房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：位于海口市南航路（南沙路）39號(hào)昌茂花園19棟803房（建筑面積93.46m2，含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）住宅房地產(chǎn)抵押價(jià)值估價(jià)委托方：吳旦旦估價(jià)方：海南中明智房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)人員：張開誠 戴紅光估價(jià)日期：2011年11月30日至2011年12月3日?qǐng)?bào)告編號(hào)：海南中明智房估字2011第62 號(hào)目 錄一、致委托方函1二、估價(jià)師聲明2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件3四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告5（一）委托方 （二）估價(jià)方（三）估價(jià)對(duì)象 （四）估價(jià)目的（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn) （六）估價(jià)定義（七）估價(jià)依據(jù) （八）估價(jià)原則（九）估價(jià)方法 （十）估價(jià)結(jié)果（十一）估價(jià)作業(yè)日期 （十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（十三）估價(jià)人員 五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告12（一）個(gè)別因素分析 （二）區(qū)域因素分析（三）市場背景分析 （四）最高最佳使用分析（五）估價(jià)方法選用 （六）估價(jià)測算過程（七）變現(xiàn)能力分析 （八）估價(jià)結(jié)果確定六、附件27一、致委托方函海南中明智房估字2011第62 號(hào)吳旦旦：接受您的委托，本公司對(duì)位于海口市南航路（南沙路）39號(hào)昌茂花園19棟803房（建筑面積93.46m2，含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）住宅房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行了估價(jià)，為確定該房地產(chǎn)抵押貸款額度提供市場價(jià)值參考依據(jù)。估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，通過嚴(yán)密、準(zhǔn)確的測算，確定估價(jià)對(duì)象位于海口市南航路（南沙路）39號(hào)昌茂花園19棟803房（建筑面積93.46m2，含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）住宅房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年11月30日現(xiàn)狀條件下的房地產(chǎn)公開市場總價(jià)值494,694.00元，大寫金額為人民幣肆拾玖萬肆仟陸佰玖拾肆元整，折合平均單位價(jià)格5,293.11元/m2，委估房地產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)，抵押價(jià)值為494,694.00元。估價(jià)的詳細(xì)結(jié)果，測算過程及有關(guān)說明詳見房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告和房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告。此致 法定代表人： 海南中明智房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二一一年十二月三日二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、在本估價(jià)報(bào)告中，我們陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但它受到本估價(jià)報(bào)告中所說明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人也沒有利害關(guān)系或偏見。4、我們按照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知建住房20068號(hào)通知及所附房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、估價(jià)人員已對(duì)估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、拍照，并向有關(guān)部門調(diào)查、咨詢獲取所需資料。6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7、本估價(jià)報(bào)告僅供本次估價(jià)目的使用，不作他用。8、委估范圍與估價(jià)目的的實(shí)現(xiàn)不相匹配時(shí)與估價(jià)方責(zé)任無關(guān)，且資料提供方對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性和合法性負(fù)責(zé)。9、本估價(jià)報(bào)告依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力，本報(bào)告是咨詢性意見，并非強(qiáng)制性法律文書，也非產(chǎn)權(quán)界定文件。撰寫本報(bào)告的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名：二一一年十二月三日三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)的假設(shè)條件1、委托方提供資料屬實(shí)，估價(jià)對(duì)象為全部產(chǎn)權(quán)。委托方及相關(guān)當(dāng)事方對(duì)估價(jià)對(duì)象法律權(quán)屬的資料真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。2、估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。3、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。4、假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致。5、假設(shè)估價(jià)對(duì)象繼續(xù)建設(shè)并達(dá)到最高最佳和連續(xù)使用的狀態(tài)。6、報(bào)告中所采用的法規(guī)、規(guī)定和各級(jí)政府頒布的文件在報(bào)告有效期內(nèi)沒有改變。