廣東省土地估價技術報告評審標準前 言土地估價技術報告是土地估價工作成果的綜合體現，質量差異主要體現在估價依據是否充分、價格定義和特殊事項說明是否嚴謹、對估價對象所處區域不動產市場及影響因素分析的合理性和深入程度、估價過程的完整性和條理化、估價結果的合理化等方面。一份質量優良的土地估價技術報告，可以讓讀者或者評審者在較短時間內迅速了解估價對象并感受到估價師所作出的估價結果的合理性，并對報告有足夠理由給予信任。當土地估價師們出具的報告都能達到這樣的效果時，評估行業的公信力、估價師的地位將不言而喻。2007年年檢中，我會依據國土資源部、中國土地估價師協會關于土地估價報告質量評審的有關要求，在城鎮土地估價規程、農用地估價規程的基礎上揉合了較多的實務操作經驗，特別是廣東本土的操作經驗，從我會已經出版的廣東省土地估價實用技術指引等專業書籍中提煉出了較為詳盡、系統、科學的廣東省土地估價技術報告評審標準，主要應用于年檢中對我省土地估價技術報告的質量評定。報告評審會結束后，我會又組織專家認真分析研究了評審中發現的問題，探討解決辦法，總結成條文，補充進評審標準中。在2008年初專門組織的估價構經理和技術負責人會議上，詳細解釋了評審標準，并要求各會員在執業過程中廣泛應用該標準，切實提高土地估價報告質量。2008年10月8日，中國土地估價師協會發出了關于推廣土地估價報告質量評審標準的通知，我會積極響應，秘書處、學術委員會立即組織了20余名一線的專家，對我省的評審標準作了部分調整，同期修訂了原版中關于耕地占用稅的計算依據。需要特別說明的是，盡管我們考慮了實際工作中可能會遇到的各種情況，建議了各種可能的應對方法，但本評審標準依然僅適用于在估價活動過程中最常見和最一般的情況，評審人應結合工作經驗，具體問題具體分析，估價對象及估價目的不同，可能對估價方法、估價過程產生很大的影響，相應評審中也應該考慮評審標準的適用性。有任何意見、建議，請不吝賜教！推動估價行業的技術進步，一直是我們努力的共同目標！編者二七年十一月初稿二八年二月修訂二八年十月第二次修訂一、封面格式（2分）1、封面標題（1分）：重點審查項目名稱、受托估價單位、估價報告編號、技術報告編號、提交報告日期是否齊全，少1項減0.5分，少2項以上則不得分；2、關鍵字（1分）：重點審查估價對象所在市、縣全名（與項目名稱中市、縣全名是否一致）、估價目的、估價機構全稱、提交報告年度是否完整，少1項減0.5分，少2項以上則不得分。二、第一部分 總述（18分）1、估價目的（2分）。估價目的必須表述準確、規范，例如：出讓、轉讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等。出現下列錯誤者不得分：（1）出現兩個估價目的；（2）估價標的不符合土地處分的有關規定，例如不能交易、抵押、轉讓或者不能被征收征用的土地，不能出現相對應的評估目的。2、估價依據（3分）。重點審查：估價依據是否充分，法律、法規、政策文件，技術規程，委托方提供的資料，實勘資料等四類是否齊全，表述是否規范等，涉及法律、法規、政策文件的，應注明生效日期；政策和法規是否考慮了最新政策調整、是否具有針對性。每少一項減1分，少3項以上者不得分。3、估價基準日與估價日期（1分）。一般情況下，估價基準日與估價日期接近，出讓、轉讓、抵押、作價入股、清算、征收補償、課稅等目的的，常規都是在踏勘現場之日，涉及財務記賬的多數選擇月末。估價機構可以應委托方要求出具追述性評估和預測性評估報告，此兩類報告的估價基準日一般都與提交報告的時間或者估價工作期間的間隔在3個月以上。凡估價基準日不是實地查勘之日的，應當在“估價的前提條件和假設條件”中明確界定評估設定情況是否與實地查勘之日的狀況一致，并提醒估價報告使用者注意區分。涉及地上附著物的，尤其是青苗、樹木的，建議回避追述性評估，或在出具追述性評估報告時要求委托方或者利益相關人簽字蓋章認可地上物數量及質量、價值等情況并提供基準日的照片。抵押評估應回避出具預測性報告。4、價格定義（4分）。重點審查：實際和假設的利用條件（用途）、實際和假設的開發程度、有效使用年限、價格類型（公允市場價格或抵押價格或清算價格或快速變現價格或拍賣底價或重置成本價或征收征用補償價等）、估價基準日等。每少一項減1分，少4項以上者和設定條件明顯不合理者均不得分。特別說明：用途和開發程度的假設，應慎重考慮其可行性，應與估價目的相符合并且假設條件是有可能達到的，例如：現狀為工業用地，委托方要求測算改變為商業服務業用地后的地價，如果該區域均規劃為單純的工業園區，就不可行；現狀為生地，委托評估經過“七通一平”、3年后的地價，如果是在特別偏僻的地區，請慎重查閱政府有關市政投入的規劃并判定其合理性。5、估價結果（1分）。重點審查地價水平的合理性，土地單價的表現形式（盡可能分列樓面地價、地面單價等）、總地價、總價大寫、幣種等，要求列出估價結果一覽表，評估標的位于廣東境內的商業服務業用地、公共管理與公共服務用地、住宅用地，建議明示樓面地價，這樣將有助于評審專家判斷地價結果的合理性。結果與專家判定的合理估價結果有15以上的出入的，本項不得分；土地單價、總地價、總價大寫、幣種漏項者各減0.5分。需要特別說明的是，如果不是應用于年度報告質量評審，估價結果的合理性具有一票否決權，即如果專家一致認為土地估價結果嚴重偏離合理價格，則該報告直接評判為不合格報告。6、估價報告和估價結果的使用（5分）。