此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯系網站刪除房屋登記一百問房屋登記一百問目 錄 第一章 登記簿的性質和功能 1、什么是房屋登記簿？1 2、房屋登記的作用是什么？1 3、房屋登記簿和房屋權屬證書之間有何關系？2 4、房屋登記簿包括哪些內容？3 5、房屋登記簿與房屋登記檔案有何區別？3 6、房屋登記簿應怎樣進行查詢？4 7、簽定購房合同并經公證能否替代房屋登記？5 8、哪些房屋登記需要發證？哪些房屋登記只需發登記證明？ 5 第二章 房屋登記基本原則 9、房屋登記程序為什么要求當事人提出申請后才能啟動？ 6 10、權利人提出房屋登記申請時，登記機構將對哪些事項進行審查？7 11、什么是房地權利一致原則？8 12、房屋登記為什么要實行屬地管理？8 13、在房屋登記中為什么要求當事人共同提出申請?9 第三章 登記申請人 14、哪些情形可以由當事人單方提出房屋登記申請？9 15、共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登記申請？10 16、 未成年人的房屋，如何辦理權屬登記手續？11 17、未成年人申請房屋登記，如何保證未成年人的利益？11 18、外籍人士如何在我國境內辦理房屋產權登記？12 19、房屋登記是否可以由當事人委托代理人申請？13 第四章 登記程序 20、房屋登記的一般程序是怎么規定的？13 21、房屋登記機構將申請事項記載于房屋登記簿之前，申請人是否可以撤回登記申請?14 22、房屋登記程序中，登記機構將在哪些情形下進行實地查看？15 23、房屋登記的類型包括哪些？16 24、當事人申請房屋登記時，登記機構將對哪些事項進行審查？16 25、遺失補證程序在房屋登記辦法中有何新規定？17 26、登記程序中“記載于登記簿”有什么重要意義？18 27、房屋權利人怠于申請房屋登記是否可以由他人代位申請? 18 第五章、房屋基本狀況登記 28、什么是房屋登記的基本單元？19 29、登記機構為什么要以樓盤表為核心建立登記制度？20 30、權利人能否對閣樓、車庫、地下室等作為房屋主體的附屬設施進行產權登記？21 31、在房屋權屬登記中，對申請登記的房屋面積有無最小的限定 ? 21 32、房屋登記時所記載的面積是套內面積還是建筑面積? 22 33、在辦理初始登記時，房屋自然狀況和建設工程規劃許可證上記載的內容不一致怎么辦？23 34、業主共有部分包括哪些部分？24 35、業主共有部分如何登記？25 36、房屋登記時，確定房屋用途的依據是什么？分哪幾種？ 26 37、聯合建房過程中，建設單位和土地使用權人不一致能否登記？27 第六章 房屋權利狀況登記 38、購買房屋不辦理房屋登記有何風險？28 39、新建商品房為什么要辦理初始登記以后才能辦理轉移登記？28 40、哪種情形的房屋不能予以登記？29 41、房屋所有權證書遺失后未及時補領，該房屋所有權人去世后如何辦理補證手續？30 42、購房人可否借用他人的名義購房？30 43、繼承的房屋是否一定要經公證才能辦理房屋轉移登記？ 31 44、哪些事項必須經公證才能辦理房屋權屬登記？33 45、權利人委托他人辦理產權登記，委托書是否一定要公證？ 34 46、繼承、贈與等行為能否由“律師見證”代替“公證”辦理房屋轉移登記手續？34 47、孫子女繼承爺爺奶奶遺留的房屋有幾種方式？35 48、購置房屋產登記簿上是否可以記載未成年人的名字？ 36 49、父母以未成年人名義購買商品房的能不能辦理抵押或轉移登記？37 50、房屋拆遷補償時，如原產權人已去世，該房屋的產權如何登記？38 51、對屬于夫妻共有的房產，登記在單方名下有什么弊端？ 38 52、夫妻在婚內購買的房屋登記在一方名下屬于個人財產還是夫妻共同財產？39 53、夫妻在婚姻存續期間應如何辦理房屋轉移或抵押登記？ 40 54、是否可以憑“夫妻約定房屋產權歸單方所有的承諾書”辦理房屋登記？這種承諾書是否要經過公證?41 55、夫妻關系存續期間，配偶中一方死亡，房屋能由未亡的一方直接辦理房屋轉移登記嗎？42 56、房屋登記在夫妻一方名下，出現不利于另一方的情形時，怎么辦？42 57、離婚協議或離婚判決上寫有“將某某房屋給某人”的條款時，申請人應當如何辦理房屋轉移登記？43 第七章、房屋其他狀況登記 58、什么是期房按揭？44 59、申請房屋抵押權登記是否需要提供土地使用權證？45 60、房屋抵押權登記中對提交的抵押合同和主債權合同有哪些要求？45 61、當事人可否約定房屋抵押權的存續期限并要求登記機構予以記載？46 62、房屋已設立抵押權后，是否還能再設定抵押權？46 63、什么是最高額抵押？47 64、以房屋設立最高額抵押權申請登記應當注意哪些事項？ 48 65、什么是在建工程抵押？