目 錄一、商品房住宅小區(qū)車位的法律性質及歸屬1（一）構造上的獨立性1（二）利用上的獨立性1（三）車位的所有權歸屬21、車位的私人物品屬性與車位單獨所有22、車位所有權的界定2二、商品房住宅小區(qū)車位的權利變動與定價3（一）車位權利變動的限制4（二）優(yōu)先購買權和優(yōu)先承租權41、優(yōu)先購買權42、優(yōu)先承租權43、先買權和先租權的再次行使5（三）次承租權5（四）車位權利沖突與協(xié)調5（五）、定價方法6參考文獻8內容摘要2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過的中華人民共和國物權法第六章對商品房住宅小區(qū)車位權利歸屬規(guī)定略顯粗線條。本文擬在現(xiàn)有商品房住宅小區(qū)車位權利歸屬的法律法規(guī)的框架下探討小區(qū)車位糾紛的司法解決。本文首先對商品房住宅小區(qū)車位結構和使用的獨立性進行寬泛的解釋，運用經(jīng)濟分析方法，得出賦予商品房住宅小區(qū)車位單獨所有權的結論；其次，基于車位與住宅的關聯(lián)性，選擇我國商品房住宅小區(qū)車位權利歸屬的最優(yōu)模式，即一定比例的共有車位和單獨所有車位并存模式；最后，通過權利的設置與分配，賦予小區(qū)業(yè)主優(yōu)先購買、優(yōu)先承租小區(qū)車位的權利，以平衡車位權利變動過程中相關方的利益。關鍵詞：權利歸屬 車位 定價論商品房住宅小區(qū)車位權利歸屬在我國現(xiàn)有的法律體系中，中華人民共和國城市房地產管理法、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例、城市房屋產權產籍暫行管理辦法、城市房屋權屬登記管理辦法等商品房住宅小區(qū)建筑物的房屋單元房地產初始登記和轉移登記的相關規(guī)則表明，車位的法律權利依附并歸于計算容積率建筑物(面積)上。實踐中，以小區(qū)車位建設未能獲得土地使用權為理由，普遍認為小區(qū)車位作為區(qū)分建筑物共用部分，應當由全體業(yè)主共同所有。但是，基于小區(qū)車位建設未能獲得土地使用權為理由，認定小區(qū)車位屬于住宅等專有部分的附屬設施而為共有部分，歸全體業(yè)主共同所有，是否就解決了小區(qū)車位的諸多糾紛呢?小區(qū)車位歸屬全體業(yè)主共同所有又會帶來、業(yè)主之間什么爭議?立法與司法不應當僅僅解決現(xiàn)有的糾紛，也應當用發(fā)展的觀點來預防未來糾紛的發(fā)生，為構建和諧社會提供法律和司法保障。一、商品房住宅小區(qū)車位的法律性質及歸屬車位的歸屬問題，即車位的所有權問題。要研究所有權問題，則應當首先研究所有權的“物”，即所有權的客體。車位作為車位所有權的客體，其在客觀上具有哪些特性，影響著車位所有權模式的選擇，而對客體的保護與增值則是所有權制度的目的。（一）構造上的獨立性構造上的獨立性又稱為“物理上的獨立性”，這就是說，各個部分在建筑物的構造上可以被區(qū)分開，可與建筑物其他部分完全隔離，也只有這樣才能客觀地劃分為不同部分并為各個所有人獨立支配。現(xiàn)實中商品房住宅小區(qū)內的車位，雖然大部分的車位并沒有物理上的隔斷，但是如果通過畫線、界標或者柵欄等設施體現(xiàn)出明確的范圍，也可以看成具備構造上的獨立性。（二）利用上的獨立性所謂獨立的使用，就是不需借助其他部分輔助即可利用，如區(qū)分的部分可以用來住人、用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等。首先，基于車位的構造上的獨立性，車位能夠提供與獨立的建筑物沒有實質性差別的排他性使用機能，車位與住宅單位、車位與車位之間具有使用上的獨立性。其次，住宅所有人對住宅的利用、管理不會對車位的排他性使用產生特別的限制，車位的利用、管理也不會對住宅和其他車位的排他性使用產生特別限制乃至妨礙。