*溫泉生態度假區項目可行性研究報告項目名稱：*溫泉生態度假區項目項目組織單位：*項目投資單位：* *公司項目承辦單位：*公司報告編制時間：2011年5月目 錄第一章 項目摘要5一、項目簡介5二、項目優勢5三、項目背景7四、項目公司8第二章、市場分析9一、國內溫泉旅游市場的特點與發展趨勢9二、華中地區溫泉旅游發展概況14三、河南省溫泉旅游市場現狀及前景15四、項目市場競爭分析16五、項目客源市場分析18第三章 項目資源與建設條件分析19一、景區資源條件分析19二、從用地條件分析21三、從地理區位及道路交通分析21四、結論21第四章 項目發展規劃22一、整體定位22二、功能定位24三、項目理念27第五章 項目整體產品策略28一、產品策略28二、市場定位28三、產品差異化定位30第六章 項目主體及整體建筑風格定位33一、整體定位33二、溫泉主題定位33三、溫泉形象定位34四、溫泉功能主題34五、建筑風格定位35第七章 項目整體產品配置36一、溫泉產品及配套消費產品設置建議與指標36二、酒店客房及別墅設置建議與指標47三、會議培訓中心設置建議與指標48四、整體餐飲設置建議及指標48五、停車場設置建議與指標49六、員工生活及后勤保障區域設置建議與指標49第八章 項目建設和經營籌備進程49一、溫泉度假項目建設與經營籌備進程49二、建設進程解釋50第九章 投資估算50一、投資估算依據50二、投資估算預測51三、融資計劃51第十章 效益分析51一、收入結構來源51二、營業收入預測52三、經營管理營業成本費用分析55四、前五年綜合利稅預測55總結56第一章 項目摘要一、項目簡介1、項目名稱：*溫泉生態度假區2、項目地址：*3、項目面積：500畝4、項目投資：5億元5、項目投資方：*公司6、項目承辦方：*公司7、項目定位：生態、溫泉、會議、養生、休閑運動二、項目優勢1、地理位置優越*地處河南之中，四通八達，與鄭州、開封、洛陽、平頂山、周口、南陽等臨近城市的車程1小時左右，已逐步形成一個涵蓋4000萬人口的區域經濟圈，俗稱“一小時經濟圈”，客源市場廣闊。2、交通條件便利西距京廣鐵路、京珠高速公路10公里，北距鄭州國際機場70公里，311國道橫穿東西，219省道縱貫南北，蘭南高速、許亳高速途徑*。3、自然溫泉資源 度假區溫泉是天然的醫療型偏硅酸鍶溫泉，水質條件好且儲量充沛，屬稀有天然醫療礦泉。溫泉所含的硅元素和鍶元素對人體具有較強的護理作用，其他微量元素也能起到一定理療的功效。溫泉水中以偏硅酸形式存在的硅元素能對皮膚起到清潔器的作用，具有軟化皮膚角質、防衰老、使皮膚光滑等功效。硅元素同時是人體必需的微量元素，對心血管、骨骼生長等具有保健功能。泉水中所含有的氟、鐵、鎂等其他元素會對慢性支氣管炎、哮喘、胃痙攣、失眠等慢性疾病均有很好的理療效果，是大自然賜予度假區的瑰寶。4、園區優惠政策 項目位于*，根據政府“以花木改善生態、以生態承載旅游、以旅游激活三產”的總體要求，配套享受各類用地、稅收、基礎設施配套、資金與項目扶持、服務與管理等相關優惠政策。5、生態餐廳配套*生態園林酒店是*第一家室內生態花園酒店，綜合運用建筑學、園林學、設施園藝學、生態學等相關學科知識進行規劃、設計和建設，以設施調控技術、農藝栽培及管理技術來維護餐廳的優美環境，形成以綠色景觀植物為主，蔬、果、花、草、藥為輔的植物配置格局，結合假山、瀑布、小橋流水、竹木亭閣等園林景觀，全方位立體展現綠色、優美、宜人的就餐環境，滿足現代人最真實的那種回歸自然的情感，賦予傳統餐廳健康、休閑新概念，與溫泉休閑養生概念切合，豐富項目旅游度假服務功能，提升項目總體吸引力。三、項目背景1、國內溫泉旅游熱的興起近年來溫泉旅游越來越受到國內游客的青睞，溫泉開發與經營活動開展得如火如荼，國內許多省市紛紛把溫泉旅游作為本省市的重要旅游發展項目，發展勢頭迅猛，在國內溫泉旅游熱的大環境下，*生態溫泉度假區充滿無限商機。2、政府重視和支持旅游業的發展河南省省委、省政府，*市市委、市政府及*縣縣委縣政府均十分重視旅游業發展，并分別制定了河南省旅游發展總體規劃、*市旅游業發展“十一五”規劃及*縣20102015年旅游產業發展規劃等，明確提出逐步把旅游業培育成為支柱產業，并將旅游業發展納入了國民經濟和社會發展計劃，出臺了一系列政策措施，大大促進了*生態休閑旅游度假區及各類旅游項目的發展。3、鄭州城市圈及其周邊省市龐大消費群給*溫泉項目帶來廣闊的溫泉旅游市場*市位于河南省中部，是河南省經濟和社會發展最為活躍的省轄市之一，有“河南的溫州”的美譽，以*為中心的涵蓋4000萬人口的區域經濟圈發展迅速，客源市場廣闊。