河南省2015年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房屋征收估價(jià)的相關(guān)規(guī)定考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理工作和繼續(xù)教育培訓(xùn)工作分別由_負(fù)責(zé)。A建設(shè)部、國土資源部B建設(shè)部行政主管部門、土地行政主管部門C人事部、房地產(chǎn)行政主管部門D建設(shè)部、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì) 2、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于_萬元。A536B549C557D8163、在房地產(chǎn)估價(jià)中，長期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是_。A過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來仍然存在B市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料C房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)D政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格 4、按照廢物的危害狀況，可分為。A：城市垃圾、工業(yè)固體廢物、農(nóng)業(yè)廢棄物和放射性固體廢物B：有機(jī)廢物和無機(jī)廢物C：顆粒狀廢物、粉狀廢物、塊狀廢物和泥狀廢物(污泥)D：有害廢物和一般廢物E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于_。A經(jīng)營成本B物業(yè)檔次C業(yè)主目標(biāo)收益要求D同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系 6、關(guān)于城市規(guī)劃的下列表述中，不正確的是_。A城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排B城市規(guī)劃經(jīng)過法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)土地利用和建設(shè)活動(dòng)，都必須按照城市規(guī)劃進(jìn)行C城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域D城市規(guī)劃管理是對(duì)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃進(jìn)行管理，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施 7、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為萬元。A：75.00B：75.60C：83.60D：86.00E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8、建筑物凈收益=建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。A：建筑物重置價(jià)B：建筑物現(xiàn)值C：土地價(jià)格D：房地產(chǎn)價(jià)格E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 9、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時(shí)，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產(chǎn)，如果達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由裁決。A：A市房地產(chǎn)管理部門B：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門C：A市房屋拆遷管理部門D：A市人民政府E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 10、對(duì)于開發(fā)-持有-出租-出售模式和購買-持有-出租-出售模式來說，兩者的共同點(diǎn)是。A：現(xiàn)金流入都包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入B：現(xiàn)金流入都包括銷售收入和銷售稅費(fèi)C：現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)和裝修費(fèi)用D：現(xiàn)金流出都包括購買成本、購買稅費(fèi)、裝修費(fèi)用和運(yùn)營成本E：借款合同11、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。A：使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格B：使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格C：使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格D：依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 12、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬m2，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬m2，恢復(fù)施工的面積為200萬m2。該城市2010年商品住房新開工面積是_萬m2。A500B700C800D1000 13、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈_波動(dòng)的趨勢(shì)。A向下B平穩(wěn)C不穩(wěn)定D向上14、在辦理房屋登記時(shí)，房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)不屬同一人且原因不明的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)。A：辦理預(yù)告登記B：辦理更正登記C：辦理異議登記D：不予辦理登記E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，空置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的。(2005年試題)A：第一階段B：第二階段C：第三階段D：第四階段E：借款合同 16、下列關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說法，錯(cuò)誤的是_。A任何估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘B對(duì)已消失的房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解C實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況D拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可 17、下列對(duì)要約的理解有誤的是_。A要約是指希望與他人訂立合同的意思表示B要約內(nèi)容應(yīng)具體明確，即表達(dá)出訂立合同的意思C要約是當(dāng)事人訂立合同的預(yù)備行為，當(dāng)事人仍處于訂約的準(zhǔn)備階段D要約應(yīng)表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束 18、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是。A：房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B：房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C：房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D：房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積E：借款合同 19、某類房地產(chǎn)平均售價(jià)，2003年1月初為4500元/m2，2003年12月初為4000元/m2，則其價(jià)格的逐月變動(dòng)率為_。A-1.07%B-0.98%C-1.14%D-1.04% 20、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價(jià)款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價(jià)款于半年后一次付清。5個(gè)月后，該住房價(jià)格上漲為400萬元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責(zé)任價(jià)款是_萬元。A96B104C140D166 21、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2。現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2；理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))為_元/m2。