中國綠能港特鋼科技園區建設項目評價研究摘要科技園區開發項目具有投資額大、不確定性因素多、開發與經營風險較大等特點，對其進行科學合理的評價研究，是控制投資風險、確保合理開發的先決條件。中國綠能港特鋼科技園區建設項目的目標是建設中國綠能港特鋼科技園區，該園區將成為新能源產業的總部經濟園區，主要集聚新能源產業中的管理、研發、運營等產業，對該項目的評價具有重要的現實意義。闡述園區產業選擇及園區定位、園區項目規劃建設方案和建設條件、項目建設方式和進度安排；通過估算項目投資和成本，預測收入，得到基礎數據；根據基礎數據，對項目進行財務評價，環境及社會效益等評價，為園區后續開發提供可靠的參考資料。關鍵詞：科技園區；建設項目；評價AbstractScience and technology park development project has investment, big uncertainty factors, development and operation features such as greater risks, and carry on the scientific and reasonable evaluation research, is to control the investment risk, ensure reasonable development prerequisite. China Green Energy Port Shoute technology park construction project goal is for the construction of Chinese green can harbor steel science park, the park will become new energy industry headquarters economic zone of new energy industry, mainly gather the management, development and operation of the project, such industries as evaluation has the important practical significance. Keywords: science park; Construction projects; evaluation目 錄獨創性聲明I中國綠能港特鋼科技園區建設項目評價研究I摘要IAbstractII1 緒論- 1 -1.1 中國綠能港特鋼科技園區建設項目情況介紹- 1 -1.1.1 中國綠能港項目的立項背景- 2 -1.1.2 中國綠能港項目的開發主體介紹- 3 -1.1.3 中國綠能港項目規劃- 4 -1.1.4 中國綠能港項目開發模式- 5 -1.1.5 中國綠能港項目進展- 5 -1.2 研究意義- 6 -1.3 研究內容及研究方法- 7 -1.3.1 研究內容- 7 -1.3.2 研究方法- 7 -2 基本概念及基本方法介紹- 9 -2.1 基本概念- 9 -2.1.1 有關項目的概念- 9 -2.1.2 有關綠能港的概念- 10 -2.1.3 有關評價的概念- 11 -2.2基本方法- 14 -2.2.1 SWOT分析法- 14 -2.2.2 財務評價法- 15 -3 特鋼科技園區產業選擇及園區定位- 18 -3.1 產業政策及地區的產業調整背景- 18 -3.1.1 國家產業政策- 18 -3.1.2 地區的產業調整- 18 -3.2 特鋼科技園項目建設的SWOT分析- 20 -3.2.1優勢- 20 -3.2.2 劣勢- 21 -3.2.3 機遇- 21 -3.2.4 挑戰- 22 -3.3 特鋼科技園產業選擇- 22 -3.3.1 特鋼科技園產業的確定- 22 -3.3.2 新能源產業發展現狀與發展趨勢- 25 -3.3.3 特鋼科技園可持續性發展的相關配套產業- 26 -3.3.4 新能源產業對特鋼科技園發展的意義- 26 -3.4 特鋼科技園的定位- 26 -4 中國綠能港項目建設- 28 -4.1 中國綠能港園區位置- 28 -4.2 中國綠能港項目建設目標及規劃控制指標- 30 -4.2.1 建設目標- 30 -4.2.2 規劃控制指標- 30 -4.3 中國綠能港項目的市政條件- 31 -4.4 中國綠能港項目建設方式及進度安排- 32 -4.4.1 建設方式- 32 -4.4.2 建設進度安排- 32 -5 中國綠能港項目基礎數據估算- 34 -5.1 項目總投資估算及資金籌措- 34 -5.1.1 項目總投資估算- 34 -5.1.2 分年度投資使用計劃- 35 -5.1.3 資金籌措計劃- 35 -5.2 收入、成本及稅金估算- 38 -5.2.1 收入估算- 38 -5.2.2 成本及稅金估算- 38 -6 中國綠能港項目財務評價- 40 -6.1 中國綠能港項目經濟效益評價- 40 -6.1.1 編制基本財務報表- 40 -6.1.2評價指標計算及評價- 40 -6.2 中國綠能港項目風險評價- 40 -6.2.1 盈虧平衡分析- 41 -6.2.2 敏感性分析- 41 -6.3 結論及建議- 42 -6.3.1 結論- 42 -6.3.2 建議- 42 -7 中國綠能港項目環境、社會效益評價- 44 -7.1 中國綠能港項目環境評價- 44 -7.1.1 環境影響- 44 -7.1.2 環境保護措施- 45 -7.1.3 環境影響評價結論- 46 -7.2 中國綠能港項目社會效益評價- 46 -8 結論- 48 -參考文獻- 50 -致 謝- 52 -附表- 53 -1 緒論本研究以中國綠能港特鋼科技園區建設項目為背景，對該項目的經濟效益、社會效益、環境效益等進行評價。