車輛維護保養手冊2007-04-01 13:55行車前檢查為了保證安全、舒適的駕駛，必須進行行車前檢查。每周一次檢查檢查發動機機油油面和清潔度。檢查制動液液面。檢查發動機冷卻液液面。檢查擋風玻璃洗滌液液面。每月一次檢查檢查水泵、發電機驅動皮帶。檢查方向盤。檢查蓄電池電解液液面。檢查制動。檢查輪胎氣壓及磨損。檢查加速踏板是否運動滑快。行車檢查（低速行駛）檢查速度表和水溫表。查方向盤轉動力，并檢查汽車是否跑偏。檢查前輪是否側滑或擺動。檢查制動效能是否正常或車輛制動時是否跑偏。其他檢查項目注意：發現異常及時排除。汽車有下列情況必須進行修理發動機熄火、工作不穩或有敲擊聲。明顯的功率下降。發動機有雜音。排氣聲音有變化。制動效能降低，制動踏板或離合器踏板“軟”，踏板低，幾乎碰地板，制動跑偏。發動機溫度比正常溫度高。輪胎磨損不均勻。在水平路面上直線行使車輛跑偏。維護保養時間表的要求您的汽車根據保養表需要正常維護時（見維護保養表）如果您主要在下列或多種情況下開車時，除正常維護保養外，一些保養項目的周期需要縮短（見苛刻條件保養表）。A、路況在凹凸不平、泥濘的路面或融化的雪地上駕駛。在灰塵多的路面上駕駛。B、駕駛條件拖曳掛車時，使用野營用的車輛或車頂托架時。不超過8KM的多次短行程及外界氣溫保持在零度以下時。長時間怠速或低速長途行駛，諸如警車、出租車或送貨上門的汽車等。經常持續高速行駛（以80%的最高車速或以上的速度）超過2小時。目錄: 序序二前言第一篇 房屋建筑維修服務第一章 房屋建筑維修工作基礎第一節 維修服務概述一、維修服務基本內容二、維修服務要求三、維修服務名詞解釋第二節 維修服務要素一、服務計劃、服務時間與服務標準二、服務周期、服務過程與服務準備三、維修工作組織架構與各崗位職責第二章 房屋建筑維修工作開展第一節 維修工作規程一、日常維修工作流程二、房屋建筑承接查驗以及發現問題處理流程三、業主報修服務規程四、業主室內維修操作規程五、公共部分維修操作規程六、房屋檢查規程與建筑維修規程七、水池水箱清洗操作規程八、園林水系服務規程第二節 房屋建筑維修應急預案一、遇風暴及臺風處理預案二、水浸及水管爆裂應急處理預案三、火災應急處理方案第三節 房屋建筑維修工作制度一、維修質量控制與服務回訪制度二、維修人員管理、培訓與考核制度三、庫房管理與工具領用保管制度四、供應商評審與外來人員管理制度五、檢(維)修管理與土建類項目管理制度第四節 房屋建筑維修操作案例一、業主維修服務及時二、業主維修保證質量三、房頂漏水補救及時四、公共部位維修及時五、損壞設施賠償合理第三章 房屋建筑維修工作范本和表單第一節 工作范本與參考資料一、合同范本二、房屋修繕范圍和標準(摘錄)三、建筑安裝工程承包合同條例(摘錄)第二節 房屋建筑維修記錄表單一、房屋建筑保養計劃、派工單二、周巡查表、發現故障通知單三、工程質量現場檢查記錄表、工程竣工驗收單四、不合格品處理單、解除缺陷責任書五、臨時動火用電作業申請表、水池箱加藥記錄六、計量器具檢定計劃、計量器具檢定臺賬七、庫存材料耗用表、采購計劃審批表、采購物品驗證表八、維修記錄表、維修統計表第二篇設備管理服務第一章 設備管理服務工作基礎第一節 基礎知識與組織架構一、名詞術語二、設備編號、設備分類、保養分級與管理分級三、組織架構與崗位職責第二節 設備的使用和管理一、設備前期介入管理、設備使用與維修保養管理二、設備保養周期、設備標識與檔案資料管理第二章 設備管理維護工作開展第一節 工作流程一、設備管理控制與維護工作流程圖二、專業設備維護工作流程第二節 設備管理服務工作制度一、員工安全守則與值班人員管理規定二、配電房、發電機房、水泵房、空調機房、游泳池機房管理制度三、電氣維修、臨時用電、用水供水與給排水系統管理規定四、中控室消防中心管理制度、設備檔案管理制度五、設備保修期管理辦法、供方選擇評定規定第三節 設備管理應急預案與操作案例一、設備管理應急預案二、設備管理服務操作案例第三章 設備管理工作實用資料第一節 作業指導手冊一、供配電設備保養維修作業指導手冊二、停電管理作業指導手冊三、各類泵保養維修作業指導手冊四、給排水系統異常情況處理作業指導手冊五、單級、多級分段式離心泵維修作業指導手冊六、消防泵試運行作業指導手冊七、小型空調器安裝保養維修作業指導手冊八、維修維護設備及工具操作作業指導手冊第二節 合同范本與實用表單一、設施設備維修保養合同二、設備管理工作記錄表單第三篇電梯維修保養與使用第一章 電梯維修保養與使用工作基礎第一節 電梯維修保養概述一、電梯維修保養的重要性、特點與術語二、電梯保養技術規范第二節 組織架構與崗位職責一、電梯維修保養組織架構二、服務要求、崗位職責及工作程序第二章 電梯維修保養與使用工作開展第一節 工作流程一、電梯故障處理程序二、電梯故障維修流程三、電梯困人救援流程四、電梯安全檢查規程、電梯鑰匙使用執行規程第二節 應急預案一、電梯困人應急預案二、電梯制動器失效應急救援方法三、電梯火災應急救援方法四、大面積停電或自然災害應急救援方法第三節 工作制度一、培訓考核、應急維修值班與安全管理第一責任人制度二、維修保養定人定梯制度、計量器具定期檢測制度三、電(扶)梯工作檢驗、封存與啟封規定第四節 操作案例一、貨梯損壞耐心解釋二、電梯故障業主被困三、噪聲擾民快速解決四、電梯事故釀命第三章 電梯維修保養實用資料第一節 政府規范文件與合同范本一、政府規范文件二、電梯維修保養合同范本第二節 電梯維修保養工作實用表單一、電梯機房周巡視表、電(扶)梯驗收整改單二、電梯月檢整改消項單、電梯單項檢查表、月檢評比表三、月保養計劃表、年度定期保養周期表、年度保養操作指示表四、電梯年審項目檢查記錄表、電梯故障記錄表、電梯維修記錄單五、服務承諾征詢表、業主滿意率統計表六、電(扶)梯大修改造移交單、電梯移交單、工作聯系單七、電梯工上崗考核鑒定表、月終考核表、年終考核表八、電(扶)梯統計表、配件計劃審批表、配件使用登記表我公司一直以來是專業從事消防設備維修保養的企業，有義務和責任響應國家的號召，真誠希望通過共同的努力，使其有效地發揮作用，為消防事業獻出我們的綿薄之力。 