此文檔收集于網絡，如有侵權，請聯系網站刪除泓昌嘉泰中心（暫定名）項目可行性報告成都泓昌嘉泰房地產有限公司2013年3月目 錄第一章 項目概況1一、項目基本情況1二、項目建設規模1三、項目設計、顧問及管理公司2第二章 成都的投資環境及房地產市場分析3一、成都投資環境分析3二、成都房地產市場分析5第三章 項目區域投資環境及房地產市場分析10一、項目區域投資環境分析10二、項目區域房地產市場分析15第四章 項目定位及價值分析18一、項目定位分析18二、項目價值分析19第五章 項目開發進度計劃21第六章 項目營銷計劃22一、營銷策略22二、開盤前部分營銷節點22第七章 項目投入產出分析和資金籌措23一、項目投入產出分析23二、項目資金籌措26第八章 項目不確定性分析27第九章 項目可行性研究結論27一、市場可行性結論27二、技術可行性結論28三、財務可行性結論28四、總結28附件：項目效果圖29此文檔僅供學習與交流第一章 項目概況一、項目基本情況1、項目名稱：泓昌嘉泰中心（暫定名）（以下簡稱本項目）。2、項目開發商：成都泓昌嘉泰房地產有限公司。3、項目位置和區域（1）項目位于成都市高新區交子大道起點，東臨金融城主入口。四至：東至交子北一路，西至交子北二路，南至交子大道，北至益州東一街。（2）項目為地鐵1號線金融城站上蓋物業，地下1層商業與地鐵金融城站直接駁接。（3）項目位于成都市高新區南部園區天府新城核心區域金融總部商務區8號地塊（同時屬于天府新區規劃范圍內）。3、項目用地指標（1）總用地面積 ：55.1畝。凈用地面積： 27.54畝。道路代征用地面積：15.3758畝；綠化代征用地面積：12.884畝（其中，可使用地下空間用地面積：10.3畝）。（2）容積率：11.23。（3）建筑密度：小等于60%（塔樓建筑密度：小等于25% ）。二、項目建設規模1、項目總建筑面積：281470.47。2、項目規劃設計（1）高端時尚奢侈品購物中心：地下負1F（部份）-地上5F裙樓，建筑面積61838.23。（2）超甲級寫字樓：A座（ 6F-38F），建筑面積66251.6。（3）甲級寫字樓：B座低區（7F-17F），建筑面積14929.75。（4）設計型主題酒店：B座高區（19F-33F），建筑面積21716。（5）精裝CEO公寓：C、D座（7F-34F）共594套，建筑面積48098.47。（6）高端金融家會所：5F-6F局部。（7）地下停車場及設備房等：地下1F（局部）- 地下4F，車位1370個。 三、項目設計、顧問及管理公司1、建筑方案設計：由瀚亞建筑設計咨詢（上海）有限公司與美國著名建筑設計師Mr.thomasC.Bastis共同合作擔綱完成。2、方案設計配合及初步、施工圖設計：由西南最著名設計機構中國建筑西南勘察設計研究院有限公司承擔。3、園林景觀設計：由國內著名風景園林唯一的上市公司-廣東棕櫚園林股份有限公司承擔。4、商業咨詢顧問：由全球著名地產顧問五大行之一的ColliersInternational“高力國際”公司承擔。5、物業咨詢顧問：由全球著名地產顧問公司cushman&wakefield“高緯環球”承擔。6、商業規劃、招商、運營管理：由著名商業運營管理公司盈石資產管理公司統一規劃、招商、營運管理。7、設計型主題酒店的規劃、運營管理：由著名酒店運營管理公司香港新世界酒店管理集團旗下的德國貝爾特酒店統一規劃、運營管理。8、金融家會所運營管理公司：全球著名高端會所運營管理公司（篩選中）。第二章 成都的投資環境及房地產市場分析一、成都投資環境分析1、城市概況成都面積1.24萬平方公里，轄9區4市6縣，2011年末戶籍人口1163.3萬人，常住人口1407.1萬人。2010年，成都提出打造世界現代田園城市的宏偉目標，要建設成為中西部地區人居環境最佳、創業環境最優、綜合性競爭最強的現代特大中心城市，為中西部地區經濟崛起樹立創新典范。成都，簡稱“蓉”，四川省省會，國家區域中心城市、副省級城市、中國十大城市之一、中國四大航空樞紐城市之一、中國六大客運樞紐城市之一、中國十大金融城市之一、中國十大科教城市之一，被新周刊譽為“中國第四城”,綜合實力高居中西部第一。國務院確立的我國中西部地區教育、科技、商貿、金融、文化中心，通信、交通樞紐，2012年經濟總量名列副省級城市第三（僅僅次于廣州、深圳）、居全國第八。