近年來河南旅游發展迅猛，僅2010年河南省春節黃金周全省共接待游客842.7萬人次，實現旅游總收入31.34億元，加之附近省市的消費群，*溫泉項目的消費群潛力很大。4、中原花木交易博覽會暨*生態旅游節等重大節事的宣傳推動由河南省農業廳、河南省林業廳、河南省旅游局、河南省花卉協會和*市人民政府聯合主辦，*縣人民政府承辦，*國家花木博覽園協辦的中原花木交易博覽會暨*生態旅游節對*溫泉的品牌宣傳及客源帶動均具有極大的促進作用。四、項目公司1、*，是在中共中央、國務院發出建設社會主義新農村的偉大號召和國務院頒發基金會管理條例（溫家寶簽發，國務院 2004 第 400 號令）的背景下，由一批長期從事農業工作的老領導和農業問題專家、社會知名人士，與一些民營企業家共同發起，并經政府部門批準成立的。*，是全國性非盈利的社會公益組織。基金會會的宗旨是：服務城鄉人民，促進城鄉社會經濟發展，為構造和諧社會貢獻力量。2、*（集團）股份有限公司成立于2009年，位于*金水大道中段，是*縣重點招商引資項目。集團旗下由七家子公司組成，分別是:*股份有限公司、*科技實業股份有限公司、*縣華宇小額貸款有限公司、*人宇投資有限公司、*縣*園林綠化工程有限公司、*生態酒店、*首創餐飲服務有限公司。*股份有限公司是*集團的旗艦，她是專業的電力變壓器生產廠家，成立于2009年，總投資1億元。公司擁有完善而先進的技術設備，以及現代化的生產車間與科研大樓。公司產品線完整，生產流程完善，管理嚴格，已通過ISO9001質量管理體系認證。3、*園林綠化工程有限公司位于*縣名優花木生產科技園區*大道中段。公司基地地理位置優越，交通便利。公司是國家注冊的園林綠化二級資質企業，*市農業產業化市級龍頭企業，河南省雙千工程實施企業。公司擁有苗木基地1300多畝，產品包括多種名優花木。公司注冊資金2500萬元，現有員工158人，其中高級技術人員36人。第二章 市場分析一、國內溫泉旅游市場的特點與發展趨勢（一）國內度假旅游發展趨勢隨著城市居民經濟收入的提高，國內旅游市場的發展日益成熟，旅游消費需求也呈現出多樣化的特征，具體主要表現在以下幾個方面：1、觀光型旅游仍將持續快速增長觀光旅游作為最基本的旅游形式在長時間內將會保持快速增長，由于我國是一個觀光資源大國，觀光市場仍會保持較大的市場份額，由于市場基礎規模大，雖然消費水平相對較低，但仍然具有較大的利潤空間。2、城市周邊及近距離城市之間的短途、短期旅游需求增長城市居民短期旅游活動一般多集中在城市周邊200KM的距離范圍內，以大城市為核心的短途、短期旅游日漸成熟，主要旅游形式有農村旅游、生態旅游、民俗旅游、健身旅游和休閑度假旅游。由于節假日的分散和交通工具的限制，短期出行城郊是最理想的目的地，短線游是目前國內城市居民出游的主要選擇方式。在這種消費的推動下，城郊旅游資源得到了大規模的開發，我國現有的大城市都形成了明顯的環城游憩帶。3、參與性和體驗性旅游受到市場寵愛旅游產業發展的現象表明，旅游經濟是一種體驗經濟。隨著大眾旅游消費觀念的成熟，旅游者期望與眾不同的旅游消費體驗，追求個性化、多樣化、參與性，并以此作為旅游決策和旅游滿意程度的重要參考標準。旅游開發也越來越重視設計參與性、體驗性強的旅游項目，以此來爭取更多的旅游者和回頭客。4、“黃金周”成為觀光旅游與度假旅游重要的出游時間以家庭為單位的自駕車出游率在逐年遞增，以休閑度假旅游為目的，以景點觀光性旅游為背景，強調服務設施的功能和檔次，消費的環境和景區風貌的多樣性和多元化。（二）國內溫泉度假旅游的特點改革開放后，隨著中國經濟的迅猛發展，中國的溫泉旅游呈現出一片欣欣向榮之態，溫泉旅游產業已經成為中國休閑產業的龍頭，一種全新的休閑度假方式溫泉生活方式已經形成。溫泉旅游的火爆，不僅成為了眾多投資商的焦點，也成為溫泉所在地政府招商引資、發展旅游經濟的金字招牌。我國溫泉旅游從起步至今，短短十年時間取得了長足發展，甚至在規模、功能、產品等某些方面已經超越了溫泉發達國家的水平，但從整體而言，中國溫泉旅游仍處于發育期，其產品形態、市場形態和結構形態呈現以下特點：1、以露天溫泉沐浴為主導產品，組合在旅游線路中，成為當前度假休閑消費的一種重要方式。2、從經營情況來看，產品設計的差異化、項目規模化和管理服務的品牌化是直接決定企業的經營好壞的關鍵環節。3、從開發程度來看，溫泉旅游產品同質化嚴重，導致行業內競爭加劇，溫泉企業在市場定位、管理服務、項目開發和產品深化上必須不斷的挖潛及包裝，才能適應競爭日益激烈的市場經營環境。