商業地產招商計劃書一 項目介紹：溫州商貿城是由江蘇奔宏置業有限公司出資建設的，該公司的重點項目句容溫州商貿城位于擁有南京御花園之稱的句容市，是句容市政府2004年重點標志性工程，占地面積200畝，處于西環路和104國道的交匯口。輻射南京大都市經濟圈，是周邊地區目前規模最大的專業建材、五金機電批發市場。該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。二 產品定位優勢：溫州商貿城堅持以市場為龍頭，以產業為依托，以物流為基礎，來打造該市場的集群經濟、板塊經濟和名牌經濟，它的建成既順應了當今商貿流通向大時尚集聚的趨勢，也符合該地政府倡導的大力發展民營經濟的要求，它高起點的定位、規劃，超前的建設理念，長遠經營思路，是本地區一個融規范化，品牌化，專業化為一體最大的綜合市場。經營項目分別有陶瓷潔具、石材油漆、燈具家具、木業制品、移門櫥柜、五金低壓電器鉆業交易區等，將句容建材裝飾、五金機電消費市場進行了科學的規劃整合和有效的管理運作。另外，工商、技監、金融、供水、供電等及教育、餐飲、網絡等服務設施一應俱全。溫州商貿城是一座融展示貿易、倉儲物流、科技服務、信息交流為一體的科技商貿城、文化城、信息城。三 交通概況：本處于西環路和104國道的交匯口。到達句容市區只有1.2公里的路程。項目門口有公交2路10路汽車，平均10分鐘一班直達市區。項目距離南京江寧區只有20分鐘車程，距離南京市區只有40分鐘車程。四 SWOT分析：1、S優勢（1）地段離句容市城市中心只有1.2公里，規劃的物流商貿區域，對于大型的主題建材市場來說地段優越、位置顯赫。（2）交通項目內有公交2路車直達市區10分鐘一班，10路車離項目只有5分鐘的路程。（3）口碑項目為句容市政府招商引資項目，2005年10強民營企業，2006年消費者信得過企業。（4）物業項目占地面積200畝，該項目投資2億多元,建筑面積近70000平方米，商鋪面積達80000平米，倉儲面積35000平米。是句容市最大的建材家具批發零售市場。（5）配套配置自動扶梯、6500平米的大型停車場，還有寬24米的中央綠化帶配置休閑區域，配套設施較為完備。（6）品牌商家入駐一期，二期成功引進馬可波羅瓷磚，冠軍陶瓷，麒麟床墊，全友家私，皇明太陽能句容總經銷，世友地板句容專賣店 嘉寶莉油漆句容專賣，品牌影響力強大。2、W劣勢（1）由于早期句容商業市場沒有成熟給投資者帶來了憂慮。（2）句容老的建材市場由于產生的早在句容人的心里有的一定的認知度，目前新市場開始需要一定周期的培育。（3）項目臨104國道道，車流快，人流被阻隔，有礙人氣的聚集和商氣的形成。（4）項目居句容市區以外，區域商業網點分布較稀，商業氛圍不足。3、O機會（1）經濟因素股市衰退、證券市場蕭條、銀行存款利率太低，有效投資渠道窄；與此正好相反的是連年存款余額上升，大量閑散資金找不到有較好回報的投資方式。（2）政策因素國家宏觀經濟調控失當，造成房價一路高升，給投資者帶來了商機。（3）市場因素隨著經濟復蘇，人均收入大幅度提升，消費水平提高，消費能力和消費總量迅速增長，商業行業日益興旺，商業地產開發前景也越來越美好。（4）區域發展本區域被政府規劃為商貿物流區，本項目正符合本區域發展，在附近政府有意建造大面積的經濟適用房,加大了本區域的人流量。（5）現行的產權式商鋪推廣模式，可以滿足很大一批中小投資者的投資欲望。4、T威脅（1）國家相關法規明確規定“禁止返租”，而產權式商鋪推廣模式必須向投資者承諾返租。