消防設施維護、保養內容如下：1、火災自動報警系統2、消防聯動系統3、自動噴水滅火系統；4、消火栓系統；5、氣體滅火系統；6、防火卷簾門；一、日常維保工作安排1、每月按計劃抽樣測試部分設備400-670-0020，致使一年內所有設備全部測試一遍。確保設備的正常運行。2、每季度或半年（視消防工程大小）進行全面的檢查，發現問題及時處理。3、每年用公司專業的消防檢測隊伍400-670-0020進行詳細的消防檢測，包括消防設施檢測及消防電氣性能檢測。出具正規檢測報告，報消防部門備案。4、專業的探測器清洗廠，隔年完成400-670-0020對所有探測器的清洗工作。5、協助或完全負責同消防部門的業務，400-670-0020確保不因消防問題而耽誤其它工作的正常進行。6、視消防工程大小，公司可派專人常駐工作，400-670-0020協助處理日常問題。二、應急維保服務公司承諾一般問題24小時內到現場解決，嚴重或緊急問題在最短的時間內趕赴現場解決。三、以誠信的服400-670-0020務態度同甲方保持密切的合作關系，注重彼此間的勾通，遇到問題協商解決。探頭清洗咨詢電話：400-670-0020消防維保合同 消防維保內容 消防維保方案 消防維保公司 消防維保規程 消防維保記錄表 消防設施維保 消防維保招聘 消防維保的原因 機房消防維保 物業消防維保消防維保、消防設施維保、消防設施保養、消防報警設施保養、報警設施維修保養、消防設施維修、消防產品維修與保養、消防維修保養、消防設備調試、消防設備維保、消防產品維保、消防器材維保、消防維保工具、消防維保方案 北京消防檢測，消防器材維修，北京消防工程，北京消防維保設備維護、保養制度1目的 為加強設備管理，保證安全生產和設備正常運行，以提高生產技術水平、產品質量和經濟效益。2適用范圍 適用于生產設備及輔助正常生產所必須的動力設備等非生產設備的管理。3職責31工程部負責設備的統籌管理，包括設備的配置、驗收、建檔、檢修和報廢等。32使用部門負責設備的正確使用和日常維護保養。4工作程序41設備和配件411工程部根據使用部門的要求及公司發展需要提出設備的配置申請，于設備購置申請單上注明所購設備的名稱、型號（規格）、技術參數、單價、數量等，經總經理批準后，由工程部負責采購（在設備的選型過程中需權衡質量、價格、能耗、備件提供、配套性、維修性、環保等多方面因素）。41.2需要自制的設備由使用部門提出，由工程部制圖，經雙方共同審核，總經理批準后，由工程部組織加工制造。413設備配件的采購由工程部匯總各部門需求，按計劃執行。經驗收合格后，由工程部在入庫單據中簽字確認，直接辦理入庫手續，由使用部門開單領用。42設備的驗收、建卡及出入庫421所采購的設備到廠后或自制設備加工完成后，由工程部和使用部門共同核對，于設備驗收單上注明設備和名稱、型號、規格、技術參數、單價、數量、隨機附件及資料等內容后，工程部組織使用部門進行安裝調試。當確認設備滿足要求后，由工程部和使用部門雙方在設施驗收單上簽字，以示驗收合格（對于鍋爐、壓力容器等的驗收由工程部設備負責人聯絡市勞動局有關人員參加）。422驗收不合格的設備，由工程部與制造單位協商處理，并于設施驗收單上記錄處理結果。423工程部對驗收合格的設備進行編號，建立設施管理卡，并在設施一覽表上予以登記。424倉庫根據合格的驗收單輸入庫手續，使用部門需填單，經工程部批準后，方可向倉庫領取所需設備。425對于低值易損耗的工裝夾具、輔具等，可直接由工程部驗收合格后入庫，不需要建卡及登錄于一覽表。43設備的使用、維護和保養431工程部負責組織編寫操作規程，發放至相關部門遵照執行。對于大型、精密、稀有或關鍵（工序）設備，由工程部在操作規程或一覽表中明確。該類設備需指定專人操作，經工程部組織培訓后，持證上崗，并做好相應設備的運行和交接班記錄。432設備的維護保養由工程部在設施維護保養項目表中規定保養項目、內容及頻率，發放至使用部門執行，工程部負責配合并監督檢查，定期收集設施維護保養項目表，整理匯總作為制定年度檢修計劃的依據。433大型、精密、稀有或關鍵（工序）設備，必須填寫相應的維護保養記錄。434操作者要正確使用、維護好相關設備、附件和工具，防止損壞和遺失；禁止設備超負荷作業和使用精密機械設備做粗加工。435作業現場使用的狀態良好的設備，可不再另行標識。44設備的檢修和技術改造441工程部每年1月編制本年度的設施檢修計劃，在使用部門的協助下按計劃進行檢修；在日常工作中，使用部門無法排除的故障，可以填寫設施檢修單申請工程部檢修。在檢修中的設備需掛紅色檢修牌，檢修后的設備使用前，需要有使用部門負責人的簽名認可。