簡答第一章1房地產估價的必要性？答：理論上的必要性。房地產獨一無二價值量大，市場信息不對稱是典型的不定型市場。現實的必要性。房地產估價在估價范圍內占主體。房地產“量大面廣”；房地產需要估價的情形較多；房地產估價還普遍提供房地產咨詢顧問服務。2房地產估價的要素？答：估價當事人估價目的估價對象估價時點價值類型估價依據估價假設估價原則估價程序估價方法，估價結果。3估價對象？答：即估價客體，估價房地產，估價標的，估價權益，是指一個估價項目中需要評估其價值的房地產或房地產權益及相關其他財產。4價值的類型？答：有兩個含義，一是指價值的種類，二是指一個估價項目中由估價目的的決定的需要評估的具體某種類型的價值特定價值。5估價的依據？答：是指一個估價項目中估價所依據的相關法律、法規、政策和標準，估價委托人提供的有關情況和資料，估價機構和估價師掌握、搜集的有關情況和資料。6估價假設？答：是指一個估價項目中估價師對與那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假設。7對房地產的認識答：房地產估價是科學與藝術的有機結合房地產估價是把客觀存在的房地產的價值揭示出來。第二章1房地產基本存在形態？答：土地形態建筑物形態房地形態。2土地利用所受的限制？答：土地權利的設置及權利行使的限制房地產相鄰關系的限制土地使用限制。3房地產的特性？答：不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現、保值增值。4、房地產的種類？答：按用途劃分，分為居住房地產和非居住房地產（商業、辦公、旅館、餐飲、體育和娛樂、工業、農業、特殊用途、綜合用途房地產）按開發程度劃分，生地、毛地、熟地、在建工程、現房按實物形態劃分按權益狀況劃分按是否產生收益劃分按經營使用方式劃分，銷售、出租、營業、自用的房地產。5政府對房地產的限制一般是通過4種特權來實現？答：1管制權2征收權3征稅權4充公權第三章 1房地產價格的形成條件？答：有用性稀缺性有效需求。2地價與一般物品價格的不同？答：生產成本不同折舊不同價格差異不同市場性質不同價格形成時間不同供求變化不同政策控制不同。3房地產價格的特征？答：房地產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金房地產價格受區位的影響很大房地產價格實質上是房地產權益的價格房地產價格形成的時間較長房地產價格容易受交易者的個別情況的影響。4決定房地產需求量的因素？答：該種房地產的價格水平消費者的收入水平消費者的偏好相關物品的價格水平消費者對未來的預期。5決定房地產供給量的因素？答：該種房地產的價格水平該種房地產的開發建設成本該種房地產的開發技術水平房地產開發商對未來的預期。6房地產供求與價格關系的特殊性？答：全國房地產總的供求狀況本地區房地產總的供求狀況全國同類房地產的供求狀況本地區同類房地產的供求狀況。7房地產價格與一般物品的價格的共同之處答：1都是價格，用貨幣來表示2都有波動，受供求因素的影響3都是按質論價。第4章1對房地產價格產生影響的因素？答：自身因素，人口因素，制度政策因素，經濟因素，社會因素，國際因素，心理因素和其他因素。2、房地產價格影響因素眾多而復雜，需要進行分類？答：一種分類是先后兩位房地產自身因素和房地產外部因素兩大類，另一種是分為一般因素，區域因素和個別因素上個層次。3房地產區位因素？答：可分為位置，交通，周圍環境和景觀，外部配置設施等方面。 位置包括房地產所處的范圍，距離，朝向，單位某棟房屋中的某層，某套時，所處的樓層也是位置因素。4交通因素對房地產價格的影響，可分為出入可利用的交通工具，道路狀況，交通管理情況，停車方便程度和收費標準。5影響房地產價格的周圍環境和盡管因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環境，水文環境聲覺環境，視覺環境，衛生環境和人文環境等。6土地是無因素？答：土地面積，土地形狀，地形，地勢，土壤，地基，土地開發程度。7建筑物實物因素？答：建筑規模，外觀，建筑結構，設施設備，裝飾裝修，層高和室內凈高，空間布局，防水.保溫.隔熱.通風.采光.日照，維修養護情況及完損程度。8、對房地產利用的限制可歸納為以下3個方面？答：1，房地產權利得設立和行使的限制；2房地產使用管制；3房地產相鄰關系的限制。9、對房地產估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉為非耕地，農用地轉為建設用地以及城市規劃對土地用途，容積率，建筑密度，建筑高度等的規定。10對房地產價格有影響的有？答：人口數量，人口素質，人口結構。 人口增長率=本年人口增長絕對數年平均總人數100% 人口自然增長率=（本年出生人數-本年死亡人數）年平均總人數100%=人口出生率-人口死亡率 人口機械增長率=（本年遷入人數-本年遷入人數）年平均總人數100%11影響房地產價格的制度政策因素主要有答：房地產制度政策，稅收政策，金融政策，相關特殊政策及有關規劃和計劃。12房地產稅收可分為？答：房地產開發環節的稅收，房地產轉讓環節的稅收及房地產持有環節的稅收。13、國民經濟和社會發展規劃是國家加強和改善宏觀調控的重要手段，也是政府履行經濟調節，市場監管，社會管理和公共服務職責的重要依據。14、影響房地產價格的經濟因素？答：主要有經濟發展狀況，居民收入水平，物價水平，利率，匯率等。15關于房地產價格中的房價與地價的關系有：1成本決定論；2需求帶動論；3相互影響論。16房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降；利率下降，房地產價格會上升。17、影響房地產價格的社會因素?