1、北京養老房地產研究，2012年6月4日，2、隨著普通房地產開發競爭的加劇，養老房地產的新型房地產開發模式越來越受到行業的關注。 本報告著重分析北京地區養老房地產項目。 3、目錄、養老房地產市場分析了北京典型養老房地產項目的結論和以下研究方向： 4、中國老齡化數據、2010年第六次人口調查數據，中國迅速進入老齡化社會，老齡化社會的共同特征是：1.伴隨獨居老齡化的少子化趨勢2 .個人金融資產向老年人轉移個人養老計劃意識增強，消費結構改變，5、老齡化需求、人口老齡化、高齡公寓購買力、高齡公寓購買意向、我國老年人口多，人口結構變化比重大的我國社會老齡化發展速度快， 社會“空巢家庭”不斷增加的老年人收入提高老年人福利水平的兒童向父母入境提供資金支持，養老觀念的轉變促進老年人公寓養老需求消費觀念的變化，促進購買行為， 122222220000000000000000006 中華人民共和國營業稅暫行條例2.所得稅表明：經民政部門審批，為北京市養老機構執業許可證老年服務機構和社區服務設施證書社區服務中心的老年服務中心(包括為老年人服務的地方)提供企業對其他部門和部門、個人主辦的老年服務中心、老年活動中心，由所在地主管稅務機關參照民政部門審核標準進行驗證，屬于福利性、非營利性的機構暫時免征企業所得稅。 根據：地方稅：政府部門和企業事業單位、興起社會團體和個人等社會力量投資的福利性、非營利性老年服務機構暫時免除私人房地產、土地、車船房地產稅、城市土地使用稅、車船使用稅。 根據： 財政部國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知 4 .財政補貼社會養老設施每次新建，最高補貼1.6萬元，最低補貼800元實際上每入住老人，每張床每月補貼100元。 (北京)每新建養老床，補助金5000元，各縣根據情況追加補助金。 (上海)5.開發建設在規劃、建設、稅收減免、醫療、用地、水、電等方面提出了一系列優惠政策，鼓勵和支持企業事業單位、民間組織、個人等社會力量投資，建立了養老機構。 財政部國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知、- 7、享受優惠政策的案例，由于養老住宅具有社會公益性，一般地方政府給予養老房地產項目土地、資金等優惠政策。 但是，由于國家的土地法律法規的限制和政府分配給企業的土地沒有產權等，給項目的后期運營帶來了障礙。 上海親和源得到南匯區政府提供的50年產權公共建設用地，土地成本遠低于普通商品住宅。 政府的政策支持確實解決了企業進軍養老房地產的高成本問題。 廣州頤年園是以20世紀90年代的市場經濟為主，以政府的支持為輔助進行開發建設的大型創造性公益養老工程，建設初期得到廣州市政府的土地和資金支持。 廣州市政府通過設立老年村建設所參與該項目的開發，籌集500畝土地和1400萬元資金。 但運營混亂，最終廣州市民政局退出該項目，市政府以前給予的各項優惠政策全部取消，根據純房地產開發建設標準，重新計算該項目的地價和所需費用。 杭州金色年：由于民間公助在土地方面也享有地方政府的優惠政策，只支付土地拆遷、補償等土地取得費用，不繳納土地轉讓款，土地性質屬于行政計劃，不能出售，企業資金占有時間長，利潤低，面臨的風險也大。