房地產開發企業稅務稽查預案房地產開發周期長、環節多，涉及的稅收問題也較多。隱匿收入、虛增成本等問題，單純的就賬論賬難以查深查透，需要從外圍入手，研究一個項目從取得土地到銷售完成的全部環節，從開發流程、資金流向、權屬登記等各方面，運用建安成本分析控制、 利潤率控制、實際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準疑點，采用實地檢查與詢問調查相結合、賬內檢查與外調相結合的方法，全面審核開發項目的收入和成本費用支出的真實性和準確性。為提高檢查效率，增加稅務稽查針對性，特制定本預案。一、查前準備 （一） 首先通過稅收征管信息系統了解企業辦理稅務登記的基 本情況，了解企業檢查期限內的申報納稅情況，查看稽查部門以前年度檢查檔案，掌握以前年度稅務檢查情況。 （二）要求被查單位提供有關資料。對房地產開發企業，除 調遣取企業賬簿憑證外，還要求其提供如下文件、證明材料和有關資料，以初步了解企業情況： 1 、營業執照 2 、稅務登記證 3 、企業章程 4 、納稅申報表 5 、以前年度檢查報告表 6 、減免稅批準文件 7 、發票存根、收據 8 、 合同： 如征地合同、 搬遷合同、 基礎設施合同、 設計合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套設施合同、銷售合同等 9 、自用房產的房產證 10 、土地使用證 11 、開發項目的國有土地使用權證 12 、發改部門簽發的項目批準計劃書 13 、建設用地規劃許可證 14 、建設工程規劃許可證 15 、建設工程開工許可證 16 、建設規劃平面圖 17 、工程預算及決算報告 18、銷售平面圖 19 、商品房屋預售許可證 20、銷售面積明細表 21 、回遷安置房屋面積明細表及回遷安置具體實施方案 22 、配套工程和物業管理具體實施方案 23 、人員資料。 （三）整理核實有關資料，必要時可到發改、規劃、土地、 建設、住建等部門進行調查核實，如到建設核實開發產品竣工驗 收的建筑面積、到住建部門核實房屋產權移交手續。 （四）掌握企業會計核算程序，尤其是取得售房預收款、預 收賬款提繳納營業稅、結轉收入成本利潤等環節的時點方法流程， 開發間接費用的歸集分配方法。可以通過查看企業資金收支、稅 金費用計提等的會計分錄，詢問企業財務人員等方法，了解會計 核算方法和流程。 （五）理順對企業財務人員的詢問內容： 1 、是否有下屬非獨立核算的建筑企業， 2 、是否存在多種經營行為， 3 、所查年度開發項目名稱、地點、建筑面積及可售面積， 4 、所查年度房屋銷售情況 5 、是否有聯營開發房地產的情況 6 、是否有房屋出租行為 7 、是否有自建自用的房產 8 、以房抵債、贈與等情況中國 9、基準房價 10 房屋銷售方式：如分銷、包銷、回購、還本等 二、分稅種確定檢查重點 （一）營業稅方面 1 、營業稅計稅收入的檢查。主要審核： “預收賬款”、 “主 營業務收入”、“其他業務收入”、“其他應付款”等往來賬科 目以及“應交稅金”、“銀行存款”、“現金”、及部分費用類 科目、納稅申報表等，重點注意：已提稅金是否全額繳納；將銷售合同與預收賬款科目進行核對，看有無將部分房款直接計入經營收入面未提營業稅的情況；代收代付款費用有無交稅； 將合同與預付賬款、應付賬款核對，看有無以房抵債或抵工程 款、置換房產，商品房出租、合作建房等情況；如有代建合同， 關注四個條件是否符合；將房屋銷售圖紙與銷售合同和預收賬款明細賬進行核對，如有必要進行實地察看、看已銷售房屋收入 是否全額入賬，關注企業間的業務往來情況；安置過程中的 超面積款的核算情況及將不動產作為股利分配或贈送不動產等視 同銷售行為。注意其他各種特殊業務，如換購房地產、以房地產抵債、無償贈與房地產、集資建房、委托建房、中途轉讓開發項 目、參建聯建、合作建房、拆遷補償（安置）、以投資名義轉讓 土地使用權或不動產所有權實為出租等行為是否按規定足額納 稅。 （二）企業所得稅方面 企業所得稅是檢查的重點稅種，應根據國稅發 200931 號的 規定 （注意與國稅發 200631 號的銜接與區別） ， 逐條逐項檢查。 1 、銷售收入實現、確認的檢查。房地產企業不管以什么方式 銷售，銷售的實現必須以完工產品為前提，完工的標準：竣工證 明已報房地產管理部門備案；或已開始投入使用；或已取得了初 始產權證明。