（2）工商局以及廣告法對返租、回報承諾等禁止宣傳，使本項目在推廣中無法將信息傳達到位。（3）國家對目前房地產的發展過熱不斷的控制，銀行利息不段上調。（4）招商難度大，開業時若無大量商戶進入，商場經營會遭致失敗，還有可能引發市場危機。（6）商業市場競爭激烈、經營困難，若不能盈利或保本，將難以擺脫這一沉重負擔而無法徹底解套。五九大賣點分析：、地段前景本項目位于政府規劃中的句容西門中央商業圈正中心，周邊規劃有大規模的住宅區，西門商務區將有11萬人口入住，未來升值潛力無限。溫州商貿城周邊將聚集開發高級商務酒店、多個大中型居住區。、規模超大：總建筑面積近12萬平米，是句容市規模最大的建材裝飾市場。、業態齊全：市場內規劃有五金電器、陶瓷潔具、水暖、木制品、燈具、家具、油漆、石材等建材家俱一應齊全；二樓家俱現已全部招滿。、倉儲充足：物流、餐飲、娛樂、工商、技監、商務等配套，讓業主和顧客可享受到更高品質和快捷的服務，并設有35000平方米的超大倉儲。、停車便捷：6700平方米的大容量停車場，使得一般市場停車難的問題得以解決，市場交通組織極為便捷，頗具前瞻性。、實力開發：開發商擁有近十年的商業地產開發、經營管理經驗，資金實力雄厚，為市場的長期興旺提供最好的保障。、交通便利：距離句容市中心800米，交通便利；與南京、鎮江、丹陽等城際道路異常便利；（尤其是南京都市圈）通過滬寧高速、寧杭高速、104國道等快速連通長三角經濟圈。、重金推廣：經營商投入數千萬巨額資金，將市場在句容市區及下屬各大鄉鎮推廣，致力于帶來消費人潮，做旺市場經營。投入媒體：10多塊戶外廣告、全年句容電視臺黃金時段、全年江蘇廣播電視報、市中心公交車身廣告、市場專用網站、多頻率短信平臺、社區裝修行情夾報等。、優惠政策本次招商期間，招租商鋪免租一年；知名品牌入駐，免費提供廣告宣傳一年；地方稅收和工商管理費按全市最低標準收取；為經營戶代辦各種經營證照；為經營戶辦理子女如住戶口、入托、上學手續； 協助品牌經營戶辦理銀行貸款手續，并可提供貸款擔保。六. 招商人員工作安排及工作責任分布:招商總指揮(羅祖秋): 主要負責招商指導及檢查招商副總指揮(羅宗隘):主要負責招商細則的實施監督及大客戶的談判成交招商顧問（陳平）：主要負責招商時對于項目情況的解答招商助理（姬霞）：主要負責招商時合同的簽訂及檔案的管理招商經理（虞勇）：主要負責招商工作的實施招商人員的培訓，及普通客戶的談判。招商專員：（李淑婷，戴天，王盛，崔恒麗，鍛煉）：主要負責招商客戶的接待，介紹，談判，辦理手續，回訪客戶等工作。七 招商政策：商鋪租賃：1. 一期商鋪租金0.8元/平米/天2. 二期商鋪租金0.8元/平米/天(租一年送半年)3. 三期商鋪租金0.8元/平米/天(租一年送一年)倉庫租賃: 1. 倉庫租金為0.3元/平米/天八崗位職責：招商部職責一、 部門本職：1、組織及負責整個商城的招商工作：市場調查、市場分析、項目定位、信息收集、反饋信息、商品結構調整、組織各種促銷及展銷活動；2、負責招商洽談工作，進行市場拓展和完成領導交辦的其他工作。二、 主要職能：1、 計劃安排：編制部門本職所管年度、月度指導工作計劃；2、 業務開展：對部門本職所管業務進行信息搜集和業務開展；3、 規范制訂：對部門本職所管業務組織制定操作規程和管理 制度；4、 檢查考勤：對本部門所管業務進行監督、檢查和考核；5、 資料管理：對本部資料進行管理；6、 工作協調：協調與公司各部門的關系；7、 市場拓展：開展對外客戶洽談招商工作；8、 工作報告：向總經理提交部門工作報告；三、 管理范圍：部門本職所管理業務范圍。