珠海房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)分析報(bào)告 1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快及我國(guó)加人WTO,我市的房地產(chǎn)業(yè)必將介入到世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境中,我們應(yīng)借鑒國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和模式,吸納國(guó)外先進(jìn)的管理和銷售經(jīng)驗(yàn),結(jié)合我國(guó)、我市的具體情況，加快房地產(chǎn)發(fā)展的新步伐，走適合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路。 綜合判斷，2002年以來(lái)珠海房地產(chǎn)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，其主要影響因素： 一是我國(guó)加入世貿(mào)組織后，更加開放和多元化的市場(chǎng)為珠海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拓展了空間，也為珠海房地產(chǎn)發(fā)展注入新的活力。而且，自從我國(guó)加入世貿(mào)組織以來(lái)，帶來(lái)的正面效應(yīng)明顯大于負(fù)面影響。同時(shí)，珠海房地產(chǎn)也隨著加入世貿(mào)組織變得更為有利。 二是國(guó)家出臺(tái)的刺激房地產(chǎn)的銷售額的政策力度較大，近年來(lái)多次降低儲(chǔ)蓄存款利率，放寬按揭貸款手續(xù)。恢復(fù)征收存款利息個(gè)人所得稅，增加城鎮(zhèn)低收入者和公職人員工資，積極培育城鎮(zhèn)住房消費(fèi)熱點(diǎn)，改革休假制度擴(kuò)大“假日消費(fèi)”，建立和完善社會(huì)保障制度等，其累積效應(yīng)正在逐漸發(fā)揮。 2003年，珠海房地產(chǎn)發(fā)展面臨的銷售局面基本穩(wěn)定。平穩(wěn)發(fā)展仍是珠海房地產(chǎn)運(yùn)行的主旋律：當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的亮點(diǎn)將進(jìn)一步增強(qiáng)，對(duì)擴(kuò)大需求、提高消費(fèi)者信心將起積極芒萬(wàn)丈 作用。住房政策的刺激和消費(fèi)者結(jié)構(gòu)升級(jí)的推動(dòng)下，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用將逐步增強(qiáng)。作為市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度是衡量該行業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)。 據(jù)珠海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)公布數(shù)據(jù)顯示，截止今年8月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值410.64億元，增長(zhǎng)12.4%，高出2004年0。3個(gè)百分點(diǎn)，也明顯高出全省平均水平1。6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到我市1996年以來(lái)的最高增速。 投資增長(zhǎng)較快，增速逐月提高。全年固定資產(chǎn)投資完成120.35億元，增長(zhǎng)14.8%，增幅比上年高出4.4個(gè)百分點(diǎn)，比全省平均水平高出2.3個(gè)百分點(diǎn)，在珠三角城市中增速排行第三位。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資37.03億元，增長(zhǎng)8.2%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部固定資產(chǎn)投資的比重超過(guò)30%。城中舊村改造工程全面鋪開，共完成投資27。05億元，超過(guò)整個(gè)房地產(chǎn)投資的70%，成為我市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。 16月，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入78.29元（按新口徑計(jì)算），比上年同期增長(zhǎng)7.4%。