）復式別墅根據“”項目特點，從市場資料中選取花園、雅園、花園三個銷售案例與該項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區域因素、個別因素修正得出比準價詳見輔表。采用簡單算術平均法，得評估單價為4183元/平方米、預期售價測算結果根據企業提供的有關項目規劃設計數據為測算依據及實際擬建技術指標預測全部銷售收入為4952778萬元，具體銷售情況明細如下表銷售預測表序號項目或費用名稱建筑面積M2單位售價元/M2銷售金額萬元備注1聯排別墅銷售收入80628115391004346661319戶2復式別墅銷售收入1449041830060611784戶合計4952778403戶4、銷售期的選定根據企業營銷策略、區域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進時間因素，本次按季度測算銷售期，確定各期銷售比例（按實際到帳比例結合項目具體情況測算）見下表銷售比例表2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月百分比32681010681010銷售收入15848892971673962224952784952782971673962224952784952785、實現銷售計劃風險評價要實現如上計劃，首先整個房地產市場行情應沒有大的變化，其次工程進度應能按計劃進行，再次按揭應如期跟進，同時要求企業作好營銷工作，加大促銷力度，實現銷售進度。任何一環發生變化均將影響銷售計劃的實現。五、項目分析1“”項目有如下優勢A“”三面環水，緊鄰公園，大學，文化底蘊濃厚，地理位置優越，且位于二環路以內，就目前房地產分布來說，類似高檔別墅區有如此優越地理位置的較少。同時順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環境自然環境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個區域的居住條件得到了很大的提高。B“”居住小區總平面布局采用行列式和組團式布置相結合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯排，較好的克服了行列式空間布局單調的不足，建筑風格具有地方特色，小區景觀通透，這些都構成了獨特的賣點。C“”居住小區為大規模聯排別墅和復式別墅居住小區，這在目前上海市房地產市場上比較少見，相對與其他小區內聯排別墅來說，在通風、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較