物業(yè)管理糾紛案件增多的特點(diǎn)、成因及相關(guān)對(duì)策近年來，隨著縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和農(nóng)村村民向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)化的步伐的不斷加快，物業(yè)管理公司也如雨后春筍般發(fā)展起來。以如東為例，在2005年時(shí)，該縣尚無一家正規(guī)的物業(yè)管理公司，而今已經(jīng)猛增至十多家，物業(yè)管理行業(yè)的興起促進(jìn)了城市住宅小區(qū)管理的現(xiàn)代化、專業(yè)化，同時(shí)也引發(fā)了大量矛盾糾紛，其中有部分糾紛便訴至法院。一、物業(yè)管理糾紛案件的特點(diǎn)1、案件數(shù)量呈逐年上升趨勢(shì)。2008年-2011年第一季度，該院共受理物業(yè)管理糾紛案件156件，其中：2008年12件，2009年24件，2010年45件，2011年第一季度 75件。物業(yè)管理公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)的案件有131件，占總數(shù)的83.97%，業(yè)主起訴物業(yè)公司要求財(cái)產(chǎn)損害賠償案件25件，占總數(shù)的16.03%。2、標(biāo)的額普遍較小。催繳物業(yè)管理費(fèi)用案件占絕大多數(shù)，因此標(biāo)的額多在500元以下。3、訴訟主體比較單一。主要是物業(yè)管理公司和業(yè)主的訴訟，且物業(yè)管理公司起訴業(yè)主催繳物業(yè)管理費(fèi)的案件占絕大多數(shù)。業(yè)主起訴物業(yè)管理公司的案件一般為物業(yè)監(jiān)管不力導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失或房屋質(zhì)量等問題，與物業(yè)公司協(xié)商未果而引起訴訟。4、撤訴的占絕大多數(shù)。在物業(yè)管理公司起訴業(yè)主的案件中，很多業(yè)主接到法院傳票后，就找到物業(yè)公司繳清了管理費(fèi)用，撤訴率很高，但業(yè)主起訴的案件中撤訴的很少。該縣法院受理的156件物業(yè)管理糾紛案件中，判決結(jié)案36件，占總數(shù)的23.07%，調(diào)解結(jié)案38件，占總數(shù)的24.35%，撤訴82件，占總數(shù)的52.56%。5、群體性訴訟較多，群眾影響較大。有的物業(yè)管理公司因催收物業(yè)管理費(fèi)用，一次性起訴業(yè)主多達(dá)幾十戶。二、物業(yè)管理糾紛案件增多的原因1、開發(fā)商遺留的問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司。多數(shù)小區(qū)由于開發(fā)商將商品房屋向業(yè)主交付之前，缺乏政府對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目共同驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致缺乏必要的配套共用設(shè)施，引起業(yè)主入住后不滿，導(dǎo)致糾紛發(fā)生。2、低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限，不少購房者還屬于中低等收入家庭，他們或是因?yàn)槭姓ㄔO(shè)、舊城改造搬遷或回遷而住進(jìn)了樓房，雖改善了居住條件，但由過去的“無償服務(wù)”變成了“花錢買服務(wù)”，思想準(zhǔn)備不足，商品意識(shí)和物業(yè)消費(fèi)意識(shí)沒有確立，使他們對(duì)物業(yè)收費(fèi)產(chǎn)生抵觸情緒。3、物業(yè)管理公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位。物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展太快，企業(yè)良莠不齊，服務(wù)理念有偏差，收費(fèi)至上，盲目追求利潤，忽視了對(duì)業(yè)主的服務(wù)，收費(fèi)與服務(wù)不相符。對(duì)服務(wù)不滿意的業(yè)主，就以不交費(fèi)的方式與之抗?fàn)帯?、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理知識(shí)知之甚少，缺乏自我保護(hù)意識(shí)。有人買房時(shí)只注意房子的質(zhì)量、價(jià)格，往往忽視了物業(yè)管理問題。只知道與開發(fā)商打交道，而不知道如何與物業(yè)公司打交道，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。5、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難，與社區(qū)建設(shè)脫節(jié)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理之間糾紛的處理渠道不暢。組織數(shù)量眾多、相互之間不熟悉的業(yè)主共同進(jìn)行選舉、決策等事務(wù)，本身的復(fù)雜程度超出了想象，且大部分業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)。業(yè)主委員會(huì)的職能缺失，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛無法自行排解。三、解決物業(yè)管理糾紛案件增多問題的對(duì)策與建議1、完善相關(guān)立法，使之更具適用性和可操作性。訴訟解決往往都是事后救濟(jì)，只能治標(biāo)。建議有關(guān)部門積極介入,盡快制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則。在司法中要研究實(shí)施中出現(xiàn)的迫切需要解決的難題,完善相應(yīng)的法規(guī)政策，以利于司法統(tǒng)一，才能最終對(duì)物業(yè)管理糾紛防患于未然。2、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的宣傳。物業(yè)糾紛的起源，表面上看似乎是收費(fèi)與服務(wù)問題，其實(shí)根源在于人們對(duì)物業(yè)服務(wù)的思想觀念錯(cuò)位。加強(qiáng)對(duì)法律法規(guī)的宣傳，使廣大業(yè)主明確應(yīng)盡的權(quán)利和義務(wù)，樹立“花錢買服務(wù)”的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。3、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理，嚴(yán)把物業(yè)管理公司的準(zhǔn)入門檻。建立對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督管理約束機(jī)制，對(duì)于服務(wù)能力差、業(yè)主投訴多的物業(yè)管理公司，可責(zé)令其停業(yè)整頓。通過多種形式、多種渠道督促物業(yè)管理公司加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量。建立“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的服務(wù)收費(fèi)體系，加快物業(yè)管理誠信體系建設(shè)。4、積極推動(dòng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的建立及有序運(yùn)作。政府職能部門、開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)積極配合協(xié)調(diào)，及時(shí)推動(dòng)組建業(yè)主委員會(huì)，并為其有序運(yùn)作，發(fā)揮職能作用提供便利和保障。教育廣大業(yè)主通過業(yè)主委員會(huì)來維護(hù)自己的權(quán)益，而不是簡單的拒交物業(yè)費(fèi)。在業(yè)主委員內(nèi)部建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間糾紛的自行排解機(jī)制，通過和諧手段來解決糾紛，逐步建立良好的互信氛圍。5、建立物業(yè)管理糾紛快速處理通道。如東法院在這方面做了一些嘗試，今年初，該院積極開展“送法進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)，建立了物業(yè)管理糾紛快速處理工作機(jī)制，遵循合法、自愿、經(jīng)濟(jì)、簡