/司法考試物權法高頻率考點匯總命題點 1：物權優先效力1.優先效力(1)物權債權(例外：“買賣不破租賃”：“預告登記”發生“債權物權化”)(2)物權物權、不動產抵押權的優先性：先登優于后登，登記優于未登記、動產(自愿登記)抵押權的 優先性：先 登優于后登 ;登記優于 未登記;都 未登記的， 處于同一順序。、抵押權與所有權混同時，抵押權的優先性不喪失、不同擔保物權間的優先性：留置權最優 動產中抵押先于質押設立的，留置權登記抵押權質押未登記的抵押權命題點 2：物權行為1、原始取得：直接依據法律的規定，非依他人既存的權利和意志而取得物權(1)勞動生產、孳息(2)公法方式：征用、沒收、罰款、罰金等(3)先占、拾得、發現、添附、時效、善意取得2.繼受取得：依他人既存的權利和意志而取得物權(1)基于合同(買賣、互易、贈與)：(2)基于繼承、受遺贈3.物權行為：發生物權變動效果的法律行為。 我國物權法采債權形式主義模式，即債權意思表示外加登記或交付即可，不需另 有物權合意，例外采意思主義。a、動產：合同 +交付=所有權;即使是船舶、航空器、機動車等特殊動產，也是如此，是否 登 記，為能否對抗善意第三人的要件。(物權法第 24 條)b、不動產：合同+登記=所有權(物權法第 9 條)c、例外的意思主義：土地承包經營權(物 權 法 第 127 條 )、地役 權(物 權 法 第 158 條)、 動產抵押權(包括動產浮動抵押)自合同生效時設立。命題點 3：不動產物權登記制度一、不動產物權登記按件收費，不得按照面積、體積或價款的比例收費(物權法第 22 條)權屬證書與登記簿不一致的，以后者為準，除非后者被證明確有錯誤(物權法第 17 條)登記錯誤的補正及法律責任 a、更正登記(物權法第 19 條) b、 異 議 登 記 ：(物權法第 19 條)不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。申請人在 異議登記 之日起 15 日內不起訴的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。這說明，異議登記的效力是在 15 日內可以對抗第三人，第三人于此期間內不得主張 善意取得。c、登記錯誤的損害賠償(物權法第 21 條)預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起 3 個月內未申請登記的，預告登記失效 。(物權法第 20 條)物權登記的效力體系a、登記生效主義：主要適用于建筑物所有權、建設用地使用權、不動產抵押權與除了有價證券 以外的權利質權的設立b、登記對抗主義：地役權的設立、變動(第 158 條、第 169 條)、土地承包經營權的流轉變更 與機動車等特殊動產的物權變動(第 24 條)，以及動產抵押權的變動(第 188-189 條 );c、無需登記：土地承包經營權、宅基地使用權未強行要求必須登記。二、動產的交付：現實交付與觀念交付簡易交付：法律行為生效時(物權法第 25 條) 指示交付：轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付(物權法第 26 條)占有改定：后一個約定生效時即為交付(物權法第 27 條)三、不以登記或交付為標準的物權變動因公法行為導致的物權變動，法律文書或征收決定生效時發生效力(物權法第 28 條)因繼承或受遺贈行為導致的物權變動，繼承或受遺贈開始時發生效力(物權法第 29 條)因合法建房、拆除房屋等事實行為導致的物權變動，事實行為成就時發生效力(物 權 法 第30 條)上述特殊物權變動，當所有人處分該物權時，必須先登記，否則，不發生物權效力(物 權 法 第 31 條 )(宣 示 登 記 )命題點 4 ：所有物1、國家專有(全民)所有權(1)礦藏、水流、海域(物權法第 46 條)(2)城市市區的土地(物權法第 47 條)(3)無線電頻譜資源(物權法第 50 條)(4)國防資產(物權法第 52 條第 1 款) 此外：以下這些財產既可以歸國家，也可以歸集體或個人所有。(5)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規定屬于集體所有的 除外。(物權法 48 條)(6)法律規定屬于國家所有的野生動植物資源，屬于國家所有。