此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯系網站刪除寶利集團長江道項目整合設計任務書第一篇項目整體立項思路精品文檔一、項目基本概況（一）地理位置本宗地位于天津市南開區長江道與南豐路交口，行政隸屬南開區廣開街管轄。（二）地塊四至：東至南豐路，西至南開六馬路，南至長江道，北至南開三緯路。（三）區位條件：南開區位于中心城區西南部，區域面積40.64平方公里，是一個具有商貿、科技、文化特色的充滿生機活力的新型城區，具有綜合發展的有利條件和優勢。南開區加快科貿街規劃建設，為濱海新區的開發開放提供科技配套服務。該區制定科貿街“一橫、兩縱、三區”的二次規劃，打通科貿街延長線，調整鞍山西道、白堤路、紅旗路科技發展空間布局和產業結構。未來五年，科貿街將成為本市乃至環渤海地區科技產業聚集的科技貿易基地和高新技術產業孵化基地。一軸兩帶三區的總體發展戰略進一步確定了南開區城市中心的核心發展地位，城市中心在向南偏移的同時，市中心的地位得到進一步強化，本項目的宏觀區位條件均具有較好的整體認知基礎，區域未來可開發住宅用地較少，土地稀缺性凸現，土地價值越來越高。（四）周邊環境 配套設施：本地塊位于天津核心城區，城市生活基礎設施非常完善；鄰近海光寺家樂福廣開街商業中心，南市商圈、周邊市政配套及生活配套非常齊全。 交通環境：項目地處天津市南開區海光寺商圈，南京路西延長線，內、中環之間。周邊數條公交線路、臨近地鐵一號線海光寺站、二緯路站，交通便利。 自然環境：地塊周邊有津河、長虹公園、南開公園等休閑場所，區域環境優雅，自然環境優越。同時，項目所在地主要道路（長江道、南豐路等）擁有較為良好自然的樹種，樹齡大都在30年以上。 人文環境：地塊靠近天津大學、南開大學、天津師范大學等高校學府區文化底蘊深厚。此區域居住者以干部、教師為主流的文化素養較高的人群。周邊遍布南開中學、55中、南開五馬路小學（全國重點）等眾多名校，同時靠近鞍山西道的科貿街，文化氣氛濃郁。（五）項目簡介項目占地面積2.07萬平方米，地上總建筑面積12.2萬平方米。擬由北側住宅區和南側商業區兩部分組成。住宅由五棟30層以上點式高層組成。商業規劃面積為20900平方米。擬設置為國際標準的，集社區配套、對外服務、商業輔助為一體的多功能物業設施。商業空間設計劃分為四大部分，即：購物空間、交通空間、休閑娛樂空間和展示空間，最大可能的維護了商業項目的對外一致性。商業與住宅部分在建筑形態、景觀設計方面過渡巧妙；倡導健康和諧的社區生活理念，滿足社會中堅階層高層次的居住與商務需求。經濟技術指標800輛停車位3.13寫字樓2.09商業1.6酒店式公寓5.38萬（0.32萬配套）住宅25%綠化率3.6萬平米地下總建筑面積12.2萬平米地上總建筑面積2.07萬平米占地面積33.3%建筑密度5.89容積率綜合用地用地性質（六）地塊條件u 宗地外部 城市中心區位，配套成熟度高，臨路性好，易于交通組織，用地東西側目前有菜市場和民營小企業，形象欠佳。u 宗地內部地塊平整、邊界整齊，較為方正，但由于地塊寬度有限，將限制建筑朝向的發揮，無地上拆遷物，易于建設。二、項目整體市場定位南開區是一個商貿業繁榮、科技優勢明顯、文化特色突出的城區，區內建筑密度較大，加之近年的不斷開發改造，可用土地資源已相當稀缺。目前南開區內在建地塊多為插建地塊，像該地塊這樣的能夠形成獨立社區的大面積土地已屬珍稀。而此地塊的坐落地宜動宜靜，恰到好處，更是彌足珍貴。本項目市場定位：本項目優越的地理位置加上擬聘請的國際級建筑規劃及景觀設計單位形成開發組合，力爭能夠完美體現城市CBD核心區域居住的高尚品質。完善高檔的周邊配套設施更將居住的便利性與建筑的舒適性、藝術性完美結合，從而必將成為天津市南京路上又一個地標性綜合建筑群。天津市富有活力及風格鮮明的建筑群落天津核心獨具特色的“新功能主義豪宅”。領銜南開 CBD城市核心復合生活城本項目的價值核心在于他既是寶利集團的王者之都，形象統領，同時也是天津最繁華地段的形象代言。本項目必須塑造綜合性項目的整體價值感，強化綜合性項目物業類型的聚合與互補開發，開創各種物業類型與競爭對手的創新性差異。