由工程部將設備檢修的情況，記錄于設施檢修單及相應的設施管理卡上。442工程部應按市勞動局規定，對壓力容器、空氣壓縮機、起重設備及各類安全閥等（委托有資格的單位）進行檢查或調校控制。443設備的技術改造可納入檢修計劃一并執行。45設備的封存451閑置或長期不使用的生產設備，可作封存保管，加封存標識。封存的設備應切斷電源，放凈油箱中的油，擦拭干凈，導軌表面涂油防銹，隨機裝置、附件、專用工具同時封存，并做好防銹工作。452設備啟封使用時，要做好維護保養，試運轉正常，經使用部門負責人認可后，方可投入使用，封存和啟封的情況需在設施管理卡中記錄。封存期間可不做日常維護保養。46設備的報廢461對于不能通過修復、改造達到使用要求，或修復改造費用不如更新經濟時，由工程部填寫設施報廢單，經主管副總經理批準后報廢。工程部于設施管理卡及設施一覽表中注明報廢情況。462對于低值易損耗的工裝夾具、輔具等，由使用部門以設施報廢單提出申請，經工程部批準后，即可報廢。463報廢的設備需掛黑色報廢牌。47設備事故的處理471設備因非正常磨損而造成停產或效能降低影響使用壽命，使設備損失價值達到規定數額者稱為設備事故。472設備發生事故應立即停止操作，保持現場，由工程部會同發生部門進行原因調查，采取相應的措施并妥善處理。工程部將調查及處理的情況以書面報告的形式呈交公司主管領導。48以下內容可作為確定設備維護保養項目，制定檢修計劃、管理指標的參考。481設備的維護保養可參考如下分類規定：1）每班維護：要求操作者班前對設備各部位檢查，按規定加潤滑油，確認正常后才能使用。設備運行中要嚴格執行操作規程，發現異常及時處理。下班前清掃、擦拭設備，填寫相關記錄。2）周末維護：要求操作者在周末和節假日前，對設備進行較徹底的清掃、擦拭和涂油維護。3）定期維護：一般需要工程部的輔導和配合，內容如下：按使用說明書拆卸指定的部件、箱、蓋、防護罩等，徹底清洗，擦拭設備內外。檢查、調整各部位配合間隙，緊固松動部位，更換個別易損件。疏通油路、增添油量，清洗濾油器、油氈、油線、油標，更換冷卻液和清洗冷卻液箱。清洗導軌及滑動面，清除毛刺及劃傷。由維修電工負責清掃、檢查、調整電器線路及裝置。設備通過定期維護保養后，必須達到：內外清潔，呈現本色；油路暢通，油標明亮；操作靈活，運轉正常。定期維護的部分內容可納入設施檢修計劃。4）一級保養（簡稱一保）：以操作者為主，維修人員配合，它以定期檢查為主，輔以維護性檢修，目的是減少設備有形磨損，消除隱患，為完成生產任務提供保障。5）二級保養（簡稱二保）：以維修人員為主，操作者參加，是設備磨損的一種補償形式，是以維持設備的技術狀態為主的檢修形式。6）三級保養中的日常維護保養（簡稱日保）：包括每班維護和周末維護。482設備的檢修可參考如下分類規定：1）設備小修；針對維護保養中發現的問題，拆卸有關的零部件，進行檢查、調整更換或修復失效的零件，以恢復設備的正常功能。2）設備項修：是對狀態劣化已達不到生產工藝要求的項目按實際需要進行針對性的項目修理，一般要進行部分拆卸、檢查、更換或修復失效的零件，從而恢復所修部份的性能和精度。3）設備中修：針對故障較多、復雜，且有一定維修難度的設備所進行的維修。4）設備大修：是對設備進行全面的修理，整機拆卸，根據技術要求更換或修復所有磨損件，校正和調整整個設備及電氣系統，修復設備的附件、翻新外觀等，以恢復設備的規定精度和性能。483設備管理考核指標1）主要設備完好率：機械設備90%以上，動力設備95%以上；2）設備可利用率：要求達到95%以上；3）設備故障停機率：要求控制在1%以內；4）大修理設備返修率：要求控制在1%以內。4、 設施設備維修保養管理方案 管理目標 1、 園區設施設備能正常運行。 2、 燈罩完好無損、干凈正常調整因素除外亮燈率保持在99以上。 3、 做到“急修不過夜小修不過二”確保及時率達95以上合格率達98。 4、 業主對工程維修的有效投訴率低于2。 5、 設備房標識齊全巡查、保養記錄齊全機房環境干凈整潔。 人員配置 1、維修工3人負責園區公共設備設施的巡查、維護保養、維修及業主自用設備設施的有償維修保養工作。 2、崗位設置 1維修工A負責園區巡查、外委單位維修保養監管、設備設施保養兼日常維修。 2維修工B負責園區弱電維修保養、設備設施保養及日常維修。 3維修工C負責水電抄表、設備設施保養及日常維修。 3、日常工作安排 1維修工A每周對園區公共設備設施巡查一次每天上午分區域對燈具、門窗、墻路面、健身娛樂設施、景觀水系、電氣箱、管道閥門、排污泵、風機房及安防設備進行檢查記錄下午對巡查出的問題進行處理及記錄。 2維修工B每周三對周界報警設備進行一次檢查維護每二天對周界報警系統進行一次報警試驗保安部負責每月對探頭范圍綠化進行一次修剪綠化工負責確保周界報警系統正常工作其余工作日按計劃對公共設備設施進行保養及處理日常維修工作。 3維修工C每月30日抄一次公共電表形成公共能耗報表及時掌握公共設備設施運行情況其余工作日處理日常維修工作及按計劃對公共設備設施進行保養。 4每月22日根據材料使用量填寫常用材料申購單盡量避免維修等料延誤維修速度保障維修及時率。 4、維修服務規范 1 上門維修準備 從接到報修開始應在15分鐘內或按約定時間準時到達業主家。所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱仔細檢查箱內工具并根據維修項目做好相應調整做到工具齊備箱體清潔。 