合 同 審 查 意 見 書-審查編號 合同名稱：XXXX合同合同編號：XXXXX送審人：送審單位名稱/個人姓名送審時間：年/月/日一、出具合同審查意見書的主要法律依據合同審查人應當將本次合同審查的主要法律依據予以列明，并注明簡稱，方便下文引用。該部分內容同時可作為送審人獨立判斷之參考。如：1、中華人民共和國民法通則（下稱民法通則）2、中華人民共和國合同法（下稱合同法）2、 合同審查的目的和方向說明送審人請求合同審查人進行合同審查的目的，以及合同審查人的審查方向及審查的主要內容。合同主體是否適格、合同內容是否合法有效、意思表示是否真實、合法權益是否得到充分保護、合同的形式是否合法、完備等。三、合同審查遵循的基本原則不同類型的合同應遵循不同的審查原則進行審查，一般包括如下原則：（1） 合法性原則包括合同主體、內容和形式的合法性，即：合同的當事人必須具備與簽訂合同相應的民事權利能力和民事行為能力；合同約定的具體內容不違反法律、法規的強制性規定；合同訂立的形式符合法律、法規的要求。（二）真實性原則即合同是當事人真實意思的表示，非為合同一方欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解下所為或合同當事人惡意串通所為。（三）完備性原則按照合同的性質，確定合同條款有無遺漏，各條款內容是否具體、明確、切實可行。避免因合同條款不全和過于簡單、抽象、原則，給履行帶來困難，為糾紛埋下隱患。（四）規范性原則審查合同的文字是否規范，確定合同中是否存在前后意思矛盾、詞義含糊不清及容易引起誤解、產生歧義的語詞，確保合同的文字表述準確無誤。（五）公平原則合同當事人應當遵循公平的原則確定各方的權利義務、衡平合同當事人之間的權益。4、 合同的基本情況合同性質為使懷化市鐘坡山國家公園多功能化，豐富市民休閑娛樂生活，在不影響公園景觀的前提下引進大型游樂設施，經懷化市鐘坡山國家森林公園（以下簡稱甲方）與懷化市吉祥游樂開發有限公司（以下簡稱乙方）雙方協商，甲方同意乙方在公園西大門廣場旁修建經營摩天輪、超級大擺錘、狂呼等大型游樂項目，為了明確甲乙雙方的權力和義務，現簽訂協議如下：（一）經營地點：懷化市鐘坡山國家森林公園西大門廣場旁，占地面積13畝，實際可用面積11畝，總投資3000萬元人民幣。二）租賃期限：25年（即從2014年11月30日至2039年11月30日），租賃期滿后，乙方欲繼續租賃，甲乙雙方需根據市場行情續簽合同。如乙方不繼續租賃，則乙方游樂場所有設施歸甲方所有。（三）場地租金及結算方式：租金每年10萬元人民幣，分四個季度繳納，每五年上漲百分之五。（四）甲方的權力和義務 1、甲方按合同規定收取乙方的租金，若乙方拖欠或拒不繳納租金，經甲方書面通知后仍然不繳納租金的，甲方有權單方解除租賃合同。2、 甲方負責乙方租賃場地的“三通一平”，確保游樂場外部交通暢通及場地平整，將乙方游樂場所需水、電接通至游樂場外，由乙方自行搭接雙方指定區域，確保乙方租賃的場地通水和通電，水電費由乙方按規定交納。3、 甲方協助乙方辦理工商、稅務、消防、環保、文化、衛生、公安、安監等部門所需的手續，費用由乙方負責。4、甲方負責銜接相關部門審查和批準乙方的經營項目，并對乙方的經營活動進行監督管理。5、在租賃期內，甲方不得同意他人在中坡公園內經營與乙方同類或相似的游樂項目。（五）乙方的權力和義務1、乙方應遵紀守法、遵守公園的規章制度，文明經營，并服從有關部門的管理，不得從事違法行為，否則出現的一切后果由乙方自行承擔。2、乙方應按時繳納租金和稅金。3、乙方應做好經營場所的衛生保潔工作，所清掃的垃圾應堆放到指定的位置，生活污水不準直接排入游樂場外。4、乙方應做好用電防護和治安以及安全生產等工作。乙方在經營過程中所產生的安全事故由乙方負責，與甲方無關。5、乙方應按甲方指定的經營地點及經甲方批準的經營項目進行合法經營，不得隨意更改。如政府因政策的變動需對公園進行拆遷或重新規劃的，在合同期未滿的情況下，甲方應按相關拆遷政策補償乙方的損失。（六）違約責任1、乙方應按時及時繳納租金，在甲方書面催促后，乙方仍不繳納租金的，視為乙方違約，乙方應承擔違約責任。2、乙方未經甲方同意，在租賃期限內不得單方解除租賃合同。乙方因自身原因單方解除合同給甲方造成經濟損失的，乙方應承擔賠償責任。3、乙方在游樂場建設和經營期間，如因甲方“三通一平”設施不到位造成工期延誤和經營損失，由甲方承擔賠償責任或相應減少租賃費用。4、甲方不得允許他人在公園內經營與乙方同類或相似的游樂項目，中坡公園內如果有人經營與乙方同類或相似的游樂項目，視為甲方違約，甲方須賠償乙方的經濟損失。5、甲方應積極配合乙方辦理工商、稅務、消防、環保、文化、衛生、公安、安監等部門所需的手續，若因甲方的原因導致乙方無法辦理以上手續，并造成乙方不能正常經營的，甲方應承擔違約責任，賠償乙方的經濟損失。6、甲方未經乙方同意，不得單方解除租賃合同。甲方單方解除合同的，應賠償乙方的經濟損失（包括直接經濟損失和間接經濟損失）。7、因政府政策變動或重新規劃等原因，需對乙方的游樂園進行拆遷的，甲方應按國家規定的拆遷標準對乙方進行補償。（七）、本合同一式三份，甲乙雙方各持一份，其余一份送至相關部門。合同自雙方簽字或蓋章之日生效。（一）合同性質（二）合同當事人（三）合同當事人主要權利與義務五、合同存在的主要問題及法律依據根據相關的法律規定以及合同的具體情況，分類說明合同存在的問題。一般應當從以下幾方面進行歸納：（一）意思表示真實性與準確性（二）合同條款完備性（三）合同文意表達規范性與準確性（三）合同形式適合性（四）合同條款合法性與有效性（一）、根據合同法第213條規定：“租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付方式、租賃物維修等條款。”