48 66、什么是預告登記？ 49 67、哪些情形可以申請預告登記？50 68、預告登記的有效期是多長？50 69、預告登記期限屆滿能否直接轉為本登記？50 70、辦理預購商品房預告登記應提交哪些資料？51 71、什么是地役權？51 72、什么是更正登記與異議登記？52 73、申請更正登記應提交哪些資料？52 74、房屋登記機構是否可以依職權進行更正登記？53 75、利害關系人認為房屋登記簿記載事項錯誤而權利人不同意更正應當怎么辦？53 76、人民法院查封房屋是否要到房屋登記機構辦理登記？ 54 77、人民法院是否可以對未進行房屋所有權登記的房屋進行查封？54 78、正式查封與預查封的期限是多長？55 79、什么是輪候查封登記？輪候查封登記的順序如何確定？ 55 第八章 集體土地上房屋登記 80、集體土地范圍內房屋轉讓不能違反哪些限制性規定？ 56 81、集體土地上房屋初始登記應提交什么資料？應如何辦理？ 56 82、夫妻只有一方是農村集體經濟組織成員，能否將其在村集體土地上共同建造的房屋登記在夫妻雙方名下？57 83、請問集體土地上房屋轉移登記與國有土地上房屋轉移登記有什么不同？58 84、應由什么單位出具申請人需提交的“屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的證明”？59 85、農村集體土地上的宅基地使用權及該土地上建造的房屋，能否設立抵押?59 86、集體土地上房屋辦理初始登記，為何要進行公告？ 60 第九章、歷史遺留問題 87、以前購買的商品房，現在開發商已不存在，如何辦證?61 88、原郊區政府核發的房屋所有權證能否直接辦理轉讓、抵押等手續？62 89、企業改制前按房改出售給職工的房屋但未辦證，現在企業已經改制，職工的產權證應如何辦理？62 90、城市規劃法頒布實施前一直未辦理房屋權屬證書的房屋，如何補辦產權登記手續？63 第十章 登記提交資料、辦理流程、收費和時限 91、申請國有土地上房屋所有權初始登記，應當提交哪些材料？63 92、申請國有土地上房屋所有權初始登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費用？64 93、申請房屋所有權轉移登記，應當提交哪些材料？65 94、申請房屋所有權轉移登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費用？66 95、申請房屋抵押權登記，應當提交哪些材料？68 96、申請房屋抵押權登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費用？68 97、申請人的身份證明包括哪些？69 98、繼承房屋的，繼承人是否應交納契稅？71 99、已登記為夫妻共有的房產，現夫妻雙方要求重新登記為一方獨有的，申請人辦理此種登記是否應交納契稅？72 100、法律規定登記機構的辦證時限是多久？72第一章 登記簿的性質和功能 1、什么是房屋登記簿？ 答：房屋登記簿是指由房屋登記機構用來記載房屋自然狀況、權利狀況以及其他依法應當登記的事項的專用簿冊。建立房屋登記簿是貫徹執行我國物權法提出建立不動產登記簿的制度要求，物權法實施以前，我國的房屋登記只是頒發房屋權屬證書和證明登記，而并未建立房屋登記簿。房屋登記簿具有以下幾個特征：（1）法定性。房屋登記簿記載內容、樣式、管理等由國家統一規定；（2）權威性。房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，登記機構非經法定程序不得擅自更改已記載的內容；（3）統一性，指一個登記區域內只能有一個房屋登記簿；（4）永久性，房屋登記簿應該永久保存。 2、房屋登記的作用是什么？ 答：房屋登記是指經房屋權利人向登記機構申請，登記機構將房屋權屬及權利人等相關事項記載于登記簿的過程，它是一種房屋物權變動的公示方式。依我國物權法的相關規定，動產以占有作為權利歸屬的判定標準，以交付轉移占有來認定所有權轉移，而房屋不可移動，其所有權歸屬和轉移難以通過占有來判定，其認定標準和動產必然有所區別，需要建立房屋登記制度來明確房屋的權利狀況。比如，我們購置手機時，付費后從商場取得手機，即可以成為手機的所有權人。但是，購置房屋時，即使付清全部房款，并且入住該房屋，也不能說取得了房屋的所有權，而必須申請房屋登記后，才能擁有房屋的所有權。 因此，房屋登記的作用主要體現在以下幾個方面：（1）產生公信力。房屋登記簿記載的人即是該房屋的權利人，房屋登記具有定分止爭、明晰產權、防止發生糾紛的作用。如出現房屋權屬糾紛，除能證明房屋登記確有錯誤外，均以登記簿記載為準；（2）維護交易安全的作用。房屋權屬關系到第三人利益和交易的安全，交易人需要通過查詢登記簿來判斷交易風險，決定是否交易，因而房屋權屬一定要通過登記簿公開才能維護交易安全；（3）可以提高房屋的利用效率。