1.1 中國綠能港特鋼科技園區建設項目情況介紹中國綠能港特鋼科技園區建設項目，由項目的開發主體北京首鋼特殊鋼有限公司(以下簡稱特鋼公司)提出的，該公司位于北京市石景山區，是中國重點特殊鋼生產企業之一。特鋼公司根據企業發展需要，為公司尋找新的利潤增長點，2008年擬進行一個項目投資，為充分利用國家和當地優惠政策，該項目納入了北京市中關村科技園區發展規劃中，故稱特鋼科技園項目。該項目投資完成后，將建成以某些產業為主體的特鋼科技園區(以下簡稱特鋼科技園或特鋼園)。為使特鋼園有自身特色，能成功運營，特鋼公司將特鋼園產業定位為開發或利用新能源。新能源最主要的特點是綠色環保，為了充分體現這個特點，特鋼園品牌定位為“中國綠能港”，英文為“GEP（Green Energy Port，直譯“綠色能源中心”），故稱投資項目為中國綠能港特鋼科技園區建設項目（以下簡稱中國綠能港項目）。中國綠能港項目的總體目標：建成國內領先、國際知名、可持續發展的新能源產業專業化園區(簡稱中國綠能港園區)。中國綠能港園區規劃布局合理、環境生態優美、市場適應能力強、生活配套設施齊全。中國綠能港園區將成為新能源產業的總部經濟園區，主要集聚新能源產業中的管理、研發、運營等產業環節。從總部的類別來分，中國綠能港可以定位為企業的區域總部、營銷總部、設計總部、研發總部、產業化總部、國際化總部等幾種形態的總部。項目主要建設辦公樓宇、交流會展場所、培訓用建筑、配套服務建筑、中試廠區等。相應建設市政基礎設施，綠化設施等。中國綠能港項目計劃5年完成。目前中國綠能港項目進展情況如下，截止2011年一季度，中國綠能港項目控制性詳細規劃調整方案基本確定，但尚未上報市規劃委，目前暫不具備正式編制土地一級開發實施方案的條件。1.1.1 中國綠能港項目的立項背景中國綠能港項目是特鋼公司于2008年正式提出的。該項目的提出有其特殊的歷史背景。（1）全國產業園區發展迅速且作用顯著從1979年國務院設立蛇口工業園區以來，全國園區得到迅速的發展。20多年來，全國園區建設對促進土地集約、能源節約利用做出了十分積極的貢獻。據統計，2006年全國僅54個國家級經濟開發區就實現工業增加值7414億元，工業總產值30219億元，稅收收入1570億元，出口1492億美元，進口1339億美元，共創造GDP達到10137億元；園區所取得的成績占全國GDP的4.8%，稅收的4.2%，進出口總額的16.1%。可以說全國產業園區已經成為中國經濟發展的重要“助推器”。（2）日益特色化已經成為北京市產業園區發展趨勢北京市產業園區已經成為北京市經濟的重要支柱。2006年，北京各個園區平均每公頃土地吸引投資1009萬美元，創造工業產值1.74億元人民幣，實現稅收598萬元人民幣。萬元GDP能耗0.149噸標煤，相當于全市平均水平的1/5。2007年上半年，園區的工業耗水量增長12.94%，用電量增長25%，工業產值增長34%，稅收收入增長60%。在轉變經濟發展方式，推動產業結構優化升級上取得明顯效果。北京市各產業園區的產業呈現著“高端化和輕型化”、“高關聯度和高附加值”、“節能降耗和可持續發展”等發展趨勢。（3）中關村科技園區已經成為高新技術園區中關村科技園區已實現了成為國家級高新技術園區的目標。2006年，中關村科技園區經濟總量穩步提升。全年實現工業總產值3449.4億元，同比增長32.2%；企業總收入6744.7億元，同比增長38.3%，增速比上年提高6.2個百分點；企業實現利稅總額676.7億元，同比增長34.6%。2007年前三季度，中關村科技園區實現增加值804.9億元，占全市GDP的14.6%；園區電子信息業、先進制造業、能源及高效節能、環保產業等重點產業的總量指標均實現了較高的同比增速。其中，電子信息業全年實現收入3981.8億元，同比增長42.3%，占園區總量的59.0%，比上年提高了1.6個百分點；先進制造業、能源及高效節能、環保產業分別實現收入689.2億元、627.8億元和122.5億元，同比分別增長32.9%、55.1%和53.5%；生物醫藥和新材料產業也取得了一定增長，全年實現收入421.7億元和281.2億元，同比分別增長19.9%和10.5%。中關村科技園區已實現了成為國家級高新技術園區的目標。（4）特鋼的發展要與其區域發展相適應特鋼科技園項目提出后，被納入中關村科技園區發展規劃中。