建設部、國家工商局商品房買賣合同示范文本解讀 來源: (律師)王向和 發表時間: 2006-8-7 14:44:25 關鍵字: 商品房 買賣合同 閱讀次數: 3266 論文簡述: 房地產糾紛在各類民商案件中居高不下，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋出臺之后，房地產糾紛案件又掀起了一個不大不小的高潮。眾多房地產糾紛案件中，房地產買賣合同糾紛是最突出的。為了幫助當事人簽好商品房買賣合同，預防房地產糾紛案件的發生，海南金凱旋律師事務所主任王向和律師撰寫了建設部、國家工商行政管理局商品房買賣合同示范文本解讀一文，逐條講解每條含義，尤其是簽約時，每條應該注意防范的問題。 房地產糾紛在各類民商案件中居高不下，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋出臺之后，房地產糾紛案件又掀起了一個不大不小的高潮。眾多房地產糾紛案件中，房地產買賣合同糾紛是最突出的。為了幫助當事人簽好商品房買賣合同，預防房地產糾紛案件的發生，海南金凱旋律師事務所主任王向和律師撰寫了建設部、國家工商行政管理局商品房買賣合同示范文本解讀一文，逐條講解每條含義，尤其是簽約時，每條應該注意防范的問題。希望王律師對商品房買賣合同示范文本條款的解讀，能夠對當事人及律師同行有所裨益。關于示范文本封面解讀這是最容易為購房者所忽略的內容。封面告知：“編號：GF-2000-0171”。這一信息告訴我們，2000年的示范文本是目前正在推行的商品房買賣合同最新版本。因為在此之前，建設部和國家工商局還曾發布過其它版本的示范文本。封面信息還告訴購房者，示范文本是正規印刷裝訂的，不是用訂書機裝訂的，同時標明“中華人民共和國建設部、國家工商行政管理局制”字樣。上述信息，可以幫助購房者判斷行將簽訂的文本是否是示范文本。需說明的是，目前法律并沒有規定商品房買賣雙方必須以示范文本簽約。但是，商品房銷售管理辦法第23條明確規定，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前，必須向購房者明示上述示范文本。法律之所以規定發展商必須向購房者明示示范文本，就是為了防止在發展商單方制訂的格式合同中設立合同陷井，欺詐購房者。無論購房者是否以示范文本簽約，自己簽約的合同和示范文本對照，從而發現有無問題，不失為一種自我保護的好辦法。還需說明的是，示范文本本身也不能保證萬無一失，這既有對示范文本條文理解上的歧義問題，也有示范文本的缺陷問題，以下的解讀中將詳述。關于商品房買賣合同說明 商品房買賣合同說明：1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同內容，對合同條款及專業用詞理解不一致的，可向當地房地產開發主管部門咨詢。2、本合同所稱商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。3、為體現合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關條款后都有空白行，供雙方自行約定或補充約定。雙方當事人可以對文本條款的內容進行修改、增補或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內容。4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內容以手寫項為優先。5、對合同文本【 】中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方應當協商確定。【 】中選擇內容，以劃方式選定；對于實際情況未發生或買賣雙方不作約定時，應在空格部位打，以示刪除。6、在簽訂合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人提供的有關證書、證明文件。7、本合同條款由中華人民共和國建設部和國家工商行政管理局負責解釋。解讀示范文本第二頁就是商品房買賣合同說明，共有七點說明，實際是以示范文本簽約的注意事項，這一內容也同樣容易為購房者所忽略。示范文本的有些條款設訂了許多可供買賣雙方選擇的條款，未被選擇的，一定打，以示刪除。示范文本的很多條款是以空白形式出現，由買賣雙方協商后，在空白處填寫雙方協商的內容。購房者此時應注意，未填寫內容的空白處，應加蓋“空白”章或劃掉，以免日后填寫其它內容。需要特別說明的是，房產部門在辦理房產證時，堅持要求買賣雙方另行簽訂房產部門制訂的非示范文本合同，造成買賣雙方存在兩份合同。雖說房產部門簽訂的合同是為了辦證之用，因其未違反法律規定，同樣是合法有效的。在此種情況下，為了避免發生糾紛，建議購房者為辦證而在房產部門要求簽訂的合同中特別約定，此合同僅限辦證使用，雙方權利義務關系仍以原訂合同為準。 關于合同雙方當事人 合同雙方當事人： 出賣人:_注冊地址:_營業執照注冊號：_企業資質證書號：_法定代表人：_聯系電話：_郵政編碼：_委托代理人：_地址：_郵政編碼：_聯系電話：_委托代理機構：_注冊地址：_營業執照注冊號：_法定代表人：_聯系電話：_郵政編碼：_買受人：_【本人】【法定代表人】姓名：_國籍_【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【】_地址：_郵政編碼：_聯系電話：_【委托代理人】【 】姓名：_國籍：_地址：_郵政編碼：_電話：_根據中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產管理法及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：解讀出買人條款貌似簡單，實際極為關鍵，這也是經常為購房者所忽略從而引發糾紛之處，提請購房者注意以下問題：1、查詢出賣人的營業執照，弄清出賣人是否具有商品房銷售的經營范圍。