工程估價,劉素雙安陽人文學院數信系,1,第一章工程估價概述,1.1工程建設,1.2工程造價,1.3工程估價,1.4行業相關,2,1.1工程建設及其程序,3,1.1.1工程建設的概念,工程建設投資建造固定資產和形成物質基礎的經濟活動以及與此相聯系的其他經濟活動。實質形成新增固定資產的經濟活動內容1）將建材、機械設備通過購置、建造、安裝、調試轉變為新的生產能力、使用效益2）與之相關工作:征地、勘查設計、機構籌建、職工培訓等3）建筑工程、安裝工程、設備工器具購置、勘測設計、相關工作,工程建設,建設程序,項目劃分,固定資產在社會生產過程中能夠在較長時期內為工業生產和人民生活服務的物質基礎。具備條件：使用期限在一年以上，單位價值在規定限額以上的主要勞動資料和其他物質資料。不具備這兩個條件為低值易耗品。,4,1.1.1工程建設的概念,工程建設分類：（一）按照建設性質不同分為：（1）新建項目（2）擴大項目（在原有基礎上擴大3倍規模）（3）改建項目（4）遷建項目（5）恢復項目（二）按照資金來源渠道分為：國家投資和自籌（三）按建設規模分為：大型、中型和小型項目。,5,1.1.2建設項目劃分,把建設項目從大到小、從整體到局部的分解。,項目劃分,建設程序,工程建設,建設項目,單項工程,單位工程,分部工程,分項工程,在一個或幾個場地，按一個設計意圖，在一個總體設計或初步設計范圍內，進行施工的各個項目總和,又稱為工程項目。指一個建設項目中，具有獨立設計文件，竣工后可獨立發揮生產能力或效益的工程,是單項工程的組成部分。指具有獨立設計文件，可以獨立組織施工，但竣工后不能獨立發揮生產能力或效益的工程。,指在一個單位工程中，按照工程部位、工種以及使用的材料或設備種類進一步劃分的工程。,指在一個分部工程中，按照不同的施工方法、不同材料和規格對分部工程進一步劃分的工程。,學校,辦公樓教學樓,土建、電氣、采暖、給排水,土石方、鋼砼、砌筑等,M5砂漿砌24墻,6,1.1.3工程建設程序,1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設計任務書4、編制設計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價,項目劃分,建設程序,工程建設,7,工程建設程序,項目建議書內容：項目提出的必要性和依據。產品方案、擬建規模和建設地點的初步設想。資源情況、建設條件、協作關系和設備技術引進國別、廠商的初步分析。投資估算、資金籌措及還貸方案設想。項目進度安排。經濟效益和社會效益的初步估計。環境影響的初步評價。,1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設計任務書4、編制設計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價,政府投資項目，應報有關部門審批。批準的項目建議書不是項目的最終決策。對于企業不使用政府資金投資建設的項目，政府不再進行投資決策性質的審批，項目實行核準制或登記備案制，企業不需要編制建議書而可直接編制可研。,8,工程建設程序,在建設項目投資決策前對有關建設方案、技術方案和生產經營方案進行的技術經濟論證。可行性研究必須從系統總體出發，對技術、經濟、財務、商業以至環境保護、法律等多個方面進行分析和論證，以確定建設項目是否可行，為正確進行投資決策提供科學依據。可行性研究分投資機會研究、初步可行研究和詳細可行性研究三個階段。中國從1982年開始，已將可行性研究列為基本建設中的一項重要程序。,1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設計任務書4、編制設計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價,9,工程建設程序,設計任務書是業主對工程項目設計提出的要求設計任務書一般應包括以下幾方面內容：1）設計項目名稱、建設地點。2）批準設計項目的文號、協議書文號及其有關內容。3）設計項目的用地情況，包括建設用地范圍地形、場地內原有建筑物、構筑物、要求保留的樹木及文物古跡的拆除和保留情況等。還應說明場地周圍道路及建筑等環境情況。4）工程所在地區的氣象、地理條件、建設場地的工程地質條件。5）水、電、氣、燃料等能源供應情況，公共設施和交通運輸條件。6）用地、環保、衛生、消防、人防、抗震等要求和依據資料。7）材料供應及施工條件情況。8）工程設計的規模和項目組成。9）項目的使用要求或生產工藝要求。10）項目的設計標準及總投資。11）建筑造型及建筑室內外裝修方面要求。,1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設計任務書4、編制設計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價,10,工程建設程序,“兩階段設計”國家規定一般工業項目與民用建設項目設計按初步設計和施工圖設計兩階段進行。“三階段設計”對于復雜而又缺乏設計經驗的項目，可按初步設計、技術設計和施工圖設計三階段進行。