形勢要求特鋼的發展必須符合中關村科技園區發展規劃，遵循科技園區發展的普遍規律，選擇自身發展道路。特鋼公司所在的行政區北京市石景山區，已經定位為城市功能拓展區。石景山區明確提出“打造北京CRD，建設和諧石景山，構建現代化首都新城區”的發展戰略。特鋼公司的發展要與區域經濟發展要求相適應。特鋼公司軋鋼廠、鍛鋼廠已于2010年12月18日全部停產，利用有限資金，實現科技園區的建設和滾動發展，有利于土地價值最大化。更有利于解決搬遷調整后人員安置及遺留的社會負擔。面對新形勢，特鋼加快科技園區建設，發展生產型服務業，是唯一可行的發展出路。1.1.2 中國綠能港項目的開發主體介紹北京首鋼特殊鋼有限公司是由原北京鋼廠、北京特殊鋼廠1983年并入首鋼后組建而成，屬首鋼集團全資子公司，是中國重點特殊鋼生產企業之一。屬首鋼集團全資子公司，廠區位于石景山古城地區，東臨古城大街、楊莊大街；南臨古城西路；西接北辛安；北接阜石路，總占地面積87.52公頃。廠區內現主要單位有：冷軋板材，占地12.38公頃；熱軋棒材（含軋鋼廠、鍛鋼廠、冷拔廠），占地36.03公頃；首鋼技術研究院，占地6.1公頃；汽車園區，占地20.91公頃；特鋼子公司及合作項目，占地12.1公頃。廠區基礎配套設施主要有：現供水能力為每日2.64萬立方，污水處理站一座，現正引進市政自來水管線，管徑600mm，可滿足未來科技園區需要。擁有110kv電站一座。現有天然氣管路，管徑300mm，每年可供氣8,760萬標準立方米。現有市政供熱管路，管徑400mm，供熱面積已達到13.5萬平方米，理論供熱能力可進一步擴大到54萬平方米。目前特鋼公司總資產22億元，年營業收入30余億元，在崗職工1300余人。公司主要經營優質鋼材生產，同時涉及房地產、旅游、醫療、信息、工程、運輸、設備檢修、汽車貿易等行業。1.1.3 中國綠能港項目規劃中國綠能港項目建設完成后，建成的園區將是新能源產業的總部經濟園區，主要集聚新能源產業中的管理、研發、運營等產業。園區主要由辦公樓宇、交流會展場所、培訓用建筑、配套服務建筑、中試廠區等構成，同時配備相應建設市政基礎設施，綠化設施等。中國綠能港項目分三期進行開發建設，主要是考慮特鋼搬遷分階段進行，項目工程不可能全面鋪開，另外也考慮到滾動開發能降低投資壓力，增加項目開發的可行性。中國綠能港園區產業重點將以新能源、新材料為核心，建立與之相呼應的產業研發、運營總部基地，吸納相關綠色建筑與建材研發中心、清潔能源汽車研發與展示中心、智能交通開發機構、新能源研究中心與行業協會、可再生能源企業運營總部入區，并提供產業平臺服務支持，建立相應的產品認證、檢測、維護服務中心，建立知識產權交易與品牌建設服務中心，利用先進創新工具與網上共享實驗室幫助入區企業建立企業技術與管理創新模式，與國家一流院校和專家團隊合作建立高端專業技術與管理培訓中心，提供綜合展示與交流對接服務平臺，包括建設清潔能源汽車綜合展示與體驗公園，組織國際技術與產品交流專業性年會，建立定期提供行業政策指南與市場渠道信息發布機制，全面為入區企業和機構提供一流專業配套服務。1.1.4 中國綠能港項目開發模式園區開發一般有三種模式：第一種，自主投資，即開發主體自籌資金，基本是自身單獨對項目進行投資；第二種，項目合作，即開發主體為解決資金缺口或開發能力不足等問題，就某些具體項目與合作伙伴合作開發；第三種，業主定制，即對于某些有實力進駐園區的企業，可根據其投資意愿為其量身定做樓宇，定制方需要對樓宇進行預訂和先期付款。就目前情況，特鋼公司自有資金4億元，無論是總投資規模，還是一期投資規模，特鋼公司完全自主開發上有較大難度。為解決資金缺口，特鋼公司應采取三種方式并舉的開發模式。根據具體項目的不同特點，特鋼公司對于具備長期穩定收入的項目，如寫字樓、培訓中心等應采取自主投資開發方式為主，也是本研究的重點；對于會展項目、公共技術服務平臺等項目，由于運營的專業特點較強，擬采取項目合作方式為主，部分項目采用業主定制方式。1.1.5 中國綠能港項目進展隨著首鋼調整搬遷工作的啟動實施，特鋼公司作為首鋼調整搬遷規劃的一部分，已于2010年12月18日全部停止熱軋棒材生產，公司外部環境已發生巨大變化，現有產業已不能在石景山區發展，客觀要求必須對特鋼廠區發展規劃進行戰略性調整，以適應新形勢。2006年1月17日，國家發改委發布第3號公告，石景山科技園納入中關村科技園區，特鋼廠區成為中關村科技園區石景山園南區的組成部分。2008年2月，中國綠能港項目正式通過首鋼董事會，確定以特鋼公司為項目的開發主體。2008年中國綠能港納入石景山區首鋼文化娛樂休閑區（CRD）建設行動規劃，列入石景山區重點建設項目。目前，北京市將石景山區定位為城市功能拓展區，石景山區明確提出“打造北京CRD，建設和諧石景山，構建現代會首都新城區。2011年2月14日，北京國際綠色展示推廣中心項目及北京綠能港科技大廈項目正式通過董事會，會議批準這兩個項目的立項申請。2011年2月18日石景山區王春杰副區長召集區經信委、區政府辦、區發改委、區規劃分局、區國土分局、區園區管委會、區園林局、區市政市容委就展示中心項目涉及的停車場等外圍工作進行協調，參會各單位一致表示全力支持展示中心項目的落戶和建設。