2、查詢出賣人的房地產開發企業資質證書，弄清出賣人是否具有房地產開發企業資質證書，沒有資質的，不得進行房地產開發、銷售。3、查清出賣人與房地產發展商是否是同一人，即出賣人是否有權出賣正在銷售之房產，這一點極為重要。在這一問題上，往往又表現為以下幾個方面：其一，出賣人與發展商幾塊牌子一班人馬，名稱相似，有的法人代表也相同，這樣最具有蒙敝性。其二，發展商為兩方或多方合作發展，應查清合作各方的合作關系，如無授權，出賣人只能銷售自己份額內房產。其三，發展商委托房地產中介機構銷售。此種情況下的銷售，又多了一層房地產中介法律關系，也最容易因此而引發糾紛，購房者對此種情況下的房地產買賣應慎之又慎。查清出買人與發展商是否為同一人，或出賣人是否有權出賣其正在出賣之房產的有效辦法是，核實出賣人與“四證”即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證、預售許可證的關系。第一條 項目建設依據。出賣人以_方式取得位于_、編號為_的地塊的土地使用權。【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為_。該地塊土地面積為_，規劃用途為_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】_。建設工程規劃許可證號為_，施工許可證號為_。_。 解讀該條約定證明被告擁有所開發房產的相應土地使用權，其所開發的房地產項目已進行了規劃報建及施工報建。應注意審查土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證上的單位名稱與出賣人的關系。同時注意建設用地的用途、使用年限及來源。如果是劃撥用地、軍用土地以及集體土地，必須改變土地使用的性質、用途，必須辦理相應的審批手續和變更登記手續。劃撥用地，還必須補交百分之四十的地價款，否則，不能做為商品用地，購房者將無法辦理房產證和土地使用權證。在實踐中也有土地使用權被查封或因土地使用權發生糾紛而發生訴訟的房產，這將對辦理產權過戶有影響，應謹慎購買此類房產。第二條 商品房銷售依據。買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】。預售商品房批準機關為_，商品房預售許可證號為_。 _。_。解讀該條有兩項可供購房者選擇，是現房買賣的選現房；是預售的，選擇預售商品房。關鍵是如何判斷是“現房”還是“預售”？“現售”是指所售商品房已竣工驗收合格，而“預售”則是指正在建設中尚未竣工驗收的商品房。既不能把“現售”當“預售”，也不能把“預售”當“現售”，原因在于“現售”與“預售”的條件不同，雙方的權利義務不同，發生了糾紛之后，承擔的法律責任也不同。根據商品房銷售管理辦法第7條規定，必須符合下列條件才能銷售：其一、具備營業執照和房地產資質。其二，取得土地使用權。其三、持有建設工程規劃許可證及施工許可證。其四、竣工驗收。其五、拆遷安置已落實。其六、配套基礎設施具備交付使用條件。其七、物業管理方案已落實。根據城市商品房預售管理辦法第5、6條規定，必須符合下列條件才能預售：其一、取得土地使用權。其二、持有建設工程規劃許可證和施工許可證。其三、工程量已達總投資的25%以上。其四、取得商品房預售許可證。2003年6月1日開始實施的最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第2條規定，沒有預售許可證訂立預售合同的無效。第9條規定，故意隱瞞無預售許可證或提供虛假預售許可證的，導致合同無效，買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。特別提請購房者注意的是，除了核實相關證件上的單位與出賣人的關系外，必須核對原件，并要求出賣人在復印件上蓋章。在購房之初，就注意搜集與購房有關的證據。第三條 買受人所購商品房的基本情況。 買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規定的項目中的：第_【幢】【座】_【單元】【層】_號房。該商品房的用途為_，屬_結構，層高為_，建筑層數地上_層，地下_層。該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共_平方米，其中，套內建筑面積_平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積_平方米（有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二）。_。_。解讀第三條是24條示范文本中為購房者較為關心的一條，因為此條直接關系到購房面積的大小及公攤多少。簽訂此條應注意的問題是：1、附件一即平面圖及附件二即公攤說明，很多合同都予省略，應堅持要求兩附件。2、海南省建廳設近日已出臺相關政策，將附件一調整為合法測繪單位出具的“房屋測繪書”。測繪書的內容包括平面圖，又包括了比平面圖更多的內容。根據商品房銷售管理辦法第34條的規定，發展商在將商品房交付使用前應委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政部門審核后用于房屋權屬登記。