重點審查：前提條件和假設條件的合理性、完整性（2分）；估價結果和估價報告使用的限制性是否做明確提示（1分）；對需要特殊說明的事項（2分），例如無法實地確認的事項和評估中采用的地價指數修正、設定了與證載用途不符或者設定的開發程度與基準日實際開發程度不符等是否有全面、合理的解釋。凡各項說明有偏差者扣減2分；對權屬的理解明顯有誤者或者屬于應特別說明的情況而不予說明者，或者其他說明錯誤達到2項以上者本部分不得分。特別說明：（1）對無法取得土地權屬證書或其他合法的權屬證明文件的情況下使用假設條件的，必須充分說明假設的理由并作出有關風險提示。（2）估價對象用途與土地證載用途或其他權屬證明文件不一致，需在報告附件中提供以下證明文件：1符合城市規劃，并取得規劃部門意見書；2國土或房產行政管理部門認可的書面意見。（3）合理設定：在未取得上述第二款中的證明材料并以咨詢市場價格為目的的情況下，可提供委托方的書面要求作為輔證。上述證明材料和設定過程，均需反映在估價報告的“估價報告和估價結果的使用”章節中。（4）對符合區域性土地市場管理規定而與國家于評估基準日的土地管理政策不符合者，應做特別風險提示，例如廣東的集體建設用地流轉屬于地方規定。（5）對于劃撥地價格、抵押評估價格、快速變現價格和拍賣底價等的內涵和可能存在的風險應作出明確提示。7、簽字蓋章（2分）。重點審查：是否有2名估價師簽字、蓋執業印章，且簽字與執業印章字體是否一致；是否加蓋機構公章。缺一項者即不得分；估價師不簽字僅蓋章，亦不得分。三、第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析（16分）1、估價對象描述（7分）。重點審查：土地位置和登記狀況（2分），包括估價對象位置、用途、面積、四至等；土地權利狀況（3分），包括權屬、權利、年期、他項權利等，簡述可能了解到的土地取得和流轉過程，并分析實際使用與證載狀況是否一致；土地利用狀況（2分），重點說明地上建構筑物及其用途、容積率、建構筑物說明等，如果是待開發土地，應詳細說明評估中設定的規劃設計指標及設定依據、提醒土地閑置的時間及當地關于閑置土地的處理政策和實際執行情況等。以上各項如缺項，不得相應分；描述不完整或表達不清晰，減一半分。特別說明：（1）土地權屬文件包括國有土地使用證、集體土地所有權證、集體建設用地使用證、農村宅基地使用證、土地他項權利證明書或房地合一的房地產權證、房地產證、房地產共有權證、房地產他項權證，對房地合一管理的地方，簽訂了土地出讓合同并獲得建設用地批準書也可以確認土地產權，對商品房占地，可以用經鑒證過的商品房銷售(或預售)合同及付款憑證確認土地產權；對臨時用地和臨時建筑，可采信有關政府部門出具的臨時使用土地和臨時建筑批準文件。（2）由于土地開發利用強度對地價影響較大，在描述地上物時應該把可以證明合法的土地利用強度的有關指標詳加敘述，例：房地產權屬證書，房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他項權證、或者在建工程的建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證等，針對以上各項的詳細描述可以幫助評審人員判定估價方法中部分參數的合理性。2、地價影響因素分析（9分）。一般因素（3分），有針對性地分析在估價基準日時影響估價對象價格的宏觀因素，如產業政策、稅收政策、金融政策、房地產市場狀況等。分析完整、清晰得3分，機械套用非基準日的資料或者分析沒有針對性者不得分。區域因素（4分），區域范圍界定是否合理、區域位置、基礎設施和市政公用設施、環境條件、產業集聚度、規劃條件、區域土地利用狀況等描述是否考慮了估價對象特點，全面而恰當。每遺漏一項對估價對象價格有重大影響因素的減0.5分，機械套用非基準日的資料或者分析沒有針對性者不得分。個別因素（2分），主要考慮宗地自身條件（面積、形狀、水文地質條件、臨路狀況等）、最合理和最有效利用、個別開發程度等地價的影響。報告中考慮了估價對象特點，個別因素選擇恰當，對地價影響程度分析客觀得2分，每遺漏一項減0.5分。四、第三部分 土地估價（60分）1、估價原則（1分）：要求估價原則選擇得當、全面，與估價目的及估價方法相協調。下列情況下不得分：（1）遺漏合法原則；（2）采用了收益還原法和剩余法而遺漏最高最佳使用原則的；（3）采用了市場比較法、基準地價系數修正法、收益還原法或剩余法的而遺漏替代原則的。2、估價方法與估價過程（55分）：要求估價方法選擇得當，選擇依據闡述充分。對選用了不合理的方法或者對所選方法不作任何說明者或者說明是屬于牽強附會的堆砌者，在本部分的調節系數中由評審專家給予90100的調節。另外，每一種方法的最終得分評審專家都可以綜合平衡，如果還存在表中各項未能涵蓋的減分點，可以給予90100的調節。特別說明：規程要求兩種以上評估方法。除非是市場交易極為頻繁、近期可參照案例很多，且評估標的價值量較小，可以考慮僅采用一種市場比較法，否則對采用一種方法評估者不予評分。有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法；對收益性房地產的估價，應選用收益還原法；具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用剩余法；在市場依據不充分且不宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。