針對稽查準備階段調查掌握的情況，通過查看銷售 部門臺賬，清點發票存根聯，審閱房產購銷合同，查看“主營業 務收入”賬戶等，核對分析判斷會計人員是否按以上規定確認收 入。 2 、銷售未完工開發產品取得收入納稅調整的檢查。企業銷售 未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率，分季（或 月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 3、視同銷售的檢查。查看銷售平面圖，核對銷售合同，上門 抽查未售部分，看企業有無將開發產品用于捐贈、贊助、職工福 利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其 他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為。 4 、開發產品成本的檢查。房地產企業開發產品的成本核算復 雜，盡管周期較長，應實行全查法。開發產品的計稅成本主要有 土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎 設施建設費、 公共配套設施費、 開發間接費。稽查人員在查看 “存 貨（開發產品）”、“生產成本（開發成本）”等會計事項的基 礎上，尤其注意：土地成本的構成。通過有關渠道，了解被查 單位土地來源。通過政府拍賣取得的，核實拍賣成交價及支付方 式、支付單位等情況；征用集體土地而取得的，查閱相關征用文件核實征地費的真實性，有否超范圍列支；通過政府舊城改造， 出讓土地方式取得，查閱相關拆遷、出讓文件，核實拆遷費用的 真實性，有否利用非拆遷人員的身份證或虛構拆遷單位協議，列 支拆遷補償費的情況；通過原工業用地變更為商業用地（包括合 作單位地塊）取得，核實地塊的歷史成本，有否評估重置價值入賬。建筑成本。通過查閱建筑合同，了解總承包及分包施工單 位的預算造價等情況；檢查原始憑證核對材料發票和建筑發票的 有效性，有否假發票、外地發票、票款單位不符、白條或收據代替發票等情況；檢查暫估成本的合理性，房地產企業往往以決算 報告尚未通過為理由，完工后仍然拖欠施工單位工程款，而在結 算銷售成本時過高的暫估成本。建設期間接費用。開發產品建 造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制和配比原則計入成本對象。通過查看原始憑證檢查費用的真實性、 合法性和有效性，有否與開發項目無關的費用，有否非當期實際 發生的費用，設計費用、勞務費用的真實性是檢查重點；檢查費 用在各項目之間分配是否合理， 有否故意多分配先完工項目成本。 產品的單位成本。屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無 償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施， 其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。屬于營利性 的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。 除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發 產品進行處理。 5 、銷售成本的檢查。已銷開發產品的計稅成本，按當期已實 現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。應檢查企業是 否按照規定正確結轉銷售成本，這里主要是通過計算的單位成本 與實際銷售結轉或留存單位成本比較后來判斷是否多列成本，少 計利潤。 6 、其他納稅調整事項的檢查。其他納稅調整事項難以一一列 舉，可按企業所得稅匯算清繳表有關納稅調整事項，結合會計事 項檢查進行對應分析，在表上有顯示數據的，需查明具體內容，核對調整數據是否正確；在表上沒有顯示數據的，對經常性發生項目必須通過查看相應的會計賬戶和分錄加以證實。特別注意長 期投資和投資收益，有長期投資的應查明有否以不動產等實物投 資，有否按公允價值作納稅調整；查看被投資單位報表，是否存 在已分利潤而未到賬的等。 （三）個人所得稅方面 1 、審核固定資產明細賬及原始憑證，看有無以企業資金為投 資者本人、家庭成員及其相關人員支付與企業生產經營無關的消 費性支出及購買汽車、住房等財產性支出有無按規定代扣代繳個 人所得稅。 2 、審核“管理費用”、“財務費用”、“開發成本”、“待 攤費用”、“預提費用”等科目及原始憑證，看有無發放獎金、支付集資利息、為個人投保、發放董事獎金、補貼或支付勞務報 酬等未按規定代扣代繳個人所得稅。 3 、審核“應付職工福利費”、 “其他應付款”、 “應付股利” 等科目及原始憑證，看有無發放補貼、買物、股利等未按規定代 扣代繳個人所得稅。 （四）房產稅方面 通過資產類“固定資產”項目檢查，搜索所有不動產資產，通過收入類“其他收入”、“營業外收入”搜索“租賃收入”。 審核“固定資產”、“在建工程”明細賬及房屋產權證明等，關 注房產投入使用時間、評估情況（有無按評估增值后的價值申報 納稅）；已交付使用的房產有無暫估入賬，按規定申報交納房產 稅；商品房自用、出租、出借有無按規定申報納稅；構成房產價 值的部分附屬設備如暖氣、衛生、通風、照明、煤氣等高務；各 種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電 訊、電纜導線；電梯、升降機、過道、曬臺等有無按規定申報納 稅、應計入的土地價值是否轉出等等。重點審核固定資產房產原 值， 房屋出租租金收入、 開發產品的出租收入， 已交付使用掛 “在 建工程”房屋，無租使用的房屋，與免稅共同使用的房屋有無未 繳或少繳房產稅情況。 （五）城鎮土地使用稅方面 通過資產類“固定資產”科目，搜索所有不動產資產，以及 查閱城鎮土地使用證等情況，重點檢查審核 1 、 實際占用的土地面 積，其包括有土地使用證的、無土地使用證，但有征地批準文件 的、既無土地證的，又無征地批準文件的； 2 、免稅土地，包括開 山填海土地和改造的廢棄土地； 3 、已征用未開發的占用的土地， 未銷售的商品房占用的土地有無未繳或少繳城鎮土地使用稅情 況。 （六）印花稅方面 房地產開發涉及的合同主要有：土地使用權出讓轉讓合同、 勘察設計合同、材料購銷合同、建筑安裝工程承包分包合同、商 品房預售（銷售）合同、借款合同、租賃合同等，查看征管系統，看企業印花稅稅種設置、申報是否齊全，有無將性質相似的憑證 誤用稅目稅率，有無從低適用稅率貼花，有無將應按比例稅率征 稅的憑證按定額 5 元計稅貼花等問題。 （七）土地增值稅方面 1 、預繳部分是否已正確繳納。 2 、 符合清算條件納稅人是否按規定向主管地稅部門進行土地 增值稅清算申報。 （八）契稅方面 1 、以協議方式取得出讓土地的，是否將土地出讓金、土地補 償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市 政建設配套費等總額作為契稅的計稅依據。 2 、以競價方式取得出讓土地的，其契稅計稅價格是否包括市政建設配套費以及各種補償費用。 3、 以出讓方式承受原改制企業劃撥用地的，是否繳納了契稅。 4 、減免土地出讓金是否按差額繳納了契稅；分期支付土地出讓金的是否按合同規定總價款繳納契稅； 三、檢查方法 采取詢問、審查賬簿及實地察看相結合，必要時可外調有關 單位。房地產開發企業一般項目跨期長，檢查工作量大，應確定 以審核賬簿憑證及相關資料為主，實地察看、詢問為輔的檢查方 式。仔細審核涉稅相關賬戶的明細分類賬，及相關合同、預決算 書、房屋銷售圖紙等，對大宗業務往來及重要經濟業務抽查其記 賬憑證和原始憑證。抽查某一單項工程，對照施工設計圖、工程 決算審計報告看是否有虛增成本現象，必要時委托工程方面的專 業人員審核。 1 、收入主要注意以下幾個方面：將預收的售房款收入放在 其他公司銀行賬戶上隱瞞收入體外循環，或者將部分收入核算混 入其他他往來賬戶偷逃營業稅和企業所得稅；有的企業項目滾 動開發，雖然房屋已全部售完，但不按時進行工程結算，收入一 直掛在“應收賬款”或“預收賬款”上，不結轉收入；價外費 用或代收費用。 2 、成本的組成的合法性、真實性和成本結轉的合理性。主要 注意利用關聯建筑公司多開發票 加大成本問題， 重點查以下幾個方面：查資金流：特別強調發票與實際付款情況進行比對檢查，對單張發票在10 萬元以上和單個單位年度入賬額在 100 萬元以上 的情況應進行重點核實；與收到款項的單位核對，看是否反映在 賬上，沒