中國中西部城市綜合實力第一。2011年，國務院通過審議成渝經濟區區域規劃，五年內將成渝經濟區建設成為西部經濟中心。2011年11月省政府批復的天府新區總體規劃提出，將天府新區打造成與 “上海浦東新區”、“天津濱海新區”齊名的新區。再造一個“產業成都”，把成都建成城鄉一體化、全面現代化、充分國際化的世界生態田園城市。成都市啟動規劃了金融總部商務區，按照國際一流標準規劃建設，作為區域金融機構集聚中心。成都作為中國西部地區的核心城市，以優秀的城市規劃建設水平和良好的人居環境，先后榮獲國家衛生城市、國家森林城市、全國文明城市、十大品牌會展城市、中國最佳旅游城市、國際形象最佳城市、聯合國國際人居模范城市等稱號。近年來，更以迅猛的經濟發展態勢、突出的潛力，被評為中國十大最具經濟活力城市、中國內地最佳商務城市、城市綜合競爭西部第一、全球性商務中心、中國內陸投資環境標桿城市、中國城市綜合實力十強，引入的世界500強企業數量、外國領事館數量位居中西部城市之首。2010年10月，美國福布斯雜志評出“全球未來10年發展最快城市”，成都位列第一，雄踞全球。2013年6月6日-8日，由財富雜志主辦的財富全球論壇也將在成都舉行，這是該論壇繼1999年在上海，2001年在香港和2005在北京舉辦后第四次落戶中國，也是財富全球論壇首次在中國西部城市舉行。一系列榮譽和首肯，無不體現出了成都越來越凸顯的經濟發展實力和潛力，以及城市不斷增強的國內國際影響力。2、最近年度經濟情況2012年，全市經濟實現平穩較快增長，完成地區生產總值8138.9億元，比上年同期增長13.0%。其中第一產業增加值348.1億元，增長3.8%；第二產業增加值3790.6億元，全部工業增加值3149.6億元，分別增長15.6%和16.5%；第三產業增加值4000.3億元，增長11.5%。2012年全市地方公共財政收入781.0億元，增長18.9%,其中稅收收入571.6億元，增長17.3%。公共財政支出982.3億元，增長15.8%。2012年全市固定資產投資完成5890.1億元，增長17.7%。其中房地產投資完成1890.0億元，增長18.5%。2012年，成都城鎮居民人均可支配收入27194元，增長13.6%。2012年末全部金融機構人民幣存款余額為20354億元，增長19.0%，其中儲蓄存款7060億元，增長18.8%。金融機構人民幣貸款余額為15630億元，增長13.5%。3、地鐵建設情況成都市規劃建設10條地鐵線路。2010年9月、2012年9月，地鐵1號線一期、2號線一期先后正式開通投入運營。1號線二期、2號線東延線及西延線、3號線一期、4號線一期正在建設，其中，2號線西延線預計于2013年6月開通試運營；3號線一期2012年4月已經開工建設，預計2015年完工；4號線一期工程已于2011年12月28日正式開工建設，預計2015年底開通試運營。根據建設規劃，到2020年，成都將在已開通和開工建設的14號線的基礎上新建9個軌道交通項目（包括：1號線三期，3號線二期、三期，4號線二期，5號線一期、二期，6號線一期，7號線及10號線一期工程。），線路總長約183.3公里，項目總投資1038.33億元。屆時，成都市城市軌道交通運營規模將達約291.3公里，形成“環+放射型”的軌道交通基本網絡，軌道交通占公共交通比例將達到35%。二、成都房地產市場分析1、2008-2012年房地產行業市場和政策走勢2008年底-2009年初屬于政策刺激階段，2008年央行連續五次降息，全面刺激需求。2009年底-2010年屬于政策收緊階段，增供給、調結構和抑需求的全方位調控，加息一次，五次上調準備金率，實行差別化的信貸政策。2011年至今，以更明確、更嚴格的限購、限貸政策為代表，對房地產行業進行更加具體的調控，形成常態化。2011年年初推出的“新國八條”進一步明確了“住房市場發展宗旨是解決城鎮居民的住房條件”，強調了房地產的民生導向。房地產調控向縱深化、常態化邁進。2012年，在延續政策導向的基礎上，不斷深化調控細節，各地方政府也紛紛根據自身實際情況，頻繁出臺政策進行微調。2013年3月，新出臺的“新國土條”進一步強調了對于前期系列調控政策的繼續嚴格實行，奠定了政策基調。