答：主要有政治安定狀況，社會治安狀況，城市化和房地產投機等。18、影響房地產價格的國際因素答：主要有世界經濟狀況，國際競爭狀況，政治對立狀況和軍事沖突狀況等。19、影響房地產價格的心理因素主要有以下方面？答：1購買或出售時的心態；2個人的欣賞趣味；3時尚風氣，跟風或從眾心理；4接近名家住宅的心理；5講究風水和吉祥號碼。第五章1、房地產估價原則的基本內容？答：（1）獨立，客觀，公正的原則：（2）合法原則：（3）最高最佳使用原則：（4）估價時點原則：（5）替代原則：（6）謹慎原則2、房地產估價原則的作用？答。房地產估價原則可以使不同的房地產估價師對于房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的的同一估價時點的評估價值趨于相同或近似，幫助房地產估價師如何去思考和衡量估價對象的價值，如何把估價對象的評估價值首先框定在一個適度的范圍內，然后結合估價方法的測算，就可以評估出一個更加精確地價值。3.遵守合法原則應做到那幾點？答 1）在依法判定的權利類型及歸屬方面，是指所有權，地役權，抵押權，租賃權等房地產權利及其歸屬，一般應該以房地產權屬證書，權屬檔案以及相關合同等其他合法權屬證明為依據。2）在依法判定的使用權方面，應以實用管制為依據3）在依法判定的處分權利方面，應以法律，法規，政策或合同等允許的處分方式為依據。4）在依法判定的其他權益方面，評估出的價值應當符合國家的價格政策。4.房產估價師應該按照那幾點來把握被征收房屋的性質和面積？ 答。1）一般以被征收房屋的權屬證書及權屬檔案的記載為準。 2）各地被征收的房屋性質和面積認定有特別規定的，從其規定。 3）征收人與被征收人對唄征收房屋的性質或者面積協商一致的，可以一絕協商結果進行評估。5.最高最佳使用原則是指法律上許可，技術上可能，經濟上可行，經過充分合理的論證，能夠使股價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。6.替代原則對于具體的房地產估價，指明什么?答 1）如果在估價對象附近存在著若干相近效用的房地產并已知它們的價格時，則可依據替代原則由這些相近效用的房地產的 已知價格推算出估價對象的未知價格。 2）不能孤立的思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產價格的牽制。7.房地產抵價估價指導意見針對不同的估價方法，提出了遵守謹慎原則的要求？答 1）在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地 查看。2）在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本，開發成本，有關費稅和利潤，不應低估折舊。3）在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。4）在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估開發成本，有關費稅和利潤。第六章 1市場法的本質？答：是以房地產的實際成交價格為導向來求取房地產的價值。通常把市場測算出的價值簡稱為比準價格。2市場法是利用實際發生、已被市場“檢驗”的類似房地產的成交價格求取估價對象的價值，3市場法的理論依據？答：房地產價格形成的替代原理。4市場法適用的估價對象是同種類型的數量較多且經常發生交易的房地產，例如？答：住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅，由于數量較多、可比性較好，最適用市場法估價，相對而言也是最容易、最簡單的種房地產地產寫字樓商鋪標準廠房房地產開發用發。 5下列難以采用市場法？答：法數量很少的房地產，例如特殊廠房、機場、碼頭、博物院、教堂、寺廟、古建筑等很少發生交易的房地產，例如學校、醫院、行政辦公樓等；可比懷很差的房地產，例如在建工程。6市場法估價需要具備的條件是答：在估價時點的近期有較多的類似房地產的交易。7以下情況不能成為不采用市場法估價的理由？答：在估價對象所在地實際上存在著較多的類似房地產的交易，而由于估價機構和估價師沒有盡力去搜集交易實例，造成了不能采用市場法估價。8運用市場法估價需要消除以下3個方面的不同所造成的類似房地產的成交價格與估價對象房地產的客觀合理價值的差異？答：實際交易情況與正常交易情況不同；成效日期與估價時點不同（本質上是這兩個時間上的房地產狀況不同）；可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況不同。這些對類似房地產 成交價格進行的修正和調整，分別簡稱為交易情況修正、市場狀況調整、房地產狀況調整。9市場法的其他用途？答：市場法中比較分析的原理和方法，也可能用理房地產市場市場租金及成本法、收益、假設開發法中重新購建價格、房地產價格各個構成部分（如開發成本、管理費用、銷售費用、開發利潤等）經營收入、運營費用、空置率、入住率、報酬率、資化率、收益乘數、開發完成后的房地產價值、開發經營期的求取。10市場法估價的操作步驟：答：搜集交易實例，即從現實的房地產市場中搜集大量的實際成交的實際成交的房地產及其成交日期、成效 價格、付款方式等情況選取可比實例，即從搜集的大量交易實例中選取一定數量、符合一定條件的交易實例對可比實例的成交價格進行適當的處理。根據處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。價格換算主要是對可比實例成交價格的表現形式進行處理，即對價格表達方式進行“標準化”，使各個可比實例成交價格之間的口徑一致、形式相同、相互可比。這種處理稱為建立比基準。