2入戶維修 按規定門鈴、叩門 A、到達業主家門口先輕按門鈴如無反應則在間隔6秒鐘后再按第二次不能連續按。 B、如無門鈴則應輕輕地叩門叩門時一般用右手食指和中指的中關節輕輕連叩兩次然后等待24秒鐘。若室內沒有回音再連續敲三次等待68秒鐘。若仍無回音再敲三次等待10秒鐘。如果連續敲3遍門仍無回音則不應該再敲。在業主門上留下另約時間維修通知單后離開并及時將情況向物業服務中心匯報。 在隔門與業主對話時必須說明身份和來意業主開門后應招呼一聲“您好”征得業主同意后穿上專用自備鞋套在業主帶領下進入維修房間不可隨意走動。 在維修開始前應再次詢問需維修項目仔細查看維修現場及周邊狀況如有妨礙修理的物品應主動協助業主移開。 攤開塑料布或報紙以擺放工具及材料并事先鋪好自備的毛巾或報紙等隔離物以防止滲水及垃圾撒落。 在維修中應專心致志保證質量提高效率并盡可能降低噪音工具輕拿輕放嚴禁吃、喝、抽和收取小費。 維修完畢后應對維修結果進行自檢待業主驗收認可后請業主簽字。 按公司收費標準收費如業主有異議應耐心解釋不可與之爭執。同時維修人員應主動向業主交代使用中應注意事項。 對未能及時完成維修的如無法獨立完成、專業性太強、配件不齊等應對業主說明情況解釋原因取得業主的諒解和支持或說明維修計劃包括完成時間并盡快將其解決。 如因各種原因確實無力完成的應告知業主請其另行解決。 3清場 工作完畢后將工作前移動的物品要放回原處要做好清潔工作。 4離場 離開業主家時應說聲“如有需要盡管與物業服務中心/維修中心聯系”并向業主說“再見”。 5 維修材料注意事項 原則上所需維修材料均由業主自行購買業主確實不便購買的可代為購買購買 材料時應要求供方出示質保卡并開具發票。 6 與物業服務中心的通報 如該次維修服務業主未通過物業服務中心報修當維修結束或與業主溝通后及時將情況向物業服務中心通報便于及時閉環。 要求標準 1草坪燈、地埋燈、庭院燈、車庫燈、導向燈每天開關時間根據季節及天氣情況靈活掌握。 2亮燈情況由中班隊員進行檢查發現損壞的填寫報修登記表次日由早班班長交客戶服務部客戶服務部落實工程維修人員及時查明原因給予維修要求燈泡燈罩無缺損設備完好亮燈率在99以上。 3每半年擦拭或清洗一次燈泡和燈罩內部。要求燈泡、燈罩保持清潔明亮。 4窨井、窨溝、排水溝、集水井每月檢查一次每年清理一次全體員工配合臺風來臨前突擊檢查一次。要求無積水、無雜物、無塌陷水流暢通井蓋完好。 5排污泵、排氣扇每月進行試運行遇雨天上班時第一時間對半地下車庫巡視檢查排水泵液位開關、排水情況是否正常管道閥門接是否漏水等并作好檢查記錄。 6每月檢查一次控制箱每季檢查并進行除塵對接頭螺絲緊固對控制箱體表面進行一次除塵拭擦。要求表面無灰塵及扇葉無變形現象。 7每季度檢查一次每一層水表箱內閥門接口及減壓閥如發現有漏水現象應及時處理。要求無滲漏現象。 8露天消防栓每年一次保養。要求表面無生銹現象顏色一致。 9消防箱噴淋管每年一次保養。要求管道表面無生銹現象顏色一致。 10定期檢查風機房每月對風機房內設備設施進行一次全面保養。要求設備正常運行無損壞現象表面無積塵并做好記錄。 11消防儀表每周巡查機房維修工負責公共區域保安負責。要求壓力正常。 12每月對亭子進行檢查發現問題及時處理每年保養一次。要求屋面、立柱無損壞。 13每周檢查健身娛樂設施連接是否牢固、表面有無破損、地面保護設施是否開裂。根據需要對螺絲進行加油、緊固。 14籃球場每月檢查一次一年保養一次。要求地面、圍欄表面無銹腐現象螺絲要牢固。 15花架每季度檢查一次視情況進行養護。要求表面無破損。 16景觀水池每季度檢查一次半年清洗一次。要求無滲水、無破損、底部無嚴重積塵。 17園區建筑小品、護攔每年保養一次。要求無損壞現象。 18外墻面每月檢查一次三年清洗一次。要求無脫落無空鼓無滲水表面完好無損壞。 19內墻面每月檢查一次每三年翻新一次。要求表面整潔無破損。 20道路、停車場每周檢查一次。要求地面平整無破損。 21水景開放時間保安隊負責開關 國定假日晚上開放時間參照雙休日 雙休日月4月月11月。 22公共門窗、鎖每周檢查一次。要求表面完好無變形窗戶無滲水。 23每月一次對道閘進行檢查保養。如對道閘彈簧加油、接觸性能是否正常。要求起動靈活無損壞現象。 24每年一次檢查并清潔單元電表箱、配電箱、配電柜及每層管線分線盒。要求無積塵接頭無松動現象。 25每半年測試一次各主要用電線路的絕緣狀況。要求絕緣良好。 26每年對圍墻的鐵質護欄進行一次保養要求無明顯銹跡。 27UPS、備用電源每季放電運行一次時間約45分鐘左右檢查外觀是否清潔各接線端子是否牢固。 5 4、設施/設備年度保養計劃 序 號 項目 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 1 景觀水池排水系保養 2 給排水管道、閥門保養 3 潛水泵啟動檢查 4 潛水泵二級保養 5 配電箱/配電柜保養 6 公共門窗、鎖檢查維修 7 屋面、墻面、吊頂、公共標識、亭子檢查 8 雨水井、排水溝清理 9 汽車庫水管吊架保養 10 公共照明燈罩清洗 11 道閘保養 12 露天消防栓、消防接合器 13 兒童娛樂設施 14 消防箱 15 噴淋管道閥門 16 噴淋儀表 17 籃球場 18 UPS不間斷電源 6 5、業主有償服務管理 1要求標準 1在接到維修單后十五分鐘趕到現場。