邵陽市北塔區城鄉建設用地增減掛鉤 項目區 2008 年度實施方案 承擔單位 邵陽市北塔區商業局 編制單位 湖南省國土資源規劃院 編制日期 2008 年 11 月 目 錄 前 言 1 第一章 方案編制指導思想 依據和原則 2 一 指導思想 2 二 編制依據 2 三 編制原則 3 第二章 方案編制過程及主要內容 4 一 方案編制過程 4 二 方案主要內容 4 第三章 項目區概況 6 一 區域概況 6 二 項目區劃定 6 三 拆舊區基本情況 8 四 建新區基本情況 8 五 項目區土地利用總體規劃相關情況 8 第四章 項目區建設條件分析及規模確定 9 一 拆舊區復墾條件分析及規模確定 9 二 建新區規模確定 10 第五章 項目拆舊區復墾方案 11 一 拆舊區復墾目標 11 二 拆舊區規劃原則 11 三 拆舊區規劃布局及工程規劃 11 第六章 掛鉤周轉指標的使用和歸還計劃 14 一 掛鉤周轉指標的使用計劃 14 二 掛鉤周轉指標的歸還計劃 14 第七章 投資預算和資金籌措 15 一 投資預算 15 二 資金籌措 18 第八章 土地權屬現狀和權屬調整方案 20 一 土地權屬現狀 20 二 土地權屬調整方案 20 第九章 方案評價 22 一 方案的合法性評價 22 二 方案的合理性評價 22 三 方案的可行性評價 23 第十章 方案實施保障措施 24 一 加強統一領導 設立專門機構 24 二 嚴格項目管理 制定專項制度 24 三 建立項目實施資金保障體系 24 四 建立掛鉤項目管理信息系統 24 五 加強項目實施后的管護工作 25 1 前 言 為了貫徹落實 國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定 國發 2004 28 號 2005 年國土資源部研究制定了 關于規范城鎮建設用地 增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見 國土資源 2005 207 號 并在部分地區展開了試點工作 城鎮建設用地增加與農村建設用地 減少相掛鉤 是指依據土地利用總體規劃 將若干擬復墾為農用地 耕地 的農村建設用地地塊 即拆舊區 和擬用于城鎮建設的地塊 即建新區 共同組成建新拆舊項目區 簡稱項目區 通過建新拆舊和土地復墾 最 終實現項目區內建設用地總量不增加 耕地面積不減少 質量不降低 用 地布局更合理的土地整理工作 開展這項工作 對優化城鄉用地結構和布 局 促進土地資源的集約高效和持續利用 緩解建設用地供需矛盾 促進 新農村建設具有重要意義 省國土資源廳根據國土資源部有關精神和相關法律法規 結合全省實 際 也下發了 關于開展城鄉建設用地增減掛鉤工作的通知 要求各地 調查可用于城鄉建設用地增減掛鉤的拆舊區土地資源潛力 并編制掛鉤項 目區實施方案 根據相關文件精神 邵陽市北塔區國土資源局積極開展了這項工作 在充分調查縣域城鄉建設用地增減掛鉤潛力的基礎上 確定部分廢棄工礦 用地作為掛鉤項目拆舊區 同時確定相對應的建新區 并納入邵陽市 2008 年度掛鉤計劃 同時委托湖南省國土資源規劃院編制項目區實施方案 2 第一章 方案編制指導思想 依據和原則 一 指導思想 堅持以落實科學發展觀 構建和諧社會為統領 從促進土地資源的集 約利用和可持續利用出發 按照科學規劃 分步實施的原則 通過積極推 進農村建設用地整理 盤活利用農村存量建設用地 貫徹 十分珍惜 合 理利用土地和切實保護耕地 的基本國策 以增強土地綜合承載能力為重 點 協調人口 資源 環境和經濟社會發展的關系 努力提高土地利用的 社會 經濟和生態效益 二 編制依據 一 國家有關法律 法規 標準 文件 一 國家有關法律 法規 標準 文件 1 中華人民共和國土地管理法 2 中華人民共和國水土保持法 3 