,1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設計任務書4、編制設計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價,11,工程建設程序,招標投標評標定標簽訂合同,1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設計任務書4、編制設計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價,12,工程建設程序,為了保證工程順利開工和施工活動正常進行而必須事先做好的各項準備工作。包括：“三通一平”搭設臨時生產和生活用的設施施工機具、材料進場準備工作等,1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設計任務書4、編制設計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價,13,工程建設程序,全面施工即按照計劃、設計文件的規定，確定實施方案，將建設項目的設計，變成可供人們進行生產和生活活動的建筑物、構筑物等固定資產。在展開全面施工的同時，要做好各項生產準備工作，以便及時投產，并盡快達到生產能力。,1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設計任務書4、編制設計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價,14,工程建設程序,建設工程竣工后，發包人應當根據施工圖紙及說明書、國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發包人應當按照約定支付價款，并接收該建設工程。建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。,1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設計任務書4、編制設計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價,15,工程建設程序,項目后評價是指對已建成投產并達到設計能力項目的前期準備，方案實施，項目運行等情況的綜合評價分析，衡量方案實際執行情況和計劃情況的差異，分析差異成因，總結經驗教訓，為以后新項目預測,準備，決策、管理、控制提供科學依據和可行性對策方案,1、提出項目建議書2、進行可行性研究3、編制設計任務書4、編制設計文件5、工程招投標、簽訂施工合同6、進行施工準備7、全面施工、生產準備8、竣工驗收、交付使用9、工程項目后評價,16,1.1.3工程建設程序,圖示工程建設程序和項目壽命周期,17,1.2工程造價的概念及其計價特點,18,1.2.1工程造價的概念,含義1：建設項目從籌建到竣工驗收交付使用的整個建設過程所花費的全部費用含義2：建安工程承發包價格,計價特點,造價概念,同一建筑工程,業主,施工單位,造價800萬,造價800萬,工程造價,19,1.2.1工程造價的概念,工程造價的構成,工程造價,20,1.2.2工程造價的計價特點,計價特點,造價概念,1）單件計價2）多次計價3）組合計價4）動態計價,21,1.3工程估價及其發展歷程,22,1.3.1工程估價的發展歷程,我國,國際上,由事后算賬發展到事前算帳從依附于施工者或建筑師發展成一個獨立的專業從被動反映設計和施工發展到能動影響設計和施工,23,1.3.1工程估價的發展歷程,春秋城人為溝洫北宋丁渭修宮營造法式“料例”、“功限”清代清工部工程做法則例是一部算工算料的書建國后1）19501957，定額管理的建立階段；2）19581966，定額管理的弱化階段；3）19661976，定額發展的倒退階段；4）1976年后，定額管理的恢復和發展階段；5）20世紀90年代至今，估價管理的市場化和國際化變革,我國,國際上,24,1.4我國現階段工程造價管理體制改革,25,1.4.1現階段工程造價管理體制改革,改革背景工程計價的兩大趨勢市場化國際化傳統的定額計價不能適應這種趨勢定額計價缺乏競爭定額計價不能與國際接軌改革目標逐步建立以市場形成價格為主的價格機制,執業資格,體制改革,26,1.4.2估價與注冊執業資格,執業資格,體制改革,27,1.4.2估價與注冊執業資格,執業資格,體制改革,造價工程師執業范圍建設項目投資估算的編制、審核及項目經濟評價；工程概算、工程預算、工程結算、竣工決算、工程招標標底價、投標報價的編制審核；工程變更及合同價款的調整和索賠費用的計算；建設項目各階段的工程造價控制；工程經濟糾紛的鑒定；工程計價依據的編制、審核；與工程造價業務有關的其他事項。資料來源：造價工程師執業資格考試大綱,28,第二章工程費用結構,2.1工程建設總投資的構成,2.2設備工器具購置費,2.3建筑安裝工程費,2.4工程建設其他費,2.5預備費、調節稅、利息,29,2.1工程建設總投資的構成,30,2.1.1建設工程總投資的概念,總投資構成,總投資概念,1)含義:含義一：指投資主體為獲取預期收益，在選定的工程項目上投入所需全部資金的經濟行為。含義二是指項目從籌建開始到項目全部建成投產為止，全過程所發生的費用的總和.,生產性工程項目,流動資產投資,固定資產投資,非生產性工程項目,工程造價,2)生產性項目和非生產性項目的總投資,31,2.1.1建設工程總投資的概念,總投資構成,總投資概念,3)總投資與工程造價的區別建設項目總投資要增加一部分流動資金，也稱為鋪底流動資金。