由于溫泉旅游項目在部分省市、區域開發過熱，產品跟風抄襲且同質化嚴重，許多項目盲目貪大求全，或者參照酒管理模式去經營，致使相當的項目效益不佳，甚至虧本。目前，行業內競爭逐步加劇，客人的選擇隨意性增大，新開張的溫泉項目不斷地分流著逐步成長的客源市場。（三）中國溫泉未來發展趨勢1、溫泉游憩方式創新化 從整個世界溫泉旅游發展現狀來看，溫泉旅游地更是一個度假勝地。隨著歐洲水療法的發展，實驗證明，傳統的簡單的溫泉洗浴和飲用已經不能達到治療理想效果，從而直接影響溫泉旅游地減少，并促使溫泉旅游地的功能有了一定轉變。許多娛樂設施或者服務設施急劇增加，溫泉旅游地的保健功能有了一定的延伸。在西歐，溫泉地設有賽馬場、體育運動場、劇院、大型音樂廳等。而日本的溫泉周圍建設有美術館、動植物館、博物館、滑雪場等。而且，國內溫泉的游樂方式也日趨多樣化，由海洋主題、大型水上表演、溫泉會所、溫泉別墅、溫泉房、屋頂溫泉等私密性溫泉設置。2、溫泉經營多樣化從北方到南方，溫泉與滑雪的結合，溫泉與漂流的結合，溫泉與拓展的結合，也都能非常好的做到經營上的互補性。在經營中，各大型溫泉度假村都很注重擴展溫泉經營中的內容，而不僅僅局限于溫泉泡湯上。3、溫泉商業模式休閑化很多溫泉都已經不再是一個單一的溫泉，而是一個復合型的休閑項目，溫泉是其中的亮點和賣點，但實際上往往伴隨著度假酒店群、休閑地產、滑雪場、高爾夫、水游樂等產品，如溫都水城、柏聯SPA，地產都成為其中盈利結構的重要支撐和拓展。4、溫泉泡浴形式多樣化泡溫泉的方式越來越多樣化、綜合化、藝術化，形成了溫泉的幾百種泡浴模式，包括以水休閑與水游樂相結合、與文化形態結合的模式，包括各種各樣的養生、溫泉泡浴的露天風呂、魚療相結合的方式；與泥療、鹽療，醫藥、美容、康療、水上運動、水上娛樂相結合等。全世界洗溫泉的方式非常多，很多以自然條件形成的與觀賞游樂相結合，也有與人工的方式相結合，如奧地利的音樂溫泉，整個溫泉和音樂的身心療養相結合，文化創造和自然環境結合都使溫泉泡浴形式更加廣泛。5、溫泉企業品牌化未來的企業競爭是品牌的競爭，隨著溫泉開發的深入，有些地區的溫泉陷入同質競爭階段，如何建設溫泉企業自身文化，如何使企業在競爭中立于不敗之地，企業品牌的樹立將是企業長遠發展的生存之道。6、溫泉市場細分化根據美國溫泉協會的調查，溫泉旅游動機排在前三位的是減壓，放松，回歸自然；從世界溫泉旅游市場看，休閑、度假和養生是溫泉游客的出游目的；國外資料顯示和鳴泉對國內高端溫泉旅游的市場調查表明，商務旅游、尤其是會議會展將是溫泉高端旅游的重要市場，將為溫泉旅游地帶來滾滾客源。在激烈的市場競爭中，細分客源市場，搶占市場份額是企業成功的關鍵，因此，溫泉地必須根據自身所處的經濟區位、地理區位和旅游區位等條件開辟新的旅游市場，溫泉開發將呈現高、中、低端的市場層次以適應不同消費檔次客人的要求。 7、溫泉發展可持續化可持續發展包括溫泉資源的合理開發與溫泉資源保護問題。因此，溫泉的水處理非常關鍵，要做得特別到位，尤其是泡浴水的降（升）溫與消毒利用，以及污水廢水的處理與有效利用及回灌問題，這是溫泉可持續發展，避免泉水枯竭的重要手段。8、溫泉行業發展更加規范化中國溫泉的創新發展需要盡快形成國家級的法律法規與行業規范，制定出溫泉開發的準入門檻與溫泉水的科學利用問題，才能夠保障溫泉行業實現良性化發展，減少或杜絕假溫泉的出現，這是溫泉創新的前提。值得慶幸的是，目前國家有關部門已經在大力推動這項工作，在溫都水城召開了專門的研討會，相信不久的將來溫泉的相關行業規范就會出臺。9、溫泉發展國際化 我國溫泉酒店出現的時間還不長，基本上還未進入國際化，要進一步發展，創造自己的品牌就必加強國際合作，不僅需要大力引進西方發達國家技術和設備，還要充分學習國外先進的溫泉旅游管理經驗，以促進我國溫泉文化主題酒店和國際接軌。總之，溫泉旅游度假正處于一個快速發展的階段 ,但作為一種內陸旅游度假類型 ,溫泉旅游度假區將面臨海濱旅游度假區激烈的競爭 ,溫泉旅游度假區應該根據不同的資源條件和區域背景走多樣化的發展模式 ,而營造高質量的環境、提供多樣化和高檔次的度假產品、同時塑造具持久吸引力的文化品牌是溫泉旅游度假區發展的根本。只有如此 ,才能實現溫泉旅游度假區持續的發展。二、華中地區溫泉旅游發展概況華中地區近幾年旅游業的發展非常迅速，已達到勢不可擋的地步，并且華中各省政府已將旅游業作為一種產業而納入了國民經濟計劃。