中華人民共和國土地管理法實施條例 4 國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定 國發 2004 28 號 5 土地開發整理標準 TD T1011 1013 2000 6 國土資源部關于印發的通知 國土資發 2005 207 號 7 國土資源部關于印發的通 知 國土資發 2008 138 號 8 縣級土地開發整理規劃編制要點 國土資發 2002 215 號 二 湖南省相關法規 文件 二 湖南省相關法規 文件 1 湖南省土地管理條例 2 湖南省土地利用年度計劃管理實施辦法 3 湖南省國土資源廳 關于開展城鄉建設用地增減掛鉤工作的通知 代擬稿 3 4 湖南省國土資源廳 城鄉建設用地增減掛鉤拆舊區土地整理復墾 項目管理細則 三 邵陽市北塔區相關規劃 三 邵陽市北塔區相關規劃 1 邵陽市北塔區土地利用總體規劃 1997 2010 年 2 邵陽市北塔區茶元頭鄉土地利用總體規劃 1997 2010 年 3 邵陽市北塔區土地利用總體規劃大綱 2006 2020 年 4 邵陽市北塔區土地開發整理規劃 2001 2010 年 三 編制原則 1 符合規劃的原則 建新拆舊區域必須符合土地利用總體規劃 要 因地制宜 統籌安排 合理布局掛鉤項目區 2 保護耕地的原則 拆舊地塊應優先整理復墾為耕地 確保耕地質 量 并及時組織耕種 3 增減協調原則 掛鉤項目區建新地塊的總面積不得大于拆舊地塊 總面積 拆舊地塊整理出的耕地不得小于建新地塊占用的耕地面積 4 節約集約用地的原則 掛鉤項目區建新地塊中建設用地集約利用 水平應高于現有存量建設用地 并與城鄉統籌和新農村建設相結合 5 保護農民利益的原則 掛鉤項目區的設立和實施要尊重群眾意愿 切實維護集體和農民土地合法權益 4 第二章 方案編制過程及主要內容 一 方案編制過程 本次方案的編制在程序上經歷了準備階段 分析研究階段 舉行聽證 階段 規劃決策階段和提交成果階段等五個階段 一 準備階段 一 準備階段 該階段主要是人員組織 實地踏勘與資料收集 接到任務后 省國土 資源規劃院組織經驗豐富的技術人員組成工作隊伍 并制定了詳細的工作 方案和技術方案 按照制定的方案 技術人員對部分項目區進行實地踏勘 并對照有關資料 重點了解項目區所在地的自然條件 土地利用現狀 交 通區位等 并深入了解當地的社會經濟狀況 收集編制方案所需的資料 二 分析研究階段 二 分析研究階段 在對準備階段收集的資料進行分析和整理的基礎上 深入研究項目區 土地利用現狀 詳細分析項目區的土地復墾潛力 投資渠道等 并提出復 墾的目標和整理方針 三 舉行聽證會 三 舉行聽證會 根據有關精神 邵陽市北塔區人民政府組織相關部門以及項目區所涉 及鎮人民政府 被征地村民代表參與的聽證會 詳細聽取他們對本次方案 編制的意見 并獲得他們的認可 四 方案決策階段 四 方案決策階段 該階段主要是對項目的可行性進行分析 對備選方案比較論證 選定 拆舊區 并制定初步設計方案 進行投資預算和整理效益的分析 五 提交成果階段 五 提交成果階段 該階段主要是提交圖件成果與文本成果 圖件成果主要是掛鉤方案的 現狀圖和實施規劃圖 文本成果主要包括實施方案文本及相關附件 二 方案主要內容 根據相關要求 實施方案包含的主要內容有 項目區拆舊區復墾條件 5 分析 拆舊區和建新區建設方案 拆舊區土地復墾設計方案 方案可行性 評價和方案實施保障措施等 6 第三章 項目區概況 一 區域概況 邵陽市位于湖南省中部偏西南 資水上游 北與婁底毗鄰 南與永州 廣西桂林交界 西與懷化相連 東與衡陽接壤 地理坐標為北緯 25 58 27 40 東經 109 49 112 5 東西長約 225 公里 南北寬約 188 公里 市域土地總面積 20829 63 平方公里 占湖南省土地總 