金融本科論文寫作要求和程序。一、 選題1、 屬于金融類論文，跨專業選題不符合論文寫作要求，主要包括證券，保險，銀行三大塊內容，也可以包括當前存在的一些經濟熱點問題，如次貸危機，匯率改革，人民幣升值等等問題。同學們最好能結合溫嶺實際情況和本人的工作經驗談談一些經濟，金融領域的問題。題目選好以后最好能和指導老師聯系，免得因為選題不符合要求而浪費時間。二、列提綱選題完成后，同學們要搭建文章的框架，金融本科的框架主要包括1、引言，（主要起到引出話題的作用），2、提出問題，3、分析問題（通常寫法是針對前面存在的問題進行原因分析），4、解決問題，針對前面的原因和問題提出解決問題的辦法三、搜集資料，文章的選題和框架確定以后，同學們可以根據自己的寫作思路著手進行資料的收集。收集來的資料要進行認真的閱讀，篩選，歸納，總結，形成自己的語言。并根據文章的的寫作需要進行取舍。四、 初稿及完成的時間要求上述事情完成以后，同學們可以著手進行寫作，按照上級要求，結合同學們的實際情況，要求在9月底前上交初稿，初稿應該基本符合論文的基本要素和基本要求。金融本科論文的基本要素包括以下幾方面：（一）封面，格式如下浙江廣播電視大學畢業論文（設計）評審表題 目 姓 名 教育層次 學 號 省級電大 浙江電大 專 業 會 計 學 市級電大 臺州電大 指導教師 徐 云 芽 教 學 點 溫 嶺 學生畢業論文（設計）評審表（二）摘要和關鍵詞：摘要字數要求在200字到300字之間，其內容和作用包括二個方面：一是引出主題，二是起到概括全文的作用。使人看了摘要以后就能大致了解文章的觀點和脈絡。申請學位的同學還需要將中文摘要和關鍵詞翻譯成英文。關鍵詞指的是文章中出現的重點詞匯，專業術語。一般為38個詞語。（三） 目錄：主要包括文章的各個要點，一般要求起碼列出二級以上標題。（四） 正文：會計專科論文的正文內容包括以下幾方面內容：一是引言，二是提出問題，三是分析問題（通常寫法是針對前面存在的問題進行原因分析），三是解決問題，針對前面的原因和問題提出解決問題的辦法，正文內容字數在6000到8000字之間。（五） 參考文獻：會計專科論文的參考文獻包括作者姓名，所參考文章的題目，發表時間，所在期刊名稱。參考文獻不少于10篇。（六）格式，格式詳細參考論文樣本附件5：浙江廣播電視大學畢業設計（論文）格式標準及要求1.引言1.1制定本標準的目的是為了統一規范我省電大畢業設計（論文）的格式，保證畢業設計（論文）的質量。1.2畢業設計（論文）應采用最新頒布的漢語簡化文字，符合出版物漢字使用管理規定，由作者在計算機上輸入、編排與打印完成。1.3畢業設計（論文）作者應在選題前后閱讀大量有關文獻，文獻閱讀量不少于5篇，將其列入參考文獻表，并在正文中引用內容處注明參考文獻編號（按出現先后順序編排）。2.編寫要求2.1頁面要求：畢業設計（論文）須用A4(210297mm)標準、70克以上白紙，一律采用單面打印；畢業設計（論文）頁邊距按以下標準設置：上邊距(天頭)為：30 mm;下邊距（地腳）25mm;左邊距和右邊距為：25mm；裝訂線：10mm;頁眉：16mm;頁腳：15mm。2.2頁眉：頁眉從摘要頁開始到論文最后一頁，均需設置。頁眉內容：浙江廣播電視大學畢業設計（論文），居中，打印字號為5號宋體，頁眉之下有一條下劃線。2.3頁腳：從論文主體部分（引言或緒論）開始，用阿拉伯數字連續編頁，頁碼編寫方法為：第頁共頁，居中，打印字號為小5號宋體。2.4前置部分從內容摘要起編頁。2.5字體與間距：畢業設計（論文）字體為小四號宋體，字間距設置為標準字間距，行間距設置為固定值20磅。3.編寫格式3.1畢業設計（論文）章、節的編號：按阿拉伯數字分級編號。3.2畢業設計（論文）的構成（按畢業設計（論文）中先后順序排列）：前置部分：封面中文摘要，關鍵詞目次頁（必要時）或提綱主體部分：引言（或緒論）正文結論注釋參考文獻4.