經過特鋼公司和北京節能環保中心的共同努力，北京市規劃委員會已致函北京節能環保中心，明確同意項目落戶在特鋼公司。截止2011年一季度，中國綠能港控制性詳細規劃調整方案基本確定，但尚未上報市規劃委，市政承載力評估報告及交通承載力評估報告兩個分冊的編制工作也尚未與專業評估機構簽訂評估合同。由于控制性詳細規劃方案尚未確定，目前暫不具備正式編制土地一級開發實施方案的條件。1.2 研究意義中國綠能港項目作為一個大型新能源建設項目，其投資數額巨大，開發周期長，牽涉面廣，且房地產市場的不確定因素較多，項目成敗的不確定因素也很多，只有對該項目進行詳細的投資、成本分析和效益測算，才能使投資決策建立在科學合理的基礎上，進而取得較好經濟效益1 。對中國綠能港項目效益分析與經濟評價的準確與否，將直接關系到投資決策的成敗，而投資決策關系到企業的生存與社會資源的合理配置以及經濟發展目標的實現。項目的效益分析將圍繞項目開發進度所進行的資源配置、資金籌措、現金流量、還貸能力等進行一系列的分析研究，探討企業園區房地產項目效益分析中各類技術指標取值依據2 ，并初步確定項目開發建設過程中各階段的資金供給與資金使用3 、建設工程實施步驟等，使中國綠能港項目的實施有條不紊地進行，以達到預期目的。同時，通過對項目開發模式進行效益分析，將有助于企業對各種開發模式有更深入的認識，確定開發模式效益分析與合作模型，為園區后續開發階段提供參考意見和依據。1.3 研究內容及研究方法1.3.1 研究內容（1）通過研究測算項目建設中的土地費用、前期工程費、工程費、建安工程費、市政環境工程費、工程建設其他費等，初步估計項目總投資，提出分年度投資使用計劃、資金籌措計劃，根據市場研究的結果，并考慮本項目的具體情況，估算出收入、成本及稅金情況。（2）通過編制現金流量表，資金平衡表，利潤與利潤分配表，項目總投資使用計劃與資金籌措表，營業收入、營業稅金及附加相關稅費估算表，總成本費用估算表，計算出項目投資的財務內部收益率、財務凈現值和靜態投資回收期。（3）通過分析該項目的總投資（建造成本）及售價，得出該項目的抗風險能力。（4）通過調查研究項目建成前后園區內廢水、廢氣、固體廢棄物的排放量，以及噪聲的級別測定，提出開發期和建成后的環境保護措施，從而論證該項目的建設可行性。（5）通過分析項目建成后入住企業帶來的稅收，提供就業機會，帶來的經濟收入等方面，評價對特鋼公司而言，項目的社會效益。1.3.2 研究方法本文的研究方法主要包括歷史分析方法、實證分析與規范分析相結合、定量分析與定性分析相結合、比較分析、邏輯分析等方法。（1）歷史的分析方法：指在研究任何問題時，首先研究其發展歷史，探究其來龍去脈的具體研究方法，本文對房地產項目可行性研究發展歷程一節采用此種方法。（2）實證分析與規范分析相結合：實證分析是研究經濟運動的實際過程，即經濟現象“是什么”，規范分析從相對獨立的價值判斷出發，說明經濟應該如何運動，即經濟現象“應該是什么”。（3）定量計算與定性分析相結合：定量計算實為數量分析，是運用數學方法和已有的數據進行整理和推算，從而得出各種數量之間的關系來說明問題。定性分析又稱非數量分析，是指在研究社會經濟現象時，憑以往經驗，以思維進程而推斷出經濟運行的發展規律。本文中項目效益分析將通過一系列復雜的計算，對調查研究分析所掌握獲取的資料、數據進行計算分析，找出各相關因素之間的量變關系并建立其函數公式，做出定量計算和定性分析，分析成本和收入規劃的結構及意義。在計算過程中鑒別和揭示各種矛盾，使問題的研究進一步深化，明確界限，對分析方案所涉及的范圍、影響因素加以明確和限定，以便準確得出方案模型。（4）比較分析是一個有效的研究方法，通過對不同觀點、不同現象、不同數據的比較，可以更理性的了解經濟運動的特點與規律。本文在房地產項目評價中基本數據的選用與一般工業建設項目的效益分析對比中使用本方法。（5）邏輯分析：在上述研究基礎上，進行歸納總結，運用邏輯思維進行整理和推理，形成最終結論或建議。按照中關村科技園區發展要求，特鋼制定了廠區規劃調整方案，擬以特鋼公司為開發建設主體，對特鋼廠區進行規劃調整和建設。新能源產業正在由形成期向成熟期過渡，發展勢頭迅猛，在國內尚未形成產業集聚，此時對國家、北京市產業園區、中關村科技園區發展現狀與發展趨勢，國家產業政策、北京市和石景山區產業調整狀況進行全方位調研分析就顯得尤為重要，也是做好項目評價的前提和基礎。 2 基本概念及基本方法介紹2.1 基本概念2.1.1 有關項目的概念（1）項目及其特點項目是一件事情、一項獨一無二的任務，也可以理解為是在一定的時間和一定的預算內所要達到的預期目的。項目側重于過程，它是一個動態的概念，本文將中國綠能港項目建設過程視為一個項目。