,可研,項目審批,設計任務書,設計,施工,投產準備,工程造價,建設項目總投資,項目設想,確定項目,設計開設,施工開始,竣工驗收,投入生產,保修期結束,32,2.1.2建設工程總投資的構成,總投資構成,總投資概念,33,2.1.2建設工程總投資的構成,總投資構成,總投資概念,工程項目總投資,建筑工程費,流動資金,建設投資,安裝工程費,設備及工器具購置費,工程建設其他費,基本預備費,造價調整預備費,建設期貸款利息,固定資產投資方向調節稅,靜態部分,動態部分,預備費,建設項目動態投資和靜態投資,34,2.2設備購置費,35,2.2.1設備購置費的構成,設備購置費是指為建設項目購置或自制而達到固定資產標準的各種國產或進口設備、工具、器具的購置費用。設備原價指國產或進口設備的原價；設備運雜費指除原價外的采購、運輸、途中包裝、倉庫保管、銀行保險、各種稅費等支出費用總和。,國產設備,購置費概念,進口設備,國內運雜費,36,2.2.1國產設備購置費,1）國產標準設備是指按照主管部門標準圖紙或技術要求，由我國設備生產廠批量生產的符合國家質量檢測標準的設備.區分為帶有備件的原價和不帶備件的原價兩種，一般采用帶有備件的原價。2）國產非標準設備國產非標準設備是指國家尚無定型標準，各設備生產廠不可能在工藝過程中采用批量生產，只能按一次定貨，并根據具體的設計圖紙制造的設備,國產設備,購置費概念,進口設備,國內運雜費,37,2.2.3進口設備購置費的計算,1）一般國際貿易的模式兩方、兩國、兩港雙方風險和責任的分界,國產設備,購置費概念,進口設備,賣方,買方,出口港,進口港,國內運雜費,38,2.2.3進口設備購置費的計算,2）進口設備的交貨類別和特點（1）內陸交貨價賣方在出口國內陸的某個地點交貨。（2）目的地交貨價賣方在進口國的港口或內地交貨。有目的港船上交貨價（無搬運費）、船邊交貨價（FOS已搬運）、碼頭交貨價（已交關稅）及完稅后交貨價（進口國指定地點）。（3）裝運港交貨價賣方在出口國裝運港交貨。主要有裝運港船上交貨價（FOB價FeeonBoard），習慣上稱離岸價；運費在內價（C&F價CostandFreight）和運費、保險費在內價（CIF價CostInsuranceFreight）習慣上稱到岸價。,國產設備,購置費概念,進口設備,國內運雜費,39,2.2.3進口設備購置費的計算,2）進口設備的交貨類別和特點（1）內陸交貨,國產設備,購置費概念,進口設備,交貨地,買方,出口港,進口港,在交貨地點，賣方及時提交合同規定的貨物和有關憑證，并負擔交貨前的一切風險和費用；買方按時接受貨物，交付貨款，負擔接貨后的一切風險和費用，并自行辦理出口手續和裝運出口；所有權由賣放方轉給買方。這種交貨方式對買方風險較大，在國際貿易中買方一般不愿采用。,國內運雜費,40,2.2.3進口設備購置費的計算,2）進口設備的交貨類別和特點（2）目的地交貨,國產設備,購置費概念,進口設備,賣方,交貨地,出口港,進口港,買賣雙方承擔的責任、費用、風險是以目的地約定的交貨地點為分界線，只有當賣方在交貨點將貨物置于買方控制之下才算交貨，才能向買方收取貨款。這種交貨方式對賣方來說風險較大，在國際貿易中賣方一般不愿采用。,國內運雜費,41,2.2.3進口設備購置費的計算,2）進口設備的交貨類別和特點（3）裝運港交貨,國產設備,購置費概念,進口設備,賣方,買方,出口港,進口港,賣方按照約定的時間在裝運港交貨，負擔裝貨前的一切風險和費用；辦理出口手續；提供簽證和裝運單據，憑單據收回貨款。買方負責租船或定艙，支付運費；負擔交貨后的一切風險和費用；負責辦理保險及支付保險費；辦理目的港的進貨和收貨手續；接受單據，支付貨款。裝運港船上交貨價（FOB價）是我國目前采用最多的一種貨價。,交貨地,國內運雜費,42,2.2.3進口設備購置費的計算,2）進口設備的交貨類別和特點（3）裝運港交貨,國產設備,購置費概念,進口設備,賣方,買方,出口港,進口港,交貨地,原價,銀行財務費,外貿收入費,國際運費,國際運輸保險費,關稅,增值稅,消費稅,海關監管手續費,進口設備國內運雜費,運輸費,運輸保險費,裝卸費,采購保管費,國內運雜費,原價FOB價,到岸價CIF價,抵岸價,購置費,43,2.2.3進口設備購置費的計算,摘自：造價工程師考試教材工程造價案例分析,國產設備,購置費概念,進口設備,國內運雜費,44,案例,某工程建設項目，需進口設備80t，FOB價為30萬$，國際運費為350$/t，關稅為50%，海運保險費2.66，外貿手續費1.5，增值稅率17，國內運雜費率為2.5，匯率為8.30。試計算該設備的預算價格。,國產設備,購置費概念,進口設備,國內運雜費,45,案例解答：,46,2.2.3進口設備購置費的計算,國產設備,購置費概念,進口設備,國內運雜費,指由交貨地點（或進口設備的抵達港口）運至工地倉庫所發生的國內運輸費、裝卸費、供銷部門手續費、采購方自備包裝品的包裝費和采購保管費等費用的總和。,計算方法：1）詳細計算法2）比率確定法設備運雜費=設備原價設備運雜費率運雜費費率一般為7%9%，其中沿海7.5%，內陸8%，邊遠地區9%。,47,2.2.3進口設備購置費的計算,國產設備,購置費概念,進口設備,國內運雜費,48,案例解答：,49,2.3建筑安裝工程費,50,2.3.1建筑安裝工程費的構成,間接費,直接費,利潤,稅金,51,2.3.2直接費,直接費包括直接工程費和措施費。1、直接工程費指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費和施工機械使用費。