總之，盡管車位曾經(jīng)一度被認為是建筑物區(qū)分所有權的共用部分，但通過上述分析，車位已經(jīng)具有構造上和利用上的獨立性，車位可以獨立開來，具有成為區(qū)分所有的專有部分的條件。（三）車位的所有權歸屬車位作為車位所有權的客體，客觀上具有獨立性，這影響著車位所有權模式的選擇，即獨立性成為單獨所有或共有的基礎。本節(jié)以法律經(jīng)濟的分析方法推導，在獨立的車位上設置單獨所有還是共有的所有權，哪個選擇更加合理。1、車位的私人物品屬性與車位單獨所有資產可以劃人三大類：一是私人性資產，二是公共性資產，三是介于私人性和公共性之間的所謂俱樂部資產。劃分資產類別最終目的是為了解答這個問題：“在什么樣的資產上界定什么樣的產權是有效率的”。公共物品由于具有不排他的內在屬性，即使設置了排他產權也很難實現(xiàn)排他性支配。”對于具有私人物品屬性的資源來說，產權的私人所有是使市場交易費用降到最低的唯一制度。私有產權比公有產權更加效率的一個重要原因在于，私有產權較之公有產權，前者的排他性強。因此，物權的排他性是資源有效率使用的必要條件，“只有通過在社會成員間相互劃分對特定資源使用的排他權，才會產生適當?shù)募睢？梢钥闯觯^(qū)車位作為區(qū)分建筑物共用部分由全體業(yè)主共同所有，是一種類似于公有產權非排他性的產權安排，即小區(qū)車位“共有權”；而如同住宅單位歸個人所有，車位歸個人所有則是一種類似于私有產權的排他的產權安排，即小區(qū)車位“單獨所有權”。基于上一節(jié)對小區(qū)車位獨立性的論述，小區(qū)車位具有客觀的排他性，可以通過畫線等方式來獲得獨立性因此車位的權利排他也較容易實現(xiàn)，設置排他性物權的事實成本較低。2、車位所有權的界定a、車位所有權的初始界定以生產方式原始取得所有權的基本原理是：個人有權：降他們自己的首創(chuàng)、智力冒險和勞動換來的東西作為財產而擁有，開發(fā)商規(guī)劃設計車位，為車位建造投入了資本，因此，開發(fā)商應當是小區(qū)車位的初始所有權人。唯有這樣，才能發(fā)揮所有權對開發(fā)商建設車位活動的經(jīng)濟激勵作用，才符合車位所有權界定的資本收益原則。b、車位所有權的再界定法律的規(guī)定是車位流轉的規(guī)則，即使在車位所有權初始界定中，車位資源并未被分配到最能發(fā)揮其效用的主體手中，而落入開發(fā)商手中，但通過合理的所有權制度安排便可以使車位資源得到最優(yōu)配置。市場界定所有權的方式。這里的市場不是具體意義上的市場，不是指交換的場所，而是指一種交易方式，即私人在沒有公權力介入的前提下，通過平等的市場談判、協(xié)商，自主自愿地確定或調整所有權的歸屬。物權法第七十四條第二款：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”通過車位權利的流轉，車位所有權(或車位使用權)由開發(fā)商移轉到業(yè)主手中。車位的再界定應當遵循有利于車位利用的原則。單獨所有有利于產權的行使，而共有產權行使比較復雜，要經(jīng)過不斷的協(xié)商，才可能達到車位資源的優(yōu)化配置。例如全體業(yè)主共有車位，其出租使用權的權利行使要通過協(xié)商等環(huán)節(jié)才得以達成，而開發(fā)商或單個業(yè)主作為車位所有人，可以自行決策出讓車位使用權。車位的再界定應當遵循有利于車位增值的原則。物權的轉讓有利于財產的動態(tài)安全，并在此基礎上實現(xiàn)財產的保值和增值。全體業(yè)主共有車位，業(yè)主們對車位的關注較低，業(yè)主們均不愿為車位的維護費用買單，最終車位日久失修，或是影響業(yè)主使用，或是出租的價格降低，從而影響全體業(yè)主的利益；而車位單獨所有下單個業(yè)主對車位的關注度更高，其更愿意支付維護費，以獲得更佳的使用效果或以換取更高的租金，從整個小區(qū)范圍內觀察，單個車位的凈收益提高了，整個小區(qū)的車位的凈收益也隨之提高。