項目具有以下特點：一是明確的目標，即其結果只可能是一種期望的產品，也可能是一種所希望得到的服務；二是獨特的性質，即每一個項目都是唯一的；三是資源成本的約束性，即每一項目都需要運用各種資源來實施，而資源是有限的；四是項目實施的一次性，即項目不能重復；五是項目的確定性，即項目必有確定的終點，在項目的具體實施中，外部和內部因素總是會發生一些變化，當項目目標發生實質性變動時，它不再是原來的項目了，而是一個新的項目，因此說項目的目標是確定性的；六是特定的委托人，即它既是項目結果的需求者，也是項目實施的資金提供者；七是結果的不可逆轉性，即不論結果如何，項目結束了，結果也就確定了。（2）建設項目及其特點基本建設工程項目，亦稱建設項目（construction project），是指在一個總體設計或初步設計范圍內，由一個或幾個單項工程所組成，經濟上實行統一核算，行政上實行統一管理的建設單位。建設項目有如下特點：在一個總體設計或初步設計范圍內，由一個或若干個互相有內在聯系的單項工程所組成，建設中實行統一核算、統一管理；二是在一定的約束條件下，以形成固定資產為特定目標14 。約束條件有時間約束即有建設工期目標，資源約束即有投資總量目標，質量約束即一個建設項目都有預期的生產能力(如公路的通行能力)、技術水平(如使用功能的強度、平整度、抗滑能力等)或使用效益目標4 ；三是需要遵循必要的建設程序和特定的建設過程。即一個建設項目從提出建設的設想、建議、方案選擇、評估、決策、勘察、設計、施工一直到竣工、投入使用，均有一個有序的全過程；四是按照特定的任務，具有一次性特點的組織形式。其表現是投資的一次性投入，建設地點的一次性固定，設計單一，施工單件；五是具有投資限額標準。即只有達到一定限額投資的才作為建設項目，不滿限額標準的稱為零星固定資產購置。2.1.2 有關綠能港的概念綠能港：特鋼科技園產業定位為新能源，新能源最主要的特點是綠色環保，為了充分體現這個特點，園區的品牌定位為“中國綠能港”，英文為“GEP（Green Energy Port直譯：綠色能源中心）”。綠能港取自節能、環保、資源循環利用之意。中國綠能港規劃，指的是對園區進行比較全面的長遠的發展計劃，是對未來整體性、長期性、基本性問題的思考、考量和設計未來整套行動方案。作為“十二五”時期七大戰略性新興產業規劃之一，園區規劃將對節能產業、環保產業和循環利用產業提供技術、產品和服務等支持，促進綠色經濟產業鏈的形成與發展。綠能港項目建成后，科技園區中主要由節能、環保和資源循環利用等方面的產業構成。節能產業，一是發展高效節能技術和裝備，包括鍋爐窯爐、電機及拖動設備、余熱余壓利用裝備、節能監測技術和裝備，重點示范推廣稀土永磁無鐵芯電機、基于吸收式換熱的新型熱電聯產集中供熱技術等；二是發展高效節能產品，包括家用和商用電器、照明產品、建材產品和汽車等，重點研發和示范具有自主智能財產權的新型節能汽車及配套系統，重點推廣能效等級為1、2級的高效節能產品；三是發展節能服務產業，推動節能服務公司為用能單位提供節能診斷、設計、融資、改造、運行等一條龍服務，以節能效益分享方式回收投資的市場化節能服務模式。環保產業，一是發展先進環保技術和裝備，包括污水、垃圾處理，脫硫脫硝，高濃度有機廢水治理，土壤修復，監測設備等，重點攻克膜生物反應器、反硝化除磷、湖泊藍藻治理和污泥無害化處理技術裝備等；二是發展環保產品，包括環保材料、環保藥劑，重點研發和產業化示范膜材料、高性能防滲材料、脫硝催化劑、固廢處理固化劑和穩定劑、持久性有機污染物替代產品等；三是發展環保服務，建立以資金融通和投入、工程設計和建設、設施運營和維護、技術咨詢和人才培訓等為主要內容的環保產業服務體系，加大污染治理設施特許經營實施力度。資源循環利用重點發展共伴生礦產資源、大宗工業固體廢物綜合利用，汽車零部件及機電產品再制造，再生資源回收利用，餐廚廢棄物、建筑廢棄物、道路瀝青和農林廢棄物資源化利用，重點解決共性關鍵技術的示范推廣。節能環保等新型產業正面臨著前所未有的發展機遇。在我國實施的4萬億元經濟刺激計劃中，有2100億元用于節能減排、發展循環經濟和生態環境建設，而目前規劃的一系列產業調整振興規劃，也將發展循環經濟作為產業升級與結構調整的重要措施之一。 中國綠能港項目：2006年1月17日，國家發改委發布第3號公告，石景山科技園納入中關村科技園區，特鋼廠區成為中關村科技園區石景山園南區的組成部分，即中國綠能港項目。2.1.3 有關評價的概念（1）評價及其分類評價指通過詳細、仔細的研究和評估，確定對象的意義、價值或者狀態8 。評價可以分為經濟評價、社會評價、資源評價(包括能源評價)、環境影響次評價、風險評價等。（2）經濟評價經濟評價是指對工程項目或其中某一方案，計算其所需投入的費用和可能取得的效益，并分析其經濟可行性的工作。包括國民經濟評價和財務評價兩項。資金是有限的，為了節省并有效地使用投資，必須講求經濟效益9 。可行性研究的內容及項目效益分析指標基本相同15 。在作出投資決策之前，要認真對投資項目的經濟效益進行計算和分析。當可供選擇的方案多于一個時，還要對各個方案的經濟效益進行比較和選優。這種分析論證過程稱為項目經濟評價。項目效益分析是根據國家現行財稅制度和價格體系，從現金流的角度對項目進行評價，分析、計算項目直接發生的財務效益和費用，編制財務報表，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力等財務狀況，據以判別項目的財務可行性16。