打造“高端集成式產品”，形成客戶的“高端聚流層”，這樣才能達到，“領銜CBD城市核心，復合生活城”的最終市場定位，這是把項目做好的必由之路。第二篇住宅部分設計任務書一、住宅市場定位（一） 南京路上“后花園”；u 定位對規劃設計的要求：不但設置較大的中庭花園，還要進行住宅的立體綠化設計，成為城市稀缺花園城；（二） 南京路上“頭等艙”；u 定位對規劃設計的要求：既是頭等艙，產品設計應該走舒適型路線，戶型設計必須引導最新設計理念，還需要進行更人性化的細節設計，使之更為宜居。二、住宅客戶定位 u 初步感性描述 客群來源：以南開為主，其次為和平、河西；少量外地/外籍置業人群； 職業構成：國家公務員、公司中高管、教師、醫生、律師等高端人士； 置業目的：高端改善型自住為主，吸引部分投資客戶。u 理性描述體系表一：本項目各大賣點會吸引的客群描述大賣點賣點梳理項目吸引的目標人群地段交通立體快捷交通體系單身貴族及作為婚房使用的二人世界家庭特點： 多為青年有成的單身人群或小兩口。隨個人收入的增長、工作的變化以及今后結婚生子，而適時地調換住房。最看重住宅的地理位置、戶型面積、社區周邊配套。區位繁華市中心南京路傲然城市風景產品規劃復合生活城建筑立體靈動新風格戶型陽光戶型全景觀景觀南京路繁華夜景盡收眼底高收商務人群及中產人士特點： 對社區的內外部景觀比較看重，樂于貼近繁華而又保持較好的尺度組團鳥瞰中央花園配套商業風尚地帶都會魅力成熟富足家庭特點：成熟家庭通常結構穩定，經濟條件較好，購買一般以改善為目的。此類購房者生活規律性較強，購房主要目的是改變現有居住條件中不理想的部分，所以購房主要考慮住宅的功能性。生活配套享受市政及生活便利教育重點中小學高端享受型家庭特點：購買能力強，對生活品位有極高追求。對于項目位置以及戶型等細節問題比較挑剔，最關注項目的品質以及產品體現出的生活品位。 服務物業服務到最細節表二：本項目客群細化描述項目目標人群客戶細化單身貴族新婚夫婦1. 年收入10-30萬左右2. 首次置業，自住為主3. 多為有車一族，所以對區域范圍的選擇要求相對較低4. 工作、家庭及收入穩定決定其購房選擇較為穩重、矜持5. 更為關注產品的均好性6. 交通方便最重要，對配套要求較高,治安條件好，未來子女上學方便富足成熟家庭1. 年收入30-50萬之間，具有一定資金實力，購買能力強；2. 關注生活舒適度，具備一定藝術鑒賞力3. 看重產品硬件、開發商品牌及市場口碑，且注重社區生活氛圍4. 購房心態較為成熟，對產品的優劣有較為理性的認識；5. 老人均為事業單位退休人員，有穩定的退休金。高端享受家庭1. 看重項目綜合質素和升值潛力2. 具有較高的投資實力，可以帶動項目均佳提升；3. 更關注居住氛圍和周邊配套，同時關心戶型設計的尺度。表三：項目客群與產品的初步對位 項目目標人群產品初步對應客戶需求單身貴族新婚夫婦60-80平米一室及兩室過渡型住宅，滿足生活需要富足成熟家庭100-120平米兩室或小三室舒適型兩室或緊湊型三室高端享受家庭120-130平米三室舒適型三室三、住宅戶型配比面積65-7085-90100-105120-125面積比例7.4%67.0%18.2%7.4%套數61套397套92套31套套數比例10.5%68.3%15.8%5.3%四、戶型設計要點描述1 整體戶型設計最小面積下探至65平米，最大不宜超過130平米；2 “65-70”平米要求設計為“1室1廳1衛”戶型，要求起居廳及臥室全部為南向采光。3 “85-90”平米作為項目主力戶型，為正規“緊湊型”2室2廳1衛。4 “100-105”平米戶型雖同為2室2廳1衛設計，但是為“舒適性”兩室，其與80平米戶型的設計差異在于加大客廳及餐廳的面積，將主要功能放在主功能區上，而非將面積均勻分攤在各個功能區間。5 “120-125”平米戶型作為本項目唯一的三室戶型，為“緊湊型”三室設計，要求設計為“3室2廳1衛”，保證客廳和主臥的開間，且要保持在南向。6 嚴謹執行國家70/90政策，即90平米以下戶型占總建筑面積的70%。五規劃設計指導思想1） 體現產品與用地價值互相支持的關系，按照用地價值布置不同檔次與面積的產品。