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前，由物管公司核定，報物價部門備案1、大廈內物品搬運2、各項健身、娛樂活動視大廈配置而定3、機動車輛清洗4、提供大廈報警室內系統維護服務5、提供小型商務會議場所及服務6、商務中心服務7、辦公區域綠化供應及代為養護8、辦公區域報警系統維護及接警服務9、辦公區域設備設施上門維修安裝等10、代訂車、船、機票11、代訂代送飲用水。具體方案大廈的物業管理由早期物業管理介入階段物業預售至交付前三個月與前期物業管理實施階段物業交付前三個月至業主委員會成立組成。在實際操作中，應分階段有重點、有步驟地落實相應工作。第一階段早期物業管理介入階段從業主、開發商及物業管理專業角度，對物業的規劃設計、建筑安裝、設施配置、設備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業管理的要求，又滿足廣大業主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質量，節約成本。一、管理內容1、從政策法規的角度，提供相應物業管理意見及依據2、參與評審物業規劃設計及建筑面積設計圖紙，提出相關改善及改良的建議3、從管理的角度，評審設施設備的選配，減輕后期管理的壓力4、提供有關公建配套設備設施的改良意見5、提供大廈公共部位環境設計的相關意見6、提供機電安裝及能源分配的相關管理意見7、提供功能布局、用料更改的相關管理意見8、提供有關樓宇材質保護的具體管理意見，減少因施工對材質造成的損傷9、提供標識系統設計、配置的相關管理意見10、參與開發商市場營銷中與物業管理有關事宜的協調和溝通11、參與開發商物業竣工驗收。二、管理措施1、熟悉、掌握物業管理法規政策，做到有法可依，有章可循2、學習、運用各類專業技術知識，提高早期介入的專業技術含量3、制定早期介入計劃，積極穩妥地開展工作4、參與有關工程聯席會議，協調各方面關系第二階段前期物業管理階段前期物業管理階段可分為接管驗收管理、業主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設備設施管理、娛樂設施管理、水系使用管理、財務管理、質量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。一、接管驗收管理方案為確保大廈的環境、建筑和設施設備等符合有關法規政策及規劃設計的要求，維護業主的合法權益，為日后物業管理工作的展開奠定基礎，物業接管前必須進行嚴格的驗收工作。物業接管驗收標準作業程序一、管理內容1、了解物業建設的基本情況，與開發商及時溝通，確定接管驗收時間2、編制物業接管驗收計劃，確定物業驗收的標準、方法和日程安排3、與開發、設計、施工單位一起，依照接管驗收標準，對物業進行現場初步驗收，并將驗收結果記錄在物業交接驗收表上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改。4、與開發、施工單位一起，對物業進行現場復驗，直至符合規定的要求和標準5、與開發、施工單位聯合進行物業交接1核對、接收各類房屋和鑰匙2核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔3核對、接收各類設施設備4核對、接收各類標識。二管理措施1、組建接管驗收小組，負責接管驗收工作2、開展接管驗收培訓，提高對接管驗收重要性的認識3、掌握物業驗收的標準和程序4、制定接管驗收規程，按程序辦理接管驗收手續。二、業主入伙管理方案在辦理業主入伙手續時，為業主提供方便、快捷、及時、周到的服務，對于塑造管理處的形象，給業主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業主入伙工作的管理。一管理內容1、準備業主領房所需資料2、布置業主入伙現場，為業主辦理領房手續提供一條龍服務3、按領房流程辦理領房手續1憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明，發放交房資料2陪同業主驗房，辦理領房手續3收回業主按規定填寫的各類表格，收取業主應繳納的費用4對驗房交接中發現的房屋質量問題，經業主確認后，填寫業主驗收交接表，并與業主約定時間，及時解決。二管理措施1、制定業主領房程序，準備各有關所需資料2、按照業主領房程序，安排工作流程3、策劃業主入伙現場布置方案4、熱情接待，百問不厭，虛心聽取業主意見5、按規定辦理業主入伙手續。三、治安管理方案在大廈物業管理中，適當運用現有的科學技術手段與管理手段，依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性，維護物業和業主的安全，這是一項很重要的工作，最為廣大業主所關注，特制訂常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。一管理內容1、常規防范采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式，協助公安機關維護大廈公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業、業主租戶安全的行為。1門崗的任務禮儀服務維護出入口的交通秩序對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈夜間對外來人員進行詢問和登記嚴禁攜帶危險物品進入大廈遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記為業主提供便利性服務。2巡邏崗的任務按規定路線巡視檢查，不留死角巡查車輛停放情況，維護道路暢通、車輛安全，做好安全防范工作對大廈內的嫌疑人員進行檢查防范對大廈及樓宇安全、防火檢查裝修戶的安全檢查防范和協助公安部門處理各類治安案件防范和制止各類違反大廈管理制度行為。2、技術防范應用安全報警監控系統、電子巡更系統，對大廈內的治安情況實施24小時監控，以確保安全。1對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施，并及時通知值班保安，進行現場處理。2值班保安接到治安報警，應迅速趕到現場酌情處理，并把情況反饋到監控中心，監控員對報警處理情況作詳細記錄，留檔備查。二、管理措施1、實行半軍事化管理，制定保安管理和獎懲制度，嚴格付諸實施，以增強保安人員的工作責任心2、強化保安人員的內務管理，開展系統化軍事素質培訓，提高保安人員的思想素質和業務技能制定緊急事故處理辦法，定期組織演習3、加強保安人員的行為規范教育，服裝統一，佩證上崗，語言文明，舉止得當4、嚴格執行保安巡更點到制度，確保巡邏質量5、監控中心定期檢修、保養，確保監控設備完好6、保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。四、消防管理方案消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。一管理內容1、做好消防監控中心的管理2、做好消防設施、器材的管理3、保持消防通道的暢通4、加強裝修期間的消防安全管理5、嚴禁違章燃放煙花爆竹6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品7、防止電器短路等引發火災因素。二管理措施1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實2、制訂消防事故處理預案，防患于未然3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態6、制止任何違反消防安全的行為7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識8、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。五、綠化保潔管理方案綠化保潔直接關系到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。