前期物業管理工作方案工作方案一 物業入伙前的工作1成立管理處：新的物業管理處應于已定的入伙日期前三個月成立，并開始運作，根據實際需要，采取人員分步到位的辦法，到入伙時，按定編人數配齊管理處各類人員。管理處各類人員按以下程序，時間集結和分段進入驗收現場，但可根據現場條件和實際情況進行調整：（1） 入伙前100天，組成新的管理處籌建班子，并按照物業管理工作方案立即投入實質性準備工作。（2）入伙前三個月，管理處應提前派出部份工程技術人員進駐現場，與樓盤的建筑工作人員一起，參與樓宇竣工收尾的監理工作，主要是參與機電設備的安裝調試，了解整個樓宇內所裝備的設備設施，熟悉各類設備的構造，性能，產地，熟悉水，電，氣管道線路的位置及走向等，并提供各項合理建議和整改意見，為入伙后管理，維修養護打下基礎。并確保物業在交付時，遺留工程能減至最低，以便日后的物業管理工作中能收到事半功倍的效果，確保業主得到最好的服務。具體工作包括：對設備的容量評估、設備對周圍環境的有無影響、設備有無安全隱患、隱蔽管線填埋前的檢查等工作。（3）入伙前一個月管理員全部配齊，經培訓后管理處正式實行掛牌辦公制度，將物業管理服務收費標準、業主收樓流程、裝修流程等，懸掛于辦工室，管理工作人員應掛工作牌上崗，接受業主監督。（4）入伙前30天，保安隊經培訓后，負責對所接物業的成品守衛工作（現協助開發商銷售工作）。（5）入伙前15天，清潔、綠化部組建，開始對已接收的物業進行全面清潔“開荒”工作（現協助開發商銷售工作）。（6）入伙前15天，工程維修部（電工）正式成立，人員配齊就位。2管理處進駐大廈前的工作（1） 由公司為新管理處提供臨時辦公場所，管理處根據實際需要，擬制辦公用品，設施，工具以及管理處員工生活必需品的采購計劃，報經公司審批后購置。（2） 在公司的指導下，編寫印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格，如客戶服務指南，業主公約，收樓須知，房屋裝修申請表，前期物業管理服務協議等。（3） 聯系東莞市常平電信局、常平有線電視公司商議辦理電話報裝及有線電視開通手續。（4） 聯系燃氣公司對小區業主裝修時燃氣管道改管簽訂補充協議。（5） 策劃，制作，安裝小區門牌，用戶信報箱、及其它標識系統。（6） 協助裝修公司跟進管理處管理用房裝修工程的進度，質量。（7） 在待接物業經市建委，消防等主管部門分項檢查驗收合格后，管理處及時進駐小區，接管物業。二. 物業接管驗收工作物業接管驗收它是在竣工驗收基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。主要包括工程技術資料和公共部分，室內部分的接管驗收；1 工程技術資料：（1） 東莞市建筑工程竣工驗收合格證書。（2） 東莞市建筑工程消防驗收合格證書。（3） 東莞市建筑工程驗收質量保證書。（4） 東莞市建筑工程配套設施綜合驗收合格證書。（包括屋面避雷系統驗收）（5） 水、電、有線電視、電話、安防系統、電梯等設備的安裝檢驗合格證書；供水、燃氣管道的試壓報告及供電系統檢驗合格證。（6） 竣工圖包括小區建設總平面圖、單棟建筑、設施設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；（以備工程維修及小區達標使用）。（7） 電梯使用合格證。（8） 機電設備使用說明書。2 公共部分接管驗收公共部分接管驗收包括樓宇本體，公共配套設施，機電設備的接管驗收。其項目和標準如下：第一 樓宇本體:一外墻應平整、無滲漏水、無墻磚脫落、無污漬；空調機預留位安裝位置統一，排列有序。二屋面應有隔熱、防水措施；屋面避雷系統符合設計要求；屋面排水暢通、無積水、無滲漏；排水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、無滴漏。三樓地面：面層與基層粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，無裂縫，無脫，起砂；塊料面層（如瓷磚）表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，對縫砂漿飽滿，色澤均勻一致，無明顯色差。四內墻面、項棚抹灰面：抹灰面平整、面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無裂縫、無空鼓起泡、無污漬。五 門窗：（1）門：應安裝平整牢固、開啟自如、無翹面變形、零配件裝配齊全、門縫嚴密、門鎖安裝牢固、無污漬。（2）窗：玻璃安裝牢固、膠封密實、無明顯刮花痕跡、無損傷、油漆均勻，色澤光亮新鮮完整；無滲漏水、無污漬。六 樓梯扶手：（1）鋼木樓梯扶手安裝牢固無銹蝕彎曲、油漆完好色澤均勻、表面平滑。2 不銹鋼樓梯扶手安裝牢固、無變形損傷。七公共照明：燈具安裝牢固、完好無損、部件齊全、接觸良好、位置正確、發光正常；開關反應靈敏。八水表、電表、燃氣表安裝牢固，讀數正常、無損傷。九衛生潔具：安裝牢固、配件齊全，無污漬和刮花，接口密實、無滲漏現象，無堵塞、排水通暢。十給水設施：安裝牢固、接口密實，閥門、管道無跑、冒、滴、漏，無銹跡、流水通暢，標識清楚、有足夠壓力。十一排水管道：安裝牢固配件齊全、接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢，完好無損。