按估價對象和估價目的劃分，估價方法的選用一般情況下，遵照如下標準：用地類型 適宜的估價方法 住宅 l、一般以市場比較法為主，以剩余法為輔；2、對缺乏可售或可租的比較實例的舊有居住房地產可采用成本法或者基準地價系數修正法作為主要的估價方法。 商業服務業（含商務金融用地、住宿餐飲用地等）1、有條件選用市場比較法的，以市場比較法為主，收益還原法為輔；2、可比案例較少或可比性較差，可以收益還原法為主，以市場比較法為輔。 工礦倉儲用地 l、對具有買賣或租賃交易案例的，應同時選用市場比較法或收益還原法進行評估。2、在市場依據不充分時，可以成本逼近法為主，以基準地價系數修正法為輔。 公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地可以成本逼近法為主，以基準地價系數修正法（基準地價可參照工業用地）為輔，或在有潛在收益的情況采用收益還原法。 耕地、園地、林地、草地、水域及水利設施用地、其他土地可以選用收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價修正法（含系數修正法、定級指數模型評估法、基準地塊法），未利用地的評估的評估要根據開發后的用途選用不同的方法。涉及農用地征用的，可采用綜合法、比較法和征用區片價系數修正法三種方法，綜合法所評估的農用地征用價格等于農用地價格、地上附屬物價格和社會保障價格之和。在可使用其他方法的前提下，不推薦使用基準地價系數修正法，使用該方法的前提必須是近三年內制定或更新過的基準地價；在以課稅為目的的評估中，不受上述限制。要求估價方法選擇得當，選擇依據闡述充分。不作任何說明者，不得分。采用兩種方法進行評估的，估價方法與估價過程評分的55分中，主要方法占30分，次要方法占25分，兩種方法不分主次各占27.5分；使用三種方法評估的，三種方法不分主次的各占18.33分，分主次的分值由評委酌情計算。對可參考交易案例較多、總地價較小而采用一種方法評估的，視作該方法為主要方法，滿分為30分，此為采用一種方法的最高得分。需要特別說明的是，規程要求宗地評估需要兩種以上的方法，盡管有些情況下一種方法的評估結果更有代表性，但有另一種方法對評估結果進行檢驗一定是有幫助作用的，因此原則上要求每份報告均采用兩種以上方法評估。為便于計算，估價過程得分先設定每種估價方法的總分為100分，之后按下列公式計算乘以權重后得到加權總分：估價方法與過程總得分=（第一種方法得分*第一種方法權重+第二種方法得分*第二種方法權重+）常用方法中應注意的問題:（1）市場比較法：比較案例選取（25分）。重點關注比較交易案例的真實性和與評估案例的接近性，案例真實、可靠度高，符合選擇原則，案例描述清楚、案例個數符合條件、案例選擇合理、比較價格基礎統一，有選擇特殊案例的說明等。至少三個案例，否則不得分；交易時間相差三年以上者，本案例減6分；用途（一級分類）不同，本案例不得分，用途一致性不夠（二級分類不同）且未做修正的，本案例減6分；比較案例與評估對象修正幅度達到30以上者，本案例不得分，差異20以上者，本案例本案例減4分。凡比較案例沒有明確的地址的扣減1分。其他各項斟酌給分。比較價格基礎不統一者，不得分。需要特別說明的是，如果不是年檢報告，而是委托方或者相關第三人提供的由估價機構正式出具的土地估價報告涉及到技術審裁的，如果采用市場比較法，專家第一步的工作就是檢查案例的真實性，只要有虛假案例或者改編了案例的指標，該報告將直接評判為不合格報告。另建議估價師將比較案例的查勘記錄和查勘獲得的現場資料和照片等作為附件。補充材料國土資源部起草，中國質量監督檢驗檢疫總局和中國國家標準化管理委員會于2007年9月發布的國家標準土地利用現狀分類摘要土地利用現狀分類國家標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、56個二級類，一級類主要按土地用途，二級類按經營特點、利用方式和覆蓋特征進行續分。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。補充說明：價格內涵一致的要求廣東的陽江、增城市和徐聞市、電白縣等，住宅用地通常用基底價表示，而廣東經濟發達的大多數地市，比如廣州、深圳、珠海、佛山、惠州等通常用樓面地價表示商業服務業用地，也就是用地上建筑面積計算的土地單價；工業用地除了深圳用樓面地價，其他20個地市基本上還是用地面單價的概念。選定比較實例后，應建立價格比較基礎，統一付款方式（應修正為一次性付款）、幣種（統一為人民幣）和貨幣單位、注意面積的內涵和面積的單位等。可比因素選擇（15分）。根據是否包括影響地價的全部主要因素，因素選擇是否有針對性，是否客觀合理等進行評分。選擇因素不合理者，每因素扣減1分；漏必選因素，每項扣減2分。說明：在因素選擇時，正常情況下選如下因素，特殊情況相應增刪因素：交易時間（必選）；交易情況（必選）；交易方式或者理解為價格類型（必選）；土地使用年限（必選，可在個別因素中體現）；區域因素；個別因素。不同用途的土地，影響其價格的因子不同，修正的具體因子應根據估價對象的用途確定，亦可根據當地政府公布的基準地價系數修正表中的用途修正系數確定。在常見評估中，往往評估的是公允市場價值，所以、經常被合并在一項考慮。