房地產開發與經營 第二版 呂萍等編著 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 第7章房地產開發項目可行性研究 本章在介紹了房地產開發項目可行性研究內容的基礎上 對房地產開發項目的財務評價 國民經濟評價 環境評價 以及不確定性分析等基本方法和內容進行了詳細的介紹 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 本章內容提要 重點問題 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 房地產可行性研究的概念即在投資決策前 對與項目有關的市場 資源 工程技術 經濟 社會等方面問題進行全面的分析 論證和評價 從而判斷項目技術上是否可行 經濟上是否合理 并對多個方案進行優選的科學方法 7 1房地產可行性研究概述 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 房地產可行性研究的目的旨在使決策科學化 程序化 提高決策的可性 并為項目的實施控制提供依據或參考 7 1房地產可行性研究概述 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 房地產可行性研究的作用 7 1房地產可行性研究概述 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 房地產可行性研究的基本內容 7 1房地產可行性研究概述 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 項目概況市場分析和需求預測規劃方案的優選開發進度安排項目投資估算資金的籌集方案和籌資成本估算財務評價風險分析國民經濟評價結論 房地產可行性研究的步驟 7 1房地產可行性研究概述 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 房地產可行性研究報告的內容 7 1房地產可行性研究概述 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 7 2房地產項目的財務狀況分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 房地產項目反映財務狀況的指標體系 房地產項目反映財務狀況的指標計算財務凈現值財務內部報酬率投資收益率靜態投資回收期和動態投資回收期 7 2房地產項目的財務狀況分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 財務凈現值是指將項目壽命期內的凈現金流量 用一個設定的折現率逐期折現的現值得代數和 數學表達式為 FNPV 項目在起始時間點的財務凈現值 CI CO 凈現金流量 折現率 可以選用行業基準收益率或期望的預期收益率 如果FNPV 0 則項目可以被接受 如果FNPV 0 則項目應該被拒絕 7 2房地產項目的財務狀況分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 財務內部報酬率是指使項目凈現值等于零的折現率 公式為 項目在第t年的凈現金流量 項目開始進行的時間點 7 2房地產項目的財務狀況分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 投資收益率是指項目在正常年份的凈收益或項目壽命期的年平均凈收益與投資總額的比率 通常用百分數表示 計算公式為 投資收益率 年凈收益 投資總額 其中投資總額包括固定資產投資 投資方向調節稅 建設期利息和流動資金投資 凈收益額可以為繳納所得稅前的利潤總額 也可以為繳納所得稅后的凈利潤 所以投資收益率可以分為稅前投資收益率和稅后投資收益率 7 2房地產項目的財務狀況分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 靜態投資回收期和動態投資回收期投資回收期是指項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間 靜態投資回收期 即在不考慮時間因素影響的條件下 項目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時間 公式為 7 2房地產項目的財務狀況分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 7 2房地產項目的財務狀況分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 動態投資回收期 即項目以凈收益抵償全部投資所需的時間 是反映開發項目投資回收能力的重要指標 對房地產開發項目來說 動態投資回收期自開發投資起始點算起 累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份 其計算公式為 動態投資回收期以年表示 其詳細計算公式為 房地產開發項目建設投資預測與分析房地產開發項目的預測主要包括對項目的銷售預測和開發建設投資數據的預測 預測方法根據預測的性質劃分 包括定性預測和定量預測兩種 7 2房地產項目的財務狀況分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 房地產開發建設投資估算方法 7 2房地產項目的財務狀況分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 成本費用估算結果匯總 7 2房地產項目的財務狀況分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 房地產開發項目租售方案及租售收入的測算 7 2房地產項目的財務狀況分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 租售方案一般應包括以下幾個方面的內容 租售方式的選擇 租售面積比例的確定可出租面積 可出售面積和可以分攤的建筑面積及各自在建筑物中的位置出租和出售的時間進度安排租金和售價水平的確定收款計劃的確定 風險與房地產項目風險風險從房地產投資的角度來說 風險是未來實際收益與預期收益的偏差和可能性大小 通常情況下 人們把風險劃分為 對市場內所有投資項目均產生影響 投資者無法控制的系統風險 僅對市場內個別項目產生影響 投資者可以控制的個別風險 7 3房地產項目的風險承受能力分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 房地產項目風險房地產項目風險主要體現在投入資金的安全性 期望收益的可靠性 投資項目的變現性和資產管理的復雜性四個方面 房地產投資的系統風險如通貨膨脹風險 市場供求風險 周期風險 變現風險 利率風險 政策風險和或然損失風險等 房地產投資的個別風險包括收益現金流風險 未來經營費用風險 資本價值風險 時間風險 持有期風險 7 3房地產項目的風險承受能力分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 房地產項目風險分析方法 7 3房地產項目的風險承受能力分析 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 國家對擬建項目的考慮除了項目本身對開發商的影響外 還要綜合考慮對社區 城市環境 發展方向及資源的有效配置 因此要進行國民經濟評價 7 4房地產項目的國民經濟評價 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 財務評價與國民經濟評價比較 7 4房地產項目的國民經濟評價 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 國民經濟評價的基本步驟 7 4房地產項目的國民經濟評價 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 環境影響評價的概念是指對規劃和建設項目實施后可能造成的環境影響進行分析 預測和評估 提出預防或者減輕不良環境影響的對策和措施 進行跟蹤監測的方法與制度 環境影響評價的管理根據建設項目對環境的影響程度 對建設項目的環境影響評價實行分類管理 可能造成重大環境影響的 應當編制環境影響報告書 對產生的環境影響進行全面評價 可能造成輕度環境影響的 應當編制環境影響報告表 對產生的環境影響進行分析或者專項評價 對環境影響很小 不需要進行環境影響評價的 應當填報環境影響登記表 7 4房地產項目的環境影響評價 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 環境影響評價的依據中華人民共和國環境保護法中華人民共和國水污染防治法中華人民共和國大氣污染防治法中華人民共和國固體廢物污染環境防治法中華人民共和國環境噪聲污染防治法中華人民共和國環境影響評價法國務院 建設項目環境保護管理條例 1998 7 4房地產項目的環境影響評價 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 環境影響評價的內容 7 4房地產項目的環境影響評價 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 環境影響評價的步驟 7 4房地產項目的環境影響評價 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材 可行性研究財務評價風險 關鍵術語 房地產開發與經營 第二版 普通高等教育 十一五 國家級規劃教材