急修15分鐘內到現場小修2小時內完成中修24小時內完成大修1天內有答復。 2管理內容六、有償服務項目 住戶自用部位、自用設備的維修和養護 1更換燈管、燈泡 2維修、更換門鎖 3住戶自用部位下水道疏通服務 4安裝插座 5熱水器、抽油煙機拆裝 6室內供電線路維修 7掛鏡、像框 8更換玻璃 9維修、更換自來水管、水閥及軟管 10維修、更換水盆、水箱配件 11維修、更換晾衣架。 3維修后開具收費憑證。 6、安保系統智能化系統的維護方案和計劃 1智能化系統維護方案 百合新城智能化系統包括攝像監控系統紅外周界防越報警系統、保安巡更監控系統可視對講門禁系統車輛管理系統消防報警系統對于以上配置特點制定如下維護方案 7 日檢系統外觀前端、終端、傳輸線路信號 日常檢查記錄軟件測試 維護內容 例檢系統外觀前端、終端、傳輸線路信號 傳輸階段性檢查、記錄、軟件測試 臨檢對日常維護工作、例檢工作進行督檢 對其工作成果進行測評 一般性檢查維護日檢 月檢 維護方式 定期檢查維護 例檢 季檢 年檢 臨時抽樣檢查維護臨檢 詳細維護保養項目見表1所示 2、智能化系統的維護計劃 小修計劃根據日常維護記錄、月檢記錄及報告制定每季一次的小修計劃。 中修計劃根據季檢記錄及報告、年檢記錄及報告制定每年一次的中修計劃。 大修計劃根據年檢記錄及報告制定每三年一次的大修計劃。 8 表1 智能化系統維護保養項目 類別 對象 項目 標 準 維護計劃 日檢 月檢 季檢 年檢 臨檢 可視對講門禁系統 主服務器 外觀 清潔、完整、無破損 接插件連線 牢固、無松脫 性能 靈敏度高、響應正確 單元機 大門機 外觀 清潔、完整、無破損 安裝與聯接 安裝牢固、聯接 感應性能 靈敏度高、響應特性正常 信號發送 完整、無缺漏 樓門控制器 外觀 清潔無破損 各按鈕 靈敏可靠 受話器、揚聲器 功能正常、音量無失真 攝像監控 監視器 外觀及布置 清潔無塵、無破損、有序 聯接線 牢固、無接觸不良 顯示功能 畫面清晰、穩定調節靈敏 控制器 畫面分割器 錄像機電源 外觀 清潔無塵、擺放有序無破損 聯接線、接插件 聯接可靠、無松動 各控制鍵性能 各控制鍵靈敏可靠、畫面分 割穩定、錄像清晰、干擾小 直流電源性能 供電電壓正常、無過熱現象 攝像器 外觀 清潔完整、無破損、防水浸 安裝與聯接 安裝牢固、連接可靠 攝像性能 信號清晰完整、控制靈敏可靠、失真小 監控制線路 安裝與連接 安裝牢固連接可靠、衰減小 周界報警系統 紅外線探測器 外觀 清潔完整、無破損、防水浸 接插件與聯接線 牢固、無接觸不良 感應速度 能達設計要求 安裝緊固件 牢固、無松脫、無氧化 9 類別 對象 項 目 標 準 維護計劃 日檢 月檢 季檢 年檢 臨檢 備用 電源系統 蓄電池組 外觀 清潔無塵、無明顯溫升 充放電 正常 電池通風器 運行正常、無異聲 巡更系統 主機 外觀 清潔完整、無破損 接插件連接線 牢固、無松脫 運行狀況 正常、無死機過熱等不良現象 信息采集器 外觀 清潔無破損、防滲水 運行情況 采集正確、傳輸信息完整 各系統電腦 主機 外觀 清潔完整、無破損 接插件連接線 牢固、無松脫 運行狀況 正常、無死機過熱等不良現象 打印機、軟硬盤顯示器 外觀 清潔完整、無破損 接插件連接線 牢固、無松脫 運行狀況 正常、無各種不良現象 軟件及數據 軟件運行狀況 無死機等不良現象、無病毒感染 數據維護 完整、正確、保存完好 車輛管理系統 閘桿系統 外觀 整潔 安裝與聯動 牢固 控制狀況 動作靈活、可靠 計算機系統 外觀 清潔 安裝與聯接 連接可靠 運行狀況 正常無不良現象 IC卡讀卡機 外觀 清潔整齊 安裝與連接 牢固可靠 性能 靈敏正確 備注消防自動控制系統維護根據國家消防部門規定的日常維護要求操作。 10 監控系統設施設備維護保養規定為了保障酒店大廈場所內的監控安全，確保監控系統設施設備完整好用，特制定本規定。一、監控系統設施設備包括監控攝像機、硬盤（磁帶）錄像機、監控顯示器、監控電纜線路及監控矩陣等基本設備。二、物業服務部作為酒店監控設施設備的管理部門，對酒店所有相關的設施設備責任到人，負責日常檢查、故障報修及資產管理工作。三、工程部負責監控設施設備的定期檢查養護及故障維修工作，并根據實際需要跟進新增監控設施設備及線材的安裝、調試工作。四、使用部門負責所屬轄區安裝、設置的監控攝像機等監控設施設備的日常維護監管工作。五、使用部門必須嚴格按照部門經營管理需要合理配置監控設施設備，不得出現閑置現象；因工作需要調整、增設的監控設施設備及線材，由使用部門自行申購。六、監控設施設備的操作人員必須按照操作流程正確使用，并做好監控設施設備的運行記錄及各班次的工作交接。七、監控設施設/備的日常故障維修統一由物業服務部下單至酒店工程技術部門進行維修。八、監控設施設備如需更換零配件的（屬于酒店工程技術部門維修范圍以外的），統一由物業服務部負責申購。九、監控設施設備故障如經工程技術部門鑒定無法維修的，由物業服務部根據酒店固定資產管理制度、低值易耗品管理制度的相關規定跟進報廢及重新申購等工作。十、屬于保修期內的設施設備需要更換或維修的，由物業服務部協調采購部聯系外協維保單位或供應商承擔相關費用。