十二. 其他配電設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。第二 公共配套設施:一. 散水坡無下陷、斷裂，與墻體分離；坡度適宜，平整。二. 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固順直，油漆完好。三.綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。四.道路：（1）路面平整暢通、無起砂、斷裂;有交通標識線，訂有交通管理制度，路牌清楚完好（2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；（3）塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫，缺棱掉角；五消防系統：（1）消防設施配件齊全，完好無損，可隨時起用；消防箱、消防栓標識清楚。（2）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。六樓宇門牌、樓棟號牌、信報箱安裝牢固、合理，標識清楚。 七保安崗亭、保安道閘安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。八停車場地面平整、照明充足、標識清楚，安全設施良好，排水設施良好；單車，摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。九 溝、暗溝排水暢通，不積水、無斷裂，溝蓋板安裝牢固，平穩；沉沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。十護坡，檔土墻泄水通暢，砌筑牢固；臺階，踏步砌筑平實，牢固，無裂縫。十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。第三 機電設備:一. 電梯:設備型號、數量與移交清單相符、運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證。機房設置合理，環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠，無滲漏水、配件及安全防護裝置齊全，標識清楚，設備表面干凈，明亮。二. 變配電設備型號，數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚，機房配置齊全，通風，采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。二. 發電機、風機型號與移交清單相符,工作狀態良好、配件齊全、標識清楚,設備表面油漆完好無損傷、設備安裝牢固、機房隔音、通風、采光良好。防護設置完好。三消防監控設備型號數量與移交清單相符，工作性能良好、反應敏捷、標識清楚、表面完好無損，設備安裝牢固、機房干燥、通風、采光良好。四保安監控設備；同消防監控設備。3 室內部分接管驗收（1）衛生間，陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。各排水管暢通，無滲漏現象。（2）電源箱安裝牢固，電源線符合“左零右火”規定。絕緣良好。（3）有線電視、電話線、網絡及可視對講線已穿通至戶內。（4）室內衛生間、廚房防水性能良好。（5）燃氣管道、純凈水管安裝合理，無滲漏現象。（6）地腳線干凈，預埋線位正確、齊全。（8） 土建部分驗收同樓宇本體部分驗收相同。三 物業入伙時的工作一 需向發展商收集的資料（1） 為了盡快了解用戶的基本情況，需要經營部門提供的業主姓名、地址、聯系電話、建筑面積清單。（2）參入建設該小區的設計，工程監理及施工隊伍（含分包隊伍）等單位的名稱、負責人、聯系人、聯系電話清單（對外包工程在接管時遺留問題的處理使用）。二在業主辦理入伙手續同時，管理處應發給業主的資料：（1） 物業使用指南；（2） 房屋裝修申請表；（3） 業主公約；（4） 前期物業管理服務協議；（5） 房屋驗收交接單；（6） 房屋質量保證書；（7） 住宅使用說明書；（8） 室內管線分布圖（含電、氣、給排水平面圖）；三 接管問題的處理（1） 對資料驗收中發現的問題；如資料不全、不真實等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題記錄表，并交發展商相關人員簽字確認。接管驗收小組積極同發展商聯系補齊，必要時請公司總經理協助解決。（2） 對物業硬件設施，接管驗收中發現的問題；接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設施設備遺留問題記錄表，并交發展商相關人員簽字確認。小修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一周內解決；中修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在一個月內解決；大修問題接管驗收小組應當積極要求發展商在兩個月內解決。必要時請公司總經理