7、根據(jù)委托方提供的海口市房權(quán)證海房字第HK017377號(hào)房屋所有權(quán)證上列示的建筑面積為準(zhǔn)，建筑面積為93.46平方米。二、估價(jià)的限制條件1、本估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值。2、本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象為位于海口市南航路（南沙路）39號(hào)昌茂花園19棟803房（建筑面積93.46m2，含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）。3、如果在報(bào)告應(yīng)用有效期內(nèi)房地產(chǎn)交易價(jià)格出現(xiàn)較大的漲落現(xiàn)象，估價(jià)結(jié)果應(yīng)作出相應(yīng)調(diào)整或者進(jìn)行再評(píng)估。4、本次估價(jià)未收集到估價(jià)對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟膰型恋厥褂米C，因此對(duì)于土地的基本情況本報(bào)告沒有進(jìn)行詳細(xì)描述，在確定房地產(chǎn)收益年限時(shí)，以房屋剩余使用年限為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益年限，如與實(shí)際不符，應(yīng)對(duì)報(bào)告進(jìn)行調(diào)整。請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注此事項(xiàng)。5、本報(bào)告結(jié)果僅供委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)允許，本估價(jià)報(bào)告不得向委托方、估價(jià)報(bào)告審查以及使用部門之外的單位和個(gè)人提供，報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。三、其他1、鑒于本次估價(jià)的目的，提請(qǐng)報(bào)告使用者關(guān)注以下幾點(diǎn)：（1）估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響。定期或在房地產(chǎn)市場價(jià)格變化較快時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。（2）對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注:在抵押期間應(yīng)關(guān)注國際政治、經(jīng)濟(jì)等外部環(huán)境及國家信貸、貨幣、財(cái)政等宏觀調(diào)控因素變化對(duì)房地產(chǎn)信貸可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn) ，并及時(shí)采取相應(yīng)的防范措施。估價(jià)對(duì)象可能會(huì)由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價(jià)值減損。當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間,是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。（3）報(bào)告使用人應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值，估價(jià)結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。（4）估價(jià)對(duì)象在短期內(nèi)快速變現(xiàn)時(shí)，受處置時(shí)間、買方心理等因素的影響快速變現(xiàn)價(jià)值一般會(huì)低于其公開市場價(jià)值，因此報(bào)告使用人應(yīng)關(guān)注短期內(nèi)快速變現(xiàn)可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生不利影響。四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方：吳旦旦性別：女 民族：漢住址：江西省南昌市東湖區(qū)二七北路98號(hào)A座集戶身份證編號(hào)二）估價(jià)方：海南中明智房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱：海南中明智房地產(chǎn)評(píng)估有限公司法定代表人：張開誠地址：海口市龍昆北路華銀大廈10層估價(jià)資格等級(jí)：貳級(jí)資質(zhì)證書編號(hào)：(2010)瓊建審房估證字第2013號(hào)資質(zhì)證書有效期：2013年9月5日企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：460000000166131電話：（0898）66723299 66714425（傳真）（三）估價(jià)對(duì)象1、估價(jià)對(duì)象基本狀況（1）名稱：估價(jià)對(duì)象為位于海口市南航路（南沙路）39號(hào)昌茂花園19棟803房。（2）坐落：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)位于海口市南航路（南沙路）39號(hào)，東臨龍昆南路，南臨海德路，西臨南沙路；周邊500米范圍內(nèi)有海口市人民醫(yī)院龍昆南門診部和耀江花園、昌茂澳洲園、現(xiàn)代花園等高檔住宅小區(qū)；區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套較完善，人口聚集度較高，交通便捷度較高，地理位置較好。（3）面積：根據(jù)委托方提供的海口市房權(quán)證海房字第HK017377號(hào)房屋所有權(quán)證，建筑面積為93.46。（4）用途：根據(jù)委托方提的房屋所有權(quán)證，證載估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為住宅。（5）權(quán)屬：根據(jù)委托方提供的海口市房權(quán)證海房字第HK017377號(hào)房屋所有權(quán)證，該證載明房屋所有權(quán)人為殷建軍，結(jié)構(gòu)為鋼混，設(shè)計(jì)用途為住宅，建筑面積93.46，產(chǎn)別為私產(chǎn)。（6）建筑結(jié)構(gòu)：根據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察，估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)為鋼混。2、估價(jià)對(duì)象構(gòu)成（1）估價(jià)對(duì)象的范圍：估價(jià)對(duì)象為位于海口市南航路（南沙路）39號(hào)昌茂花園19棟803房。（2）估價(jià)對(duì)象使用方式：估價(jià)對(duì)象為住宅房，可以單獨(dú)使用。