直接工程費人工費材料費施工機械使用費,間接費,直接費,利潤,稅金,52,2.3.2直接費,1、直接工程費1）人工費內容基本工資：發放給生產工人的基本工資。工資性補貼：按規定標準發放的物價補貼，煤、燃氣補貼，交通補貼，住房補貼，流動施工津貼等。生產工人輔助工資：生產工人年有效施工天數以外非作業天數的工資，包括職工學習、培訓期間的工資，調動工作、探親、休假期間的工資，因氣候影響的停工工資，女工哺乳時間的工資，病假在六個月以內的工資及產、婚、喪假期的工資。職工福利費：按規定標準計提的職工福利費。生產工人勞動保護費：按規定標準發放的勞動保護用品的購置費及修理費，徒工服裝補貼，防暑降溫費，在有礙身體健康環境中施工的保健費用等。,間接費,直接費,利潤,稅金,53,2.3.2直接費,1、直接工程費2）材料費材料費是指施工過程中耗費的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用。材料費的內容：材料原價（或供應價格）。材料運雜費：材料自來源地運至工地倉庫或指定堆放地點所發生的全部費用。運輸損耗費：運輸裝卸過程中不可避免的損耗。采購及保管費：是指為組織采購、供應和保管材料過程中所需要的各項費用。檢驗試驗費：建筑材料、構件和建筑安裝物一般鑒定、檢查的費用，包括自設試驗室進行試驗所耗用的材料和化學藥品等費用。不包括新結構、新材料的試驗費和建設單位對具有出廠合格證明的材料進行檢驗，對構件做破壞性試驗及其他特殊要求檢驗試驗的費用。,間接費,直接費,利潤,稅金,54,2.3.2直接費,1、直接工程費3）施工機械使用費指施工機械作業所發生的機械使用費以及機械安拆費和場外運費。折舊費大修理費經常修理費安拆費及場外運費人工費燃料動力費養路費及車船使用稅,間接費,直接費,利潤,稅金,55,2.3.2直接費,2、措施費措施費是指為完成工程項目施工，發生于該工程施工前和施工過程中的非工程實體項目的費用。1)環境保護費：是指施工現場為達到環保部門要求所需要的各項費用。2)文明施工費：是指施工現場文明施工所需要的各項費用。,間接費,直接費,利潤,稅金,56,2.3.2直接費,2、措施費3）安全施工費：是指施工現場安全施工所需要的各項費用。,安全帽,安全帶,安全網,間接費,直接費,利潤,稅金,57,2.3.2直接費,2、措施費4）臨時設施費：是指施工企業為進行建筑工程施工所必須搭設的生活和生產用的臨時建筑物、構筑物和其他臨時設施費用等。臨時設施包括：臨時宿舍、文化福利及公用事業房屋與構筑物，倉庫、辦公室、加工廠以及規定范圍內道路、水、電、管線等臨時設施和小型臨時設施。臨時設施費用包括：臨時設施的搭設、維修、拆除費或攤銷費。,間接費,直接費,利潤,稅金,58,2.3.2直接費,2、措施費5）夜間施工費：是指因夜間施工所發生的夜班補助費、夜間施工降效、夜間施工照明設備攤銷及照明用電等費用。,間接費,直接費,利潤,稅金,59,2.3.2直接費,2、措施費6）二次搬運費：是指因施工場地狹小等特殊情況而發生的二次搬運費用。7）大型機械設備進出場及安拆費：是指機械整體或分體自停放場地運至施工現場或由一個施工地點運至另一個施工地點，所發生的機械進出場運輸及轉移費用及機械在施工現場進行安裝、拆卸所需的人工費、材料費、機械費、試運轉費和安裝所需的輔助設施的費用。,間接費,直接費,利潤,稅金,60,2.3.2直接費,2、措施費8）混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費：是指混凝土施工過程中需要的各種鋼模板、木模板、支架等的支、拆、運輸費用及模板、支架的攤銷（或租賃）費用。9）腳手架費：是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運輸費用及腳手架的攤銷（或租賃）費用。,間接費,直接費,利潤,稅金,61,2.3.2直接費,2、措施費10）已完工程及設備保護費：是指竣工驗收前，對已完工程及設備進行保護所需費用。11）施工排水、降水費：是指為確保工程在正常條件下施工，采取各種排水、降水措施所發生的各種費用。,間接費,直接費,利潤,稅金,62,2.3.3間接費,間接費建筑安裝工程間接費是指雖不能直接由施工的工藝過程所引起，但卻與工程的總體條件有關的建筑安裝企業為組織施工和進行經營管理的費用，為建筑安裝生產服務的各項費用以及按政府和有關權力部門規定必須繳納的費用。,間接費,直接費,利潤,稅金,63,2.3.3間接費,1、規費規費是指政府和有關權利部門規定必須繳納的費用。規費包括：工程排污費工程定額測定費社會保障費:養老保險費；失業保險費；醫療保險費；住房公積金。危險作業意外傷害保險,間接費,直接費,利潤,稅金,64,2.3.3間接費,2、企業管理費企業管理費指建筑安裝企業組織施工生產和經營管理所需費用。企業管理費內容包括：管理人員工資辦公費差旅交通費固定資產使用費：是指管理和試驗部門及附屬生產單位使用的屬于固定資產的房屋、設備儀器等的折舊、大修、維修或租賃費。工具用具使用費：管理使用的不屬于固定資產的生產工具、器具、家具、交通工具和檢驗、試驗、測繪、消防用具等的購置、維修和攤銷費。,間接費,直接費,利潤,稅金,65,2.3.3間接費,2、企業管理費勞動保險費：由企業支付離退休職工的易地安家補助費、職工退職金、六個月以上的病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤費、按規定支付給離休干部的各項經費。工會經費職工教育經費財產保險費：是指施工管理用財產、車輛保險。