可支配收入增加的原因主要一方面是工薪收入的增加崗位津貼和通訊補(bǔ)貼以及少數(shù)單位推行車改，發(fā)放汽車補(bǔ)貼導(dǎo)致工薪收入明顯增加；另一方面是財(cái)產(chǎn)性收入的增加，主要是利息收入和出租房屋收入大幅增加。 所以珠海經(jīng)濟(jì)從總體上來(lái)看有所加溫。 隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)及各種促銷政策、措施的實(shí)施，住宅銷售依然活躍。二手房交易尤為明顯，成交量再創(chuàng)歷史新高，據(jù)房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2004年112月份共成交6282宗，面積達(dá)到658233平方米，今年18月份，我市二手房交易辦證3939宗，比去年同期增加6.9%。 2.政府宏觀政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供助力 首先是江珠高速公路、廣珠鐵路、珠三角城際高速輕軌、港珠澳大橋等項(xiàng)目的實(shí)施，將使珠海從一個(gè)邊緣城市連接成一個(gè)中心樞紐城市。而且珠海又處于港珠澳大橋的咽喉地帶，正如董建華先生們?cè)诨浉酆献鲿?huì)議所說(shuō)的：打造“大珠三角經(jīng)濟(jì)圈。” 中國(guó)國(guó)際跨國(guó)公司研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張笑宇說(shuō)： 一，珠海是珠三角中心城市之一，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，和境外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系密切； 二，珠海的地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人。廣東省常務(wù)副省長(zhǎng)湯炳權(quán)說(shuō)，珠海作為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，毗鄰港澳，交通方便，城市基礎(chǔ)設(shè)施良好，優(yōu)美的城市環(huán)境得到國(guó)內(nèi)外的廣泛認(rèn)同和贊譽(yù)。 所以，珠海將成為直接受惠的城市。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)珠海將是香港、澳門、深圳、上海、北京、廣州的地產(chǎn)大鱷前來(lái)珠海考察、圈地。如：新鴻基地產(chǎn)、南國(guó)奧園、嘉華集團(tuán)、遠(yuǎn)大集團(tuán)、金地集團(tuán)、中關(guān)村等。 我們就對(duì)CEPA的實(shí)施、港珠澳大橋?qū)嵸|(zhì)性籌備、廣珠鐵路招標(biāo)等等，這將使珠海面臨種種新的機(jī)遇。而面對(duì)這些，人們對(duì)珠海樓市的期望值是否有所上升呢？此次調(diào)查結(jié)果表明，有42%的被訪者認(rèn)為珠海未來(lái)兩年的樓市價(jià)格可能會(huì)升，而33%的被訪者認(rèn)為珠海未來(lái)兩年的樓市價(jià)格可能會(huì)升，而面對(duì)樓市的越來(lái)越好，有52%的人表明會(huì)投資置業(yè)，從以上可以顯示出人們對(duì)珠海樓市的未來(lái)發(fā)展抱有很大的信心。 第二是城市西進(jìn)，使原本舉步不前的珠海經(jīng)濟(jì)又開始邁出新的步伐。為增加了珠海的流動(dòng)人口和投資者作出杰出的貢獻(xiàn)。同時(shí)，也為珠海 的房地產(chǎn)升溫添了一把火。 第三是東區(qū)規(guī)劃為高新技術(shù)基地和大學(xué)園區(qū)，為珠海留住和吸引了一大批高新技術(shù)人才，而這批高新技術(shù)人才都具有購(gòu)買能力。 第四是入戶的政策放寬，由“業(yè)主”放寬到全家，為購(gòu)房者解決了許多實(shí)際問(wèn)題；房改房的土地轉(zhuǎn)讓金免收，促使大量的房改房的土地上市。其次，契稅的高低、按揭保險(xiǎn)費(fèi)降低用貸款年限成數(shù)放寬，使交易雙方都不同程度受益。98年以來(lái)我市從福利分房改成貨幣分房使我市機(jī)關(guān)事業(yè)單位和部分企業(yè)的員工涌躍購(gòu)房，同時(shí)，也使一些有幾套房的投資者大量放盤，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)的新步伐。 第五是珠海的城中的舊村改造，為珠海提供了許多品質(zhì)優(yōu)良的樓盤，讓珠海換上了一套新裝。