3、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（1）土地實(shí)物狀況據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場勘察，宗地地上已建有多幢鋼混結(jié)構(gòu)建筑，土地開發(fā)程度為：六通一平（即紅線外通路、通電、供水、通訊、通氣、排水，紅線內(nèi)土地平整），宗地紅線內(nèi)土地已平整，地形基本規(guī)則。（2）建筑物實(shí)物狀況根據(jù)估價(jià)人員的實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)結(jié)構(gòu)為鋼混，樓梯房，整棟高9層，第1層為架空層，估價(jià)對(duì)象位于第9層，南北朝向。估價(jià)對(duì)象的戶型為三房一廳一廚一衛(wèi)一陽臺(tái)；建成時(shí)間為2000年；估價(jià)對(duì)象外墻為白色方形瓷磚。其內(nèi)裝修為： 大門：雙層防盜門；廳：地面為60cm60cm拋光耐磨瓷磚，10cm踢腳線，內(nèi)墻為白色涂料到頂，天棚為白色涂料，鋁合金玻璃窗，鐵藝防盜網(wǎng)；房間：地面為60cm60cm拋光耐磨瓷磚，10cm踢腳線，內(nèi)墻為白色涂料到頂，天棚為白色涂料，木夾板門，鋁合金玻璃窗，鐵藝防盜網(wǎng)；廚房：地面為30cm30cm防滑耐磨瓷磚，內(nèi)墻貼20cm30cm白色瓷磚到頂，天棚為鋁扣板吊頂，大理石臺(tái)面廚柜，木框玻璃門，鋁合金玻璃窗，鐵藝防盜網(wǎng)； 衛(wèi)生間：地面為30cm30cm防滑瓷磚，內(nèi)墻貼20cm30cm瓷磚到頂，天棚為鋁扣板吊頂，陶瓷臺(tái)面洗手臺(tái)，蹲式馬桶，鋁合金玻璃窗；陽臺(tái)：地面為30cm30cm防滑瓷磚磚，內(nèi)墻貼白色瓷磚到頂，天棚為白色涂料，鐵藝防盜網(wǎng)；設(shè)施設(shè)備：上下水管線、照明管線已安裝，使用正常。經(jīng)估價(jià)人員分析，所處地段為南航路（南沙路），所處區(qū)域內(nèi)金融郵電、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)飲食服務(wù)、區(qū)域內(nèi)供水、供電、排雨水、排污水、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套完善，生活配套設(shè)施完善，交通便捷度較高，地理位置較好。估價(jià)對(duì)象作為住宅，其所在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃配套齊全，其設(shè)計(jì)用途及現(xiàn)狀用途符合區(qū)域現(xiàn)實(shí)需求。估價(jià)對(duì)象所處小區(qū)由多幢建筑組成，規(guī)模較大，規(guī)劃布局較好，地面綠化率較好，小區(qū)內(nèi)有泳池、會(huì)所和簡易運(yùn)動(dòng)器材等設(shè)備設(shè)施，其居住戶型主要為中大戶型，居住人口以常住人員為主，估價(jià)對(duì)象小區(qū)設(shè)有多處門衛(wèi)崗，安保程度較好，物業(yè)管理較好。（四）估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二一一年十一月三十日（六）價(jià)值定義：在滿足全部假設(shè)和限制條件下估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)有狀況下的房地產(chǎn)公開市場價(jià)值。該價(jià)值包含物及物的權(quán)利價(jià)格，其中物的基本內(nèi)容是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象地上定著物的權(quán)利及定著物不可分割的附屬設(shè)施，權(quán)利的基本內(nèi)容是委估對(duì)象土地使用權(quán)，地上定著物及附屬設(shè)施所有權(quán)，上述估價(jià)對(duì)象價(jià)格可綜合稱為委估物房地價(jià)格或委估物價(jià)格。估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值：在前述估算得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的假定未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值后減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在現(xiàn)狀條件下的抵押價(jià)值。（七）估價(jià)依據(jù)1、有關(guān)的法律、法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件(1)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；(2)中華人民共和國土地管理法；(3)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及省市人民政府頒發(fā)的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范和政策文件；(4)海口市城鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估成果報(bào)告；(5)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問題的通知建住房20068號(hào)通知及所附房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見；(6)中華人民共和國物權(quán)法；(7)中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法；2、估價(jià)人員實(shí)地查勘、調(diào)查、咨詢所獲取的有關(guān)資料。（八）估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告遵循的原則為：1、獨(dú)立、客觀、公正原則：要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實(shí)際出發(fā)，公平合理地進(jìn)行估價(jià)。2、合法原則：以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護(hù)，并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。3、最高最佳使用原則：以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。4、替代原則：估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下正常價(jià)格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價(jià)格會(huì)相互牽掣而趨于一致。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。