價格修正是把要比實例實際則可能是不正常的成效價格處理成正常市場價格，即對可比實例而可能是不正常的成交價格進行“修正”。這種處理稱為交易情況修正。價格調整是對價格“參考系”調整，即從可比實例“參考系”下的價格調整為估價對象“參考系”的價格。“參考系”有市場狀況和房地產狀況兩種，這兩種處理分別稱為市場狀況調整和房地產狀況調整。求取比準價格，即把經過處理后得到的多個價格綜合成一個價格。11搜集大量交易實例的必要性？答：運用市場法估價需要擁有大量的交易實例。只有擁有了估價對象所在地的大量的房地產交易實例，才有把握估價對象所在地的正常的房地產市場價格行情，從而保障評估出的估價對象價值不會超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數量和質量要求的可比實例，從而保障根據這些可比實例的成交價格評估出的估價對象價值更加精準而不會出現較大誤差。因此，估價機構和估價師應盡力搜集較多的交易實例。12搜集交易實例的途徑？答：查閱政府有關部門的房地產交易資料。向房地產經紀機構和房地產經紀人了解其促成交易的房地產成交價格資料和有關交易情況。向房地產交易當事人、四鄰以及相關律師、會計師等了解其知曉的房地產成交價格資料和有關交易情況。同行之間相互提供。與房地產出售者或者其代理人洽談，獲得房地產的要價等資料；查閱報刊、風格資源上有關房地產出售、出租的廣告、信息信息等資料；參加房地產交易展示會，了解房地產市場價格行情，索取有關資料，搜集有關信息。13搜集交易實例的要求？答：包括交易實例房地產基本狀況。交易雙方成交日期成效價格，包括總價、單價及計價方式付款方式。例如，是一次性付款還是分期付款（包括付款期限、每期付款或付款比率）、垡方式付款（包括首付款比例、貸款期限）。交易情況。例如，交易目的（賣方為何而賣，買方為何而買）交易方式（如協議、招標、拍賣、掛牌等），交易剩負擔方式（如買賣雙方是依照規定或者執照當地習慣各自繳納自己應繳納的稅費，還是全部稅費由賣方負擔或由買方負擔等），有無利害關系從之間的交易、急于出售或急于購買等特殊交易情況。14建立交易實例庫？答：房地產估價機構應當建立房地產交易（包括買、租賃）實例庫。建立房地產交易實例庫不僅是運用市場法估價的需要，而且是從事房地產估價及相關咨詢、顧問業務的一項基礎性工作，也是形成房地產估價機 構核心競爭力的重要手段之一。建立房地產交易實例有得交易實例資料的保存和在需要時查找、調用，有效提高估價工作效率。15選取可比實例的必要性？答：雖然搜集的交易實例或者交易實例庫中存儲的交易實例較多，但針對某一具體的的估價對象及估價目的、估價時點，其中的某些交易實例可能不適用。因此，需要從中選取符合一不定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這符合一定條件，可以作為參照比較的交易實例簡稱可比實例。16選取可比實例的數量要求？答：如果選取的可比實例過多，一是可能由于交易實例的數量有限而難以做以，二是造成后續處理的工作一很大，因此從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）的可比實例即可。17選取可比實例的質量要求？答：可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估結果的準確性，因此應特別慎重。選取可比實例應符合以下4個要求：可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產；可比實例的交易類型應與估價目的吻合；可比實例的成交日期應盡量接近估價時點；可比實例的成交價格應盡量為正常市場價格。對這四個要求分別說明如下：可比實例房地產應是估價對象房地產的類似房地產，所以選取的房地產具體就滿足下列6個條件：可比實例在區位上應與估價對象處在同一供求范圍內。可比實例在用途上應與估價對象的用途相同。可比實例規模上應與估價對象的規模相當。選取的可比實例規模一般應估價對象規模的0.52倍范圍內，即0.5可比實例規模/估價對象規模2可比實例在建筑結構上應與估價對象的建筑結構相同。可比實例在檔次上應與估價對象的檔次相當。可比實例在權利上應與估價對象的權利性質相同。18選取可比實例應注意的其他問題？答在選取可比實例時，估價對象為房地的應選取類似房地的交易實例；估價對象為土地的，應選取類似土地的交易實例；估價對象為建筑物的，應選取類似建筑物的交易實例。19選取可比實例還有所謂“分配法”，其主要內容是？答：如果估價對象為單獨的土地或單獨建筑物，而缺少相應的交易實例，但有類似的土地與建筑物綜合體的交易實例時，則可能將此土地與建筑物綜合體及其成交價格予以分解（即把該成交價格在土地和建筑物之間進行分配），提取出與估價對象同類型部分的土地或建筑物及其價格，再將提取出的部分作為可比實例。 特別需要指出的是，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最為類似的交易實例作為可比實例，而涌“劣勝優汰”例如不能在區位上“舍近求遠”，不能為了迎合委托人等的“高估”或者“低估”要求而普遍選取那些成交價格明顯偏高或者明顯偏低的交易實例。列不能為了迎合委托人等的“高估”或者“低估”要求，有符合可比實例要求的交易實例不選取，而將那些明顯不符合可比實例要求的交易實例作為可比實例。在現實估價中，甚至有虛構可比實例的行為。這些都違背有估價師的職業道德從而應當禁止。20建立比較基準？答：選取了可比實例之后，一般應先對這引起可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，為后續的有關比較、修正和調整建立一個共同的基礎。21建立比較基準一般要做以下工作：統一房地產范圍；統一付款方式；統一價格單位。