可以說旅游業是一種新興的產業，也是“朝陽產業”，溫泉行業作為旅游行業的一部分在近幾年的發展更為迅猛，從江西九江的星子縣溫泉帶至湖北湯池及咸寧溫泉帶，再加上今天處于發展起步階段的河南*、平頂山溫泉帶，華中成規模的溫泉已上百家，溫泉在華中地區作為旅游產業中的新興行業已成為 “朝陽中的朝陽”。經過華中地區各家溫泉近幾年溫泉消費理念的引導和人們對溫泉的逐步認識，如今泡溫泉在華中地區泡溫泉已成為一種消費習慣。從05年起步的江西溫泉，再到如今發展熱火朝天的湖北溫泉，可以說在市場客源上一直是源源不斷，據不完全統計華中每家溫泉平均每年接待游客都在10萬人次以上。溫泉行業競爭不可避免，但在競爭的同時也加強了游客對溫泉的認知度和消費理念，游客對溫泉的需求量也在逐步增加。從目前河南省游客消費理念和對溫泉的認識來看，對溫泉產品的消費需求已成為一種必然趨勢，而河南省內成規模的溫泉項目并不多，目前可以說是供不應求。三、河南省溫泉旅游市場現狀及前景 河南地處中原，交通便利，人口眾多，歷史悠久，人文旅游資源得天獨厚，自然旅游資源多姿多彩，具有發展旅游業的優勢。2010年是河南旅游業的“黃金年”，河南省將旅游業作為經濟社會發展的戰略性支撐產業以重點扶持，旅游產業進一步擴大，質量效益明顯提升。2010年河南省春節黃金周全省共接待游客842.7萬人次，實現旅游總收入31.34億元，同比分別增長15.3%、20.1%；“十一”黃金周全省共接待游客2226.21萬人次，同比增長15.6%，旅游收入118.44億元人民幣，同比增長17.4%；全年接待海內外游客2.65億人次，實現旅游總收入2282億元，較上一年相比，兩項數據分別增長了13%和15%。旅游業顯然已成為拉動河南省經濟增長的重要力量和擴大開放的重要平臺。（數據來源：河南省旅游局) 河南省溫泉旅游資源豐富，魯山、汝州、商城、南召、*、陜縣、盧氏等地溫泉質量好，歷史上久負盛名。但是由于過去長期以來沒有得到很好的開發，使得河南溫泉資源的優勢沒有充分體現。隨著市場需求逐漸由傳統的觀光旅游轉變為中高檔休閑度假旅游，特別是近年來的休閑度假、養生旅游成為現代旅游的新時尚，溫泉游作為一種新興的旅游方式在河南市場逐漸升溫，各類溫泉的開發利用發展速度很快，溫泉游已成為河南旅游市場的一個重要支撐點。*花都溫泉、魯山玉京溫泉、皇姑浴溫泉、鄭州的豐樂園溫泉等，在近年來經營中都取得了良好的經濟效益和社會效益。2010年剛剛開放的蓮花溫泉水城異常火爆，正在建設的酒店和度假村更如雨后春筍。溫泉旅游資源的開發利用，對河南旅游產品的轉型升級奠定了新的基礎，隨著河南省交通條件的進一步改善和自駕車旅游市場的發展，河南溫泉休閑度假旅游必將成為新的市場。四、項目市場競爭分析（一）當地及周邊溫泉產品河南是我國旅游資源大省，溫泉旅游資源也非常豐富，但溫泉資源開發相對廣東等沿海地區起步較晚，隨著旅游市場需求的轉變及華中溫泉休閑旅游的興起，河南溫泉旅游開發也相應進入了快速發展的新時期，茗陽溫泉、江南春溫泉、花都溫泉、皇姑浴溫泉等均已正式對外營業，商城、汝州、陜縣等地的一大批溫泉旅游度假項目相繼啟動。目前已開發的代表溫泉項目主要分布在鄭州，平頂山、*、南陽及信陽。相對湖北省、江西省等其他華中各省而言。大規模且具有豐富特色的綜合性溫泉度假村相對較少。（二）競爭關系目前河南省較知名的有鄭州江南春溫泉、*花都溫泉、南召蓮花水城等。南陽的蓮花水城及信陽的茗陽溫泉由于地處河南南大門，大大地截流了北上泡溫泉的游客。然而，由于這兩個地方的自身優勢使其客源構成帶有一定特定性，因此對本項目的競爭影響并不大。對項目構成直接競爭關系的是鄭州和*本地溫泉。鄭州市區主要有江南春溫泉，位于市區內，地理位置優于本項目。且以江南春風格為特色，整體規模配套齊全，對鄭州市區客源及南下泡溫泉的游客市場有很大影響。最近的競爭來自同處*的花都溫泉度假區。陳化店鎮的花都溫泉度假區相對于本項目，規模要大，開發要早，名聲要響，通過對花都溫泉的對比研究對于本項目市場及產品定位等均具有重要意義。（三）結論分析1、面對鄭州江南春溫泉及陳化店鎮花都溫泉度假區現有和潛在的競爭，本項目必須選擇與之不一樣的細分客源市場。2、打造五星級精品溫泉度假酒店項目，以市場差異化為主導戰略，迎合高端旅游需求。五、項目客源市場分析（一）客源市場結構1、在區域客源市場層面本項目的重點客源市場以鄭州市和*本地為主，周邊地級市為輔。另外，一些自由旅游者為機會市場。2、在細分客源市場層面，按照消費目的分類：A、城市居民短途休閑旅游、溫泉療養B、政務、企業團體小型會議、休閑度假、溫泉療養。