（九）估價(jià)方法根據(jù)估價(jià)對(duì)象自身的特點(diǎn)和海口市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，對(duì)估價(jià)對(duì)象采用“市場法”和“收益法”進(jìn)行估價(jià)。技術(shù)思路是：步驟一：海口市近期房地產(chǎn)交易市場與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)成交實(shí)例較多，故可采用“市場法”進(jìn)行估價(jià)。步驟二：估價(jià)對(duì)象系住宅用房，可用于對(duì)外出租，具有潛在收益的特點(diǎn)，可參照海口市各地區(qū)結(jié)構(gòu)相同、裝修相近、同檔次的類似房地產(chǎn)的客觀收益、正常運(yùn)營費(fèi)用和年平均空置率等采用收益法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。步驟三：后通過分析，取其中一種方法的結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的市場評(píng)估價(jià)格。市場法：將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)設(shè)以100為基準(zhǔn)，可簡寫成為： 100 （ ） 100 100估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格（ ） 100 （ ） （ ）收益法：收益法是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年的預(yù)期凈收益用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)，累加得出估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，以此估算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，計(jì)算公式如下：A 1 V= 1R （1+R）N 式中：V為估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目在正常收益狀態(tài)下的收益現(xiàn)值；A為年凈收益；R為資本化率；N為收益年期。（十）估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，通過嚴(yán)密、準(zhǔn)確的測算，確定估價(jià)對(duì)象位于海口市南航路（南沙路）39號(hào)昌茂花園19棟803房（建筑面積93.46m2，含應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)）住宅房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年11月30日現(xiàn)狀條件下的房地產(chǎn)公開市場總價(jià)值494,694.00元，大寫金額為人民幣肆拾玖萬肆仟陸佰玖拾肆元整，折合平均單位價(jià)格5,293.11元/m2，委估房地產(chǎn)未設(shè)定抵押權(quán)，抵押價(jià)值為494,694.00元。（十一）估價(jià)作業(yè)日期：2011年11月30日至2011年12月3日（十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為一年，即從2011年12月3日至2012年12月2日，隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場的變化，估價(jià)對(duì)象的價(jià)格需作相應(yīng)的調(diào)整。（十三）估價(jià)人員參加撰寫本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)人員如下：姓 名 資格 注冊(cè)號(hào) 簽 名張開誠 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 4620030001戴紅光注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 4620050010五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）區(qū)域因素分析1、經(jīng)濟(jì)區(qū)位及商服繁華程度：估價(jià)對(duì)象所處地段為南沙路段，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃較好，人口現(xiàn)狀密度較高，距市商業(yè)中心距離約有3公里，區(qū)域內(nèi)商服繁華程度較好。2、基礎(chǔ)、公共設(shè)施配套狀況：目前，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，區(qū)域內(nèi)電力具備工業(yè)、一般民用供給條件，給水、程控電話、有線電視等均可到戶接入利用；覆蓋移動(dòng)通訊網(wǎng)；排水設(shè)施為暗溝排污。區(qū)域內(nèi)設(shè)有銀行網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)醫(yī)院、幼兒園、治安警點(diǎn)、副食、休閑、健身等公共設(shè)施配套基本齊全。3、交通通行狀況：估價(jià)對(duì)象西臨南沙路，南臨海德路，區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)健全，有多條線路的公交車途經(jīng)南沙路，估價(jià)對(duì)象距公交車站較近，區(qū)域交通位置較好，交通便捷度較高。4、環(huán)境景觀狀況：區(qū)域內(nèi)規(guī)劃布局較好，建筑布局合理，衛(wèi)生狀況較好，區(qū)域內(nèi)無明顯的自然及人為景觀，無污染源，人文環(huán)境一般。5、城市規(guī)劃限制：估價(jià)對(duì)象周邊建筑多為居民商住小區(qū)，其余方面無特殊的規(guī)劃限制，所臨街道無特殊的交通管制。（二）個(gè)別因素分析估價(jià)對(duì)象小區(qū)位于海口市南航路（南沙路）39號(hào)，東臨龍昆南路，南臨海德路，西臨南沙路；周邊500米范圍內(nèi)有海口市人民醫(yī)院龍昆南門診部、現(xiàn)代花園學(xué)校等設(shè)施和耀江花園、昌茂澳洲園、現(xiàn)代花園等高檔住宅小區(qū)。估價(jià)對(duì)象所處樓宇總高9層，鋼混結(jié)構(gòu)，第1層為架空層，建成于2000年，成新度稍好，估價(jià)對(duì)象位于第9層，建筑面積為93.46平方米，平面布置合理，采光通風(fēng)較好；估價(jià)對(duì)象目前正常使用，維修保養(yǎng)一般，簡單裝修，成新度稍好。估價(jià)對(duì)象所處小區(qū)由多幢建筑組成，規(guī)模較大，規(guī)劃布局較好，地面綠化率較好，小區(qū)內(nèi)有泳池、會(huì)所和簡易運(yùn)動(dòng)器材等設(shè)備設(shè)施，其居住戶型主要為中大戶型，居住人口以常住人員為主，估價(jià)對(duì)象小區(qū)設(shè)有多處門衛(wèi)崗，安保程度較好，物業(yè)管理較好。