由此可見，要成立租賃合同，須具備法律規定的主要條款。本合同在合同內容上對于租賃物的用途沒有明確規定范圍，合同法對不同的場地用途有不同的規定，不同的場地用途也會產生不同的法律后果，為了避免以后會產生不必要的糾紛，必須在合同的主要內容里面明確規定場地用途。（二）、本合同租賃期限為25年，我們認為是不妥的。合同法第215條規定：“租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。”第214條對租賃期限作了最高限制即不得超過20年，超過20年的部分無效。同時還規定：“租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。”對于租賃期限，另有一種觀點。他們認為：鑒于場地必須依附于土地而存在，因此場地租賃實際是一種土地使用權的租賃，根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第28條規定：土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。1999年生效的土地管理法將國有土地租賃規定國有土地有償使用的方式之一，但沒有給出明確的定義。1999年7月，由國土資源部印發的規范國有土地租賃若干意見中，再次為國有土地租賃做出新的定義，即“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。”同時該規范國有土地租賃若干意見明確規定只有原有建設用地因發生土地轉讓、場地出租、企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。從以上相關法規規定可以看出，場地租賃實際上是導致土地使用權租賃的原因之一，因此，場地租賃期限應當受到土地租賃期限的約束。根據規范國有土地租賃若干意見有關規定：土地租賃期限分為兩種，對于短期使用或者用于臨時建筑物的土地應實行短期租賃，短期租賃一般不超過5年，對需要進行地上建筑物、構筑物建設后長期使用的土地，應實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但租賃期限不得超過法律規定同類用途土地出讓最高年限。城市房地產管理法第3條明確規定：“國家依法實行國有土地有償、有限期使用制度”。第13條規定：“土地使用權出讓最高年限由國務院規定。”根據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例(1990年5月19日國務院第55號令發布)第12條規定：“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(1)居住用地70年;(2)工業用地50年;(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;(4)商業、旅游、娛樂用地40年;(5)綜合或者其他用地50年。根據以上規定，場地租賃合同根據涉及不同用地的性質，租賃期限可以大大超過20年的期限。正是由于上述相關法律法規規定的不統一，導致在實踐中當事人在訂立合同時無所適從，容易產生糾紛，產生糾紛后也不利于解決。但是根據我國法律層級效力的相關規定，我們建議在現行法律框架下，最好依照合同法的規定，以20年為限。（3） 、合同中甲方權利義務第一條與違約責任第六條矛盾。合同規定：甲方按合同規定收取乙方的租金，若乙方拖欠或拒不繳納租金，經甲方書面通知后仍然不繳納租金的，甲方有權單方解除租賃合同。而違約責任中第六款約定：甲方未經乙方同意，不得單方解除租賃合同。甲方單方解除合同的，應賠償乙方的經濟損失（包括直接經濟損失和間接經濟損失）。根據合同法第227條規定：“承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”所以違約責任第六條應該去掉。（4） 、違約責任規定不詳細。合同法第一百零七條規定：“當事人一方不能履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任”。第一百一十四條第一款規定：“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。”根據以上規定，為了很好的維護當事人的合同權利，為了明確雙方當事人違約責任，為了保障一方違反合同約定的情況下能夠及時挽回損失，建議貴公司在租賃合同中列明雙方違約的責任，同時也區別約定違約金的計算方式或方法。（五）、合同內容格式不嚴謹，條款不清晰，雙方投保范圍不明確，合同中缺乏合同的解除條件、免責條款、對爭議的處理以及合同生效時間的約定。6、 合同的審查修改意見基于以上分析，我們認為貴公司送審合同需要作較大修改與完善，為了更好的維護貴公司的利益，我們建議貴公司根據我們的建議重新擬定合同。根據存在的問題，提出針對性的修改意見。鑒于合同審查人大多數情況下并未參與送審合同的起草及談判，合同的審查屬于書面審查，因此該意見屬于初步的、原則性、指導性和提示性意見。7、 需要說明的幾個問題（非必備內容）在合同審查中發現的與送審人權益有關的其他問題，雖已超出合同審查的范圍，但合同審查人依然應當予以說明，提醒送審人注意或完善。（一）合同的起草是一項系統工程，是一門獨立的學科，有其自身的規律和原則，必須符合民法解釋學和合同解釋學的一般原理。我們的上述修改僅是在貴司使用合同版本基礎上的微調，與原合同相比較對貴司權利的保護更為合理和完善。需要強調的是，修改后的合同與我們直接起草的合同仍然有一定的差距。（二）依據貴司介紹的情形來看，我們認為貴司應當建立相應的標準合同版本，以方便執行并抵御法律風險；在合同的簽訂中應當建立合理和高效的合同評審制