（具體）2） 空間特色：結合項目地塊特征考慮樓宇間各個戶型的采光及日照分析.充分體現項目產品價值. 不同戶型面積所在位置及戶型拼接初步意見戶型設計參考（5號樓）六、交通組織 （一）設計中要求做到“立體人車分流” 由于項目地上面積有限，為更經濟的使用地上面積，要求全部采用地下車位。小區地上不允許停車與行車，車輛從小區入口全部進入地下，最大限度地提升項目的檔次，同時也更人性化的處理了人車分流。（二）設計中要求做到“三種回家方式” u 第一種： 業主如開車回家，從地下車庫停車后進入樓宇，乘電梯入戶；u 第二種： 業主騎自行車回家，從小區道路騎行，從樓宇北側大堂入戶u 第三種： 業主步行回家（從外面或從本項目公建步行），走社區花園，可從樓宇南側直接花園入戶；（三）道路設計中要求滿足消防規范要求 設計中滿足消防環路設計及各樓宇前撲救面的設置，便于項目報建。（四）小區出入口位置要求 實際地塊考察中發現，南豐路日后規劃整修為城市主干道，道路較寬，車速較快，而南開三緯路路況較為復雜。所以要求小區主入口設置在南開六馬路一側，小區輔入口設置在項目住宅和公建分隔的規劃路上。具體位置可由規劃設計公司斟酌。七、建筑立面風格 項目由于坐落于城市中心，且在重要的商業區、文化區，本身就需要成為標志性建筑群。所以項目建筑風格擬采用較為流行的“現代簡約”風格，即“理性中透露人文氣質，冷峻中透露時尚色彩”。u 項目外檐的色調要求： 穩重色： 深灰、淺灰相間變化；代表理性、思考、明智、凝重； 跳躍色： 淺黃色、純白變化；代表高貴、時尚、領先；u 項目外檐的用材要求：從節省建筑成本考慮，擬1-4層采用干掛石材及鋁板，5層以上采用高檔涂料；外檐用材全部采用環保材料，外保溫符合國家三步節能規范要求。八、景觀環境設計要求（一）景觀設計原則1、滿足小區布局各層次對綠化的要求，從人行主軸線到中心花園，從中心花園到宅間綠地，層次分明，步步有景。2、景觀配套設計的色調親爽柔和，人的感官效果達到舒適、雅致。表現形式多樣化，動靜結合，外部形式做到精致，注意細部考慮。3、將綠色生態的理念融合到居民生活的每一個方面，做到推窗見綠、戶戶有景。4、注重園林景觀的可參與性，在小區內設置一定的硬質景觀、共享空間，為小區居民提供足夠的休閑、交往、活動的場地，營造和諧、友善、溫馨的人際關系氛圍。（二）景觀設計具體要求（1） 景觀設計構想 鑒于本項目地塊面積限制和規劃指標綠地率的要求，樓宇設置應該采用“星座式”的點陣布局，即因地制宜的將樓宇沿三邊道路擺布，這樣很容易就形 成了較大的中央中庭花園。 中庭花園在城市中心具備很強的稀缺性，本項目也將采用主題園林的形式發揮此稀缺性為唯一性，打造景觀最大亮點為項目加分。 景觀體系構成 打造“三重”綠化景觀體系第一重：“生態軟質”圍合本住宅小區外圍擬不采用生硬的石墻和欄桿作為圍合，而采用“生態軟質圍合”的新方式，即采用較為名貴的灌木樹種形成綠籬較為緊密的綠色圍合，這樣既可以阻隔噪音、廢氣及灰塵，同時也增大了綠化面積，增強了住宅舒適度。同時，在綠籬間同樣可以設置“紅外防穿越”的保護設施，紅外探頭都在暗處，仍可起到保衛作用。同時綠籬的栽種需要覆土，這樣會和外部道路形成一定的高差（1.5米左右），這樣更具效果。 第二重：“中央山谷”景觀體系中庭花園作為第二重景觀體系，擬采用“歐洲現代園林”的整體風格，即大開大闔的草坪設置，中央疊水水系的應用及大冠大葉喬木的種植以及精致小品的文化點綴。第三重：“樓宇大堂”景觀體系 作為第三重景觀體系，樓宇大堂起到的是為業主“緩沖心情”的作用，這里可以初步待客、可以舒緩身心。所以本項目擬你采用大堂高度綠化的做法，提升項目檔次。（2） 住宅各配套系統對綠化的影響規避由于住宅用地有限，所以住宅的相關配套系統如水、電、暖、煤氣等附屬設施都需要和規劃及景觀聯動考慮。九、地下車庫設計要求 考慮到本項目的檔次，項目住宅的車位比應略大于 1：1，即不能少于600個。為提升項目檔次和節省開發成本，本項目擬采用“地下機械停車”的方式，即挖“單層地下室”。 初步建議采用“6 車位存車模塊”。