面積的 9 83 邵陽市地處亞熱帶季風濕潤性氣候區 氣候溫和 四季分明 熱量充 足 雨水集中 夏秋多旱 嚴寒期短 暑熱期長等特點 全年盛行風向以 東風為主 夏季多東南風 冬季多東風 邵陽市年降雨量為 1562 5 毫米 折合降水量 289 8 億立方米 年均水 資源總量為 162 6 億立方米 產水系數為 0 56 地下水資源總量為 54 04 億立方米 可開發利用 21 14 億立方米 外地入境水量為 19 57 億立方米 邵陽市凈出境水量為 146 5 億立方米 人均水資源占有量為 2230 立方米 年 低于全省水平 水資源空間分布上 資江上游地區水資源蘊藏量豐富 下游地區水資源蘊藏量相對較少 邵陽市為江南丘陵向云貴高原的過渡地帶 總趨勢是西高東低 南北 高 中間低 四周向中心傾斜 西部雪峰山脈系云貴高原的東緣 東中部 為衡邵丘陵盆地的西翼 呈現為北 西 南面高山環繞 中東部丘陵起伏 平原鑲嵌其中 邵陽市山地 丘陵 崗地 平地 平原各類地貌兼有 山地 丘陵 崗地 平原面積分別占市域總面積的 53 12 20 98 12 98 和 9 45 其余為水域面積 有 七分山地 兩分田 一分水 路和莊園 之說 二 項目區劃定 城鄉建設用地增減掛鉤 是指依據土地利用總體規劃 將若干擬復墾 為耕地的農村建設用地 即拆舊區 和擬用于安置被拆遷農村居民和城鎮 7 建設的地塊 即建新區 共同組成城鄉建設用地增減掛鉤項目區 通過建 新拆舊 最終實現項目區內建設用地總量不增加 整理復墾的農用地面積 不少于建新區總面積 耕地面積不減少 質量不降低 用地布局更合理的 農村建設用地整理工作 圖 3 1 圖 3 1 掛鉤政策實施流程 一 項目區劃定原則 一 項目區劃定原則 掛鉤項目區在劃定過程中 以土地利用總體規劃作為基本依據 以掛 鉤周轉指標為總量控制 以拆舊規模控制建新規模 實現建設用地面積不 增加 農用地和耕地面積不減少 建新區和拆舊區的布局實現與城鄉建設 規劃和產業布局規劃相銜接 促進建設用地布局的優化 提高土地節約集 約利用水平 項目區設置以成片相鄰連接為宜 除建新區外 同一鄉鎮的 拆舊區不得歸入不同項目區 建新區必須選擇經濟發展較快 供地矛盾突 出 需要通過農村建設用地整理來滿足用地需求的地區 二 項目區構成 二 項目區構成 本方案所指項目區 是由若干擬復墾為農用地 耕地的農村建設用地 地塊 即拆舊區 和擬用于城鎮建設的地塊 即建新區 共同組成 拆舊 區必須是土地利用現狀變更調查已確定的建設用地 包括不合理 不充分 和廢棄閑置的農村集體建設用地以及位于城鎮規劃圈外廢棄的國有工礦用 地 建新區必須符合土地利用總體規劃 依據上述項目區劃定原則 確定邵陽市北塔區茶元頭鄉二磚廠復墾項 目 其中拆舊區全部位于茶元頭鄉茶元村內 土地面積 6 70 公頃 100 56 畝 建新區位于田江鄉的楓江村和農科站內 用地面積 3 30 公頃 49 50 掛 鉤 規 劃 城鎮重點項目建設占用 建設住宅小區基礎設施等 農村建設用地整理 耕地減少 耕地增加 耕地占補平衡 8 畝 表 3 1 表 3 1 邵陽市北塔區 2008 年度掛鉤項目區構成 單位 公 頃 項目名稱座落圖幅號圖斑號面積 拆舊區茶元頭鄉G49 G 019055171 5886 70 建新區田江鄉G49 G 0180563 1 90 91 96 98 13 30 三 拆舊區基本情況 在對邵陽市北塔區域可用于城鄉建設用地增減掛鉤的拆舊區土地資源 潛力充分調查的基礎上 根據先易后難 因地制宜的原則 確定茶元頭第 二磚廠工礦區作為 2008 年度掛鉤項目拆舊區 該礦區位于邵陽市北塔區茶元頭鄉茶元村 占地面積 6 70 公頃 100 56 畝 原為茶元頭第二磚廠 因特殊原因已搬離本區 礦區因此 廢棄多年 目前區內無人居住 礦區土地屬國有土地 