前置部分4.1封面：封面格式按浙江廣播電視大學財經類本科畢業設計（論文）封面統一格式要求。封面內容各項必須如實填寫完整。其中論文題目是以最恰當、最簡明的詞語反映畢業設計（論文）中最重要的特定內容的邏輯組合；論文題目所用每一詞必須考慮到有助于選定關鍵詞和編制題錄、索引等二次文獻可以提供檢索的特定實用信息；論文題目一般不宜超過30字。論文題目應該避免使用不常見的縮寫詞、首字縮寫字、字符、代號和公式等；論文題目語意未盡，可用副標題補充說明論文中的特定內容。具體內容依次列示如下內容：浙江廣播電視大學“人才培養模式改革和開放教育試點”專業本科畢業設計（論文）（小二號黑體，居中）論文題名：（二號黑體，居中）學生姓名：（三號黑體）學 號：（三號黑體）指導教師：（三號黑體）專 業：（三號黑體）年 級：（三號黑體）學 校：（三號黑體）4.2摘要：摘要是論文內容不加注釋和評論的簡短陳述，應以第三人稱陳述。它應具有獨立性和自含性，即不閱讀論文的全文，就能獲得必要的信息。摘要的內容應包含與論文同等量的主要信息，供讀者確定有無必要閱讀全文，也供文摘等二次文獻采用。摘要一般應說明研究工作目的、實驗研究方法、結果和最終結論等，而重點是結果和結論。摘要中一般不用圖、表、公式等，不用非公知公用的符號、術語和非法定的計量單位。摘要頁置于封面頁后。摘要一般為300漢字左右，用號宋體，摘要應包括關鍵詞。關鍵詞：關鍵詞是為了文獻標引工作從論文中選取出來用以表示全文主題內容信息款目的單詞或術語。一般每篇論文應選取35個詞作為關鍵詞。關鍵詞間用逗號分隔，最后一個詞后不打標點符號。以顯著的字符排在同種語言摘要的下方。如有可能，盡量用漢語主題詞表等詞表提供的規范詞。4.3目次頁：目次頁由論文的章、節、條、附錄、題錄等的序號、名稱和頁碼組成，另起一頁排在摘要頁之后，章、節、小節分別以1.1.1、1.1.2（或由各專業實施細則中統一規定）等數字依次標出，也可不使用目次頁5.主體部分5.1格式：主體部分的編寫格式由引言(緒論)開始，以結論結束。主體部分必須另頁開始。5.2序號（對章、節、小節的序號安排，各系可根據專業實際在實施細則中做出相應的規定，但是字號、位置等均應遵循此處規定）畢業設計（論文）各章應有序號，序號用阿拉伯數字編碼，層次格式為：1（三號黑體，居中）(內容用小四號宋體)。1.1（小三號黑體，居左）（內容用小四號宋體）。1.1.1（四號黑體，居左）（內容用小四號宋體）。（用與內容同樣大小的宋體）a（用與內容同樣大小的宋體）5.3論文中的圖、表、公式、算式等，一律用阿拉伯數字分別依序連編編排序號。序號分章依序編碼，其標注形式應便于互相區別，可分別為：圖2.1、表3.2、公式（3.5）等。5.4結論：結論是最終的，總體的結論，不是正文中各段的小結的簡單重復，結論應該準確、完整、明確、精煉。5.5注：論文中對某一問題、概念、觀點等的簡單解釋、說明、評價、提示等，如不宜在正文中出現，可采用加注的形式。注應編排序號，注的序號應以在文章中出現的先后次序單獨排序，、等序號加注在需加注處，注的說明文字即注釋統一置于文章末尾（即結論之后參考文獻之前）。注的說明文字以序號開頭。論文中以任何形式引用的資料，均須標出引用出處。5.6參考文獻：參考文獻應是論文作者親自考察過的對畢業設計（論文）有參考價值的文獻。參考文獻應具有權威性，要注意引用最新的文獻。參考文獻以文獻在整個論文中出現的次序用1、2、3形式統一排序、依次列出。參考文獻的表示格式為：著作：序號作者.譯者.書名.版本.出版地.出版社.出版時間.引用部分起止頁期刊：序號作者.譯者.文章題目.期刊名.年份.卷號(期數). 引用部分起止頁會議論文集：序號作者.譯者.文章名.