在進行區域因素及個別因素修正時，各因素的選定及權重因用途不同而異，例如商業用地的繁華度、臨街等權重比區域環境、宗地面積等重要，住宅用地的交通、景觀（江景、山景）比臨街、形狀等重要，工業用地的集聚度比區域環境重要等。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據。區域因素：A.基礎設施狀況（用宗地外“通”反映）； B.商業繁華度（商業用地選用距城市市級或區級或街區級商業中心的距離遠近反映）C.對外聯系和方便程度(用距火車站、長途汽車站、港口碼頭距離遠遠及設施狀況來反映)D.道路通達度（用道路類型、道路級別、寬度、長度道路的相對位置來反映）E.公交便捷度（用公交路線、站點分布、車流量及停靠次數來反映，工業用地可以不選）F.公用設施完善度（用中小學、幼兒園、銀行、醫院、農貿市場的擁有量、距離和它們的級別來反映）G.環境質量優劣度（用污染程度反映）H.綠地覆蓋率（辦公、住宅用地選，也可考慮景觀的差異）I.產業集聚（用區域內大中型企業數量、開發區、工業區或無企業集中分布來反映，工業用地選）J.規劃限制（區域的規劃限制）K.自然災害狀況（視情況可設可不設，如地震區、地震裂縫區等）個別因素：A.容積率B.宗地面積C.宗地形狀（規劃、較規則、不規則）D.臨街狀況（四面臨街、三面臨街、兩面臨街、單面臨街、不臨街）E.地質條件(地形，地勢，坡度，地基承載力，根據影響程度確定是否選擇和指標表示方式)F.宗地內土地開發程度（用宗地內“通一平”反映）G.宗地最佳最有效利用（分析在合法前提下，是否達到了最佳最有效利用狀態）因素條件說明及說明表編制（10分）。重點評審：描述各條件是否客觀、具體、量化,與前后文是否對應。描述過于簡化的及可以定量只是簡單描述的，每因素扣減1分；因素的描寫前后文矛盾的，該因素此項不得分。因素修正系數（40分）。重點評審修正是否恰當、權重設置是否合理。其中情況修正體系占5分，期日修正體系占5分，年期修正體系占5分，區域因素修正體系占10分，個別因素修正體系占15分。說明：1、交易日期修正注意事項：案例的成交日與待估宗地的估價基準日應接近，如果市場比較穩定且交易較少，比較的有效期限可適當延長，即選擇近年的交易案例用于比較，但最長不超過3年；如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（一般不超過1年，最長不超過2年）。在編制日期修正系數表時，地價指數可根據政府公布數據或通過各年政府公布的基準地價結合市場交易推算。對于同一城市內的不同區域，由于發展程度不同，期日修正大小也有異，建議根據該區域各年的基準地價比推算期日修正系數。對直接套用地價指數的，注意地價指數是定基指數還是環比指數。2、在交易情況修正中，注意以下交易行為中的特殊因素影響：(1)有利害關系人之間的交易；(2)急于出售或者購買情況下的交易；(3)受債權債務關系影響的交易；(4)交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；(5)交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；(6)相鄰地塊的合并交易；(7)特殊方式的交易；(8)交易稅費非正常負擔的交易；(9)其他非正常的交易。3、在交易方式或者價格類型修正中，注意以下交易行為中的特殊因素影響交易類型一般包括出讓、轉讓、作價出資、抵債、抵押、清算、課稅等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應進行交易類型的修正。注意即便是出讓，招標、拍賣、掛牌和協議4種方式的成交價可能有較大差異。協議出讓的價格可能偏低；拍賣出讓價格最高且可能偏高；招標出讓和掛牌出讓的，價格可能是居中價，且最可能是合理價。4、交易年限待估宗地的剩余使用年限為評估基準日至待估宗地權利終止日止的剩余使用年限，比較實例的剩余使用年限為比較實例交易時至比較實例宗地權利終止日止的剩余使用年限，非評估基準日至比較實例宗地權利終止日止的剩余使用年限。5、區域因素修正及個別因素修正區域因素修正中，按照前文中的提示分別給予不同級別的差異即可。個別因素修正中要注意的事項如下：（1）容積率條件指數此項修正有時作為個別因素中的一項，但在廣東的經濟發達地市，對地價影響較大，建議單列。各地區國土部門在制定基準地價修正系數時一般都有容積率修正項，可根據基準地價容積率修正系數表（或公式）進行容積率修正。對于容積率修正，因廣東多數地市商業服務業用地和住宅用地習慣上是采用樓面地價進行比較，所以修正的方向與采用地面單價比較是相反的。（2）面積條件指數將依據宗地面積大小劃分為“合適且有利于利用”、“較合適且比較有利于利用”、“不合適或不利于利用”三個等級。實際應用中注意不同用途土地對面積的要求不同，不同地域對土地面積要求不同，應考慮地域因素對面積要求不同的影響。如一塊200M2的住宅用地，廣州可能不受歡迎，但在東莞或陽江，則很受歡迎，那里的人喜歡蓋私房。而且廣東部分城市商品房開發中，面積少的地塊不一定最受歡迎。評估中應認真結合估價對象所出市場狀況分析面積變化對宗地地價的影響。（3）宗地形狀指數將宗地形狀分為規劃、較規則、不規則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降。