現海南省建設廳明確把“房屋測繪書”做為買賣合同附件，無疑提高了對發展商的要求，當然是加強了對購房者的保護。事前要求發展商出具“房屋測繪書”，讓購房者買明白房、放心房，無疑將大量減少房地產面積糾紛的發生。3、購房者實際簽訂的形形色色的購房合同中，只約定建筑面積，不約定套內建筑面積與公攤面積。有的是因發展商自制的合同根本無此內容，有的是合同雖有此內容，但被發展商全部或部分劃掉，故意不填，這都是對購房者不利的。4、根據現行政策法律規定，關于公攤面積，購房者與發展商是可以協商確定的。如果雙方協商一致，可以約定公攤面積。5、有些購房合同，用語不規范，例如使用“實得建筑面積”這樣不規范概念，從而引發面積糾紛。建議使用規范用語。第四條 計價方式與價款。出賣人與買受人約定按下述第_種方式計算該商品房價款：1、按建筑面積計算，該商品房單價為（_幣）每平方米_元，總金額（_幣）_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為（_幣）每平方米_元，總金額（_幣）_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（_幣）_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。4、 _。解讀2001年5月18日，省建設廳關于轉發商品房銷售管理辦法的通知中，就已明確規定推行套內建筑面積計價，一律以套內建筑面積標價。目前，海南省建設廳頒發的文件中，再次明令必須按套內建筑面積計價。套內建筑面積計價的好處是，套內建筑面積能夠分套測量，發展商難以在套內建筑面積上做文章。推行套內建筑面積計價，對售價高低沒有任何影響。因為發展商在售房時，還是按其認定的建筑面積計價，然后將這個價格再換算成相應的套內建筑面積價格。特別提請購房者注意，如果選擇非示范文本合同又選擇以套內建筑面積計價，必須在合同里做出明確約定，避免因計價方式發生糾紛，甚至因計價方式約定不明確而蒙受損失。第五條 面積確認及面積差異處理。根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處理。當事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第_種方式進行處理：1、雙方自行約定：（1）_；（2）_；（3）_；（4）_。2、雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按_利率付給利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產權登記面積合同約定面積面積誤差比=100%合同約定面積 因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議。解讀合同有兩項基本原則，即意思自治與合法原則。當事人約定了，就具有法律效力，但以不違法為前提。因此，合同有約定的，遵從合同約定;合同沒有約定的遵從法律規定。關于面積確認及差異處理問題，在發展商自制的格式合同里，很少有約定，但現行法律及司法解釋以及示范文本里，都做出了基本一致的詳細約定，建議選擇示范文本條款。但接下來的問題是，關于什么是誤差，往往在實踐上還要發生爭議。這樣就導致了因對誤差有爭議，即便關于誤差的條款約定的再具體、再充分，在實踐中往往難以適用的怪現象。有鑒于此，建議購房者在簽訂此條時，在選擇示范文本關于“誤差”約定的條款的同時，另行在補充協議里約定什么是“誤差”，在什么情況下適用“誤差”約定條款。商品房銷售管理辦法第19條第二款規定：“按套計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙不一致，相關尺寸在約定的誤差范圍之內，維持總價格不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買售人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。”從上述法律規定看，房屋面積誤差，應是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異，不應算作面積誤差。實踐中大量發生的面積糾紛，不是因“套型”、“尺寸”發生的，即便是因“套型”、“尺寸”發生的糾紛，也不會有太大的出入，大量的糾紛是因發展商非法進行公攤面積發生的。示范文本對發展商分攤的公攤面積，以附件的形式，要求發展商詳細告知購房者，這對制止售房面積欺詐防止大幅度面積縮水，無疑起到了很好的作用。但在發展商自制的格式售房合同里，發展商則根本不告知公攤面積的詳情，有的甚至不告知公攤面積的數額，購房者無法判斷發展商公攤面積的多少與真假。在此種情況下，建議使用示范文本以合同附件形式列出公攤面積的詳細情況，同時約定，如果因誤差以外的原因發生的面積糾紛，按發展商售房面積欺詐處理。第六條 付款方式及期限。買受人按下列第_種方式按期付款：1、一次性付款_。2、分期付款_。3、其他方式_。解讀付款方式容易發生糾紛的是按揭付款。發展商自制的商品房買賣合同，往往約定首期及尾款的支付方式，其余款項只約定由銀行按揭，至于怎樣進行銀行按揭，則無具體約定，糾紛也往往因此產生。示范文本里也沒有關于按揭付款的約定，如果選擇銀行按揭的付款方式，建議補充如下幾項約定。1、按揭付款的時間，即出賣人與購房者雙方同意何時由銀行按揭付款。