房屋登記越完備就越能使房屋權利透明化，促進權利人充分地、有效地利用房屋。 3、房屋登記簿和房屋權屬證書之間有何關系？ 答：房屋登記簿是房屋登記機構用來記載房屋自然狀況，權利狀況以及其他依法應當登記的事項的專用簿冊。房屋權屬證書是登記機構頒發給權利人作為享有該房屋權利的證明。根據物權公示原則，完成不動產物權公示的是不動產登記，房屋物權的歸屬和內容應以房屋登記簿為根據。房屋權屬證書只是房屋登記簿所記載內容的外在表現形式。房屋權屬證書記載的事項，應當與房屋登記簿一致，記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。由于我國物權法頒布不久，房屋登記制度有待進一步完善，房屋登記簿的管理和查詢工作需要加強和重視，在實際當中，仍然普遍存在重視房屋權屬證書和輕視房屋登記簿的現象，這樣將削弱房屋登記簿的公示性，影響房屋交易的安全。在交易過程中，房屋權利人為了證明自己的權利狀況，可以出示房屋權屬證書，房屋交易人則還應當查閱房屋登記簿，審查兩者記載的權利狀況是否一致，以避免交易風險。 4、房屋登記簿包括哪些內容？ 答：房屋登記簿包括以下內容：（1）房屋基本狀況部分。主要記載房屋編號、房屋坐落、所在建筑物總層數、建筑面積、規劃用途、房屋結構、土地權屬性質、國有土地使用權取得方式、集體土地使用權類型、地號、土地證號、土地使用年限房地產平面圖等；（2）房屋權利狀況部分。主要記載房屋所有權、他項權利等有關情況。其中，房屋所有權的內容，主要記載房屋所有權人、身份證明號碼、戶籍所在地、共有情況、房屋所有權取得方式、房屋所有權證書號、補換證情況、房屋性質及注銷事項等；房屋他項權利的內容，以房屋抵押權登記為例，該部分主要記載抵押權人、抵押人和債務人、被擔保主債權的數額、擔保范圍、債務履行期限、房屋他項權利證書號、補換證情況。該部分還用于進行最高額抵押、在建工程抵押及地役權登記等；（3）其他狀況部分。以預告登記為例，主要記載預告登記權利人和義務人、身份證明號碼、預告登記證明號、補換證情況等。此外，該部分還用于進行異議登記及查封登記等。 5、房屋登記簿與房屋登記檔案有何區別？ 答：房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的依據。房屋登記檔案是權利人在申請房屋登記時向登記機構提交的反映其產權來源的原始憑證以及登記過程中形成的相關材料。因此，登記檔案是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯誤的最基礎的證據材料。房屋登記簿與房屋登記檔案有以下區別：（1）內容不同。房屋登記簿是登記機構制作的，是記載房屋權利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊。房屋登記檔案則主要是指登記案卷。登記案卷內除了當事人向登記機構提出的登記申請外，還有當事人提供的各種登記文件資料，以及登記機構在核準該項登記時審核過程的記錄；（2）公開的程度不同。登記檔案中有一些涉及當事人個人隱私的內容，諸如婚姻、收養、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開查閱。而設置登記簿的目的是為了公示，應當允許公開查閱，當事人或利害關系人可以對房屋的自然狀況和權利狀況以及房屋是否設定抵押和地役等情況進行查閱。因此，建立房屋登記簿后，房屋交易人或利害關系人欲知悉房屋權利狀況，通過查詢登記簿即可，而無須查詢房屋登記檔案。 6、房屋登記簿應怎樣進行查詢？ 答：建立房屋登記簿的目的是保障房屋交易安全，保護房屋權利人及相關當事人的合法權益，因此房屋登記簿應當是可以依法定程序進行查詢的。房屋登記簿由房屋登記機構保存，單位和個人申請查詢的，應當到房屋所在地的房屋登記機構查詢。依株洲市房屋登記辦法規定，查詢人可以自己查詢，也可以委托他人查詢。查詢人查詢房屋登記簿所記載的信息，應當向登記機構提供有效的身份證明。查詢人須填寫房屋登記簿記載信息查詢申請表，提供所查房屋的座落或房屋權屬證書編號。委托他人查詢的，受委托人應當出具載明查詢事項的授權委托書和本人的有效身份證件。國家安全機關、公安機關、檢查機關、審判機關、紀檢監察部門、證券監管部門、公證機構、仲裁機構、律師事務所申請查詢的，需出具本單位的載明查詢事由的查詢證明以及執行查詢任務的工作人員的工作證件。登記機構可以依據查詢情況出具書面查詢證明或提供房屋登記簿的復制件，或者出具無查詢結果的書面證明。 7、簽定購房合同并經公證能否替代房屋登記？ 答：依我國法律規定，購房合同和房屋登記的法律效力是不同的。購房合同生效后，只是表明房屋買受人取得了請求出賣人交付房屋并配合辦理房屋登記的權利，如果未經房屋登記，即使購房人已經入住該房屋，也不能說明其已經取得房屋的所有權。