文集名 .會址.開會年.出版地.出版者.出版時間.引用部分起止頁五、 修改過程：初稿完成后要及時上交給指導老師修改，對于文章中出現的一些問題及需要修改的內容將當面指導。直到文章符合要求。六、 上交論文：本學期論文定稿上交的時間初步定于2010年11月24日。七、 論文樣稿浙江廣播電視大學畢業論文（設計）評審表題 目 我國房地產市場的風險及防范措施 (二號黑體,居中)姓 名 李 乾 (三號黑體) 教育層次 本 科(三號黑體) 學 號20091330080435(三號黑體)省級電大浙江省電大(三號黑體)專 業 金 融 學(三號黑體) 市級電大 臺州電大(三號黑體)指導教師 徐 云 芽(三號黑體) 教 學 點 溫 嶺(三號黑體)學生畢業論文（設計）評審表學生畢業論文（設計）定稿(學生論文打印稿附在后面)：學生（簽名）： 年 月 日 目 錄(三號黑體)摘要(小四號宋體)關鍵詞一、 我國房地產市場風險的表現形式1（一） 房價脫離居民收入 1（二） 租售比過大1（三） 對金融機構帶來的影響 1（四） 投機風險 2 二、 我國房地產市場風險的原因分析 3（一） 適度寬松的貨幣政策31、 過度擴張的信貸規模 42、 長期的低利率政策 5（二） 人民幣升值導致熱錢流入51、人民幣升值將推動房地產價格上漲 52、人民幣升值將加劇我國房地產市場風險 6（三） 政策因素61、 普通住房和土地有效供給不足 62、 保障性安居工程進展不平衡 6三、 防范房地產市場風險的對策 6（一） 貨幣政策71、 收縮信貸規模 72、 適當上調利率 7（二） 財政政策 71、適時開征房產稅 72、完善土地招拍掛制度 8（三） 行政政策 81、改變人們對房地產價格走勢的預期 82、增加普通商品房的有效供給 83、完善住房保障制度 8（四） 匯率政策 .91、加強對國際游資的監管 92、穩定匯率預期 93、引導外資流向 9參考文獻 10我國房地產市場的風險及防范措施(小二號黑體)【摘要】近二年來，國家為了使經濟穩定持續發展，實施適度寬松的貨幣政策和財政政策，信貸規模的過度擴張和長期的低利率，促使我國房地產市場價格過快上漲，房價的不斷上升嚴重脫離了居居收入，市場投資和投機行為嚴重蔓延，房地產市場的爆發式的增長，也給金融機構帶來了巨大的風險。另外我國房屋租售比，已大大超過國際通用標準，北京核心區租售比更是驚人，直逼日本東京泡沫高峰的歷史最高位。國家應及時調整貨幣政策和財政政策，穩定匯率、加強游資監管，改變人們對房地產市場價格走勢的過好預期，適時開征房產稅，增加普通商品房和保障性住房的有效供給，使我國房地產市場健康穩定的發展。(五號宋體)【關鍵詞】(黑體小四)房地產市場，貨幣政策，風險，利率，匯率(五號宋體) (上邊距:30mm，下邊距:25mm，左邊距和右邊距:25mm；裝訂線:10mm；頁眉:16mm，頁腳:15mm)(頁眉五號宋體,有下劃線，居中； 頁腳小五號宋體,居中)(論文主體字體為小四號宋體，字間距設置為標準字間距，行間距設置為固定值20磅)自 2008 年國際金隔危機以來，為了使國民經濟保持一定的增速，國家實施了適度寬松貨幣政策和財政政策，其中貨幣政策的調整，更是深入影響房地產市場， 2008 三季度至 2009 年三季度，連續下調基準利率、存款準備金率，天量信貸的投放，使得本該回調的房地產業又重新進入了一輪爆發式的增長。我國房地產市場的過快上漲，嚴重脫離了普通居民的收入，給銀行房屋貸款帶來的一定風險，使投機性購房人數大量增加，如果房價不加以有效控制，極有可能導致住宅市場大幅度波動，影響經濟的持續發展，我們當及時調整貨幣政策及財政政策，采取一系列的防范措施，來促使房地產市場的穩定健康發展。(小四號宋體)一、我國房地產市場風險的表現形式(三號黑體)（一）房價脫離居民收入(小三號黑體)當前我國“房價收入比”遠高于合理水平。