財務費：是指企業為籌集資金而發生的各種費用。稅金：是指企業按規定繳納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。其他,間接費,直接費,利潤,稅金,66,2.3.4利潤和稅金,利潤指施工企業完成所承包工程活得的盈利。稅金是指國家稅法規定的應計入建筑安裝工程造價內的營業稅、城市維護建設稅及教育費附加。（1）營業稅應納營業稅=營業額3%（2）城鄉維護建設稅計稅基數營業稅7%(市區)、5%(縣城鎮)、1%(農村)（3）教育費附加營業稅3%,綜合稅金：市區：3.413縣鎮：3.35農村：3.22,間接費,直接費,利潤,稅金,67,2.4工程建設其他費,68,工程建設其他費的界定,與征地有關,與建設有關,與未來經營有關,69,2.4.1土地使用費,指通過劃撥方式取得土地使用權而支付的土地征用及遷移補償費，或者通過土地使用權出讓方式取得土地使用權而支付的土地使用權出讓金。,與項目建設有關的其他費用,土地使用費,與企業未來生產經營有關的其他費用,土地獲得的兩種方式：通過行政劃撥的方式取得無限期的土地使用權；土地使用權出讓方式，取得有限期的土地使用權；,70,2.4.1土地使用費,1、土地征用及遷移補償費是指通過劃撥方式取得無限期的土地使用權，依照中華人民共和國土地管理法等規定所支付的費用。其總和一般不得超過被征用土地年產值的20倍，土地年產值按該地被征用前3年的平均產量和國家規定的價格計算。,與項目建設有關的其他費用,土地使用費,與企業未來生產經營有關的其他費用,內容包括：土地補償費青苗補償費和被征用土地上的房屋、水井、樹木等附著物補償費安置補償費繳納的耕地占用稅或城鎮土地使用稅、土地登記費及征地管理費征地動遷費水利水電工程水庫淹沒處理補償費,71,2.4.1土地使用費,2、土地使用權出讓金是指建設項目通過土地使用權出讓方式，取得有限期的土地使用權，依照國家有關規定支付的土地使用權出讓金。,與項目建設有關的其他費用,土地使用費,與企業未來生產經營有關的其他費用,1）明確國家是城市土地的唯一所有者，并分層次、有償、有限期的出讓、轉讓城市土地2）城市土地的出讓、轉讓可采用協議、招標、公開拍賣方式3）在有償出讓轉讓時，政府對地價不作統一定價4）政府有償出土地使用權的年限，一般為3099年，一般以50年為宜5）土地有償出讓轉讓要求簽約，明確各自的責權利。,72,2.4.2與項目建設有關的其他費用,1、建設單位管理費建設單位管理費是指建設項目從立項、籌建、建設、聯合試運轉、竣工驗收、交付使用及后評估等全過程管理所需的費用。內容包括：建設單位開辦費。建設單位經費。建設單位管理費按照單項工程費用之和包括設備工、器具購置費和建筑安裝工程費用乘以建設單位管理費率計算。,與項目建設有關的其他費用,土地使用費,與企業未來生產經營有關的其他費用,73,2.4.2與項目建設有關的其他費用,2、勘察設計費勘察設計費是指為本建設項目提供項目建議書、可行性研究報告及設計文件等所需費用，內容包括：編制項目建議書、可行性研究報告及投資估算、工程咨詢、評價以及為編制上述文件所進行勘察、設計、研究試驗等所需費用；委托勘察、設計單位進行初步設計、施工圖設計及概預算編制等所需費用；在規定范圍內由建設單位自行完成的勘察、設計工作所需費用。,與項目建設有關的其他費用,土地使用費,與企業未來生產經營有關的其他費用,74,2.4.2與項目建設有關的其他費用,3、研究試驗費研究試驗費是指為建設項目提供和驗證設計參數、數據、資料等所進行的必要的試驗費用以及設計規定在施工中必須進行試驗、驗證所需費用。包括自行或委托其他部門研究試驗所需人工費、材料費、試驗設備及儀器使用費等。這項費用按照設計單位根據本工程項目的需要提出的研究試驗內容和要求計算。4、建設單位臨時設施費建設單位臨時設施費是指建設期間建設單位所需臨時設施的搭設、維修、攤銷費用或租賃費用。臨時設施包括臨時宿舍、文化福利及公用事業房屋與構筑物、倉庫、辦公室、加工廠以及規定范圍內的道路、水、電、管線等臨時設施和小型臨時設施。,與項目建設有關的其他費用,土地使用費,與企業未來生產經營有關的其他費用,75,2.4.2與項目建設有關的其他費用,5、工程監理費6、工程保險費工程保險費是指建設項目在建設期間根據需要實施工程保險所需的費用。包括以各種建筑工程及其在施工過程中的物料、機器設備為保險標的的建筑工程一切險，以安裝工程中各種機器、機械設備為保險標的的安裝工程一切險，以及機器損壞保險等。7、引進技術和進口設備其他費用8、工程承包費工程承包費是指具有總承包條件的工程公司，對工程建設項目從開始建設至竣工投產全過程的總承包所需的管理費用。,與項目建設有關的其他費用,土地使用費,與企業未來生產經營有關的其他費用,76,2.4.2與項目建設有關的其他費用,與項目建設有關的其他費用,土地使用費,與企業未來生產經營有關的其他費用,77,2.4.3與未來企業生產經營有關的其他費用,1、聯合試運轉費聯合試運轉費是指新建企業或新增加生產工藝過程的擴建企業在竣工驗收前，按照設計規定的工程質量標準，進行整個車間的負荷或無負荷聯合試運轉發生的費用支出大于試運轉收入的虧損部分。費用內容包括：試運轉所需的原料、燃料、油料和動力的費用，機械使用費用，低值易耗品及其他物品的購置費用和施工單位參加聯合試運轉人員的工資等。試運轉收入包括試運轉產品銷售和其他收入。