投資項目的效益評價指標有靜態評價指標和動態評價指標兩種，不考慮資金時間價值的評價指標為靜態評價指標，考慮資金時間價值的評價指標為動態評價指標17 。目前理論界幾乎一致認為房地產項目的效益分析指標體系一般包括設計規模、經濟數據、財務評價指標等幾個方面18 19 ，具體包括：總占地面積、房地產開發產品總建筑面積、商品房銷售比例；總投資、開發建設投資、資金籌措、經營收入、經營稅金及附加、總成本費用、利潤總額、所得稅、稅后利潤、土地增值稅；投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、內部收益率、凈現值、投資回收期等。下面對理論界常用的回收期、會計收益率、凈現值、內部收益率、等主要的投資評價方法進行比較與分析。（3）社會評價社會評價是分析擬建項目對當地社會的影響和當地社會條件對項目的適應性和可接受程度，評價項目的社會可行性。社會評價旨在系統調查和預測擬建項目的建設、運營產生的社會影響與社會效益，分析項目所在地區的社會環境對項目的適應性和可接受程度，通過分析項目涉及的各種社會因素，評價項目的社會可行性，提出項目與當地社會協調關系，規避社會風險，促進項目順利實施，保持社會穩定的方案10 。（4）環境影響評價環境影響評價：環境影響評價簡稱環評是指對規劃和建設項目實施后可能造成的環境影響進行分析、預測和評估，提出預防或者減輕不良環境影響的對策和措施，進行跟蹤監測的方法與制度。通俗說是分析項目建成投產后可能對環境產生的影響，并提出污染防止對策和措施11 。 環境影響評價是指對擬議中的建設項目、區域開發計劃和國家政策實施后可能對環境產生的影響(后果)進行的系統性識別、預測和評估。環境影響評價的根本目的是鼓勵在規劃和決策中考慮環境因素，最終達到更具環境相容性的人類活動12 。（5）風險評價風險評價指標以及指標的相對重要性，分別是市場吸引力、產品差異度、管理能力、抵御環境威脅能力、變現能力5 。在美國、日本、西歐等國家和地區，由于其房地產業已是一個市場發展完善的傳統型產業，無論是在私人企業，還是房地產行業協會或政府機構，均有從事房地產市場分析、估價和咨詢管理的公司，這些企業或機構運用精確的經濟分析(風險分析)手段，采用數量分析方法，為房地產投資者預測和評價房地產投資風險，幫助投資者進行房地產投資風險決策，使其避免因決策失誤等造成的投資風險損失6 。（6）方案及項目評價方案是指進行工作的具體計劃或對某一問題制定的規劃13 。項目投資評價簡稱項目評價。是可行性研究的重要組成部分，它包括技術評價、經濟評價和社會評價三個部分。技術評價主要是根據市場需求預測和原材料供應等生產條件的調查，確定產品方案和合理生產規模，根據項目的生產技術要求，對各種可能擬定的建設方案和技術方案進行技術經濟分析、比較、論證，從而確定項目在技術上的可行性。項目經濟評價是項目評價的核心，分為企業經濟評價和國民經濟評價。企業經濟評價亦稱財務評價7 ，它從企業角度出發，按照國內現行市場價格，計算出項目在財務上的獲利能力，以說明項目在財務上的可行性。國民經濟評價從國家和社會的角度出發，按照影子價格、影子匯率和社會折現率，計算項目的國民經濟效果，以說明項目在經濟上的可行性。項目社會評價是分析項目對國防、政治、文化、環境、生態、勞動就業、儲蓄等方面的影響和效果。2.2基本方法所用的基本方法主要有SWOT分析法和財務評價法(包括經濟效益評價、風險評價)。2.2.1 SWOT分析法SWOT分析法最早由Learned等人于1965年提出，在戰略管理領域中被廣泛運用。SWOT分析是把企業內外環境所形成的機會（Opportunities），風險（Threats），優勢（Strengths）,劣勢（Weaknesses）四方面的情況結合起來進行分析，以尋找和制定適應本企業實際情況的經營戰略和策略的方法26 。SWOT分析法是一種能夠較客觀而準確地分析和研究一個單位現實情況的方法。利用這種方法可以從中找出對自己有利的、值得發揚的因素，以及對自己不利的、如何去避開的東西，發現存在的問題，找出解決辦法，并明確以后的發展方向27 。分析步驟如下：(1) 確認當前的戰略是什么？ (2) 確認企業外部環境的變化（波特五力或者PEST） (3) 根據企業資源組合情況，確認企業的關鍵能力和關鍵限制 (4) 按照通用矩陣或類似的方式打分評價 把識別出的所有優勢分成兩組，分的時候以兩個原則為基礎：它們是與行業中潛在的機會有關，還是與潛在的威脅有關。用同樣的辦法把所有的劣勢分成兩組，一組與機會有關，另一組與威脅有關。 (5)將結果在SWOT分析圖上定位成功應用SWOT分析法的簡單規則進行SWOT分析的時候必須對公司的優勢與劣勢有客觀的認識。進行SWOT分析的時候必須區分公司的現狀與前景。進行SWOT分析的時候必須考慮全面。 進行SWOT分析的時候必須與競爭對手進行比較，比如優于或是劣于你的競爭對手。 保持SWOT分析法的簡潔化，避免復雜化與過度分析。