（二）鄭州城鄉居民出游特征1、參考有關調查研究獲知鄭州城鄉居民旅游行為消費特征如下：出游方式：家庭、親友結伴與單位組織為主交通工具：以汽車為主,體現為自家車與單位車信息來源：以親友介紹與旅游宣傳冊為主消費水平：200599元之間出游距離：集中在2 h車程以內,以12 h車程為主停留時間：12日，又以1日為主出游頻次：高，季節性明顯。2、結論分析（1）本項目的區位是極其符合鄭州居民的出游時間、距離等習慣的。區別于時間較長的度假產品，重視12天的休閑需求。（2）針對結伴出游特征，應多配置一些可以讓客人共同參與，增進交流，互動性強的產品。（三）當地及中高端溫泉旅客特征研究 1、出游時間溫泉旅游是旺淡季明顯的活動，根據溫泉行業一般接待情況，客流各季節客流量集中在秋冬季節。2、客源結構：根據同行調查結果顯示，溫泉度假區的客戶主體大多是相對固定的省市單位。非固定客源僅有少量，他們多是外地及本市的自由消費旅游客戶。3、消費特點：根據溫泉客戶到來溫泉的目的與消費需求，可將溫泉旅客分為3種，分別是公務享受型、親朋感情型、活動康體型。4、結論分析（1）*溫泉度假區產品一定要上檔次，以迎合公商務客源的顯示身份、追求享受的需求。（2）針對旺淡季明顯的特點，要加強淡季促銷。可重點利用會務產品、動感游樂產品或特色節慶活動。第三章 項目資源與建設條件分析一、景區資源條件分析（一）溫泉資源分析1、水溫根據委托方提供的溫泉水溫數據，本項目溫泉水溫48。2、水量儲量充沛，根據項目測算需求。3、溫泉水質類型 根據專業機構鑒定結果，泉水符合國家飲用水標準，且含有豐富的偏硅酸和鍶元素等，已經達到并超過國家關于醫療型溫泉的相關標準，是天然的醫療型偏硅酸鍶溫泉。溫泉所含的硅元素和鍶元素對人體具有較強的護理作用，其他微量元素也能起到一定理療的功效。4、溫泉水資源的綜合評估出水溫度較為理想，水質條件好，為天然醫療礦泉，具有極高的開發價值。（二）景區內其他旅游資源分析區域的硬性旅游資源方面：生態資源*地處亞熱帶向北溫帶的過渡區，光照充足，是南花北移、北花南遷的天然馴化基地。花卉是*一大特色，素有“花都”、“花縣”之美稱，享有“*蠟梅冠天下”之美譽，花卉苗木種植發展迅速，是“中國花木之鄉”，被譽為“中國花木第一縣”。*生態觀光游已成為河南省生態旅游新亮點，項目位于國家級名優花木生產科技示范園區*大道中段，溫泉養生項目符合生態旅游基地建設需求，旅游集聚效應明顯，有利于提升項目吸引力。二、從用地條件分析項目用地基本屬于平原，利于布置占地面積大、單體建筑面積規模大的建筑物的展開，集中式酒店及綜合配套設施以及道路流線設計等均能靈活安排。三、從地理區位及道路交通分析項目位于河南省*市*縣*大道中段，*地處河南之中，四通八達，與鄭州、開封、洛陽、平頂山、周口、南陽等臨近城市的車程1小時左右，已逐步形成一個涵蓋4000萬人口的區域經濟圈，俗稱“一小時經濟圈”。 交通便利：西距京廣鐵路、京珠高速公路10公里，北距鄭州國際機場70公里，311國道橫穿東西，219省道縱貫南北，蘭南高速、許亳高速途徑*。正在建設中的京廣高鐵武漢北京路段，也給項目帶來極大的交通優勢。四、結論景區溫泉水質優良，出水溫度較高，且儲量充沛，滿足項目開發資源需求，但自然地理條件單一且輔助性資源相對較少。如以溫泉作為統領，利用獨特的溫泉產品進行打造，并通過主題建筑、室外小品等風格元素進行整體包裝，可成為不可復制的中原地區獨有的精品溫泉度假休閑項目。第四章 項目發展規劃一、整體定位本項目整體定位以溫泉為核心，以溫泉宣揚生態生活理念，借溫泉弘揚中原文化，發掘中原深厚的文化底蘊。水是萬物之源，溝通內外之天地，水是命運之河，承載古今之幽思。傳承過往的輝煌，激蕩現在的激情，開拓未來的希望，水把這一切緊密聯系在了一起。項目借水生景，以水傳情，將文化、養生、休閑、運動融入一抹溫潤的碧水之中，實現水與人，人與天地的自然交流，形成天人合一的理想氛圍。（一）水在本項目中，水的體現有三個層次。第一層次是溫泉，這是水的外在體現，也是本項目的主題。項目以溫泉為中心，開發休閑、娛樂、養生、保健等服務項目。第二層次是水文化，這是水的內涵。項目要讓游客在享受溫泉的同時感受到水文化的魅力，了解水文化在中國悠久的歷史傳承。從山海經的“精衛填海”、“大禹治水”到詩經的“蒹葭蒼蒼，白露為霜。所謂伊人，在水一方”從老子的“水善利萬物而不爭”到孔子的“仁者樂山，智者樂水”，面對山水形勝，古代圣賢亦難免動容，一個“智”字，既反映了先哲對水的認知，又破譯出水所蘊藏的無盡的文化內涵。草木無言，山水自知，自古黃河東逝，長江奔流，其勢絲毫不以人的意志為轉移，當其進入視覺的范疇，無知無覺的水便會化作文化精靈，超越千年歷史時空，成為具有鮮活生命的審美載體。