2、生產準備費3、辦公和生活家具購置費,與項目建設有關的其他費用,土地使用費,與企業未來生產經營有關的其他費用,78,案例,有一個單機容量為30萬千瓦的火力發電廠工程項目，業主與施工單位簽訂了施工合同，在施工過程中，施工單位向業主的常駐工地代表提出下列費用應由建設單位支付：1、職工教育經費：因該工程項目的電機等是采用國外設備，在安裝前，需要對安裝操作人員進行培訓，培訓經費為2萬元；2、研究實驗費：本工程項目要對鐵路專線的一座跨公路預應力拱橋的模型進行破壞性試驗，需要9萬元；改進混凝土泵送工藝試驗費3萬元，合計12萬元；3、臨時設施費：為該工程項目搭設的民工臨時用房15間；為業主搭設的臨時辦公室4間，分別為3萬元和1萬元，合計4萬元；4、根據施工組織設計，部分工程安排在雨季施工，由于采用防雨措施，增加費用2萬元。試分析以上各項費用業主是否應支付？為什么？如要支付，支付多少？,79,2.5預備費、調節稅、利息,1、預備費包括基本預備費和造價調整預備費1）基本預備費包括：初步設計及其概算內難以預料的費用，如變更、地基處理費用；自然災害費用鑒定隱蔽工程以及修復費用基本預備費（設備及工器具購置費建筑安裝工程費用工程建設其他費用）基本預備費費率,調節稅,預備費,利息,80,2.5預備費、調節稅、利息,2）造價調整預備費包含：建設期工料機價差費其他費用調整利率、匯率變化等增加的費用,調節稅,預備費,利息,基本預備費,造價調整預備費,費用變化,量變,價變,81,2.5預備費、調節稅、利息,2、固定資產投資方向調節稅固定資產投資方向調節稅是對在中華人民共和國境內進行固定資產投資的單位和個人征收的一種地方稅。,調節稅,預備費,利息,國務院第82號令于1991年4月16日發布了中華人民共和國固定資產投資方向調節稅暫行條例，并規定固定資產投資方向調節稅自1991年1月1日起開征。固定資產投資方向調節稅根據國家產業政策和項目經濟規模實行差別稅率，分別為：0%、5%、10%、15%、30%。根據財政部、國家稅務總局財稅字（1999）299號文件規定，該稅種自2000年1月1日起暫停征收,82,2.5預備費、調節稅、利息,3、建設期貸款利息,調節稅,預備費,利息,當年貸款計一半息上年貸款計全息按照復利計息分年份計算,83,案例：,某新建項目，建設期為3年，分年均衡進行貸款，第一年貸款300萬元，第二年600萬元，第三年400萬元，年利率為12，建設期內利息只計息不支付，計算建設期貸款利息。,調節稅,預備費,利息,解：在建設期，各年利息計算如下：,84,第三章工程計價依據,85,3.1工程造價計價依據的構成,86,3.1工程造價計價依據的構成,1、含義計算和確定工程造價的各類基礎資料的總稱。2、種類工程定額施工定額、預算定額、概算定額、概算指標與投資估算指標及費用定額；工程造價指數工程造價資料施工資源單價、工程單價（工料單價、綜合單價）,工程定額,造價資料,造價指數,87,3.2工程建設定額基本原理,88,3.2工程建設定額基本原理,1、定額的概念規定的數量標準確定的數量標準在正常生產條件下，完成單位質量合格的建筑安裝產品所需消耗的資源的數量標準。理解定額注意：1）定額是數量標準也是質量標準2）定額與一定的生產力水平相適應3）單位產品可大可小施工定額、預算定額、概算定額4）定額的消耗包括人材機三種,定額的特點,定額的概念,定額的分類,定額的作用,時間研究,工作研究,89,3.2工程建設定額基本原理,2、定額的特點科學性法令性和指導性相對穩定性和可變性自主性企業自主編制企業定額群眾性定額制定、執行要依靠群眾,定額的特點,定額的概念,定額的分類,定額的作用,時間研究,工作研究,90,3.2工程建設定額基本原理,3、定額的分類,定額的特點,定額的概念,定額的分類,定額的作用,時間研究,工作研究,機械產量定額,機械時間定額,產量定額,時間定額,按生產要素分,勞動定額,機械臺班使用定額,材料消耗定額,按編制程序和用途分,預算定額,概算指標,概算定額,施工定額,企業施工生產用,企業對外確定工程造價,設計單位設計概算,業主方投資估算,91,3.2工程建設定額基本原理,定額的特點,定額的概念,定額的分類,定額的作用,時間研究,工作研究,按主編單位和執行范圍分,行業部門定額,臨時定額,企業定額,地區統一定額,全國統一定額,按專業分,安裝工程定額,市政工程定額,仿古建筑及園林定額,建筑工程定額,按在清單計價中的作用,消耗量定額,企業定額,92,3.2工程建設定額基本原理,4、定額的作用1）施工作業計劃的制定,定額的特點,定額的概念,定額的分類,定額的作用,時間研究,工作研究,例：有140m3二磚混水外墻，由11人砌筑小組負責施工，產量定額為0.862m3工日，試計算其施工天數。,解（1）計算小組每工日完成的工程量工程量110.8629.48(m3)（2）計算施工天數施工天數1409.4814.77（取15天）即該混水外墻需15天完成。,93,3.2工程建設定額基本原理,4、定額的作用2）確定成本、資源使用和采購計劃,定額的特點,定額的概念,定額的分類,定額的作用,時間研究,工作研究,已知磚基礎定額如下所示，求完成140m3磚基礎的人、材、機成本和相應的資源采購數量？