（三）市場背景分析1、國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策2010年以來,中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)回升向好,工業(yè)生產(chǎn)強(qiáng)力反彈,國內(nèi)需求強(qiáng)勁, 三大動(dòng)力協(xié)調(diào)性增強(qiáng),經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體上呈高增長,低通脹的良好態(tài)勢.由于發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力,新興經(jīng)濟(jì)體增長動(dòng)力減弱,2011年世界經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變,作為我國十二五的開局之年,在外需疲弱,政策調(diào)控和成本上升等因素的影響下,2011年我國經(jīng)濟(jì)總體上謹(jǐn)慎樂觀。2011年政府將把穩(wěn)健政策作為經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的主基調(diào), 強(qiáng)調(diào)包容性增長 ,將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。財(cái)政政策重在調(diào)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)增長 ，貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健或中性 ,貨幣信貸回歸常態(tài)化，加快利率市場化改革,增強(qiáng)利率,匯率等價(jià)格型政策運(yùn)用的靈活性,恢復(fù)正利率,預(yù)留足夠的政策操作空間。 信貸政策方面,操作重點(diǎn)是穩(wěn)定總量,把握節(jié)奏,優(yōu)化結(jié)構(gòu)和控制風(fēng)險(xiǎn) 。2011年,人民幣匯率繼續(xù)堅(jiān)持小幅、漸進(jìn)和可控的原則,避免一次性大幅升值。在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下,我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化,房價(jià)過快上漲的勢頭得到初步遏制.但全國房價(jià)并未出現(xiàn)總體下降,許多地方房價(jià)還出現(xiàn)了反彈,房價(jià)水平依然過高,調(diào)控目標(biāo)還遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)調(diào)控政策將抑制投資投機(jī)需求,改善和擴(kuò)大供給,要充分挖掘二手房和租賃市場的潛力,提高存量房的利用效率，建立和健全抑制房地產(chǎn)投機(jī), 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機(jī)制. 建立健全問責(zé)機(jī)制, 督促地方政府兌現(xiàn)承諾, 加大保障性住房的投資和有效供應(yīng)。 2、海南省的房地產(chǎn)市場狀況海南省位于中國的最南面，是中國唯一的熱帶海島省份，海洋面積占中國總海域的1/3，終年氣候宜人，年平均溫度為25.3度，空氣清新，常年無冬，森林覆蓋率達(dá)到50%，人口預(yù)期壽命名列全國前茅，有全國一流的空氣環(huán)境。海南省是中國最大特區(qū)，也是全國建省時(shí)間最短的省份。海南為中國第二大島，海岸線長達(dá)1584.8公里，是適合休閑旅游的度假圣地。海南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于1988年海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)。建省20多年來，海南房地產(chǎn)業(yè)從無到有，經(jīng)歷了開創(chuàng)期、發(fā)展期、高峰期、調(diào)整低迷期、處置期、穩(wěn)定健康發(fā)展期等階段，逐步發(fā)展成為海南省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)。海南省從2005年起，把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來培育，樓市逐漸升溫，呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。2006年以來海南65%以上的商品住房銷往島外，購買對(duì)象遍布全國31個(gè)省、區(qū)、市和港澳臺(tái)地區(qū)，以及美國等25個(gè)國家。到海南購房，享受最佳居住環(huán)境，已成為近年來國人的新時(shí)尚。這些島外購房客的腳步不僅停留在海口、三亞，隨著近兩三年海南房地產(chǎn)區(qū)域市場多極化局面的出現(xiàn)，他們的腳步正向海口、三亞以外島內(nèi)其他市縣邁進(jìn)。海南房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2008年年底的微步調(diào)整之后，2009年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資287.90億元，增長44.3%。其中，住宅投資261.78億元，增長51.9%。房屋施工面積1992.78萬平方米，增長32.8%；房屋竣工面積368.51萬平方米，增長19.3%；房屋銷售面積560.34萬平方米，增長50.5%；房屋銷售額351.0億元，增長73.2%。以上數(shù)據(jù)顯示，市場消化能力止住了海南樓市2008年底低迷的態(tài)勢，市場交易暢旺，火爆跡象明顯。2009年海南房地產(chǎn)市場的火爆，既有剛性需求，也有投資成分。當(dāng)然也離不開國家宏觀政策的影響，寬松的信貸和低利率的政策刺激，使得投資性需求得到釋放。與目前全國一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。如從多數(shù)島外投資者的購買動(dòng)機(jī)上來看，多為度假型和養(yǎng)老型自住而非他住；從投資的目的上來看，島外投資者多為投資而非投機(jī)；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。另外，海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產(chǎn)在全國具有唯一性、稀缺性和不可再生性，因此，海南房地產(chǎn)業(yè)在全國具有不可比擬的優(yōu)勢。海南是全國第一個(gè)生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)”的選擇。隨著國內(nèi)休閑度假房地產(chǎn)市場的興起，海南房地產(chǎn)市場升值潛力巨大。