A552B3519C4293D4845 22、對(duì)無房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房價(jià)收入比在倍以上。A：4B：5C：6D：7E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章23、房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括子市場(chǎng)。(2005年試題)A：租賃B：銷售C：保險(xiǎn)D：抵押E：借款合同 24、有限責(zé)任制房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)組織形式中，出資人以其出資額為限承擔(dān)法律責(zé)任，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以其對(duì)其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。A：出資額B：注冊(cè)資本C：部分財(cái)產(chǎn)D：全部財(cái)產(chǎn)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、一臨街深度22.86m(即75英尺)，臨街寬度30m的矩形土地，其所在區(qū)段的路線價(jià)(土地單價(jià))為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨(dú)、累計(jì)和平均深度價(jià)格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價(jià)為_。A452.63萬元B75.44萬元C339.47萬元D377.19萬元二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)出讓，表述正確的是。A：土地使用權(quán)出讓由國家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)B：經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，擁有土地所有權(quán)C：土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)，包括地下埋藏物在內(nèi)D：土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書E：集體土地不經(jīng)征收(成為國有土地)不得出讓 2、房地產(chǎn)權(quán)屬登記信息查詢對(duì)查詢機(jī)構(gòu)的要求包括_。A建立房屋權(quán)屬登記信息查詢制度B更新查詢信息C及時(shí)提供查詢D指定專人負(fù)責(zé)查詢工作E不得擅自擴(kuò)大查詢范圍3、下列屬于普通股股東權(quán)利的有_。A有限的表決權(quán)B股票的轉(zhuǎn)讓權(quán)C對(duì)公司剩余財(cái)產(chǎn)的分配權(quán)D對(duì)公司事務(wù)的質(zhì)詢權(quán)E要求贖回權(quán) 4、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20%，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（）萬元。A16B18C20D225、對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的分析。A：需求B：供給C：競爭D：市場(chǎng)占有率E：借款合同 6、自2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購買90及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到。A：1B：2C：3D：4E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括_。A開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批B規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批C規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批D核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證E核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書 8、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是_。A個(gè)人所有的營業(yè)用房B軍隊(duì)出租的房產(chǎn)C學(xué)校興辦的工廠D企業(yè)辦的各類學(xué)校自用的房產(chǎn) 9、下列關(guān)于定額計(jì)價(jià)方式與工程量清單計(jì)價(jià)方式差別的表述中，正確的是_。A定額計(jì)價(jià)方式采用綜合單價(jià)形式，工程量清單計(jì)價(jià)方式采用總價(jià)形式B定額計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用合理低價(jià)中標(biāo)法，工程量清單計(jì)價(jià)方式投標(biāo)一般采用百分制評(píng)分法C定額計(jì)價(jià)方式是一種市場(chǎng)定價(jià)模式，工程量清單計(jì)價(jià)方式是一種政府定價(jià)模式D定額計(jì)價(jià)方式是在發(fā)出招標(biāo)文件后編制工程量清單，工程量清單計(jì)價(jià)方式是在招標(biāo)前由招標(biāo)人編制工程量清單 10、在存貨、有價(jià)證券等資產(chǎn)的市價(jià)低于成本時(shí)，相應(yīng)地減記資產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將減記金額計(jì)入當(dāng)期損益，體現(xiàn)_原則對(duì)歷史成本原則的修正。A權(quán)責(zé)發(fā)生制B謹(jǐn)慎C配比原則D劃分收益性支出與資本性支出11、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括等。A：最佳用途B：最佳位置C：最佳規(guī)模D：最佳環(huán)境E：最佳集約度 12、某項(xiàng)目已投入800萬元取得土地使用權(quán)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資需1600萬元，則今后項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金投入_萬元以上，才可辦理全部商品房預(yù)售許可證。A200B400C480D600 13、收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用_。A房地剩余技術(shù)B市場(chǎng)剩余技術(shù)C土地剩余技術(shù)D建筑物剩余技術(shù)E自有資金剩余技術(shù)14、路線價(jià)法估價(jià)的第三個(gè)步驟為_。A設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B求取路線價(jià)C編制深度百分率表D劃分路線價(jià)區(qū)段 15、某筆房地產(chǎn)開發(fā)貸款的綜合風(fēng)險(xiǎn)度與_直接相關(guān)。A貸款額B企業(yè)信用等級(jí)C自有資金數(shù)量D項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)E貸款期限 16、不屬于影響房地產(chǎn)價(jià)格的自身因素是_。A社會(huì)因素B區(qū)位因素C經(jīng)濟(jì)因素D權(quán)益因素E實(shí)物因素 17、某建筑物建成于1990年6月，建筑面積4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的賬面原值為2500元/m2，1990年6月和2005年6月相對(duì)1980年的建筑價(jià)格指數(shù)為108%和112%，殘值率為5%，該建筑物2005年6月的累計(jì)折舊額為_萬元。A612.33B615.74C625D648.15 18、因取得收入而可能發(fā)生變化的會(huì)計(jì)要素有_。A負(fù)債B收入C費(fèi)用D資產(chǎn)E所有者權(quán)益 19、土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由_繳納土地使用稅。A土地所有權(quán)人B土地使用權(quán)人C實(shí)際使用人D使用權(quán)有爭議的雙方 20、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上房屋拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般是_之日。A建設(shè)單位向房屋拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)B房屋拆遷許可證頒發(fā)C拆遷人與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償與安置達(dá)成協(xié)議D房屋拆遷實(shí)施 21、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）。A存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量B存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C存量+新開發(fā)量+