在 邵陽市北塔區 茶元頭鄉土地利用總體規劃 1997 2010 年 中 礦區所在地沒有改變用 途 因此認定規劃用途依然為獨立工礦用地 四 建新區基本情況 本區位于田江鄉楓江村和農科站 項目選址位于邵陽市經濟開發區內 東臨資江 用于房地產開發 建新區范圍均已納入邵陽市北塔區土地利用 總體規劃確定的城區控制范圍 目前現狀地類為耕地 園地 其他農用地 五 項目區土地利用總體規劃相關情況 本實施方案拆舊區選擇均在規劃建設用地之外 建新區均在土地利用 總體規劃確定的規劃建設用地區內 符合土地利用總體規劃的分區管制要 求 本次實施方案拆舊區的面積大于建新區的面積 新增農用地面積及耕 地面積分別大于建新區面積以及建新占用的耕地面積 因此 建設用地總 規模和耕地總規模均在土地利用總體規劃控制范圍之內 9 第四章 項目區建設條件分析及規模確定 一 拆舊區復墾條件分析及規模確定 該礦區位于邵陽市北塔區茶元頭鄉茶元村 土地利用類型為工礦用地 項目區西邊有河流經過 水質較好 項目區被南北走向的公路分成兩片 交通條件較好 公路西邊較平整 西北角有一低丘 可作開墾為旱地 公 路東邊項目區邊界因取土做磚 形成了一陡坎 高差約三米 陡坎之上可 規劃為防護林 區內有效土層較厚 土壤有機質含量中等 呈微酸性 土 壤無鹽漬化 總體評價 該地塊可以復墾為耕地 林地等 經過一定的改良 特別 是修建一定的灌排設施和對土壤進行培肥 可以成為較好的耕地 經實地調查及項目設計 確定拆舊區面積為 6 70 公頃 100 56 畝 規劃復墾成耕地 5 09 公頃 76 35 畝 林地 0 64 公頃 9 61 畝 其他農 用地 0 97 公頃 14 59 畝 表 4 1 表 4 1 邵陽市北塔區 2008 年度掛鉤項目拆舊區土地利用結構調整表 單位 公 頃 現狀規模規劃目標 地 類 面積面積所占比例 變化量 水田0 002 3635 22 2 36 耕地 旱地0 002 7340 75 2 73 農村道路0 000 091 34 0 09 農田水利用地0 000 081 19 0 08 坑塘水面0 000 050 75 0 05 其他農用地 田坎0 000 7511 19 0 75 林地有林地0 000 649 55 0 64 農用地 合 計0 006 7100 6 70 獨立工礦用地6 700 000 00 6 70 建設用地 居民點及 工礦用地 小計6 700 000 00 6 70 10 合 計6 700 000 00 6 70 總 計6 706 70100 0 00 二 建新區規模確定 本項目建新區只有一片 位于邵陽市經濟開發區內 主要用于房地產 開發 建新區均符合邵陽市北塔區土地利用總體規劃 建新區總面積為 3 30 公頃 其中占用耕地 2 82 公頃 占用其他農用地 0 74 公頃 表 4 2 邵陽市北塔區 2008 年度建新區擬占用地類構成 單位 公頃 地 類面積所占比例 灌溉水田2 6680 61 旱地0 072 12耕地 小計2 7382 73 園地果園0 072 12 田坎0 278 18 農用地 其他農用地 坑塘水面0 236 97 合計3 30100 建新區總面積 3 30 公頃 49 50 畝 小于拆舊區總面積 6 70 公頃 100 56 畝 且占用耕地面積 2 73 公頃 40 95 畝 小于拆舊區復墾出的 耕地 5 09 公頃 76 35 畝 因此建新區選擇符合相關要求 其建設時限不 超過 2010 年 11 第五章 項目拆舊區復墾方案 一 拆舊區復墾目標 1 節約集約利用農村建設用地 將農村利用粗放的建設用地集中起 來使用 2 調整用地結構 促進農業產業化發展 將農戶騰出的土地用于區 域內現代農業產業化建設 促進農民增收 3 解決城鎮建設用地指標不足的問題 緩解用地供需的矛盾 