物業服務部年十月二十五日給排水設備設施維修保養標準作業規程,規則方案作者：中國文學 文章來源： 點擊數：94 更新時間：2009-12-18 15:04:421.0 目的規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。2.0 適用范圍適用于物業管理公司轄區內給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養。3.0 職責3.1 主管經理負責審核給排水設備設施維修保養年度計劃并檢查該計劃的執行情況。3.2 設備部主管負責組織制定給排水設備設施維修保養年度計劃并組織、監督該計劃的實施。3.3 水泵房組長/管理員具體負責實施給排水設備設施的維修保養。3.4 公共事務部負責向有關用戶通知停水的情況。4.0 程序要點4.1 給排水設備設施維修保養年度計劃的制定。4.1.1 每年的12月15日之前，由設備部主管組織水泵房組長/管理員一起研究、制定給排水設備設施維修保養年度計劃并上報公司審批。4.1.2 制定給排水設備設施維修保養年度計劃的原則：a) 給排水設備設施使用的頻度；b) 給排水設備設施運行狀況(故障隱患)；c) 合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。4.1.3 給排水設備設施維修保養年度計劃應包括如下內容：a) 維修保養項目及內容；b) 備品、備件計劃；c) 具體實施維修保養的時間；d) 預計費用。4.2 水泵房管理員對給排水設備設施進行維修保養時，應按給排水設備設施維修保養年度計劃進行。4.3 小區內主供水管(DN100以上加壓管)爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變頻器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房管理員負責。4.4 水泵機組維修保養。水泵房管理員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。4.4.1 電動機維修保養：a) 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5M以上，否則應烘干處理或修復；b) 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；c) 檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；d) 清潔電動機外殼；e) 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。4.4.2 水泵維修保養：a) 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；b) 轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；c) 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；d) 清潔水泵外表；e) 如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。 4.4.3 檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。4.4.4 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。4.5 控制柜維修保養。水泵房管理員每年的5月、11月應對小區內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。4.5.1 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物；4.5.2 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換；4.5.3 檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改；4.5.4 交流接觸器維修保養：a) 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；b) 清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換；c) 清潔鐵芯上的油污及臟物；d) 檢查復位調簧情況；e) 擰緊所有緊固件。4.5.5 自耦減壓啟動器維修保養：a) 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于05MI，否則應進行干燥處理；b) 外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。4.5.6 熱繼電器維修保養：a) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；b) 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。