2、雙方同意的按揭付款時間與銀行實際的按揭時間往往不一致，有鑒于此，建議雙方約定雙方同意的按揭時間與銀行實際按揭時間不一致的處理方式。3、除了時間外，還有按揭金額。雙方約定的按揭金額也往往和銀行實際的按揭金額不一致甚至不能貸款，建議雙方約定在兩者金額不一致及不能貸款的情況下的處理方式。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第23款規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品方擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。4、關于按揭付款，除出賣人與購房者在商品房買賣合同中有約定外，按揭銀行也要和夠房者簽訂按揭合同或貸款合同，這樣由原來單一的商品房買賣合同關系，又引申出來了另一法律關系即按揭貸款關系。購房者為了購得房產必須同時履行兩個合同，在兩個合同履行過程中，經常發生出賣人、購房者甚至按揭銀行違約的情況。一旦一方出現違約，必定導致兩個合同履行障礙。上述司法解釋第24條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”第25條第2款規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤消、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金和利息分別返還擔保權人和買受人。”此時，關于違約責任的約定顯得尤為重要。建議購房者在簽訂商品房買賣合同及按揭合同時，都要約定相應的違約責任。第七條 買受人逾期付款的違約責任。買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第_種方式處理：1.按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期在_日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_的違約金，合同繼續履行；（2）逾期超過_日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。2._。解讀簽訂此條，購房者應注意以下問題：1、逾期付房的違約責任應與逾期交房款的違約責任對等。發展商自制的格式商品房買賣合同往往對逾期付款規定了較高的違約責任，而對逾期交房則規定較低甚至不規定違約責任。付款和交房應是買賣雙方對等的兩項主要合同義務，違約后的責任也應同樣對等。2、出賣人解除合同的逾期日期應合理。3、如果只按揭付款，還應約定出賣人解除合同導致按揭合同也無法履行的相應的違約責任。示范文本對此無規定，建議購房者補充約定。4、此種情況除應在商品房買賣合同里做出約定外，還應在按揭合同里做出約定。按揭合同一般都是按揭銀行自制的格式合同，對此往往也無約定，建議購房者補充約定。5、除出賣人提供保證的按揭合同外，按揭銀行制定的格式按揭合同里，只有按揭銀行與購房者雙方。按揭合同是為購房合同服務的，購房合同的履行順利與否，直接關系到按揭合同的履行，反之亦然。因此，建議購房、出賣人、按揭銀行三方簽訂按揭合同。6、違約責任的約定要合理，不能過高，過高當事人無法承受；也不能過低，過低對當事人雙方起不到應有的制約作用，喪失了簽訂合同的目的。根據最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第16條規定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約金造成的損失確定違約金數額。”雖然違約金過高過低可依法糾正，但并不是自動糾正，一般是通過訴訟途徑加以糾正的。亡羊補牢，不如未雨綢繆。7、合同法第67條規定：“當事人互付債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”。這就是合同法上的“后履行抗辯權”的規定。根據該條法律規定，如果出賣人逾期交房，或交房不符合合同約定，購房者有權不付房款。第八條 交付期限。出賣人應當在_年_月_日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第_種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1該商品房經驗收合格。2該商品房經綜合驗收合格。3該商品房經分期綜合驗收合格。4該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5_。但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起_日內告知買受人的；2、_；3、_。解讀這是至為重要的一條，也是實踐中發生糾紛最多的一條。建議購房者簽訂此條時注意以下問題：1、該條規定了4種交付使用的條件，但每一種交付使用的條件在法律上的規定并不十分明確，這是關于此條大量發生糾紛的原因所在。因此，也可以說是現行法律不健全不完善的問題。例如，什么“是商品房驗收合格”，什么部門出具的什么證明意味著商品房是驗收合格的？至少在目前有兩種證明，一是初裝飾竣工驗收證明單，二是單位工程竣工驗收質量核驗證書。再例如，“綜合驗收合格”的概念是什么？房地產開發經營管理條例第17條第二款規定：“房地產開發項目竣工后，房地產開發企業應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請。