,94,3.2工程建設定額基本原理,5、工作研究將施工過程的分解施工過程工序操作動作動素例：鋼筋制作包含工序：平直鋼筋、鋼筋除銹、切斷鋼筋、彎曲鋼筋等彎曲鋼筋包含的操作和動作：操作：把鋼筋放到工作臺上固定鋼筋彎曲鋼筋放開旋鈕把彎好的鋼筋放到一邊；把鋼筋放到工作臺上包含的動作：走向鋼筋拿起鋼筋返回工作臺把鋼筋放好,定額的特點,定額的概念,定額的分類,定額的作用,時間研究,工作研究,95,3.2工程建設定額基本原理,6、時間研究對象：勞動者整個生產過程中消耗的工作時間方法：對勞動者消耗的時間進行科學的劃分、歸納結果：區分出確定定額時間和非定額時間目的：采取技術和組織措施，消除產生非定額時間的因素，以充分利用工作時間，提高工作效率,定額的特點,定額的概念,定額的分類,定額的作用,時間研究,工作研究,96,3.2工程建設定額基本原理,6、時間研究1）工人工作時間分解,定額的特點,定額的概念,定額的分類,定額的作用,時間研究,工作研究,工人工作時間,休息時間,有效工作時間,不可避免的中斷時間,準備與結束時間,基本工作時間,輔助工作時間,多余或偶然的工作時間,停工損失時間,違反勞動紀律時間,施工本身造成的停工時間,非施工本身造成的停工時間,定額時間,損失時間,97,3.2工程建設定額基本原理,6、時間研究2）機械工作時間分解,定額的特點,定額的概念,定額的分類,定額的作用,時間研究,工作研究,機械工作時間,必須消耗的時間(定額時間),損失時間(非定額時間),有效工作時間,不可避免的無負荷工作時間,不可避免的中斷時間,多余和偶然的工作時間,停工時間,違背勞動紀律時間,正常負荷下的工作時間,與工藝過程有關的不可避免中斷時間,與機器有關的不可避免的中斷時間,施工本身造成的停工時間,非施工本身造成的停工時間,低負荷下工作時間,有根據地降低負荷下的工作時間,工人的休息時間,98,3.3施工定額,99,3.3施工定額,1、概述1）概念施工定額是施工企業直接用于建筑安裝工程施工管理的一種定額。它是以同一性質的施工過程或工序為測定對象，確定建筑筑安裝工人在正常的施工條件下，為完成一定計量單位的某一施工過程或工序所需人工、材料和機械臺班等消耗的數量標準。2）組成根據工程性質不同，施工定額可分為勞動定額、材料消耗定額和機械臺班使用定額三部分。,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,100,3.3施工定額,2、勞動定額1）含義反映建筑產品生產中活勞動消耗數量的標準。是指在正常的施工（生產）技術組織條件下，為完成一定數量的合格產品或完成一定量的工作所預先的必要的活勞動消耗量。2）表現形式勞動定額按其表現形式的不同，可分為時間定額和產量定額兩種。,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,101,3.3施工定額,2、勞動定額3）時間定額時間定額是指某種專業、技術等級的工人班組或個人，在合理的勞動組織、合理的使用材料和施工機械同時配合的條件下，完成單位合格產品(如m、m2、m3、t、根、塊)所必需消耗的工作時間。包括準備與結束時間作業時間個人生理需要休息放寬時間。作業時間=基本作業時間+作業寬放時間,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,102,3.3施工定額,2、勞動定額3）時間定額時間定額的表達方式計量單位：工日（八小時計算）一般可按下面兩個公式進行計算,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,個人,班組,103,3.3施工定額,2、勞動定額3）時間定額例現測定一磚基礎墻的時間定額，已知每m3砌體的基本工作時間為140工分，準備與結束時間、休息時間、不可避免的中斷時間占時間定額的百分比分別為：5.45、5.84、2.49，輔助工作時間不計，試確定其時間定額和產量定額。,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,104,3.3施工定額,2、勞動定額3）產量定額產量定額是指在合理的勞動組織，合理的使用材料以及施工機械同時配合的條件下，某種專業、技術等級的工人或班組，在單位時間內所完成的質量合格產品的數量。計量單位：m、m2、m3、t、塊、件等表示方式,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,個人,班組,105,3.3施工定額,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,例：1m3磚基礎的勞動定額,時間定額,產量定額,106,3.3施工定額,勞動定額的應用某抹灰班組有13名工人，抹某住宅樓混砂墻面，施工25天完成任務，已知每工產量定額為10.2m2/工日。試計算抹灰班應完成的抹灰面積。總工日數1325325工日抹灰面積10.23253315m2,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,107,3.3施工定額,3、材料消耗定額材料消耗定額是指在合理使用和節約材料的條件下，生產單位質量合格的建筑產品所必須消耗一定品種、規格的建筑材料、半成品、構件、配件、燃料、周轉性材料的攤銷以及不可避免的損耗量等的數量標準。建筑材料在施工生產中的地位。占工程造價6070,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,108,3.3施工定額,3、材料消耗定額1）實體性消耗材料它是指在建筑工程施工中，一次性消耗并直接構成工程實體的材料。如磚、瓦、砂、石、鋼筋、水泥等。