物權法 49(7)法律規定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。物權法 51(8) 鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的， 屬于國家所有。物權法 522、 建筑物區分所有權：(1)專有權行使不得危及建筑物安全，不得損害其他業主的合法權益(2)屬于業主共有的部分為：對共有部分不得放棄權利不履行義務建筑區劃內的道路，屬于城鎮公共道路的除外;建筑物區劃內的綠地，城鎮公共綠地、明示個人所有的除外;建筑區劃內其他公共場所、公共設施、物業服務用房;占用業主共用的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;建筑物及其附屬設施的維修基金。(3)注意小區內事先規劃的車位、車庫不屬共有部分(4)成員權的管理規則改建、重建建筑物及其附屬設施的，籌建、使用維修基金的，應當經專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業主且占總人數 2/3 以上的業主同意。其他重要事項(見物權法第 76 條第(1)-(4)項)，應當經專有部分占建筑物總面積過 半數據的業主且總人數過半數的業主同意。(5)業主不得違反法律、法規、管理規約將住房改為經營性用房;若改的，除遵守法律、法規、 管 理規約外，應經有利害關系的業主同意。(物權法第 77 條)命題點 5 所有物取得的特別規定1、拾得遺失物(漂流物)：事實行為，遺失物并非無主財產。(1)拾得人報告義務(2)拾得物保管義務(物權法第 111 條)(3)拾得人的權利(物權法第 112 條)拾得人可主張必要費用一般無報酬請求權，但有懸賞廣告的除外拾得人侵占遺失物的，喪失必要費用請求權和懸賞報酬請求權(4)遺失物歸屬：招領公告之日起 6 個月內無人認領，歸國家。2、善意取得：(1)目的：保護善意第三人，維護交易安全(2) 構 成 要 件 ：(物 權 法 第 106 條)標的物包括動產和不動產： 動產僅限于委托占有的場合，對非基于所有人的意思的 占有原則上不適用善意取得。不動產一般發生在權利的真實狀態與登記狀態不一致的場合。轉讓人無權處分(這是前提)第三人以有償方式取得：排除無償取得即贈與、繼承、遺贈不適用善意取得。第三人受讓財產時為善意 轉讓的財產已經完成交付或登記(3)效力第三人取得所有權，原所有權人喪失所有權，無權處分人賠償原所有權人的損失善意受讓人取得動產后，該動產上的原有權利消滅，但善意受讓人在受讓時知道或者 應當知 道該權利的除外。物權法 108(4)遺失物一般不適用善意取得，權利人有兩種選擇：向無權處分人請求賠償自知道或應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還。但受讓人如通過拍賣或有經營資格者處購得，權利 人需支付受讓人所付費用。(物權法第 107 條)(5)特別注意：善意取得與無權處分的關系：即(物權法第 106 條)與合同法第 51 條 的關系。命題點 6：共有一、按份共有1. 對按份共有的推定(物 權 法 第 103 條)：除具有家庭關系外，無約定的，推定為按份共有(廢 止了民通意見88 條規定)2. 按份共有的內部收益關系 (物權法第 104 條)：有約定從約定，無約定或約定不明的，按出 資額;不能確定出資額的，視為等額。3. 按份共有人的管理行為(1)保存行為：各共有人可單獨為之(2)重大修繕和處分行為：2/3 以上份額共有人同意(物權法第 97 條)4. 按份共有人的處分行為(1)按份共有人處分自己份額：可以設定抵押;可以自由轉讓，其他共有人有優先購買權(2)按份共有人處分共有物：2/3 以上份額共有人同意，否則，構成無權處分，合同效力待定 ; 若第三人符合善意取得要件，則受保護;其他共有人追究擅自處分人的侵權責任。5. 按份共有的外部關系：連帶債權、連帶債 務;但法律另有規 定或第三人知道 共有人不具有連帶關系除外。二、共同共有1.類型(1)夫妻共有(2)家庭共有(3)從繼承開始到分割完畢期間的遺產2.管理：重大修繕行為，需全體共有人同意;保存行為，各共有人可單獨為之3.