總之，把車位歸屬單個主體所有，那么單個主體在對其所有的車位上付出的正努力將會得到對應的收益。因此，市場效率的要求會逐步使共有權按照產權經(jīng)濟學有關的思路，量化為單獨所有權。二、商品房住宅小區(qū)車位的權利變動與定價（一）車位權利變動的限制產權可以是排他的，這意味著兩個人不能同時擁有控制同一事物的權利。但這并不意味著權利是無限制的，因為社會在賦予其成員以權利時，社會仍然限制了活動的范圍，財產權是個人之間的互惠的關系。物權法第七十四條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”。該款規(guī)定蘊涵了小區(qū)車位流轉的一般原則，即業(yè)主優(yōu)先原則。小區(qū)內的停車空間是業(yè)主必要的生活資源，因此賦予住宅所有權人以優(yōu)先購買權、優(yōu)先承租權，以保證住宅所有權人的合法權益得以實現(xiàn)。僅且只有住宅所有權人或承租人不購買、不承租的情況下，為了保障開發(fā)商的利益而允許其出租車位給小區(qū)以外的第三人。本文只賦予第三人“承租車位權利”，而未作“購買權”，立法本意旨在保護住宅區(qū)分所有權人的利益，基于住宅與車位的天然的聯(lián)系，即使現(xiàn)在住宅區(qū)分所有人并沒有對車位的需求，仍保留、保存住宅區(qū)分所有人的“未來購買、承租權”。（二）優(yōu)先購買權和優(yōu)先承租權1、優(yōu)先購買權在車位交易中，設置的先買權是非嚴格意義上的先買權，其“優(yōu)先”是指購買優(yōu)先于承租。立法規(guī)定“優(yōu)先購買權”的目的不是為了效率和收益，而是更注重公平，著重對住宅區(qū)分所有權人的成員利益的保護，因而在小區(qū)車位的權利變動中，購買永遠優(yōu)于承租(包括優(yōu)先承租、次承租)：購買車位所有權其期限與住宅的使用期限一樣同為70年。在區(qū)分所有情況下，在開發(fā)商出售車位時，若住宅區(qū)分所有人明示放棄或默示放棄先買權，則租子第三人合同成立，除非開發(fā)商出售車位未履行“通知義務”，則優(yōu)先購買權人可行使優(yōu)先購買權而主張撤銷已經(jīng)成立的出租合同。2、優(yōu)先承租權同等條件下，優(yōu)先承租應當優(yōu)先于次承租。同等條件主要是指價格條件，也就是說，優(yōu)先承租權人支付的租金應當與其他承租人支付的租金相同。“同等條件”為尊重開發(fā)商或車位所有人(住宅業(yè)主)的收益權。與先買權情況相同，車位所有權人仍需向優(yōu)先承租人履行相應的通知義務，而優(yōu)先承租權人有撤銷的權利。根據(jù)我國合同法第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。”業(yè)主租賃車位即銷售使用權，最長期限為20年。3、先買權和先租權的再次行使車位所有權人和車位承租人可以再出讓或再出租車位，但其他住宅所有權人仍具有購買權和優(yōu)先承租權，在出讓住宅的時候，由于住宅單位與車位一般具有物理上的非連貫性，因此，車位并非一定隨住宅單位所有權的轉移而轉移，即住宅單位所有權的轉移可以離開車位所有權的轉移而單獨進行，但車位受讓人必須在購買其住宅的人和其他住宅區(qū)分所有權人中進行選擇。（三）次承租權在車位建成后購車位前，開發(fā)商為了提高車位資源利用率，將車位出租給第三人，以彌補開發(fā)商過早投入建設車位的建設成本與積壓資金的利率、風險等。此外車位出租給小區(qū)以外的人，并不會影響區(qū)分所有權人的生活安寧，因為開發(fā)商受限制，只可出租車位給第三人，而不允許其提供時鐘車位服務。