4.5.7 自動空氣開關維修保養：a) 用500搖表測量絕緣電阻，應不低于1OOM，否則應烘干處理；b) 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；c) 自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；d) 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。4.5.8 中間繼電器、信號繼電器維修保養：a) 對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。4.5.9 信號燈、指示儀表維修保養：a) 檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；b) 檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。4.5.10 遠傳壓力表維修保養：a) 檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；b) 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；c) 偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。4.6 閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養。4.6.1 閘閥維修保養：a) 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；b) ; 檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油； c) 對閘閥閥桿加黃油潤滑；d) 對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。4.6.2 止回閥維修保養：a) 檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；b) 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；c) 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。4.6.3 浮球閥維修保養：a) 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；b) 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；c) 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。4.6.4 液位控制器維修保養：a) 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；b) 清除壓力室內污物，疏通控制水道；c) 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；d) 緊固所有螺母。4.7 潛水泵或排污泵維修保養。4.7.1 用500搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25M以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。4.7.2 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。4.7.3 檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。4.7.4 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。4.7.5 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。4.8 明裝給排水管維修保養(每年10月進行一次)。4.8.1 檢查支持托架是否牢固，否則應加強。4.8.2 檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。4.8.3 檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。4.8.4 檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理(更換膠墊)。4.9 每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由設備部主管填寫申請延時維修保養表經主管經理批準后方可延時。4.10 對于計劃中未列出的維修保養工作，應由設備部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經設備部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出事故報告并上報公司。