處分共有物：(1)全體 共有人同意，否則，構成無權處分，合同效力待定;若第三人符合善意取得要件，則 受保護;其他共有人追究擅自處分人的侵權責任。4.外部 關 系 ：連帶債權、連帶債務。但法律另有規定或第三人知道共有人不具有連帶關系除外 .命題點 7：用益物權一、土地承包經營權1.土地承包經營權的生效采意思主義，自土地承包經營合同生效時設立。(物權法第 127 條 )2.土地承包經營權的客體：集體所有或國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地 .(物 權 法 第 124 條)3.承包期限：耕地，30 年;草地，3050 年;林地，3070 年;特殊林地，可延長。期滿可 續包。4.承包人權利義務：(1)以家庭承包方式取得的土地承包經營權，只能依法將承包經營權采取轉包、互換、轉讓 等 方式流轉;流轉變更，未經登記，不得對抗善意第三人。(2)通過招標、拍賣、公開協商等方式承包“四荒地”，其承包權可以轉讓、出租、入股、抵 押或以其他方式流轉。(物權法第 133 條)5.發包人義務：(1)承包期內不得調整承包地，除非因自然災害嚴重毀損的(物權法第 130 條)(2)承包期內不得收回承包地(物權法第 131 條)三、建設用地使用權1.適用對象與范圍：國有土地的地表、地上(空中架線)、地下(埋設管線)2.取得原因：劃撥、出讓(應書面形式訂立合同)、轉讓(應書面形式訂立合同) 來源：考試大3.登記的效力：登記要件主義，建設用地使用權自登記時設立。4.建設用地使用權人的權利：(1)可將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或抵押(物權法第 143 條)(2)上述行為應采書面形式訂立合同，且期限不得超過建設用地使用權的剩余期限(物 權 法 第 144 條)(3)進行變更登記(物權法第 145 條)(4)房隨地走(物權法第 146 條)(5)地隨房走(物權法第 147 條) 四、地役權：1.地役權取得：(1)基于地役合同取得設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役 權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善 意第三人。(2)基于讓與而取得。但是由于地役權的從屬性，地役權的讓與應與需役地的讓與共同為之， 并亦應有書面合同。(3)基于民事行為以外的原因取得地役權的;如繼承。2.地役權兩個最主要特征(1)從屬性：從屬于需役地地役權不得單獨轉讓(物權法第 164 條)地役權不得單獨抵押(物權法第 165 條)(2)不可分性：地役權設定是為了實現需役地的整體價值，其取得和喪失呈現整體性，不可分 割為具體的數個部分。(物權法第 166、167 條)3.地役權與相鄰關系的區別(獨立物權，非獨立物權;約定產生、法律規定;內容廣泛 、 最低便利與容忍多為有償、無償)4.地役權消滅(物權法第 168 條有償)(1)土地滅失。地役權不但因為作為其標的物的土地(供役地)滅失時消滅，而且地役權也因需 役地的滅失而消滅。(2)目的事實不能。即供役地事實上不能再供需役地便利時，地役權消滅。例如汲水地役權因 供役地水源枯竭而消滅。(3)供役地權利人解除地役權關系。在下列兩種情形下，地役權因供役地權利人解除地役權關 系而消滅：第一，地役權人違反法律規定或者合同約定，濫用地役權;第二，有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。(物權法第 168 條)(4)拋棄。地役權人如將其地役權拋棄，供役地則因之恢復其無負擔的狀態，地役權歸于消滅 .(5)存續期間的屆滿或者其他預定事由的發生。地役權如有存續期間，因期間的屆滿而消滅。 其設定行為附有解除條件的，因條件的成就，地役權消滅。命題點 8：保證合同一、保證1.保證人合格：不能為保證人：國家機關;公益性的事業單位、社會團體(經營活動的例外); 企業職能部門。企業法人的分支機構經書面授權可為保證人2.保證方式(1)一般/連帶保證：認定與區別;一般保證人享有先訴抗辯權3.