22房地產范圍不同的情況在實際估價中主要有以下3種：帶有債權債務的房地產含有非房地產成分房地產實物范圍不同。23統一面向內涵和單位，在現實的房地產交易中，有按建筑面積計價，有按套內建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算公式如下？答：建筑面積下的的單價=套內建筑面積下的單價套內建筑面積/建筑面積 建筑面積下的單價=合用面積下的單價使用面積/建筑面積 套內建筑面積下的單價=使用面積下的單價使用面積/套內建筑面積24造成成交價格偏離正常市場價格的因素，交易中的特殊因素較復雜歸納起來主要有下列方面？答：強迫出售或強迫購買的交易。利害關系人之間的交易交易交易某一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易急于出售贍養的交易交易雙方或某一方對所交易的房地產有偏好的交易相鄰房地產的合并交易特殊交易方式的交易交易稅費非正常負擔的交易受迷信影響的交易25交易情況修正的方法主要的百分率法和差額法，采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為？答：可比實例成交價格交易情況修正系數=可比實例正常市場價格，采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：可比實例成交價格交易情況修正金額=可比實例正常市場價格。26對于交易稅費非正常負擔的修正，具體是將成交價格修正為依照稅法及中央和地方政府的有關規定（沒有規定的，按照當地習慣），買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費的價格。修正公式為？答：正常成交價格-應由賣方繳納的稅費賣方得金額 正常成交價格+應由買方繳納的稅費買方實付金額 買方實付金額-賣方實得金額=應由買賣雙方繳納的稅費 如果賣方、買方應繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即：應由賣方繳納的稅費=正常成交價格應由賣方繳納的稅費比率 應由買方繳納的稅費=正常成交價格應由買方繳納的稅費比率 則：正常成交價格=賣方實得金額/1-應由賣方繳納的稅費比率 正常成交價格=買方實得金額/1-應由買方繳納的稅費比率27市場善調整主要采用百分率法，其進行市場狀況調整的一般公式為：可比實例在其成交日期的價格市場狀況調整系數=可比實例在估價時點的價格28采用定基價格指數進行市場狀況調整的公式為：可比實例在其成交日期的價格估價時點時的價格指數/成交日期時的價格指數=可比實例在估價時點價格。28采用環比價格指數進行市場狀況調整的公式為：可比實例在其成交日期的價格成交日期的下一時期的價格指數再下一時期的價格指數估價時點時的價格指數=可比實例在估價時點的價格。29采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行市場狀況調整的公式為：可比實例在其成交日期的價格（1+價格變動率）期數=可比實例在估價時點的價格30采用期內平均上升或下降的價格變動率進行市場狀況調整的公式為：可比實例在其成交日期的價格（1+價格變動率期數）期數=可比實例在估價時點的價格。31房地產價格指數或變動率可細分為？答：全國房地產價格指數或變動率某地區房地產價格指數或變動率全國某類房地產價格指數或變動率某地區某地區某類房地產價格指數或變動率。32區位狀況是對房地產價格有影響的房地產區位因素的狀況。進行區位狀況調整，是將可比實例房地產在其區位狀況下的價格，調整為在估價對象房地產區位狀況下的價格33區位狀況比較、調整的內容主要包括：答：位置、交通、周圍環境和景觀、外部配套設施等影響房地產價格的因素。34實物狀況調整的內容？答：實物狀況是對房地產價格有影響的房地產實物因素的狀況。進行實物狀況調整，是將可比實例房地產在其實物狀況下的價格，調整為在估價對象房地產實物狀況下的價格。35實物狀況比較、調整的內容很多，對土地來說，主要包括？答：面積、形狀、進深、寬深比、地勢、土壤及地基狀況、基礎設施完備程度和場地平整程度等影響房地產價格的因素；對建筑物來說：建筑規模、外觀、建筑結構，完損程度等影響房地產價格的因素。36權益狀況調整的內容？答：權益狀況是對房地產價格有影響的房地產權益因素的狀況。進行權益狀況調整，是將可比實例房地產在其權益狀況下的價格，調整為在估價對象房地產權益狀況下的價格。37在可比實例的權利性質與估價對象的權利性質相同的前提下，權益狀況比較、調整的內容主要包括：土地使用期限，城市規劃限制條件（如容積）等影響房地產價格的因素。38房地產狀況調整的思路是？答：以估價對象房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行直接比較；或者設定一種“標準房地產”以該標準房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行間接比較。如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況好的，則應對可比實例的成交價格進行減價調整；反之，如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差的，則應對可比實例的成交價格進行加價調整。較具體的思路如下：確定對估價對象這類房地產的價格有影響的各種房地產自身因素，包括區位因素、實物因素和權益因素。判定估價對象房地產和可比實例房地產在這些因素方面的狀況，將可比實例房地產與估價對象房地產在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間的差異程度。