四、 工作要求：1、 本部人員要嚴格遵守公司的各項規章制度；2、 要經常深入市場基層，了解市場形勢，搜集信息，提出計劃方案及實施策略；3、 將以顧客服務為中心作為工作原則，高質量完成好本職工作，促進公司整體管理服務水平的提高；4、 對于應由本部解決的問題，必須在一日內給予明確答復；5、 同事之間，分工不分家，分職不分責，齊心協力完成工作。招商部經理：一、 崗位職責：1、 履行領導所指派的工作；2、 負責制定招商工作計劃及目標；3、 根據招商計劃及目標，制定相關招商工作方案，落實及實施各項招商方案，統籌本部人員聯系客戶，并洽談招商細節；4、 建立及健全招商各項管理制度及實施細則；5、 評估部門下屬各人員的工作業績；6、 評估各項招商方案的工作效果；7、 定時向上級匯報招商工作情況；8、 定時開展市場調查工作并及時匯總上報；9、 建立完整的一套招商資料庫。二、 領導責任：1、 對部門工作目標的完成負責；2、 對下屬人員的工作質量、服務水平負責；3、 對下屬人員的整體行為規范、工作秩序及精神面貌負責。三、 主要權限：1、 對本部門的工作有建議和領導權；2、 對本部門下屬人員有工作調配建議和任免建議權；3、 對本部門下屬人員有管理、監督、檢查、考核和獎罰款建議權。招商專員：一、 崗位職責：1、 履行招商部經理所指派的一切工作；2、 負責招商工作，執行可行的招商方案，聯系客戶，洽談 細節，并負責各項招商細節工作；3、 根據招商需求，開展市場調查及分析；4、 建立客戶信息資料庫；5、 向上級反饋信息。九答客問：一、公司篇1. 本項目的開發企業及簡介？答：江蘇奔宏置業有限公司，該公司經營市場多年，實力較強，有20年經營建材經驗。2. 本項目房地產開發有限公司具備何種開發資質？它的經營期限多久？答：二級資質。3. 本項目的物業公司？有過那些管理經驗？答：溫州商貿城物業公司。4. 本項目的商業管理公司？有過那些管理經驗？答：憑現有經營狀況加以完善。5. 本項目的建筑施工單位？工程監理公司？答：開發區建安總公司，鎮江方圓監理公司。624小時招商熱線答：0511 二、產品篇1、本項目的名稱？政府對本項目的評價。答：溫州商貿城。本項目開發商2005年被評為“十強”民營企業，市政府把本項目定為重點項目，有關工商、稅務做最大優惠。2、本項目的地理位置？答：句容市西環路與104國道交匯處西南角。3、本項目的項目規模多大？答：總占地200畝，總建筑面積平方米（包括8萬平方米的商鋪及35000平方米的倉庫和加工區。4、本項目的相關政府批復如何？（五證）答：見售樓處墻面。5、本項目有沒有停車場？多大？停車需收費嗎？答：有6700平方米的停車場，至少兩年內不收取停車費。6、本項目的國有土地使用年限有多長？答：40年。7、項目一共分幾期開發？目前正在招商的是哪期？答：分三期開發，目前在招商的是三期。8、項目三期于何時開工、何時竣工？答：07年10月至08年6月9、項目三期將于何時交付？項目整體何時交付能夠投入使用？答：在建工程于08年8月8日交付，10、 項目采用什么結構？其建筑耐久性如何？抗震度為多少？答：框架結構，耐久性佳（50年），7度。11、 鋪位之間采用什么材料分隔？其防水、防火、隔音效果怎么樣？分隔墻的厚度有多少？答：用防火防水材料分隔，隔音效果佳。12、 項目主體外墻采用什么材料，以什么顏色為主色調？答：三色外墻磚及局部涂料。橘紅色。13、 項目三期交付裝修標準是怎樣的？