房地產開發主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等部門或單位進行驗收。”房屋建筑工程和市政基礎設施竣工驗收暫行規定第5條規定：“工程符合下列要求方可進行竣工驗收：（一）完成工程設計和合同約定的各項內容。（二）施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律、法規和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字。（三）對于委托監理的工程項目，監理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監理資料，并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監理工程師和監理單位有關負責人審核簽字。（四）勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質量檢查報告。質量檢查報告應經該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。（五）有完整的技術檔案和施工管理資料。（六）有工程使用的主要建筑資料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。（七）建設單位已按合同約定支付工程款。（八）有施工單位簽署的工程質量保修書。（九）城鄉規劃行政主管部門對工程是否符合規劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。（十）有公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。（十一）建設行政主管部門及其委托的工程質量監督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢；。鑒于“房屋驗收合格”及“房屋綜合驗收合格”的概念并不十分明確，現行法律又沒有明確規定取得何種文件是“驗收合格”及“綜合驗收合格”，建議購房者不要選取示范文本中的選擇，另行單獨做出明確具體的約定。筆者建議約定的內容是：“出賣人所交付使用的房必須取得單位工程竣工驗收質量核驗證書，同時取得人防、消防、交通、園林、城建、環保及規劃部門同意交付使用的書面意見。”以前的商品房，有相當一部是毛坯房。關于毛坯房的驗收，有初裝飾竣工驗收證明單。但住宅工程初裝飾竣工驗收辦法第三條規定：“初裝飾是指住宅工程戶門以內的部分項目，在施工階段只完成初裝飾。房屋竣工驗收交付使用后，房屋進行再裝飾，按城市房屋裝飾管理有關規定執行。”第九條規定：“再裝飾的工程完成后，均應按國家和當地規定標準，由有關部門組織驗收。驗收不合格的不得報竣或交付使用”。根據上述法律規定，初裝飾驗收不等于建筑工程驗收，也不能代替建筑工程質量驗收。其法律含義，僅限于可以交付購房者進行二次裝修。但在實踐中，很多發展商以初裝飾驗收代替建筑工程質量驗收，欺騙購房者，應引以為戒。房屋的交付條款，不僅關系到交付的期限、交付的責任、交付的質量等問題，還事關辦理房產證、交付房款等合同關鍵條款的執行，鑒訂好合同交付條款意義十分重要。在鑒訂此條另需注意的問題是，發展商往往在自制的格式合同中，將不屬于不可抗力交房的情形也列入不可抗力條款，以此減輕或免除其逾期交房違約責任，購房者應注意對此提出異議。第九條 出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第_種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過_日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_的違約金，合同繼續履行； （2）逾期超過_日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起_天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_%向買受人支付違約金。買受人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_（該比率應不小于第（1）項中的比率）的違約金。2、_。解讀發展商自制的早期格式合同，甚至不約定逾期交房的違約責任。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第17條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”如果雙方買賣合同沒有約定違約責任，發生糾紛以后，將按上述司法解釋的規定確定違約方的違約責任。出賣人逾期交房除承擔違約金及陪償損失之責外，購房者還有權解除購房合同。解除購房合同的條件和程序，也首先尊重合同當事人自己的約定，如果沒有約定或約定不明確的，可以依照法律規定。最高人民法院前述司法解釋第15條規定：“根據合同法第94條的規定，出賣人延遲交付房屋或者買受人延遲支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內的未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。”催告并不是解除購房合同的法定程序，如果當事人合同有約定可以直接解除購房合同，就可以不催告。