比如，甲將房屋以20萬元賣給乙后，乙因故未能及時要求甲配合申請房屋所有權轉移登記，后房價上漲，丙并不知道該房屋已被乙購買，以25萬元購得該房屋，并辦理了房屋登記。此時，丙經房屋登記依法取得了房屋的所有權，乙不能以自己簽約在先為由主張該房屋的所有權，只能憑購房合同請求甲承擔違約責任。 上述案例中，即使甲乙簽訂購房合同后，申請辦理了公證，公證只是增強了購房合同的法律效力，乙對甲的對抗效力增強了，但乙并不能對抗丙。因為房屋登記簿具有權威性、法定性、統一性，房屋所有權的轉移只有經記載于登記簿才能發生法律效力，甲乙之間的房屋買賣未經登記，乙并未取得房屋所有權。丙在購買甲的房屋時，其完全可以相信房屋登記簿上記載的權利狀況是真實的，法律再要求丙去了解登記簿以外的信息是不公平的，因此，丙購甲的房屋并無任何過錯，乙并不能以購房合同經公證為由主張自己已經取得了房屋的所有權。可見，購房合同并經公證并不能替代房屋登記。 8、哪些房屋登記需要發證？哪些房屋登記只需發登記證明？ 答：房屋登記辦法第二十五條規定，房屋登記機構應當根據房屋登記簿的記載，繕寫并向權利人發放房屋權屬證書。房屋權屬證書是權利人享有房屋權利的證明，包括房屋所有權證、房屋他項權證等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機構應當在房屋所有權證上注明“共有”字樣。預告登記、在建工程抵押權登記以及法律、法規規定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構發放登記證明。值得注意的是，房屋登記辦法實施后，對于共有房屋，基于各共有人的法律地位平等考慮，規定向每一個共有人各頒發一本房屋所有權證，并在證書上注明“共有”字樣，在每一本證上均記載所有的共有人，并注記“持證人”。另外，預告登記和在建工程抵押登記以及法律、法規規定的其他事項登記，因按通常理解，權利人并未取得房屋物權，因而只頒發登記證明。第二章 房屋登記基本原則 9、房屋登記程序為什么要求當事人提出申請后才能啟動？ 答：申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構，提出登記申請，并提交相關證明材料的行為。根據我國物權法的相關規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。由此可見，現行法律規定了登記的法律效力。但是否進行登記從而獲得物權法上的效力，必須通過當事人的意思來表示，這個意思表示就是登記申請。申請將引起登記機構受理、審查、決定等行為。除法律規定的特殊情形外，登記依申請進行，不申請不能啟動程序，這是房屋登記辦法確立的一個重要原則。原房屋權屬登記管理辦法規定房屋登記必須在一定時限內進行，例如，申請新建房屋登記的，應當在房屋竣工后3個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記，對未按時限申請的還可以加收逾期登記費。因此，房屋登記辦法實行的依“申請登記原則”是對原來登記制度的重大變革。 10、權利人提出房屋登記申請時，登記機構將對哪些事項進行審查？ 答：審查是登記機構對受理的登記申請事項進行審核，以做出予以登記或者不予以登記決定的行為。審查是整個登記程序中的關鍵環節。根據登記機構審查的程度不同，大致可以將登記分為形式審查和實質審查兩種情況。大概來說，形式審查指對于登記的申請，只進行形式上的審查，至于登記申請材料上記載的權利事項是否真實及有無缺陷，則不予過問。而實質審查，登記機構不僅應對當事人提交的申請材料進行形式要件的審查，而且應當負責審查申請材料內容的真偽，甚至要審查登記事項的基礎法律關系。物權法和房屋登記辦法沒有采用形式審查和實質審查的概念而是強調登記機構在登記審核時，重點在于審核哪些具體內容。登記機構登記審核的內容，主要是查閱登記簿、審查申請人提交的各種材料等。辦法第二十條具體規定了登記審核的內容，即申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料的記載是否一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請登記的內容與有關材料證明的事實是否一致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利是否存在沖突；是否存在本辦法規定的不予登記的情形。 11、什么是房地權利一致原則？ 答：房地權利一致原則是我國法律的規定，也在實踐工作中一直得到遵循。我國城市房地產管理法規定，房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這是對房屋所有權登記和房屋占用范圍內的土地使用權利登記一致性原則的規定和體現。 