為“喜新厭舊”者提供了購(gòu)房契機(jī)。同時(shí)，二次置業(yè)者和回遷房大量放盤入市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)推動(dòng)力也不可估量。 第六是珠海的定位旅游城市，徹底的改變了珠海的投資環(huán)境和居住環(huán)境，使許多海外華僑、港、澳同胞、臺(tái)胞等外地投資者和創(chuàng)業(yè)者來(lái)珠海投資購(gòu)房。 3.專家對(duì)宏觀市場(chǎng)的分析 顧云昌：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展發(fā)生了很大的變化，一方面經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)致居住房地產(chǎn)變化，另一方面居住房地產(chǎn)的發(fā)展反過(guò)來(lái)影響經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在住宅建設(shè)、房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，住房制度改革了人們的理念，改變了人們消費(fèi)的觀念。改變了人們財(cái)產(chǎn)的觀念。陳勁松：深圳世聯(lián)董事長(zhǎng) 陳勁松：我在賣房子的過(guò)程中深切體驗(yàn)到，中國(guó)需要穩(wěn)定。有這么多問(wèn)題，它怎么這么穩(wěn)定呢？是因?yàn)榉康禺a(chǎn)，按揭20年，就保穩(wěn)定這個(gè)基礎(chǔ)是這么來(lái)的。 王明賢：建筑評(píng)論家 王明賢：過(guò)去這100年，我覺(jué)得有一個(gè)最重要的事就是現(xiàn)代建筑運(yùn)動(dòng)，從20世紀(jì)初開始的現(xiàn)代建筑運(yùn)動(dòng)，把整個(gè)世界的城市建筑全改變了，我們的居住狀況就處在這種背景下。 楊孫西：香江國(guó)際集團(tuán)董事長(zhǎng) 楊孫西：現(xiàn)在香港的房地產(chǎn)價(jià)格開始回到一個(gè)比較合理的價(jià)位，但是跟內(nèi)地的房地產(chǎn)比較，價(jià)錢還是比較高，所以在最近一些年我們很多香港的投資和華僑在香港或海外賺到了錢，回國(guó)來(lái)置業(yè)，就應(yīng)該讓海內(nèi)外的中國(guó)人能夠?qū)幼…h(huán)境、對(duì)中國(guó)的重要性有更深入的了解。海外幾千萬(wàn)的華人華裔會(huì)覺(jué)得他們除了有海外的家，還應(yīng)該在自己祖先所在的地方建立一個(gè)美好的家園。這也是我們這些在國(guó)內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)的人的一個(gè)理想，就是要為海內(nèi)外的中國(guó)人提供一個(gè)最好的居住環(huán)境。 面對(duì)較旺的市場(chǎng)要求，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)該對(duì)我市的房產(chǎn)消費(fèi)潛力增強(qiáng)信心，在提高樓盤整體素質(zhì)的同時(shí)，應(yīng)細(xì)化市場(chǎng)調(diào)查。針對(duì)不同階層的消費(fèi)者，推出新的戶型、配套、材料，盡可能在價(jià)位、居住條件、空間利用、小區(qū)配套上，為購(gòu)房者提供更為細(xì)致、舒適和貼心的服務(wù)，這樣產(chǎn)品才能具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力。 4、珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程 （1）19911993年；地產(chǎn)熱 商品房竣工面積、銷售面積逐年上升，房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，92年下半年至93年上半年，達(dá)到峰頂。拱北、吉大、香洲、檸溪房?jī)r(jià)躍升到4000元左右，部分拱北外銷高層住宅，創(chuàng)出7000多元的歷史天價(jià)。 （2）19941996年：治理整頓 供應(yīng)量及價(jià)格出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)低迷不振，交投稀少，新開發(fā)項(xiàng)目寥寥無(wú)幾。 （3）1997年：復(fù)蘇期 96年底97年初總體價(jià)格到達(dá)谷底，但供應(yīng)量及成交量出現(xiàn)上升跡象。