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長，成為拉動(dòng)投資增長的主導(dǎo)力量。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資467.87億元，同比增長62.5%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的37.2%，是拉動(dòng)投資快速增長的主力。全年房屋銷售面積854.73萬平方米，增長52.3%。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳資料顯示，2011年一季度海南省商品住房成交量明顯下降，調(diào)控政策執(zhí)行效果逐步顯現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度海南省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成128.04億元，同比增長30.9%，比去年一季度增幅回落了10.6個(gè)百分點(diǎn)，商品住房銷售面積222.55萬平方米，同比下降23.3%。3、海口市的房地產(chǎn)市場狀況1988-2008年間，海口市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資460多億元，年均增長17.1%，房地產(chǎn)業(yè)的投資和開發(fā)建設(shè)加速，初步形成了建設(shè)、銷售、需求的良好態(tài)勢，已成為支柱產(chǎn)業(yè)。資源環(huán)境的獨(dú)特性、惟一性和不可復(fù)制性，成為海口房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先天性優(yōu)勢。近年來，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)日益完善，城市功能不斷提升，宜居城市影響力進(jìn)一步擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)投資增長和開發(fā)建設(shè)的加速。經(jīng)過近幾年的發(fā)展，目前海口城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了明顯改善，現(xiàn)人均住宅使用面積達(dá)到33.66平方米。2009年海口商品房銷量，從1月的低迷，到12月的飆升，年終時(shí)海口商品房市場對(duì)比年初時(shí)提升了279%， 2009年海口商品房銷售均價(jià)與銷量不同，一直保持著穩(wěn)定的增長趨勢， 2009年海口商品房銷售均價(jià)最低的是1月4349.88元/平方米，最高的是12月為5789.43元/平方米，提升幅度達(dá)33%。2010年1月4日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見，計(jì)劃到2020年初步將海南建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。對(duì)此，國務(wù)院要求各有關(guān)部門高度重視，并表示在政策、資金、項(xiàng)目安排等方面給予特殊扶持。國際旅游島獲批的消息一經(jīng)正式發(fā)布，海南獲得了國內(nèi)外更多人的關(guān)注，海南各地的房價(jià)也是水漲船高。2010海口商品房均價(jià)為7740元/平方米，同比上漲44.46%。整體市場房價(jià)走勢平衡，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢。2月份均價(jià)為7663元/平方米，并開始呈上漲態(tài)勢，環(huán)比上漲13.59%。之后5月以來一直保持較為平穩(wěn)的趨勢。6月海口商品房均價(jià)為全年最低，為6501元/平方米。10月份均價(jià)突破9000元/平方米，12月均價(jià)達(dá)9800元/平方米，為全年均價(jià)高峰。從成交面積上看，2010年海口商品房成交面積小幅下跌態(tài)勢。6-9月成交量慘淡，平均月成交量未達(dá)到5萬平方米。自1月海南國際旅游島政策獲批，催生了海口樓市1月份的火爆, 海口樓市幾經(jīng)起伏，市場波動(dòng)較大，先是成交量及成交價(jià)格的快速拉升，接著又出現(xiàn)市場觀望，5-12月市場回歸理性，期間市場態(tài)勢平穩(wěn)。2010年，海口商品房市場供應(yīng)量為257.58萬平方米，成交量為237.72萬平方米，整體市場供求比為1：0.92，呈基本平穩(wěn)態(tài)勢。較2009年相比均呈量跌價(jià)漲趨勢，供應(yīng)量同比去年減少2.87%，成交量同比去年減少20.15%，成交均價(jià)上漲44.56%。隨著國家房地產(chǎn)控調(diào)政策的不斷出臺(tái)，2011年及以后海口房地產(chǎn)市場的走勢存在較大的不確定性。海口市于2010年10月12日開始實(shí)施“限購令”， “限購令”限制了海口的購房套數(shù)，不少投資性購房者轉(zhuǎn)而選擇海口周邊的二、三線城市樓盤。2010年央行的2次加息和住房公積金調(diào)整，無疑是對(duì)尚處于“限購期”的海口樓市雪上加霜。海南省2011年保障房建設(shè)計(jì)劃為91576套，隨著保障房進(jìn)入2011年開始大規(guī)模上市供應(yīng)，保障房體系對(duì)商品房市場的調(diào)控功效無疑將逐步顯現(xiàn)，集中體現(xiàn)在其“倒逼效應(yīng)”上，會(huì)對(duì)中低檔的商品房市場造成較大的影響。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，海口新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，同比上漲0.7%；今年上半年隨著政府一系列限貸、限購等樓市調(diào)控政策的實(shí)施，目前我省部分房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行小幅度的降價(jià)促銷。業(yè)內(nèi)人士分析，預(yù)計(jì)下半年我省樓市的價(jià)格將有所松動(dòng)，但幅度不會(huì)太大。據(jù)介紹，今年上半年，全省商品住房銷售均價(jià)9795元/平方米，同比上漲5.2%。其中，6月份全省商品住房銷售均價(jià)8454元/平方米，同比下降7.5%，環(huán)比上漲9.7%。從城市看，上半年海口市商品房銷售均價(jià)8537元/平方米，同比下降7.3%。三亞市商品房均價(jià)17777元/平方米，同比下降35.6%。上半年，海口市島外人士購買商品住房4562套、共46.78萬平方米，分別占總套數(shù)和總面積的61%、57%，較去年同期島外購房占比分別減少了10和12個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解，海口新建面積在90平方米及以下的商品房價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.4%；90-144平方米的商品房價(jià)格與上月持平，同比上漲0.4%；144至190平方米的商品房價(jià)格環(huán)比持平，同比上漲0.7%。