第三層次是水科技，這是水的未來。主要展示現代社會對水的研究與利用，以及現代農業節水灌溉系統，體現科技元素，也是本項目的一大亮點。（二）生態生態生活是現代社會的時尚話題，是高端人士的價值理念，也是國家政策大力推崇的發展方式。本項目將從三個方面體現這一主題。第一方面是生態餐飲，度假區內餐飲均為純天然綠色生態食品，游客將得到最自然的飲食享受。第二方面是生態園林，以名優觀賞花卉園林、室內盆栽園、可以自由采摘的果園以及釣魚臺組成，構造出優美的自然生態景觀，融娛樂于游覽之中，使游客與景點達成天然互動。第三方面是生態農業示范園，利用度假區優美的生態環境，發展綠色、生態農業，為*度假旅游服務，形成河南的綠色農業品牌。（三）文化文化是本項目的深層內涵，主要從三個方面進行展示。第一方面是以各種溫泉湯池展現中華養生文化。第二方面是以茶藝館高雅的茶藝表演展示中國源遠流長的茶文化。第三方面是中原文化展示。項目在這一方面的展現上又分為內外兩個層次。外在表現是以能夠體現中原古代風韻的建筑與裝飾為主，而內在展示則以動態的服務與文化活動為主，主要以中華古典音樂、舞蹈、傳統禮儀與慶典展示等文化表演讓游客感受千年中原文明的絕世風華。高科技農業生態園運動休閑拓展訓練康體美容瑜伽館親子度假母嬰度假療養養生溫泉公寓會議培訓企業會館溫泉度假休閑會館水生態、文化二、功能定位本項目在具體功能上定位為具有休閑、會議、療養、度假、康體、運動等功能的綜合性高端溫泉度假區。各項功能以溫泉為主題進行開發與運作。（一）休閑度假該部分主要面向社會中高階層人士，這部分游客擁有一定的經濟實力，可以自由支配的時間以及高端的消費品位，項目將針對他們的特殊需求開發休閑、度假、療養、保健以及時尚俱樂部等相關高品質服務。1、度假酒店 2、生態餐廳 3、休閑娛樂中心4、健身中心 5、生活服務中心（二）會議培訓項目針對高端商務人士、企事業單位與政府部門的需求開發建設會議中心，為這部分高端人士提供專業的會談、會議、教育培訓場地。1、會議中心 2、企業會館（聯合企業會館、大型企業會館）（三）療養養生利用*植被覆蓋率高、環境優良、氣候溫潤、負氧離子高的優點，發展居住養生與居住度假。其中可針對休療養居住度假和老年養生度假進行重點打造。休療養度假：針對單位、部門有專門休養、療養需求的消費者，提供休療養的身體檢查、健康測試、健康調理服務，提供醫務咨詢、醫藥、護理服務。 老年養生度假：針對老年人的生活養生需要，安排專門的老年人度假別墅，為老年人的生活提供系統的專業服務，包括健康飲食、呼吸新鮮的高負氧離子含量的空氣、步行鍛煉、安靜休息、老年交友、開展老年娛樂活動等。1、中醫療養中心 2、林間溫泉公寓 3、陽光草坪 4、花田 5、茶藝館 6、釣魚臺 7、林園、果園（四）親子度假規劃建設以母嬰度假、家庭度假為特色的度假區域。家庭親子度假主要針對擁有少年兒童的家庭，可提供家庭游戲、家庭教育服務。母嬰親子度假主要針對孕婦和嬰幼兒家庭，專門為孕婦產前休養、產后調理、嬰兒護理服務。并提供醫務咨詢、醫藥、護理服務。1、親水廣場 2、家庭度假區 3、母嬰度假區4、兒童教育啟蒙中心（五）康體美容根據現代人養顏、駐顏、美容的需要，設置專門的康體美容中心，提供專業的駐顏、養顏美容、水療、spa、魚療服務。另外，由于現代人工作繁忙、缺少運動，出現了許多亞健康、心理健康問題，特設置運動健身、亞健康理療、心理調理，為有健身、健康需要的人群服務。1、康體美容中心 2、瑜伽館 3、心理康復中心（六）運動休閑青少年假期培訓基地：主要針對青少年與兒童，利用假期舉行如夏令營、冬令營等各種培訓，進行包括書畫、下棋、運動、文藝、道德文明、社會禮儀等方面的培訓，通過娛樂、非正式比賽的方式進行誘導性訓練。并針對現代城市青少年生活安逸的特點，開展生活自理訓練、半軍事化訓練、體育娛樂健身訓練等。 戶外運動娛樂基地：結合野外地理環境建設戶外運動娛樂基地，主要開展軍事娛樂活動（穿越火線實戰演練）、攀巖、自行車、輪滑、滑板等現代時尚運動。 拓展運動基地：安排專門拓展運動用地與設施，主要為單位、公司的集體活動、拓展訓練提供專業服務。 汽車宿營地：規劃專門設置汽車宿營度假用地，為自駕游、車友聚會、網友聚會等現代汽車人度假服務。運動度假基地：針對城市人群缺少體育鍛煉、缺乏體育運動場地的狀況，安排運動場地及配套設施，為體育鍛煉愛好者、單位組織比賽、單位體育度假服務。1、青少年假期培訓基地 2、戶外運動娛樂基地（穿越火線、攀巖、滑板、輪滑） 3、拓展訓練基地 5、自駕游宿營地 （七）生態農業結合本地優勢，發展現代生態科技農業，創建綠色品牌。