二 拆舊區規劃原則 一 科學規劃的原則 一 科學規劃的原則 拆舊區規劃要在對農村建設用地基本情況進行充分調查研究的基礎上 根據土地利用總體規劃 城鎮體系規劃和村鎮建設規劃的要求 科學編制 拆舊區復墾實施方案 以規劃引導控制拆舊規模 調控具體實施時序安排 從而統籌城鄉用地布局和優化土地利用結構 二 政府主導 協同推進的原則 二 政府主導 協同推進的原則 拆舊區復墾方案的實施涉及面廣 情況較復雜 因此必須在縣政府的 統一領導下 由國土 發展改革 城鎮規劃 建設 財政 農業 民政 環保 水利等部門協同開展工作 在科學論證的基礎上 進行規范操作 同時 運用經濟手段 引進市場機制 充分發揮市場主體作用 調動方方 面面的積極性 三 可持續利用的原則 三 可持續利用的原則 在拆舊區復墾方案的實施過程中 要十分注重土壤質量的改良 注重 農村生態環境和農業生產設施的改善 按照保護生態環境 提高環境容納 能力的原則實施各項土地整理的生物和工程技術措施 三 拆舊區規劃布局及工程規劃 一 土地利用總體布局 一 土地利用總體布局 根據 邵陽市北塔區土地利用總體規劃 結合項目區地形 土壤 12 水資源條件 對區內 6 70 公頃 100 56 畝 土地進行復墾 可實現新增耕 地 5 09 公頃 76 35 畝 新增耕地率為 75 97 項目實施后 水田面積 2 36 公頃 302 70 畝 旱地面積 2 73 公頃 40 95 畝 林地 0 64 公頃 9 6 畝 均為有林地 其他農用地 0 97 公頃 14 55 畝 其中 農村道 路 0 09 公頃 農田水利用地 0 08 公頃 坑塘水面 0 05 公頃 田坎 0 75 公 頃 二 工程規劃 二 工程規劃 1 土地平整規劃 土地平整對合理灌排 節約用水 改良土壤 保水保土保肥 科學耕 種 以及提高勞動生產率和機械作業效率等方面有著重要的作用 土地平整規劃包括 3 個部分 表土剝離 表土剝離 項目區內現狀殘存有一部分廢棄廠房 地塊表面現狀較差 需要將項目區相應部分的地塊進行表土剝離 運至區外 表土回填 表土回填 現狀地塊經表土剝離后不適合耕種 需要從區外運進適合 耕種的土壤進行表土回填 農用地等級提高 農用地等級提高 經過表土回填的地塊農用地等級較低 基本在五級 左右 根據邵陽市北塔區國土資源局及當地群眾的要求 需要提高復墾后 農用地等級 具體可以通過分批噴灑有機肥料 同時配合清理附近坑塘水 面的淤泥加以覆蓋 來逐步提高農用地等級 2 農田水利工程規劃 項目區農田水利工程規劃布局應根據實際情況 結合現有溝渠對區內 的截流溝 農溝進行合理規劃布置 根據項目區整體規劃布局需要 結合 實際情況 規劃布置溝渠走向 綜合考慮了引水 蓄水 輸水 排水等工 程綜合配套 增強了項目區排灌能力和抗災能力 并確定系統灌排標準 計算設計流量 選擇經濟合理的溝渠質地和斷面形式 灌溉工程規劃 灌溉工程規劃 項目區水田通過水泵抽水至農渠進行灌溉 旱地則通 過修建集雨池進行灌溉 共規劃農渠 1 條 長 580 米 渠道斷面為矩形 規格為 底寬 0 35m 高 0 4m 并用 100mm 厚現澆砼 C20護肩 M7 5 漿 13 砌預制砼空心磚護坡 60mm 厚現澆砼 C20護底 現澆砼部分每隔 4m 設一 伸縮縫 寬度為 2cm 集雨池 1 個 采用磚砌池壁 內池壁采用砂漿抹面 排水工程規劃 排水工程規劃 項目區排水主要通過新建截留溝進行排水 截留溝將 雨水匯集到集雨池以便灌溉旱地 截流溝 2 條 長 270m 渠道斷面為矩 形 規格為 寬 0 4m 高 0 4m 采用 M7 5預制砼空心磚護坡 8cm 厚 C20 現澆砼底板 10cm 厚 C20現澆砼壓頂 3 道路工程規劃 項目區規劃道路分為田間道和生產路兩級 規劃的原則是 充分利用 原有路線 