海口以省會(huì)城市的優(yōu)勢，加之優(yōu)質(zhì)而完善的配套設(shè)施，宜居的自然環(huán)境，對(duì)外地購房者具有較大的吸引力，而且海口高校與企業(yè)較多，人口集中，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好，本地住房的剛性需求也不容小覷，所以雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)對(duì)海口的房地產(chǎn)市場帶來負(fù)面影響，但從長期趨勢分析，海口市房地產(chǎn)市場在經(jīng)過一段時(shí)間消化2010年房價(jià)上漲過大及調(diào)控政策帶來的觀望后，海口市房地產(chǎn)市場會(huì)更平穩(wěn)健康發(fā)展。（四）最高最佳使用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使該房地產(chǎn)獲得最大的使用方式。房地產(chǎn)價(jià)格受土地與建筑物組合、位置環(huán)境與建筑物用途組合狀態(tài)的影響，兩者的配合適當(dāng)均衡時(shí)，房地產(chǎn)的效用便能高度發(fā)揮，達(dá)到最高最佳使用狀態(tài)，房地產(chǎn)評(píng)估據(jù)此進(jìn)行。估價(jià)對(duì)象設(shè)計(jì)用途為住宅，作為住宅用途與周邊的環(huán)境協(xié)調(diào)，并能更有效發(fā)揮房地產(chǎn)效能，本次評(píng)估估價(jià)對(duì)象作為現(xiàn)實(shí)用途（住宅）使用為最高最佳使用。（五）估價(jià)方法選用鑒于本次評(píng)估目的，根據(jù)估價(jià)對(duì)象自身的特點(diǎn)和海口市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，對(duì)估價(jià)對(duì)象采用市場法和收益法進(jìn)行估價(jià)。1、本次評(píng)估擬采用下列技術(shù)思路進(jìn)行評(píng)估：步驟一：估價(jià)對(duì)象系住宅用房，海口市近期房地產(chǎn)交易市場與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)成交實(shí)例較多，故可采用市場法進(jìn)行估價(jià)。步驟二：估價(jià)對(duì)象系住宅用房，可用于對(duì)外出租，具有潛在收益的特點(diǎn)，可參照海口市各地區(qū)結(jié)構(gòu)相同、裝修相近、同檔次的類似房地產(chǎn)的客觀收益、正常運(yùn)營費(fèi)用和年平均空置率等采用收益法對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。步驟三：最后通過分析，取其中一種方法的結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的市場評(píng)估價(jià)格。2、估價(jià)方法：市場法：將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)設(shè)以100為基準(zhǔn)，可簡寫成為： 100 （ ） 100 100估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 （ ） 100 （ ） （ ） 收益法：收益法是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年的預(yù)期凈收益用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)，累加得出估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，以此估算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，計(jì)算公式如下：A 1 V= 1R （1+R）N 式中：V為估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目在正常收益狀態(tài)下的收益現(xiàn)值；A為年凈收益；R為資本化率；N為收益年期。（六）估價(jià)測算過程步驟一：“市場法”對(duì)估價(jià)對(duì)象的估算過程 1、交易實(shí)例選擇估價(jià)人員經(jīng)過對(duì)海口市房地產(chǎn)市場行情調(diào)查，按照房地產(chǎn)區(qū)域類型，結(jié)合地理位置、交易時(shí)間等因素，選擇了如下3個(gè)交易實(shí)例作為評(píng)估參照物。交易實(shí)例情況表項(xiàng)目實(shí)例實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C估價(jià)對(duì)象名稱昌茂牡丹園昌茂牡丹園昌茂澳洲園昌茂花園19棟803房座落南沙路南沙路海德路南沙路建筑面積（m2）118.00113.00118.0093.46用途住宅住宅住宅住宅結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建成時(shí)間2000年2000年2004年2000年所在樓層第4層第3層第3層第9層交易時(shí)間2011.092011.092011.10待估商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)配置已配置已配置已配置已配置臨街狀態(tài)臨街臨街臨街臨街交通便捷程度便捷便捷便捷便捷裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝中裝精裝見描述部分 交易價(jià)格(元/m2)5,932.005,752.006,780.00待估2、修正系數(shù)的確定（1）交易情況修正根據(jù)估價(jià)人員了解，各參照物均屬正常交易，其交易情況修正系數(shù)均為100%. （2）交易日期修正根據(jù)海南房地產(chǎn)市場狀況及估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)房地產(chǎn)交易情況，實(shí)例A、B、C交易日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)波動(dòng)不大，取交易日期修正系數(shù)均為100%。