催告解除購房合同，只是在合同沒有約定的情況下，依照法律規定的解除購房合同的程序。該條司法解釋第二款規定：“法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”解除合同，必須依照合同約定或法律規定的條件和程序，解除合同的期限是，催告的，為三個月；沒有催告的，自有權解除之日起一年內。合同第七條的注意事項，也同樣是該條的注意事項。第十條 規劃、設計變更的約定。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人： （1）該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；（2）_；（3）_；（4）_；（5）_；（6）_；（7）_。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更。出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_天內將買受人已付款退還給買受人，并按 _利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。_。解讀關于因規劃、設計變更，發生的房產買賣糾紛也較多，購房者在簽訂、履行該條約定時，應注意以下問題：1、該條約定了兩種變更，一種是規劃變更，一種是設計變更。設計的變更，直接影響房產的戶型、朝向、尺寸等，購房者一般較易察覺，而對規劃變更則反映不夠敏感。其實，規劃變更對購買房產的影響，不亞于有時甚至遠遠超出設計變更對購買房產的影響，建議購房者對此一并引起足夠的重視。2、這兩種變更一定是經過批準的。規劃變更，要經規劃部門同意；設計變更，要經原設計單位同意。未經有權部門同意，發展商擅自進行的規劃、設計變更，不適用本條約定。但如果購房者發現發展商未經有權部門批準擅自進行規劃、設計變更，應及時向發展商及有權部門提出異議。3、設計變更較易發現，而規劃變更則不易察覺。因此，購房者在購房之初，就應向發展高索取小區報建規劃，并由發展商蓋章，以證明真實性。為了慎重起見，建議購房者將此內容寫進合同，專門做出約定，不允許發展商在出賣房產時向購房者出示的小區規劃內再加建任何建筑，或對原有綠地、假山、建筑等拆除，重新建設。4、規劃變更方面，還有另一不易被購房者察覺、注意的問題是，小區是分期開發的，在未開發的土地上，發展商建起了綠地或停車場等設施。由于發展商不講明規劃報建的真相，而購房者又沒有多數情況下不知道去調查一下發展商的規劃報建情況，誤以為這些綠地、停車場等設施是為一期配套的。等購房者買了房，紛紛入住以后，發展商便把這此綠地、停車場等設施拆除。這樣，一期購房者的小區功能減弱了不說，也直接降低了一期房產的居住價值，房價也明顯因此而下降。實踐中，此類糾紛也不鮮見。為什么會出現此類糾紛，當然與發展商惡意欺詐有關，與購房者不注重小區規劃也明顯不無關系。這也再次提醒了購房者在購房之初關注小區規劃報建的重要性。一旦發生此類糾紛，購房者對因此貶值的房產價值部分，可以請求發展商雙倍賠償，但對提出諸如退房之類的訴訟請求，則很難獲得支持。5、無論是規劃變更還是設計變更，這對購房雙方都是重要的變化，故該條約定，一定要書面通知，購房者也一定要書面答復發展商。關于什么是通知及書面通知，實踐中容易發生岐意，例如傳真、報紙公告、電子信函是否是書面通知？為避免岐意，建議約定書面通知的方式為掛號或特快專遞信函，雙方為此在合同中應明確約定通信的地址及通信地址變更的告知對方的義務。第十一條 交接。商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：_。解讀示范文本里將“交付”房屋與“交接”房屋做了兩條約定，很多合同，特別是發展商自制的商品房買賣合同里，將二者混為一談。房屋的交付與交接，的確是商品房買賣中的兩個重要環節和步驟，對其做出充分、詳細、具體的約定是十分必要和有益的。因示范文本做出了兩條約定，就使得示范文本在這兩個問題上能夠做出比較全面的約定，例如交付房屋的證明文件、交接單、住宅質量保證書及住宅使用說明書的約定以及由此產生的責任的約定，都是成功吸取了房產買賣實踐中有益教訓的經驗之談，這是值得給予充分肯定的。該條第二款明顯是針對前款逾期交接所產生的違約責任的約定，而示范文本里卻稱“未能按期交付”。如果是這樣，此約定將與第九條約定重復。因此，筆者建議購房者在簽定此條時，將“付”改為“接”。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第11條第1款規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”購房者所購房產在交付使用時，不符合法律規定及合同約定，購房者出于裝修、無住房等原因，被迫先住進了不符合交付條件的房屋，這種情況在實踐中是普遍、大量存在的。根據最高人民法院上述司法解釋，如果商品房買賣合同里對此種情況不做出特別約定，發展商的交房責任便因購房者的急于入住而一住了之，這對購房者是極其不公平的，對發展商違法、違約交房也無異于一種變相的縱容。示范文本里對此種情況沒有做出約定，特別建議購房者對此種情況做出特別約定。當然，購房者事先與發展商在合同里沒有做此約定，在事后可以達成補充協議，也具有同等法律效力。事前做出約定明顯比事后達成補充協議對購房者更有保護，如果發展商在事后與購房者達不成補充協議呢？第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有