盡量少占耕地 方便農業生產 有利于生產資料的運入和農產 品的輸出 保證農業生產機械化 盡量減少道路跨越溝渠 減少橋涵工程 量 以節省工程投資 生產路沿地表地勢走向布置 道路規劃基本采用在斗渠 農渠一側布置道路 本項目需新建 2 條生 產道 以方便人們的生產與生產 有效連接區內區外的交通 生產路長 450m 占地寬 2 0m 路面寬 1 4m 高出地面 0 3m 鋪設 0 1m 厚泥結石 路面 4 農田防護林規劃 營造防護林能夠防風固沙 保持水土 減少水分蒸發 改善田間小氣 候 為農作物的生長發育創造有利的條件 規劃項目區東邊丘崗邊緣林帶 一片 需樹苗 800 株 14 第六章 掛鉤周轉指標的使用和歸還計劃 掛鉤的規模控制和管理 通過下達一定數量的城鎮建設用地增加與農 村建設用地減少相掛鉤的周轉指標來進行 掛鉤周轉指標專項用于項目區 內建新地塊的占地規模控制 并在規定時間內用拆舊地塊整理 復墾 出 來的農用地 耕地面積歸還 面積數不得少于下達的掛鉤周轉指標 一 掛鉤周轉指標的使用計劃 邵陽市北塔區擬申請掛鉤周轉指標共 3 30 公頃 49 50 畝 用于房地 產開發 在使用時 按照 總量控制 封閉運行 定期考核 到期歸還 的原則對掛鉤周轉指標進行管理 由邵陽市北塔區人民政府根據北塔區對 建設用地的需求狀況 統一安排 預計使用年限不超過 2010 年 二 掛鉤周轉指標的歸還計劃 按照湖南省國土資源廳 關于開展城鄉建設用地增減掛鉤工作的通知 代擬稿 的要求 該項目應在 2009 年 10 月底前實施到位 因此 用 2008 2009 年整理拆舊區新增的耕地數量來歸還 2008 年度實施方案中使 用的掛鉤周轉指標 共歸還掛鉤周轉指標 6 70 公頃 100 56 畝 15 第七章 投資預算和資金籌措 一 投資預算 一 預算編制說明 一 預算編制說明 依據湖南省國土資源廳頒發的 湖南省土地開發整理項目預算定額標 準 試用稿 項目建設工程相關費用的計算方法和取費標準如下 表 7 1 直接費 直接工程費 措施費 直接工程費 人工費 材料費 機械費 措施費 臨時設施費 冬雨季施工增加費 施工輔助費 特殊地區施工費 表 7 1 措施費費率表 單位 工程類別臨時設施費冬雨季施工費夜間施工增加費施工輔助費費率合計 土方工程10 9 0 72 6 石方工程10 9 0 72 6 砌體工程10 9 0 72 6 混凝土工程20 9 0 73 6 農用井工程20 9 0 73 6 其他工程10 9 0 72 6 安裝工程200 9 1 0 注 安裝工程臨時設施費的計算基礎為人工費 其余工程措施費的計費基礎為直接工程費 根據工程性質不同 間接費標準見下 表 7 2 表 7 2 間接費費率表 單位 序號工程類別計算基礎間接費費率 1土方工程直接費5 2石方工程直接費9 3砌體工程直接費7 16 序號工程類別計算基礎間接費費率 4混凝土工程直接費6 5農用井工程直接費10 6其他工程直接費5 7安裝工程人工費65 注 間接費計費基礎為直接費 利潤 直接費 間接費 3 0 稅金 直接費 間接費 利潤 3 22 前期工作費 土地清查費 項目可行性研究費 項目勘測費 項目設計與 預算費 項目招標費 重大工程規劃編制費 表 7 3 表 7 3 前期工作費費率表 費用類別 土地清查費 項目可行 性研究費 項目勘測 費 項目設計 與預算費 項目招標 費 重大工程規 劃編制費 前期工作 費合計 費率0 50 51 652 640 505 79 注 前期工作費各費用計費基礎為工程施工費 工程監理費 工程施工費 1 5 竣工驗收費 工程施工費 3 0 業主管理費 前期工作費 工程施工費 工程監理費 竣工驗收費 2 不可預見費 工程施工費 設備費 其他費用 2 0 其他費用中相關涉及區間費率的 具體費率根據 