保證責任承擔(1)債務承擔(注意擔保法第 23 條與擔保法解釋第 29 條的理解)(2)債權轉讓：不必征得保證人書面同意(3)債的變更(注意擔保法第 24 條與擔保法解釋第 30 條的理解)主合同的數量、價款、幣種、利率的變動，未經過保證人的書面同意的，保證人在原有范圍 內承擔責任 司法解釋 30 條對擔保法第 24 條的修改延長主合同的履行期限的，保證人在原有的保證期間內承擔保證責任4.保證期間：根據當事人約定或法律規定，債權人應當向債務人(在一般保證情況下)或者保 證人(在連帶保證情況下)主張權利的期間。(1)性質：除斥期間 司法解釋 31 條對擔保法 25 條的修改(2)起算點：主債務的履行期限屆滿 擔保法 25、26 條(3)長短：無約定的，6 個月 擔保法 25、26有約定的：a、早于或等于主合同的履行期限，視為沒有約定約定到還本付息之日，視為約定不明，2 年 司法解釋 32 條(4)效果：保護保證人一般保證中：必須在期間內向債務人提起訴訟或仲裁 擔保法 25連帶保證中，須向保證人提出主張 擔保法 26 條(5)保證債務的訴訟時效的起算： 擔保法解釋第 34 條一般保證中：判決或仲裁裁決生效之日起連帶保證中，債權人要求保證人承擔保證責任之日起(6)保證期間與主債務訴訟時效、擔保債務訴訟時效(注意擔保法第 25 條與擔保法解 釋第 31、34 條的理解及擔保法解釋第 36 條)。主債務訴訟時效與保證債務訴訟時效中斷的從屬原則與獨立原則。第三十六條 一般保證中，主債務訴訟時 效中斷，保 證債務訴訟 時效中斷; 連帶責任保 證中， 主債務訴訟時效中斷，保證債務訴訟時效不中斷。一般保證和連帶責任保證中，主債務訴訟時效中止的，保證債務的訴訟時效同時中止。 命題點 9 ：抵押權1. 抵 押 物 的 合 格 ：(物 權 法 第 184 條)不可以抵押的財產物權法184 條：不得抵押的財產 ：土地所有權集體土地使用權，但有兩項除外規定(四荒地可抵押和鄉村、鄉鎮企業的土地可與廠 房一并 抵押)教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施(這些設施以外的其他設施可以為自身債務 設定抵 押)所有權、使用權不明或有爭議的財產依法被查封、扣押、監管的財產其他不得抵押的財產，如違法、違章建筑物2.動產浮動抵押(物權法第 181 條)主體：一切企業、個體工商戶、農業生產經營者客體：現有及將有的生產設備、原材料、半成品、產品買到上述動產的人不受動產浮動抵押權人的追及3.動產浮動抵押財產的確定(物權法第 196 條)：浮動抵押轉化為特定抵押物權法 第 196 條：債務履行期限屆滿，債權未實現抵押人被宣告破產或者被撤銷約定實現抵押權的情形嚴重影響債權實現的其他情形4.抵押生效：(1)抵押合同的效力(2)抵押權的生效(物權法第 187189 條)5.抵押權登記的效力(1)不動產抵押，登記是強制性的，且為抵押權的生效要件(登記要件主義)(物權法第 187 條)(2)浮動動產抵押，登記是強制性的，但僅為抵押權的對抗要件(意思主義)(物權法第 189 條)(3)其他動產抵押，登記是自愿性的，為抵押權的對抗要件(意思主義)(物權法第 188 條 )6.抵押權的效力(1)抵押物轉讓(物權法第 191 條 )( 49 條結合擔保法解釋第 67 條 )：a：有權轉讓，但b：抵押權人同意;c：未經抵押權人同意的轉讓效力：已辦理登記的，原則上可由抵押權人主張無效，除非受讓人 行使滌除權而補正;未辦理登記的，轉讓行為有效，抵押權人損失由抵押人賠償。(2)抵押 物 的 保 全 ：停止行為恢復價值或提供相應的擔保提前清償債務( 物 權 法 第 193 條)(3)與承租人的關系(物權法第 190 條)：先租后抵，抵押不破租賃;先抵后租，已登記抵 押破除租賃。7.最高額抵押：(1)主合同債權可以部分轉讓，但最高額抵押權不隨之轉讓，除非有特別約定(物權法第204 條廢止了擔保法第 61 條)(2)最高額抵押的確定(物權法第 206 條)第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：(一)約定的債權確定期間屆滿;(二)沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權 設立之日 起滿二年后請求確定債權;(三)新的債權不可能發生;(四)抵押財產被查封、扣押;(五)債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷;(六)法律規定債權確定的其他情形。