2.2.2 財務評價法2.2.2.1 經濟效益評價法（1）靜態投資回收期法靜態投資回收期是指投資引起的現金流入累計到與投資相等所需要的時間。它代表收回投資所需要的年限。靜態投資回收期計算：Pt (CI-CO)t = 0 （2.1）t=0 其中: CI 表示現金流入量 CO 表示現金流出量t 表示期數 (CI-CO)t表示t期凈現金流量Pt表示靜態投資回收期Pt越小，盈利能力越強，風險越小。靜態投資回收期法簡單，并且容易被決策人所理解。它的缺點就是忽視了時間價值，而且沒有考慮回收期以后的收益。因此，目前評價投資方案優劣時，只把它作為一種輔助方法使用。采用靜態投資回收期法項目可行的條件是投資回收期小于基準回收期。回收期法的優點在于易于使用和被人接受；可用來測度項目的償付能力；易于短期流量預測；計算簡便。缺點在于未考慮貨幣時間價值；無法考察回收期終止后發生的現金流量；作為上限的最大回收期帶有很大的主觀性。（2） 凈現值法（NPV）凈現值法：是評價投資方案的一種方法。凈現值是指將各期凈現金流量按一定的折現率折算到投資期初的現值累計。凈現值計算公式：nNPV= (CI-CO)t (1+iC)t （2.2）t=0式中：NPV表示凈現值； n表示投資項目的壽命周期 (CI-CO)t表示t期凈現金流量 iC表示期望投資收益率NPV0，項目可行；NPV0，項目不可行（或者說明回報率小于基準收益率）。凈現值為正，表明不僅可以收回初始投資本金、償付借貸利息，還可向投資人提供預期收益。凈現值的優點是考慮了貨幣時間價值；考慮了項目全部的現金流；能最大限度的增加股東財富；對于互斥項目應選擇凈現值高的項目。缺點在于遠期現金流難以預計，影響了現金流貼現的結果；且假設項目現金流均以某一最低報酬率再投資。（3）內部收益率法（IRR）內部收益率法(Internal Rate of Return，IRR法)又稱財務內部收益率法(FIRR)、內部報酬率法，是用內部收益率來評價項目投資財務效益的方法。內部收益率，一般性投資項目，使凈現值等于零時的折現率。如果不使用電子計算機，內部收益率要用若干個折現率進行試算，直至找到凈現值等于零或接近于零的那個折現率。項目的內部收益率與行業基準收益率關系反映了項目在所在行業中的相對位勢。項目的內部收益率高于行業基準收益率，說明該項目綜合競爭力高于同行業的平均水平，該項目的抗風險能力較強；而項目的內部收益率低于行業基準收益率，說明該項目綜合競爭力低于同行業的平均水平，項目的抗風險能力較差。2.2.2.2 風險評價法風險評價法主要包括盈虧平衡分析法和敏感性分析法。（1）盈虧平衡分析法盈虧平衡分析又稱保本點分析或本量利分析法，是根據產品的業務量（產量或銷量）、成本、利潤之間的相互制約關系的綜合分析，用來預測利潤，控制成本，判斷經營狀況的一種數學分析方法。一般說來，企業收入=成本+利潤，如果利潤為零，則有收入=成本=固定成本+變動成本，而收入=銷售量價格，變動成本=單位變動成本銷售量，這樣由銷售量價格=固定成本+單位變動成本銷售量，可以推導出盈虧平衡點的計算公式為： 盈虧平衡點(銷售量)=固定成本/每計量單位的貢獻差數 盈虧平衡分析的分類主要有以下方法： 按采用的分析方法的不同分為：圖解法和方程式法； 按分析要素間的函數關系不同分為：線性和非線性盈虧平衡分析； 按分析的產品品種數目多少，可以分為單一產品和多產品盈虧平衡分析； 按是否考慮貨幣的時間價值分為：靜態和動態的盈虧平衡分析。（2）敏感性分析法敏感性分析法是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。敏感性分析法是一種動態不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。它用以分析項目經濟效益指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據此判斷項目承擔風險的能力。3 特鋼科技園區產業選擇及園區定位3.1 產業政策及地區的產業調整背景中國綠能港項目提出時的形勢背景在第1章已經介紹，在此僅對當時的產業政策和所在地區產業調整進行介紹。3.1.1 國家產業政策2005年國家出臺促進產業結構調整暫行規定和產業結構調整指導目錄，涉及20多個行業，將產業分為：鼓勵類、限制類和淘汰類，分別采取不同的政策，產業結構調整的方向和重點：加快傳統農業向現代農業轉變、加強能源、交通、水利和信息等基礎設施建設、以振興裝備制造業為重點發展先進制造業，加快發展高技術產業、提高服務業比重，優化服務業結構、大力發展循環經濟、優化產業組織結構，調整區域產業布局29 。高新技術產業是目前國家大力扶植的產業，依照國家高新技術產業開發區高新技術企業認定條件及辦法，高新技術主要劃分為11大類：微電子科學和電子信息技術、空間科學和航空航天技術、光電子科學和光機電一體化技術、生命科學和生物工程技術、材料科學和新材料技術、能源科學和新能源、高效節能技術、生態科學和環境保護技術、地球科學和海洋工程技術、基本物質科學和輻射技術、醫藥科學和生物醫學工程、其它在傳統產業基礎上應用的新工藝、新技術等30 。