1、高科技農業生態園 2、實驗基地 3、研究中心4、現代農業節水灌溉系統三、項目理念突出特色，打造品牌，按照規劃的“生態、溫泉、水文化、養生、休閑運動”主題，突出生態環境特色，打造文化品牌、溫泉酒店品牌與休閑運動品牌，使本項目成為河南旅游路線圖上的一顆耀眼的明珠。另一方面，加強對度假區的農業生產引導，推進農業科技進步，引進優良品種，創出地方的綠色名牌。農業生產與旅游結合，提高綜合效益。致富當地農民，促進新農村建設，增強度假區的生態農業特色。第五章 項目整體產品策略一、產品策略1、控制核心資源和核心產品溫泉資源和以此為基礎的溫泉休閑度假中心。2、度假村在*整體生態旅游休閑度假體系中的高端定位，以提升度假村與溫泉旅游度假的品質和整體品牌形象。3、度假酒店與會議等接待服務產品在*生態旅游度假休閑體系中的最高端定位。4、保證溫泉區和*生態餐廳與度假村酒店的聯系，又需要其具有獨立性。5、酒店、娛樂等產品的分流，起到烘托度假村的核心地位與聚斂人氣的效果。二、市場定位（一）地域市場類型 1、一級基本市場：一級市場以*本地和周邊城市客源為主，包括*市居民、來*的商務考察游客，以及*周邊城市。也包未來三國文化旅游線上的中轉游客。 2、二級核心市場：二級市場主要是河南主要城市，主要包括鄭州市、開封市、洛陽市、信陽市、南陽市等城市居民。 3、三級拓展市場：三級市場主要指京津塘、長三角、珠三角等發達城市群的客源市場，針對帶薪休假市場、老年度假市場。4、四級機會市場：四級機會市場主要指國外市場。 （二）細分市場類型 1、高端度假市場：主要面向高收入群體，有相當的經濟基礎和消費能力，追求享受的人群。定位于經濟富裕的家庭、綿陽周邊大型企事業管理者以及周邊城市的公務市場等。 2、運動休閑市場：主要面向中青年群體，喜歡體育競技運動項目的愛好者。定位于鄭州以及周邊城市年輕人和周邊高校學生為直接目標市場。這類群體精力旺盛，求新求異欲強，喜好冒險、刺激類活動。 3、商務會議市場：主要面向鄭州及周邊城市的企、事業單位和政府部門。 4、過境中轉市場：主要面向河南旅游圈的游客。定位于嵩山少林寺、洛陽龍門石窟、洛陽牡丹花會、開封菊展、焦作云臺山、信陽雞公山的過境游客。 5、風景游覽市場：主要面向大眾觀光休閑游客，以本地居民和周邊城市游客為目標市場。（三）市場開發規劃 初期集中力量打開周邊市場，應從*、鄭州、開封、洛陽、信陽等城市入手。以個性度假和休閑運動為主要特色，與周邊旅游景點景區進行錯位競爭，贏得細分市場，打開局面；中期大力開發京津塘、長三角、珠三角等城市群地區，吸引國內高收入人群；遠期蓄力開發高端度假市場，形成精品，努力開拓海外市場。三、產品差異化定位（一）整體產品發展策略及項目投資內容、投資分期確定1、經營策略綜合類經營2、產品策略壟斷溫泉經營，區域內高端酒店配套（5星級酒店和會議中心）。（1）客房配置五星級度假酒店針對中高端溫泉休閑度假客人、旅游團隊和會務團隊市場而設置，注意整體建筑風格的營造與建設，與保障客房功能的獨立性、私密性與良好的景觀視線。單棟式木屋別墅客房針對高端度假、會務和政務客人，對住宿要求私密、休閑、尊貴的客人而設置。單棟式木屋墅客房宜安排在露天溫泉區，配套私家泡池、注重院落小環境的營造，達到私密、休閑、生態要求。（2）餐飲配置餐飲滿足兩個功能：第一是餐飲與酒店客房、會務、溫泉的配套功能，即度假村體系配套；第二是餐飲的獨立對外經營，與*生態旅游體系的配套，即餐飲是一個放開式經營功能。項目已有*生態餐廳，現有餐位1300個，功能配套與酒店客房、溫泉區的接待量相近。綜合考慮溫泉客人消費習慣及酒店功能配套設置，餐位設置需要適當調整，如餐飲大廳設置1000-1300個餐位，調整增設15-20間包房，約200個餐位，并配套提供酒店自助早餐等，基本能滿足度假村的營運需求。露天園林餐飲結合溫泉度假客人餐飲休閑習慣，溫泉露天區設置了露天餐飲休閑區，集風味小食、養生藥膳、咖啡茗茶等于一體的休閑平臺。（3）會務配置整體會務以中、小型會務為主，接待規模1000人設置，1個多功能廳，2個中型會議室、5個小型會議室及4個VIP接待室。（4）溫泉策略具有一定規模、資源，綜合配套處絕對優勢的精品文化、品牌、主題型露天溫泉景區發展策略。（二）溫泉產品差異化策略1、濃郁本土地域文化特色的溫泉產品是*溫泉形成差異的關鍵元素。地域的差異性具有不可復制性，在*項目自然地勢條件相對單一的情況下，深入挖掘本土特色文化，打造中原文化溫泉產品顯得尤為重要。