8.抵押權的行使期間：主債權訴訟時效期間行使;未行使，不保護。(物權法第 202 條)注 意這一規定廢除了擔保法解釋第 12 條第 2 款。命題點 10：動產質押1.區分質押合同的生效與質押權生效2.交付(包括觀念交付中的簡易交付與指示交付，但不包括占有改定)的意義：未交付，質押 權不生效;出質人代質權人占有質物的，不生效;質權人占有質物又返還的，不得對抗第三人;質 押物約定與移交不一致的，以后者為準;質權原則及于從物，除非從物未轉移占有;出質人惡意不 轉移占有的，違約責任。3.善意取得：出質人合法占有出質人無權處分質權人善意動產質押合同成立，質物 交付。擔保法解釋第 84 條4.轉質：(1)承諾轉質;范圍以原質權所擔保范圍為限，效力優于原質權。(2)責任轉質：改變了擔保法解釋第 94 條第 2 款的規定，明確承認責任轉質，轉質過程 中，造成質物毀損、滅失的。質權人向出質人承擔賠償責任。(物權法第 217 條)命題點 11：權利質押1.可以出質的權利類型：(物權法第 223 條) 2.質權設立時間：(1)有價證券：權利憑證交付之日起生效;以票據和公司債券出質的，應“背書記載”，否則， 不能對抗第三人;有價證券，禁止轉質。(2)以可以轉讓的基金份額、股權：登記生效，不得轉讓，除非出質人與質權人協商同意，且轉讓價款應提前清償債務或提存。(物權法第 226 條)(3)知識產權：登記生效，不得轉讓或許可他人使用，除非出質人與質權人協商同意，且轉 讓 價款應提前清償債務或提存。(物權法第 227 條)(4)應收帳款：登記生效(信貸征信機構)，不得轉讓，除非出質人與質權人協商同意，且轉 讓價款應提前清償債務或提存。(物權法第 228 條)命題點 12：留置1.范圍：改變了過去僅適用于承攬、貨運、保管、倉儲、行紀及海商中的船舶留置的情形，擴 展至所有合法債權。前提：合法占有的動產(物權法第 230 條)2.留置財產與債權的關系：屬于同一法律關系，但企業之間除外(物權法第 231 條)3. 留置權的排除 ：(物 權 法 第 232 條)4.可分性留置財產的限制(物權法第 233 條)5.留置權人的保管義務6.實現特則：二次效力，兩個月以上的寬限期7.消滅特則 ：(物 權 法 第 240 條)：喪失占有;接受另行擔保命題點 13：人保與物權的關系解題思路：三步走( 物保與物保同樣適用)：有約定從約定(與債 權人的約定)，按份責任;債務人物保與人保并 存物保優于人保(擔保法 第 2 8 條)第三人物保與人保并 存，沒有約定，連 帶 責 任 .( 物 權 法 第 176 條)a、債權人可選擇物保 人或人保人承擔保證責任 b、承擔了責任的擔保 人有權向債務人追償 相關法條：物權法第一百七十六條 被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期 債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權;沒 有約定或者 約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權;第 三人提供物 的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供 擔保的第三 人承擔擔保責任后，有權向債務人追償。擔保法解釋第三十八條 同一債權既有保證又有第三人提供物的擔保的，債權人可以請求 保證人或者物的擔保人承擔擔保責任。當事人對保證擔保的范圍或者物的擔保的范圍 沒有約定或 者約定不明的，承擔了擔保責任的擔保人，可以向債務人追償，也可以要求其他擔保 人清償其應 當分擔的份額。同一債權既有保證又有物的擔保的，物的擔保合同被確認無效或者被撤銷，或者擔保 物因不 可抗力的原因滅失而沒有代位物的，保證人仍應當按合同的約定或者法律的規定承擔保證責任。債權人在主合同履行期屆滿后怠于行使擔保物權，致使擔保物的價值減少或者毀損、滅失的， 視為債權人放棄部分或者全部物的擔保。保證人在債權人放棄權利的范圍內減輕或者免除保證責任。(1)債務人物保與人保并存物保優于人保(擔保法第 28 條)物保優于人保;放棄物保，保證人在放棄范圍內免責;怠于行使物保