注意當宗地面積較大，足以滿足用地需要時，形狀不規則對土地利用的影響可能很小。（4）地形坡度指數一般而言，地形平坦為優，坡度在小于3%屬較優，坡度在35%屬一般，坡度在510%屬較劣，坡度大于10%屬劣。將地形坡度劃分為優、較優、一般、較劣、劣五個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降。注意高檔的住宅用地對坡度的要求也許與其他用地是相反的。此標準有待商榷，因為現在可以提供余泥地塊，很多地方是可以通過賣泥賺錢的，也就是說坡度越大，可能更為有利，所以具體要視土地土壤而定。（5）地質條件指數一般而言，地基承載力大于25噸/平方米屬優，在2025噸/平方米屬較優，在1220噸/平方米屬一般，在812噸/平方米屬較劣，小于8噸/平方米屬劣。將地質條件按地基承載力的大小分為優、較優、一般、較劣、劣五個等，每上升或下降一個等級，因素修正指數上升或下降。（6）規劃條件限制指數較為常見的情況有限制用途、限制高度、限制容積率。例如在高新工業區中已經發放了部分商服或者住宅用地的國有土地使用證，而事實上不可能開發。這種情況下，首先按照合法原則處理，但價格水平應與其可能的水平接近。地價計算（10分）。重點審查公式及計算是否正確、是否給予了與最終取值接近性明顯有差異的三個比準價格不同的權重等。若三個比準價格與最終取值接近性明顯有差異，而沒有分析并給予不同的權重則扣5分。（2）收益還原法 公式的選定（10分）。估價師應根據評估標的的客觀收益方式選用不同的測算公式。 說明：在當前的經濟形勢下，合理的收益往往是前低后高，甚至前幾年是負收益。對只是存在潛在收益而采用均等收益和均等的費用計算者，扣減10分；對通常情況下是通過自營產生收益者，例如百貨商場、酒店、工業企業等，應考慮采用生產函數模型剝離土地收益的計算公式，此類采用了出租方式計算而未作說明的，扣減10分。 另外，對于按照現狀持續使用評估的，如果評估標的或其上蓋建筑物已經簽署了一定年期租賃合同的，在合同有效期內均應該按照合同約定的收益和支出計算純收益并將其還原。 總收益確定（25分）。重點審查數據來源依據是否充分，是否有較強說服力，是否采用客觀收益，客觀收益的確定方法及詳細測算過程是否準確，是否考慮了衍生收益。凡客觀收益的測算過程沒有采用市場比較法求證過程的，扣減10分；凡忽略衍生收益（如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、企業經營生產過程中的副產品銷售收益）且未作原因說明者，扣減10分。 說明：確定收益時，應調查周邊可比案例的平均收益。出租性土地及房屋的宗地應收集三年以上的租賃資料。營業性土地及房屋的宗地應收集五年以上的營運資料。直接生產用地應收集過去五年中原料、人工及產品的市場價格資料。所收集的資料應是持續、穩定的，能反映土地的長期收益趨勢。在實際操作中，估價對象權屬人出于某種原因，提供的資產負債表、損益表等數據可能會不真實，這時須認真鑒別，可查閱其審計報告。同時，對會計報表進行調整，將不合理數據調整為客觀合理數據，將會計處理數據調整為估價數據（例如會計折舊與估價折舊不同）。注意簽署了租賃合同的，有效期內收益按照合同約定方式計算。 費用及參數確定（40分）。重點審查費用構成項目是否全面、正確，數據來源依據充分，費用取值符合正常客觀費用或政策規定要求，對沒有文件規定的，每項費用的確定過程要有清晰的說明，有詳細的推算過程。每項費用計算依據不詳細直接給予結論者扣減5分，漏計者扣減10分。 說明： 1、幾種用地方式下對應的土地費用為： （1）土地租賃中主要考慮：土地使用稅（因使用和租賃而繳納的有關稅費）、管理費（指管理人員的薪水及其他費用）、土地維護費及其他費用（例如給排水及道路的修繕費等）。 （2）房地出租中主要考慮：經營管理費、維修費、保險費、稅金、房屋折舊費等。對房屋折舊費的扣除往往存在爭議，扣除此項后土地還原利率取值要對應降低；另因為收益是客觀收益，所以計算折舊時應采用代表此種類型的房屋的平均重置成本價。 （3）經營性企業主要考慮剝離銷售成本、銷售費用、經營管理費用、銷售稅金及附加、財務費用及經營利潤。 （4）生產性企業主要考慮剝離生產成本、銷售費用、管理費用、銷售稅金及附加、財務費用及企業利潤。 2、確定費用時，應調查周邊可比案例的平均費用，且注意與前文中的收益相對應。出租價格中如果不含應上繳的稅費就不應該扣減稅費。廣東部分城市房地產出租采用的是“一費制”，即房產稅（按年租金的12%計）、營業稅（按租金的5%）、城市維護建設稅（按營業稅的7%）、教育費附加（按營業稅的3%）等合計給出了綜合稅率，此時應采用此綜合稅率，注意不同的用途綜合稅率的區別。 3、注意簽署了租賃合同的，有效期內收益按照合同約定方式計算。 土地純收益確定（5分）。重點審查土地純收益的剝離方法是否正確，依據是否充分。 說明：房屋純收益的測算往往用房屋現值和房屋收益率的積來計算。房屋現值等于同類房屋的建造成本費用（包含建造過程中建造商的利潤，但不包括購買者投入購房資金的利潤），結合房屋的物理、經濟和功能的退化狀況確定。 土地還原利率確定（15分）：重點審查土地還原利率確定是否有依據，是否合理等。沒有推算過程者，本項不得分，說明不詳細者，扣減5分。 說明： （1）在使用土地租金推算土地價格時，土地還原利率可直接采用土地租售比：土地租金（扣除相關稅費）與土地價格（扣除相關稅費）之間的比率。 (2)在采用房地產出租租金剝離土地租金時，土地還原利率用殘余法公式推算。 r(r1L+r2B )/(L+B ) 在實際工作中，由于房地產租金及售價較易獲得，可先用房地產租售比確定房地產綜合還原利率，房屋還原利率比綜合還原利率高12個百分點，土地還原利率比綜合還原利率低12個百分點，可作為上述方法求出的土地還原利率的大致檢驗范圍。 （3）安全利率加風險調整值法：即：還原利率安全利率+風險調整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所處地區的社會經濟發展和土地市場、土地用途等狀況對其影響程度而確定，一般取35。 （4）投資風險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關類型投資，按它們的收益率與風險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原利率。 地價測算（5分）：重點審查公式及計算過程是否正確。（3）剩余法 待估宗地開發條件確定（10分）：重點審查土地用途、容積率等是否符合規劃和設計的要求，是否考慮了市場供求狀況等。缺此項分析，不得分；分析不全面的，扣減相應分值。 說明： 在確定待估宗地的最有效利用方式時（包括用途、規模、檔次等），要符合當地政府部門的要求，符合已經簽署的土地出讓合同，按照規劃指標進行測算，有關的經濟指標參數應在報告中列示。對出讓合同與規劃指標不一致者，根據當地政府有關補地價的規定和上述文件中關于用途、建筑面積調整的有關約定處理，一般情況下，近期的政府批復更具效力。 不動產總價估算（25分）：重點審查待估宗地開發完成后不動產總價的估算方法及應用是否合理，估算依據是否充分。售價、銷售時間、銷售情況預測不合理，計算售價或租金時沒有用或者說明可售面積的情況；租賃時未考慮出租率及租金變化，每項扣減5分。 說明： 開發后出售的物業，必須根據待估宗地的最有效利用方式和當地房地產市場現狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結合預測開發后物業的價值。對開發完成后擬采用出租或自營方式經營的土地的價值，根據當時市場上同類用途、性質、結構和裝修條件的不動產租金水平，采用收益還原法與長期趨勢法來預測其價值。 估算開發完成后的不動產價值時，應注意以下幾點： A、售價預測合理：根據現時的房地產價格及走勢、政策影響，預測建成后售價。 B、銷售時間預測合理：符合估價基準日的政策規定。 C、銷售情況預測合理：要根據市場承受條件，確定是否分期銷售，考慮資金的時間價值問題。 D、租賃時要考慮出租率及租金增長情況。 E、注意可售面積與總建筑面積的區別，計算售價或租金時用可售面積。 開發成本估算（25分）：重點審查開發成本估算是否全面、客觀、合理，依據是否充分。對計算中所采用的建筑費、專業費用等是否說明了確定的方法和依據，計算是否準確，要求每項成本均有詳細的說明。計算正確但無解釋者，每項各扣減5分。 說明： 1、開發成本是項目開發建設期間所發生的一切社會必要費用的總和。 在土地開發項目中，整個開發項目的開發成本包括購地稅費、開發成熟地的開發費用、管理費用、投資利息和銷售稅費；在房地產開發項目中，整個項目的開發成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。 2、開發周期和投資進度安排的確定應參照類似不動產的開發過程進行確定。對于大型開發項目，應分期建設，分期投入資金。 3、計算開發成本時一般用總建筑面積。 利息計算（10分）。重點審查開發周期、利息率、計息周期及其計算公式是否準確，要求有詳細的說明。計算正確但無解釋者，減5分。 說明：運用靜態法公式時，地價款、土地開發費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本要計算利息。銷售稅費不計利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，一般按復利計算。也可將開發收入和成本貼現至估價基準日，此種情況下，不需要再計算利息。另外，利息不斷地發生變化，計算中要注意估價基準日的利息率。 利潤計算（10分）：重點審查利潤率選取的依據及標準是否合理，計算是否正確，要求有詳細的說明。計算正確但無解釋者，減5分。 說明： 開發利潤是該類房地產開發項目在正常條件下房地產開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產開發商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產開發商所期望獲得的利潤。不同區域，或同一區域不同開發項目類型，利潤率不同。 開發利潤通常按照一定基數乘以相應的利潤率來估算。