從國際上看，世界上大多數國家的房價收入比為6：1，即家庭平均年收入與一套基本住房的價值比為1：6。.如，三口之家平均年收入6萬元，6年的總收入應該可以買一套100平方米面積的基本住房，即合理房價應該是3600元/平方米。我國許多城市房價出現暴漲，嚴重背離了正常的房價收入比。去年中國房價收入比已高達8：1，北京、上海、廣東、海南和天津等省份房價收入比均突破10：1，北京核心區更是達到22：1的高位，明顯高于東京、倫敦和溫哥華等國際性大城市。(小四號宋體：以下主體均相同)（二）租售比過大(小三號黑體)所謂的“房屋租售比”是指一套房子月租金與房屋銷售總價之間的比值。我國各大城市場的租售比差距正在進一步拉大。來自北京二手房經紀公司的數據顯示，北京2010年二手房租售比均超過1比500，高達1比525，遠遠超出1比200至1比300的國際通用標準數據。美國現在租售比大約在1：1001：200之間，空置率比中國低。考慮到美國物業稅高一些，如果把比中國多出來的物業稅從租金里面扣除，美國的租售比大約在1：1501：250之間。把北京與22個世界主要城市比較，發現其租售比已超越了美國紐約曼哈頓，在22個城市中名列第一，直逼日本東京歷史上的最高位。1991年日本泡沫高峰時達到60倍的年租售比(相當于720倍的月租售比)，在正態分布的幾率中，年租售比超過60的幾率小于被閃電擊中的概率。如果北京完全重復東京的軌跡，那么房價還有一年左右的時間繼續上漲，隨后就會進入下跌通道，直至恢復到世界大城市平均水平的1：20的年租售比。（三）對金融機構帶來的影響(小三號黑體)近年來，房貸一直被我國銀行界視為優質貸款項目，房地產市場價格不斷上升，使各大銀行為了爭奪此項業務惡性競爭，不斷降低門檻，導致房貸規模成倍擴大。國家統計局數據顯示，2009年16月，房地產開發企業本年資金來源23703億元，同比增長23.6%。其中，國內貸款5381億元，增長32.6%；利用外資243億元，下降29.7%；企業自籌資金8241億元，增長10.4%；其他資金9837億元，增長34.7%。在其他資金中，定金及預收款5758億元，增長27.7%；個人按揭貸款2829億元，增長63.1%。央行數據顯示，在上半年7.37萬億元新增信貸中，有5381億元的信貸資金進入房地產開發領域。房貸業務“一枝獨秀”的繁榮背后，隱藏著巨大風險。我國房地產開發資金構成與國外相比，存在企業自有資金不足、過分依靠銀行貸款的問題，房地產市場的絕大部分風險系在金融機構身上。目前全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行風險同房價上漲成正比例增加，一旦房價較大幅度下降，地產金融危機不可避免。美國金融危機源于房地產市場泡沫的破滅。這告誡市場，房貸風險需要時刻警惕。信貸寬松政策之下各商業銀行更需把握房貸原則，對房地產市場風險要擁有清醒的認識，認真評估各種房貸，嚴格控制房貸質量。在房價上漲過程中，銀行扮演的角色不應是樓市泡沫的推手而應是穩定器。（四）投機風險(小三號黑體)房地產業內的通常說法，一個投資比例15%左右的市場是較為健康的，當投資比例超過30%，就應引起警惕，而現在不少樓盤已跨越50%的投資“紅線”，這不能不讓人憂慮：一個充滿投機的市場能走多遠？現在，手中有一點閑錢的市民已經不再將錢存入銀行獲取少得可憐的利息作為首選的投資項目。伴隨著房價漲勢一浪高于一浪，很多投資者對于投資房產產生濃厚的興趣，買漲不買跌的心理更是催人出手，投資房地產正成為許多投資者十分看好的投資渠道。 從經濟規律來看，投資的回報率越高，風險也就越大，房地產業也莫過如此。由于房產投資者并不是真正意義的居住者和使用者，他們購房之后，房屋仍停留在流通階段，成為無法統計的空置房。