非周轉性材料的消耗量由材料消耗凈用量、材料損耗量兩部分組成材料消耗量=材料凈耗量+材料損耗量材料損耗率=材料凈耗量/材料消耗量材料消耗量=材料凈耗量/（1-材料損耗率）,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,109,3.3施工定額,計算思路:將磚和縫形成一個整體塊，計算整體塊的數量100m2塊料面層材料消耗量的計算,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,110,3.3施工定額,1m3砌體磚用量的計算標準磚按24011553,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,1m2平面的磚的塊數,1m長所砌磚的道數,111,3.3施工定額,半磚墻12墻,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,半磚墻18墻,半磚墻24墻,112,3.3施工定額,一磚半墻37墻,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,二磚墻,113,3.3施工定額,各類砌體形式的磚和砂漿凈用量表,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,114,3.3施工定額,3、材料消耗定額2）周轉性材料周轉性材料是指在工程施工過程中，能多次使用，反復周轉的工具性材料、配件和用具等，如擋土板、模板和腳手架等。周轉性材料需要計算其攤銷量。,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,115,3.3施工定額,以模板為例分析,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,第一次,破損,修補,第二次,破損,修補,最后一次,破損,修補,廢板回收,1、使用n次,2、修補n1次,3、一共使用板材,第一次凈用量每次修補使用板材量,4、平均每次修補量,總修補使用模板量除以使用次數,5、平均每次周轉量,第一次凈用量分攤，修補量分攤,116,3.3施工定額,周轉性材料攤銷量的計算一次使用量=每計量單位混凝土構件的模板接觸面積每平方米接觸面積模板量（1+制作和安裝損耗率）損耗量=一次使用量（周轉次數-1）損耗率/周轉次數損耗率=平均每次損耗量周轉次數,117,案例,某工程搗制鋼筋混凝土獨立基礎，模板接觸面積為50m2，查表可知一次使用模板每10m2需用板材0.36m3，方才0.45m3，模板周轉次數6次，每次周轉損耗率16.6%，支撐周轉9次，每次周轉損耗率為11.1%，試計算混凝土模板一次需用量和施工定額攤銷量（不考慮回收折價率）。,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,118,3.3施工定額,4、機械臺班使用定額機械臺班定額是指在正常的施工（生產）技術組織條件及合理的勞動組合和合理的使用施工機械的條件下，生產單位合格產品所必須消耗的一定品種、規格施工機械的作業標準。內容：準備與結束時間基本作業時間輔助作業時間工人休息時間。計量單位：臺班（每一臺班按照8小時計算）分為時間定額和產量定額兩種表現形式,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,119,3.3施工定額,1）機械時間定額,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,個人,班組,個人,班組,2）機械產量定額,120,案例機械臺班定額的計算,用6t塔式起重機吊裝某種混凝土構件，由一名吊車司機、7名安裝起重工、2名電焊工組成的小組共同完成。已知機械臺班產量定額為40塊，試求吊裝每一塊構件的機械時間定額和人工時間定額。,概述,勞動定額,材料消耗定額,機械使用定額,121,3.4預算定額,122,3.4預算定額,1、概述預算定額是指在正常合理的施工條件下，規定完成一定計量單位的分項工程或結構構件所必須的人工、材料和施工機械臺班以及價值貨幣表現的消耗數量標準。預算定額與施工定額的區別,概述,單位估價表,預算定額應用,123,3.4預算定額,概述,單位估價表,預算定額應用,單位：10m3,124,3.4預算定額,1）直接套用當施工圖紙的分部分項工程內容與所選套的相應定額項目內容相一致時，應直接套用定額項目。已知采用M5水泥砂漿砌筑磚基礎200m3。試確定預算價值。解：從建筑工程預算定額目錄中，查出磚基礎的定額項目3-1，通過判斷可知，砌筑磚基礎分項工程內容與定額規定相一致，即可直接套用定額。從定額表中查得砌筑磚基礎的定額基價為1461.08元磚基礎工程預算價值=1461.08200/1029221.60元,概述,單位估價表,預算定額應用,125,3.4預算定額,1）直接套用,概述,單位估價表,預算定額應用,單位：10m3,工程量已算：200m3,算價,數量：20,29221.604909.8020711.60249.401849.601501.20,126,3.4預算定額,2）定額換算當施工圖紙設計的分部分項工程與預算定額所選套的定額項目內容不完全一致時，如定額規定允許換算，則應在定額范圍內進行換算，套用換算后的定額基價。當采用換算后定額基價時，應在原定額編號右下角注明“換”字，以示區別。()換或()換,概述,單位估價表,預算定額應用,127,3.4預算定額,2）定額換算