湖南省土地開發整 理項目預算定額標準 試用稿 國土資源廳 2007 年 中 土地開發 整理項目預算編制暫行規定 試行 中相應的取費費率計算 本項目按 最大值確定進行計算 二 預算成果 二 預算成果 本項目的工程由土地平整工程 灌溉與排水工程 田間道路工程和農 田防護林工程組成 項目預算總投資 68 60 萬元 其中工程施工費 59 19 17 萬元 占總投資 86 28 設備購置費 0 8 萬元 占總投資 1 17 其他費 用共計 7 26 萬元 占總投資的 10 58 不可預見費 1 35 萬元 占總投資 的 1 97 關于詳細的總投資 詳見下表 表 7 4 表 7 4 投資預算表 單位 萬元 序號工程或費用名稱預算金額各項費用占總費用的比例 一工程施工費59 19 86 28 二設備購置費0 8 0 55 三其他費用7 26 10 58 四不可預見費1 351 97 五總投資68 60100 00 表 7 5 邵陽市北塔區茶元頭鄉二磚廠項目工程施工費預算表 單位 元 序號指標編號工程名稱單價工程量費用 591938 7 一土地平整工程 398573 7 一 11田塊修筑工程 150 2875 0 1111條田修筑9 90 元 m 50495 0 2113特殊工程 清基 23 80 元 m 1002380 0 二 12耕作層地力保持工程 395698 7 1122客土挖填21 60 元 m0 2123土地翻耕283 40 元 畝100 5628498 7 二灌溉與排水工程 129295 0 一 24排水工程 90828 0 1241新修截流溝156 60 元 m58090828 0 二 23排水工程32400 0 231新修農渠120 00 元 m27032400 0 18 序號指標編號工程名稱單價工程量費用 三 25渠系建筑物 5867 0 1256蓄水池5867 00 元 處15867 0 三田間道路工程 57870 0 一 31生產路 57870 0 1313新修生產路128 60 元 m45057870 0 四農田防護及生態環境保護工程 6400 0 一 45生態保護工程 6400 0 1451植樹8 00 元 棵8006400 0 表 7 7 其他費用表 單位 萬元 序號費用名稱預算金額 工程施工費各項費用占工程施工總費的比例 1前期工作費3 4359 19385 79 2工程監理費0 8959 19381 50 3竣工驗收費1 76 59 19383 00 4業主管理費1 18 59 19452 00 總計7 26 二 資金籌措 綜上所述 方案的實施預計需要投入資金 68 60 萬元 為保證掛鉤項 目的順利實施 北塔區人民政府承諾將以政府投資為主 同時采用銀行貸 款 引進社會資金等多種方式籌集 按照相關政策規定 保證項目區所需 資金按計劃到位 19 第八章 土地權屬現狀和權屬調整方案 權屬調整是適應城鄉建設用地增減掛鉤工作需要 運用行政 法律和 技術的綜合手段 在農村建設用地整理前和結束后 進行的一項服從區域 土地利用需求 維系農業生產 對現狀土地所有權和使用權進行調整 確 保土地權利人在新的土地利用格局中擁有各項合法權利的政策措施和技術 措施 一 土地權屬現狀 本方案拆舊地塊總面積 6 70 公頃 100 56 畝 建新地塊總面積 3 30 公頃 49 50 畝 拆舊地塊所有權屬國家所有 建新地塊所有權均屬所在 各村村集體 使用權屬各承包經營戶 土地各項權屬登記工作已完成 權 屬界線清楚 無爭議 二 土地權屬調整方案 掛鉤項目的實施必然涉及到土地權屬的變更和調整 牽涉到國家 集 體和農戶個人的利益 因此 必須在 尊重現實 照顧歷史 有利生產 有利穩定 的原則下 根據 依法 自愿 有償 規范 的要求 合理進 行土地調整 互換和補償 