在住宅市場受到調控的背景下，商業物業受各項政策影響相對較小，反而出現了一個較大的市場缺口，特別是吸引了較多投資者的關注。2、近年成都房地產市場分析（1）商品住宅市場圖：成都主城區商品住宅供銷價走勢圖及大成都區域住宅供銷存量分析（備案口徑）（數據來源：銳理數據機構）近年來，受到政策調控等各方面因素影響，成都商品住宅市場呈現出波形震蕩發展態勢，市場周期性表現得較為明顯。2012年，受到2011年限購以來市場剛性需求積壓的釋放、市場信心的復蘇，成都主城區商品住宅成交呈現逐步強勢回暖的態勢。主城區商品住宅累計新增供應890萬方，銷售備案847.99萬方。住宅均價保持低位震蕩回升的勢頭。2012年，大成都范圍內商品住宅累計新增供應2598萬方，銷售備案2410萬方，供需基本平衡。在政策調控未有放松的背景下，成都樓市經歷2011年短暫的回調盤整后，再次出現明顯的量價回升，證明了成都房地產市場是相對健康有序發展的，也說明了成都這座城市的發展，為房地產市場創造了充足的空間。（2）商業市場（包括商鋪、寫字樓、LOFT、SOHO物業）：（數據來源：銳理數據機構）由于住宅市場受到調控，加上成都城市快速發展，金融城、天府新城等一系列城市熱點板塊的規劃建設，催生了大量商業市場需求，越來越多的開發企業將目光轉向了商業市場，拿地開發熱情持續升溫，造成了成都市近年來商業新開工面積不斷攀升、屢創新高， 2012年，全市商業新開工面積突破1000萬方。充分說明了城市發展到現階段，對于房地產開發的要求由過往單一的居住為主，逐漸需要功能更多樣復合、創造更多經濟活力和空間的商業地產開發。未來以綜合體為代表的商業地產，將逐步成為城市發展的主流和重要載體，顯現出廣闊的市場空間。（數據來源：銳理數據機構）圖：2012年大成都商業物業供銷價走勢圖（備案口徑）（數據來源：銳理數據機構）隨著成都商業市場的迅速擴容，供銷兩端都出現了逐年快速上漲的態勢。2012年，大成都范圍內商業物業累計新增供應841.4萬方，銷售備案421.2萬方，呈現出供銷兩旺的態勢，價格震蕩上行。但由于成都市場商業物業已經連續多年呈現供大于求的狀況，造成積壓存量不斷增加，截至2012年末，成都市場商業物業存量達到1330.1萬方，2012年存銷比突破3:1，將會對后續市場競爭帶來更多壓力。在市場競爭激烈時，將會出現“兩極分化”和“馬太效應”，即產品更有明顯競爭力或性價比、產品核心價值突出的項目將會獲得更多青睞，例如以明顯性價比取勝、低價走量的項目，和地段、配置、形象、使用功能突出的高端物業，都將獲得更多機會，而同質化、平庸化的一般項目，則會面臨競爭困境。這樣的競爭格局，就會給包括本案在內的市場典型代表項目，創造了成功先機。以寫字樓物業為例，隨著大量新建寫字樓的交房投入使用，2012年成都寫字樓空置率明顯上升，整體租金下降，價格區間在25-120元/月。但根據物業差異，呈現兩極分化的態勢。部份高端寫字樓因其硬件配置、開發商品牌、管理服務水平、地段配套等存在較大優勢，租金通常能夠顯著領先于其他項目。如本案同區域的中海國際中心項目，租金達到了100-120元/月；而與本案同屬地鐵上蓋物業、形象和產品屬性上成為地標建筑的項目，如仁恒置地廣場、凱德來福士廣場等物業，租金甚至達到了140-180元/月。這些項目的市場表現，都為本案未來的租金表現、投資價值提供了明顯參照。3、2013年成都房地產市場預測目前，一系列“穩增長”政策效果已顯，政府換屆效應釋放，中國經濟在去年筑底企穩回升的基礎上，將繼續穩步向好。貨幣政策趨于中性，2013年廣義貨幣（M2）預計將以13%的增速，突破百萬億。以及更多保障經濟增長、促進居民收入增加的措施和政策的實施，構成了房地產市場未來增長的良好基礎。但宏觀經濟的良好運行也預示著房地產調控政策將不會放松，只會繼續從嚴。2013年2月20日國務院常務會議頒布“新國五條”，要求繼續嚴格執行目前的調控政策、保證房價繼續穩定。雖然該通知是對既有政策的一次重申，但若房價繼續上漲且漲幅超出政府容忍范圍，更嚴厲的措施將勢在必行。在上述宏觀背景下，房地產投機投資需求將繼續受到嚴厲限制，住宅市場成交當中剛需仍是主力，改善型物業將在平淡中繼續艱難前行，高端豪宅市場繼續慘淡。由于成都房地產市場相對健康的“體質”以及城市快速發展的需求，預計成都市場受到調控的影響相對有限。整體住宅供銷預計在2012年基礎上小幅增加，價格略有上漲。