答：外墻：瓷磚、涂料，內墻：涂料，頂棚：涂料，地面：水泥地面，門窗：鋁合金。14、 本項目有哪些消防設施？答：自動噴淋、消防栓、滅火器。15、 項目商鋪的面積（包括分攤面積）、面寬、進深、層高為多少？答：沿西環路兩棟商鋪一層開間：4米；縱深：24米；層高：5.4米；內街商鋪一層開間：4米；縱深：9米； 層高：4.6米，共20棟；縱向兩棟商鋪：一層開間：4米；縱深：14米； 層高：高為5.4米。16、 項目內部主干道的寬度？次干道的寬度？市場內南北向道路寬度？答：24米主干道，12米的兩次干道，9米的市場通道。17、 項目有幾個出口？在項目的什么位置？答：3個入口，如圖所示。18、 對于店鋪的裝修，市場有沒有規范和要求？業主在裝修過程中，可否改動內部結構？答：內部結構不可改動，如需改造經市場部同意，外觀統一。19、 是否有倉庫和加工廠？是買還是租賃？答：有35000平方米的倉庫和加工廠，是租賃。20、 業主是否可以自行將商鋪隔兩層？答：可以。21、 2004年政府重點工程，是否有相關文件可以證明或報紙摘要，政府配合程度如何？答：附政府相關文件。22、 項目的水，電，通訊是不是直通到戶？是不是一戶一表？店鋪用電多少瓦？是兩相電還是三相電？水、電費收取標準？答：是的，是的，商鋪一般是兩相電，可以接三相電。23、 項目商鋪二樓可不可以居住，是否通管道煤氣？答：可以，沒有通管道煤氣。24、 購買商鋪是否可以辦理戶口？在哪里辦理此項業務？答：可以，開發商包辦。25、 市場要收取的相關費用及標準？答：房租、水電費押金（1間500元）。一年內不收取物業管理費。26、 句容整體規劃？尤其是本案所處區域西區的規劃？答：如圖所示。按市委、市政府多項會議定位：西門商貿物流區（商業市場群）。周邊亦規劃居住用地。市西北規劃工業園區。目前在建小區有黃金壩經濟適用房小區，和紅太陽小區。27、 你們所講的一站式購物是什么意思？答：“一站式”服務最先萌生在歐美，其后迅速擴展到全球，全面提供各種服務的“一站式”服務理念開始流行。“一站式”服務的實質就是服務的集成、整合，既可以是服務流程的整合，也可以是服務內容的整合。家居“一站式”購物廣場，在這里能買到與建家、裝家、飾家有關的一切需求。28、 我能否按照自己的需要設計門頭招牌？答：須符合市場統一管理要求。29、 項目周邊是否有銀行、醫院、郵局、商業網點（超市）等？答：是的，104國道向東一農業銀行，對面有便民超市及一些小超市，到華陽南路相當近有人民醫院、商業網點、郵局等。30、辦理營業執照需要提供哪些數據？答：包辦。身份證、照片、購房合同（租賃合同），費用購房的交219元，租房的交419元。31、稅務登記證如何辦理？費用多少？答：包辦。身份證、照片、營業執照復印件、購房合同（租賃合同），工本費125元。32、項目是主要是什么人來購買的？答：外地及本地的自購自營戶，以及本地一些機關、公務員購買。33、老城區到本項目，有幾路公交車可以直達？若喊出租車的話需要多長時間，有幾公里？答：2路公交車可直達，喊出租車兩分鐘即能到達老城區。34、市場內部軟件是否能夠配套(如業主的門面市場衛生市場的導購牌)答：35、商鋪有經營限制嗎？經營區位是怎樣劃分的？答：是的，嚴格按照業態區域劃分經營。準確的見圖紙。36、若現階段招商客戶要入駐是否有地方入駐?答：有的，目前一期，二期都有地方可以入住37、對于大品牌,大客戶優惠政策是否有彈性?答：可以根據具體情況匯報到公司如有需要可以考慮38、市場H棟業態規劃有無確定?答：