同時，小區(qū)安全則可通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同治安義務加以保證。小區(qū)業(yè)主以外的第三人享有的次承租權期限約為3年以下是為了平衡第三人與小區(qū)業(yè)主的利益，這里更多地體現(xiàn)了靈活與公平。3年以下的次承租期有利于住宅區(qū)分所有權人的先買權和優(yōu)先承租權的實現(xiàn)；第三人只有承租權而無購買權，有利于保護小區(qū)的共同利益的實現(xiàn)。（四）車位權利沖突與協(xié)調預登記不是物權權利，它是對與不動產有物的固定聯(lián)系的應當保護的債權請求權賦予物權的效力的一種物權性的擔保方式。預登記的功能：其一，是保全作用；其二是順位保證作用。住宅所有權人對“優(yōu)先購買權”、“優(yōu)先承租權”進行“預告登記”，先登記的優(yōu)先購買權或優(yōu)先承租權優(yōu)先于后登記的，每次預告登記只能登記購買或承租一個車位，已經(jīng)登記了優(yōu)先購買權或優(yōu)先承租權的住宅所有權人在其優(yōu)先購買權或優(yōu)先承租權未實現(xiàn)之前不可以再次登記優(yōu)先承租權，以避免惡意登記，即一個住宅所有權人擁有多個優(yōu)先購買權或優(yōu)先承租權，其他有需求的住宅所有人難以購買或租用車位的情況。在同一天登記的優(yōu)先購買權或優(yōu)先承租權，按住宅的面積來安排順位，住宅面積較大的其優(yōu)先承租權更優(yōu)先。最后以上方法均無法解決時，由出賣人決定。（五）定價方法我國目前對小區(qū)車位價格進行了嚴格的限制，國家計委印發(fā)的2000年9月1日起施行的機動車停放保管服務收費管理辦法體現(xiàn)了小區(qū)車位“政府指導價”的定價方式。作為車位市場的重要組成部分的小區(qū)車位，受到了政府指導價或政府定價的約束，使得車位的流轉并沒有遵循效率的原則，而僅僅顧及公平的原則。長此以往，只會增加車位交易的成本，作為車位生產者的開發(fā)商將盡可能的規(guī)避法律，如建造的車位質量降低，數(shù)量減少，損害全體業(yè)主的利益；而對于業(yè)主，由于不同的業(yè)主對車位的評價不是一樣的，有停車需求的業(yè)主評價高，沒有停車需求的業(yè)主評價低，而法律強制全體業(yè)主購買車位，實際上并不是公平之舉。因此，在圍繞所有權的交易制度進行立法時，我們應該努力減少公權力對交易進行的直接干預。在對所有權進行了明確界定的基礎上，要制定能夠保證轉移的價格且由市場機制決定的價格的法律法規(guī)。物權法第七十四條第二款的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附增或者出租等方式約定”。該條規(guī)定為小區(qū)車位通過協(xié)商方式定價，即由市場定價提供了法律支持。車位的價格不但包括維修費、管理費等費用，其主要還是由車位的建造成本來決定的，現(xiàn)實中出現(xiàn)了露天車位緊俏而地下車位卻無人問津的情況，不得不引起我們的注意：地下車位租金偏高是事實，其中很大一部分原因是基于其造價較高。建造地下車庫不僅涉及土方、承載、通風、排水、消防、照明、保溫等諸多分項工程。而且在智能化管理的車庫還要有閉路電視監(jiān)控、出入感應卡系統(tǒng)等，除了車位的建造成本外，還必須繳納相關土地出讓金。筆者認為，現(xiàn)階段解決的辦法是，應以建設一層或多層架空車位，即地上車位為主，以降低車位建設成本。而在建設地下車位的時候，應該由政府給予補貼，一方面，要求開發(fā)商承擔地下車位建設費用和風險，顯然不公平也不大可能，市場機制作用下，理性經(jīng)濟人的開發(fā)商是不會愿意開發(fā)地下車位的，建造成本高，價格也高，市場買家對高昂價格的地下車位仍處在觀望狀態(tài)，這樣可能造成開發(fā)商不能很快地回收地下車位建造成