對于商業市場，基于調控的利好和市場的巨大需求，銷售量仍將有較大增長。第三章 項目區域投資環境及房地產市場分析一、項目區域投資環境分析1、區域背景描述本項目位于成都高新區南部園區、成都金融總部商務區、交子坊混合街區的核心位置，在助推天府新區發展的同時也受到天府新區、天府新城規劃和發展的輻射和帶動。因此本項目同時可享受天府新區、成都市和高新區發展所帶來的各種利好。（1）天府新區和高新區南部園區2011年10月四川省政府正式批復四川省成都天府新區總體規劃，規劃面積1578平方公司。到2030年天府新區城鎮人口控制在580630萬人，建設用地約650平方公里。天府新區總體定位以現代制造業為主、高端服務業集聚、宜業宜商宜居的國際現代新城區。核心功能概括為“一門戶兩基地兩中心”。空間格局為“一帶兩翼、一城六區”。天府新區與成都市中心城區共同形成“一核、兩區、雙中心”的格局。一核：整個成都市域；兩區：成都中心城區優化開發區、天府新區重點開發區；雙中心：成都老城中心和天府新區的新中心。高新區是1991年國務院批準設立的中國首批國家級高新技術產業開發區，分為南部園區和西部園區。南部園區規劃面積87平方公里，定位于“現代商務中心、高端產業新城”和以金融、總部為主導的成都金融總部商務區。2012年，成都高新區主要經濟指標快速增長，全年完成產業增加值878.9億元，增長23.2%；規模以上工業增加值520.2億元，增長32.1%；外貿出口174.4億美元，增長50.28%；到位外資16.15億美元，增長34.8%。天府新區高新片區主要是高新區南部園區，位于成都市中軸人民南路南延線即天府大道，北起火車南站、機場高速，南與雙流華陽接壤。天府新區高新區天府新城片區包括“站前組團”、“大源組團”、“中和組團”，將建成天府新區創新發展的高端示范區。2013年，天府新區高新片區建設將圍繞財富全球論壇，全力推進一批重大基礎設施和標志性項目建設，“三橫三縱”等道路年內盡早完工，確保錦城湖、錦江江灘公園等項目如期完工。此外，在這個以產業立命的區域里，將在今年全力推進一批基礎設施和標志性項目的建設，加快引進一批國際學校、國際醫院、國際社區等具有國際品質的生活配套項目，打造現代化、國際化的投資興業環境。（2）天府新城位于成都的科技商務中軸線天府大道兩側，是天府新區“一城六區”中心，規劃總面積119平方公里，將形成“一軸一帶三片六區”的總體空間布局，成為天府新區的管理中心。天府新城總體定位為西部地區重要的總部商務中心、金融中心和會展博覽中心，以現代服務業為主導的城市功能區，城市重要的商業中心、行政中心以及文化、教育、體育、醫療等公共服務中心，將按照城市業態、文態、生態、形態“四態合一”的理念，堅持現代產業、現代都市、現代生活“三位一體”為基本理念，構建宜業宜商宜居的現代化新城，塑造新型城市形態。按照成渝經濟區區域規劃“雙核五帶”的整體布局，天府新城作為成都發展核的重要組成部分，將打造成為區域性總部商務中心、金融中心、會展博覽中心和以服務外包、軟件等為主導的現代服務業基地，輻射引領西部的經濟發展。詳規提出，天府新城和成都中心城既互相獨立，又互相聯系，二者將以天府大道中軸線為紐帶，空間上相互依托，功能上拓展與互補，共同構成帶狀城市中心。（3）金融總部商務區成都金融總部商務區作為全市13個市級戰略功能區之一，是未來成都市乃至于西部地區金融業發展和金融機構聚集的核心承載區。區域規劃總面積約為5平方公里，位于成都市科技商務中軸天府大道兩側，北起繁雄大道-石勝路，南至孵化園北干道-外環路500米綠帶邊線，西連益州大道，東臨成仁路，橫跨錦江，同處成都市高新區錦江區兩個行政區劃。金融總部商務區定位是“區域性金融CBD”。將形成“核心產業+商務拓展+服務配套”的產業布局。核心產業以銀行、證券、保險等代表的金融主業集聚發展，以專業服務和綜合服務為代表的特色服務業集聚發展。商務拓展以金融產業互動產生的商業、商貿、商務配套，打造區域“24小時”生活圈，匯集高端商業、商貿、商務三大配套產業發展。服務配套提供必要的公共服務、行業服務、產業服務支撐，是區域產業、品牌能級提升的關鍵。金融總部商務區將分三期進行開發建設。作為核心發展區的一期項目金融城已投入使用。