物業查驗的主要內容與方式 一 物業查驗的主要內容 1 物業資料 在辦理物業承接驗收手續時 物業管理企業應該接收查驗下列資料 1 竣工總平面圖 單體建筑 結構 設備竣工圖 配套設施 地下管網工程竣工 圖等竣工驗收資料 2 設施設備的安裝 使用和維護保養等技術資料 3 物業質量保修文件和物業使用說明文件 4 物業管理所必需的其他資料 2 物業共用部位 按照 物業管理條例 的規定 物業管理企業在承接物業時 應對物業共用部位進行 查驗 主要內容包括 1 主體結構及外墻 屋面 2 共用部位樓面 地面 內墻面 天花 門窗 3 公共衛生間 陽臺 4 公共走廊 樓道及其扶手 護欄等 3 共用設施設備 物業的共用設施設備種類繁多 各種物業的配置的設備不盡相同 共用設施設備承接 查驗的主要內容有 低壓配電設施 柴油發電機組 電氣照明 插座裝置 防雷與接 地 給水排水 電梯 消防水系統 通信網絡系統 火災報警及消防聯動系統 排煙 送風系統 安全防范系統 采暖和空調等 4 園林綠化工程 園林綠化分為園林植物和園林建筑 物業的園林植物一般有花卉 樹木 草坪 綠 花 籬 花壇等 園林建筑主要有小品 花架 園廊等 這些均是園林綠化的查驗內 容 5 其他公共配套設施 物業的其他公共配套設施查驗的主要內容有 物業大門 值班崗亭 圍墻 道路 廣 場 社區活動中心 會所 停車場 庫 棚 游戲池 運動場地 物業標識 垃圾 屋及中轉站 休閑娛樂 信報箱 二 物業查驗的方式 物業管理的承接查驗主要以核對的方式進行 在現場檢查 設備調試等情況下還可以 采用觀感查驗 使用查驗 檢測查驗 試驗查驗等具體方式進行檢查 1 觀感查驗 觀感查驗是對查驗對象外觀的檢查 一般采取目測 觸摸等方式進行 2 使用查驗 使用查驗是通過啟用設施或設備來直接檢驗被查驗對象的安裝質量和使用功能 以直 觀地了解其符合性 舒適性和安全性 3 檢測查驗 檢測查驗是通過運用儀器 儀表 工具等對檢測對象進行測量 以檢測其是否符合質 量要求 4 試驗查驗 試驗查驗通過必要的試驗方法 如通水 閉水試驗 測試相關設施設備的性能 三 承接查驗所發現的問題的處理 發生物業工程質量問題的原因主要有以下幾下方面 設計方案不合理或違反規范造成 的設計缺陷 施工單位不按規范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料 驗收檢查不細 把關不嚴 建材質量不合格 建設單位管理不善 氣候 環境 自然災害等其他原 因 對于承接查驗中所發現的問題 一般的處理程序如下所示 1 收集整理存在的問題 2 對 物業查驗記錄表 內容進行分類整理 將承接查驗的問題登記造表 3 將整理好的工程質量提交給建筑單位確認 并辦理確認手續 二 處理方法 工程質量問題整理出來之后 由建設單位提出處理方法 在實際工作過程中 物業管 理企業在提出質量問題的同時 還可以提出相應的整改意見 便于建設單位進行針對 性整改 從發現的原因和處理責任看 工程質量問題可分為兩大類 第一類是由建設單位引起 的質量問題 若質量問題在保修期內發現或發生 按建設部 建筑工程質量保修辦法 規定 應由建設單位督促施工單位負責 第二類是由于規劃 設計考慮不周而造成 的功能不足 使用不便 運行管理不經濟等問題 這類問題應由建設單位負責作出修 改設計 改造或增補相應設施 三 跟蹤驗證 為了使用物業工程質量問題得到及時圓滿地解決 物業管理企業要做好跟蹤查驗 工作 工程技術人員根據專業分組負責不同的工程質量問題 在整改實施的過程中進行 現場跟蹤 對整改完工的項目進行驗收 辦理查驗手續 對整改不合要求的工程項目 應繼續督促建設單位處理 第二節 物業管理機構更迭時的承接查驗 物業管理企業機構更迭時的承接查驗不同于新建物業的承接查驗 二者進行查驗 的內容各重點都有一定的區別 一 準備工作 一 符合承接查驗的條件 1 物業的產權單位或業主大會與原有的物業管理機構完全解除了物業服務合同 2 物業的產權單位或業主大會同新的物業管理企業簽訂了物業服務合同 二 成立物業承接查驗小組 在簽訂物業服務合同之后 新的物業管理企業即應組織力量成立物業承接查驗小組 了解物業的基本情況 并著手制訂承接查驗方案 查驗小組成員具有較強的工作經驗和業務能力 專業性強 小組成員人數可根據接管 物業的規模而定 三 準備資料和工具 物業的承接查驗小組應提前與業主委員會及原物業管理企業接觸 洽談移交的有關事 項 商定移交的程序和步驟 明確移交單位應準備的各類表格 工具和物品等 二 