房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理淺析2011年第27期科技目向?qū)髽I(yè)與管理房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理淺析李歡迪毛喜玲(河南東方今典房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司河南鄭州450001J【摘要】基于房地產(chǎn)行業(yè)本身資金投入大,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),受國(guó)家政策,市場(chǎng)變化影響明顯的特點(diǎn),加之我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時(shí)間短,運(yùn)營(yíng)方式相對(duì)粗放的現(xiàn)狀,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本管理在房企內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理中占據(jù)的地位和發(fā)揮的作用不言而喻.是否具備完善的內(nèi)部成本管理機(jī)制,將成為房產(chǎn)政策趨緊形勢(shì)下,房企生存和發(fā)展的重要砝碼.本文旨在通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程各階段成本管理要點(diǎn)的闡述.希望能夠從系統(tǒng)的角度提供一些成本管理的想法.【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);全過(guò)程;成本管理隨著國(guó)家新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái).地產(chǎn)從業(yè)企業(yè)紛紛感到市場(chǎng)壓力.利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮管理內(nèi)功修煉深厚的房企生存優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)而作為諸多管理內(nèi)功中的核心全過(guò)程成本管理逐漸顯現(xiàn)出其對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率的重要作用1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本組成近日,位于濱江區(qū)域的錢(qián)塘帝景開(kāi)盤(pán)當(dāng)天.開(kāi)發(fā)商公布開(kāi)發(fā)成本及銷售價(jià)格組成(初次申報(bào))表格,將成本分為土地使用權(quán)取得費(fèi),住宅開(kāi)發(fā)成本,期間費(fèi)用,稅金等.一時(shí)間引起人們對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的種種猜想.那么,房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本究竟應(yīng)該包含哪些呢?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用.就其用途來(lái)說(shuō).大致可分為以下幾個(gè)大部分:(1)土地費(fèi)用,(2)前期費(fèi)用,f3)建安成本,(4)配套費(fèi)用,f5)籌資成本,(6)管理費(fèi)用.(7)銷售費(fèi)用.2.全過(guò)程成本管理定義從上述成本費(fèi)用組成分析.成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程,涉及到了前期策劃,規(guī)劃,訴遷安置,設(shè)計(jì),施工,銷售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié),因此地產(chǎn)企業(yè)的全過(guò)程成本管理.就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段,對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃,控制,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)3,房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本管理要點(diǎn)3.1決策立項(xiàng)階段凡事預(yù)則立.首先.決策過(guò)程必須認(rèn)真做前期市場(chǎng)調(diào)查研究.明確國(guó)內(nèi)外及地區(qū)土地,產(chǎn)品市場(chǎng)近期供求狀況,對(duì)產(chǎn)品銷售前景進(jìn)行預(yù)測(cè).對(duì)產(chǎn)品的初次定位和發(fā)展的方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比較.對(duì)影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的各種因素進(jìn)行定性和定量的分析其次.立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式的不同而有所區(qū)別.該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制.運(yùn)作時(shí)靈活度較小.基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用這一階段涉及需要控制的成本包含:征地費(fèi)用,拆遷安置費(fèi)用,大市政費(fèi)用等.3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大.具有一錘定音的地位和作用,基本原則是,周密規(guī)劃,科學(xué)討論,嚴(yán)格審批.可以從以下幾個(gè)方面考慮:采用設(shè)計(jì)招標(biāo),選擇最優(yōu)方案:對(duì)階段設(shè)計(jì)成果應(yīng)審批簽章;著重應(yīng)用價(jià)值工程進(jìn)行設(shè)計(jì)方案優(yōu)化.并且開(kāi)展限額設(shè)計(jì).實(shí)行設(shè)計(jì)的獎(jiǎng)罰制度:加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)查與審查工作等3.3招投標(biāo)階段招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程,設(shè)計(jì),審算,銷售等多個(gè)部門(mén)的實(shí)際運(yùn)作.這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書(shū)制訂.重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo).造價(jià)師應(yīng)收集,積累,篩選,分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù),資料,對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別,預(yù)測(cè),分析,評(píng)價(jià).然后編制招標(biāo)文件.