而作為一個度假休閑溫泉經營類項目，要注重度假休閑環境的營造。2、歐陸風情的特色建筑風格結合現代簡約的度假休閑風格來體現*項目的精致獨特。*項目自然地勢條件相對單一，建筑風格選擇空間有限，面對鄭州江南春的江南水鄉風格以及*花都溫泉的三國文化主題，根據項目地塊開闊平坦的地勢，主題建筑創新采用精致華貴的歐陸風格，配合局部引入以自然感、景觀感較強的歐洲溫泉產品，形成一個精致大氣的歐陸景觀；體現西方風情文化底蘊以及具有科學及合理的產品流程，注重自然、閑適的溫泉洗浴環境營造的現代精品溫泉。在此基礎上注重溫泉產品配套的舒適性，溫泉區流程的科學性，溫泉區貼身景觀的營造，達到一個以自然、閑適和適度動感、個性化溫泉產品、水療SPA、溫泉湯屋的溫泉，以此達到搶占市場、提高效益、聚集人氣、配套和促進周邊地塊升值的雙重目標。3、打造*“花與水”的溫泉貼身景觀元素 4、不同的產品組合體現各異的溫泉產品理念溫泉產品的組合中，注重動感產品以體現項目的參與性與娛樂性；休閑產品的組合注重是在休閑過程中的“賞花，觀景，聽樂，浴泉，品茗”的休閑意境，營造視覺、聽覺、味覺與洗浴溫泉的融合；養生溫泉主要體現東方養生溫泉文化，注重寧靜、私密的溫泉洗浴環境營造。5、生態、自然、閑適與適度動感的產品特色。強調溫泉產品文化主題自然、閑適、健康、禪味和動感樂趣，充分體現第四代溫泉產品的特征。溫泉產品以西方景觀溫泉和貫通東方源遠流長的沐浴民俗、溫泉文化為主線，再配置多種泡、蒸、浴形態和溫泉SPA水療產品，以此形成有別于目前行業內溫泉的差異化產品。第六章 項目主體及整體建筑風格定位一、整體定位以歐陸新古典主義建筑風格結合現代簡約的度假休閑風格為特征，以全新的溫泉沐浴、康體、保健SPA產品和適度的動感游樂產品為主導，以“中原*泉海 華夏歐陸風情”為主題組合，體現*生態、和諧、自然、精致理念，突出*溫泉的自然、閑適和適度動感的溫泉文化的精髓，打造集5星級酒店客房、會務、餐飲、溫泉保健、康體、養生、游樂、運動休閑、度假休閑和消熱避暑等多功能于一體的生態型高端精品休閑度假溫泉，并帶動整體地塊的預熱升值。二、溫泉主題定位世界精粹溫泉與本土特色溫泉結合 以中原溫泉深厚的地方文脈為主題，與溫泉沐浴相結合，賦予溫泉文化內涵，形成具有濃郁本土地域文化特色的溫泉產品和文化背景的中原溫泉。在強調各個組團的文化主題同時，將世界各地溫泉精粹匯集一堂，既有體現自然、閑適、禪味的東方文化溫泉，又有體現歐洲溫泉文化的特色溫泉，充分滿足不同游客的度假需要，將景區建設成一個，河南知名、中原獨特的精品溫泉旅游休閑度假區。三、溫泉形象定位*泉海、華夏平原的歐陸風情 *泉海 泉心世界 花樣溫泉 貴族體驗 世界之中 繁華之外四、溫泉功能主題（一）歐洲水療館情景式歐陸溫泉水療館以聞名世界的希臘棉花堡溫泉為主題原型，集瀑布溫泉、動感水療、室內泳池、室外廣場、熱帶植物為一體的歐洲主題式情景室內溫泉館。（二）華夏養生區世外桃源的傳統中華湯1、萬*區十二花神文化主題溫泉池區突出*悠久花卉文化，將東方溫泉養生文化與中華十二花神傳說相結合，配以“花木繁萌，明月松澗，泉石流泉”的沐浴環境，打造超然物外、花香鳥語的放松溫泉，遨游在每一種花的獨特韻味中，體驗絕美神妙的精神境界。2、香雪海區中華傳統福文化主題溫泉池區以“*臘梅甲天下”、“梅開五福”為入點，結合中華傳統五福文化內涵，采用華夏本土特色“中華湯”，配以梅花種植環境及原木亭臺，打造特色養生文化主題池區。3、桃花源區生態木屋別墅私家溫泉池區桃花源是中國文人內儒外道精神的延展,是文人隱士向往的精神樂園。以生態原木構造的木屋別墅，并配套打造獨家小院私家泡池，通過景觀桃樹竹林隔開，滿足現代人們休閑度假需求，打造泉新世界的“烏托邦”。（三）世界溫泉區別具一格養生溫泉體驗特色泥療區：引進國內外最新火山溫泉產品、如火山泥療、紅色藥巖浴、黑色火山巖浴等，配以巖石堆砌假山景觀，帶給游客全新的養生溫泉體驗。 養顏木桶浴：韓國泡泡浴、法國香水浴、臺灣茶禪浴、日本咖喱浴等（四）黃金海岸區泉水上的動感歡樂世界 利用產品的創新與全新體驗的游玩方式，解決當地消費者夏季不愛泡溫泉的心理，目的就是要利用一全新的游玩方式，激起人們對溫泉休閑的全新理解，提高項目的夏季吸引力。五、建筑風格定位度假酒店建筑風格采用歐陸新古典主義風情建筑，秉承歐陸風情的新古典主義，考究建筑美學，項目整體呈現出符合現代審美的精致優雅、內斂經典的不凡氣質，通過外立面風格、建筑材料選擇、裝飾細節等方面的細心推敲，刻畫出都市貴族般的建筑形態，低調奢華。整體色彩采用典雅精致的米黃色，建筑的總層數控制在3-4層，營造