、8、目錄、養老房地產市場分析了北京典型養老房地產項目的結論和以下研究方向： 9、北京市場養老房地產的主要分類、經營、銷售、太申祥和山莊、銷售、東方太陽城、萬科幸福匯、北京太陽城、壽山福海、將府莊、周日國際、愛好者、- 10、一、 擁有經營案例的愛慕家香山腳海淀區香山新營20日，太申祥和昌平區中關村生命科學技術園，壽山福海北京石景山區雙峪路23日，11，經營點，-，12，經營點，-，13，2，出售租賃的結合案例，府莊朝陽區東北五環鐵綠化帶內，周陽國際密云京密飲水渠源田各莊鎮田埂北京太陽城昌平區立湯路30日，北臨溫榆河，-，14，經營要點，-，15，經營要點，逆貸，是指經老人同意后，開發人員將老人的原住宅以租金入住太陽城。 所謂置換，就是把老人原來的住宅和太陽城的老人公寓等價交換，老人去世后，把原來的房地產折扣給其法定繼承人。 目前，許多老人對這種銷售方式表現出興趣。 從中國國情來說，“逆向抵押貸款”和“逆向抵押貸款”是非常適合的，但是要取得很大的發展，金融系統的確認是迫在眉睫的。16、3、所有銷售實例，東方太陽城順義區仁和鎮潮白板塊，萬科幸福匯房山洞店鎮政府北側200米，-、17、經營特點、-、18、經營特點、-、19、4、特征總結、位置遠距離，重視項目內部環境，建筑形式多樣， 一些獨棟別墅和四合院形式提高了價值，設有醫療中心和社區醫院的醫療設施有健康體會，既不重視滿足老年人活動、娛樂需求的老年人專用設施，如無障礙通道、緊急警報系統、室內扶手、風雨連廊等細節設計，也不提供醫用電梯， 以銷售和租賃方式的結合和銷售為中心，迅速回收投資，實現現金流量的平衡，老年人銷售的公寓只銷售使用權，銷售產權多數是商社變化的老年人公寓的特征，租賃采用會員制，繳納押金的形式很多。 餐飲服務有家政保養服務組織的多個社區活動，開發建設、輔助服務、運營模式、-、20、目錄、養老房地產市場簡要分析了北京典型養老房地產項目，分析了國內其他著名養老房地產項目的結論和以下研究方向，-、21、 上海親和源中國第一個會員制養老社區上海親和源上海市南匯區康橋町，-，22，上海親和源總結和經驗，經驗豐富：定位清晰，貫徹高端養老社區、美國CCRC理念設計、建設、銷售、運營優良的硬件和軟件質量， 明確的高端定位實現了在上海養老高端市場的壟斷地位，成為實現了大利益優秀運營服務的幸福外匯運營商)良好的政府關系保證項目的順利開發(會長奎志勇是當地政府職員)的特征是專業運營團隊的土地成本低2010年銷售產權50年的資金是瓶頸，最近引進風投和信貸的銷售額突破了1.5億美元，現在的收益性和源泉有成為服務出口商的傾向，23、住宅企業、保險紛紛投入養老房地產，綠地、波利、樂成、萬科紛紛投入養老房地產，初、 華潤等研發機構泰康生命、中國生命、合眾生命已經投資養老房地產，養老社區、上游、下游、醫療保險、護理保險、養老保險老年醫學護理服務老年科技產品，生命保險產業鏈從20年延長30年，泰康生命：在北京昌平小湯山溫泉鄉購買2000畝土地，投資40億元，新型健康老人中國生命：廊坊養老社區總投資達1000億元，擬與湖北武漢蔡甸區政府合作建設“合眾生命健康社區”，投資80億元，首批開工面積約700800畝。、24、目錄、養老房地產市場簡要分析了北京典型養老房地產項目，分析了國內其他著名養老房地產項目的結論和下一個研究方向，分析了25、分析結論、主流模式：住宅企業大部分停留在養老房地產的早期階段，以真正的未來運營管理為目的的還很少。 土地獲取：可以與政府合作獲取土地用于養老土地的開發，但產權不完善會影響項目的后期銷售和融資。 理想選址：環境優美、交通便利、優惠政策完善：價格低廉、土地、政府補貼、稅收減免等經營方式：租賃型房地產仍以會員費租金形式常見運營管理：對醫療整合能力和運營能力有特殊要求，服務責任更重。 建議在實際操作中整合醫療和運營資源，分離開發和運營。 市場反應：人口規模有限，但有效需求有限，可結合