3.1.2 地區的產業調整（1）北京市產業發展情況及產業調整北京的產業結構中，第三產業所占比例不斷上升。今年上半年，根據北京市統計局數字，北京市第一、第二、第三產業比重依次為0.9%、26.6%、72.5%，其中生產性服務業在第三產業中占比達到55.9，占GDP的比重超過40%。北京市因勢利導，北京市第十次黨代會提出:“堅持高端、高效、高輻射力的產業發展方向，加快發展現代服務業，不斷提高第三產業的比重。大力發展金融、信息、物流、會展、咨詢、研發等現代服務業，發展商業、旅游、社區服務等就業容量大的服務業，構建立足首都、服務全國、面向世界的服務業體系。”北京市“十一五”時期產業發展與空間布局調整規劃中也指出：“十一五”時期，北京產業發展思路是：以轉變經濟增長方式和推動產業結構升級為目標，按照“高端帶動、自主創新、重點突破、循環集約、進退有序”的原則，構建“以現代服務業和高新技術產業為雙引擎、以現代制造業和基礎服務業為雙支撐、以都市型工業和現代農業為重要補充”的與北京城市功能相吻合的產業格局。產業結構調整的方向是：將加快發展現代服務業、大力發展高新技術產業、適度發展現代制造業和建筑業、優化發展現代農業、堅決退出劣勢產業。“十一五”時期，優化產業空間布局的主要思路是：以“梯度分布、專業集聚、功能耦合、內聯外引、南北均衡、東進西優”為原則，根據“優化疏解首都功能核心區，完善提升城市功能拓展區，重點建設城市發展新區，適度開發生態涵養發展區”的要求，傾全市之力，集聚國內外資源，打造中關村科技園區、現代商務中心功能區、奧運體育文化旅游功能區、金融街金融產業功能區、亦莊高新技術制造業功能區、臨空經濟功能區等六大高端產業功能區，成為體現首都勢能優勢，最具經濟活力、市場競爭力、產業輻射力的戰略增長極；同時形成若干各具特色、優勢互補的專業集聚區。（2）石景山區全面轉型中的產業調整石景山區委區政府根據北京市將石景山區定位為城市功能拓展區的要求，確定了打造CRD的戰略，實現經濟社會全面轉型。經濟發展將由主要依靠二產帶動增長向依靠二產、三產共同帶動轉變，城市功能將由傳統重工業區向“一區三中心”轉變，社會結構將由城鄉二元結構向完全城市化的首都新城區轉變。產業結構也將：“優先發展文化創意、休閑娛樂、高新技術、商務服務、旅游會展等五大核心產業。大力發展金融、房地產等關聯產業。適度發展現代制造業、建筑業等過渡性產業”的方向調整。3.2 特鋼科技園項目建設的SWOT分析特鋼科技園項目建設分析比較適用于SWOT分析，通過分析找出最準確的項目定位，為項目潛力的挖掘和價值的判斷提供依據。3.2.1優勢（1）園區環境優勢和區位優勢園區緊鄰北京西部上風上水的西山風景區，自然環境宜人。另外，在北京眾多的園區中，特鋼科技園是距離市中心較近、交通最為便利的園區之一。園區位于市區規劃的東西軸線上，交通便利，與中關村海淀園距離較近，具有極強的區位相關性，屬于接受該園的輻射范圍內。（2）土地資源及基礎設施優勢石景山是北京市第五個城區，目前可建設用地只有30平方公里，可利用土地面積僅僅占到土地總面積的12%。特鋼公司在城區中擁有這樣大面積可供開發的土地資源，顯得十分珍貴。另外，作為一個老工業廠區，電力、供水、供暖等配套設施較為完善，是特鋼公司建設園區得天獨厚的優勢之一。（3）園區工業技術、產業資源優勢隨著首鋼技術研究院落戶園區，園區可以依托其在新材料、能源環境方面的技術力量，形成技術制高點。另一方面，園區內的國際汽車貿易服務園已經形成一定的企業集聚，通過整合資源并賦予新的內涵，園區得以快速啟動。（4）特鋼公司實業管理經驗優勢特鋼公司作為一個歷史悠久的國有大型企業，積累了豐富的企業管理經驗、尤其是嚴謹的實業管理經驗，有利于園區開發經營。（5）園區建設的后發優勢特鋼建設科技園區啟動晚，可以充分借鑒已建成園區的開發模式和管理經驗。3.2.2 劣勢（1）園區及周邊硬環境短期難以改觀一個良好的環境對園區吸引投資、人才以及企業前來集聚起到非常大的作用28。目前石景山區的整體環境都無法跟其它城區相比。由于歷史的原因，且又不處在繁華地帶，一些基礎市政設施也不完善，形成了園區較差的周邊環境。（2）人力資源特鋼公司是以鋼鐵生產制造為主的工業企業，已經形成以鋼鐵專業為主的人力資源體系，對于特鋼轉型建設與園區運營，管理團隊的轉型難度較大，同時將缺乏一批關于園區建設與運營方面的人才。（3）資金缺口大園區的開發與建設，需要大量的資金投入，而特鋼公司自有資金有限。所以，資金缺口大將成為園區開發建設的主要制約因素。3.2.3 機遇（1）政策機遇在政策方面，特鋼面臨著三方面的機遇：首先因首鋼調整搬遷而制定的一些補償性政策；其次是納入中關村科技園區的一些優惠政策，第三是石景山區轉型期間的一些扶持性政策。（2）享受中關村科技園區優惠政策納入中關村科技園區后，除了享受其優惠政策之外，還將帶來包括知識資源共享、產業輻射、技術與產業轉移等方面的好處。中關村科技園區擁有大量的高等院校與科研機構，這些資源將對園區的技術支持起到重要作用。 （3）首都產