（3）區(qū)域因素修正將所選實(shí)例的各項(xiàng)影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素分別與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，以估價(jià)對(duì)象基數(shù)為100，實(shí)例各項(xiàng)因素分別與其比較打分，以總分值作為區(qū)域因素修正系數(shù)：區(qū)域因素修正表第17頁影響因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C委估對(duì)象判斷分?jǐn)?shù)判斷分?jǐn)?shù)判斷分?jǐn)?shù)分?jǐn)?shù)地理位置相當(dāng)10相當(dāng)10稍好1110交通條件相當(dāng)12相當(dāng)12相當(dāng)1212外部公共設(shè)施相當(dāng)13相當(dāng)13相當(dāng)1313小區(qū)環(huán)境相當(dāng)10相當(dāng)10稍好1410繁華程度相當(dāng)10相當(dāng)10相當(dāng)1010社會(huì)環(huán)境相當(dāng)12相當(dāng)12相當(dāng)1212自然環(huán)境相當(dāng)13相當(dāng)13相當(dāng)1313景觀稍好11相當(dāng)10稍好1210城市規(guī)劃限制相當(dāng)10相當(dāng)10相當(dāng)1010合 計(jì)101100107100修正系數(shù)99%100%93%100%（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正以估價(jià)對(duì)象基數(shù)為100，將所選比較實(shí)例房地產(chǎn)的各項(xiàng)個(gè)別因素與其進(jìn)行打分，以總分值作為個(gè)別因素修正系數(shù)： 個(gè)別因素修正表影響因素實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C委估對(duì)象判斷分?jǐn)?shù)判斷分?jǐn)?shù)判斷分?jǐn)?shù)分?jǐn)?shù)工程質(zhì)量相當(dāng)10相當(dāng)10相當(dāng)1010裝修情況稍好14稍好12稍好1510平面布置稍好11稍好11稍好1110建筑面積相當(dāng)10相當(dāng)10相當(dāng)1010設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)相當(dāng)10相當(dāng)10相當(dāng)1010朝向（通風(fēng)采光）相當(dāng)10相當(dāng)10相當(dāng)1010新舊程度相當(dāng)10相當(dāng)10稍好1210所在樓層稍好16稍好17稍好1710設(shè)備設(shè)施相當(dāng)10相當(dāng)10稍好1210權(quán)益狀況相當(dāng)10相當(dāng)10相當(dāng)1010合 計(jì)111110117100修正系數(shù)90%91%85%100%（5）把以上求得的修正系數(shù)列成表進(jìn)行綜合修正計(jì)算，求修正后的單價(jià)。綜合修正計(jì)算表第18頁項(xiàng) 目昌茂牡丹園昌茂牡丹園昌茂澳洲園交易價(jià)格（元/m2）5,932.005,752.006,780.00交易情況修正100%100%100%交易期日修正100%100%100%區(qū)域因素修正99%100%93%個(gè)別因素修正90%91%85%比準(zhǔn)價(jià)格（元/m2）5,285.415,234.325,359.59（6）求估價(jià)對(duì)象的單位價(jià)格三個(gè)實(shí)例修正后的單價(jià)較為接近，故取其簡單算術(shù)平均值為估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格，即：估價(jià)對(duì)象估價(jià)單價(jià)=（5,285.41+5,234.32+5,359.59）3=5,293.11(元/m2) 步驟二：“收益法”對(duì)估價(jià)對(duì)象的估算過程 “收益法”是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年的預(yù)期凈收益用適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)，累加得出估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，以此估算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，計(jì)算公式如下：A 1V= 1 R （1+R）N式中：V為估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目在正常收益狀態(tài)下的收益現(xiàn)值；A為年凈收益；R為資本化率；N為收益年期。1、年有效毛收入的估算估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域類似物業(yè)的出租較為普遍，故本次評(píng)估以采用租賃收益作為估價(jià)對(duì)象的有效毛收入。根據(jù)估價(jià)人員的對(duì)海口市住宅房的市場調(diào)查，與估價(jià)對(duì)象類似的住宅房月租金一般為15.00-22.00元/m2，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況和估價(jià)對(duì)象所處位置，結(jié)合本次的估價(jià)目的，確定估價(jià)對(duì)象的月租金為16.00元/m2，根據(jù)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域人口密集，小區(qū)物業(yè)管理等較好，容易出租，故確定估價(jià)對(duì)象的空置率為6%。年有效毛收入=16.0012.00（1-6%）=180.48（元/m2）2、年運(yùn)營費(fèi)用的估算(1)年稅費(fèi)的估算根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個(gè)人房屋出租時(shí)，出租方應(yīng)繳納的稅費(fèi)有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加等，分別按租金收入的4%、1.65%計(jì)繳，則：年出租稅費(fèi)=180.48（4%1.65%）10.20（元/m2）(2)年維修費(fèi)的估算根據(jù)海南省建筑安裝工程定額及海南省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)平衡測算中海南省建筑重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)估算，估價(jià)對(duì)象的重置成本約為1,600.00元/平方米。維修費(fèi)率約為重置成本的1.5%，則：重置成本=1,600.00（元/m2）年維修費(fèi)=1,600.001.5% =24.00（元/m2）(3)年保險(xiǎn)費(fèi)的估算保險(xiǎn)費(fèi)取房屋成本的1.5，則：年保險(xiǎn)費(fèi)=1,600.001.5 =2.40（元/m2）(4)年管理費(fèi)及其他費(fèi)用的估算根據(jù)評(píng)估人員調(diào)查分析，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的每年管理及其他費(fèi)用為租金收入的3%，則:年管理費(fèi)及其他費(fèi)用=180.483% 5.41（元/m2）(5)年運(yùn)營費(fèi)用總計(jì)(5)=(1)+(2)+(3)+(4)年運(yùn)營費(fèi)用=10.20+ 24.00+2.40+5.41=42.