在這種情況下，高房價并不是“真實需求”的實際反映，大量投機性購房，會放大虛擬需求傳遞給人一種虛假的需求訊息。房地產業近年來出現的高位放量增長，過度投資，結構失衡等現象，使得一些有識之士憂心忡忡。目前，百姓手中的儲蓄存款余額近20萬億元人民幣，而金融機構貸出的房地產貸款卻已達8萬多億元，在整個國民財富中出現超分配態勢。而社會資金過度集中在房地產業這種暴利性行業之中，不僅加劇房地產業自身的結構性矛盾，而且也使整個經濟運行的平衡被打破，從而蘊積著極大的系統風險。可以說，房地產業在拉動經濟增長的同時，過度投資也會帶來過度消費和過度投機，無疑會對正常的消費比例和產業結構帶來負面沖擊。20世紀80年代，日本經濟呈現出高速增長的態勢，大量社會資金涌向房地產業，當時許多日本人天真地認為，日本國土狹窄，資源貧乏，人口密集，房價只升不降，許多日本人都熱衷于炒房地產。面對火火紅紅的房地產業，日本政府和金融管理當局聽之任之，等閑視之，結果因經濟結構調整，導致房地產“泡沫”破滅后，銀行和房地產商大批破產，大量房產投資者淪為負債一族。日本經濟從此跌入低谷，復蘇艱難，停滯不前。日本經歷這場房市“泡沫”的浩劫后，從一個發展勢頭最猛的發達國家退化為景氣狀況最差的發達國家，房市風險在這個國家真正演變為一種國家風險的教訓，讓人刻骨銘心。 因此，從國內外經驗來看，一個城市的房市應該是一個以當地居民為主導消費群體的市場，當地市民消費特性塑造著當地房地產業的個性特征。而過度性投機，無節制投資于房市，就會加大房市“泡沫”破滅的幾率。20世紀90年代國內海南、廣西等地房地產開發出現的泡沫危機就是前車之鑒。 二、我國房地產市場風險的原因分析(三號黑體)（一）適度寬松的貨幣政策(小三號黑體)1、過度擴張的信貸規模(四號黑體)信貸過度擴張通過供給與需求兩個方面影響房價。從供給的因素看，信貸過度擴張對房價的影響。寬松的信貸政策助長了開發商捂盤惜售的行為。2008年初之所以出現以萬科為代表的房地產開發企業大幅度降價促銷行為，主要原因是這些企業存貨多、資金周轉出現問題。自2008年三季度，國家為了應對國際金融危機，使國民經濟保持一定的增速，中央開始實施適度寬松的貨幣政策，連續下調存款準備金率和天量信貸的投放，使房地產開發商的資金緊張情況很快得到了緩解，在房地產市場，開發商是主動定價者，買房者是價格的被動接受者，當開發商有了信貸資金的支持，在市場定價過程中更加主動，住房價格必然上升，使得本該回調的房地產業又重新進入了一輪爆發式的增長。土地的供給同樣受到信貸政策的影響。在寬松的信貸政策刺激下，商業銀行與地方政府形成融資默契：將各種國有資產組裝成融資平臺，從資產總量看，這些融資平臺數量巨大，從財務指標看基本符合商業銀行的貸款條件，加上各地方財政的隱性擔保，商業銀行愿意將巨額的資金貸給這些融資平臺，根據有關部門的統計，2009年新增加的9萬億貸款中，有5萬多億貸給了地方政府的融資平臺。地方政府由于有融資的便利，地方財政對土地出讓金的依賴程度降低。于是，我們看到一個反常的現象，在房地產市場火爆的2009年，全國的土地出讓面積下降了20%多，有些城市的土地出讓面積只完成年初計劃的50%左右。由于土地需求增加而供應減少，使土地價格迅速上升，各地都出現了所謂的“地王”現象。而土地價格的上升必然助漲房價的上升。從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是按揭貸款的優惠利率下調到歷史最低水平時，買房者的還款負擔大大降低。另外，需要強調的是，寬松的貨幣政策已經喚起市場對于貨幣貶值的預期，買房成為富裕階層保持財富的一種選擇。隨著信貸的高速增長，我國2009年的貨幣供應增長非常迅速，廣義貨幣供應已經接近30%，即在不到一年的時間里我國貨幣數量增加了三成。