富和新城、富豪花園、海濱花園等項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)理想，引致投資增加，市場(chǎng)升溫。 （4）19982000年：上升期間 供應(yīng)量訊速增長(zhǎng)，成交量翻番，不同類型物業(yè)價(jià)格百花齊放，部分價(jià)格企穩(wěn)。海景樓價(jià)高、前山、市郊樓價(jià)低。 （5）20002003年：調(diào)整期 受政府政策影響，新開發(fā)樓盤的建設(shè)及銷售受到限制，市場(chǎng)懷手欞供應(yīng)集中在舊盤及城中村改造項(xiàng)目上；二手房交易呈量增價(jià)減的狀況。 5.幾大區(qū)域新建樓宇房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 拱北：供應(yīng)量少，主要消化積壓空置房及二手房，價(jià)格從然來(lái)的20004000元/平方米上漲400015000元/平方，租金也由然來(lái)的4000元/月上漲到現(xiàn)在15000元/月就是一房一廳在最峰可以租4000元/月相當(dāng)于2003年的3房的租金。所以很多投資者都比較看好拱北這個(gè)旺地。拱北米蘭麗都的商鋪炒到40000元/平方米。海灣半山預(yù)估起價(jià)也要8000元/平方米。華發(fā)國(guó)際花園均價(jià)5500元/平方，排隊(duì)搶購(gòu)的熱鬧景象。 夏灣：97年以來(lái)開發(fā)進(jìn)進(jìn)入高潮，人氣逐漸旺盛，樓價(jià)穩(wěn)步價(jià)格：25003000元/平方。夏灣的恒泰河庭也示弱價(jià)格也在4000起。與然來(lái)的2500相比上漲了1500元/平方。春澤名園也漲6000元平方米。中珠豪庭漲至5000元。 吉大：供應(yīng)不多，消化較快，中檔樓宇供應(yīng)量少，價(jià)格30004000元/平方。世航洛瑞比利由去年的4400元上漲到現(xiàn)在的6500元平方上漲了將近2000元。 老香洲：老城區(qū)改造提供樓盤小區(qū)少，質(zhì)素一般，高層多，但配套方便，價(jià)格33007800元/平方。華南名宇回遷房也售價(jià)4000元每平方米。 檸溪：中檔住宅，多層住宅多，近年來(lái)供應(yīng)量主要集中在檸溪西路及迎賓北路開發(fā)，二手市場(chǎng)活躍，價(jià)格25005000元/平方米。嶺南世家、錦繡檸溪、御龍山莊、均價(jià)都在3500元左右 新香洲：以體育中心為開發(fā)熱點(diǎn)，前景喜人，升值潛力大，目前仍是生活配套不足，價(jià)格23005300元/平方米。新香洲的五洲花城從2004年4000元/平方上升到現(xiàn)在的5300元每平方米。 前山：低價(jià)多層住宅居多，少量高層爛尾，價(jià)格20004800元/平方米；漾湖名居售價(jià)在本公司前幾天以3800元售出一套三樓看前山河的毛坯房。 南屏的華發(fā)新城是珠海有名的大社區(qū)和高尚小區(qū)。因小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)好曾被評(píng)為珠海最有影響的兩大社區(qū)。 唐家擁有李嘉誠(chéng)名下的海怡灣畔和旭日灣花園（被評(píng)為國(guó)際名居獎(jiǎng)）高爾夫山莊等高尚小區(qū)和別墅。 海景：多為高層，分一線海景及二線海景，價(jià)格600018000平方米。 6市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) （1） 品牌化 營(yíng)銷大師科特勒的定義是“品牌是一種你賦予公司或產(chǎn)品的獨(dú)有的、可視的、情感的、理智的文化的形象”中房集團(tuán)公司總經(jīng)理殷友田先生說(shuō)：“房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌的競(jìng)爭(zhēng)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)、專業(yè)化程度的競(jìng)爭(zhēng)、科技含量的競(jìng)爭(zhēng)”。已經(jīng)在天津、濟(jì)南等城市復(fù)制“陽(yáng)光100”品牌的范圍中談到品牌建設(shè)時(shí)說(shuō)：“社會(huì)分工的日益精細(xì)化使房地產(chǎn)企業(yè)愈發(fā)具備整合、共享、提升資源的能力，產(chǎn)品在很多地方是模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化的，但是核心是品牌，品牌聚焦的目標(biāo)客戶群體即使在全國(guó)也是一致的”。隨著越來(lái)越多境外地產(chǎn)公司到我市擴(kuò)展，在未來(lái)