合理使用固定總價(jià),固定單價(jià),可調(diào)總價(jià)的方式,盡可能少用現(xiàn)在常用的綜合取費(fèi)定總價(jià)的方式,盡量采用工程量清單方式招標(biāo)合同簽定過(guò)程中正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素.對(duì)索賠要有前瞻性,避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生3.4施工階段旌工階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程.是資金投入最大的階段,這一階段成本控制主要應(yīng)注意兩大方面.一個(gè)是因各種變更帶來(lái)的費(fèi)用,另一個(gè)是材料,工程款的支付.對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō).主要是加強(qiáng)對(duì)施工單位履約行為的管理.施工階段成本控制的重點(diǎn)有以下幾個(gè)方面:嚴(yán)格合同管理,做好反索賠工作;強(qiáng)化監(jiān)理機(jī)制.加強(qiáng)施工管理:開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新,節(jié)約成本支出;采取經(jīng)濟(jì)措施,控制管理成本:定期發(fā)布成本動(dòng)態(tài)報(bào)告等.3.5竣工結(jié)算階段這一階段成本控制的核心工作是:根據(jù)合同及有關(guān)的變更條款,工程預(yù)算及費(fèi)用定額,竣工資料,國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)等.認(rèn)真審核工程款.最后的工程支付,必須以政策為依據(jù).對(duì)送審的竣工決算要逐項(xiàng)核算工程量.落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用.使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià).3.6銷售階段銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制.但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額.具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制.由于銷售涉及的部門(mén)比較多.所以各部門(mén)乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能.此外,由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響.所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮4.影響全過(guò)程成本管理的幾點(diǎn)因素4.1是否具備全過(guò)程成本管理的意識(shí)現(xiàn)實(shí)中.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往僅僅重視工程施工階段的成本,造價(jià),而無(wú)法從系統(tǒng)的角度看待成本管理.忽視工程在前期準(zhǔn)備階段的成本控制,或在初步設(shè)計(jì)階段由于設(shè)計(jì)深度不夠.或留有許多活口,設(shè)計(jì)漏洞.等到了施工期問(wèn)再進(jìn)行大量的設(shè)計(jì)變更.往往帶來(lái)更大的工程造價(jià).這種消極的等工程量基本定性之后再來(lái)控制成本的時(shí)候算賬的方法是非常片面的.4.2是否建立符合公司實(shí)際的成本控制管理模型成本管理模型的建立.旨在能夠借助數(shù)學(xué)等工具等對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程各階段成本產(chǎn)生的源頭,成本變化的誘因,成本控制的難度,成本變動(dòng)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)大小及發(fā)生幾率等進(jìn)行科學(xué)的分析和判斷.并能夠據(jù)此建立各階段成本管理的控制流程,明確控制責(zé)任.4.3是否具備專業(yè)的成本管理團(tuán)隊(duì)國(guó)內(nèi)工程成本管理從業(yè)人員在知識(shí)結(jié)構(gòu)以及技術(shù)水平上與國(guó)際同行存在差距許多從業(yè)人員只是面窄且知識(shí)老化.缺乏現(xiàn)代全過(guò)程成本管理意識(shí):個(gè)體知識(shí)結(jié)構(gòu)不完善.對(duì)知識(shí)的廣博性和精深度不夠,往往是只懂行業(yè)內(nèi)的造價(jià)知識(shí)而對(duì)與經(jīng)濟(jì),法律等方面知識(shí)以及本行業(yè)運(yùn)營(yíng)流程和特點(diǎn)則相當(dāng)匱乏.大多數(shù)造價(jià)人員不具備全過(guò)程.全方位的工程成本控制和管理能力4.4是否具備完備的數(shù)據(jù)庫(kù)支持系統(tǒng)完善的成本信息化資源數(shù)據(jù)庫(kù)是成本管理人員識(shí)別成本,確定控制空間的參照標(biāo)準(zhǔn)以造價(jià)預(yù)算為例.假如不能建立完善的工程造價(jià)控制資料.造價(jià)人員則不能很好的積累經(jīng)驗(yàn).并且不能對(duì)控制資料進(jìn)行分析.該情況下作出的工程概預(yù)算也就缺乏必要的科學(xué)指導(dǎo)數(shù)據(jù),造成人財(cái)物等方面的浪費(fèi)5.結(jié)束語(yǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)集經(jīng)濟(jì),技術(shù)與管理.貫穿始終的持續(xù)管理過(guò)程在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的各個(gè)階段對(duì)各類成本的管理重點(diǎn),力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的.只有從全過(guò)程對(duì)項(xiàng)目各類成本進(jìn)行有效管理.才能保證微利時(shí)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率,增加開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和提高開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間.E【參考文獻(xiàn)】1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制作用http:/www.excom/31.htm1.2陸慶強(qiáng)淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如何進(jìn)行成本控制.當(dāng)代經(jīng)濟(jì),201I,(6).3馮偉.論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制.四川建筑,2005,(5).4馬建國(guó).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制分析.價(jià)值工程,20lO.【9).5王