貨幣供應的增長速度已經大大超過了GDP的增長速度，使市場上通脹預期明顯加強。明顯的標志是：1）債券市場的收益率快速回升，新發行的公司債券的收益率快速提高，由2008年底的5%左右上升到目前的8%左右；2）狹義貨幣供應量迅速上升，M1已經從2008年底的10%增長到目前的33%，上升了20多個百分點。存款活期化說明老百姓將資金選擇存定期的意愿快速下降。買房成為一種無奈甚至是恐慌性的選擇。同樣，2009年快速增長的信貸推高的股市價格，股市上漲在相當程度上刺激了房地產的需求。股市的繁榮對樓市的作用表現在兩個方面，一是增加的市場對樓市的需求，當投資者賬面財富迅速增加時，其中的一部分財富會轉化為樓市的需求。因此，股市的繁榮會刺激樓市，股市最火爆的時候往往也是樓市最火爆的時候。從年初到10月底，股票流通市值增加了6萬多億元，總市值增加了10余萬億元，這其中有部分財富會成為房地產的購買力。另外，股市的繁榮為房地產類上市公司融資提供了便利。在最近幾年的股市行情中，房地產一直是被熱炒的板塊，房地產類上市公司通過增發股票融資非常受歡迎。這些上市公司通過高價發行股票得到巨額的融資，然后再用這些資本買地，因此，股市上漲會推高地價，而地價上漲又推高房價。2、長期的低利率政策(四號黑體)一般理論認為，銀行利率與房地產價格呈反比例關系，利率升高時房地產價格降低，利率降低時，房地產價格上漲。其原因：當利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導致房地產價格缺少支撐力，結果必然價格下跌。而當利率降低到一定程度，各方面對資金的需求量加大，經濟開始振興，投入房地產的資金也越來越多，從而推動房地產價格上漲。我國現在通脹不斷上升、實際抵押貸款利率卻維持在低水平的情況下，政府將難以真正控制房地產價格的上漲。這也被過去的經驗所證明。我們的研究發現，房地產價格與實際抵押貸款利率之間有著顯著的負相關關系，下圖也顯示出，當實際抵押貸款利率處于較低水平時，中國房地產價格將出現快速上升。目前，中國CPI通脹率已經超過3，而中國的一年期存款利率僅為2.50，這意味著中國已經出現了實際負利率，換句話說，中國的儲戶事實上在補貼銀行和貸款者。這也將迫使儲戶將資產轉移至如房地產市場等高收益的投資品。實際負利率的長期存在也將不斷鼓勵房地產市場的投機行為，并可能造成房地產泡沫的發酵和形成。（二）、人民幣升值導致熱錢流入(小三號黑體)1、人民幣升值將推動房地產價格上漲(四號黑體)（1）資金流入效應 2007年一季度，我國外匯儲備增加1357億美元，相當于2006年全年外匯儲備增加額2474億美元的一半多。特別是同期外匯儲備增加額遠超過貿易順差(464億美元)與實際利用外商直接投資(159億美元)之和,其缺口達到734億美元，是大量國際熱錢涌入的結果。對于國際游資而言，在人民幣繼續升值的預期始終存在的情況下，會持續流入我國，打算從人民幣升值中獲得巨額回報。大量資本通過各種渠道進入國內市場后，由于中國對短期資本流入和證券類資本交易實行嚴格的資本管制，境內投資渠道尚未多元化，而且中國正提升城鎮基礎建設，流通性較好，保值升值能力較強的房地產就成為熱錢的最佳市場。（2）財富效應人民幣升值意味著居民購買力增強，理論上，人民幣匯率上升意味著進口商品價格的下降，進而帶動國內一般消費品價格走低， 消費者主觀上感到剩余財富的增加，便將剩余的資金投資房地產、股票市場等經濟載體，從而推動房地產市場需求增加，大大提高的房地產需求抬高了房地產價格。（3）通貨膨脹效應由于國際游資的大量涌入和外匯儲備的大量增加，央行為了抵制人民幣大幅升值的壓力，不得不在外匯市場上投入大量的本幣購買外匯，貨幣供應量增加形成了通貨膨脹壓力。