這種停車方式墻間跨間凈距為7500mm，實際柱網跨度為8000mm。十、住宅配建及交樓標準（一）住宅配建標準亮點集成（5大亮點） 本項目定位于高檔社區，需要有亮點的住宅配建標準作為提升檔次的硬件。通過對京津地區高檔住宅配建的了解，結合本項目特色和成本要求，提出配建亮點設施如下： 1高強度高氣密性 鋁合金隔熱斷橋窗 使用（斷橋隔熱）鋁合金復合窗戶，具有優異的抗風壓、水密、氣密、保溫和隔聲性能，開啟方式靈活多樣，并配以知名品牌高強度五金配件、良好的密封橡膠條等，保證窗體耐老化性能和開啟的靈活性，延長其使用壽命。 2地板低溫輻射采暖系統低溫輻射采暖系統使室溫由下而上逐漸遞減，給人以溫足涼頂的舒適感覺。同時也為住宅居室隔音、保溫帶來極大好處，避免了戶與戶間管線管路相通而產生的聲音干擾，提高居室的獨立性和私密性。由于取消了暖氣片和支管，不會占用任何居室的使用面積，十分便于家庭裝修和家居布置。奢侈的首要是人體的舒適和健康。3. 同層排水系統同層排水系統是排水支管不穿越樓板, 在同一樓層內與排水立管相連的排水系統。具有產權歸屬明確，避免了傳統衛生間天花板上樓上住戶的管道侵占著空間，樓上住戶用水的噪音干擾等優點。同時解決了傳統排水方法帶來的管道漏水，責任難以確定、不好檢修等情況出現。同層排水系統還可實現衛浴的個性化裝修需求。4. Honeywell國際智慧家居系統包括： 國際先進掌形識別電子入戶門 霍尼韋爾專為The House量身定制智能溫控器 智慧生活配置 小區內車庫管理、門禁、消費、查表一卡通系統。 最頂級家庭遠程空凋、地暖控制系統集成在全球首次利用。 社區周界、公共空間、樓體周界、入戶單元門設有4層安防系統。 緊急呼叫系統 煤氣報警系統5. 住宅新風系統為保證良好的室內空氣品質，提供綠色健康的居住環境，采用獨立新風及機械排風系統和納米光催化凈化技術。它能夠將室內的各類污染氣體和細菌進行徹底的凈化，將其分解成CO2和H2O等無機無害小分子，不會對人體產生任何的傷害。使業主長期生活在清新潔凈的空氣中。（二）住宅交樓標準住宅室內部分（1）戶門： 高級三防門；（2）窗： 采用中空玻璃斷橋鋁合金窗；（3）廳房： 樓面：水泥砂漿毛面找平；天花：混凝土結構層刮膩子；墻面：混合砂漿基層，刮膩子；窗臺：水泥砂漿找平。（4）衛生間： 預留上、下水位置和排風口；墻面：水泥砂漿毛面交工；地面：防水處理，水泥砂漿保護層；頂棚：結構層面。（5）廚房： 預留上、下水位置和排風口； 墻面： 水泥砂漿毛面交工；地面： 防水處理，水泥砂漿保護層；頂棚： 結構層面。住宅公共部分外檐： 高檔涂料，局部掛裝天然石材。電梯： 知名品牌電梯。大堂： 各門棟獨立入口，大堂地面鋪砌天然石材，墻身鋪貼天然石材，石膏板天花吊頂，配精美燈飾。電梯前室： 各層電梯前室地面、墻面選用瓷鋪裝。消防樓梯間：水泥砂漿壓光地面，金屬欄桿實木扶手，墻面為涂料。信箱： 每戶均配信箱住宅設備設施電表： 根據國家標準每戶設置獨立電表；配件： 每戶獨立配電箱，照明、插座、新風系統；電視： 有線電視（客廳、主臥、次臥、廚房預留接口）電話： 電話線入戶（客廳、主臥、次臥、廚房、三居衛生間預留接口）；供電： 小區電梯、公共區域照明和消防設施采用雙回路電源；供水： 變頻供水；給排水： 采用同層排水系統；燃氣： 管道天然氣；采暖： 集中供熱，分戶計量，地板采暖；（廁所和廚房散熱器采暖）住宅智能化智能化系統：霍尼威爾系統綜合布線：采用高科技綜合布線系統，寬帶入戶可視對講：三方可視對講系統，具備住戶內部之間通話功能。安防設施：小區周界防范“紅外對射儀”及公共區域監控系統；電子巡更系統；家庭安防報警系統；燃氣泄漏報警；小區公共設施、設備多點監視系統。有線電視： 預留接口，提供開發區有線電視網；IC卡系統： 門禁、停車場、小區會所等均采用非接觸IC卡，遠程抄表： 遠程抄表系統停車管理： 智能化停車管理系統，地下兩層停車。公共廣播： 小區提供背景音樂系統。第三篇商業部分設計任務書一、項目商業市場定位結合本項目的地理位置和商圈范圍，項目商業部分定位于天津市高端人群高級購物、社交、休閑、娛樂場所，高度結合商業氛圍的科學性配套和整體性相融，注重消費感受，呈現獨具國際特色與貼合其消費需求的“主題商業”綜合體。