開發利潤的計算基數和相應的利潤率主要有以下4種： (1)計算基數土地取得成本+開發成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率，即： 直接成本利潤率開發利潤/（土地取得成本+開發成本） (2)計算基數=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用，相應的利潤率可稱為投資利潤率，即：投資利潤率開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用） (3) 計算基數土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即： 成本利潤率=開發利潤/（土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息） (4)計算基數開發完成后的房地產價值(售價)，相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即： 銷售利潤率=開發利潤/開發完成后的房地產價值 所以，在測算開發利潤時要注意計算基數與利潤率之間的匹配，即選取不同的利潤率，應采用相對應的計算基數；反過來，采用不同的計算基數，應選取相應的利潤率。 實際操作中一般取投資利潤率或銷售利潤率。 如果采用現金流折現法，折現率的取值中綜合考慮了利息率及利潤率，則利潤可不單獨測算。 稅金及其銷售費用估算（10分）：重點審查稅費確定是否符合國家現行標準，銷售費用估算是否有依據和標準，計算是否正確，特別是銷售費用，需根據可比市場的普遍狀況確定，要求有詳細的說明。計算正確但無解釋者，扣減5分。 地價計算（10分）：重點審查計算公式及計算過程是否正確。 關于土地增值稅的計算說明： 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人所征收的一種稅。中華人民共和國土地增值稅暫行條例自1994年1月1日起執行算起已經12年。由于土地增值稅的征收很困難，征收效果并不理想。國家稅務總局2007年發布了關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知，要求各地對房地產企業的房地產開發項目進行土地增值稅清算，正式向企業征收3060不等的土地增值稅。 由于該稅以土地增值額為計稅基礎，而房地產的增值額必須在房地產轉讓以后才能確定，竣工結算不完成，稅務機關就無法及時征收土地增值稅。根據土地增值稅暫行條例實施細則第十六條規定，由于涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局制定。因此，各地均對房地產開發企業采取預征土地增值稅的政策，但由于預征率比較低，房地產開發企業繼續通過拖延竣工結算來緩繳土地增值稅。目前我省廣州、深圳、珠海等大部分城市，土地增值稅的預征比例有所差別。如廣州，2004年2007年，普通住宅預征比例為0.5%，綜合樓預征比例為0.7%，其他預征比例為1%；深圳市規定，對于房地產開發企業轉讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按1預征，對轉讓其他房地產取得的收入按0.5預征。目前，廣州已經決定從2008年1月1日起將普通住宅土地增值稅的預征率從0.5%提高到1%，將其他商品房土地增值稅預征率從0.7%提高到2%，經濟適用住房（含解困房）和限價商品住宅不實行預征。廣州市提高預征率的做法會不會得到推廣還難以判定。但如果將土地增值稅的預征率提高到基本等于甚至略超企業實際應納土地增值稅的水平，相信絕大多數房地產開發企業都不會抵制土地增值稅的清算，甚至會積極進行土地增值稅的清算。 關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知中針對清算難的問題作出了很多規定：“已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”；“房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產”。這些規定都將實質性地改變房地產開發企業的稅收，因此必將影響到企業的利潤和土地的價格。建議對評估標的位于廣東省的土地，核算稅費時考慮土地增值稅。可以采用預征的比例計算，也可以按照土地增值稅暫行條例實施細則中規定的核算辦法計算。下表中給出了土地增值稅的簡易測算表。（4）成本逼近法土地取得費估算（25分）：重點審查土地取得費用構成項目是否全面、正確，取值是否客觀、合理，取值依據是否充分。計算正確但無解釋者，各項扣減5分。說明：土地取得費按用地單位取得土地使用權支付的各項客觀費用計算，必須符合中華人民共和國土地管理法及土地所在地人民政府的相關規定。這是一個模擬的過程，實際上是估價基準日的客觀土地取得費。征用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用，即支付給農村集體經濟組織和地上物所有者的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。征地中各項費用必須符合中華人民共和國土地管理法及土地所在地人民政府的相關規定并結合市場確定。如果市場價與政府有關規定有明顯差距，則應該收集三個以上的征地案例采用比較法測算。另外，估價基準日在2006年7月25日之后的，所采用的農用地補償標準要高于廣東省征地補償保護標準及地方政府或地方政府部門公布的當地的征地補償保護標準。城鎮國有土地的土地取得費可按拆遷安置費計算，主要包括：拆除房屋及構筑物的補償費、拆遷安置補助費，應根據當地政府規定的標準結合市場確定。