金融城周邊24個地塊為二期項目，用地面積102.8萬平方米，其中包括的項目有：本項目、華僑鳳凰、成都投控、東方投控、深創投、新華社、網通、華電、中航地產等；三期用地面積60.7萬平方米，為金融總部商務區拓展區，除集聚地區性金融總部機構外，還將集中開發辦公、商業、住宅等配套。金融總部經濟雛形漸成。截止2012年底，金融總部商務區已入駐銀監會四川監管局、保監會四川監管局，安邦財產保險公司、民生銀行、中國進出口銀行、中信銀行、錦泰財險、成都銀科創投、成都市土地礦權交易中心、成都農村產權交易所、天府商品交易所、四川金融資產交易所、中國技術交易所成都中心、北交所西南中心等銀行、保險、創投、交易所等區域性總部110余家，注冊資本約170億。其中入駐金融及相關機構92家，入駐金融機構數量在中西部金融業聚集發展區中居首位，吸引投資400億元。2013年四川省政府工作報告中明確提出，將繼續支持成都領先發展，進一步增強對全省的核心影響力和輻射帶動力，推動成都在全國副省級城市和特大城市中提質升位。同時，還將積極推進天府新區建設，加快建設新川創新科技園、中國西部國際博覽城、金融總部商務區等重大項目，著力打造產城一體示范單元。省財政將安排資金13億元，加上一次性財力7億元，總額達到20億元，重點支持天府新區和全省城市新區市政基礎設施建設，加快推進新型城鎮化進程。安排資金6.9億元支持成都市打造西部金融中心。大力發展金融業，加強金融基礎建設，優化金融生態環境，把成都金融總部商務區融入天府新區規劃加快建設，規劃建設第二金融后臺服務集聚區。這都將為成都金融總部商務區未來發展帶來了更多動力。（4）交子坊混合商業街區以天府大道與交子大道為軸，形成以交子廣場為中心幅源面積約3.03k的交子坊混合商業街區。交子廣場主要包含本項目、華僑鳳凰、成都投控、中航地產、東方控股。其中貫穿活力步行街交子二路與魅力公園大道交子大道。交子廣場緊鄰交子公園，形成美好商業生活區。交子二路活力步行街，車行道為由南到北單向行駛且寬度為12米的車道，兩側為大于14.5米的商業街道步行空間；交子大道魅力公園大道，兩側有不同主題袖珍公園、街道劃分為快速步行道、多功能都市生活活動區與商業漫步區。（交子大道：魅力公園效果圖）（交子二路：活力步行街區效果圖）2、成都高新區科技金融服務體系2011年10月，高新區正式獲批成為全國首批16個促進科技和金融結合試點地區之一。高新區專門成立了金融工作領導小組，下設金融辦公室，金融工作理念是 “以科技創新驅動金融創新的，以金融服務提速產業發展。”在金融創新、融資擔保監管和企業上市等方面走在成都市前列。成都市和高新區政府先后出臺了一系列涵蓋債權融資、股權融資、改制上市和加快金融總部商務區建設的一系列科技金融政策，在融資擔保、人才引進、風險補助、貸款貼息、財稅扶持、個稅獎勵、企業三稅返還等方面予以扶持，不斷加強科技金融服務能力和科技金融產業發展水平。在引進創業投資和私募股權投資機構方面，已引進四川產業振興發展投資基金、成都金控旅游發展股權投資基金、成都銀科創投、九鼎投資、凱雷亞洲基金、中物創投等正式注冊或設立辦事處合計64家，注冊資本規模逾150億元，管理資金規模超過330億元，股權投資產業蓬勃發展。高新區已經搭建起包含天使投資、創業投資和私募股權投資等股權投資服務體系，形成了高投系、銀科系兩大政策性股權投資機構群。高投系偏重于種子期、初創期企業，已發動設立盈創動力基金、創業加速器基金、大學生天使基金等，注冊資本2.5億元；銀科系偏重于成長期、擴張期企業，已組建完成德同銀科、紅土銀科、維梧生技、招商銀科、硅谷天堂通威銀科等12支合作子基金。高新區已初步形成健全的科技金融服務體系，必將聚集更多的社會資本、更多的高級人才、更多的大型知名金融機構到高新區（包括金融總部商務區）落戶。二、項目區域房地產市場分析1、寫字樓市場分析人民南路沿線的寫字樓在2011-2012年迎來入市的高峰，大體量的高品質寫字樓集中入市，其中不乏棕櫚泉國際中心等高端寫字樓，加速了區域商務市場的發展2012年區域寫字樓物業整體均價在1.04萬元-1.55萬元/不等，最高價格達到了1.75萬元/。天府新城代表性的寫字樓盤銷售信息詳見下表（信息來源：房管局備案數據）。