人們為了避免通貨膨脹損失，會傾向于拋出貨幣，轉而投資于保值增值性較強的資產，如房地產，促使一些地區房價暴漲。而當今中國的經濟形勢（如本幣升值、股價和房價飆升等）與日本在泡沫時期的形勢十分相似。2、人民幣升值將加劇我國房地產市場風險(四號黑體)熱錢的本性是要在短時間內獲得暴利,其對人民幣匯率的變化極為敏感。熱錢在升值預期的吸引下大量流入我國，但它不會長期留在中國，當人民幣升值幅度開始接近國際游資的預期升值幅度的最高點時，將會大量逃離，一部分國際游資迅速撤出房地產市場，導致房地產價格加速回落，房地產泡沫破滅，房地產市場面臨毀滅性的打擊。（三）、政策因素(小三號黑體)1、普通住房和土地有效供給不足(四號黑體)城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導致的供求矛盾，是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有46%左右，農村人口占54.3，城市化進程在未來一段時期內還將繼續呈加速態勢。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農村人口轉為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應之間的矛盾，必然導致房價不斷上漲，這是由價值規律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。2、保障性安居工程進展不平衡(四號黑體) 保障性住房“門檻過高”，也是造成買房難的一個重要原因。住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設的力度，尤其是國際金融危機以來，進一步加快了保障性安居工程建設進度，3年內全國將新建200萬套廉租房和400萬套經濟適用房，將有力緩解城鎮低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發的積極性。保障型住房發展相對緩慢，導致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數城市出臺的廉租房和經濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。 三、防范房地產市場風險的對策(三號黑體)（一）貨幣政策(小三號黑體)1、收縮信貸規模(四號黑體)貨幣從緊政策的手段之一是上調準備金率，抑制商業銀行對外貸款。央行頻繁動用上調存款準備金率來進行流動性的管理，其累計效應正在逐漸顯現。對于房地產企業來說，由于商業銀行總體流動資金量縮減，企業獲得信貸資金的能力有所減弱，非資質優良、信用度高的企業不能獲得銀行的大力支持。調整之后，商業銀行對資信好的大型房企依舊樂于放貸，但對中小企業則限制多多，從而使中小企業面臨資金鏈壓力，一些實力弱的企業將被淘汰出局。 此外，除了上調銀行準備金率，控制銀行的資金量外，針對開發商，政府還從其他方面提高了房地產開發商的貸款門檻，進一步緊縮了房地產開發商的資金鏈。比如，新的土地政策規定，對于一塊土地，土地出讓金可以分期付款，但不可以分期獲得土地證，而不能夠獲得土地證，房地產企業就不能進行相應的土地抵押貸款進行樓盤開發，即使進行了樓盤開發，沒有土地證也不可以做樓盤預售，也就不能進行資金回籠。因此，從某種程度上講，土地新政提高了開發商的貸款準入門檻除了土地新政之外，還有住房建筑要在封頂之后才能預售，住房預售款要預繳收入所得稅等方面的規定，也加大了房地產企業的資金壓力。 2、適當上調利率(四號黑體)房地產開發行業屬于資金密集型行業，我國房地產開發企業目前的融資渠道主要還是依靠商業銀行的貸款來間接融資，而利率是資金使用成本的反映，利率的高低決定了房地產開發商的融資費用和財務成本的增加和減少。