將可比實例與估價對象之間房地產狀況差異程度轉換為價格差異程度，即找出房地產狀況差異程度所造成的價格差異程度。根據價格差異對可比實例的成效價格進行調整。39房地產狀況調整的方法主要有百分率法和差額法40在百分率法，房地產狀況調整系統應估價對象房地產狀況為基準來確定。具體進行房地產狀況調整的方法有直接比較調整和間接比較調整兩種。答：直接比較調整一般是：確定若干種對房地產價格有影響的房地產狀況方面軍的因素，根據每種因素對房地產價格的影響程序確定其權重以估價對象房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況逐個因素進行比較、評分。如果在某個因素方面可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差，則所得的分數就低于100分，反之就高于100分將累計所得的分數轉化為調整價格的比率利用該比率對可比實例價格進行調整。41市場法估價需要進行交易情況、市場狀況、房地產狀況三大方面的修正和調整。42求取最終比準價格的方法，從理論上講，綜合的方法主要有以下3種：平均數中位數眾數。平均數又有簡單算術平均數和加權算術平均數43成本法及其運用？答：成本法，簡要地說，是根據估價對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法；較具體地說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格，是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發建設全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。所謂折舊，是指各種原因造成的房地產價值減損，其金額為房地產在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。44成本法的本質？答：是以房地產的重新開發建設成本為導向來求取房地產的價值。通常把成本法測算出的價值簡稱積算價格。45成本法的優點是？答：其求得的房地產價值能讓人們“看得見”人們可以看到該價值是由哪些部分組成的；較容易發現其中哪些是不必要的，哪些是重復的，哪些襁遺漏了哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測算出的房地產價值看似有“依據”特別是在有“文件”規定房地產價格構成和相關成本、費用、稅金、利潤等標準的情況下。46成本法的理論依據是？答：生產費用價值論商品的價格是依據其生產所必要的費用而決定。 47成本法雖然在本質和理論依據上與市場法不同，但也有相似之處。答：在成本法中，折舊可以視為一種房地區性狀況調整，即將估價對象假定為“新的”狀況下的重新購建價格，調整為實際上“舊的”狀況下的價格。因此，成本法與市場法的本質區別，不是看是否有減去折舊，而是看“重新購建價格”或“可比實例價格”的來源方式。如果“重新購建價格”或“可比實例價格”是直接來源于市場上類似房地產的成交價格，則就屬于市場法；如果是通過價格構成各部分的累加方式求取的重新開發建設成本，則就屬于成法。48成本法適用的估價對象和條件，成本法適用的估價對象？答：新近開發建設完成的房地產（簡稱新開發的房地產）、可以假設重新開發建設的現有房地產（簡稱舊的房地產）、正在開發建設的房地產（即在建工程）、計劃開發建設的房地產，都可以采用成本法估價。49成本法一般適用于評估那些可獨立開發建設的整體房地產的價值。成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產的價值。50成本法估價需要具備的條件?答：一是自由競爭（即可以自由進退的市場）二是該種商品本身可以大量重復生產。51運用成本法估價最主要的是要注意以下3個問題？答：一是應采用客觀成本機而不是實際成本。可將房地產開發建設成本區分為實際成本和客觀成本。實際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產開發商的實際花費。客觀成本也稱為正常成本，是指假設重新開發建設時大多烽房地產開發商的一般花費。二是應在客觀成本的基礎上結合選址、規劃設計等的分析進行調整。三是應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。51成本法估價的操作步驟一般分為以下4個步驟？答：弄清估價對象房地產的價格構成，搜集相關資料；測算估價對象重新購建價格；測算建筑物折舊求取估價對象積算價格。52從便于測算房地產價格各個構成項目金額的角度來劃分房地產價格構成，分為以下7大項？答：土地取得成本開發成本管理費用銷售費用投資利息銷售稅費開發利潤。53土地取得成本是指取得房地產開發用地的必要支出。取得房地產開發用地的途徑可歸納以下3個？答：通過市場購置取得通過征收集體土地取得通過征收國有土地上房屋取得。54征收集體土地的土地取得成本包括？答：征地補償安置費用，也稱為征地補償費用，一般由以下4個項費用組成土地補償費安置補助費地上附著物和表苗的補償費安排被征地農民的社會保障費用。相關稅費，一般包括以下費用和稅金：征地管理費耕地占用稅耕地開墾費新菜地開發建設基金政府規定的其他有關費出讓金等費用，一般是依照有關規定的標準或著采用市場法求取。55征收國有土地上房屋的土地取得成本包括？答：房屋拆遷補償安置費用，一般由以下5項費用組成：被征收房屋的房地產市場價格被征收房屋內自行裝飾的補償金額搬遷補助費安置補助費征收非住宅房屋造成停產停業的補償費相關費用，一般包括以下費用：房屋拆遷管理費房屋拆遷服務費房屋征收估價費房屋拆除和渣土清運費政府規定的其他有關費出讓金等費用，一般是依照有關規定的標準可彩市場未能求取.。