二、商業規劃設計原則要有開放便利的交通格局，外部空間與城市交通相聯，內部有可共享的完善商業配套和景觀，回游性的沿街商業系統，營造具有歸宿感的商業區，能滿足中小型商鋪的使用要求，動線組織較好，能創造比較舒適的購物及休閑空間。三、項目商業業態定位篩選條件購物專業市場配套業態超市百貨專賣汽車家居電器/數碼五金餐飲娛樂康體便利符合區域發展符合項目發展業態前景好市場競爭不激烈人流聚集能力強帶動其他業態經營獲利能力強本案適應性汽車主題商業+區域配套商業商業業態定位第一選擇1層汽車廣場汽車定位的商業各層業態劃分商業業態定位第二選擇韓國主題商城+區域配套商業韓國城定位的商業各層業態劃分1層韓國流行服飾四、商業設計要求u 整體要求：（1） 各層層高不低于5米；（2） 長江道主入口進口右側設置兩部直升觀光電梯，滿足夜店使用；（3） 貨梯位置在商場北側；（4） 自動扶梯要求彈性設計（建議可不設置）u 業態細節要求：（請規劃設計公司按照下列要求進行相關設計）業態營業面積建筑形式層高柱間距用電量特殊要求主題餐飲300500平方米框架結構不低于3米8米200KW必須離開污染源10米以上，對較大餐廳，消防部門會提出設置疏散通道要求。商鋪門前有封閉交通隔離欄、高于1.8米的綠化，以及直對大門的電線立桿均為選址所忌。中餐200-300平方米框架結構不低于3.5米不小于6米80-100KW具有單獨上下水各兩路，管徑25毫米，排風排煙系統；預留充足車位，500平米以上預留20個車位面包房60-120平米框架式結構不低于2.8米6米以上30-50 KW櫥窗開闊，離開污染源10米以上；立店須經食品衛生監督部門會審核準，方可經營。咖啡廳300500平米要有適合裝修的招牌位及廣告懸掛點，排污、排煙管道鋪設方便。4米以上6米以上30-50 KW有充足的停車位銀行200平方米以上結構形式和柱網尺寸應適應柜臺排列要求不低于3.6米6米以上80-100KW便利店80-120平方米框架結構不低于3.2米8米1520KW美容美發100-150平方米框架結構不低于3米不小于6米2030KW具備獨立上下水茶坊酒吧50-400平方米無特殊要求不低于2.8米不小于6米80100KW電力按每100平方米10千瓦配置，有自來水供應。KTV2000-3000平方米框架結構不低于3.5米不小于8米每100平方米10KW具有單獨上下水，具有中央空調或預留充足空調位運動健身500-1500平方米框架結構不低于3.2米不小于8米100-150 KW服裝服飾15平方米到80平方米商店可見度強，格局是淺方型最佳，不低于3米不少于3米1015KW櫥窗位置及寬度需面向街道，越寬越佳，近期無城建規劃。汽車200-300平方米框架結構不低于3.5米不小于8米2030KW樓板荷載不小于1000公斤/平方米，獨立用電，五、住宅生活配套商業設置要求（1）擬在住宅區西北角（南開六馬路和南開三緯路兩側）設置部分住宅配套用房，總建面積約為3000平米；（2）要求設計為2層商業裙房，開間在6-8米，進深在10-15米左右。六、商業部分交樓標準1. 結構形式：短肢剪力墻結構，主要墻體材料為粘土空心磚；2. 層高：層高5米；3. 墻面：水泥砂漿抹面；4. 頂棚：混凝土梁板，不吊頂；5. 地面：水泥砂漿抹面，預留衛生間位置及上下水口；6. 衛生間：預留上下水口，不裝設潔具；7. 窗：塑鋼窗；8. 門：不銹鋼框玻璃門；9. 外檐：高檔涂料結合玻璃幕墻；10. 供水：ABS管材；11. 排水：PVC管材，獨立下水；12. 空調：中央空調；13. 供電：動力電、照明電各一路、并配備一戶一表；14. 電視：每戶預留有線電視終端接口1個；15. 電話：每戶預留電話接口2個；16. 網絡：提供寬帶網接口；17. 消防：安裝消防噴淋系統。第四篇酒店公寓設計任務書一、酒店公寓市場定位（一）酒店公寓市場分析1. 駐津外國人增多帶來商機隨著外資項目引進力度加大，商貿客源迅速增加，酒店式公寓市場將進一步看好。另一方面，外資公司進駐天津市的比例在增長，而且隨之進駐的外籍工作人員數量也在增加，意味著本項目的主要潛在客戶群的數量在增加。