項目名稱占地面積(畝)總建筑面積(萬)2012年均價(萬元/)最高價(萬元/)寫字樓銷售進度東方希望中心4425.61.551.7575%AFC中航國際6716.741.201.4585%新世紀環球中4570%奧克斯廣場80561.11.4 60%棕櫚泉國際中心31261.51.7548%東方希望天祥廣52501.031.317%新天府國際26131.11.4510%環球時代、棕櫚泉國際中心、希頓國際廣場項目整體均價較高，但成交狀況良好，均為金融行業等大中型企業入駐。2、 住宅（含公寓）市場分析項目所處區域是目前成都高端豪宅最集中區域，上海復地、和記黃埔、九龍倉、中海地產、合景泰富等品牌房地產企業入駐。以譽峰和城南一號為代表的樓盤均價2萬左右，帶動了周邊地塊乃至整個片區的房價。譽峰，2012年其銷售價在1.8萬元3萬元/；中海城南一號（清水房），2012年其銷售價在1.5萬元/。項目名稱精裝標準（元/）2012年均 價(萬元/)銷售進度優惠情況譽峰60001.8(贈送率30%)已售約80%一次性5%，分期3%，按揭1%，開盤交20萬，可多優惠1%中海城南一號1.5已售約90%一次性付款優惠6%，按揭付款優惠5%AFC中航國際廣場16001.2售罄一次性付款優惠2%，按揭付款優惠1%奧克斯廣場20001.2售罄一次性付款優惠3%，按揭付款優惠1%住宅（含公寓）市場未來供應多為精裝公寓，單價較高，從目前開盤項目來看，銷售狀況較好，首先是因為金融城、天府新城未來發展前景好，其次因為目前入駐企業多為金融行業等大中型企業，企業CEO、外企派駐成都商務人士、國際城南城市金領等將會有大量居住兼投資的需求，最后是由于公寓總面積小，總價低，門檻低，具有較強的投資潛力，因此未來前景樂觀。3、商業市場分析目前項目所在片區商業氛圍還未完全成熟，但隨著美美百貨、仁和春天、伊藤洋華堂、茂業中心等項目的商業在近一兩年的集中亮相，將快速形成濃厚的商業氛圍。同時由于區域內云集了大量的高端豪宅居住客戶和高端商務人士，消費能力強，對未來商業需求極大。緊鄰本項目的東方希望中心少量商業報價40000元/，奧克斯廣場地鐵商業報價50000元/。項目名稱建筑面積(萬)商業定位商業業態招商策略開業時間環球時代7.6高端購物中心百貨、商業街、電影院、餐飲百貨運營商：伊勢丹2014年棕櫚泉國際中心5.2高端時尚購物2013年新世紀環球中心30旅游度假型購物中心樂天百貨、國際一線品牌旗艦店、潮流名店、美食娛樂休閑百貨運營商：韓國樂天2013年仁和春天國際廣場14奢侈品高端購物中心（旗艦店）精品購物、餐飲自主招商2015年東方希望中心1辦公配套大型銀行、大型餐飲2000平米銀行、大型會所式餐飲待定 （約2013）奧克斯廣場20中端大眾購物主力百貨（2萬平米）、5星酒店，休閑商業街、餐飲、娛樂百貨運營商：廣州天虹、自主招商、1萬平米沿街底商出售，其他均持有。2012年12月茂業中心6.83高端精品購物中心精品購物、休閑娛樂、餐飲百貨運營商：茂業百貨2013年項目周邊集中大量各種形態的商業，項目招商情況良好。第四章 項目定位及價值分析一、項目定位分析1、總體定位本項目總體定位理念為多元城市價值融合體即國際商務服務中心、國際生活享受中心、國際購物體驗中心。價值融合主要體現在：（1）項目價值層面的融合：商務價值、商業價值、生活價值完美融合，共同鑄造本項目獨有的靈魂和內涵。（2）本項目與周邊市政設施、區域規劃、各個層面的配套完美融合，以發揮本項目和地段區域間的互促效果。2、商業定位商業為地下負1F（部份）-地上5F裙樓，是典型的地鐵上蓋商業，定位理念為國際購物體驗中心。打造高端時尚奢侈品購物中心，引入國際一線時尚奢侈品牌中的差異化產品，形成高端化、個性化的風格。主要服務于金融機構總部、大型投資公司、高端金融人群、商務人士、及周邊高端住宅的業主。3、寫字樓定位寫字樓定位理念為國際經濟服務中心，提供品質一流商務服務。A座（高180米，標準層面積約1900，層高4.0米）主要客群為金融機構總部、大型投資公司等或與之相關的知名企業。同時為保證項目品質，考慮整層銷售。B座主要針對中型公司、外資企業駐成都辦事處等。4、設計型主題酒店將打造成為高標準主題酒店，彰顯獨有品味，提供集便捷、舒適、精致為一體的體驗式酒店服務，滿足高端金融人群、外籍人士、企業商務的需求。由著名酒店運營管理公司香港新世界酒店管理集團旗下的貝爾特酒店統一運營管理。