從市場購入土地時，土地取得費就是獲取土地的價格（應為客觀合理的公開市場價格，非特殊交易）。需注意價格內涵（如“通一平”，是否含出讓金等），避免與土地開發費等重復計算。農村集體土地取得費與土地征收、征用前的用地類型有較大關聯，報告中需對此作出分析。土地開發費估算（20分）：重點審查待估宗地的開發期限、開發狀況和相應的開發費用標準是否明確，依據是否充分，是否為客觀的開發費用。計算正確但無解釋者，扣減10分。說明：土地開發費按該區域土地平均開發程度下需投入的各項客觀費用計算。注意區分宗地內開發程度與宗地外的開發程度。“通一平”一般情況下是指宗地紅線外“通”，宗地紅線內土地平整。宗地紅線外的土地開發費用要客觀計算道路費、基礎設施配套費、公用設施配套費和小區開發費；宗地紅線內的土地開發費一般有土地平整費和小設施配套費。根據估價目的和投資主體不同，宗地紅線內的小設施是否計入也不同。土地開發費可參照當地基準地價的開發費取費標準。相關稅費估算（20分）：重點審查相關稅費組成是否全面，費用的確定依據是否符合國家現行標準。計算正確但無解釋者，各項扣減5分。征地過程中發生的稅費一般有：A、占用耕地時的耕地占用稅，詳見中華人民共和國國務院令第511號中華人民共和國耕地占用稅暫行條例。人均耕地不超過1畝的地區（以縣級行政區域為單位，下同），每平方米為10元至50元；人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區，每平方米為8元至40元；人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區，每平方米為6元至30元；人均耕地超過3畝的地區，每平方米為5元至25元。B、占用耕地時的耕地開墾費，詳見關于印發的通知（粵財農2001378號）第四條，廣州、深圳及其他地級市轄區（不含所轄縣級市、縣）為20元/平方米；縣級市轄區內15元/平方米；縣轄區內10元/平方米。經國務院批準占用基本農田保護區內耕地加收15元/平方米。C、占用菜地的新菜地開發建設基金（菜地與耕地只用其一，詳見地方標準）；D、征地管理費（征地補償費總金額的1.4%2.1%），詳見廣東省物價局粵價2001323號。E、當地政府規定并取得上級政府批復同意收取的其他有關稅費。F、稅費須為正常稅費，其他非正常性支出如土地閑置費等不能計入成本。G、財政部、國土資源部、中國人民銀行關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知（財綜200648號，2006年11月7日）明確規定：“新增建設用地土地有償使用費，由市、縣人民政府按照國土資源部或省、自治區、直轄市國土資源管理部門核定的當地實際新增建設用地面積、相應等別和征收標準繳納”，“嚴禁市、縣人民政府和有關部門將新增建設用地土地有償使用費轉嫁由用地單位繳納”。根據上面的規定，可以明確的是：新增建設用地土地有償使用費不是農用地轉用、征用以及土地使用權出讓過程中所發生的成本費用，而是出讓土地收益的再分配，是中央和省兩級人民政府參與縣、市人民政府收取的土地收益。利息計算（5分）：重點審查利息率選擇、開發周期的設定、計息期等是否合理，計算是否正確。計算正確但無解釋者，減2分。說明：按照所界定土地開發程度的正常開發周期、各項費用的投入期限和資金年利息率，分別估計各期投入利息。因利息不斷地發生變化，計算中要注意估價基準日的利息率。利潤計算（5分）：重點審查利潤率選擇依據是否充分、符合客觀實際。未按照土地開發性質和實際情況，確定投資利潤率者，扣減2分；土地開發總投資（土地取得費、土地開發費和各項稅費）漏項者不得分。說明：一般采用投資利潤率計算。土地開發總投資包括土地取得費、土地開發費和各項稅費。應按照土地開發性質和各地實際情況，確定開發中各項投資的正常回報率。土地增值估算（10分）：重點審查增值率或增值額的確定依據是否充分，取值是否客觀、合理。計算正確但無解釋者，減5分。說明：1、規程上要求土地增值按該區域土地因改變用途或者進行土地開發，達到建設用地的某種利用條件而發生的價值增加額計算。所以可以按照市場地價與成本價格的差額確定增值收益，也可以采用用地過程中向政府繳納的“地價”（非完整地價，多數地方把該地價稱為“出讓金”，盡管十分不規范）作為增值收益，也可以考慮此種開發利用期望的增值收益來確定。2、根據國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知（國辦發2006100號），土地出讓收入使用范圍為：(一)征地和拆遷補償支出。包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費。(二)土地開發支出。包括前期土地開發性支出以及按照財政部門規定與前期土地開發相關的費用等。(三)支農支出。包括計提農業土地開發資金、補助被征地農民社會保障支出、保持被征地農民原有生活水平補貼支出以及農村基礎設施建設支出。(四)城市建設支出。包括完善國有土地使用功能的配套設施建設支出以及城市基礎設施建設支出。(五)其他支出。包括土地出讓業務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提國有土地收益基金、城鎮廉租住房保障支出、支付破產或改制國有企業職工安置費支出等。所以對目前部分估價師在計算土地增值收益時，考慮土地增值收益額一定要大于等