2. 酒店公寓津城全線開花在良好的市場鼓舞下，本市今年又推出了多個四、五星級酒店及酒店公寓，如信達廣場公寓、在售的時代奧城酒店公寓、誠基中心、已開工的天津世貿大廈五星級酒店等。可以看出，這些新推出的高端酒店公寓將使市場供應產品檔次拉開，進入產品細分期。3. 高檔酒店式公寓旺租這兩年來，酒店式公寓特別是高檔酒店式公寓保持了持續旺租的局面，租金也保持在較高價位上，如國際大廈、奧林匹克大廈、濱江國際飯店等目前租金在25-30美元/平方米天，比去年同期增長5%-10%左右。（二）酒店公寓市場定位本項目建筑組群均定位于高端，作為提升整體項目檔次的酒店公寓擬定位為：國際化、高品質、精英型酒店公寓二、酒店公寓客戶定位u 投資型客戶投資者一般是具有一定經濟實力及具投資眼光的中產者，以國內人士（本地或長住天津者）為主，其渴望的是相對穩健而又較高的投資回報。特征： 屬于稱為國內“中產階級”的一類型人士 早年通過各種方式積累了一定資產，但現在一般已不從事原行業； 年齡一般在35歲以上； 其手頭擁有的流動現金資產大約為幾十萬至100多萬不等； 其不想從事太高風險的行業，而想通過自己積累的資產來尋求較穩健的回報； 有一定投資眼光； 投資客戶除國內人士外，港澳臺籍人士也占一定比例，另外，還有少數外籍 人士也意識到投資公寓可獲可觀的收益，也購置公寓物業作投資用u 使用型客戶（1）自住客戶大部分為單身青年，作為獨立居所；（2）另部分自住客戶為外地青年人群；（3）極少數外地企業剛剛進入天津市場建立辦事處使用；（4）部分外國留學生（日韓為主）；（5）部分購買人用于交際的第二居所，自己使用。三、酒店公寓產品定位（一）戶型配比面積40-45平米60-65平米面積比57%43%套數240套120套套數比67%33%（二）平面擺布（三）產品設計要求 要求設置4部電梯，注意核心筒的面積最小化； 60平米戶型設置于南向及東南角和西南角，正南兩間為2室一廳的DIY設計，金角和銀角位置為一室一廳的套間設計； 40平米安排在東側、西側和北側，要求設置可以使用的獨立功能區，如衛生間、起居空間和休息空間，保證功能齊全。 設計中要注意上下水管道風道位置，使用方便利于打通；特別注意對剪力墻的安排，建議戶與戶之間除安排建筑結構必要的剪力墻之外，盡量設計成非承重墻，或部分非承重墻，以便于未來小戶型組合而拆改。具體剪力墻設置還需設計單位和甲方共同研究。四、酒店公寓細部圖例五、酒店公寓交樓標準公共部分 建筑結構形式：框剪結構 外檐：高檔外檐涂料，局部玻璃幕墻；隔熱斷橋鋁合金外窗，配進口品牌五金件，專業建筑外檐燈光照明。 首層大堂：設有知名冷暖空調。石材或高檔地磚地面。 首層電梯廳及公共走廊：石材或高檔地磚地面。 其它樓層電梯廳及公共走廊：采用石材或高檔地磚地面。戶內部分 主入戶門：采用高檔入戶門。 地面材料：采用品牌復合實木地板。 天花及墻面：衛生間吊頂采用輕鋼龍骨防水石膏板，涂刷乳膠漆。 墻面：采用乳膠漆飾面。廳或臥室燈具：吊頂區域配筒燈 天花：局部輕鋼龍骨石膏板吊頂；涂刷乳膠漆。 廚房： 封閉式廚房墻和地面用瓷磚，開放式廚房墻面局部采用瓷磚。 高檔櫥柜配不銹鋼洗槽（含龍頭）。 廚房電器：配電磁爐，排油煙機，品牌冰箱。 衛生間：墻和地面采用瓷磚。 潔/浴具：配置品牌潔/浴具。 龍頭/花灑： 品牌龍頭及花灑。 燈具：防霧燈具。 衣柜：配置高檔衣柜。 開關面板：品牌開關面板。 居室家電：品牌電視機。 居室家具：電視柜、床、床頭柜、沙發、茶幾。戶內設施部分 通訊：預留電話接口，贈送電話機。 電視：在地區有線電視主要節目基礎上，增設衛星電視節目。 寬帶網絡：預留寬帶網絡接口。空調系統：品牌中央空調加新風系統。 生活熱水系統：知名品牌熱水器。 保安系統： 火災自動報警系統，探頭設置于客廳內。 水系統：自來水及中水入戶，一戶一表；排水采用UPVC管材。 供電系統：一戶一表。公共設施部分 電梯系統：知名品牌電梯。 安防系統：設全方位多重安防設施，在酒店式公寓的主要出入口和地下車庫安裝閉路攝像系統。第五篇寫字樓部分設計任務書一、寫字樓市場分析1. 