56開發成本主要包括下列幾項？答：勘察設計和前期工程費建筑安裝工程費基礎設施建設費公共配套設施建設費其他工程費，包括工程監理費、竣工驗收費等開發期間稅費。57計算投資利息具體需要把握下列5個方面？答：應計息項目計息周期計息期計息方式，5.利率，計息方式有單得和復利兩種。單利是指每期均按原始本金計算利息，即只有本金計算利息，而本金所產生的利息不計算利息。復利是指以上一期的利息加上本金為基數計算當期利息的方法。利率是用百分比表示的單位時間內嗇的利息與原金額之比。58銷售稅費可分為下列兩類？答：銷售稅金及附加其他銷售稅費，銷售稅費一般也不包括應由賣方繳納的土地增值稅、企業所得稅。59在估價中估算開發利潤應掌握下列幾點答：1為了與銷售稅費中不包括土地增值稅，企業所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發利潤，開發利潤是土地增值稅，企業所得稅前的2開發利潤是該類房地產開發項目在正常條件下房地產開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產開發商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產開發商期望獲得的利潤。3開發利潤通常按照一定基數乘以相應的利潤率來估算。4利潤率是通過大量調查、了解同一市場上類似房地產開發項目的利潤率得到的。60把握重新購建價格的含義，還應特別注意下列3點？答：第一，重新購建價格應當是估價時點的價格。第二重新購建價格應當是客觀的價格。第三，建筑物的重新購建價格應當是在全新狀況下的價格，土地的重新購建價格應當是在估價時點狀況下的價格。61求取房地的重新購建價格有兩大路徑？答：一是不將房地產分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，而是模擬房地產開發商的房地產開發過程，在房地產價格構成的基礎上，采用成本法來求取；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地重新購建價格，再求取建筑物重新購建價格然后將這兩者相加來求取。62建筑物重新購建價格的求取方式？答：執照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建價格分為重建價格和智囊團價格。這兩種重新購建價格也可以說是兩種重新購建價格基準，分別稱為重建基準和重置價格基準。63求取建筑物重新購建價格的具體方法？答：根據求取其中的建筑安裝工程費的方法來區分，有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。64單位比較法的修正、調整包括？答：將實際的可能是不正常的單位建筑安裝工程費，修正為正常的單位建筑安裝工程費；將建造日期時的建筑安裝工程費，調整為估價時點時的建筑安裝工程費；根據可比實例建筑物與估價對象建筑物在對單位建筑安裝工程費有影響的建筑規模、設施設備、裝飾裝修等方面的差異，對單位建筑安裝工程費進行調整，即可得到估價對象建筑物的單位建筑安裝工程費。65工程測量法的優點，缺點？答：優點：詳細、準確。缺點是比較費時、費力并需要其他專家的參與，它主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格。66建筑物折舊的含義和原因？答：估價上的折舊與會計上的折舊雖然都稱為折舊并且有一定的相似之處，但因兩者的內涵不同而有著本質區別。估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差即：建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑市場價值。67建筑物重新購建價格為建筑物在全新狀況下的價值，建筑物市場價值為建筑物在估價地點狀況下的價值。將建筑物重新購建價格減去建筑物折舊，相當于把建筑物在全新狀況下的價值調整為估價時點狀況下的價值，調整后的結果為建筑物市場價值，即：建筑物市場價值=建筑物重新購建價格-建筑物折舊68建筑物折舊的原因？答：可將建筑折舊分為物質折舊、功能折舊和外部折舊三大類。物質折舊也稱為有形損耗，是指建筑物在實體上的、磨損、損壞造成的建筑物價值減損。功能折舊也稱為無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩造成的建筑物價值減損。功能過剩是指建筑物已有的部件、設備、設施或系統等的標準超過市場要求的標準而對房地產價值的貢獻小于其成本。外部折舊也稱為經濟折舊是指建筑物以外的種不利因素造成的建筑物價值減損。69可以從以下4個方面進一步認識和把握物質折舊？答：自然經過的老化；正常使用的磨損意外破壞的損毀延遲維修的損壞殘存自然經過的老化主要是隨著時間性的流逝由自然力作用引起的正常使用的磨損主要是由人工作用引起的，它與建筑的使用性質、使用強度和使用時間正相關。意外破壞的損主要是由突發性的天災人禍引起的，延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時地采取預防、養護措施或者修理不夠及時所引起民的，70建筑物折舊的方法？答：主要有年限法、市場提取和分解法71建筑物的壽命可分為自然壽命和經濟壽命？答：建筑物的自然壽命是指建筑物自竣工日期至其主要結構構件和設備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。建筑物的經濟壽命是指建筑物對房地產價值有貢獻的時間；具體是建筑物自竣工日期起至對房地產價值不再有貢獻之日止的時間。