5、精裝CEO公寓精裝CEO公寓部分定位理念為國際生活享受中心，是為金融高端人群、大型企業CEO、外企派駐成都商務人士、國際城南城市金領等度身打造的個性、別致的精裝私密寓所，提供高檔物業服務，維護生活空間私密性和舒適性。精裝CEO公寓分C、D座，共594套，戶型分為一居室、二居室和三居室戶，其比例為2 : 7 : 1。6、金融家會所會所將為金融高管、政商精英提供頂級的定制式商務休閑服務，將成為支持高端價值的軟資源。二、項目價值分析1、地段和區位價值：核心中的核心-金融、政商辦公全聚焦。本項目位于金融總部商務區核心區的最中心位置，是成都乃至西南地區金融、商務核心中的核心。項目西至本區域內唯一商業步行街，南至交子廣場和魅力景觀大道，得天獨厚的街區規劃使得項目所在地將成為成都最高端的區域。2、地鐵價值地鐵是財富的動車，是城市財富功能升級的載體。地鐵效益，使來自不同地方的人流、商流和信息流快速聚合，然后集中性釋放。地鐵的商圈效益不是平面效益，是立體效益，可以充分的把黃金口岸的價值凸現出來，空間、地下，讓寸土寸金的地段通過地鐵得到進一步提升。而地鐵經濟的引爆點，便是與地鐵出站口無縫對接的地鐵商業，及其之上的物業。而本項目正是與地鐵1號線無縫對接的高達180米的城市綜合體項目，具有超高的地鐵經濟價值。3、投資價值本項目規劃與產品設計，是經過前期大量市場調研，按金融總部商務區的規劃要求，由各行業專家、國內外著名設計師等實地調研、反復討論后達成共識，并由著名設計公司瀚亞建筑設計公司與美國著名建筑設計師共同擔綱完成。以一線時尚奢侈品購物中心、超甲級寫字樓、設計型主題酒店、精裝CEO公寓、金融家會所軟資源等打造強勢價值融合體。其中180米高的超甲級寫字樓，6米層高、約1.1萬標準層面積商業裙樓等精心設計彰顯出本項目獨特的商業價值。本項目處于交子坊混合商業街區，鄰近項目有：金融城、AFC中航國際廣場、布魯明頓廣場、楓丹國際中心、東方希望中心、華僑鳳凰城、譽峰、中海城南一號、奧克斯廣場、成都規劃館等。相鄰項目商業體量都不大，平均在1萬左右，大多定位為辦公配套，且均以引進大型銀行為主要方向，配以零售、餐飲等業態。恰恰是處在節點位置的項目體量較大，其中，本項目處在步行街中部節點位置，商業體量為6.1萬，而奧克斯廣場處在南端節點位置，商業體量為20萬。因此本項目與緊鄰項目相比，有較大的優勢和極高的升值空間，投資價值較高。4、區域配套價值項目所在區域為成都市發展的重點區域，周邊的企業或客戶層次較高，以金融機構總部、大型投資公司為主。商業及生活配套體量大、種類齊全，生活十分便利。交通：地鐵1號線金融城站、四條快速機動車道環繞，北臨府城大道，南鄰民豐大道，西鄰益州大道，東臨天府大道，快速便捷，四通八達。離雙流國際機場約15分鐘車程。學校：七中、石室中學、泡桐樹小學、玉林中學、美視國際學校等高新校區。醫院：成都市第一人民醫院、華西醫學中心等。商場：歐尚、宜家、迪卡儂、茂業百貨、美美力誠旗艦店、仁和春天、奧期萊特購物中心、伊藤洋華堂、富森美家居等大型購物商場。住宅：南城都匯、時代晶科名苑、譽峰、中海城南一號、天府外籍社區等。酒店：六星級費爾蒙酒店，洲際飯店、皇冠假日酒店、希爾頓酒店、溫德姆至尊酒店等。銀行：中國銀行、工商銀行、光大銀行、中信銀行、興業銀行、農業銀行、建設銀行、進出口銀行等。其他：歌劇院、國際會展中心、海洋公園5、項目市場價值金融總部商務區作為成都市重點建設區，初步形成了以金融監管機構為核心、以金融機構總部為龍頭、以金融要素交易平臺為重點、以中小金融機構為補充的金融產業集群，為金融總部商務區的未來發展奠定了堅實基礎。進駐本項目的金融機構及高級管理人才還可以享受成都市、高新區一系列優惠政策，例如人才補貼、財稅扶持、個稅返還等，必將吸引更多的金融業企業到本區域落戶。因此本項目所在在區域對辦公寫字樓、精裝公寓住宅、商業娛樂的市場需求巨大，對本項目的銷售和招商十分有利。本項目根據定位，從建筑設計到室內裝修、機電配置，再到物業管理等軟性服務，無不盡最大努力做到極致在各方面力求極致而達成“唯一性”，加上核心的地段優勢，為客戶提供特有的價值服務，具有很強的市場競爭力。第五章 項目開發進度計劃依據本項目的銷售進度、開發規模、物業類型與對施工作業面的初步分析，項目主體開發期限從2013年3月起至2016年6月止，共計40個月。