我國物權法也沿襲了這條原則。例如：建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。這些都體現了“房地權利一致”原則。 12、房屋登記為什么要實行屬地管理？ 答：房屋登記實行屬地管理就是房產登記的屬地管轄原則。我國物權法規定，不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。之所以強調房屋登記要實行屬地管轄，主要是由于房屋登記本質上是房屋權利的公示方法。為了便于當事人和利害關系人查詢，充分發揮房屋登記保護房屋交易安全、節約交易成本的功能，客觀上需要在每一行政管轄區域內，由同一機構辦理登記，對本行政區域內所有房屋統一辦理登記，建立統一的房屋登記簿。強調這一原則，對于解決現實房屋登記實踐中的問題具有重要意義。例如：如果不實行房屋登記的屬地管轄原則，將會出現同一市縣內相鄰的兩棟房屋，一棟到本縣辦理房產證而另一棟到外縣辦理房產證的情形。這種做法對于房地產市場的統一和發展，對于維護交易安全是十分不利的。 13、在房屋登記中為什么要求當事人共同提出申請？ 答：建設部出臺的房屋登記辦法要求當事人提出房屋登記申請時，應當由有關當事人雙方共同申請。共同申請是申請的一般方式，主要適用于因法律行為而產生的房屋產權變動的情形，如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為。例如，合同是房屋產權變動的原因行為，僅具備債權效力，合同簽訂后，還須辦理相應的房屋登記，才能發生物權變動的效力。基于這些行為的房屋登記，如果當事人不共同申請，登記機構就無法完整了解當事人的真實意思，登記結果的正確性也就無法保證，從而影響登記的公信力。所以，房屋買賣、交換、贈與、抵押等基于民事法律行為的房屋登記，應當由當事人雙方共同向登記機構提出申請。這也是房屋登記中的“共同申請原則”。第三章 登記申請人 14、哪些情形可以由當事人單方提出房屋登記申請？ 答：房屋登記辦法規定了以下情形可以適應當事人單方申請：（1）因合法建造房屋取得房屋權利；（2）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；（3）因繼承、受遺贈取得房屋權利；（4）有本辦法所列變更登記情形之一；（5）房屋滅失；（6）權利人放棄房屋權利；（7）法律、法規規定的其他情形。由于共同申請是登記啟動的一般方式，單方申請是特殊方式，且類型有限，因此，辦法采用了列舉的方式對可以單方申請房屋登記的情形進行了規定。單方申請主要適用于非因法律行為產生的物權變動情形，可歸納為四類：（一）是基于事實行為而引起的物權變動，如合法建造、拆除房屋，房屋自然屬性變更，權利人名稱或者姓名變更，房屋滅失，權利人放棄權利等；（二）是經過國家公權力確認的物權變動，包括司法行為和政府行政行為；（三）是因繼承或受遺贈取得房屋物權的；（四）是法律、法規規定的其他情形，例如：物權法規定權利人可以申請更正登記，利害關系人可以申請異議登記。此外，還有一種單方申請登記的一種特殊情形，即預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。這是因為一方面預告登記本質上還是一種針對請求權的登記，并不是真正意義上的物權登記；更重要的是，預告登記的目的是限制開發商等債務人處分其權利，保障債權人將來實現其債權，如果在預售人不按照約定與預購人共同申請預告登記的情形下，不允許預購人單方申請預告登記，則勢必極大限制了預告登記制度功能的發揮，無法達到保護債權人利益的目的。 15、共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登記申請？ 答：共有房屋，應當由共有人共同提出房屋登記申請。根據我國法律規定，財產可以由兩個以上的公民、法人共有。所謂共有，是指某項財產由兩個或兩個以上的權利主體共同享有所有權，換言之，是指多個權利主體對某一物共同享有所有權。例如，兩個人共同所有一棟房屋。共有作為所有權的一種形態，是與單獨所有相對而言的。共有的主體稱為共有人，客體稱為共有財產或共有物。共有包括按份共有和共同共有兩種形式。共有房屋，應當由共有人共同提出房屋登記。建設部房屋登記辦法也規定：共有房屋，應當由共有人共同申請登記。共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請，因共有性質或者共有人份額變更申請房屋登記的，也應當由共有人共同申請。 16、 未成年人的房屋，如何辦理權屬登記手續？ 答：近幾年來，我國以未成年人名義購買房屋的現象越來越多見。