4.11 水泵房管理員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在 維修保養記錄表內，并于每次維修保養后的三天之內由水泵房組長整理成冊后交設備部存檔，保存期為長期。4.12 停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由設備部主管填寫停申請表，經主管經理批準后通知公共事務部，由公共事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。5.0 記錄6.0 相關支持文件給排水設備設施維修保養標準作業程序-龍湖地產ISO9000資料給排水設備設施維修保養標準作業程序 一、目的 規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。 二、適用范圍 適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。 三、職責 1、管理處主任負責審核給排水設備設施維修保養年度計劃并檢查該計劃的執行情況。 2、工程部主管負責組織制定給排水設備設施保養年度計劃并組織監督該計劃的實施。 3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。 4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。 四、程序要點 1、給排水設備設施維修保養年度計劃的制定 (1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定給排水設備設施維修保養年度計劃并上報公司審批。 (2)制定給排水設備設施維修保養年度計劃的原則： 給排水設備設施使用的頻度； 給排水設備設施運行狀況（故障隱患）； 合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）； (3)給排水設備設施維修保養年度計劃應包括如下內容： 維修保養項目及內容； 備品、備件計劃； 具體實施維修保養的時間； 預計費用。 2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按給排水設備設施維修保養年度計劃進行。 3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。 4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。 (1)電動機維修保養： 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5M以上，否則應烘干處理或修復； 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承； 檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理； 清潔電動機外殼； 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。 (2)水泵維修保養： 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承； 轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸； 檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根； 清潔水泵外表； 如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。 (3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。 (4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。 5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。 (1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。 (2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。 (3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。 (4)交流接觸器維修保養： 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒； 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換； 清潔鐵芯上的油污及臟物； 檢查復位調簧情況； 擰緊所有緊固件。 (5)自耦減壓啟動器維修保養： 用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5M，否則應進行干燥處理； 外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。 (6)熱繼電