主要的進度計劃：2013年4月項目主體全面開工，2013年8月達到正負零，2014年8月主體封頂，2016年4月竣工驗收備案完成，2016年5月開始交房，詳見下表。序號主要節點名稱節點完成時間1主體開工2013年4月2售樓部開工建設2013年5月3售樓部完工、裝修后交房2013年7月4正負零完成2013年8月5開盤時間2013年9月6裙樓完工2013年12月7主體工程封頂2014年8月8塔樓二次結構完工2014年12月9配套及總平完工2016年1月10專項驗收2016年2月11竣工驗收2016年4月12交房驗收2016年6月第六章 項目營銷計劃一、營銷策略1、項目將首先啟動前期招商，引入國際時尚奢侈品牌，樹立高端產品形象。繼而根據目前市場情況推出2棟精裝CEO公寓及部分寫字樓。2、寫字樓、精裝CEO公寓計劃對外銷售，項目商業小部分銷售、其余由公司持有。其中A座超甲級寫字樓部分將整層銷售，以保證整體品質。3、本項目將通過多種營銷渠道進行項目營銷，如定向渠道營銷，針對銀行、保險行業、投資公司等中高層管理人員組織產品推薦會；邀請意向客戶、各大媒體參加產品發布會等。二、開盤前部分營銷節點第七章 項目投入產出分析和資金籌措一、項目投入產出分析1、總投資估算根據測算，本項目總投資估算為 萬元（含地價），含開發成本 萬元，銷售流轉稅費 萬元，開發費用 萬元，詳見下表：序號項 目 內 容單價（元）總額(萬元)備 注1開發成本 按總建筑面積281470.47 計算1.1土地出讓價款及相關費用 1.2前期費用 含報建費等1.3建安成本 含土建、安裝、外裝等費用1.4政府配套 1.5產權交易手續費 住宅按80元/戶、非住宅按550元/宗收取1.6物業維修基金 根據成都市房管局規定38.50元/ 1.7開發間接費用 包含土地使用稅、不可預見費等2銷售期間流轉稅費 營業稅及附加、土增稅、印花稅3開發費用 按總建筑面積281470.47 計3.1營銷費用（總銷售額預計28億）單代12040雙代13160 (單位：萬)推廣費=銷售額*3%（目前南延線綜合體3-3.5%)單代銷售傭金=銷售額*1.3%（含外地渠道傭金，目前寫字樓單代1.2-1.4）雙代銷售傭金=銷售額*1.7%（含外地渠道傭金，目前寫字樓單代1.5-1.8）3.2管理費用 銷售額*1.05%計提3.3財務費用 年利率12%，4億元貸款平均占用2年合計總投資 2、銷售收入測算本項目大部分商業、主題酒店、車位、會所計劃由公司持有，對外銷售部份為超甲級寫字樓（A座）、精裝CEO公寓（C座、D座）、甲級寫字樓（B座低區）和小部分商業。根據項目規劃指標及市場分析，預計整個項目的銷售收入為282890萬元，詳見下表：序號項 目內 容單價（元/）總額(萬元)備 注1超甲級寫字樓（A座）裝，標準預計2000元/平米，同時已經除去避難層。2甲級寫字樓（B座低區）14000 210003精裝CEO公寓（C座、D座）15000 697504商業4000080000商業預計銷售2萬方合計項目總收入 282890建筑面積以最后實測為準3、銷售稅金測算主要是營業稅（銷售額的6.0%），土地增值稅（按銷售額的4.0%），印花稅（銷售額的0.05%），以上各項稅費合計為銷售收入的10.05%。預計整個項目的銷售稅金為 萬元，銷售稅金測算詳見下表：序號項 目內 容總額(萬元)備 注1營業稅金及附加銷售額*6%2土地增值稅銷售額*4%3印花稅銷售額*0.05%合計4、持有物業估值商業、主題酒店、車位計劃由公司持有，據項目規劃指標及市場分析，保守預計，整個持有物業的價值達248706.5萬元。持有物業估值詳見下表：序號項 目內 容單價（萬元/）總額(萬元)備 注1車 位30411001370個車位，按個計算，目前中海車位25-30萬/個2地下商業(負1樓)538421負一樓預計面積約7684.2平米，和地鐵連接，3地上商業(1-5樓)4136616總計54154平米，五層樓整體計算平均產值；預計持有34154平米，銷售20000平米4主題酒店（B座高區）1.532569.521713平米合計248706.5建筑面積以最后實測為準5、項目凈利潤測算根據前述1-4項，本項目的凈利潤計算詳見下表：序號項 目 內 容總額(萬元)備 注1項目總收入2828902項目開發成本3各項主要稅費4開發期間費用5稅前利潤5=1-2-3-46所得稅征收稅率為25%7凈