未成年人是可以買房的，也可以領取房屋權屬證書。但購房行為和辦理房屋權屬登記是一種重大的民事行為，法律要求行為人應具備相應的民事行為能力。我國民法通則規定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力人，可以獨立進行民事活動，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。由于未成年人不是完全民事行為能力的人，因此未成年人購房辦理權屬登記時應由其法定代理人（一般為父母）代理，這種代理屬于法定代理，并不需要委托或授權。在登記時，房屋所有權人為未成年人，而由其法定監護人作為代理人在登記文件上簽字就行了。 17、未成年人申請房屋登記，如何保證未成年人的利益？ 答：我國民法明確規定，監護人應當履行監護職責，保護被監護人的人身、財產及其他合法權益，除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產。未成年人保護法規定，國家保障未成年人的人身、財產和其他合法權益不受侵犯。因此，監護人處分未成年人財產的限制條件，即必須為未成年人利益，這里的“不得處分”我們理解應當是指廣義的處分行為，具體針對房屋而言，應當包括轉讓、抵押等在房屋上設定負擔的行為。但是如何判斷監護人是否為了未成年人利益一直以來都是存在較大爭議的問題。關于“為未成年人的利益”的表現方式，民法通則第18條只粗略地規定了：“除為被監護人的利益外，不得處理被監護人的財產”，我國相關法律法規對“為未成年人的利益”也未作具體的、明文解釋，但通常可以理解為：只為被監護人設定權利沒有設定義務的，肯定屬于“為被監護人的利益”的情形；只為被監護人設定義務而沒有設定權利或者權利小于義務的，肯定不屬于“為被監護人的利益”的情形。但父母出于未成年子女健康成長或受教育等必要，如子女上學、治病需要大筆費用，未成年人致人傷害，須支付大筆賠償費用，未成年人的房屋被列入拆遷范圍，父母代簽協議等應該認為也是屬于為了未成年人的利益。除上述情況之外，父母不得以任何理由出賣、贈與、分割、設定抵押等處分未成年子女名下的房產。所以，根據房屋登記辦法的規定，在辦理監護人處分未成年人房屋而申請的登記時，應當要求監護人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證，由監護人承擔相應的法律責任。 18、外籍人士如何在我國境內辦理房屋產權登記？ 答：不動產適用不動產所在地法律，這是世界各國法律的通例。外籍人士在我國購買私有房屋、接受房屋贈與或者交換和繼承房屋的，應當遵守我國法律法規的規定。因此，外籍人士在中國境內辦理私有房屋權屬登記，除應當根據房屋所有權取得的不同方式，按照中國法律的規定分別提交相應的證件和證明文件外，還應當提交國籍證明、職業證明。如果房屋所有權人不能親自辦理上述登記手續時，亦可以委托代理人代理。一般情況下，外籍人士在辦理房屋權屬登記和辦理委托手續的證件、文書需要經過公證。在外國辦理的公證文書，應當經過該國外交部或其委托的機構和中國駐該國大使館、領事館認證，而且辦理登記和委托手續的證件、文書應當是正本。如果某一證件或文書是用外文書寫的，還應當同時附有經公證和認證的中文譯本。 19、房屋登記是否可以由當事人委托代理人申請？ 答：房屋權利人可以委托代理人辦理房屋登記。房屋登記辦法規定，委托代理人申請房屋登記的，代理人應當提交授權委托書和身份證明。 代理是代理人在代理權限內以被代理人（本人）的名義對第三者為意思表示或受領意思表示，并由被代理人承受其法律效果的行為。代理制度是我國民事法律制度中的重要內容，其具有以下特征：其一，代理人必須在代理權限內實施代理行為，代理人超越代理權限進行的代理行為，為效力待定行為，必須經被代理人追認才產生代理的法律效果；其二，代理人必須以被代理人的名義實施代理行為；其三，代理人以自己的意志與第三人發生有法律意義的行為；其四，代理行為的法律效果直接歸屬于被代理人。在房屋登記中，申請人因為種種原因無法親自辦理房屋登記時，可以委托他人進行代理，就是前面所述的委托代理。代理人應當在授權委托書授權的范圍內從事房地產申請代理活動。登記機關審查委托書時，應對受托人身份、委托事項、代理權限、委托期間等內容進行核驗。第四章 登記程序 20、房屋登記的一般程序是怎么規定的？ 答：建設部房屋登記辦法規定房屋登記必須申請、受理、審核、記載于登記簿和發證等五個步驟。登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機構提出登記申請，并提交相關證明材料。受理是登記機構對符合條件的登記申請予以接受的行為。審核是登記機構對受理的登記申請事項進行審查，以做出予以登記或者不予以登記的決定。經過審核，將有兩種結果;或者準予登記，或者不予以登記，予以登記的將記載于登記簿。