確保各土地權屬主體的利益 一 權屬調整步驟 一 權屬調整步驟 1 成立權屬調整領導小組 成立以鄉政府分管鄉長為組長 鄉國土所所長及項目所在村負責人和 項目涉及的村民代表為主要成員的土地權屬調整領導小組 在充分尊重原 土地所有權人合法權利的基礎上 統一協調新增耕地的確權工作 方案實施前 認真做好土地權屬狀況和土地利用現狀的調查工作 在 土地權屬和土地利用現狀調查基礎上 編制土地權屬調整方案 簽訂土地 權屬調整協議 土地復墾項目工程完成后 根據土地權屬調整方案 實地 進行劃分 按地籍調查規定的程序和要求 辦理相應的指界手續 編制符 合地籍調查規程要求的地籍圖并及時上報進行土地登記 確認權屬 20 2 對被調整的土地進行評價 評價被調整土地質量狀況及生產力等級 作為土地面積調整的依據 3 權屬調整 根據土地評價結果 以標準田塊為基本單元 進行權屬確認和調整 新增耕地的所有權主體可按土地評價結果所確定的承包費 將新增耕地承 包給單位或個人使用 也可采用其它形式 如招標承包等 以最大限度的 發揮新增耕地的生產潛力 4 確權發證 權屬調整完成后 依據 土地登記規則 修正 1995 國土 法 第 184 號 通知進行確權登記和變更登記 核發土地權屬證書 二 權屬調整方式 二 權屬調整方式 拆舊區工礦用地 由縣級人民政府收回 統一發包使用 建新區土地 由政府統一征用 土地所有權發生轉移 由村集體所有轉變為國家所有 政府給予相應的補償 土地歸國有后 由政府通過招拍掛的方式有償出讓 21 第九章 方案評價 一 方案的合法性評價 符合相關法律法規及政策規定 符合相關法律法規及政策規定 規劃方案是根據 中華人民共和國土 地管理法 國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定 關于規范城鎮 建設用地增加與農村建設用地減少相掛鉤試點工作的意見 等法律法規及 政策規定編制的 因此 規劃方案符合相關法律法規及政策規定 符合土地利用總體規劃 符合土地利用總體規劃 規劃方案是在邵陽市北塔區土地利用總體規 劃指導下編制的 規劃實施后 建設用地總量 建設用地整理面積 耕地 保有量等規劃指標均在邵陽市北塔區土地利用總體規劃的控制之下 規劃 方案中確定的拆舊區 建新區均符合邵陽市北塔區土地利用總體規劃確定 的分區管制要求 因此 規劃方案符合邵陽市北塔區土地利用總體規劃 與城鄉建設規劃和產業布局規劃相銜接 與城鄉建設規劃和產業布局規劃相銜接 拆舊區安排在鎮村布局規劃 的區域之外 建新區安排在城市總體規劃和產業布局規劃確定的控制區內 因此 規劃方案與城市總體規劃 鎮村布局規劃和產業布局規劃得到充分 銜接 二 方案的合理性評價 規劃目標的合理性 規劃目標的合理性 規劃目標的確定一方面充分考慮了掛鉤周轉指標 的規模 使用和歸還 另一方面 根據先易后難的原則充分考慮了規劃期 內方案實施的可能性 規劃布局的合理性 規劃布局的合理性 拆舊區安排在在鎮村布局規劃的區域之外 通過 土地復墾 可恢復大量耕地 緩解項目區人地矛盾 并改變項目區微地貌 改善當地生態環境 建新區安排在城市總體規劃 鎮村布局規劃和產業布 局規劃確定的控制區內 都是目前急需發展的區域 項目區設置的合理性 項目區設置的合理性 項目區設置以成片相鄰連接為宜 以指標平衡 和適度規模為原則 安排掛鉤周轉指標時于邵陽市開發區內 促進有利于 邵陽市北塔區城鄉建設 有利于邵陽市北塔區城鎮發展 22 三 方案的可行性評價 1 拆舊區的相關數據經過實地調查而得 其權屬為國有土地 因此 拆舊區可以切實落實到位 建新區是通過分析邵陽市北塔區用地供求形勢 產業布局規劃和城市總體規劃等相關資料 并與區國土資源局 市建設局 相關鎮政府多次溝通協調而確定的 建新區可以落實到位 因此方案具有 可操作性 2 拆舊區和建