對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命具體是建筑物自竣工日期起，在正常市場和運營狀態下，房地產產生的收大于運營費用，即慢益大于零的持續時間。建筑物的經濟壽命短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物在不同地區的經濟壽命可能不同。72實際年齡是估計有效年齡的基礎。即有效年齡通常是在實際年齡的基礎上進行適當的加減調整后得到：當建筑物的施工、使用、維護為正常的，期限效年齡與實際年齡相當；當建筑物的施工、使用、維護比正常施工、使用、維護好或者經過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡；當建筑物的施工、使用、維護比正常施工、使用、維護差的，其有效年齡大于實際年齡。73建筑物的剩余壽命？答：是其壽命減去年齡后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡后的壽命。建筑物剩余經濟壽命是其經濟壽命減去有效年齡后的壽命，即：剩余經濟壽命=經濟壽命-有效年齡。74建筑物的有效年齡是從估價時點向過去推算的時間，剩余經濟壽命是自估價時點起至建筑物經濟壽命結束的時間，兩者之和等于建筑物的經濟壽命。75分解法求取建筑物折舊的步驟是？答：求取物質折舊求取功能折舊求取外部折舊求取建筑物折舊總額。76市場提取法求取建筑物折舊的步驟和主要內容如下？答：從當地房地產市場上搜集大量的交易實例從所搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例對每個可比實例的成交價格進行付款方式等有關換算、交易情況修正、房地產狀況調整，但不進行市場狀況調整。求取每個可比實例在其成交日期時的土地重新購建價格，然后將前面換算、修正和調整后的可比實例成效價格減去土地重新購建價格得出建筑物折舊后價值。求取每個可比實例在其成交日期時的建筑物重新購建價格，然后將每個可比實例的建筑物重新購建價格減去前面求出的建筑物折舊后價值得出建筑物折舊。將每個可比實例的建筑物折舊除以建筑重新購建價格轉換為總折舊率將估價對象建筑物的重新購建價格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建筑物年齡，便可以得到估價對象建筑物折舊。77功能折舊的求取方法？答：把功能折舊分成功能缺乏功能落后和功能過剩引起的折舊三類分別簡稱為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊功能缺乏折舊的求取。在采用缺乏該功能的“建筑物重建價格”下的求取方法是：估算在估價時點在估價對象建筑物上單獨嗇該功能的必要費用估算在估價時點重置建造建筑物時隨同增加該功能的必要費用，將單獨增加功能費用減去隨同增加功能費用，即單獨功能的超額費用為可修復的功能缺乏引起的折舊額。78計算建筑物折舊所采用的建筑物經濟壽命遇到下列情況的處理為？答：建筑物經濟壽命早于土地使用期限結束的，應按照建筑物經濟壽命計算建筑物折舊。建筑物經濟壽命晚于土地使用期限結束的，分為在出讓合同中未約定不可續期和已約定不可續期兩種情況。對于在出讓合同中未約定不可續期的，應按照建筑物經濟壽命計算建筑折舊。對于在出讓合同中已約定不可續期的，應按照建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。79土地使用期限對建筑物經濟壽命的影響答：建筑物經濟壽命早于土地使用期限結束的，應按照建筑物經濟壽命計算建筑物折舊。建筑物經濟壽命晚于土地使用期限結束的，分為在出讓合同中未約定不可續期和已約定不可續期兩種情況。對于在出讓合同中未約定不可續期的，應按照建筑物經濟壽命計算建筑折舊。對于在出讓合同中已約定不可續期的，應按照建筑物經濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計算建筑物折舊。80商品住宅價格由下列項目構成？答：成本利潤稅金地段差價81集體土地征收費用主要包括下列幾項？答：征地補償安置費用征地管理費耕地占用稅新菜地開發建高基金耕地開墾費政府規定的其他有相費用。82房屋完損等級的劃分？答：是根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度來劃分的，房屋新舊程度的判定標準是：完好房：十、九、八成基本完好房：七、六成一般損壞房：五、四成嚴重損壞房及危險房：三成以下。83估價過程？答：選擇估價方法選擇計算公式求取土地重新購建價格求取建筑物重新購建價格求取建筑物折舊8-10章1.收益法適用的估價對象？答：是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。2收益法估價需要具備的條件？是房地產未來的收益和風險都能夠較準確的量化（預測）。3.報酬資本化法估價的步驟?答：1確定未來收益期限；2求取未來凈收益；3求取報酬率4.選用適當的報酬資本化法公式計算收益價格。4直接資本化法的步驟?答：1求取未來某一年的某種收益；2.求取資本化率或收益乘數；3.選用適當的直接資本化法公式計算收益價格。5凈收益每年不變的公式的作用？答：1用于土地使用期限、受益期限等不同的房地產或者租賃期限特不同的租賃權價格之間的換算；2.用于比較不同期限房地產價格的高低3.用于市場法中因期限特別是土地使用期限不同進行的價格調整。6.凈收益測算的途徑有？答1.是基于租賃收入測算凈收益2.是基于營業收益測算凈收益。7出租的房地產的凈收益？答：通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。