當貸款利率連續大幅度升高時，開發商獲取資金的財務成本也相繼增高，而在房價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產價格上，房地產開發的收益就會大大降低，開發商可能會減少房地產的投資，房地產的供給量就會下降。利率調整對房地產價格的影響，房價在短期內受加息影響較小, 但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質決定了其真正凸現于經濟發展的成效上需要相當長的一段時間。雖然利率調整并不能直接決定房價, 但卻可以通過控制房地產的需求和供給從而影響房價。上調利率對于購房者來說意味著購房支出的增加, 這實際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度, 降低其購買力, 而購買力的降低必然會減少對房地產需求, 這種對需求的抑制作用將最終決定供給, 從而控制過高的房價, 產生積極的降溫作用, 使房價回歸理性。（二）財政政策(小三號黑體)1、適時開征房產稅(四號黑體)適時開征房產稅，抑制投資性需求。征收房地產稅，把消費者購房時一次性交付的稅費改為購得房屋后按年繳交，由以往的購房后一勞永逸變為“買房容易養房難”。因為房地產稅是對房地產的保有環節進行課稅，納稅額與房產的升值貶值保持同向，對于那些打算通過房產升值進行投機的購房者來說，無疑增加了投機的成本，抑制了對房地產的投機需求，從而達到降低房價的目的。為遏制房價過快上漲，最近國家連續出臺了一系列宏觀調控措施，對促進房地產市場平穩健康發展起到了積極作用。但這只能限制普通百姓的投資性購房，對于自有資金充足的投機性購房、炒房作用不大。目前我國的房屋持有成本幾乎為零，許多城市中的高檔住宅小區，晚上黑燈率很高，房屋空置率大大高于10%的國際警戒線。抑制房屋投機投資需求，最有效的方法是提高房產的持有成本和風險，適時開征房產稅。適時開征房產稅，有利于抑制房產投機投資需求，有利于地方稅收的可持續發展，也有利于調節貧富差距，促進社會和諧。2、完善土地招拍掛制度(四號黑體)完善土地招拍掛制度，防止地價水漲船高。應盡快完善招拍掛制度，對不同用途的商業用地可采取不同的招拍掛方式。如對酒店賓館、商業、旅游、娛樂設施、別墅、高檔公寓住宅用地可以采取“價高者得”的招拍掛方式。但對于普通住宅建設用地應采取綜合評標方式，綜合考慮地價、房價、戶型、面積、質量、信譽等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。也可采用限房價競地價的方式，將房價限死，競爭地價，通過兩頭擠壓，可以最大程度地擠壓出開發商的暴利，防止非理性的惡性競爭和房地產泡沫。（三）行政政策(小三號黑體)1、改變人們對房地產價格走勢的預期(四號黑體)對于抑制房地產市場價格，重要的有改變人們對房地產價格走勢的預期。我們可以從剛剛過去的美國房地產泡沫破滅的經驗中得知，影響房地產市場的最關鍵因素在于人們的預期。在美國，當很長一段時間內人們都預期房地產價格將不斷上漲時，就會不顧一切的買進房產，甚至超額借貸，短期來看這將造成房產的成交量激增，長期來說自然會積累大量風險，甚至累計到爆發危機。2、增加普通商品住房的有效供給(四號黑體)遏制房價過快上漲，必須大量增加普通商品住房的有效供給。在政策導向上，要采取支持自住性需求，鼓勵改善性需求、控制投資性需求、抑制投機性需求、保障困難性需求，大力增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房和普通商品房建設，穩定市場預期，從根本上遏制房價過快上漲的勢頭。3、完善住房保