發證即頒發權屬證書或者登記證明，是登記機構在做出準予登的決定并將有關登記事項記載于登記簿后，根據登記簿上的記載繕寫并向申請人發放房屋權屬證書或者登記證明的行為。 21、房屋登記機構將申請事項記載于房屋登記簿之前，申請人是否可以撤回登記申請？ 答:申請人可以撤回房屋登記申請，這也是登記申請原則的重要體現，同樣也充分體現了尊重當事人意思自治原則。登記的完成必須以登記事項記載于登記簿為登記生效條件。盡管登記程序復雜，但最實質的要件是記載于登記簿。登記申請人提出申請以后，登記的申請已經獲得有關登記部門的同意但沒有完成登錄、記載手續，仍然不構成登記。在未進入登記簿之前，物權的法律效力還未產生，依照申請當事人的意思表示同樣可以要求撤回。但撤回申請必須符合一定的條件：（1）撤回申請的時間。當事人撤回申請的時間只能在登記完成之前，即登錄于登記簿之前進行；（2）申請人的撤回申請應當采用書面形式。原則上，在登記完成之前，申請人撤回申請的，登記機構必須尊重申請人的意志，并負擔準予撤回的義務，而不能擅自加以限制。 22、房屋登記程序中，登記機構將在哪些情形下進行實地查看？ 答：實地查看不是房屋登記的必經程序，但房屋登記辦法也規定了一些必須進行實地查看的情形。辦法第19條規定，辦理下列房屋登記，房屋登記機構應當實地查看：（1）房屋所有權初始登記；（2）在建工程抵押權登記；（3）因房屋滅失的房屋所有權注銷登記；（4）法律、法規規定的其他房屋登記。房屋所有權初始登記必須要進行實地查看，主要是為了使登記所確認的權利與實際權利相一致，避免申請人偽造材料“無中生有”，維護登記的權威性和公信力。在建工程抵押權登記必須進行實地查看，主要是由于在建工程尚未竣工，其本身處于不確定的狀態，如果不進行實地查看，不僅會使權利人遭受損失，也會導致登記機構承擔不必要的風險。因房屋滅失的房屋所有權注銷登記要進行實地查看，主要是因為注銷登記是指經依法登記的房屋被拆除或其他不可抗力造成房屋滅失而申請的登記。現實中可能存在房屋已經不存在，但所有權人并不主動申請房屋所有權注銷登記的情況，這就容易造成房屋已不存在，但房屋登記簿仍有記載，此時若權利人再進行轉移、抵押等處分行為，就會造成登記錯誤的風險。另外，也有可能房屋尚且存在，但由于特別的原因，所有權人卻申請注銷登記，已達到其特定的目的。為了更好的保護相對人既有的所有權和共有權，在申請辦理因房屋滅失導致的注銷登記時，房屋登記機構有必要進行實地查看。至于第四項規定的法律法規定的其他房屋登記，這是一項兜底條款，以便于今后法律法規對實地查看的其他情況做出規定時，以便可以更好地進行銜接。 23、房屋登記的類型包括哪些？ 答：房屋登記類型首先根據房屋占用的土地的性質不同，可把房屋登記類型分為國有土地范圍內的房屋登記，集體土地范圍內房屋登記兩大類型。其中國有土地上房屋登記根據所有權登記的種類，可以分為所有權初始登記，所有權轉移登記、所有權變更登記和所有權注銷登記等類型；根據抵押權登記種類。可以分為抵押權設立登記、抵押權轉移登記、抵押權變更登記和抵押權注銷登記；根據地役權登記的不同，可以分為地役權設立登記、地役權轉移登記、地役權變更登記和地役權注銷登記；根據預告登記的不同，可以分為預購商品房預告登記、預告商品房抵押權預告登記、所有權轉讓預告登記和抵押權預告登記。此外還有更正登記、異議登記和其他登記（即查封登記、補發權證登記和換發權證登記）。集體土地上房屋登記除集體土地性質不同于國有土地外，其登記類型大體與國有土地上登記類型相似。 24、當事人申請房屋登記時，登記機構將對哪些事項進行審查？ 答：登記機構應當就以下事項進行審查：（1）申請登記事項是否是申請人的真實意思表示。（2）申請登記房屋是否為共有房屋。共有是指兩個以上的自然人或者法人對一項財產共同享有所有權。兩個或兩個以上的自然人或者法人通過聯合建造、合資購買、共同繼承、共同受贈等方式取得的房屋即為共有房屋。共有房屋登記應當由共有人共同申請。（3）房屋登記簿記載的權利人是否同意更正。我國物權法規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記簿確有錯誤的，登記機構應該予以更正。（4）登記機構可以就申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。（5）詢問結果應當經申請人簽字確認，并由登記機構予以保留。登記機構進行詢問時，申請人應做如實回答。為了方便申請人回答詢問事項，同時也提高登記機構的工作效率，針對需要進行詢問的事項可以由登記機構設計并制定專用詢問表格，由申請人逐項填寫或劃勾后簽名。 25、遺失補證程序在房屋登記辦法中有何新規定？ 答：原城市房屋權屬登記管理辦法規定，房屋權屬證書遺失申請補證的，需公告6個月征詢異議，公告期內無人提出異議的，方予補證。