寫字樓未來幾年供應巨大，3-5年將形成高峰，尤其南京路沿線、海河沿 線、地鐵快速路沿線，競爭會激烈；2. 寫字樓供應范圍更廣泛，由于外企選擇寫字樓的標準更為細化，更希望選擇與產業鏈企業在同處辦公，還會考慮各方面的條件和成本，甚至員工上下班的方便程度都要考慮進去，因此有選擇不再中心商務區辦公的可能；3. 產品多為高層，檔次在不斷提升，規模相對較大，多為綜合項目，集商業、 辦公、公寓等為一體的綜合性建筑或建筑族群；4. 配套設施完善，公建配套有與住宅配套融合各自取長補短的趨勢；5. 生態環保公建的發展趨勢明顯，辦公也開始講求環境質量，尤其是空氣質量要求越來越高，綠色的辦公環境受到普遍關注，因此不僅視覺景觀非常重要，另外就是樓內的生態環境，比如能夠造氧的綠色中庭，樓層間的共享空間，以及新風的引用，室外呼吸平臺的設立等；以租為主，租售結合，進來由于國華、恒華等樓盤銷售業績較好，因此未來銷售數量會大幅度增加。二、寫字樓市場定位本項目要建設成區域商務商業中心，打造成地標性商務形象，提升商務環境和提高項目的檔次，營造成一個多功能的國際商務空間。寫字樓市場定位為：國際化 甲級生態商務寫字樓要成為天津CBD區域的代表性建筑，充分體現國際化5A甲級寫字樓的建筑水平，由于臨街，要注意高度上及比例上給人帶來的感官上的影響，同時要考慮寫字樓在形式上的一些語言或符號要與城市景觀充分融合協調。三、寫字樓客戶定位u 從行業分以物流、貿易、銀行類企業為主的大型企業、外資企業。u 從使用分自用買家（主要客戶群）寫字樓的主要使用者是那些成熟穩定型的企業。目前外資企業占甲級寫字樓需求總量的64%。1） 外資企業外企多選擇甲級寫字樓，很多外資企業的發展已經相當規范和成熟，需要高品質的寫字樓，寫字樓建設和國際接軌，整個的基礎設施、配套，商務服務齊全。對物業的具體要求是：良好的環境、最好的品質、便利的交通。外商投資企業的總部所需面積較大，一般在1500-3000平米,外國企業代表機構，所需面積較小，有的只有50平米。2） 國內企業貿易、金融、電子、高新技術產業等組織結構都比較穩定的大中型企業，出于對建筑質量和交易時間的考慮，購買者通常在接近現房的階段才決定購買。投資型買家（次要客戶群）投資客戶大致可分為機構投資者和個人投資者。個人投資者一般購買物業希望從兩個方面獲得收益：一是租金收益，一是物業升值帶來的收益。機構投資者中根據資金來源的不同又有更詳細的分類，其投資物業的動機也更為復雜：希望擁有固定資產；所有權賦予靈活性；高租金高收益率；投資組合減低風險；外資企業本地化等。四、寫字樓產品設計要求（一）設計原則能滿足使用要求，平面比較適合靈活分割，電梯要充分考慮使用的人流量。寫字樓的配套標準應該遵循目前寫字樓市場的發展趨勢：環保生態、節約低耗和智能化。立面要求現代、有特色，能較好地反映天津的新氣象。（二）設計細部要求（1）本項目寫字樓單層面積控制在1000平米左右；（2）要求設置6部電梯（其中一部為貨梯）；（3）核心筒區域要求面積最小化；（4）走道面積不宜小于1.6米；（5）大堂要求設計為挑空2層；（6）柱距最小為6米；五、寫字樓外檐要求成功寫字樓的樓體造型與外檐效果不可缺少的是兩點要素：國際化和現代感。造型為正方柱體，四角為過渡斜面。外檐為鋁板，以灰色調為主。雖然歷經數年使用，但仍顯高貴現代氣質。商務辦公建筑的個性和氣質不一定需要怪異和新奇來充斥，往往簡單的卻是永恒的。本項目外檐材料選用玻璃幕墻或鋁板，因為這兩種外檐相對于涂料或瓷磚質感，能夠較好地凸顯現代感。塔樓底部或者群房部位多選用大理石。新型的外檐材料正在逐步應用到商務產品當中。例如纖絲板，這是一種鋁金屬材料和石材混合制成的新型外檐材料，既有金屬的硬朗質感，又有石材的高貴特性。入口廣場寫字樓的迎賓廣場是非常重要的位置。這是商務用戶在進入大堂之前商務形象的展示。較好的迎賓廣場應該具備適度的綠化，色調適宜的石磚地面，以及完備的車輛停靠系統。外部照明商務區以及商務建筑的外檐照明不僅關系著建筑本身的公眾形象，而且關系著整體城市的公眾形象。所以重視外檐照明系統意義重大。入戶大堂設計大堂參考國際化大堂品質進行設計，室內外美好轉換，表達美好生活追求與感受車庫直入地下大堂，私密交通流線，通過玄關阻隔不潔凈的空氣進入大堂空間。