物業查驗的內容 為了使物業和移交能夠順利進行 接管單位必須對原物業的狀況存在問題進行查驗 和分析 為物業移交和日后管理提供依據 對發現需要整改的內容需及時與移交單位 協調處理 物業管理機構更迭時的物業查驗的基本內容有以下幾個方面 一 物業資料情況 除查驗新建物業的物業資料外 還要對原管理機構在管理過程中產生的重要質量記 錄進行檢查 二 物業共用部位 共用設備及管理現狀 查驗物業共用部位 共用設施設備及管理現狀的主要項目內容有 1 建筑結構裝飾工程的狀況 2 供配電 給排水 消防 電梯 空調等機電設施設備 3 保安監控 對講門禁設施 4 清潔衛生設施 5 綠化及設施 6 停車場 門崗 道閘設施 7 室外道路 雨污水井等排水設施 8 公共活動場所及娛樂設施 9 其他需了解查驗的設施 設備 三 各項費用與收支情況 項目機構經濟運行情況 各項目費用收支情況 項目機構經濟運行情況包括 物業服務費 停車費 水電費 其他有償服務費的收取支出 維修資金的收取 使用和結存 各類押金 欠收款項 待付費用等賬務情況 四 其他內容 1 物業管理用房 2 產權屬全體業主所有的設備 工具 材料 3 與水 電 通信等市政管理單位的供水 供電的合同 協議等 第三節 物業管理工作的移交 物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節 物業管理工作的移交必須 在完成承接查驗的前提下 在不同的主體之間進行 移交工作分為三種情況 一是由 建設單位將新建物業移交給物業管理企業 二是在業主大會選聘新的物業管理企業并 訂立物業服務合同后 由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業業 三 是在物業服務企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同 退出物業管理項目 的同時 由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業 一 新建物業的移交 一 移交雙方 在新建的物業移交過程中 移交方為該物業的開發建設單位 承接方為物業管理 企業 雙方應簽訂前期物業服務合同 建設單位應按照國家相關規定的要求 及時完 整地提供物業有關資料并做好移交工作 物業管理企業也必須嚴肅認真地做好承接工 作 二 移交內容 移交的物業資料包括 產權資料 竣工驗收資料 設計 施工資料 機電設備資 料 物業保修和物業使用說明資料 業主資料 移交的對象包括 物業共用部位 共 用設施設備以及相關清單 如房屋建筑清單 共用設施設備清單 園林綠化工程清單 公共配套設施清單 建設單位應按照有關法規政策規定 向物業管理企業提供物 業管理用房 二 物業管理機構更迭時管理工作的移交 一 移交雙方 物業管理機構更迭時管理工作的移交包括 原有物業管理機構向業主在大會或物業 產權單位移交 業主大會或物業產權單位向新的物業管理企業移交 前者的移交方 為該物業的原物業管理機構 承接方為業主在會或物業產權單位 后者的移交為業 主大會或物業產權單位 承接方為新的物業管理企業 二 移交的內容 1 物業資料 1 物業產權資料 綜合竣工驗收資料 施工設計資料 機電設備資料等 2 業主資料包括 1 業主入住資料 包括入住通知書 入住登記表 身份證復印件 相片 1 房屋裝修資料 包括裝修申請表 裝修驗收表 裝修圖紙 消防審批 驗收報 告 違章記錄等 3 管理資料包括 各類值班記錄 設備維修記錄 水質化驗報告等各類服務質量 的原始記錄 4 財務資料包括 固定資產清單 收支賬目表 債權債務移交清單 水電抄表記錄及 費用代收繳明細表 物業服務費收繳明細表 維修資金使用審批資料及記錄 其他需 移交的各類憑記表格清單 5 合同協議書 指對內外簽訂的合同 協議原件 6 人事檔案資料 指雙方同意稱交留用的在職人員在人事檔案 培訓 考試記錄 等 7 其他需要移交的資料 資料移交應按資料分類列出目錄 根據目錄名稱 數量逐一清點是否相符完好 移 交后雙方在目錄清單上蓋章 簽名 2 物業公共部位及共用設施設備管理工作的交接 1 房屋建筑工程共用部位及共用設施設備 包括清防 電梯 空調給水排水 供配電等機電設備及附屬配件 共用部位的門窗 各類設備房 管道井 公共門窗的 鑰匙等 2 共用配套設施 包括環境衛生設施 垃圾桶 箱 車等 綠化設施 公共 秩序與消防安全的管理設施 值班室 崗亭 監控設施 車輛 道閘 消防配件等 文