而房屋登記辦法取消了公告期，規定房屋權屬證書、證明遺失、滅失的，權利人在當地公開發行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補發。房屋登記機構予以補發的，應當將有關事項在房屋登記簿上予以記載。在設立登記簿制度以前，權屬證書是房屋所有權人享有物權的唯一合法憑證，權屬證書遺失后，房屋的物權狀況難以確定，因此需要由登記機構在公開發行的報刊上刊登公告征詢異議，公告期滿無異議的才能補辦。現在建立了登記簿制度，削弱了權屬證書的效用。現在房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，權屬證書是權利人享有房屋物權的證明，權屬證書是根據登記簿的記載而頒發給權利人的，因此，權屬證書遺失后，登記機構可以直接根據登記簿的記載直接補發權屬證書。但是，權利人應當自行在報刊上刊登遺失聲明，使原權屬證書失去有效性，避免房屋所有權證被他人以不正當的方式利用。 26、登記程序中“記載于登記簿”有什么重要意義？ 答：登記申請經過登記機構審核，將有兩種結果：或者準予登記，或者不予登記。登記機構決定準予登記的，就要將核準的登記事項，包括房屋的自然狀況部分、權利狀況部分，他項權利部分以及查封、異議等其他依法應當登記的事項等在登記簿中予以記載。登記簿制度是我國物權法確立的新制度。根據物權法的規定，登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。登記的完成，必須要將房屋的有關信息記載于登記簿。因此，登記機構必須如實將登記事項記載于登記簿，發揮登記簿的公示、公信作用。房屋權屬證書和登記證明記載的事項，應當與登記簿一致；記載不一致時，除有證據證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準。 27、房屋權利人怠于申請房屋登記是否可以由他人代位申請？ 答：代位申請是指當事人怠于申請登記時，利害關系人為了保全自己或者權利人的利益，以自己名義代位登記權利人向登記機關申請登記。代位申請主要分為兩類：第一，對申請事項不直接享有權利，但該事項是否登記將與其產生法律上的利害關系。其典型例子是基于合同法規定的債權人代位權進行的代位申請，其目的在于保全代位權人的利益，是債權人行使代位權的表現。株洲市房屋登記辦法第16條規定，債權人依法享有代位權的，如果債務人應當辦理房屋登記而怠于辦理的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代位債務人辦理房屋登記。代位人在申請登記時應提交法院許可代位的證明材料。第二，申請事項的直接權利人為數人，他們之間存在共有、共同繼承等共同關系，其中一人或者數人為了全體權利人的利益，在其他權利人未申請的情況下，可代位申請該共同關系的登記。這種代位申請的目的在于保全代位申請人以及被代位的權利人的共同利益。如臺灣地區土地登記規則第32條規定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或數人，為全體公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申請為公同共有之登記。登記機關于登記完畢后，應將登記結果通知其他共有人。”由于我國大陸不動產登記立法的缺失，國家法律尚無代位申請權的明確規定。第五章 房屋基本狀況登記 28、什么是房屋登記的基本單元？ 答：根據房屋登記辦法的規定，房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。對于國有土地范圍內成套住房，應當以套為基本單元進行登記；如果是非成套住房，應以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記；對于集體土地范圍內的村民住房，應當以宅基地上獨立建筑為基本單元進行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，應以套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記；非住房的房屋，應當以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。 房屋登記的基本單元是構成房屋產權并依法登記發證的最小單位，所有權人不能任意對其進行分割，登記機構也不能對任意分割后的房屋進行登記。如實踐中有的大型商場被權利人自行分割出售，并向登記機構申請產權登記，這種情況登記機構是不能辦理的。這種改建必須由權利人取得規劃、消防等部門的驗收備案，并且每個銷售單位必須能夠有確定、永久存在的界限并進行統一編號后才能夠予