五、本項目寫字樓配套亮點1、“帶精裝”的寫字樓 采用環保建材進行前期裝修（簡單吊頂和地面石材），客戶采購辦公家具即可入住，而且省卻二次裝修給其他業主帶來的困擾以及自己員工對裝修后甲醛等有害物質的吸入。2、“會呼吸”的寫字樓 采用新風系統，一般寫字樓人均每小時可以達到2030立方米，而新興的寫字樓，特別是強調健康生態的寫字樓至少應該達到每小時人均30立方米左右。并可以增設加濕系統。3、“帶花園”的寫字樓 采用大堂挑高綠化、設置空中花廊、頂層高爾夫練習場。4、“更關愛女性”的寫字樓 女士衛生間比男士衛生間面積大，位置多，而且帶化妝套間。（本項目寫字樓男女衛生間僅設計2個蹲位是不夠的）5、“網絡地板”寫字樓 在地板上加鋪10至15毫米的高度，用來鋪設一些通訊線路以及網線。在過去，鋪設這些線路，如果采取鋪明線的做法，影響美觀；或在地板上刨槽，但有的地面厚度不夠；或是在小隔間內走線，但是這樣整個空間的布局都受限制，而“現在的空間，靈活，任意阻隔，非常方便”。六、5A級寫字樓設計要求u 樓宇設備自動化系統(BA) 樓宇設備自動化系統,可對全樓的供排水設備、制冷設備、供電系統和電梯、自動扶 梯進行監視及控制。 以狀態監視為主，控制啟停為輔。 1、空調自控系統 2、供排水自控系統 3、變配電監視系統 4、電梯監視系統 u 安全防范系統（SA） 1、閉路監視系統：地下車庫出入口，首層大廳設彩色變焦帶云臺攝象機。樓內各 層出入口，電梯轎箱等處設置固定黑白定焦攝象機。寫字樓內走廊設置固定黑白 定焦攝象機，地下停車庫內設黑白帶云臺變焦攝象機。 2、防盜報警系統：寫字樓主要出入口設門磁開關，電子門鎖，讀卡器。 3、停車場管理系統：內部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機的方式。 u 通信自動化系統（CA） 1、綜合布線系統：綜合布線支持電話系統和計算機網絡系統，是一個開放性網絡平臺。室內鋪設架空地板，地面線槽，網絡地板。設計院完成干路敷設。提供以5 類線為基礎的綜合布線信息通道。 2、無線通信轉發系統：移動信號增強系統，辦公樓各層設有移動信號增強系統。 u 辦公自動化系統（OA） 以物業管理，公用信息服務，智能卡管理，商場管理為主的應用軟件系統。 u 火災自動報警和消防聯動控制系統（FA） 1、設有智能類比功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯動控制。 2、廣播音響系統：火災緊急廣播系統與公共廣播合用一套廣播系統。 七、寫字樓配建及交樓標準通訊自動化CA光纖綜合布線系統（百兆到桌面），6000個信息終端，電視系統，電視電話會議系統，衛星天線系統，公共廣播系統，樓內無線移動電話覆蓋系統樓宇自動化BA引進自控設備，大門電視對講系統，停車場管理系統辦公自動化OA計算機網絡系統、視像會議中心系統、物業管理計算機系統、同聲傳譯系統、多功能廳安保自動化SA24小時人工巡更、樓宇監控攝像系統及報警系統、無線巡更系統、首層門禁控制系統、緊急廣播系統、無線對講系統、樓宇可視對講系統消防自動化FA消防報警系統、兩層防火避難層、煙感、溫感、噴淋、消防栓、自動消防報警系統、防排煙系統、水噴霧滅火系統外檐裝潢選材鋁板架玻璃幕墻窗/玻璃LOW-E斷橋彩玻大堂裝潢選材進口花崗巖、大理石布局前臺層數建議2F電梯數量6部梯次2.0m/秒容量1600KG層高品牌知名國際品牌室內層高3.3室內凈高2.4室內裝修程度毛坯交工標準大理石地面隔棚燈，吊頂，墻面高檔玻化磚潔具品牌知名國際品牌衛生間層高3.3蹲位男士2+2個，女士4個八、寫字樓、商業及酒店公寓車庫設計要求停車場為地下2層設計，車輛入口及出口位置均設置于公建部分的東北角規劃路上，公建部分地下車位設計不宜少于200個。地下停車庫環保節能型光導照明人體感受最舒適的光是自然光，導光管是利用天然導光技術將自然光引入地下或無窗建筑室內照明的裝置。是您全天候都可以沐浴在溫暖舒適的陽光之下，同時還極大地降低社區能源消耗，節約照明費用。