一管理內容1、綠化養護綠化工應做到管理日常化、養護科學化。1根據氣候，給花木適量澆水2根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土3制定預防措施，防治病蟲害4及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草5對大廈內部公共場所進行綠化布置和養護6定期對建筑小品進行修飾7做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。2、清潔衛生通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。1根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔2公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味3樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積4大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬5大廈各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水6每天定時正常上班時間前收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次7定期進行外墻清洗8各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次9定期對下水道等排污管道清理一次10告示牌、指示牌等每天保潔一次11電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔12春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次冬季每月一次13對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。二管理措施1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護3、落實“三查”綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查，加強日常監督檢查，按月考核，確保綠化服務滿意率95、保潔服務滿意率954、強化行為規范管理，服裝統一、標識齊全、言行文明。六、房屋及公共設施設備管理方案房屋管理，尤其是共用設施設備的管理，直接影響到大廈的形象、物業的使用年限及使用安全，直接關系到業主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。一管理內容1、房屋公共部位管理根據現狀，大廈內房屋可分為已領房、空關房和公共用房。1業主已領房房屋交付時，及時與業主簽訂業主公約，書面告知房屋裝修管理規定，并建立業主檔案加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全、美觀。2空關房含業主托管房管理處應每月通風打掃一次對房屋和設施定期檢查包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表，發現問題或盡快處理，或及時通知業主。3公共用房做好公共用房商務中心、公共設施用房等的維護、保養，發現破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。2、設備設施維護1公共水電設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修2公共衛生設施每周檢查一次3水泵、鍋爐、純凈水等設備每天巡查兩次4電梯機房，每周保養一次半年保養和一年保養按規定進行5中央空調機組設定專人管理，定期巡查，確保出風口正常6溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效7智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案5對業主租戶自用水電設施報修，應按規定填寫有償服務聯系單，確保維修及時率與合格率。二管理措施1、加強裝修戶管理，督促業主做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止2、對所有的管理人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護3、對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，以便最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態4、對所有的設備幾配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代5、建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達98以上，且有回訪制度和記錄6、采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好率達98以上。七、娛樂設施管理方案視大廈具體配套設施而定確保健身娛樂設施的安全使用，為業主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環境。一管理內容1、每周對健身娛樂設施進行不少于一次的安全檢查1活動設施有無破損，有無因破損產生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環、螺絲的牢固程度等2健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護墊是否起到應有作用3臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等4網球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網、球架等有無破損和松動，是否牢固2、對存在不安全因素的娛樂設施及時做好停用標識，組織檢修對無法修復的，按手續申請報廢二管理措施1、小區設安全檢查負責人，對健身娛樂設施正常使用行使一票否決權2、安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。八、水系使用管理方案此項內容視具體配套情況增減通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節省管理成本。一管理內容1、定期巡查泵房設施，確保設施設備運行正常2、定期清潔蓄水池，保持水質潔凈3、專人管理蓄水池，定時開放。二管理措施1、測算水系運行成本，結合小區實際，制定使用規定2、建立設施設備檔案，做好巡檢記錄3、按規定操作，發現異常，及時報修。九、財務管理方案通過財務管理，在改善財務狀況的條件下，不斷擴大財務成果，提高企業經濟效益。一管理內容1、加強現金收支管理2、搞好財務核算3、及時統計物業維修更新費用使用情況，每半年公布一次每年公布一次4、做好年度預算和決算工作5、認真審核報銷票據，嚴格控制費用報銷6、及時掌握財務收支狀況，做好財務分析，為領導決策提供依據。二管理措施1、根據財務法規政策，制定財務管理制度2、財務人員持證上崗，規范操作3、抓好財務人員業務培訓，不斷提高業務素質4、加強成本控制5、加強財務監督和財務檢查。十、質量管理方案導入ISO9000質量體系標準，實施全面質量管理，有助于實現“以人為本”的管理理念，有助于實現決策、計劃與控制、協調的結合，實現既定的質量目標。