8.營業的房地產的特點？答房地產所有者同時也是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開。9房地產收益可分為？答：1.有形收益和無形收益。2.實際收益和客觀收益。10.報酬率的三種求取方法？答：1累加法。2市場提取法。3投資報酬率排序插入法。11.收益乘數的種類有？答：1毛租金乘數。2.潛在毛收入乘數。3有效毛收入乘數。4.凈收益乘數。12收益乘數法的種類有？.答：1毛租金乘數法。2.潛在毛收入乘數法。3.有效毛收入乘數法。4.凈收益乘數法。13毛租金乘數法的優點？答：1方便易行；2毛租金乘數是一個比較客觀的數值；3.避免了由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計。14毛租金乘數法的缺點？答：1忽略了房地產租金意外的收入；2.忽略了不同房地產空置率和運營費用的差異。15潛在毛收入乘數法的優缺點？答：優點與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它開綠了房地產租金以外的收入，缺點：但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用以外的差異。16.有效毛收入的優點？答：是不僅考慮了房地產以外的收入，還考慮了房地產以外的空置率。17有效毛收入的缺點？答：沒有考慮運營費用的差異，因而也只適用于做粗略的估價。18資本化率與報酬率的區別與關系？答：資本化率和報酬率都是將房地產的未來收益轉換為價值的比率，但兩者又有很大的區別。資本化率是在直接資本化法中采用的，報酬率是在報酬資本化法中采用的。資本化率是房地產的某種年收益與其價格的比率，僅僅表示從收益到價值的比率，并不明確的表示獲利能力；報酬率則是用來除一連串的未來各期凈收益，以求取未來各期凈收益的閑置的比率。19直接資本化法的優點？答：1不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的某種收益；2資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況；3計算過程較為簡單。20報酬資本化法的優缺點？答：優點：1.指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎；2.每期的凈收益和現金流量都是明確的，直觀并容易理解；通過其他具有同等風險投資的收益率求取適當的報酬率。缺點：主觀性比較強。21.假設開發法的本質？答：與收益法相同，是以房地產的預期未來收益為導向來求取房地產的價值。22假設開發法的理論依據？與收益法相同是預期原理。23假設開發法使用的估價對象？答：凡是具有開發或再開發潛力并且其開發完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產，都使用假設開發法估價。24假設開發法估價需要具備的條件？答：1是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確判斷了房地產的最佳開發利用方式2是否根據當地房地產市場狀況，正確預測了開發完成后的價值。25假設開發法的用途？答：1用于房地產估價。2.房地產開發項目投資分析。26.假設開發法用于房地產估價與用于房地產開發項目投資分析的不同之處是？答：在選取有關參數、系數和測算有關數值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，而投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。27假設開發法具體可為房地產投資者提供下列3種數值？答：1.測算待開發房地產的最高價格。2.測算房地產開發項目的預期利潤。3測算房地產開發中可能出現的最高費用。28假設開發法股價的操作步驟？答：1調查分析待開發房地產狀況2選取最佳的開發利用方式，確定開發完成后的房地產狀況；3預測后續開發經營期4.預測開發完成后的價值；5預測后續必要支出及應得利潤；6測算待開發房地產價值。29.現金流量折現法與傳統方法的區別？答：1.對開發完成后的價值和后續的開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統方法中它們基本上是禁止在估價時點的金額。而在現金流量折現法中，要進行現金流量預測。2傳統方法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，而現金流量折現法要考慮。3.在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。30現金流量折現法和傳統方法的優缺點？答：.現金流量折現法測算出的結果比較精確，但測算過程較為復雜；傳統方法測算出的結果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。31.長期趨勢法的估價對象：是價格無明顯波動的房地產。32.長期趨勢法估價需要具備的條件？答：是擁有估價對象或類似房地產過去至現在較長時期的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實、可靠。33.運用長期趨勢法估價的步驟？答：1,搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實可靠；2.整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為統一標準，并按照時間