一管理內容1、參照ISO9000質量體系標準要求，制定大廈質量工作計劃2、實施所制訂的工作計劃和措施3、對照計劃，檢查執行的情況和效果，及時發現和總結存在問題4、根據檢查的結果，采取相應的措施，鞏固成績、吸取教訓。二管理措施1、抓好管理人員的質量學習，開展質量管理培訓教育工作，不斷提高質量意識2、制訂質量責任制，保證質量管理工作落到實處3、接受公司對大廈管理工作的現場指導4、配合公司開展質量體系審核，發現問題及時糾正，對系統性的問題制定整改方案。十一、檔案資料管理方案加強檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護管理的連續性和規范化，便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。一管理內容1、工程檔案從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等2、業主檔案所有業主購、租房合同復印件，業主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等3、財務檔案逐年形成的園區財務收支報表、物業維修基金使用報表等4、文件檔案有關物業管理法規政策、公司文件等5、管理資料綠化資料、日常巡查清潔、維修、保安記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。二管理措施1、制定檔案制度，并嚴格執行2、專人管理由負責內勤的管理員擔任，專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主隱私，保守秘密3、科學管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達1004、逐步實現智能化管理，計時可靠的掌握相關信息，提高管理水平。十二、人力資源管理方案一流的物業需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質的管理人才和專業技術人才，而人才的管理與培訓，對于保持員工的高質量，提高物業管理的水平，具有十分重要的意義。一管理內容1、按照合理的人才結構，配置各類人才2、任人唯賢，量材錄用3、開展業務培訓，全面提高業務素質4、進行業績考核，優勝劣汰。二管理措施1、制定崗位責任制，做到責、權、利分明2、建立約束與激勵相結合的運行機制，充分調動工作積極性3、加強思想作風建設，樹立全心全意為業主服務的觀念和企業的品牌意識4、崗前培訓與在崗培訓相結合，走出去培訓與請進來培訓相結合5、全面考核，做到公開、公平、公正。智能化系統的管理和維護一建立一支設備運行及維護人才隊伍將組建一支精干的設備運行及維護專業技術隊伍，熟悉設備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關單位如系統設置、安裝單位對所有技術人員進行強化培訓，確保諳熟該系統的操作及維護。二管理人員的業務素質培訓對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。三建立設備技術檔案對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數，確保系統的最佳運行狀態。四建立設備運行檔案建立對消防監控系統的實時運行檔案，使操作人員對系統的正常運行了如指掌，并對系統的報警信息作正確的分析及存盤。五建立供貨商檔案對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供貨商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產品的更新換代。六日常巡視與定期保養日常的巡視檢查是及時發現問題的最佳途徑，而定期維護是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養相結合的辦法以確保設備安全運行【物業管理方案范本】甲級寫字樓物業管理方案作者佚名來源中顧法律網點擊數15553更新時間20101122090835免費法律咨詢我來說兩句0復制鏈接大中小提要本文介紹了甲級寫字樓物業管理方案，并提供專業律師進行免費法律咨詢推薦閱讀物業管理方案物業管理方案范本【物業管理方案范本】物業管理方案標準范例【物業管理方案范本】小區物業管理方案消防管理是物業安全管理的重點，因此要根據消防法規的要求，結合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業主的生命財產安全。一管理內容1、做好消防監控中心的管理2、做好消防設施、器材的管理3、保持消防通道的暢通4、加強裝修期間的消防安全管理5、嚴禁違章燃放煙花爆竹6、嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品7、防止電器短路等引發火災因素。二管理措施1、制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制，做到責任落實，器材落實，檢查落實2、制訂消防事故處理預案，防患于未然3、建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習4、定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除5、做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態6、制止任何違反消防安全的行為7、積極開展防火安全宣傳教育，定期向業主傳授消防知識8、發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。五、綠化保潔管理方案綠化保潔直接關系到大廈形象及業主工作環境，也是測定環境質量的一個重要指標。一管理內容1、綠化養護綠化工應做到管理日常化、養護科學化。1根據氣候，給花木適量澆水2根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土3制定預防措施，防治病蟲害4及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草5對大廈內部公共場所進行綠化布置和養護6定期對建筑小品進行修飾7做到大廈周圍綠地和花草植被養護完好。2、清潔衛生通過日常保潔工作，使大廈公共環境和公共部位整潔，公共設施潔凈、無異味、無破損。1根據材質選擇最佳保養方法，定期上光打蠟，保持材質表面光亮整潔2公共衛生間設專人巡回清潔，保持整潔無異味3樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積4大堂設專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬5大廈各公共區域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現象，隨時清除各類污漬、積水6每天定時正常上班時間前收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次7定期進行外墻清洗8各類公共照明、消防等設施，每月保潔一次9定期對下水道等排污管道清理一次10告示牌、指示牌等每天保潔一次11電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進行一次清潔12春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次冬季每月一次13對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。二管理措施1、建立綠化保潔制度，按月制訂養護計劃，按操作規程規范操作2、加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護3、落實“三查”綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查，加強日常監督檢查